BAB I
PENDAHULUAN
Pesatnya usaha di bidang real estate pada umumnya terjadi pada saat negara yang belum berkembang (underdevelop) tumbuh
menjadi negara yang sedang berkembang (developing country), dimana prioritas pemenuhan kebutuhan tidak lagi pada masalah
sandang dan pangan, melainkan masalah papan akibat meningkatnya kesejahteraan sosial. Itu berarti kegiatan industri konstruksi
semakin meningkat, karena diperlukan lebih banyak pihak untuk menangani dan memprakarsainya sesuai dengan cara dan pola
Dunia Properti atau Real Estate Indonesia sedang berkembang dengan pesat seiring dengan kebutuhan terhadap perumahan
rakyat yang semakin besar dan pertumbuhan ekonomi yang semakin baik. Pertumbuhan ekonomi Indonesia juga akan
berdampak pada peningkatan kebutuhan akan gedung perkantoran dan fasilitasnya. Berbagai jenis perumahan sedang dan akan
dibangun, termasuk jenis apartemen, kondomonium, rumah susun, resort dan sebagainya. Penentuan siklus operasi normal
perusahaan yang bergerak di bidang Real Estate pada umumnya lebih dari satu tahun dan dipengaruhi oleh faktor ketidakpastian
Di saat bersamaan, Jasa Konstruksi sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari keberadaan Properti dan atau Real Estate ikut
berakselarasi pula. Kebutuhan dunia properti/real estate terhadap jasa konstruksi terlihat dalam keterlibatan awal
pembentukan/pembangunan suatu properti dan atau real estate, saat pemeliharaan, dan renovasi di pasar sekunder. Jasa
Konstruksi terlibat penuh dalam proses perencanaan, pelaksanaan, pengawasan, instalasi dan pemeliharaan konstruksi tanah dan
atau bangunan.
Pertumbuhan pesat dalam industri penjualan tanah secara eceran dan rumitnya kegiatan pengembangan yang dilakukan oleh
industri tersebut menimbulkan masalah-masalah akuntansi yang pelik. Dari sisi akuntansi, Properti atau Real Estate sangat
menarik untuk dicermati karena dalam transaksi-transaksi yang secara khusus berkaitan dengan aktivitas pengembangan real
estate (real estate development activities) dan transaksi nyata yang menyangkut operasi real estate (kawasan bangunan)
menimbulkan prinsip-prinsip pengakuan pendapatan dan metode penetapan laba yang harus diterapkan dari penjualan tanah
Pada awal periode pertumbuhan ini, berbagai metode digunakan untuk membukukan pendapatan operasi, yang seringkali
mengaburkan intisari operasi sebenarnya. Sebagai contoh, kebutuhan modal tambahan yang mendesak menyebabkan
penggunaan metode akuntansi yang menyimpang dari prinsip-prinsip realisasi pendapatan yang semestinya. Pendapatan diakui
terlalu dini dengan suatu prosedur yang disebut “pembebanan awal” (“front-end-loading”). Isi neraca dan perhitungan laba rugi
jadi meragukan kendatipun efektif dalam menarik modal bagi perusahaan real estate. Metode-metode pengakuan pendapatan
tersebut menimbulkan kritik keras terhadap akuntansi dalam industri real estate dan menimbulkan kegelisahan baik pada diri
Penggunaan metode-metode yang menyesatkan akhirnya memaksa profesi akuntansi untuk mengevaluasi bagaimana prinsip-
prinsip pengakuan pendapatan dapat diterapkan terhadap industri ini, termasuk bagaimana penentuan harga jual dari real estate
yang akan digunakan oleh perusahaan tersebut atas penjualan yang dilakukan secara eceran (retail) agar dapat menentukan harga
Berdasarkan latar belakang tersebut, makalah ini menyajikan bagaimana laporan keuangan yang baik unntu perusahaan real
estate, Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan terhadap Aktivitas Pengembangan Real Estate. Khususnya mengenai metode
pengakuan pendapatan yang dilakukan oleh Perusahaan Real Estate yang sebagian besar penjualannya dilakukan secara eceran
1.3 Tujuan
1. Untuk mengetahui apa yang dimaksud dengan real estate.
2. Untuk mengetahui perbedaan real etate, real property dan kontrak konstruksi.
3. Untuk mengetahui bagaimana akuntansi dalam perusahaan real estate.
4. Untuk mengetahui perbedaan pencatatan akuntansi pada perusahaan real estate di Indonesia dengan perusahaan
real estate di negara lain.
BAB II
ISI
Larry E Wofford dan Terrence M. Clauretie dalam Real estat (1995) mengemukakan bahwa “Real estat is defined as land and
Dari pengertian diatas, jelaslah yang dimaksud real estate adalah tanah dan segala sesuatunya, bangunan ataupun properti lainnva
yang melekat. Sementara menurut Joseph W. hierl (1964) dalam Hidayat (1999) “Real estate firm engage in selling and leasing
various types of properties, exhange properties, managing properties, apprising, financing and refinancing, home building,
remodeling,
Dari pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa perusahaan real estate adalah perusahaan yang usahanya menilai, membiayai,
Aktivitas pengembangan subsektor industri Real Estate adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan
dan atau bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan,sebagai
satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan ini juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa
bangunan.
Secara spesifik, aktivitas subsektor industri Real Estate lebih mengarah pada kegiatan pengembangan perumahan konvensional
berikut sarana pendukung berupa fasilitas umum dan fasilitas sosial. Di sisi lain, aktivitas subsektor industri properti lebih
mengarah pada kegiatan pengembangan bangunan hunian vertikal (antara lain apartemen, kondominium, rumah susun),
bangunan komersial (antara lain perkantoran, pusat perbelanjaan) dan bangunan industri.
Dari segi pengelolaan, subsektor industri Real Estate cenderung lebih bebas karena adanya pemindahan hak kepemilikan dari
pengembang kepada pemilik bangunan (penghuni pemukiman) sehingga pemeliharaan dan pengelolaan bangunan diserahkan
sepenuhnya kepada pemilik yang bersangkutan, sedangkan subsektor industri properti lebih memiliki ketergantungan dalam hal
Dari segi pendapatan, pendapatan subsektor industri Real Estate diperoleh dari penjualan dan peningkatan harga tanah,
sedangkan pendapatan subsektor industri properti berasal dari penjualan, penyewaan, pengenaan service charge, dan lain-lain.
Dalam usaha real estate, Investor mendanai permodalan developer untuk mengadakan sebuah proyek. Developer sendiri, dalam
menjalankan kegiatannya dibantu oleh konsultan dan advokat. Konsultan yang dimaksud di sini adalah tempat konsultasi
permasalahan yang menyangkut fisik proyek. Sedangkan advokat lebih menekankan pada aspek hukum dan legalitas.
Kelompok Infrastruktur Publik yang merupakan kisaran jasa yang variatif yang biasanya disediakan sector public (pemerintah)
dengan maksud agar pembangunan real estate dapat berjalan secara efisien. Di dalamnya termasuk pembangunan jalan-jalan,
system transportasi, fasilitas komunikasi, ketentuan yang berkenaan dengan air PAM/air tanah, listrik, drainase, dan sebagainya.
Space Production Group yang merupakan kelompok yang terdiri dari 3 kelompok kecil utama yaitu skills, material dan capital
(modal). Skills dalam hal ini adalah semua perdagangan dan profesi yang memberikan sumbangan terhadap pembangunan dan
beroperasinya real estate seperti surveyor, broker, manajer, arsitek, pengacara, penilai, agen pemasaran, dan pedagang yang
berskala besar. Material terdiri dari orang-orang yang bertanggung jawab terhadap produksi dari semua komponen pembangunan
real estate mulai dari tanah dan semen, sampai dengan sistem manajemen pembangunan yang rumit dan memerlukan keahlian.
Capital yang disediakan di pasar real estate dapat tersedia dalam berbagai bentuk yang berbeda, dari kredit yang diberikan oleh
perorangan, fasilitas overdraft, KPR, penggunaan ruangan secara bersama-sama dan sebagainya.
Future Users adalah mereka yang membentuk permintaan atas properti dimasa yang akan datang. Gejala itu dicerminkan pada
perubahan yang bersifat progresif pada penggunaan real estate, seperti perubahan atas perumahan ke dalam perkantoran yang
akan menyebabkan pembangunan kembali sebagai bagian dari suatu komplek bangunan komersial. Penilai harus waspada
terhadap bekerjanya unsur semacam itu karena gejala semacam itu akan menyebabkan terjadinya kekuatan dinamis yang besar di
dalam pasar.
Coollective users dalam real estate merupakan kelompok yang membentuk suatu kesatuan agar memperoleh suatu tujuan tertentu
atau keuntungan yang berhubungan dengan penggunaan ruangan. Misalnya, kelompok pemrotes menghalangi suatu
pembangunan perumahan atau real estate yang akan mengancam bisnisnya, pengembang pasar yang besar sering membentuk
kelompok industri untuk mengamankan baik secara politis maupun untuk memperoleh keuntungan ekonomis, dan sebagainya
Space consumer dibagi kedalam 3 kategori, yaitu space users, collective users, dan future users. Space users adalah mereka yang
menginginkan membeli semua real estate yang disewakan. Ketika mereka berada pada posisi untuk membeli ruangan, mereka
akan mengkajinya dan menilai semua kemungkinan yang ada pada daerah sasaran. Beberapa penggunaan ruangan tersebut akan
memakan biaya tinggi, sedang yang lainnya akan berbiaya rendah, dan pilihan akan merupakan sebuah trade off yang diperoleh
dari penggunaan potensial. Contohnya, pengusaha kecil akan memulai usahanya dengan menggunakan ruang usaha dengan biaya
rendah, letak yang kurang strategis dan lingkungan yang kurang menyenangkan. Dengan berkembangnya bisnis dan
meningkatnya kekayaan, faktor lain akan dipertimbangkan seperti prestise, promosi dan sebagainya. Pemikiran yang demikian
2.1.4 Risiko Industri
Siklus operasi normal perusahaan pengembang pada umumnya lebih dari satu tahun
dan dipengaruhi oleh faktor ketidakpastian yang cukup tinggi. Banyak risiko yang mungkin timbul dalam aktivitas subsektor
1. Kelangkaan tanah;
2. Ketergantungan pada kebijakan pemerintah dalam pengembangan perumahan masyarakat.
3. Risiko Gugatan hukum
Dalam proses pembebasan tanah, kemungkinan akan timbul sanggahan-sanggahan atas keabsahan hak atas tanah, antara lain
disebabkan karena Indonesia menganut sistem negatif untuk sistem pendaftaran tanah. Untuk mengurangi timbulnya sengketa
tanah, dalam melakukan pembebasan tanah perusahaan subsektor industri Real Estate harus bertindak hati-hati dengan meneliti
kebenaran dan keaslian dokumen-dokumen tanah pada instansi yang berwenang serta wajib mengadakan pemeriksaan fisik
tanah.
3. 3. Peraturan Pihak Terkait
Industri Real Estate memiliki posisi yang strategis berkaitan dengan pemenuhan kebutuhan dasar masyarakat dan pelaku
bisnis serta keterkaitannya dengan masalah lingkungan dan politik sehingga menjadi obyek regulasi. Keberadaan dan perubahan
dalam regulasi ini akan secara langsung mempengaruhi operasi industri ini.
4. Risiko berfluktuasinya nilai tukar rupiah
Sebagaimana dalam industri lain, perusahaan memiliki risiko mengalami kerugian atas transaksi valuta asing (misal : pembelian
peralatan untuk pembangunan dan bahan baku dalam valuta asing secara kredit) yang terjadi karena perubahan naiknya kurs
valuta asing.
Terjadinya pemogokan atau kerusuhan (riot) dapat terjadi antara lain karena ketidakpuasan karyawan terhadap kompensasi yang
Risiko-risiko yang terkait pada kewajiban perusahaan karena pendanaan yang berasal dari luar perusahaan (external
financing).
7. Risiko tidak tertagihnya piutang (accounts receivable risk)
Risiko yang muncul karena rendahnya kolektibilitas piutang. Risiko ini terkait langsung pada subsektor industri Real Estate
karena sistem penjualan pada subsektor industri Real Estate umumnya dilakukan secara kredit.
Pedoman Penyajian dan Pengungkapan Laporan Keuangan Emiten atau Perusahaan Publik dimaksudkan untuk memberikan
suatu panduan penyajian dan pengungkapan yang terstandarisasi dengan mendasarkan pada prinsip-prinsip pengungkapan penuh
(full disclosure), sehingga dapat memberikan kualitas penyajian dan pengungkapan yang memadai bagi pengguna informasi
yang disajikan dalam pelaporan keuangan. Laporan keuangan harus cukup informatif untuk mempengaruhi pertimbangan dan
Prinsip pengungkapan penuh (full disclosure) mengakui bahwa penyajian jumlah dan sifat informasi dalam laporan keuangan
Tujuan laporan keuangan adalah untuk memberikan informasi tentang posisi keuangan, kinerja, perubahan ekuitas dan arus kas
perusahaan yang bermanfaat bagi sebagian besar pengguna laporan dalam rangka membuat keputusan-keputusan ekonomi serta
menunjukkan pertanggung-jawaban (stewardship) manajemen atas penggunaan sumber-sumber daya yang dipercayakan kepada
mereka.
1. Tanggung Jawab atas Laporan Keuangan
1. Neraca,
2. Laporan Laba Rugi,
3. Laporan Perubahan Ekuitas,
4. Laporan Arus Kas, dan
5. Catatan atas Laporan Keuangan.
6. Bahasa Laporan Keuangan
Laporan keuangan harus dibuat dalam bahasa Indonesia. Jika laporan keuangan juga dibuat selain dalam bahasa Indonesia, maka
Dalam hal terdapat perbedaan penafsiran akibat penerjemahan bahasa, maka yang digunakan sebagai acuan adalah laporan
Mata uang pelaporan perusahaan Indonesia adalah Rupiah. Perusahaan dapat menggunakan mata uang lain selain rupiah sebagai
mata uang pelaporan hanya apabila mata uang tersebut memenuhi kriteria mata uang fungsional.
1. Periode Pelaporan
Tahun buku perusahaan mencakup periode satu tahun. Apabila, dalam keadaan luar biasa, tahun buku perusahaan berubah dan
laporan keuangan disajikan untuk periode yang lebih panjang atau pendek dari periode satu tahun maka sebagai tambahan
Suatu estimasi direvisi jika terjadi perubahan kondisi yang mendasari estimasi tersebut, atau karena adanya informasi baru,
bertambahnya pengalaman atau perkembangan lebih lanjut. Dampak perubahan ini harus diperlakukan secara prospektif.
Perubahan kebijakan akuntansi dilakukan hanya jika penerapan suatu kebijakan akuntansi yang berbeda diwajibkan oleh
peraturan perundangan atau standar akuntansi keuangan yang berlaku, atau jika diperkirakanbahwa perubahan tersebut akan
menghasilkan penyajian kejadian atau transaksi yang lebih sesuai dalam laporan keuangan suatu perusahaan.
3. Kesalahan Mendasar
Kesalahan mendasar mungkin timbul dari kesalahan perhitungan matematis, kesalahan dalam penerapan kebijakan akuntansi,
1. l) Bila perusahaan melakukan penyajian kembali (restatement) laporan keuangan yang telah diterbitkan
sebelumnya, maka penyajian kembali tersebut berikut nomor catatan atas laporan keuangan yang
mengungkapkannya harus disebutkan pada neraca, laporan laba rugi, laporan arus kas, dan laporan perubahan
ekuitas yang mengalami perubahan.
2. m) Pada setiap halaman neraca, laporan laba rugi, laporan arus kas, dan laporan perubahan ekuitas harus diberi
pernyataan bahwa “catatan atas laporan keuangan merupakan bagian tak terpisahkan dari laporan keuangan”.
3. n) Catatan atas Laporan Keuangan harus mengungkapkan secara terpisah jumlah dari setiap jenis transaksi dan
saldo dengan para direktur, pegawai, komisaris, pemegang saham utama, karyawan kunci, dan pihak-pihak yang
mempunyai hubungan istimewa. Ikhtisar terpisah tersebut diperlukan untuk piutang, hutang, penjualan, atau
pendapatan dan beban. Apabila jumlah transaksi untuk masing-masing kategori tersebut dengan Pihak tertentu
melebihi Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah), maka jumlah tersebut harus disajikan secara terpisah dan nama
pihak tersebut harus diungkapkan.
4. Kebijakan Akuntansi
5. a) Manajemen memilih dan menerapkan kebijakan akuntansi agar laporan keuangan memenuhi ketentuan dalam
PSAK dan peraturan Bapepam.
6. b) Apabila PSAK dan peraturan Bapepam belum mengatur masalah pengakuan, pengukuran, penyajian, atau
pengungkapan dari suatu transaksi atau peristiwa, maka manajemen harus menetapkan kebijakan untuk
memastikan bahwa laporan keuangan menyajikan informasi yang relevan terhadap kebutuhan para pengguna
laporan untuk pengambilan keputusan dan dapat diandalkan, dengan pengertian:
7. Mencerminkan kejujuran penyajian hasil dan posisi keuangan perusahan;
8. Menggambarkan substansi ekonomi dari suatu kejadian atau transaksi dan tidak semata-mata bentuk hukumnya;
9. Netral yaitu bebas dari keberpihakan;
10. Mencerminkan kehati-hatian; dan
11. Mencakup semua hal yang material.
Manajemen menggunakan pertimbangan untuk menetapkan kebijakan akuntansi yang memberikan informasi yang bermanfaat
dengan memperhatikan:
1. Persyaratan dan pedoman PSAK yang mengatur hal-hal yang mirip dengan masalah terkait;
2. Definisi, kriteria pengakuan dan pengukuran aktiva, kewajiban, penghasilan dan beban yang ditetapkan dalam
kerangka dasar Penyusunan dan Penyajian Laporan Keuangan; dan
3. Pernyataan yang dibuat oleh badan pembuat standar lain dan praktik industri yang lazim sepanjang konsisten
dengan angka 1) dan 2).
4. Konsistensi Penyajian
5. Penyajian dan klasifikasi pos-pos dalam laporan keuangan antar periode harus konsisten, kecuali:
6. Terjadi perubahan yang signifikan terhadap sifat operasi perusahaan atau perubahan penyajian akan menghasilkan
penyajian yang lebih tepat atas suatu transaksi atau peristiwa; atau
7. Perubahan tersebut dipersyaratkan oleh Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan atau diwajibkan oleh suatu
ketentuan peraturan perundangundangan
8. Apabila penyajian atau klasifikasi pos-pos dalam laporan keuangan diubah maka penyajian periode sebelumnya
direklasifikasi untuk memastikan daya banding. Sifat, jumlah, serta alasan reklasifikasi harus diungkapkan.
Apabila reklasifikasi tersebut tidak praktis dilakukan maka alasannya harus diungkapkan.
Pos aktiva dan kewajiban, dan pos penghasilan dan beban tidak boleh saling hapus, kecuali diperkenankan oleh PSAK. Contoh:
beban bunga dan penghasilan bunga tidak boleh disalinghapuskan dan harus disajikan terpisah, sedangkan keuntungan dan
1. Informasi Komparatif
2. Informasi kuantitatif harus diungkapkan secara komparatif dengan periode sebelumnya, kecuali dinyatakan lain
oleh PSAK. Informasi komparatif yang bersifat naratif dan deskriptif dari laporan keuangan periode sebelumnya
diungkapkan kembali apabila relevan untuk pemahaman laporan keuangan periode berjalan.
3. Laporan keuangan disajikan secara perbandingan, setidaknya untuk 2 (dua) tahun terakhir sesuai peraturan yang
berlaku. Sedangkan Laporan Keuangan Interim disajikan secara perbandingan dengan periode yang sama pada
tahun sebelumnya. Perhitungan Laba Rugi Interim harus mencakup periode sejak awal tahun buku sampai dengan
periode interim yang dilaporkan.
4. Peristiwa Setelah Tanggal Neraca
Peristiwa atau transaksi yang terjadi antara tanggal neraca dan tanggal penerbitan laporan keuangan yang mempunyai akibat
material terhadap laporan keuangan, yang memerlukan penyesuaian atau pengungkapan dalam laporan keuangan, harus
diungkapkan.
1. Neraca;
1) Aktiva
2) Kewajiban
3) Ekuitas
2) Setiap pos yang berdasarkan PSAK terkait diakui secara langsung dalam ekuitas. Contoh pos ini antara lain keuntungan
3) Pengaruh kumulatif dari perubahan kebijakan akuntansi dan koreksi atas kesalahan mendasar sebagaimana diatur dalam
1. a) Efek Kumulatif atas Perubahan Kebijakan Akuntansi. Efek kumulatif bersifat retrospektif terhadap laba rugi
perusahaan sebagai akibat dari suatu perubahan kebijakan akuntansi yang diterapkan perusahaan. Misalnya,
perubahan kebijakan akuntansi metode penyusutan aktiva dari garis lurus menjadi saldo menurun ganda.
2. b) Koreksi atas Kesalahan Mendasar. Kesalahan mungkin timbul dari kesalahan perhitungan matematis,
kesalahan dalam penerapan kebijakan akuntansi, kesalahan interpretasi fakta, dan kecurangan atau kelalaian.
Pengaruh kumulatif dari perubahan kebijakan akuntansi dan koreksi atas kesalahan mendasar disajikan bersih
setelah memperhitungkan pajak.
4) Transaksi modal dengan pemilik dan distribusi kepada pemilik, antara lain berupa penyetoran modal saham dan pembagian
dividen.
5) Saldo laba atau rugi pada awal dan akhir periode, yang dibagi dalam:
1. a) Yang Telah Ditentukan Penggunaannya. Pos ini merupakan saldo laba yang ditentukan penggunaannya dan
disajikan terpisah antara jumlah yang telah ditentukan penggunaannya oleh perusahaan dan yang diwajibkan oleh
peraturan yang berlaku.
2. b) Yang Belum Ditentukan Penggunaannya. Pos ini merupakan saldo laba yang belum ditentukan penggunannya
oleh perusahaan.
6) Rekonsiliasi antara nilai tercatat dari masing-masing jenis modal ditempatkan dan disetor penuh, tambahan modal disetor
dan pos-pos ekuitas lainnya pada awal dan akhir periode yang mengungkapkan secara terpisah setiap perubahan.
sebagai berikut :
1. a) Arus Kas dari Aktivitas Operasi merupakan indikator yang menentukan apakah dari operasinya perusahaan
dapat menghasilkan arus kas yang cukup untuk melunasi pinjaman, memelihara kemampuan operasi perusahaan,
membayar dividen, dan melakukan investasi baru tanpa mengandalkan pada sumber pendanaan dari luar.
2. b) Arus Kas dari Aktivitas Operasi terutama diperoleh dari aktivitas penghasil utama pendapatan perusahaan.
Oleh karena itu, arus kas tersebut pada umumnya berasal dari transaksi dan peristiwa lain yang mempengaruhi
penetapan laba (rugi) bersih.
3. c) Arus Kas dari Aktivitas Operasi antara lain dapat berupa :
4. Penerimaan kas dari penjualan barang dan jasa;
5. Penerimaan kas dari royalti, fees, komisi dan pendapatan lain;
6. Pembayaran kas kepada pemasok barang dan jasa;
7. Pembayaran kas kepada karyawan;
8. Pembayaran kas atau penerimaan kembali (restitusi) pajak penghasilan. kecuali jika dapat diidentifikasikan secara
khusus sebagai bagian dari aktivitas pendanaan atau investasi;
9. Penerimaan dan pembayaran kas dari kontrak yang diadakan untuk tujuan transaksi usaha dan perdagangan;
10. Bunga yang dibayarkan dan bunga serta dividen yang diterima, diklasifikasi sebagai arus kas operasi karena
mempengaruhi laba (rugi) bersih;
11. Hasil penjualan atau jatuh tempo atas efek yang diperdagangkan dan kas yang dikeluarkan untuk pembelian efek
yang diperdagangkan termasuk dalam aktivitas operasi; atau
12. Arus kas yang berkaitan dengan pajak penghasilan.
13. d) Perusahaan harus menyajikan arus kas dari aktivitas operasi dengan menggunakan metode langsung, yaitu
mengungkapkan kelompok utama dari penerimaan kas bruto dan pengeluaran kas bruto.
1. a) Arus Kas dari Aktivitas Investasi mencerminkan penerimaan dan pengeluaran kas sehubungan dengan sumber
daya yang bertujuan untuk menghasilkan pendapatan dan arus kas masa depan.
2. b) Arus Kas dari Aktivitas Investasi antara lain dapat berupa :
3. Pembayaran kas untuk membeli aktiva tetap, aktiva tidak berwujud, dan aktiva jangka panjang lain, termasuk
biaya pengembangan yang dikapitalisasi dan aktiva tetap yang dibangun sendiri;
4. Penerimaan kas dari penjualan tanah, bangunan dan peralatan, aktiva tidak berwujud, dan aktiva jangka panjang
lain;
5. Perolehan saham atau instrumen keuangan perusahaan lain;
6. Uang muka dan pinjaman yang diberikan kepada pihak lain serta pelunasannya;
7. Pembayaran kas sehubungan dengan futures contracts, forward contracts, option contracts dan swap contracts,
kecuali apabila kontrak tersebut dilakukan untuk tujuan perdagangan (dealing or trading), atau apabila
pembayaran tersebut diklasifikasikan sebagai aktivitas pendanaan;
8. Hasil penjualan atau jatuh tempo atas efek yang tersedia untuk dijual dan efek yang dimiliki hingga jatuh tempo
merupakan arus kas dari aktivitas investasi; atau
9. Kas yang dikeluarkan untuk pembelian efek yang tersedia untuk dijual dan efek yang dimiliki hingga jatuh tempo
termasuk dalam aktivitas investasi.
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan adalah arus kas yang timbul dari penerimaan dan pengeluaran kas sehubungan dengan
transaksi pendanaan jangka panjang dengan kreditur dan pemegang saham perusahaan. Dapat berupa:
Transaksi investasi dan pendanaan yang tidak memerlukan penggunaan kas atau setara kas harus disajikan dalam kelompok
Aktivitas yang Tidak Mempengaruhi Arus Kas dalam laporan arus kas. Transaksi tersebut harus diungkapkan sedemikian rupa
pada catatan atas laporan keuangan sehingga dapat memberikan semua informasi yang relevan mengenai aktivitas investasi dan
pendanaan tersebut.
1. Perolehan aktiva secara kredit atau melalui sewa guna usaha pembiayaan (finance lease).
2. Akuisisi perusahaan melalui emisi saham
3. Konversi hutang menjadi modal
4. Kapitalisasi biaya pinjaman selama masa pembangunan.
5. Pedoman Pengungkapan Laporan Keuangan.
6. Catatan atas Laporan Keuangan.
7. Pengertian
Bagian ini berisi penjelasan tentang hal-hal umum yang penting untuk diungkapkan berkaitan dengan perusahaan yang
bersangkutan, mencakup :
1. Pendirian Perusahaan.
Menjelaskan mengenai pendirian perusahaan beserta perubahan terhadap anggaran dasar, yang antara lain meliputi:
1. a) Riwayat perusahaan;
2. b) Akta Pendirian dan perubahan anggaran dasar terakhir, pengesahan oleh Menteri Kehakiman atau
pengumuman pada Lembaran Berita Negara;
3. c) Tempat kedudukan perusahaan dan tempat Real Estate.
4. Bidang usaha utama perusahaan sesuai dengan anggaran dasar perusahaan dan kegiatan usaha yang dijalankan.
5. Tanggal mulai beroperasinya perusahaan secara komersial, apabila operasi komersial dimulai pada periode
laporan yang disajikan. Apabila perusahaan melakukan ekspansi atau penciutan usaha secara signifikan pada
periode laporan yang disajikan, harus disebutkan saat dimulainya operasi komersial dari ekspansi atau penciutan
perusahaan dan kapasitas produksinya.
6. 2. Penawaran Umum Efek Perusahaan.
Penjelasan penawaran umum efek perusahaan yang meliputi tanggal efektif penawaran umum perdana, kebijakan/tindakan
perusahaan yang dapat mempengaruhi efek yang diterbitkan (corporate action) sejak penawaran umum perdana sampai dengan
periode pelaporan terakhir, jenis dan jumlah efek yang ditawarkan pada saat penawaran terakhir, dan tempat pencatatan efek
perusahaan.
Dalam hal hanya sebagian saham perusahaan yang dicatat di bursa efek, agar disebutkan jumlah saham, untuk saham yang
1. Dasar pengukuran laporan keuangan yaitu berdasarkan nilai historis (historical cost), namun untuk beberapa
transaksi atau akun berdasarkan standar akuntansi yang berlaku dimungkinkan untuk mengukurnya dengan nilai
kini (current cost), nilai realisasi (realizable value), nilai wajar (fair value) berdasarkan standar akuntansi yang
berlaku.
2. Asumsi dasar dalam penyusunan laporan keuangan, yaitu dasar akrual kecuali untuk laporan arus kas.
3. Mata uang pelaporan yang digunakan dan alasannya, apabila mata uang pelaporan bukan rupiah. Apabila terdapat
perubahan mata uang pelaporan, diungkapkan alasannya, kurs yang digunakan dalam pengukuran kembali atau
penjabaran, dan ikhtisar neraca dan laporan laba rugi yang disajikan sebagai perbandingan dalam mata uang
sebelumnya.
4. Alasan perubahan periode pelaporan
Kebijakan akuntansi meliputi, tetapi tidak terbatas pada hal-hal sebagai berikut :
1. Kas dan Setara Kas, yang harus dijelaskan adalah kriteria Kas dan Setara Kas.
2. Piutang, yang harus dijelaskan adalah:
3. Dasar penetapan penyisihan piutang ragu-ragu yang dapat berupa:
4. Penelaahan terhadap masing-masing piutang pada akhir periode, atau
5. Dasar estimasi lainnya bila penelaahan terhadap masing-masing piutang tidak praktis untuk dilakukan. Dalam hal
ini diungkapkan rumusan yang digunakan.
6. Kebijakan akuntansi mengenai transaksi anjak piutang baik without recourse maupun with recourse.
7. Persediaan, yang harus dijelaskan adalah Pengakuan nilai persediaan, yaitu berdasarkan biaya perolehan atau nilai
realisasi bersih secara agregat, mana yang lebih rendah, (the lower of cost and net realizable value).
8. Investasi Efek
9. Investasi selain Efek
10. Aktiva Tetap
etc-
Bagian ini menjelaskan hal-hal yang penting untuk diungkapkan pada tiap-tiap pos, yang dapat mempengaruhi pembaca dalam
pengambilan keputusan, yang disusun dengan memperhatikan urutan penyajian Neraca, Laporan Laba Rugi, Laporan Perubahan
BAB III
Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat yang berlaku efektif mulai 1 Januari 1998. PSAK ini menjelaskan aktivitas
pengembangan real estat sebagai kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial
dan atau bangunan industri. Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 terdiri dari paragraf 63-96. Pernyataan ini harus
Akuntansi pada real estat pada dasamya terdiri dari dua proses yaitu pencatatan penjualan dan pengakuan laba. Metode
pengakuan pendapatan yang digunakan pada PSAK No.44 adalah full accrual method, deposit method dan lease method. Full
accrual method digunakan jika kiteria-kiteria tertentu terpenuhi dan jika kriteria-kriteria tertentu tidak terpenuhi maka digunakan
deposit method, dan lease method digunakan jika penjual memiliki opsi atau kewajiban untuk membeli kembali unit yang telah
teijual. Menurut Nicolas Commarano (1995), jika kriteria-kriteria pengakuan pendapatan menggunakan full accrual method tidak
terpenuhi maka dapat menggunakan deposit method, installement sales method, cost recovery method, financing, lease atau
Berdasarkan PSAK No.44 penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya diakui
Menurut Nicolas Comarano (1995) metode prosentase penyelesaian dapat digunakan jika penjual masih terlibat dalam proses
penyelesaian unit bangunan yang telah teijual apabila biaya-biaya pengembangan yang akan datang dan laba dapat diestimasi.
Jika total biaya dan laba tidak dapat diestimasai maka laba harus ditangguhkan sampai kontrak selesai atau sampai total biaya
dan laba dapat diestimasi. Metode prosentase penyelesaian menyediakan petunjuk yang lebih baik tentang arus kas dan
menyediakan data yang lebih relevant dan lebih bermanfaat (Chasteen & Flathery, 1984). Selanjutnya Kieso & Wygant (1998)
mengemukakan bahwa profesi mensyaratkan bahwa metode presentasc penyelesaian harus digunakan bila taksiran kemajuan
penyelesaian, pendapatan dan biaya-biaya layak untuk dipercaya layak untuk dipercaya, serta adanya syarat-syarat berikut:
1. Kontrak itu secara jelas merinci hak untuk dapat dilaksanakan berkenan dengan barang-barang, pertimbangan
untuk pertukaran serta bentuk dan jenis penyelesaiannya.
2. Pembeli dapat diharapkan untuk memenuhi kewajibannya sesuai dengan kontrak.
3. kontaktor dapat diharapkan untuk melakukan kewajiban kontraknya.
Menurut Chasteen & Flathery (1984) metode prosentase penyelesaian dapat diterapkan apabila:
1. Total harga kontrak serta kepastian pembayaran pembeli dapat diketahui dan diestimasi.
2. Total biaya proyek konstruksidapat diestimasi.
3. Biaya yang muncul selama proses produksi antara produsen dan penjual atau persentase proyek selesai dapat
diestimasi.
Berbagai metode digunakan dalam praktek untuk menentukan tingkat kemajuan penyelesaian (the extent of progress toward
Pendapatan, beban, dan laba kotor diakui hanya ketika kontrak telah diselesaikan. Ketika biaya konstruksi terjadi, biaya tersebut
diakumulasi dalam akun persediaan (Bangunan dalam Pelaksanaan). Pada akhir kontak tersebut, semua akun ditutup, dan seluruh
4. Metode Deposit
Dalam PSAK No.44 dikemukakan apabila suatu transaksi real estat tidak memenuhi kriteria pengakuan laba dengan metode
akrual penuh sebagaimana diatur diatas, pengakuan penjualan ditangguhkan dan transaksi tersebut diakui dengan metode deposit
Commarano (1995) mengemukakan bahwa apabila penjualan real estat mengindikasikan bahwa penjualan telah muncul utuk
tujuan akuntansi tetapi kolektabilitas total harga jual tidak dapat diestimasi secara layak, maka metode penjualan cicilan dapat
digunakan. Pada keadaan tertentu kriteria kolektabilitas piutang tidak dapat secara pasti ditentukan maka meode pemulihan biaya
Dalam metode cicilan menekankan penagihan daripada penjualan. Metode ini mengakui laba pada periode penagihan dan bukan
pada saat periode penjualan karena pembayaran untuk produk yang dijual itu tersebar selama periode yang panjang Menurut
metode akuntansi cicilan, pengakuan laba ditangguhkan sampai periode penagihan kas. Baik pendapatan dan biaya-biaya
penjualan diakui pada periode penjualan tapi laba kotor yang berkaitan ditangguhkan sampai pada periode penagihan kas.
Jadi bukan penjualan yang ditangguhkan pada periode penagihan yang diantisipasi di masa datang dan kemudian biaya-biaya
serta beban yang berkaitan ditangguhkan, tetapi hanya proporsi laba kotor yang ditangguhkan, yang setara dengan penundaan
penjualan dan harga pokok penjualan. Beban-beban lainnya seperti beban penjualan, beban administrasi dan lain-lain tidak
ditangguhkan.
Metode Pemulihan kembali biaya digunakan apabila penjualan real estat telah muncul untuk tujuan akuntansi tetapi tidak ada
laba yang harus diakui sampai seluruh biaya terpulihkan. Sesudah semua kas dipulihkan kembali, setiap tambahan kas yang
ditagih dimasukkan sebagai penghasilan. Metode ini cocok digunakan untuk situasi:
Piutang disubordinasikan
Tidak ada kepastian kapan biaya akan terpulihkan
Tidak ada kepastian tentang jumlah pendapatan
7. Metode Financing
Transaksi penjualan reíd estat lebih memenuhi perjanjian pembiayaan dari pada penjualan. Hal ini terjadi ketika penjual
memiliki kewajiban untuk membeli properti pada harga yang lebih tinggi dari pada total pembayaran yang diterima dan harus
diterima.
8. Metode Lease
Metode Leasc digunakan jika perjanjian mengisyaratkan penjual meminjamkan kepada pembeli, seperti ketika cash flow tidak
seimbang / sama dengan jumlah yang ditentukan atau negatif. Metode ini juga digunakan ketika penjual memiliki opsi atau
keharusan untuk membeli properti dengan harga lebih rendah dari total jumlah yang diterima atau harus diterima.
Metode ini digunakan ketika penjualan real estat dilakukan kepada patner persekutuan atau patner lain yang perjanjiannya
Hal-hal yang berhubungan dengan biaya-biaya aktivitas pengembangan real estat dikemukakan pada PSAK No.44. Biaya yang
berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estat dan biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan
beberapa proyek real estat dialokasi dan dikapitalisasi ke poyek pengembangan real estat. Biaya yang tidak jelas hubungannya
dengan suatu proyek real estat, seperti biaya umum dan administrasi diakui sebagai beban pada saat terjadinya. Berikut ini
Biaya Praperolehan tanah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila kriteria berikut ini terpenuhi:
Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya pra perolehan tanah dipindahkan ke biaya proyek pengembangan real estat. Apabila
besar kemungkinan (probable) tanah tidak berhasil diperoleh, biaya pra perolehan tanah langsung diakui sebagai beban pada
Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah, termasuk semua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah
Biaya pembangunan sarana umum yang dapat dikomersialkan diperlukan sesuai dengan rencana manajemen sebagai berikut:
1. Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan sehubungan dengan penjualan unit yang ada, maka biaya yang
melebihi hasil yang diperkirakancakan diperoleh dialokasi sebagai beban proyek. Biaya itu termasuk perkiraan
beban operasional masa depan yang ditanggung penjual.
2. Apabila sarana tersebut akan dijual tesendiri atau akan dimiliki oleh pengembang, kelebihan biaya dari taksiran
nilai wajar pada saat sarana tersebut secara substansial selesai secara fisik dialokasi sebagai beban proyek.
Alokasi sarana umum dilakukan ke unit-unit tanah yang memperoleh manfaat dari sarana tersebut. Pendapatan yang diperoleh
sebelum sarana secara fisik selesai secara substansial dikurangkan dari biaya sarana.
Biaya pinjaman
Biaya pinjaman yang secara langsung dapat diatribusikan dengan aktivitas pengembangan real estat harus dikapitalisasi ke
proyek pengembangan real estat sesuai dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 26, Biaya Pinjaman, (Revisi 1997).
Sesuai dengan siklus usahanya yang panjang karena usaha yang diperlukan untuk membebaskan area yang diusahakan dan
kegiatan pengembangan yang dilakukan dalam berbagai tahapan dengan tingkat pengembangan yang berbeda-beda, maka
perusahaan pengembang tetap mengkapitalisasi biaya pinjaman yang berhubungan dengan kegiatan pengembangan. Kapitalisasi
beban pinjaman tersebut dihentikan pada saat unit real estat tersebut secara substansial siap untuk digunakan sesuai dengan
tujuannya atau jika bagian yang telah selesai dapat digunakan sementara bagian lainnya masih dalam penyelesaian, sesuai
dengan paragaf 33 dan 34 PSAK 26, Biaya Pinjaman (Revisi 1997). Kapitalisasi juga dihentikan apabila kegiatan konstrruksi
bangunan tertunda cukup lama sesuai dengan paragraf 32 PSAK 26 Biaya Pinjaman (Revisi 1997).
Akumulasi biaya ke proyek pengembangan real estat tidak boleh dihentikan walaupun realisasi pendapatan masa mendatang
lebih rendah dari nilai tercatat proyek. Namun, dilakukan penyisihan secara periodik atas perbedaan tersebut. Jumlah penyisihan
tersebut akan mengurangi nilai tercatat poyek dan dibebankan ke laba rugi tahun berjalan.
Estimasi dan alokasi biaya harus dikaji kembali pada setiap akhir periode pelaporan sampai proyek selesai secara substansial.
Apabila telah teijadi perubahan mendasar pada estimasi kini, biaya direvisi, dan direalokasi.
Revisi terhadap estimasi biaya/pendapatan yang pada umumnya, dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat
harus dialokasi kepada proyek yang sedang berjalan dan proyek masa mendatang. Penyesuaian yang berasal dari penyesuaian
periode beijalan dan periode sebelumnya harus diakui pada laporan laba rugi periode beijalan, sedangkan penyesuaian yang
berkaitan dengan periode mendatang harus dialokasi selama sisa periode pengembangan.
Apabila timbul kemungkinan pembatalan pengikatan jual beli, pendapatan yang telah diakui segera disesuaikan. Apabila suatu
dibuat untuk jumlah kerugian tersebut (termasuk biaya yang akan teijadi pada periode timbulnya kewajiban akibat poduk cacat).
Tanda jadi untuk pembelian yang batal, biaya administasi dan pendapatan bunga dari pembeli, biaya perbaikan (yang tidak
ditanggung oleh kontaktor), dan biaya pemeliharan sebelum penyerahan, harus langsung diakui pada laporan laba rugi pada saat
teijadinya.
3.3 Penyajian
Dalam penyajian neraca perusahaan yang aktivitas utamanaya adalah pengembangan real estat, aktiva dan kewajiban tidak
estat tersebut bukan aktivitas utama perusahaan, aktiva real estat disajikan sebagai bagian dari aktiva tidak lancar. Berikut ini
adalah jenis aktiva real estat yang diungkapkan secara terpisah dalam catatan atas laporan keuangan:
3.4 Pengungkapan
Disamping pengungkapan yang diatur dalam standar akuntansi yang berlaku umum, hal-hal berikut wajib diungkapkan:
Seiring dengan rencana pencabutan PSAK 44, DSAK-IAI pada tanggal 12 Oktober 2010 juga mengesahkan penerbitan ED
ISAK No. 21 : Perjanjian Konstruksi Real Estat yang merupakan adopsi dari IFRIC 15, Agreements for the Construction of Real
Estate.
Dengan dicabutnya PSAK 44, maka selanjutnya pengaturan akuntansi aktivitas pengembangan real estat akan diatur melalui
ISAK 21 diterapkan untuk akuntansi pendapatan dan beban terkait oleh perusahaan yang melakukan konstruksi real estat baik
secara langsung atau melalui subkontraktor. Pengaturan untuk pengakuan pendapatan dari perjanjian konstruksi real estat dalam
ED ISAK 21 berbeda secara sangat signifikan dengan pengaturan dalam SAK sebelumnya yang dijadikan acuan, yaitu PSAK 44.
Pada dasarnya, ISAK 21 membahas dua permasalahan berkaitan dengan konstruksi real estat, yaitu :
1. Masalah pengakuan pendapatan aktivitas dalam suatu perjanjian konstruksi real estat apakah harus mengacu pada
PSAK 34 (revisi 2010) : Kontrak Konstruksi dalam hal pembeli dapat menentukan elemen struktural utama desain
real estat, atau mengacu pada penjualan barang sesuai PSAK 23 (revisi 2010) : Pendapatan yaitu dalam hal
pembeli memiliki kemampuan terbatas untuk mempengaruhi desain real estat atau hanya menentukan perubahan
kecil atas desain awal.
2. Kapan pengakuan pendapatan dari konstruksi real estat
Perubahan kebijakan akuntansi yang timbul akibat penerapan ISAK 21 ini harus diterapkan secara retrospektif (mengacu ke
belakang dengan menggunakan data untuk melihat apakah ada hubungan atau tidak antara permasalahan dan factor resiko yang
terdapat pada yang bermasalah) sesuai dengan PSAK 25 (revisi 2009) tentang Kebijakan Akuntansi, Perubahan Estimasi
PSAK 44 ini pada awalnya dicabut dengan Pernyataan Pencabutan Standar Akuntansi Keuangan (PPSAK) No. 7 yang berlaku
efektif secara bertahap mulai 1 Januari 2012 (untuk paragraf 47-48 dan 56-61) dan 1 Januari 2013 (untuk paragraf sisanya).
Akan tetapi, melalui surat Dewan Standar Akuntansi Keuangan Ikatan Akuntan Indonesia (DSAK IAI) nomor
0643/DSAK/IAI/IX/2012 tanggal 21 September 2012 diumumkan bahwa pemberlakuan PPSAK 7 tentang Pencabutan PSAK
44: Akuntansi Aktivitas pengembangan Real Estat yang berlaku efektif 1 Januari 2013 ditunda sampai tanggal yang akan
ditentukan kemudian.
BAB IV
PENUTUP
4.1 Kesimpulan
1. Aktivitas pengembangan subsektor industri Real Estate adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian
dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan
untuk dijual atau disewakan,sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan ini juga
mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan.
2. Pada dasamya terdapat dua metode pengakuan pendapatan yang terdapat pada PSAK No.44 yaitu metode full
accrual dan metode deposit. Metode full accrual digunakan jika memenuhi beberapa kriteria, apabila riteria-
kriteria tersebut tidak terpenuhi maka dapat menggunakan metode deposit.
3. dalam PSAK No. 44 sebenarnya akuntansi pada real estate meliputi: Pengakuan pendaapatan, Unsur-unsur Biaya
Pengembangan Proyek Real Estat, Penyajian, Pengungkapan.
4. Seiring dengan rencana pencabutan PSAK 44, DSAK-IAI pada tanggal 12 Oktober 2010 juga mengesahkan
penerbitan ED ISAK No. 21 : Perjanjian Konstruksi Real Estat yang merupakan adopsi dari IFRIC
15, Agreements for the Construction of Real Estate.