BAB II

LANDASAN TEORI

2.1 Pajak

2.1.1 Pengertian Pajak

Pengertian pajak menurut KBBI adalah pungutan wajib biasanya berupa

uang yang harus dibayar sebagai penduduk sebagai sumbangan wajib pada negara

atau pemerintah sehubungan dengan pendapatan, pemilikan, harga beli barang,

dan sebagainya.

Pajak adalah iuran rakyat kepada kas negara berdasarkan undang-undang

sehingga dapat dipaksakan dengan tiada mendapat balas jasa secara langsung.

Pajak dipungut penguasa berdasarkan norma-norma hukum untuk menutup biaya

produksi barang-barang dan jasa kolektif untul mencapai kesejahteraan umum.

Pajak menurut Pasal 1 angka 1 UU No 6 Tahun 1983 sebagaimana telah

disempurnakan terakhir dengan UU No 28 Tahun 2007 tentang Ketentuan umum

dan tata cara perpajakan “ Kontribusi wajib kepada negara yang terutang oleh

orang pribadi atau badan yang bersifat memaksa berdasarkan Undang-Undang,

dengan tidak mendapat timbal balik secara langsung dan digunakan untuk

keperluan negara bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.”

Menurut Prof. Dr. P. J. A Adriani, pajak adalah iuran masyarakat kepada

negara (yang dapat dipaksakan) yang terutang oleh yang wajib membayarnya

menurut peraturan-peratura umum (undang-undang) denga tidak mendapat

prestasi kembali yang langsung dapat ditunjuk dan yang gunanya adalah untuk
membiayai pengeluran-pengeluaran umum berhubung tugas negara untuk

menyelenggarakan pemerintahan.

Menurut Prof. Dr. H. Rochmat Soemitro SH, pajak adalah iuran rakyat

kepada Kas Negara berdasarkan undang-undang (yang dapat dipaksakan) dengan

tiada mendapat jasa timbal (kontra prestasi) yang langsung dapat ditunjukkan dan

yang digunakan untuk membayar pengeluaran umum. Definisi tersebut kemudian

dikoreksinya yang berbunyi sebagai berikut: Pajak adalah peralihan kekayaan dari

pihak rakyat kepada Kas Negara untuk membiayai pengeluaran rutin dan

surplusnya digunakan untuk public saving yang meupakan sumber utama untuk

membiayai public saving.

Dari kedua pengertian pajak menurut para ahli di atas dapat ditarik

kesimpulan bahwa pajak adalah iuran wajib masyarakat kepada negara yang

dapat dipaksakan tanpa mendapatkan kontraprestasi secara langsung,

dan apabila ada dari masyarakat yang tidak melunasinya maka

dikenakan sanksi oleh negara.

2.1.2 Fungsi Pajak

Pajak mempunyai peranan yang sangat penting dalam kehidupan bernegara,

khususnya didalam pelaksanaan pembangunan karena pajak merupakan sumber

pendapatan negara untuk membiayai semua pengeluaran termasuk pengeluaran

untuk pembangunan. Berdasarkan hal diatas maka pajak mempunyai beberapa

fungsi, yaitu :
1. Fungsi Anggaran

Sebagai sumber pendapatan negara, pajak berfungsi untuk membiayai

pengeluaran-pengeluaran negara. Untuk menjalankan tugas-tugas rutin negara

dan melakasanakan pembangunan, negara membutuhkan biaya. Biaya ini dapat

diperoleh dari penerimaan pajak. Dewasa ini pajak digunakan untuk

pembiayaan pembangunan, yang dikeluarkan dari tabungan pemerintah, yakni

penerimaan dalam negeri dikurangi pengluaran rutin. Tabungan pemerintah ini

dari tahun ke tahun harus ditingkatkan sesuai kebutuhan pembayaran

pembangunan yang semakin meningkat dan ini terutama dari sektor pajak.

2. Fungsi Mengatur (Regurelend)

3. Fungsi Stabilitas

4. Fungsi Redistribusi Pendapatan

2.1.3 Sistem Pemungutan Pajak

1. Official Assessment System

Adalah suatu sistem pemungutan yang memberi wewenang kepada

pemerintah

( fiskus ) untuk menentukan besarnya pajak yang terutang oleh wajib

pajak, adapun ciri-ciri Official Assessment System :

a. Wewenang untuk menentukan besarnya pajak terutang ada pada fiskus.

b. Wajib pajak bersifat pasif

c. Utang pajak timbul setelah dikeluarkan surat ketetapan pajak oleh fiskus.
2. Self Assessment System

Adalah suatu sistem pemungutan pajak yang memberi wewenang kepada

wajib pajak untuk menentukan sendiri besarnya pajak yang terutang,

adapun ciri-ciri Self Assessment System :

a. Wewenang untuk menentukan besarnya pajak terutang ada pada wajib pajak

sendiri.

b. Wajib pajak aktif, mulai dari menghitung, menyetor dan melaporkan

sendiri pajak yang terutang.

 8

a. Wewenang untuk menentukan besarnya pajak terutang ada pada wajib pajak

sendiri.

b. Wajib pajak aktif, mulai dari menghitung, menyetor dan

melaporkan sendiri pajak yang terutang.

2.1.1c. Fiskus tidak ikut campur dan hanya mengawasi.

2.1.2
2.1.33. With Holding System
2.1.4
2.1.5Adalah suatu sistem pemungutan pajak yang memberi wewenang

kepada pihak ketiga (bukan fiskus dan bukan wajib pajak yang

bersangkutan) untuk menentukan besarnya pajak yang terutang

oleh wajib pajak.

2.1.6Ciri-cirinya : wewenang menentukan besarnya pajak yang

terutang ada pada pihak ketiga, pihak selain fiskus dan wajib pajak.

2.2 Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

2.2.1 Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan

2.2.2 Istilah-istilah Penting dalam Undang-Undang tentang Pajak Bumi dan

Bangunan (PBB)

2.2.3 Dasar Hukum Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

2.2.4 Dasar Pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

2.2.5 Objek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

2.2.6 Subjek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

2.2.7 Tarif Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

9
 2.2.8 Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah Pajak Negara yang dikenakan

terhadap bumi dan atau bangunan berdsarakan Undang-Undang Nomor 12 Tahun

1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah denga

Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994.

PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak

terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah dan atau bangunan.

Keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak.

2.2.9 Dasar Hukum Pajak Bumi dan Bangunan

UU No. 12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah terakhir dengan UU No.

12 Tahun 1994 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan.

1. KMK No. 201/KMK.04/2000 Tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek

Pajak Tidak Kena Pajak Sebagai Dasar Perhitungan Pajak Bumi dan

Bangunan.

2. KMK. No. 523/KMK.04/1998 Tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya

Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumu dan Bangunan.

3. KMK No. 1004/KMK.04/1985 Tentang Penentuan Badan atau Perwakilan

Organisasi Internasional yang Menggunakan Objek Pajak Bumi dan

Bangunan.

4. Kep Dirjen Pajak Nomor: KEP-251/PJ/2000 Tentang Tata cara Penetapan

Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Sebagai Dasar Perhitungan

Pajak Bumi dan Bangunan.

7
 8

5. Kep Dirjen Pajak Nomor: Kep-16/PJ/1998 Tentang Pengenaan Pajak Bumi

dan Bangunan. Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor; SE-43/P.6/2003 Tentang

Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

BPHTB Untuk Tahun Pajak 2004.

6. Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor: SE-57/PJ.6/1994 Tentang Penegasan dan

Penjelasan Pembebasan PBB atas Fasilitas Umum dan Sarana Sosial Untuk

Kawasan Industri dan Real Estate.

2.2.10 Istilah Penting Dalam Undang-Undang Pajak Bumi dan

Bangunan

1. Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya;

2. Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap

pada tanah dan/atau perairan;

3. Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi

beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan

objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak

Pengganti;Surat Pemberitahuan Objek Pajak adalah surat yang digunakan oleh

wajib pajak untuk melaporkan data objek pajak menurut ketentuan undang-

undang ini;

4. Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang adalah surat yang digunakan oleh

Direktorat Jenderal Pajak untuk memneritahukan besarnya pajak terhutang

kepada wajib pajak.

2.2.11 Objek Pajak Bumi dan Bangunan

 9

Yang menjadi objek pajak adalah:

1. Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya.

2. Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap

pada tanah dan/atau perairan.

Yang termasuk penegrtian bangunan adalah:

1. Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel,

pabrik, dan emplasemennya dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan

dengan kompleks bangunan tersebut;

2. Jalan Tol;

3. Kolam Renang;

4. Pagar Mewah;

5. Tempat Olah Raga;

6. Galangan Kapal Dermaga;

7. Taman Mewah.

2.2.12 Objek Pajak Bumi dan Bangunan yang Di Kecualikan

Objek yang dikecualikan adalah:

1. Digunakan semata-mata untuk melayani kepantingan umum dibidang ibadah,

sosial, pendidikan dan kebudayan nasional yang tidak di maksudkan untuk

memperolah keuntungan seperti; masjid, rumah sakit; sekolah; panti asuhan;

candi, dan lain-lain.

2. Digunakan untuk kuburan.

3. Digunakan sebagai tempat penyimpanan peninggalan purbakala.

 10

4. Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, dan lain-

lain.

5. Dimiliki oleh Perwakilan Diplomatik berdasarkan atas timbal balik dan

Organisasi Internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

2.2.13 Subjek Pajak Bumi dan Bangunan

Yang menjadi subjek Pajak Bumi dan Bangunan adalah orang atau badan

yang secara nyata:

1. Mempunyai hak tasa bumi/tanah, dan/atau;

2. Memperoleh manfaat atas bumi/tanah dan/atau;

3. Memiliki, menguasai atas bangunan dan/atau;

4. Memperoleh manfaat atas bangunan.

2.2.14 Dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan

Adanya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rata yang

diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak

terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan

objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru atau nilai objek pajak pengganti.
 11

Besarnya Nilai Jual Objek Pajakditetapkan oleh Menteri Keuangan setiap 3

tahu sekali, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun dengan

perkembangan daerahnya.

Dasar perhitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak yang ditetapkan

serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100% dari Nilai Jual Kena Pajak.

Besarnya presentase Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan dengan Peraturan

Pemerintah dengan memperlihatkan kondisi ekonomi nasional.

2.2.15 Tarif Pajak Bumi dan Bangunan

Tarif apajak yang dikenakan atas objek-objek pajak adalah sebesar 0,5% dan

jenis tarif ini disebut Tarif tunggal yang berlaku terhadap objek pajak jenis apapun

di seluruh wilayah Indonesia. Tarif efektif Pajak Bumi dan Bangunan adalah 0,1%

untuk objek yang Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) kurang dari 1 miliyar dan 0,2%

untuk objek yang Nilai Jual Obje Pajak (NJOP) sama dan di atas 1 miliyar.

2.2.16 Dasar perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Dasar perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Nilai Jual Kena Pajak

(NJKP). Besarnya NJKP adalah:

1. Objek pajak perkebunan adalah 40%

2. Objek pajak kehutanan adalah 40%

3. Objek pajak pertambangan adalah 20%

 12

4. Apabila NJOPnya <Rp. 1.000.000.000,- adalah 40%

5. Apabila NJOPnya >Rp. 1.000.000.000,- adalah 20%

2.2.17 Rumus perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Rumus perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan = Tarif x NJKP

Contoh :

Jika NJKP = 40% x (NJOP - NJOPTKP) maka besarnya Pajak Bumi dan

Bangunan

= 0,5% x 40% x (NJOP - NJOPTKP)

= 0,2% x (NJOP - NJOPTKP)

Jika NJKP = 20% x (NJOP - NJOPTKP) maka besarnya Pajak Bumi dan

Bangunan

= 0,5% x 20% x (NJOP - NJOPTKP)

= 0,1 x (NJOP - NJOPTKP)

Contoh perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

1. Tuan Bonco seorang mahasiswa D3 Perpajakan Universitas Brawijaya pada

tahun 2007 hanya memliki sebuah objek pajak berupa bumi di kawasan

Soekarno-Hatta, Malang dan diketahui Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bumi

tersebut sebesar RP. 10.000.000. Berapakah Besar PBB yang terhutang pada

tahun 2007 milik Tuan Bonco !

Jawab :
 13

Karena besarnya NJOP kurang dari Rp. 12.000.000,- maka objek pajak tidak

dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan.

2. Tuan Ponco seorang pengusaha terkenal memliki 2 buah rumah pada tahun

2007, objek pertama terletaj di desa Wlingi, Blitar dan objek kedua terletak di

desa Bendo, Blitar. Diketahui bahwa untuk objek pertama NJOP Bumi sebesar

Rp. 8.000.000,- dan NJOP Bangunan sebesar Rp. 7.500.000,-. Untuk objek

yang kedua diketahui NJOP Bumi sebesar RP. 9.000.000,- dan NJOP

Bangunan sebesar Rp. 6.000.000,-

Hitung PBB terhutang tahun 2007 Tuan Ponco atas objek tersebut !

Jawab:

PBB Tehutang = Tarif (0,5%) x NJKP

NJKP = NJOP - NJOPTKP

Dimana NJOP = NJOP Bumi + NJOP Bangunan

NJOP di Desa Wlingi

NJOP Bumi = Rp. 8.000.000,-

NJOP Bangunan = Rp. 7.500.000,-

Total = Rp. 15.500.000,- Merupakan NJOP terbesar

NJOP di Desa Bendo

NJOP Bumi = Rp. 9.000.000,-

NJOP Bangunan = Rp. 6.000.000,-

Total = Rp. 15.000.00,-

Desa Wlingi :
 14

NJOP Bumi = Rp. 8.000.000,-

NJOP Bangunan = Rp, 7.500.000,- +

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp. 15.500.000,- (NJOP Terbesar)

NJOPTK = Rp. 12.000.000,- -

NJOP utuk Perhitungan PBB = Rp. 3.500.000,-

Desa Bendo :

NJOP Bumi = Rp. 9.000.000,-

NJOP Bangunan = Rp. 6.000.000,- +

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp. 15.000.000,-

NJOPTK = Rp. 0,- -

NJOP utuk Perhitungan PBB = Rp. 15.000.000,-

PBB Terhutang = Tarif x NJKP

= 0,5% x 20 % x Rp. 18.500.00,-

= Rp. 18.500,-