Hukum Jaminan

Hak Tanggungan
Latar Belakang

→ Pasal 51 UU 5/1960: “Hak tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik, hak guna-usaha
dan hak guna-bangunan tersebut dalam pasal 25, 33 dan 39 diatur dengan Undang-undang”
→ Pasal 51 UU 5/1960: “Selama Undang-undang mengenai hak tanggungan tersebut dalam pasal
51 belum terbentuk, maka yang berlaku ialah ketentuan-ketentuan mengenai hypotheek
tersebut dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia dan Credietverband tersebut
dalam Staatsblad 1908 No. 542 sebagai yang telah diubah dengan Staatsblad 1937 No. 190”
→ Unifikasi Hukum Tanah Nasional
→ Lembaga jaminan benda dipandang tidak bergerak tidak dapat menampung perkembangan
yang terjadi dalam bidang perkreditan dan hak jaminan sebagai akibat dari kemajuan
pembangunan ekonomi
→ Perbedaan pandangan dan penafsiran mengenai berbagai hal dalam pelaksanaan hukum
jaminan atas tanah (misalnya mengenai pencantuman titel eksekutorial, pelaksanaan eksekusi,
dsb)
→ Kurang memberikan jaminan kepastian hukum dalam kegiatan perkreditan
Definisi dan Dasar Hukum

Hak Tanggungan atas tanah beserta Unsur Pokok Hak Tanggungan:

benda-benda yang berkaitan dengan tanah,
→ Hak Tanggungan adalah hak jaminan
yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan,
untuk pelunasan hutang
adalah adalah hak jaminan yang
→ Objek Hak Tanggungan adalah hak atas
dibebankan pada hak atas tanah
tanah sesuai UUPA
sebagaimana dimaksud dalam UU Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar → Hak Tanggungan dapat dibebankan pada

Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak tanahnya saja atau benda lain yang
berikut benda-benda lain yang merupakan merupakan kesatuan dengan tanah
satu kesatuan dengan tanah itu, untuk tersebut
pelunasan utang tertentu, yang → Hutang yang dijaminkan adalah hutang
memberikan kedudukan yang diutamakan tertentu
kepada kreditor tertentu terhadap kreditor- → Krediturnya mempunyai kedudukan yang
kreditor lain (Pasal 1 angka 1 UU 4/1996) diutamakan dari kreditur lainnya
Dasar Hukum

 UU No.5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA)

 UU No.4 tahun 1996 tentang UUHT
 UU No.20 tahun 2011 tentang Rumah Susun
 PP No.24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
 PMNA/Kepala BPN No.3 tahun 1996 tentang Bentuk SKMHT, APHT. Buku Tanah HT, dan
Sertipikat HT
 PMNA/Kepala BPN No.4 tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan SKMHT
Untuk Menjamin Pelunasan Kredit-Kredit Tertentu
 PMNA/Kepala BPN No.5 tahun 1996 tentang HT
 PP Nomor 40 tahun 1996 tentang HGU, HGB, Hak Pakai Atas Tanah
Objek Hak Tanggungan

 Hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UUPA

 Hak Milik (Pasal 25 UUPA, Pasal 4 ayat 1 UUHT)
 Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA, Pasal 4 ayat 1 UUHT)
 Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA, Pasal 4 ayat 1 UUHT)

 Hak Pakai
Pasal 4 ayat 2 UUHT: “Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1),
Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan
menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga di-bebani Hak Tanggungan”

 Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

Sebelum berlakunya UUHT (Pasal 12 UU
16/1985)
 Hipotik  hak milik atau HGB
 Fidusia  hak pakai atas tanah Negara
Setelah berlakunya UUHT (Pasal 27 UUHT)
Ketentuan Undang-Undang ini berlaku juga
terhadap pembebanan hak jaminan atas
Rumah Susun dan Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun
Objek Hak Tanggungan

 Benda-benda yang berkaitan dengan tanah

UUHT menganut pemisahan horizontal tidak mutlak
 Pasal 4 ayat 4 UUHT: “Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah
berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik
pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam
Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan
 Pasal 4 ayat 5 UUHT: “Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya sebagaimana
dimaksud pada ayat (4) tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan Hak
Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan
penandatanganan serta pada Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan
oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik”
Objek Hak Tanggungan

Unsur-unsur mutlak Objek Hak Tanggungan

a. hak tersebut sesuai ketentuan yang berlaku wajib didaftar dalam daftar umum, dalam hal ini
pada Kantor Pertanahan. Unsur ini berkaitan dengan kedudukan diutamakan (preferent)
yang diberikan kepada kreditor pemegang Hak Tanggungan terhadap kreditor lainnya.
Untuk itu harus ada catatan mengenai Hak Tanggungan tersebut pada buku-tanah dan
sertipikat hak atas tanah yang dibebaninya, sehingga setiap orang dapat mengetahuinya
(asas publisitas)
b. hak tersebut menurut sifatnya harus dapat dipindahtangankan, sehingga apabila diperlukan
dapat segera direalisasi untuk membayar utang yang dijamin pelunasannya
Subjek Hak Tanggungan

Pemberi Hak Tanggungan adalah

orang perseorangan atau badan Pemegang Hak
hukum yang mempunyai kewenangan Milik
untuk melakukan perbuatan hukum
terhadap obyek Hak Tanggungan yang Pemegang HGB

Subjek Hak Tanggungan

bersangkutan (Pasal 8 ayat 1 UUHT)
Pemberi Hak
Pemegang HGU
Pemegang Hak Tanggungan adalah Tanggungan
orang perseorangan atau badan
Penerima Hak Pemegang Hak
hukum yang berkedudukan sebagai Tanggungan Pakai
pihak yang berpiutang (Pasal 8 ayat 3
UUHT) Pemegang
HMSRS
Subjek Hak Tanggungan

 Pemegang Hak Milik

 Pasal 21 ayat (1) UUPA, orang perseorangan  WNI
 Pasal 21 ayat (2) UUPA  badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dengan
syarat-syarat diatur dalam Peraturan Pemerintah:
- Bank pemerintah
- Perkumpulan koperasi yang didirikan berdasarkan UU No.79 tahun 1958
- Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Agraria/Pertanian setelah
mendengar Menteri Agama
- Badan-badan sosial yang ditunjuk Menteri Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri
Sosial

 Pemegang Hak Guna Usaha

Pasal 30 ayat (1) UUPA  HGU dapat diberikan pada WNI dan badan hukum yang didirikan
menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
Subjek Hak Tanggungan

 Pemegang Hak Guna Bangunan

Pasal 36 ayat (1) UUPA  Hak Guna Bangunan dapat diberikan pada WNI dan badan hukum
yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan Indonesia

 Pemegang Hak Pakai Atas Tanah Negara

Pasal 42 UUPA Hak Pakai Atas Tanah Negara dapat diberikan pada:
 WNI
 Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
 Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
 Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

 Pemegang Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

Pasal 1 angka 18 jo Pasal 1 angka 16  perseorangan atau badan hukum yang memenuhi
persyaratan
Subjek Hak Tanggungan

 Pemilik benda yang berkaitan dengan tanah yang bukan merupakan pemilik tanah
 Penjaminan tanah dan benda-benda yang berkaitan wajib dibuat dalam satu APHT yang
ditandatangani bersama oleh pemilik tanah dan pemilik benda yang berkaitan tersebut
 Penandatanganan APHT secara bersama juga dapat dilakukan berdasarkan akta otentik 
SKMHT
Ciri dan Sifat Hak Tanggungan

a. Hak tanggungan merupakan perjanjian accessoire (perjanjian turutan)

b. memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada pemegangnya (droit
de preference)
c. selalu mengikuti obyek yang dijaminkan dalam tangan siapa pun obyek itu berada (droit
de suite)
d. memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan
memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan;
e. menjamin hutang yang ada maupun yang timbul dikemudian hari
f. mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya  memiliki kekuatan eksekutorial tanpa
melalui putusan pengadilan
g. tidak dapat dibagi-bagi kecuali telah diperjanjikan lain
Ciri dan Sifat Hak Tanggungan

h. Hak tanggungan dapat dibebankan dengan disertai janji-janji tertentu

i. hak tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada
j. Hak tanggungan dapat dibebankan selain atas tanahnya juga berikut benda-benda yang
berkaitan dengan tanah tersebut (baik yang telah ada maupun yang akan ada dikemudian
hari)
Peringkat dalam Hak Tanggungan

 Pasal 5 UUHT:
1. Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak
Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang
2. Peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal
pendaftarannya pada Kantor Pertanahan
3. Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan
menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan
 Pasal 6 UUHT Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama
mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui
pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut
 Peringkat Hak Tanggungan berdasarkan:
 1 (satu) kreditur dengan lebih dari 1 perjanjian/hutang
 2 (dua) kreditur atau lebih
Janji Dalam Hak Tanggungan Hak Tanggungan

a. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan obyek Hak
Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima
uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak
Tanggungan;
b. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau
tata susunan obyek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari
pemegang Hak Tanggungan;
c. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola
obyek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerah
hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggungan apabila debitor sungguh-sungguh cidera
janji;
d. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk
menyelamatkan obyek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi
atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi obyek Hak
Tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang;
Janji Dalam Hak Tanggungan

e. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas
kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji;
f. janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa obyek Hak
Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan;  melindungi kepentingan
pemegang Hak Tanggungan kedua dan seterusnya
g. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek Hak
Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
h. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari
ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila
obyek Hak Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut
haknya untuk kepentingan umum;
i. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari
uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika
obyek Hak Tanggungan diasuransikan;
Janji Dalam Hak Tanggungan Hak Tanggungan

j. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyek Hak Tanggungan pada
waktu eksekusi Hak Tanggungan;
k. janji bahwa sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak
Tanggungan sebagaimana (Pasal 13 ayat 3) tidak dikembalikan.
Janji Dalam Hak Tanggungan Hak Tanggungan

Janji yang dilarang

 Pasal 12 UUHT: “Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak
Tanggungan untuk memiliki obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji, batal
demi hukum”
 Pasal 12A ayat 1 UU Perbankan: “Bank umum dapat membeli sebagian atau seluruh
agunan, baik melalui pelelangan maupun di luar pelelangan berdasarkan penyerahan
secara sukarela oleh pemilik agunan atau berdasarkan kuasa untuk menjual di luar lelang
dari pemilik agunan dalam hal Nasabah Debitur tidak memenuhi kewajibannya kepada
bank, dengan ketentuan agunan yang dibeli tersebut wajib dicairkan secepatnya”
Peralihan Hak Tanggungan

a. Sebab-sebab peralihan Hak Tanggungan

 Cessie
 Subrogasi
 Pewarisan
 Sebab-sebab lain, misal: merger, konsolidasi

b. Tata cara peralihan Hak Tanggungan

 pendaftaran peralihan Hak Tanggungan dilakukan dengan mencatat pada buku Tanah
Hak Tanggungan
 Catatan tersebut kemudian disalin pada sertifikat Hak Tanggungan dan sertifikat Hak
Atas Tanah
Hapusnya Hak Tanggungan

a. hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan  sifat accesoire

b. dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan
 Ada pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan tersebut oleh
pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan
c. pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan
Negeri
 Ada permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tersebut
agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban Hak Tanggungan
d. hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan
 Konsekuensi hapusnya hak atas tanah adalah hutang yang dijamin tetap mengikat
(tidak hapus)
Thank You
Aziz Rahimy S.H., M.H.