Revisi 

Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) Sofifi 
Propinsi Maluku Utara Tahun 2009­2029 

8 
PEDOMAN PENGELOLAAN 
PEMBANGUNAN

8.1. Mekanisme Pembiayaan Pembangunan

Sumber­sumber  pembiayaan  yang  diperlukan  dalam  rangka 
pembangunan  kota  bisa  berasal  dari  pemerintah  pusat,  pemerintah  propinsi, 
pemerintah  kabupaten,  bantuan  luar  negeri,  swasta,  dan  swadaya  masyarakat. 
Sumber  pendapatan  pemerintah  kota  dapat  dikelompokkan  ke  dalam 
penerimaan rutin dan penerimaan pembangunan.  Penerimaan  rutin berasal dari 
subsidi  pemerintah,  instansi  yang  lebih  tinggi  dan  pendapatan  daerah. 
Sedangkan  penerimaan  pembangunan  berasal  dari  subsidi  pemerintah  atau 
instansi yang lebih tinggi dan pinjaman daerah. 
Sumber  dana  yang  potensial  bagi  Kota  Sofifi  adalah  pendapatan  asli 
daerah, mengingat hanya sektor inilah sumber dana yang bisa ditingkatkan lebih 
lanjut. Dalam pembiayaan pembangunan kota, selain mengandalkan pendapatan 
asli    daerah  juga  harus    diupayakan  agar  masyarakat  terus  berpartisipasi 
membiayai  pembangunan  kotanya.  Mekanisme  alokasi  keuangan  pemerintah 
kota dapat dilihat pada gambar 8.1 
PUSAT 
Dana 
A P B N  Darurat 

Bagi Hasil 
Konsulidasi  DANA ALOKASI  DANA ALOKASI 
Penerimaan 
Usulan  KHU SUS (DAK)  UM UM  (DAU )  dg.Daerah 

Pinjam an 
Usu lan  Program  Daerah 
/Proyek  A P B D 
Pendapatan 
Asli Daerah 

RENCANA ALOKASI 
PROGRAM /PROYEK 

KABUPATEN/ KOTA
Gambar 8.1. Mekanisme Alokasi Keuangan Pemerintah Kota 

VIII­1 
L A P O R A N  A K H I R 
 Revisi Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) Sofifi 
Propinsi Maluku Utara Tahun 2009­2029 

Pendapatan  Pemerintah  Kota  Sofifi,  sumber­sumbernya  secara  umum 

berasal dari: 
1.  Sisa lebih perhitungan anggaran tahun lalu. 
2.  Pendapatan Asli Daerah yang meliputi: 
¨  Pajak daerah 
¨  Retribusi Daerah 
¨  Laba Badan Usaha Milik Daerah 
¨  Penerimaan dari Dinas­Dinas 
¨  Penerimaan Lain­lain 
3.  Bagi hasil pajak/bukan pajak yang terdiri dari pos­pos: 
¨  Sumbangan 
¨  Bantuan 
4.  Penerimaan Pembangunan yang meliputi: 
¨  Pinjaman pemerintah daerah 
¨  Pinjaman untuk Badan Usaha Milik Daerah

8.1.1. Perjanjian Penerusan Pinjaman (SLA)

SLA  (Subsidiary  Loan  Agreement)  terdiri  atas  dana  dari  Bank  Dunia  , 
ADB  dan  berbagai  sumber  dana  bilateral  yang  dipinjam  oleh  pemerintah 
Indonesia  dengan  jaminan  mengikat  dalam  mata  uang  asing.  Dana­dana  ini 
dipinjamkan ke PEMDA/BUMD dalam satuan uang rupiah dengan tingkat  bunga 
yang  disubsidi.  Dana  SLA  tersedia  bagi  PEMDA  dan  BUMD  untuk  digunakan 
dalam  pembiayaan  investasi  prasarana  perkotaan  terpadu,  dengan  adanya 
program  P3KT  sejak  pertengahan  1980  dan  telah  menjadi  sumber  utama  dari 
pinjaman  PEMDA/BUMD.  SLA  dimaksudkan  untuk  mendorong  PEMDA/BUMD 
agar  lebih  tertarik  dan  memiliki  pengalaman  dalam  menggunakan  pendekatan 
“pay  as  you  use”.  Selanjutnya  bunga  subsidi  SLA  secara  berangsur  akan 
berkurang  sehingga  tingkat  suku  bunga  akan  mendekati  tingkat  suku  bunga 
pasar.

8.1.2. Rekening Pembangunan Daerah (RPD)

Mekanisme  RPD  diperkenalkan  sebagai  Rekening  Departemen 
Keuangan  yang dimaksudkan untuk  memberikan  alternatif  sumber  dana  jangka 
panjang yang lebih luas untuk proyek­proyek PEMDA dan BUMD. Pinjaman RPD 
lebih  cepat  dan  fleksibel  untuk  proyek  individu  dan  berpotensi  mendatangkan 
penghasilan  (cost­recovery).  Bagaimanapun,  karena  alokasi  dari  dana  RPD

VIII­2 
L A P O R A N  A K H I R 
 Revisi Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) Sofifi 
Propinsi Maluku Utara Tahun 2009­2029 

masih  terbatas  dan  terkait  dengan  anggaran  tahunan,  akan  memakan  waktu 
kurang lebih 2 tahun untuk menjamin pembiayaan melalui RPD. 
RPD  dibiayai  melalui  anggaran  negara  atau  APBN,  dari  pinjaman 
pemerintah  Indonesia  baik  melalui  sumber  dana  bilateral  maupun  multirateral 
dan  darti  pembayaran  kembali  SLA.  Dana­dana  ini  kemudian  dipinjamkan 
kepada  PEMDA/BUMD  dalam  mata  uang  Rupiah  dengan  tingkat  suku  bunga 
subsidi yang sama dengan SLA.

8.1.3. Kerjasama Pemerintah­Swasta (PPP)

PPP  adalah  suatu  bentuk  partisipasi  pihak  swasta  dalam  bidang 
penyediaan  prasarana  perkotaan  dan  pelayanan  yang  memerlukan  investasi 
sektor swasta dalam jumlah besar  (misalnya BOO, BOT, konsesi dan perjanjian 
penyewaan  peralatan/  leasing).  PPP  melibatkan  biaya  modal  tertinggi 
dikarenakan  PPP  menggunakan  gabungan  modal  dan  dana  pinjaman 
berdasarkan  tingkat  bunga  pasar.  Hal  ini  menyebabkan  tingginya  biaya  modal 
dibandingkan  sumber­sumber  lain  walaupun  ini  mungkin  akan  lebih  dari  cukup 
untuk  mengimbangi  peningkatan efisiensi pelaksaaan  proyek oleh pihak  swasta 
melalui  perbaikan  teknologi  dan  kemampuan  mamajemen  yang  berorientasi 
bisnis.

8.1.4. Obligasi Pendapatan

Meskipun  masih  dalam  tahap  uji  coba,  obligasi  pendapatan  termasuk 
dalam  salah  satu  program  yang  diperkenalkan  kepada  PEMDA  dan  BUMD. 
Obligasi  adalah  instrumen  hutang  yang  dapat  diterbikan  oleh  PEMDA/BUMD 
secara langsung kepada investor pasar modal berdasarkan aturan, prosedur dan 
pengawasan  dari  BAPEPAM.  Obligasi  memuat  persyaratan  pinjaman  dari 
investor  pasar  modal  kepada  PEMDA/BUMD;  termasuk  jumlah  obligasi,  tingkat 
bunga,  jadwal  pembayaran  kembali,  jaminan,  dan  lain­lain  yang  dapat 
disesuaikan  untuk  investasi  proyek  tertentu.  Jika  suku  bunga  obligasi  berada 
pada nilai pasar, nilai jual untuk obligasi berada pada nilai pasar, nilai jual untuk 
obligasi  berada dibawah  biaya  modal  baik  untuk  PPP  atau  pinjaman  komersial. 
Secara  umum  suku  bunga  obligasi  sangat  bersaing  dalam  tingkat  suku  bunga 
pinjaman untuk penerbitan obligasi dalam jumlah cukup besar, karena langsung 
berhubungan dengan investor, sehingga akan memotong fungsi bank komersial 
sebagai  pihak  penengah  dalam  proses  tersebut.  Waktu  yang  diperlukan  untuk 
penyiapan  pembiayaan  obligasi  berkisar  antara  6  bulan  sampai  1  tahun  bagi

VIII­3 
L A P O R A N  A K H I R 
 Revisi Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) Sofifi 
Propinsi Maluku Utara Tahun 2009­2029 

PEMDA  /  BUMN  yang  memiliki  kemampuan  untuk  meminjam  dengan  proyek 

yang dinilai layak atau feasible.

8.1.5. Peminjaman Komersial

Pinjaman  komersial,  khususnya  yang  berasal  dari  bank  pembangunan 
daerah  (BPD)  sudah  cukup  dikenal  oleh  PEMDA/BUMN  untuk  menutupi 
kekurangan  cash  flow  jangka  pendek  dan  investasi  proyek  dengan  tingkat 
pengambilan  yang  tinggi,  seperti  penyambungan  air  di  kompleks  perumahan 
mewah. Tingkat bunga yang tinggi dan masa yang pendek menjadikan pinjaman 
komersial untuk proyek investasi besar kurang layak, kecuali sebagai instrumen 
jangka  pendek  yang  menjembatani  sampai  pembiayaan  jangka  panjang  dapat 
diperoleh.

8.2. Indikasi Program Pembangunan

Pengembangan  kawasan  rencana  didasarkan  pada  sektor  dan 
subsektor  yang  terindikasi  dan  perlu  diprioritaskan  pelaksanaannya.  Ditinjau 
terhadap  urgensi  dan  tingkat  permasalahannya,  prioritas  pembangunan  pada 
RDTR  Kota  Sofifi  Propinsi  Maluku  Utara  disusun  berdasarkan  urutan,  sebagai 
berikut: 
1.  Pembangunan  mendesak,  yaitu  pembangunan  sektor  dan  subsektor 
guna  menanggulangi  masalah  utama  yang  menyebabkan  masalah 
lainnya.  Bila  tidak  segera  ditanggulangi  akan  menimbulkan  masalah 
lebih besar dan semakin sulit diatasi. 
2.  Pembangunan  yang  diprioritaskan,  yaitu  pembangunan  sektor  dan 
subsektor  yang  diharapkan  dapat  menggerakkan  mekanisme 
percepatan  pertumbuhan  dan  perkembangan  sektor  utama  kota  dan 
kawasan  rencana  yang berdampak  positif.  Hal  ini  meliputi  transportasi, 
perdagangan dan jasa, serta perumahan (baik yang dikembangkan oleh 
pemerintah maupun developer ) 
3.  Pembangunan  strategis,  yaitu  pembangunan  sektor  dan  subsektor 
penting  yang  memberikan  implikasi  struktural  dalam  jangka  panjang 
sesuai  dengan  tujuan pembangunan masyarakat adil dan makmur. Hal 
ini  meliputi  fasilitas,  penertiban  penggunaan  tanah  dan  bangunan, 
pengadaan utilitas yang memadai, dan lain­lain.

VIII­4 
L A P O R A N  A K H I R 
 Revisi Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) Sofifi 
Propinsi Maluku Utara Tahun 2009­2029 

4.  Pembangunan  pelengkap,  yaitu  pembangunan  sektor  dan  subsektor 

yang  tidak  bersifat  kebutuhan  dasar,  tetapi  dipandang  perlu  untuk 
dibangun sesuai dengan kemampuan dan potensi wilayah. 
5.  Pembangunan  Kota  Sofifi  dalam  jangka  menengah  dilaksanakan  pada 
beberapa komponen perkotaan, berikut: 
¨  Pengembangan Fasilitas Pendidikan; 
¨  Pengembangan Fasilitas Peribadatan; 
¨  Pengembangan Fasilitas Kesehatan.

Pra
PraStudi
Studi Studi
Studi
Kelayakan
Kelayakan Kelayakan
Kelayakan

Tahap Pra
Konstruksi Perenca­
Perenca­
Rencana
Rencana naan
naan
Umum
Umum Teknis
Teknis

Persiapan
Persiapan
Monitoring
Monitoring Tahap Tahap Konstruk­
Konstruk­
&&Evaluasi
Evaluasi Pasca Konstruksi
Konstruksi sisi

Operasi
Operasi&& Konstruk­
Konstruk­
Pemeliha­
Pemeliha­ sisi
raan
raan

Gambar 8.2. Mekanisme Alokasi Keuangan Pemerintah Kota

VIII­5 
L A P O R A N  A K H I R 
 Revisi Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) Sofifi 
Propinsi Maluku Utara Tahun 2009­2029 

Tabel 8.1. Indikasi Program Pembangunan Rencana Detail Tata Ruang Kota Sofifi Tahun 2009­2029 

DIMENSI WAKTU  SUMBER 
NO  PROGRAM  KEGIATAN  LOKASI  PJ 
1  2  3  4  5  5 th II  5 th III  5 th IV  DANA 

1  Penyusunan  Penyusunan  Kota Sofifi  Bappeprov  g  APBD I 

NSPK  PERDA/PERGUB  Maluku Utara 
RDTRK Sofifi 

Penysunan  Kota Sofifi  Dinas PU  gg  APBD I & 

Rencana  Kemitraan 
Teknis/Tindak 

Penysunan RPJP,  Kota Sofifi  Dinas PU  gg  APBD I & 

RPJM  Kemitraan 

2  Pembangunan  Penyusunan DED  BWK 1, 2  Dinas PU  gg  APBD I & 

Gedung dan  Kemitraan 
Prasarana Kantor 
Dinas  Pembangunan  BWK 1, 2  Dinas PU  gg  APBD I & 
Kemitraan 

Pemeliharaan  BWK 1, 2  Dinas PU  gg gg gg gg ggggggg  APBD II & 

Kemitraan 

3  Pembangunan  Penyusunan DED  BWK 1,  Dinas PU  gg  APBD I & 

Rumah Dinas  Penunjang  Kemitraan 

Pembangunan  BWK 1,  Dinas PU  gg  APBD I & 

Penunjang  Kemitraan 

Pemeliharaan  BWK 1,  Dinas PU  gg gg gg gg ggggggg  APBD I& 

Penunjang  Kemitraan 

4  Penyelesaian  Pembangunan  BWK 1  Dinas PU  gg  APBD I & 

Kantor Gubernur  Kemitraan 

Pemeliharaan  BWK 1  Dinas PU  gg gg gg gg ggggggg  APBD I & 

Kemitraan 

5  Pembangunan  Penyusunan DED  BWK  Dinas PU  gg  APBD I & ,

VIII­6 
L A P O R A N  A K H I R 
 Revisi Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) Sofifi 
Propinsi Maluku Utara Tahun 2009­2029 

DIMENSI WAKTU  SUMBER 
NO  PROGRAM  KEGIATAN  LOKASI  PJ 
1  2  3  4  5  5 th II  5 th III  5 th IV  DANA 

Rumah Pegawai  Penunjang  Kemitraan 

Pemerintah 
Pembangunan  BWK  Dinas PU  gg  APBD I &, 
Penunjang  Kemitraan 

Pemeliharaan  BWK  Dinas PU  gg gg gg gg ggggggg  APBD I &, 

Penunjang  Kemitraan 

6  Pembangunan  Penyusunan DED  BWK  Dinas PU  gg  APBD I & II, 

Rumah Sakit  Penunjang  Kemitraan 
Rujukan 
Pembangunan  BWK  Dinas PU  gg  APBD I & II, 
Penunjang  Kemitraan 

Pemeliharaan  BWK  Dinas PU  gg gg gg ggggggg  APBD I & II, 

Penunjang  Kemitraan 

7  Pembangunan  Penyusunan DED  BWK 3  Dinas PU  gg  APBD I & 

Pusat Pasar  Kemitraan 
Tradisoional dan 
Modern  Pembangunan  BWK 3  Dinas PU  gg  APBD I & 
Kemitraan 

Pemeliharaan  BWK 3  Dinas PU  gg gg gg gg ggggggg  APBD II & 

Kemitraan 

8  Pembangunan  Penyusunan DED  BWK 2  Dinas PU  gg  APBD I & 

Terminal Type B  Kemitraan 

Pembangunan  BWK 2  Dinas PU  gg  APBD I & 

Kemitraan 

Pemeliharaan  BWK 2  Dinas PU  gg gg gg gg ggggggg  APBD I & 

Kemitraan

VIII­7 
L A P O R A N  A K H I R 
 Revisi Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) Sofifi 
Propinsi Maluku Utara Tahun 2009­2029 

DIMENSI WAKTU  SUMBER 
NO  PROGRAM  KEGIATAN  LOKASI  PJ 
1  2  3  4  5  5 th II  5 th III  5 th IV  DANA 

9  Pembangunan  Penyusunan DED  BWK 2  Dinas PU  gg  APBD I & 

Masjid Raya  Kemitraan 

Pembangunan  BWK 2  Dinas PU  gg  APBD I & 

Kemitraan 

Pemeliharaan  BWK 2  Dinas PU  gg gg gg gg ggggggg  APBD I & 

Kemitraan 

10  Revitalisasi GOR  Penyusunan DED  BWK 3  Dinas PU  gg  APBD I &, 

Akekolano  Kemitraan 

Pembangunan  BWK 3  Dinas PU  gg  APBD I &, 

Kemitraan 

Pemeliharaan  BWK 3  Dinas PU  gg gg gg gg ggggggg  APBD I & , 

Kemitraan 

11  Peningkatan RTH  Penataan RTH dan  BWK 2  Dinas PU  gg  APBD I & 

Fas Pendukung  Kemitraan 

Penataan RTH dan  BWK 2  Dinas PU  gg  APBD I & 

Fas Pendukung  Kemitraan 

Pemeliharaan  BWK 2  DKP  gg gg gg gg gggggggg  APBD II & 

Kemitraan 

12  Pembangunan  Penyusunan DED  BWK 2,3  Dinas PU  gg  APBD I 

Jembatan Ake 
Oba 2  Pembangunan  BWK 2,3  Dinas PU  gg  APBD I 

Pemeliharaan  BWK 2,3  Dinas PU  gg gg gg ggggggg  APBD II 

13  Peningkatan  Penataan Trotoar  Kota Sofifi  Dinas PU  gg  APBD II 

Urban Street 
Furnitur  Pembangunan Pos  Kota Sofifi  Dinas PU  gg  APBD I & 
Polisi  Kemitraan

VIII­8 
L A P O R A N  A K H I R 
 Revisi Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) Sofifi 
Propinsi Maluku Utara Tahun 2009­2029 

DIMENSI WAKTU  SUMBER 
NO  PROGRAM  KEGIATAN  LOKASI  PJ 
1  2  3  4  5  5 th II  5 th III  5 th IV  DANA 

Penataan Tempat  Kota Sofifi  Dinas PU  gg  APBD I & 

Sampah  Kemitraan 

Pembangunan Halte  Kota Sofifi  Dinas PU  gg gg gg ggggggg  APBD II & 

Kemitraan 

14  Revitalisasi  Penyusunan DED  BWK 1  Dinas PU  gg  APBD I & II, 

Jembatan Talaga  Kemitraan 
Gosale 
Pembangunan  BWK 1  Dinas PU  gg  APBD I & II, 
Kemitraan 

Pemeliharaan  BWK 1  Dinas PU  gg gg gg gg ggggggg  APBD I & II, 

Kemitraan 

15  Peningkatan  Pembangunan  Kota Sofifi  Dinas PU  gg gg  APBD I & II, 

Kualitas Jalan  Kemitraan 
Lingk 
Pembangunan  Kota Sofifi  Dinas PU  gg gg  APBD I & II, 
Kemitraan 

Pemeliharaan  Kota Sofifi  Dinas PU  gg gggggggg  APBD II 

16  Peningkatan  Penyusunan  Kota Sofifi  Dinas PU  gg  APBD I 

Pelayanan  Masterplan 
Kapasitas Air 
Minum  Pembangunan  Kota Sofifi  Dinas PU  gg  APBD I 

Pemeliharaan  Kota Sofifi  Dinas PU  gg gg gg gggggggg  APBD II 

17  Peningkatan  Penyusunan  Kota Sofifi  Dinas PU  gg  APBD I 

Pelayanan Listrik  Masterplan 

Pembangunan  Kota Sofifi  Dinas PU  gg  APBD I 

Pemeliharaan  Kota Sofifi  Dinas PU  gg gg gg gggggggg  APBD II

VIII­9 
L A P O R A N  A K H I R 
 Revisi Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) Sofifi 
Propinsi Maluku Utara Tahun 2009­2029 

Indikasi  program  pemanfaatan  ruang  tidak  dapat  dipisahkan  dari 

prioritas  dan  pentahapan  pembangunan  yang  dilaksanakan  di  Kota  Sofifi. 
Indikasi  program  pembangunan  Kota  Sofifi  yang  terkait  langsung  dengan 
prioritas pembangunan di Kota Sofifi adalah sebagai berikut: 
1.  Prioritas  pertama  diarahkan  pada  Penertiban  Pengembangan  kawasan 
lindung  dan  ruang  terbuka  hijau,  sehingga  fungsi  dari  masing­masing 
kawasan sesuai dengan rencana tata ruang yang telah di susun. 
2.  Prioritas  kedua  diarahkan  pada  pembangunan  infrastruktur/  utilitas 
perkotaan  yang  akan  memacu  pertumbuhan  ekonomi  wilayah  dan 
pemerataan kesejahteraan masyarakat. 
3.  Prioritas ketiga diarahkan pada pengembangan kawasan yang strategis 
dan mempunyai nilai produktivitas ekonomi tinggi. 
4.  Prioritas  keempat  diarahkan  pada  program  pengembangan  perkerasan 
yang berfungsi untuk meningkatkan aksesibilitas dari wilayah lain. 
Prioritas kelima diarahkan pada pemeliharaan dan penambahan fasilitas 
umum  yang  berfungsi  untuk  kebutuhan  penduduk,  baik  untuk  memenuhi 
kebutuhan kegiatan ekonomi, sosial, budaya dan lainnya.

VIII­10 
L A P O R A N  A K H I R