Tugas 1 Pengembangan Lahan

DAFTAR ISI
DAFTAR ISI ......................................................................................... i

DAFTAR GAMBAR ............................................................................. iii
DAFTAR TABEL ................................................................................. v
SUB TOPIK 1 PENGGUNAAN LAHAN .............................................. 1
Deskripsi Umum ............................................................................ 2
Pembahasan ................................................................................. 3
Simpulan ....................................................................................... 17
Daftar Pustaka .............................................................................. 19
SUB TOPIK 2 JUAL BELI TANAH ..................................................... 20
Deskripsi Umum ............................................................................ 21
Pembahasan ................................................................................. 21
Simpulan ....................................................................................... 29
Daftar Pustaka .............................................................................. 30
SUB TOPIK 3 PERIZINAN PROSEDUR PENGEMBANGAN LAHAN 31
Deskripsi Umum ............................................................................ 32
Pembahasan ................................................................................. 34
Simpulan ....................................................................................... 52
Daftar Pustaka .............................................................................. 53
SUB TOPIK 4 KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN .............................. 55
Deskripsi Umum ............................................................................ 56
Pembahasan ................................................................................. 57
Simpulan ....................................................................................... 74
Daftar Pustaka .............................................................................. 75
SUB TOPIK 5 PEMBANGUNAN RUMAH........................................... 76
Deskripsi Umum ............................................................................ 77
Pembahasan ................................................................................. 78
Simpulan ....................................................................................... 95
Daftar Pustaka .............................................................................. 97
SUB TOPIK 6 SANITASI DAN LINGKUNGAN BERSIH .................... 98
Deskripsi Umum ............................................................................ 99
Pembahasan ................................................................................. 100
Simpulan ....................................................................................... 113
Daftar Pustaka .............................................................................. 115
SUB TOPIK 7 RUANG TERBUKA HIJAU (RTH) ............................... 117
Deskripsi Umum ............................................................................ 118
Pembahasan ................................................................................. 119
Simpulan ....................................................................................... 136
Daftar Pustaka .............................................................................. 137
SUB TOPIK 8 PENGEMBANGAN KAWASAN INDUSTRI ................. 138
Deskripsi Umum ............................................................................ 139
Pembahasan ................................................................................. 140
Simpulan ....................................................................................... 155
Daftar Pustaka .............................................................................. 156
SUB TOPIK 9 REGULASI TERKAIT KASIBA DAN LISIBA .............. 157
Deskripsi Umum ............................................................................ 158
i
Pembahasan ................................................................................. 159
Simpulan ....................................................................................... 175
Daftar Pustaka .............................................................................. 177
SUB TOPIK 10 PERATURAN KONSOLIDASI LAHAN ...................... 178
Deskripsi Umum ............................................................................ 179
Pembahasan ................................................................................. 180
Simpulan ....................................................................................... 193
Daftar Pustaka .............................................................................. 194
SUB TOPIK 11 STANDAR PERUMAHAN .......................................... 195
Deskripsi Umum ............................................................................ 196
Pembahasan ................................................................................. 196
Simpulan ....................................................................................... 212
Daftar Pustaka .............................................................................. 214
ii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1 Pelaksanaan Penataan Ruang ........................................ 4

Gambar 1.2 Peta Kota Bandung ........................................................ 11
Gambar 1.3 Peta Sub Wilayah Kota Bandung ..................................... 14
Gambar 1.4 Peta Pola Ruang di Sekitar Ir. H. Juanda SWK Cibeunying
............................................................................................................. 15
Gambar 1.5 Poin Besar Bahasan Peraturan Zonasi terkait Penggunaan
Lahan ................................................................................................. 16
Gambar 2.1 Alur Pembahasan Ketentuan dan Prosedur Jual Beli Tanah
............................................................................................................. 21
Gambar 2.2 Prosedur Pemindahan Ha katas Tanah ........................... 24
Gambar 2.3 Prosedur Pajak Jual Beli Tanah ..................................... 26
Gambar 2.4 Tata Cara Pembayaran BPHTB Kabupaten Buleleng ...... 28
Gambar 3.1 Substansi yang Diatur dalam UU No. 2 Tahun 2012........ 37
Gambar 3.2 Substansi yang Diatur dalam PP No. 16 Tahun 2012 ...... 39
Gambar 3.3 Substansi yang Diatur dalam PP No. 36 Tahun 2005 ...... 41
Gambar 3.4 Perizinan Berusaha pada Daerah yang Belum Memiliki RDTR
............................................................................................................. 42
Gambar 3.5 Perizinan Berusaha pada Daerah yang Sudah Memiliki RDTR
............................................................................................................. 43
Gambar 3.6 Tahapan Pelaksanaan Pengadaan Tanah ..................... 45
Gambar 3.7 Flowchart Pemenuhan Komitmen Izin Usaha dan Komersial
atau Operasional.................................................................................. 51
Gambar 4.1 Alur Pembangunan Bangunan Gedung ......................... 62
Gambar 4.2 Klasifikasi Bangunan Gedung ........................................ 64
Gambar 4.3 Skema Tata Cara Perencanaan Ketahanan Gempa untuk
Struktur Bangunan ............................................................................. 69
Gambar 4.4 Skema Perencanaan Struktur Bangunan Gedung ........... 69
Gambar 4.5 Sketsa Bangunan Gedung Hijau I .................................... 73
Gambar 4.6 Sketsa Bangunan Gedung Hijau II ................................... 73
Gambar 5.1 Kegiatan Pembinaan dalam Penyelenggaraan Perumahan
dan Kawasan Permukiman .................................................................. 79
Gambar 5.2 Alur Proses Penerbitan Surat Laik Fungsi ....................... 81
Gambar 5.3 Bagan Pelaksana Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan
Gambar 5.2 Alur Proses Penerbitan Surat Laik Fungsi ....................... 81
Gambar 5.3 Bagan Pelaksana Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan
Gambar 5.4 Aspek dalam Pembinaan Pengaturan .............................. 83
Gambar 5.7 Arsitektur Tradisional Rumah Bali .................................... 82
Gambar 6.1 Bagan Klasifikasi Berdasarkan Sumber Sampah ............. 105
Gambar 7.1 Kedudukan Rencana Penyediaan dan Pemanfaatn RTH
dalam RTR Kawasan Perkotaan ......................................................... 120
Gambar 7.2 Fungsi RTH ...................................................................... 121
Gambar 7.3 Kepemilikan RTH ............................................................. 121
Gambar 7.4 Contoh Taman Kelurahan Rekreasi Aktif dan Pasif ........ 124
iii
Gambar 7.5 Contoh Taman Kecamatan ............................................. 124
Gambar 7.6 Pola Tanam Hutan Kota Strata 2 .................................... 124
Gambar 7.7 Contoh Tata Letak Jalur Hijau Jalan ............................... 124
Gambar 7.8 Contoh Pemanfaatan Vegetasi RTH di Bawah Jalan Layang
............................................................................................................. 127
Gambar 7.9 Contoh Penanaman Vegatasi pada RTH Smepadan Pantai
............................................................................................................. 128
Gambar 7.10 Contoh Pola Penanaman pada RTH Pemakaman ........ 129
Gambar 7.11 Tahapan Penyediaan dan Perancanaan RTH Publik ..... 129
Gambar 7.12 Peran Masyarakat, Swasta, dan Badan Hukum dalam
Penyediaan RTH.................................................................................. 129
Gambar 7.13 Tahapan Penataan RTHKP ........................................... 131
Gambar 7.14 Teknis Penyediaan RTHKP ........................................... 132
Gambar 7.15 Tahapan Identifikasi Kebutuhan Ruang Terbuka pada
Rumah Susun ...................................................................................... 132
Gambar 7.16 Tahapan Perencanaan Fasilitas Ruang Terbuka ........... 135
Gambar 8.1 Alur Proses Penyelenggaraan Sistem Informasi Industri
Nasional ............................................................................................... 144
Gambar 8.2 Tahapan Pembangunan Kawasan Industri ...................... 144
Gambar 8.3 Prosedur Pembebasan Lahan ......................................... 149
Gambar 8.4 Aspek Dalam Pengelolaan Kawasan Industri .................. 149
Gambar 8.5 Ketentuan Lokadi dan Pemanfaatan Kawasn Industri Tiap
Klasifikasi Industri ................................................................................ 152
Gambar 8.4 Aspek Dalam Pengelolaan Kawasan Industri .................. 149
Gambar 9.1 Bagian Kasiba, Lisiba, dan Lisiba yang Berdiri Sendiri .... 160
Gambar 9.2 Timeline Tenggat Waktu dan Capaian Kegiatan
Kasiba,Lisiba, dan Lisiba yang Berdiri Sendiri .................................... 162
Gambar 9.3 Tata Cara Penetapan Lokasi Kasiba dan Penyediaan Tanah
Kasiba .................................................................................................. 164
Gambar 9.4 Persyaratan Penetapan Lokasi Kasiba ............................ 167
Gambar 9.5 Kriteria Penetapan Lokasi Kasiba .................................... 168
Gambar 9.6 Tata Cara Penunjukan Badan Pengelola dan Penyelenggara
............................................................................................................. 171
Gambar 10.1 Alur Persiapan Pengadaan Tanah ................................. 181
Gambar 10.2 Alur Pelaksanaan Pengadaan Tanah............................. 182
Gambar 10.3 Alur Perencanaan Konsolidasi Tanah ............................ 181
Gambar 10.4 Alur Kerja Pelaksanaan Konsolidasi Tanah ................... 185
Gambar 10.5 Alur Pelmbangunan Konsolidasi Tanah ......................... 186
Gambar 10.6 Diagram Transmigrasi .................................................... 190
Gambar 10.7 Peta Konsolidasi Tanah di Painan Utara dan Painan Timur
............................................................................................................. 190
Gambar 10.8 Suasana Banjir yang Terdapat di Kampur Aur ............... 192
Gambar 11.1 Penampang Melintang Potongan Jalan ......................... 202
iv
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Besar Pajak berdasarkan Jenis Pengalihan......................... 25

Tabel 3.1 Tabel Perbedaan Hak Atas Tanah ....................................... 34
Tabel 3.2 Luas Maksimal Penguasaan Lahan Terkait Izin Lokasi ....... 47
Tabel 3.3 Tipe Izin yang Memerlukan Pemenuhan Komitmen Izin Usaha
dan Komersial atau Operasional .......................................................... 50
Tabel 4.1 Jenis Bangunan Gedung Berdasarkan Fungsi ..................... 57
Tabel 4.2 Persyaratan Tata Bangunan ................................................ 58
Tabel 4.3 Persyaratan Keandalan Bangunan Gedung......................... 58
Tabel 4.4 Persyaratan Administratif dan Teknis Bangunan Gedung.... 60
Tabel 4.5 Pelaksanaan dan Pengawasan Konstruksi .......................... 60
Tabel 4.6 Pembagian Klas-Klas Bangunan ......................................... 63
Tabel 4.7 Persyaratan Keandalan Bangunan Gedung......................... 65
Tabel 4.8 Penggolongan Bangunan Gedung ....................................... 67
Tabel 4.9 Pihak Pemeriksa Kelaikan Fungsi Bangunan Gedung ......... 67
Tabel 4.10 Kategori Risiko Struktur Bangunan .................................... 68
Tabel 5.1 Jenis Rumah Susun ............................................................. 80
Tabel 5.2 Pola Penanganan Perumahan dan Permukiman Kumuh ..... 88
Tabel 6.1 Standar Jumlah MCK Terhadap Jumlah Pemakai ............... 101
Tabel 6.2 Klasifikasi Timbulan Sampah Berdasarkan Kota ................. 104
Tabel 6.3 Kebutuhan Data Perencanaan Sistem Drainase Perkotaan
............................................................................................................. 109
Tabel 6.4 Jumlah Konsumen Berdasarkan Kategori Kota ................... 111
Tabel 6.5 Ketentuan Kebutuhan Air Non Domestik Kategori I, II, III, dan IV
............................................................................................................. 111
Tabel 6.6 Ketentuan Kebutuhan Air Non Domestik Kategori V ............ 111
Tabel 6.6 Ketentuan Kebutuhan Air Non Domestik Kategori V ............ 111
Tabel 6.7 Data Jumlah Murid Sekolah Dasar di DKI Jakarta ............... 111
Tabel 7.1 Kebutuhan Ruang Terbuka pada Rumah Susun yang Harus
Disediakan ........................................................................................... 133
Tabel 7.2 Fasilitas Ruang Terbuka, Taman, dan Tempat Olahraga .... 134
Tabel 8.1 Klasifikasi Infrastruktur Kawasan Industri............................. 141
Tabel 8.2 Klasifikasi Data Kawasan Industri dalam Pengembangan
Kawasan Industri ................................................................................. 143
Tabel 8.3 Kriteria Perusahaan Kawasan Industri yang Menerima Fasilitas
Industri ................................................................................................. 145
Tabel 8.4 Bentuk Perizinan Kawasan Industri...................................... 145
Tabel 8.5 Kriteria Lokasi Kawasan Industri .......................................... 147
Tabel 8.6 Dokumen Persiapan Pengembangan Kawasan Industri ...... 148
Tabel 8.7 Jenis Pekerjaan Dalam Tahap Pembangunan ..................... 149
Tabel 8.8 Strategi Kebijakan Pemanfaatan Kawasan Industri Kabupaten
Karawang ............................................................................................. 151
Tabel 8.9 Ringkasan Ketentuan Kawasn Peruntukan Industri ............. 153
Tabel 8.10 Keterangan Lanjutan Kawasan Peruntukan Industri .......... 154
v
Tabel 9.1 Batasan Jumlah Unit Hunian yang Dapat Dibangun pada
Kasiba, Lisiba, dan Lisiba yang Berdiri Sendiri .................................... 160
Tabel 9.2 Daftar Rencana yang Pelri Disusun dan Dipertanggung
Jawabkan pada Tahap Perencanaan .................................................. 161
Tabel 9.3 Tahap Pelaksanaan Pembangunan pada Kasiba, Lisiba, dan
Lisiba yang Berdiri Sendiri ................................................................... 162
Tabel 9.4 Tabel Perbedaan Prosedur Pelaporan Perkembangan Kegiatan
............................................................................................................. 163
Tabel 8.9 Ringkasan Ketentuan Kawasn Peruntukan Industri ............. 153
Tabel 8.10 Keterangan Lanjutan Kawasan Peruntukan Industri .......... 154
Tabel 10.1 Kriteria Perencanaan Konsolidasi Tanah ........................... 184
Tabel 10.2 Tugas Tim Koordinasi dan Tim Perencana/Pelaksana ...... 187
Tabel 10.3 Hak dan Kewajiban Peserta Konsolidasi Tanah ................ 188
Tabel 11.1 Fasilitas Pemerintahan dan Pelayanan Umum .................. 198
Tabel 11.2 Fasilitas Pendidikan ........................................................... 199
Tabel 11.3 Fasilitas Niaga atau Tempat Kerja ..................................... 199

Tabel 11.4 Fasilitas Kesehatan ............................................................ 199
Tabel 11.5 Fasilitas Perubadatan ........................................................ 200
Tabel 11.6 Fasilitas Ruang Terbuka, Taman, dan Lapangan Olahraga
............................................................................................................. 200
Tabel 11.7 Penyediaan Jaringan Persampahan .................................. 201
Tabel 11.8 Penggolongan Jalan .......................................................... 204
Tabel 11.9 Penyediaan Jaringan Parkir ............................................... 205
Tabel 11.10 Fasilitas Pemerintahan dan Pelayanan Umum ................ 206
Tabel 11.11 Fasilitas Pendidikan ......................................................... 207
Tabel 11.12 Fasilitas Niaga atau Tempat Kerja ................................... 207
Tabel 11.13 Fasilitas Kesehatan .......................................................... 208
Tabel 11.14 Luas Kavling dan Kepadatan Lingkungan ........................ 209
Tabel 11.15 Fasilitas Pemerintahan dan Pelayanan Umum ................ 209
Tabel 11.16 Fasilitas Pendidikan ......................................................... 210
Tabel 11.17 Fasilitas Niaga atau Tempat Kerja ................................... 211
Tabel 11.18 Fasilitas Kesehatan .......................................................... 211
Tabel 11.18 Perhitungan Jumlah Kebutuhan Fasilitas dan Utilitas
Perumahan .......................................................................................... 212
vi
DESKRIPSI UMUM
Undang - Undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang

membahas dan mengatur penyelenggaraan tata ruang . Dalam peraturan
ini mengamanatkan perlunya penataan ruang yang mampu menjaga
keselarasan antara lingkungan alam dan buatan yang mampu mewujudkan
keterpaduan penggunaan sumber daya alam dan sumber daya buatan.
Yang dalam pelaksanaan penataan ruang meliputi perencanaan tata ruang,
pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang yang dimana
penatagunaan lahan berada di dalam pemanfaatan ruang. Dalam
pelaksanaannya kewenangan dilimpahkan kepada pemerintah dan
pemerintah daerah dengan tetap mengacu pada pedoman-pedoman yang
ada.
Peraturan Pemerintah No.16 tahun 2004 tentang Penatagunaan
Tanah peraturan ini perlu dibuat sebagai subsistem dalam penataan ruang.
Yang di dalamnya membahas mengenai kebijakan penatagunaan tanah ini
meliputi penguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah di kawasan
lindung dan kawasan budaya sebagai pedoman umum penatagunan tanah
di daerah. Kegiatan di bidang pertahanan merupakan satu kesatuan yang
ada di dalam siklus agraria, yang tidak bisa dipisahkan, meliputi peraturan
penguasaan dan pemilikan tanah, penatagunaan tanah, pengaturan hak-
hak atas tanah, serta pendaftaran tanah.
Peraturan Menteri dalam Negeri Nomor 15 Tahun 1975 Tentang
Ketentuan-Ketentuan Mengenai Tata Cara Pembebasan Tanah
mengatur mengenai ketentuan pembebasan lahan yang dibagi menjadi dua
berdasarkan kepentingannya, yaitu pembebasan lahan untuk kepentingan
pemerintah dan pembebasan lahan untuk kepentingan swasta. Peraturan
ini juga berisi susunan dan tugas panitia yang mengurus pembebasan lahan
untuk keperluan pemerintah beserta tugas-tugasnya,lalu menjelaskan
prosedur yang harus dilakukan untuk pembebasan lahan dan sekaligus
mengatur besarnya ganti rugi atas lahan yang diperlukan secara teratur,
tertib dan seragam.
Peraturan Gubernur Nomor 58 Tahun 2011 Tentang Perubahan
Atas Peraturan Gubernur Jawa Barat Nomor 21 Tahun 2009 Tentang
Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 1
Tahun 2008 Tentang Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kawasan
Bandung Utara membahas tentang Koefisien Wilayah Terbangun
maksimal harus dijadikan sebagai dasar penyusunan peraturan zonasi dan
penilaian perizinan pemanfaatan ruang. Juga membahas ketentuan untuk
desa/kelurahan dengan KWT aktual yang telah mencapai KWT maksimal
maupun melebihinya. Selain itu, peraturan ini membahas tentang arahan
zonasi Kawasan Bandung Utara yang terbagi menjadi Zona Ia, Zona Ib.
Zona II, dan Zona III. Dalam peraturan ini pun dibahas tentang sanksi
terhadap pelanggaran dalam pemanfaatan ruang Kawasan Bandung Utara
Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 18 tahun 2011 adalah

peraturan daerah yang membahas tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
di Kota Bandung. Rencana tata ruang wilayah dan kota diselenggarakan
2
berdasarkan beberapa asas, yaitu asas keterpaduan, asas
keberdayagunaan dan keberhasilgunaan, asas keserasian, keselarasan,
dan keseimbangan, asas kebudayaan, asas berkelanjutan, asas
kebersamaan dan kemitraan, asas kepastian hukum dan keadilan, asas
perlindungan kepentingan umum, asas keterbukaan, dan asas
akuntabilitas. Dalam peraturan ini juga disebutkan terkait tujuan penataan
ruang kota, yaitu guna mewujudkan tata ruang yang menghadirkan rasa
aman, nyaman, produktif, efektif, efisien, berkelanjutan, dan berwawasan
lingkungan yang berbasiskan aspek perdagangan, jasa dan industri kreatif
yang bertaraf nasional.
Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 11 Tahun 2015 adalah
peraturan yang membahas tentang Rencana Detail Tata Ruang Kota
Bandung periode 2015-2035. Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK)
mempunyai peranan sebagai penyelaras kebijakan penataan ruang wilayah
dan kota pada setiap Sub Wilayah Kota (SWK), acuan bagi pemerintah dan
masyarakat untuk mengarahkan lokasi kegiatan dan menyusun program
pembangunan yang berkaitan dengan pemanfaatan ruang kota, dan
pedoman untuk memberikan perizinan pemanfaatan ruang kota. Lingkup
wilayah RDTRK Bandung meliputi 8 SWK yaitu Bojonegara, Cibeunying,
Tegalega, Karees, Arcamanik, Ujungberung, Kordon, dan Gedebage yang
mencakup sejumlah kecamatan. Selain itu, peraturan tersebut membahas
mengenai peraturan zonasi (PZ) yang berperan dalam pengendalian
pemanfaatan ruang.
PEMBAHASAN
1. Undang – Undang No.26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang

Dalam peraturan ini membahas penyelenggaraan tata ruang untuk
mewujudkan ruang wilayah nasional yang aman, nyaman, dan
berkelanjutan dengan menjaga keselarasan antara lingkungan alam dan
buatan yang mampu mewujudkan keterpaduan penggunaan sumber daya
alam dan sumber daya buatan. Serta dapat memberikan perlindungan
terhadap fungsi ruang dan pencegahan dampak negatif akibat
pemanfaatan ruang.
Berkaitan dengan kebijakan otonomi daerah tersebut, wewenang
penyelenggaraan penataan ruang oleh Pemerintah dan pemerintah daerah,
yang mencakup kegiatan pengaturan, Pembinaan, pelaksanaan, dan
pengawasan penataan ruang, didasarkan pada pendekatan wilayah
dengan batasan wilayah administratif. Dengan pendekatan wilayah
administratif tersebut, penataan ruang seluruh wilayah Negara Kesatuan Republik
Indonesia terdiri atas wilayah nasional, wilayah provinsi, wilayah kabupaten, dan
wilayah kota. Dalam pelaksanaan penataan ruang meliputi perencanaan tata
ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang dengan
pengaturan dan pembinaan dari pemerintahan dimana dalam
pelaksanaannya penata guna lahan berada di dalam pemanfaatan ruang.
3
Gambar 1.1 Pelaksanaan Penataan Ruang
Sumber : Adaptasi dari Undang - Undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
Perencanaan Tata Ruang

Perencanaan tata ruang akan menghasilkan rencana umum tata
ruang dan rencana rinci tata ruang. Muatan rencana tata ruang mencakup
rencana struktur ruang yang meliputi rencana sistem pusat permukiman
serta jaringan prasarana dan rencana pola ruang yang meliputi peruntukan
kawasan lindung dan kawasan budidaya. Dalam penyusunan rencana tata
ruang perlu memperhatikan keterkaitan antar wilayah, antar fungsi, antar
kawasan dan antar kegiatan kawasan. Dalam penetapan rancangan
peraturan tentang rencana rinci tata ruang perlu mendapat persetujuan
substansi dari menteri dan sebelumnya mendapatkan rekomendasi
gubernur untuk kabupaten/kota.
Rencana umum tata ruang dibedakan menurut wilayah administrasi
pemerintahan karena kewenangan mengatur pemanfaatan ruang dibagi
sesuai dengan pembagian administrasi pemerintahan. Secara administrasi
pemerintahan, rencana tata ruang wilayah kabupaten dan rencana tata
ruang wilayah kota memiliki kedudukan yang setara.
Rencana rinci tata ruang merupakan penjabaran rencana umum tata
ruang yang dapat berupa rencana tata ruang kawasan strategis yang
penetapan kawasannya tercakup di dalam rencana tata ruang wilayah.
Rencana rinci tata ruang dapat disusun apabila rencana umum tata ruang
belum dapat dijadikan dasar dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang dan
pengendalian pemanfaatan ruang dan/atau rencana umum tata ruang
mencakup wilayah perencanaan yang luas dan skala peta dalam rencana
umum tata ruang tersebut memerlukan perincian sebelum dapat
dioperasionalkan.
Pemanfaatan Ruang
Pelaksanaan program pemanfaatan ruang merupakan aktivitas
pembangunan berupa pengembangan penatagunaan tanah, air, udara, dan
sumber daya alam lainnya yang dilaksanakan oleh baik pemerintah maupun
masyarakat untuk mewujudkan rencana tata ruang. Dalam penyusunan
program pemanfaatan ruang dilakukan berdasarkan rencana tata ruang
dengan dilengkapi perkiraan pembiayaan serta kebutuhan sarana dan
prasarana di wilayah tersebut. Hak prioritas dalam penatagunaan tanah
yang direncanakan untuk pembangunan prasarana dan sarana serta ruang
yang berfungsi lindung diberikan kepada pemerintah dan pemerintah
daerah.
4
Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Pengendalian pemanfaatan ruang dimaksudkan agar pemanfaatan
ruang yang dilakukan sesuai dengan rencana tata ruang yang berlaku.
Pengendalian tersebut dilakukan melalui penetapan peraturan zonasi,
perizinan yang terkait dengan pemanfaatan ruang, pemberian insentif dan
disinsentif, serta pengenaan sanksi. Peraturan zonasi merupakan
ketentuan-ketentuan yang mengatur pemanfaatan ruang yang disusun
untuk setiap zona peruntukan sesuai dengan rinci tata ruang.
Pengawasan Penataan Ruang

Untuk menjamin tercapainya tujuan penyelenggaraan penataan
ruang maka dilakukan pengawasan terhadap kinerja, pengaturan,
pembinaan, dan pelaksanaan penataan ruang serta unsur-unsur struktural
pada setiap tingkatan wilayah. Pengawasan dilaksanakan oleh pemerintah
dan pemerintah daerah sesuai dengan kewenangannya.
Hak, Kewajiban, dan Peran Masyarakat
Dalam penataan ruang, setiap orang berhak untuk mengetahui
rencana tata ruang, menikmati pertambahan nilai ruang dari sudut pandang
ekonomi, sosial, dan budaya akibat penataan ruang, mengajukan
keberatan/tuntutan berupa pembatalan izin dan/atau penghentian
pembangunan akibat pelaksanaan pembangunan yang tidak sesuai
dengan rencana tata ruang yang menimbulkan kerugian. Kerugian akibat
tidak memperoleh informasi rencana tata ruang yang disebabkan tidak
tersedianya informasi rencana tata ruang termasuk sebagai kerugian akibat
penyelenggaraan penataan ruang. Masyarakat yang dirugikan dapat
mengajukan gugatan melalui pengadilan dan tergugat dapat membuktikan
bahwa tidak terjadi pelanggaran penataan ruang di pengadilan juga.
Dalam pemanfaatan ruang, setiap orang wajib untuk menaati rencana tata
ruang yang telah ditetapkan, mematuhi dan memanfaatkan ruang sesuai
dengan izin pemanfaaatan ruang, dan memberikan akses pada kawasan
yang ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan sebagai kawasan
umum.
Penyelenggaraan tata ruang dilakukan oleh pemerintah dengan tetap
melibatkan masyarakat. Peran masyarakat dalam penataan ruang adalah
dengan berpartisipasi dalam penyusunan rencana tata ruang, pemanfaatan
ruang yang sesuai dengan rencana tata ruang, dan pengendalian
pemanfaatan ruang.
2. Peraturan Pemerintah No.16 tahun 2004 tentang Penatagunaan

Tanah
Di Dalam peraturan ini membahas mengenai kebijakan
penatagunaan tanah yang meliputi penguasaan, penggunaan, dan
pemanfaatan tanah. Penggunaan dan pemanfaatan tanah pada kawasan
lindung atau pada kawasan budidaya harus sesuai dengan RTRW
(Rencana Tata Ruang Wilayah). Adapun isi dari peraturan ini yaitu pokok-
pokok penatagunaan tanah dan kebijakan penatagunaan tanah.
5
Perencanaan Tata Ruang Wilayah
Rencana Tata ruang Wilayah merupakan arahan kebijakan dan
strategi pemanfaatan ruang wilayah negara yang dijadikan acuan untuk
perencanaan pada jangka panjang. Pada perencanaan tata ruang terbagi
menjadi tiga yaitu Nasional, Provinsi, dan Kabupaten/Kota.
Tujuan Penatagunaan Tanah

Penatagunaan tanah bertujuan serbagai berikut : 1) Mengatur
penguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah bagi berbagai
kebutuhan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan RTRW; 2)
Mewujudkan penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah agar
nantinya sesuai dengan arahan pada fungsi kawasan yang ada di dalam
RTRW; 3) Mewujudkan tertib pertahanan yang di dalamnya terdapat
penguasaan, penggunaan, pemanfaatan tanah, pemeliharaan tanah, dan
pengendalian pemanfaatan tanah; dan 4) Menjamin adanya kepastian
hukum untuk menguasai, menggunakan, dan memanfaatkan tanah untuk
masyarakat yang memiliki hubungan terkait hukum dengan tanah sesuai
dengan RTRW yang sudah ditetapkan.
Pelaksanaan Penatagunaan Tanah

Pelaksanaan penatagunaan tanah terdapat di dalam pelaksanaan
kegiatan inventarisasi penguasaan, pemilikan penggunaan, dan
pemanfaatan tanah atau biasa disebut kegiatan (IP4T). yang di dalamnya
terdapat langkah-langkah sebelum kegiatan dilaksanakan, diantaranya: 1)
Persiapan Kegiatan; 2) Sosialisasi Kegiatan; 3) Permohonan Kegiatan; 4)
Pendataan Lapangan; 5) Pengumpulan Data; 6) Pengolahan dan Analisis;
7) Menerbitkan Hasil Rekomendasi; 8) Penyerahan Hasil Analisis; dan 9)
Monitoring dan Evaluasi
Kepemilikan Tanah
Status kepemilikan atas tanah di Indonesia memiliki sejarah dan
memiliki kaitan yang sangat erat dengan era kolonial Belanda. Setelah
dibentuknya Undang-undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960 (UUPA) hal-
hal yang terkait mengenai status kepemilikan tanah, kebijakan-kebijakan
pemerintah saat era kolonial Belanda sudah tidak berlaku lagi. Bukti
kepemilikan tanah harus tertuang di dalam sertifikat yang dikeluarkan oleh
Badan Pertanahan Nasional (BPN). Pada Tanah yang memiliki sertifikat
status dari tanahnya sudah pasti memiliki kepastian hukum, tetapi status
dari tanah ini juga memiliki daya jual yang tinggi jika dibandingkan dengan
tanah-tanah yang tidak mempunyai status atau sertifikat.
Pemanfaatan dan Penggunaan Tanah

Penggunaan tanah agar optimal harus kembali menyesuaikan
dengan RTRW. Pada penggunaan tanah yang tidak sesuai dengan RTRW
dapat menimbulkan dampak positif dan negatif. Tidak hanya keadaan sosial
ekonomi yang memburuk, tetapi penggunaan tanah yang tidak sesuai dapat
menimbulkan bencana seperti, banjir, tanah longsor, dan menurunnya
kualitas air tanah. Oleh karena itu, perlu adanya penataan penggunaan dan
pemanfaatan tanah yang berdasarkan dengan RTRW untuk mewujudkan
6
kemakmuran rakyat dengan memperhatikan hak-hak rakyat atas tanah, lalu
fungsi sosial hak atas tanah, dan batas maksimal kepemilikan tanah
khususnya pada tanah pertanian sebagai upaya untuk mencegah adanya
pemusatan penguasaan tanah dan penelantaran tanah. Agar hal-hal yang
tidak diinginkan seperti kasus sengketa pada tanah dan kerusakan pada
tanah perlu adanya aturan hukum yang akan mendukung terwujudnya
pemanfaatan dan penggunaan tanah.
3. Peraturan Menteri dalam Negeri Nomor 15 Tahun 1975 Tentang

Pembebasan lahan yang diatur dalam Peraturan Menteri dalam Negeri

Nomor 15 tahun 1975 ini mengatur ketentuan-ketentuan mengenai tata cara
pembebasan lahan yang diperlukan dalam proses perencanaan guna
lahan. Sebelum merencanakan suatu guna lahan, biasanya pihak-pihak
yang terkait akan melalui proses analisis yang dilanjutkan dengan
pengambilan keputusan yang tepat untuk perencanaan guna lahan pada
lahan yang menjadi tujuan perencanaan tersebut.Jika,lahan tersebut
ternyata adalah lahan yang dimiliki oleh bukan pihak terkait, maka pihak-
pihak yang terlibat dalam perencanaan guna lahan tersebut harus
melakukan pembebasan lahan sesuai dengan ketentuan-ketentuan
mengenai tata cara pembebasan lahan yang terdapat dalam Peraturan
Menteri dalam Negeri Nomor 15 tahun 1975 tersebut.
Prosedur pertama yang harus dilakukan untuk pembebasan lahan
jika lahan tersebut adalah lahan yg masih memiliki hak tertentu adalah pihak
yang bersangkutan harus mengajukan permohonan pembebasan hak atas
lahan kepada kepala daerah atau Gubernur atau kepada pejabat yang
berkepentingan yang didalamnya disertai keterangan-keterangan
mengenai status tanah,gambar tanah,maksud dan tujuan pembebasan
tanah dan penggunaan selanjutnya, dan kesediaan untuk memberikan
ganti rugi atau fasilitas lain kepada yang berhak atas lahan.Hal tersebut
berlaku jika pihak yg memerlukan tanah adalah instansi
pemerintahan,sedangkan jika pihak yang memerlukan tanah adalah pihak
swasta maka melibatkan pemerintah daerah setempat untuk mengawasi
pembebasan tanah dan pemberian ganti rugi.
Panitia yang bertugas untuk melakukan pemeriksaan/penelitian dan
penetapan ganti rugi dalam rangka pembebasan sesuatu hak atas tanah
dengan atau tanpa bangunan/tanam tumbuh diatasnya, panitia ini disebut
sebagai panitia pembebasan tanah. Panitia pembebasan tanah yg bertugas
untuk keperluan pemerintahan ini beranggotakan Kepala Sub Direktorat
Agraria Kabupaten/Kotamadya, seorang pejabat dari Kantor Pemerintah
Daerah Tingkat 11, Kepala Kantor IPEDA/IREDA, seorang pejabat yang
ditunjuk oleh instansi yang memerlukan tanah, Kepala Dinas Pekerjaan
Umum Daerah Tingkat II/Kepala Dinas Pertanian Daerah Tingkat II, Kepala
Kecamatan, Kepala Desa, dan seorang pejabat dari Kantor Sub Direktorat
Agraria Kabupaten/Kotamadya yang dalam keberjalanannya panitia ini
berpedoman kepada peraturan-peraturan yang berlaku berdasarkan azas
musyawarah dan harga umum setempat.
7
Jika, panitia pembebasan lahan telah selesai menetapkan
keputusan mengenai besar dan bentuk ganti rugi dan keputusan tersebut
telah disampaikan kepada semua pihak yang bersangkutan,lalu pihak yang
memerlukan lahan dan para pemegang hak atas lahan memberitahukan
kepada panitia pembebasan lahan tentang persetujuan atau penolakan
atas penentuan besar atau bentuk ganti rugi yang telah ditetapkan.
Setelah tercapai kesepakatan antara kedua pihak yang
bersangkutan mengenai besar ganti rugi, maka selanjutnya dilakukan
pembayaran ganti rugi yang langsung dilakukan antara pihak yang
memerlukan lahan kepada pihak yang berhak. Secara bersamaan
dilakukan juga penyerahan hak atas tanah secara tertulis dihadapan
sekurang-kurangnya empat orang anggota panitia pembebasan lahan yang
diantaranya adalah Kepala Desa dan Camat yang bersangkutan.
Bukti pembayaran ganti rugi dan pelepasan hak dilakukan dibuat dalam
daftar secara kolektif dalam rangkap delapan.
Setelah pemberian ganti rugi, kemudian pihak yang memerlukan
lahan tersebut diharuskan mengajukan permohonan sesuatu hak atas
tanah kepada pejabat yang berkepentingan seperti yang dimaksudkan
dalam peraturan Menteri dalam negeri No. 6 tahun 1972. Permohonan
tersebut harus disertai dengan surat-surat bukti pernyataan pelepasan hak
dan pembayaran ganti ruginya yang selanjutnya harus diselesaikan oleh
Kepala Sub Direktorat Agraria Kabupaten/Kotamadya sesuai dengan
ketentuan yang ada di Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 5 tahun 1973.
4. Peraturan Gubernur Nomor 58 Tahun 2011 Tentang Perubahan

Atas Peraturan Gubernur Jawa Barat Nomor 21 Tahun 2009
Tentang Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah Provinsi Jawa
Barat Nomor 1 Tahun 2008 Tentang Pengendalian Pemanfaatan
Ruang Kawasan Bandung Utara
Peraturan ini membahas tentang perubahan atas peraturan
sebelumnya yaitu peraturan Gubernur Jawa Barat Nomor 21 Tahun 2009.
Adapun isi dari peraturan ini merubah ketentuan-ketentuan seperti
Koefisien Wilayah Terbangun Maksimal sebagai acuan penyusunan
peraturan zonasi, arahan untuk zona-zona di wilayah Kawasan Bandung
Utara, izin-izin yang dikeluarkan oleh pemerintah, hingga pelanggaran
mengenai pemanfaatan ruang di Kawasan Bandung Utara.
Koefisien Wilayah Terbangun Maksimal

Koefisien Wilayah Terbangun Maksimal yang selanjutnya disebut
KWT Maksimal adalah persentase tertinggi luas wilayah yang dapat
dijadikan kawasan terbangun di Desa/Kelurahan dimana KWT maksimal
harus dijadikan sebagai dasar penyusunan peraturan zonasi dan penilaian
perizinan pemanfaatan ruang.
Desa/Kelurahan dengan KWT aktual yang telah mencapai KWT
maksimal dilarang untuk melakukan penambahan luas kawasan terbangun.
Namun, pembangunan pada Desa/Kelurahan dengan KWT aktual yang
telah mencapai KWT maksimal dapat dipertimbangkan dengan mewajibkan
pemohon untuk melakukan: 1) memperkecil KDB sesuai ketentuan teknis
8
atau memperluas lahan pada lokasi sekitar dari yang dimohon atau
mengganti dengan lahan lain dalam wilayah KBU sebagai ruang terbuka
hijau permanen; 2) menerapkan rekayasa teknis; dan 3) menerapkan
rekayasa vegetatif untuk memperbaiki kondisi fungsi hidrologis kawasan.
Desa/Kelurahan dengan KWT aktual yang melebihi batas KWT
maksimal wajib memulihkan kondisi fungsi hidrologis dengan memperkecil
lahan terbangun sehingga KWTa lebih kecil atau sama dengan KWT
maksimal, melalui kegiatan : 1) revitalisasi kawasan; 2) pembangunan
kembali kawasan; dan 3) konsolidasi lahan
Arahan Zona KBU

Penetapan arahan zonasi KBU didasarkan pada penetapan arahan
pola ruang, Ikp aktual, KWT maksimal, KWTa, kondisi rawan kebencanaan,
dan kondisi air tanah. Arahan zonasi KBU yang dimaksud akan dibahas
pada paragraf berikut.
Pertama, Zona 1A meliputi larangan penambahan kawasan
terbangun atau pembangunan dapat dipertimbangkan, dengan ketentuan
berada di luar kawasan hutan dan layak secara daya dukung dan daya
tampung lingkungan atau diperuntukkan bagi izin mendirikan bangunan non
permanen untuk pos jaga, pos pengamatan, fungsi khusus penunjang
perkebunan dan kehutanan.
Kedua, Zona 1 B meliputi larangan penambahan kawasan
terbangun atau pembangunan dapat dipertimbangkan, dengan ketentuan
daya dukung dan daya tampung lingkungan dinilai layak, bersifat renovasi
atau restorasi bangunan lama yang berizin, dan berada di
kompleks/kawasan yang sudah memiliki izin pemanfaatan tanah guna
penyediaan infrastruktur, sarana dan prasarana pelayanan publik setelah
dinilai dan dinyatakan layak.
Ketiga, Zona 2 meliputi rekomendasi Izin pemanfaatan ruang dapat
diberikan dengan mempertimbangkan KWT maksimal, KDB Maksimal,
KDH minimal, daya dukung dan daya tampung lingkungan, peruntukan
ruang pada Rencana Tata Ruang, Rencana Rinci Tata Ruang, dan/atau
peraturan zonasi, tidak berada di lahan dengan kelerengan lebih dari 40%
(empat puluh persen), tidak melakukan usaha pertambangan dan kegiatan
lain, yang berpotensi menimbulkan pencemaran dan kerusakan lingkungan,
dan tidak melakukan alih fungsi lahan pertanian beririgasi teknis.
Dan terakhir, ada Zona 3 yang meliputi rekomendasi pemanfaatan
ruang dapat diberikan sepanjang memenuhi ketentuan dalam Peraturan
Daerah dan ketentuan teknis dalam Peraturan Gubernur ini.
Izin Pemanfaatan Ruang

Jenis izin yang diterbitkan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota
berkaitan dengan pemanfaatan ruang, meliputi : 1) izin lokasi/izin; 2)
penetapan lokasi; 3) izin perencanaan; 4) izin pemanfaatan/penggunaan
tanah; dan 5) izin mendirikan bangunan.
9
Pelanggaran
Pelanggaran yang terjadi dalam pemanfaatan ruang di Kawasan
Bandung Utara akan disanksi atau diberi peringatan sesuai dengan
ketentuan perundang-undangan yang telah ada.
5. Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 18 tahun 2011 tentang

Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Bandung
Pendahuluan
Keberadaan ruang yang terbatas di Kota Bandung mengakibatkan
diperlukannya penataan ruang untuk memaksimalkan penggunaan ruang
tersebut. Penataan ruang juga harus disesuaikan dengan guna lahan dan
aturan-aturan yang dibuat. Rencana Tata Ruang Wilayah Kota (RTRWK)
berfungsi untuk memberikan arahan lokasi pembangunan atau kegiatan
dan menyusun terkait program pembangunan agar sesuai dengan RTRWK
yang berlaku.
Fungsi-fungsi RTRWK
Dalam peraturan daerah Kota Bandung ini dijelaskan mengenai
fungsi dan kedudukan dari Rencana Tata Ruang Wilayah dan Kota. Fungsi
dari RTRWK adalah untuk menjadi penyelaras dari kebijakan penataan
ruang Nasional, Provinsi, dan Kota. Selain itu, RTRWK juga berfungsi
sebagai acuan yang digunakan bagi Pemerintah, Pemerintah Provinsi,
Pemerintah Daerah, dan masyakarat untuk mengarahkan lokasi kegiatan
dan menyusun program pembangunan yang memiliki keterkaitan dengan
pemanfaat dari ruang kota.
Kedudukan RTRWK
RTWK juga memiliki kedudukan. Kedudukan RTRWK yang
dijelaskan dalam peraturan daerah ini adalah sebagai pedoman bagi
penyusunan Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah atau
disingkat RPJMD, pedoman bagi pemanfaatan-pemanfaatan ruang dan
pengendalian pemanfaatan ruang kota, pedoman dalam perwujudan
keterpaduan, keterkaitan, dan keseimbangan antar sektor, daerah, dan
pemangku kepentingan, pedoman untuk penetapan lokasi dan fungsi ruang
untuk investasi, dan pedoman untuk penataan ruang kawasan strategis
kota.
Wilayah Perencanaan
RTRWK wilayah Kota Bandung ini tentu memiliki batasan wilayah
perencanaannya. Dalam peraturan daerah tersebut lingkup wilayah
RTRWK mencakup seluruh wilayah daratan yang memiliki luas lebih kurang
17.000 Ha beserta ruang udara di atasnya dan ruang di dalam bumi yang
dalam letak geografis berada pada 6° 50’ 38” - 6° 58’ 50” Lintang Selatan
dan 107° 33’ 34” - 107° 43’ 50” Bujur Timur. Pada bagian Utara berbatasan
dengan Kabupaten Bandung Barat dan Kabupaten Bandung, pada bagian
Timur dan Selatan berbatasan dengan Kabupaten Bandung, dan pada
10
sebelah Barat berbatasan dengan Kota Cimahi dan Kabupaten Bandung
Barat.
Gambar 1.2 Peta Kota Bandung
Sumber: Google Maps, 2020
Kebijakan Struktur Ruang Kota

Dalam peraturan tersebut juga dijelaskan mengenai kebijakan dan
strategi struktur ruang kota. Kebijakan struktur ruang kota terdiri dari
perwujudan pusat-pusat pelayan kota yang efektif dan efisien dalam
menunjang perkembangan fungsi kota sebagai kota perdagangan dan jasa
yang didukung industri kreatif dalam lingkup Kawasan Perkotaan Cekungan
Bandung, Provinsi Jawa Barat dan Nasional, pengembangan dan
peningkatan pelayanan dari sarana dan prasarana transportasi berbasis
transportasi publik yang terpadu dan terkendali, dan peningkatan kualitas,
kuantitas, keefektifan dan efisiensi pelayanan prasarana kota yang terpadu
dengan sistem regional.
Strategi Struktur Ruang Kota

Terkait strategi struktur ruang kota, terdapat berbagai langkah yang
dapat dilakukan untuk perwujudan pusat-pusat pelayan kota yang efektif
dan efisien dalam menunjang perkembangan fungsi kota sebagai kota
perdagangan dan jasa yang didukung industri kreatif dalam lingkup
Kawasan Perkotaan Cekungan Bandung adalah mengembangkan dua
Pusat Pelayan Kegiatan (PPK) untuk wilayah Bandung Barat dan Bandung
Timur, membagi kota menjadi delapan Sub Wilayah Kota (SWK) yang
masing-masing dilayan oleh satu SPK, mengembangkan pusat-pusat
pelayanan lingkungan secara merata, menyediakan fasilitas yang memadai
pada tiap pusat pelayanan sesuai skala pelayanannya, dan menyerasikan
11
sebaran fungsi kegiatan pusat-pusat pelayanan dengan fungsi dan
kapasitas jaringan jalan.
Strategi Pengembangan Kawasan Strategis Kota

Terdapat pola ruang yang akan dikembangkan di Kota Bandung,
yaitu Kawasan Strategis Kota (KSK). Strategi pengembangan KSK yang
ditetapkan berdasarkan sudut pandang lingkungan hidup, terdiri atas
menjalin kemitraan pemerintah, dunia usaha dan masyarakat dan
menyediakan insentif pembangunan yang sesuai dengan rencana tata
ruang dan memanfaatkan mekanisme perizinan, penilaian permohonan
pembangunan, serta insentif dan disinsentif untuk mengendalikan dan/atau
membatasi pembangunan yang berdampak negatif terhadap fungsi
kawasan strategis.
KSK sebagaimana dimaksud terdiri atas PPK Alun-alun, PPK
Gedebage, Sentra Sepatu dan Olahan Kulit Cibaduyut, Sentra Boneka
Sukamulya, Sentra Rajutan Binongjati, Sentra Tekstil Cigondewah, Sentra
Kaos Surapati, Sentra Jeans Cihampelas, Sentra Tahu dan Tempe Cibuntu,
Kawasan Puseur Budaya Padjajaran, Kawasan Babakan Siliwangi,
Kawasan Sungai Cikapundung, dan Kawasan Punclut.
Rencana Kawasan Lindung

Pola ruang yang berikutnya adalah terkait Kawasan Lindung.
Kawasan Lindung terdiri dari kawasan yang memberikan perlindungan
terhadap kawasan bawahannya, kawasan perlindungan setempat, RTH,
kawasan pelestarian alam dan cagar budaya, kawasan rawan bencana, dan
kawasan lindung lainnya.
Kawasan perlindungan setempat yang dimaksud terdiri atas
sempadan Sungai Cikapundung, Sungai Cipamokolan, Sungai Cidurian,
Sungai Cicadas, Sungai Cinambo, Sungai Ciwastra dan Sungai Citepus
beserta anak-anak sungainya, sempadan rel kereta api, sempadan jaringan
SUTET, sempadan jalan dan jalan bebas hambatan, kawasan sekitar
danau buatan di PPK Gedebage, dan kawasan sekitar mata air dengan
lokasi tersebar.
Rencana Kawasan Budidaya

Pola Ruang terakhir yang dibahas pada UU tersebut adalah
Kawasan Budidaya. Rencana Kawasan Budidaya terdiri atas kawasan
perumahan, kawasan perdagangan dan jasa, kawasan perkantoran,
kawasan industri dan pergudangan, kawasan wisata buatan, kawasan
ruang terbuka non hijau, ruang sektor informal, ruang evakuasi bencana,
dan kawasan peruntukan lainnya.
Rencana pengembangan kawasan perumahan yang dimaksud
meliputi perumahan kepadatan tinggi di Kecamatan Sukasari, Sukajadi,
Cicendo, Andir, Bandung Kulon, Bojongloa Kidul, Regol, Babakan Ciparay,
Bojongloa Kaler, Astanaanyar, Lengkong, Sumur Bandung, Buah Batu,
Batununggal, Kiaracondong, Antapani, dan Cibeunying Kidul, perumahan
kepadatan sedang di Kecamatan Bandung Wetan, Bandung Kidul,
Cibeunying Kaler, Mandalajati, Arcamanik, Rancasari, dan Cibiru, dan
12
perumahan kepadatan rendah di Kecamatan Cidadap, Ujung Berung,
Gedebage, Cinambo, dan Panyileukan.
Arahan Pemanfaatan Ruang Wilayah Kota

Dalam peraturan daerah tersebut termuat arahan pemanfaatan
ruang di Kota Bandung yang harus memenuhi perwujudan pusat pelayanan
kegiatan kota, perwujudan sistem jaringan sistem jaringan prasarana
transportasi, perwujudan sistem jaringan energi, perwujudan sistem
jaringan teknologi, perwujudan sistem jaringan sumber daya air,
perwujudan sistem prasarana pengelolaan lingkungan kota, dan
perwujudan ruang sektor informal.
Arahan Pengendalian Ruang Wilayah Kota

Terkait pengendalian pemanfaatan ruang wilayah, arahan yang
pertama adalah diselenggarakan melalui ketentuan umum peraturan
zonasi, mekanisme perizinan, pengenaan insentif dan disinsentif serta
arahan sanksi. Kedua, dilakukan koordinasi pengendalian pemanfaatan
ruang dilakukan oleh BKPRD bekerjasama dengan aparat Wilayah
Kecamatan dan Kelurahan, serta melibatkan peran masyarakat. Ketiga,
Untuk rujukan pengendalian yang lebih teknis, penjabaran RTRW dilakukan
dalam RDTRK dan/atau RTBL dan perangkat pengendalian, antara lain
Peraturan Zonasi, pengkajian rancangan, Panduan Rancang Kota dan/atau
standar teknis yang ditetapkan.
6. Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 11 Tahun 2015 tentang

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kota Bandung
Tahun 2015-2035
Aturan mengenai penggunaan lahan di Kota Bandung salah satunya
dimuat di dalam RDTRK dan Peraturan Zonasi. Penggunaan lahan harus
sesuai dengan rencana pola ruang dalam RDTRK dan khususnya
mengikuti peruntukkan lahan atau sub zona yang telah dimuat dalam
peraturan zonasi.
Rencana Detail Tata Ruang

Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) mempunyai fungsi
sebagai penyelaras kebijakan penataan ruang wilayah kota pada setiap
Sub Wilayah Kota (SWK). Selain itu, RDTRK menjadi acuan bagi
pemerintah, pemerintah provinsi, pemerintah daerah, dan masyarakat
untuk mengarahkan lokasi kegiatan dan menyusun program pembangunan
yang berkaitan dengan pemanfaatan ruang kota. Kemudian, RDTRK pun
menjadi pedoman untuk perizinan pemanfaatan ruang kota.
RDTRK dijadikan sebagai pedoman untuk penyusunan Rencana
Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD), rencana teknis ruang
kota, rencana pembangunan sektoral, dan atau program pengembangan
wilayah atau kawasan. Pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan
ruang kota juga dilandasi oleh RDTRK. Rencana tersebut dapat pula
berkedudukan sebagai perwujudan keterpaduan, keterkaitan, dan
13
keseimbangan antar sektor, SWK, dan antar pemangku kepentingan.
Terlebih lagi, RDTRK dapat menjadi pedoman untuk penetapan lokasi dan
fungsi ruang untuk investasi dan penataan ruang kawasan strategis kota.
Lingkup wilayah perencanaan RDTRK meliputi batas yang
ditentukan menurut aspek administratifnya mencakup seluruh wilayah
daratan kota seluas kurang lebih 17.000 hektar beserta ruang udara di
atasnya dan ruang di dalam bumi. Wilayah perencanaan dan tujuan
penataan RDTRK meliputi 8 SWK Bandung yang masing-masing terdiri dari
sejumlah kecamatan. Wilayah tersebut yaitu SWK Bojonegara, Cibeunying,
Tegalega, Karees, Arcamanik, Ujungberung, Kordon, dan Gedebage. Peta
SWK Bandung dapat dilihat pada gambar di bawah ini.
Gambar 1.3 Peta Sub Wilayah Kota Bandung
Sumber: Hasil Analisis melalui ArcMap, 2020
Rencana Pola Ruang
Rencana pola ruang meliputi dua zona yaitu zona lindung dan zona
budidaya. Pada bagian ini akan dibahas studi kasus mengenai ketentuan
penggunaan lahan yang mengacu pada rencana pola ruang khususnya di
wilayah SWK Cibeunying sesuai yang tercantum di dalam RDTRK.
SWK Cibeunying memiliki tujuan penataan ruang sebagai kawasan

travelapolis yang merupakan kawasan dengan peruntukan perlindungan
bangunan heritage dan pusat kuliner. Melihat adanya peruntukkan pusat
kuliner di SWK Cibeunying, maka penulis akan mengambil satu contoh pola
14
ruang zona perdagangan dan jasa. Berikut merupakan peta pola ruang di
sekitar Jl.Ir.H.Juanda SWK Cibeunying.
Gambar 1.4 Peta Pola Ruang di Sekitar Ir. H. Juanda SWK Cibeunying
Sumber: Hasil Analisis melalui ArcMap, 2020
Penggunaan lahan di kawasan yang telah ditetapkan sebagai zona

perdagangan dan jasa dalam pola ruang seharusnya mengikuti
peruntukkan lahan tersebut. Contohnya yaitu sepanjang jalan Ir.H.Juanda
di sekitar Rumah Sakit Borromeus, dalam rencana pola ruang sudah
ditetapkan menjadi zona perdagangan dan jasa khususnya sub zona
perdagangan dan jasa linier sehingga penggunaan lahan sebaiknya pun
digunakan demikian.
15
Peraturan Zonasi (PZ)
Untuk mengendalikan pemanfaatan ruang wilayah, pengendalian

dapat diselenggarakan melalui ketentuan umum peraturan zonasi,
mekanisme perizinan, pengenaan insentif dan disinsentif serta arahan
sanksi.
Peraturan Zonasi (PZ) merupakan sebuah instrumen yang disusun
oleh pemerintah daerah bagi Satuan Kerja Perangkat Daerah (SKPD) dan
instansi terkait dalam pengendalian pemanfaatan ruang berdasarkan zona
pemanfaatan ruang yang dirinci ke dalam sub zona pemanfaatan ruang.
Untuk konteks aturan mengenai penggunaan lahan, RDTRK khususnya
pada peraturan zonasi yang akan dibahas yaitu mengenai aturan terkait
kegiatan pemanfaatan ruang, intensitas pemanfaatan ruang, tata
bangunan, Teknik Pengaturan Zonasi (TPZ), dan prasarana minimal, dan
ketentuan khusus pada suatu ruang atau lahan.
Peraturan Zonasi
(PZ) terkait
penggunaan lahan
Kegiatan Tata Prasarana

Pemanfataan Bangunan Minimal
Ruang
Intensitas Teknik Ketentuan

Pemanfaatan Pengaturan Khusus
Ruang Zonasi
Gambar 1.5 Poin Besar Bahasan Peraturan Zonasi terkait Penggunaan Lahan
Sumber: Hasil Analisis dan Adaptasi Peraturan Zonasi Kota Bandung, 2020
Kegiatan Pemanfaatan Ruang

Kegiatan pemanfaatan ruang dalam aturan zonasi meliputi hunian,
perdagangan dan jasa, olah raga, industri, pemerintahan dan keamanan,
pendidikan, kesehatan, peribadatan, dan sebagainya. Kegiatan-kegiatan
tersebut dapat dikelompokkan lagi menjadi lima yaitu kegiatan
diperbolehkan (Kode: I), kegiatan diizinkan terbatas (Kode: T), kegiatan
diizinkan bersyarat (Kode: B), kegiatan diizinkan terbatas dan bersyarat
(Kode: TB), dan kegiatan tidak diizinkan (Kode: X).
Intensitas Pemanfaatan Ruang

Ada beberapa faktor yang mempengaruhi perencanaan ruang dalam
topik intensitasnya seperti Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien
16
Lantai Bangunan (KLB), Koefisien Dasar Hijau (KDH), Koefisien Tapak
Basement (KTB), dan Ketinggian Bangunan (KB).
Tata Bangunan
Tata bangunan dalam pemanfaatan ruang meliputi lahan
perencanaan, tata bangunan gedung, pemanfaatan ruang di atas
permukaan air, pemanfaatan ruang sempadan sungai dan waduk/situ, dan
pemanfaatan ruang di bawah jalur tegangan tinggi. Tata bangunan gedung
dapat dijabarkan lebih lanjut menjadi Garis Sempadan Bangunan (GSB),
jarak bebas bangunan, ramp, bangunan di bawah permukaan tanah,
bangunan layang, dan tinggi bangunan.Dalam perencanaan suatu lahan
harus mengikuti ketentuan seperti ketentuan planologis, pertimbangan
arsitektur kota dan lingkungan, ketentuan khusus tentang peluang ekspansi
bangunan, dan penyediaan sarana umum kota.
Teknik Pengaturan Zonasi (TPZ)

TPZ bertujuan untuk memberikan fleksibilitas atau pengaturan yang
lebih ketat penerapan PZ pada sub zona. TPZ dapat dibagi menjadi TPZ
bonus (kode: a), TPZ pengendalian pertumbuhan (kode: b), TPZ
pertampalan aturan atau overlay (kode: c) yang lebih rinci, dan TPZ
pengalihan hak membangun atau Transfer of Development Right (TDR).
Prasarana Minimal
Prasarana minimal meliputi fasilitas umum dan sosial, prasarana
parkir, dan prasarana minimal lainnya.
Ketentuan Khusus
Ketentuan khusus pada PZ meliputi Kawasan Bandung Utara, zona
Ruang Terbuka Hijau (RTH) kawasan pelestarian alam, zona perumahan
(Kode:R), zona perdagangan dan jasa (Kode:K), zona industri dan
pergudangan (Kode:I), zona wisata buatan (Kode:W), zona eks-
perkantoran/ pemerintahan Kota Bandung, zona perdagangan dan jasa di
kawasan pemerintahan/Perkantoran Gedung Sate, kawasan strategis kota
berdasarkan sudut kepentingan ekonomi, dan kegiatan pembangunan yang
dibiayai pemerintah.
SIMPULAN
Penggunaan lahan terkandung di dalam pelaksanaan penataan

ruang yang meliputi perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan
pengendalian pemanfaatan ruang diatur pada Undang - Undang No.26
Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Pembahasan mengenai kebijakan
penatagunaan tanah yang meliputi penguasaan, penggunaan, dan
pemanfaatan tanah di kawasan lindung dan di kawasan budaya sebagai
pedoman umum penatagunaan tanah di daerah serta susunan dan tugas
panitia yang mengurus pembebasan lahan untuk keperluan pemerintah
beserta tugas-tugasnya,lalu menjelaskan prosedur yang harus dilakukan
untuk pembebasan lahan dan sekaligus mengatur besarnya ganti rugi atas
lahan yang diperlukan secara teratur, tertib dan seragam diatur pada
17
Peraturan Pemerintah No.16 tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah.
Koefisien Wilayah Terbangun maksimal, ketentuan untuk desa/kelurahan
dengan KWT aktual yang telah mencapai KWT maksimal maupun
melebihinya, arahan mengenai zonasi Kawasan Bandung Utara, dan sanksi
terhadap pelanggaran dalam pemanfaatan ruang Kawasan Bandung Utara
diatur pada Peraturan Gubernur Nomor 58 Tahun 2011 Tentang Perubahan
Atas Peraturan Gubernur Jawa Barat Nomor 21 Tahun 2009 Tentang
Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 1
Tahun 2008 Tentang Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kawasan
Bandung Utara. Selain itu mengenai Rencana Tata Ruang Wilayah di Kota
Bandung diatur pada Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 18 tahun
2011 serta mengenai Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) dan
Peraturan Zonasi (PZ) Kota Bandung diatur pada Peraturan Daerah Kota
Bandung Nomor 11 Tahun 2015.
18
DAFTAR PUSTAKA

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kota Bandung
Tahun 2015-2035
2. Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 18 tahun 2011 tentang
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Bandung diakses dari
https://www.academia.edu/7401438/perda_Kota_Bandung_no_18_
tahun 2011_tentang_RTRW_2011_2031, pada 1 September 2020
3. Peraturan Gubernur Nomor 58 Tahun 2011 tentang Perubahan Atas
Peraturan Gubernur Jawa Barat Nomor 21 Tahun 2009 Tentang
Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat
Nomor 1 Tahun 2008 Tentang Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Kawasan Bandung Utara diakses dari
https://jdih.jabarprov.go.id/page/info/produk/6483 pada 1 September
2020
4. Peraturan Menteri dalam Negeri Nomor 15 Tahun 1975 Tentang
diakses dari https://www.ndaru.net/wp-
content/uploads/pmdn_15_1975.pdf, pada 1 September 2020
5. Peraturan Pemerintah No.16 tahun 2004 tentang Penatagunaan
Tanah diakses dari http://jdih.kkp.go.id/peraturan/pp-16-2004.pdf,
pada 1 September 2020
6. Undang - Undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
diakses dari https://www.walhi.or.id/wp-
content/uploads/2018/07/UU-No-26-2007-ttg-Tata-Ruang.pdf , pada
1 September 2020
19
DESKRIPSI UMUM
Seperti dalam penggunaannya, jual beli tanah diatur juga lewat
berbagai macam peraturan perundang-undangan.
Kitab Undang-undang hukum perdata membahas mengenai dasar
dalam dalam transaksi jual beli tanah, serta definisi jual beli tanah
tersebut. Selajutnya terdapat undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria yang memuat hal general
mengenai tanah. namun dalam tulisan ini hanya diambil satu poin
pembahasan terkait Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang tugasnya
dibahas lebih rinci dalam Undang - undang nomor 24 tahun 1997 tentang
pendaftaran tanah
Selanjutnya dalam Peraturan menteri agraria nomor 14 tahun
1961 tentang permintaan dan pemberian izin pemindahan hak atas
tanah akan dijelaskan prosedur rinci terkait jual beli tanah. Mulai dari
dokumen yang dibutuhkan, alur rinci jual beli, hingga aktor yang terlibat
dalam kegiatan jual beli tanah
Terakhir dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016
tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Tanah
dan/atau Bangunan menjelaskan mengenai ketentuan-ketentuan terkait
pajak terhadap penghasilan dari pengalihan tanah dan/atau bangunan.
Ketentuan tersebut meliputi penjelasan definisi penghasilan yang
dimaksud, badan atau perseorangan yang dikenai dan dikecualikan dalam
pajak, besaran pajak berdasarkan jenis pengalihan, serta ketentuan nilai
dari pengalihan tanah dan/atau bangunan tersebut. Pada bagian akhir
dijelaskan juga terkait prosedur dan alur dalam pembayaran pajak tersebut
PEMBAHASAN
2.1 Ketentuan dan Prosedur Jual Beli Tanah
Dalam jual beli tanah, tidak ada hukum yang secara khusus
membahas mengenai urutan langkah-langkah (prosedur) jual beli tanah,
namun hukum yang ada secara tersirat menyertakan ketentuan mengenai
hal-hal yang wajib dilakukan apabila melakukan jual beli tanah. Maka dari
itu, untuk memperjelas alur pembahasan mengenai ketentuan dan prosedur
jual beli tanah, dibuatlah urutan pembahasan sebagai berikut:
Kitab Undang- UU No. 5 PP No. 24 Permen
undang Hukum Tahun 1960 Tahun 1997 Agraria No. 14
Perdata Tahun 1961
Gambar 2.1. Alur Pembahasan Ketentuan dan Prosedur Jual Beli Tanah
Sumber: Hasil Analisis, 2020
21
Dimana Kitab Undang-Undang Hukum Perdata akan membahas
mengenai hukum jual-beli secara umum, dilanjutkan dengan Undang-
Undang Nomor 5 Tahun 1960 yang membahas mengenai perbedaan
transaksi jual beli tanah dengan transaksi jual beli pada umumnya disertai
dengan ketentuan khusus pada jual beli tanah, kemudian dilanjutkan
dengan Undang-Undang Nomor 24 Tahun 1997 yang disertai dengan
prosedur jual beli tanah untuk memperjelas konteks pendaftaran tanah
dalam transaksi jual beli tanah, dan pembahasan akan diakhiri dengan
Peraturan Menteri Nomor 14 Tahun 1961 yang menjelaskan tentang
pemindahan hak atas tanah dalam konteks jual beli tanah.
2.1.1 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Dalam transaksi jual-beli tanah, hukum yang mendasari transaksi
tersebut sama dengan transaksi jual-beli pada umumnya, yang mana di atur
pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1458 yang menyatakan
bahwa “Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera
setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tertentu
beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya
belum dibayar.”. KUH Perdata ini menunjukkan dalam transaksi jual-beli
(tanah), harus ada persetujuan antara penjual dan pembeli dimana pihak
pembeli akan membayar sebanyak harga yang telah disepakati dalam
persetujuan tersebut. Adapun di dalam Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata Pasal 506, tanah termasuk benda yang tidak bergerak sehingga
yang berpindah dalam transaksi jual-beli tanah adalah hak kepemilikan atas
tanah tersebut. Dan transaksi ini dinyatakan sah apabila memenuhi
ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1320 yang mana
pasal tersebut menyatakakan supaya terjadi persetujuan yang sah terdapat
empat syarat yang perlu dipenuhi, yakni:
1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu pokok persoalan tertentu;
4. Suatu sebab yang tidak terlarang.
Sedangkan hal yang membuat transaksi batal menurut Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata Pasal 1321 adalah karena kekhilafan dan
diperoleh dengan paksaan atau penipuan.
2.1.2 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-pokok Agraria
Adapun hal yang membedakan transaksi jual-beli tanah dengan
transaksi jual-beli pada umumnya adalah, transaksi jual-beli tanah menurut
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 yang dimaksudkan untuk
memindahkan hak milik, akan diatur pada Peraturan Pemerintah dimana
pada transaksi jual-beli tanah itu sendiri, dimana penjual dan pembeli perlu
dibimbing oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
2.1.3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah
Prosedur jual beli tanah menurut Sidianthi (2010) dapat disimpulkan
menjadi tiga tahap:
22
• Pembeli dan Penjual Menghadap PPAT
Sebagaimana yang telah dijelaskan pada bagian Persyaratan
Dasar Jual Beli Tanah sebelumnya, dalam transaksi jual beli tanah,
baik pembeli dan penjual perlu dibimbing oleh PPAT. Maka dari itu,
untuk melakukan transaksi jual beli tanah, perlu dilakukan di
hadapan PPAT, dimana hal tersebut diperuntukkan supaya
memenuhi syarat terang (Sidianthi, 2010), yakni perbuatan tersebut
tidak lakukan secara sembunyi-sembunyi. Di hadapan PPAT pula,
pihak-pihak yang bersangkutan menandatangani akta jual beli,
dimana akta tersebut menjadi bukti nyata pemindahan hak dari
penjual kepada pembeli.
• PPAT Mengawasi Transaksi Jual Beli Tanah antara Pembeli dan
Penjual
PPAT harus dengan teliti memastikan bahwa penjual berhak
atas tanah yang akan dijualnya dan pembeli berhak atas tanah yang
akan dibelinya serta tanah yang diperjualbelikan adalah tanah yang
boleh diperjualbelikan dan tidak dalam sengketa. Tidak hanya itu,
PPAT juga harus memastikan kedudukan penjual. Kedudukan
penjual disini adalah kedudukan penjual sebagai individu, keluarga,
dan ataupun masih dalam perwalian. Hal ini disebabkan, tiap-tiap
kedudukan yang telah disinggung di atas, memiliki persyaratan yang
berbeda-beda dalam transaksi jual beli tanah baik sebagai penjual
atau pembeli.
• PPAT Menyerahkan Akta dan Dokumen-dokumen kepada
Kantor Pertanahan
Setelah memastikan transaksi jual beli tanah terlaksana
dengan semestinya, PPAT akan meminta sertifikat hak atas tanah
yang diperjualbelikan, bukti identitas, dan kelengkapan lainnya dari
penjual dan pembeli. Hal ini dilakukan supaya PPAT dapat
menyampaikan akta beserta dokumen-dokumen yang besangkutan
kepada Kantor Petanahan, sesuai dengan ketentuan Pasal 40 Ayat
(1) dari Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Dimana dalam
proses tersebut, diharapkan PPAT sudah menyerahkan akta dan
dokumen-dokumen yang bersangkutan selambat-lambatnya 7 hari
semenjak akta jual beli tersebut ditandatangani, sehingga kantor
pertanahan dapat mencoret nama penjual yang tertera dan
mengganti nama pembeli pada sertifikat tanah yang diperjualbelikan.
2.1.4. Peraturan Menteri Agraria Nomor 14 Tahun 1961 tentang
Permintaan dan Pemberian Izin Pemindahan Hak Atas Tanah
Prosedur pemindahan hak atas tanah hasil jual beli dibahas pada
Permen Agraria Nomor 14 Tahun 1961, dimana pada pasal 1 ayat 1
menyatakan bahwa “Pemindahan hak” ialah jual-beli, yang termasuk
pelelangan di muka-umum, penukaran, penghibahan, pemberian dengan
wasiat, pemberian menurut adapt dan perbuatan lain yang dimaksudkan
untuk mengalihkan sesuatu hak atas tanah kepada fihak lain. Dilanjutkan
oleh pasal 1 ayat 2, dijelaskan bahwa “Hak atas tanah”, ialah: hak milik,hak
23
guna-bangunan, dan hak guna-usaha, yang bukan untuk perusahaan
kebun besar.
Penjelasan terkait aktor atau subjek yang terlibat dalam pemindahan
hak ini ada pada pasal 1 ayat 3 dan 4 yang menyatakan bahwa “Pejabat
pembuat akta tanah” ialah pejabat yang disebut dalam pasal 19 Peraturan
Pemerintah No. 10 tahun 1961, serta “Instansi pemberi izin” ialah pejabat
yang mempunyai wewenang untuk memberi keputusan tentang permintaan
izin pemindahan hak milik, hak guna-bangunan dan hak guna-usaha,
sebagai yang disebut dalam Keputusan Menteri Agraria No. SK
112/Ka/1961.
Berikut ini adalah prosedur pemindahan hak atas tanah yang dibuat
berdasarkan peraturan menteri agraria no 14 tahun 1961:
Gambar 2.2. Prosedur Pemindahan Hak atas Tanah
Sumber : Peraturan Menteri Agraria No 14 tahun 1961
Dalam prosedur tersebut, pihak yang terlibat dalam pemindahan hak

atas tanah adalah sebagai berikut:
1. Pemohon yang mengajukan izin pemindahan hak atas tanah
2. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
3. Kepala Kantor Pendaftaran Tanah (KKPT)
4. Instansi Pemberi Izin, yang terdiri atas :
a. Kepala Agraria Daerah
b. Kepala Pengawas Agraria
c. Kepala Inspeksi Agraria
d. Menteri Agraria
24
2.2 PAJAK JUAL BELI TANAH
2.2.1 Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak
Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Tanah dan/atau
Bangunan
Penghasilan hak atas tanah dan bangunan merupakan salah satu

objek pajak penghasilan di Indonesia. Pajak tersebut dihasilkan dari
pengalihan hak, perjanjian jual beli, dan perjanjian pengikatan jual beli atas
tanah dan/atau bangunan serta perubahannya. Nilainya dihitung
berdasarkan jumlah semua pembayaran mulai dari uang muka, bunga,
pungutan, dan biaya lainnya. Rincian besaran pajak yang harus dibayarkan
tercantum pada Tabel 2.1 berikut.
Tabel 2.1. Besar Pajak berdasarkan Jenis Pengalihan
Jenis Besar pajak
Non rumah susun dan rumah sederhana 2,5%
Rumah susun dan sederhana 1%
Pengalihan ke BUMN/BUMD 0%
Sumber : Pasal 2 PP No 34 tahun 2016
Adapun nilai/harga dari pengalihan tersebut menurut pasal 2 ayat

2. ditentukan sebagai berikut.
1. Berdasarkan keuputsan pejabat yang berwenang

2. Nilai menurut risalah lelang (Vendu Reglement Staatsblad Tahun
1908 Nomor i89 beserta perubahannya )
3. Nilai yang diperlolah dari jual beli hubungan istimewa (di atur uu
pajak pengasilan)
4. Nilai yang diperoleh tidak berdasarkan hubungan istimewa
5. Nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh berdasarkan harga
pasar
Sedangkan orang pribadi atau badan yang dikecualikan dalam

pemungutan pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Tanah
dan/atau Bangunan adalah sebagai berikut.
1. Orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah penghasilan

tidak kena pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari
Rp. 60.000.000,00 dan bukan merupakan jumalah yang dipecah
pecah
2. Orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan harta berupa
tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga
sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan
25
keagamanaan , badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan,
koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan
kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan peraturan mentri
keuangan. Sepnjangg hibah tersebut tidak ada hubungan dengan
usaha, pekerjaan, kepmilikan atau penguasaan atar pihak-pihak
bersangkutan
3. Pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan karena waris
4. Badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau
bangunan dalam rangka penggabungan, peleburan, atau
pemekaran usaha yang ditetapkan menteri keuangan untuk
menggunakan nilai buku
5. Orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan harta berupa
bangunan dalam rangka melaksanakan perjanjian bangun guna
serah, bangun serah guna, atau pemanfaatan barang miliki negara
berupa tanah dan/atau bangunan; atau
6. Orang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak yang
melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan.
Terkait mekanisme dan alur pembayaran pajak Penghasilan atas
Penghasilan dari Pengalihan Tanah dan/atau Bangunan dapat dilihat
melalui flowchart dibawah ini.
Gambar 2.3. Prosedur Pajak Jual Beli Tanah
Sumber. PP No 34 tahun 2016
STUDI KASUS
3.1 Tata Cara Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan (BPHTB) di Kabupaten Buleleng
Mengingat pentingnya tanah yang terbatas dan bermanfaat untuk
kehidupan, maka sudah sewajarnya jika orang pribadi atau badan hukum
yang mendapatkan nilai ekonomis serta manfaat dari tanah dan atau
bangunan karena adanya perolehan hak atas tanah dan atau bangunan
dikenakan pajak oleh negara. Pajak yang dimaksud adalah Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan atau Bangunan (BPHTB). Adapun tata cara
pembayaran BPHTB di Kabupaten Buleleng menurut Pemerintah
Kabupaten Buleleng (2013) adalah sebagai berikut:
26
1. Wajib Pajak
Selaku Penerima Hak merupakan pihak yang memiliki
kewajiban membayar BPHTB terutang atas perolehan hak atas
tanah dan / atau bangunan.
2. Dinas Pendapatan Daerah Kabupaten Buleleng
Merupakan pihak yang menyiapkan Surat Setoran Pajak
Daerah (SSPD) BPHTB, Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang
Bayar (SKPDKB), Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar
Tambahan (SKPDKBT), dan Surat Tagihan Pajak Daerah (STPD)
sebagai dasar bagi Wajib Pajak dalam membayar BPHTB terutang.
3. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) / Notaris.
Merupakan pihak yang menerima Surat Setoran Pajak
Daerah (SSPD) BPHTB dari Wajib Pajak dan membantu melakukan
penghitungannya serta melaporkan setiap tanggal 10 bulan yang
bersangkutan ke Dinas Pendapatan Daerah Kabupaten Buleleng.
4. Bendahara Penerima Dinas Pendapatan Kabupaten Buleleng
Merupakan pihak yang menerima pembayaran BPHTB terutang
dari Wajib Pajak. Dalam Prosedur ini Bendahara Penerima yang
ditunjuk berwenang untuk:
• Menerima pembayaran BPHTB terutang dari Wajib Pajak
• Memeriksa kelengkapan pengisian SSPD BPHTB
• Mengembalikan SSPD BPHTB yang pengisiannya tidak
lengkap/kurang
• Menandatangani SSPD BPHTB yang telah lengkap
pengisiannya
Adapun tata cara yang sudah dikemas menjadi flowchart adalah
sebagai berikut:
27
Gambar 2.4. Tata Cara Pembayaran BPHTB Kabupaten Buleleng
Sumber: Bulelengkap.go.id (2013)
3.2 Peranan Lebih Lanjut PPAT
Pada alur diatas dijelaskan tata cara pembayaran BPHTB di Kabupaten
Buleleng. Namun, belum dijelaskan lebih lanjut mengenai peranan
PPAT/Notaris dalam pemungutan pajak BPHTB. Adapun peranan lebih
lanjut PPAT/Notaris dalam pemungutan pajak BPHTB menurut Ariyanti
(2006):
28
1. Menjalin kerja sama dengan Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan
Bangunan (KPPBB), di mana terkadang KPPBB tidak mengetahui
kejadian ataupun peristiwa yang harus dikenakan BPHTB, sehingga
PPAT/Notaris hadir sebagai salah satu pejabat yang membantu
pelaksanaan pemungutan pajak BPHTB.
2. PPAT/Notaris berperan dalam membantu Wajib Pajak menghitung
besarnya BPHTB agar Wajib Pajak dapat segera melunasi pajak
BPHTB yang terutang.
3. PPAT/Notaris bertugas menandatangani akta otentik setelah pajak
BPHTB tersebut dibayar lunas oleh Wajib Pajak. Pejabat Pembuat
Akta Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan
hak atas tanah dan atau bangunan setelah Wajib Pajak
menyerahkan bukti pembayaran pajak. Apabila dilanggar, maka
PPAT/Notaris dikenakan sanksi administrasi berupa denda sebesar
Rp 5.000.000,00 (lima juta rupiah).
4. PPAT/Notaris mempunyai kewajiban untuk membuat pelaporan atau
pemberitahuan perolehan hak atas tanah dan atau bangunan
berdasarkan ketentuan yang berlaku. Dalam PP No. 34 Tahun 1997
ditentukan bahwa PPAT/Notaris harus melaporkan perolehan hak
atas tanah dan atau bangunan setiap bulan.
5. PPAT/Notaris bertugas menyetorkan Surat Setoran Bea (SSB). Bukti
setoran digunakan sebagai alat untuk Balik Nama hak atas tanah
dan bangunan.
SIMPULAN
Jual beli tanah didasari hukum yang sama dengan transaksi jual beli
pada umumnya yakni diatur pada kitab Undang-Undang hukum perdata.
Adapun aktor yang terlibat antara lain Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
yang disebutkan dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang
Peraturan dasar Pokok-pokok agraria dan tugasnya diatur lebih rinci dalam
Undang Undang Nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah,
kemudian Pemohon yang mengajukan izin, kepala kantor pendaftaran
tanah (KKPT) dan instansi pemberi izin meliputi kepala agraria daerah,
kepala pengawas agraria kepala inspeksi agraria dan menteri agraria, yang
dijelaskan dalam peraturan menteri agraria nomor 14 tahun 1961. Lebih
lanjut peraturan tersebut juga mengatur prosedur pemindahan hak atas
tanah yang didalamnya termasuk jual beli tanah. Selanjutnya, penghasilan
dari jual beli tanah juga termasuk dalam salah satu objek dari pajak
penghasilan yang dijelaskan dalam peraturan pemerintah nomor 34 tahun
2016 tentang pajak penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas
tanah dan/atau bangunan.
29
DAFTAR PUSTAKA
1. Kitab Undang-undang Hukum Perdata diakses dari
https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=
&ved=2ahUKEwjWgPWQ0YTsAhUe8XMBHaiOBGoQFjAAegQIAxAB&
url=https%3A%2F%2Fjdih.kemnaker.go.id%2Fdata_puu%2Fperaturan
_file_kuhperdata.pdf&usg=AOvVaw3Tn1-mlrN7MTp1UIG2eADy, pada
3 September 2020
2. Peraturan Menteri Agraria Nomor 14 Tahun 1961 tentang Permintaan
dan Pemberian Izin Pemindahan Hak Atas Tanah diakses dari
https://jdih.atrbpn.go.id/#Menu2, pada 3 September 2020
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah diakses dari
https://peraturan.go.id/peraturan/index.html?PeraturanSearch%5Bjenis_perat
uran_id%5D=11e449f368aacfa0a20b313231373330&PeraturanSearch%5Bn
omor%5D=24&PeraturanSearch%5Btahun%5D=1997&PeraturanSearch%5B
tentang%5D=, pada 3 September 2020
4. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak
Penghasilan dari Pengalihan Tanah dan/atau Bangunan diakses dari
uran_id%5D=11e449f368aacfa0a20b313231373330&PeraturanSearch%5Bn
omor%5D=34&PeraturanSearch%5Btahun%5D=2016&PeraturanSearch%5B
tentang%5D=, pada 3 September 2020
5. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-
pokok Agraria diakses dari
uran_id%5D=11e449f35c25e4d0b18e313231373039&PeraturanSearch%5B
nomor%5D=5&PeraturanSearch%5Btahun%5D=1960&PeraturanSearch%5B
tentang%5D=, pada 28 Agustus 2020
30
DESKRIPSI UMUM
Dalam mengembangkan lahan, terdapat izin terkait prosedur-

prosedur yang perlu diketahui oleh para aktor pengembang lahan, baik itu
insinyur, perencana, maupun surveyor. Adapun izin-izin yang terkait
tersebut antara lain akuisisi lahan hingga izin mendirikan bangunan.
Terdapat pula peraturan-peraturan terkait perizinan prosedur
pengembangan lahan yang akan dibahas sebagai berikut.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria membahas tentang hak atas tanah, sebagai bagian
dari kekayaan alam yang terkandung di wilayah Republik Indonesia, yang
wewenangnya telah diatur oleh negara. Hak atas tanah yang dimaksud
adalah wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, begitu
pula dengan tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya, baik untuk
kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu
dalam batas-batas menurut undang-undang ini maupun peraturan-
peraturan hukum lain yang lebih tinggi.
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan
Gedung membahas tentang persyaratan administratif bangunan gedung.
Pengaturan bangunan gedung ini salah satunya bertujuan untuk
mewujudkan tertib penyelenggaraan bangunan gedung yang menjamin
keandalan teknis bangunan gedung dari segi keselamatan, kesehatan,
kenyamanan, dan kemudahan.
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan
Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum membahas
tentang tata cara pengadaan tanah oleh pemerintah pusat maupun daerah
yang bertujuan untuk menyediakan tanah bagi pelaksanaan pembangunan
guna meningkatkan kesejahteraan dan kemakmuran bangsa, negara, dan
masyarakat dengan tetap menjamin kepentingan hukum Pihak yang
Berhak.
Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2004 tentang
Penatagunaan Tanah membahas mengenai teknis pelaksanaan praktik
penatagunaan tanah di Indonesia. PP ini mengatur pokok-pokok, kebijakan,
penyelenggaraan, pembinaan, dan pengendalian dari penatagunaan tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 36 tahun 2005 tentang Peraturan
Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung membahas tentang fungsi bangunan gedung,
persyaratan bangunan gedung, penyelenggaraan bangunan gedung, peran
masyarakat, dan pembinaan dalam penyelenggaraan bangunan gedung.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2018 tentang Pelayanan
Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik, yang tujuan
utamanya mempermudah pelayanan perizinan berusaha membahas
tentang ketentuan mengenai jenis perizinan, pemohon perizinan, dan
penerbit perizinan, serta reformasi perizinan meliputi penghapusan,
penggabungan, penyederhanaan, pengelompokan bentuk dan jenis
perizinan dalam bentuk daftar perizinan.
Peraturan Presiden Nomor 97 Tahun 2014 tentang
Penyelenggaraan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) membahas
32
penyederhanaan perizinan dan non perizinan lewat integrasi elektronik
menggunakan PTSP.
Peraturan Presiden Nomor 30 Tahun 2015 membahas tentang
pendanaan pengadaan tanah bagi kepentingan umum dan dokumen yang
harus ada dalam pengadaan tanah.
Peraturan Menteri ATR Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk
Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah membahas dan mengatur
tentang tanggung jawab Lembaga pertahanan (BPN RI) yang meliputi
tahapan pelaksanaan pengadaan tanah dan tahapan penyerahan hasil
pengadaan tanah.
Peraturan Menteri ATR Nomor 5 Tahun 2015 tentang Izin Lokasi
membahas tentang perizinan yang dilakukan oleh perusahaan untuk
memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal,
Sedangkan Peraturan Badan Koordinasi Penanaman Modal RI
Nomor 1 Tahun 2020 Tentang Pedoman Pelaksanaan Pelayanan
Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik menjelaskan
tahapan dalam menggunakan Perizinan Berusaha Terintegrasi secara
Elektronik bagi Pelaku Usaha yang ingin membuat usaha baru.
33
PEMBAHASAN
1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria
Hak-hak atas tanah dapat dibagi menjadi delapan macam hak, yaitu
Hak Milik, Hak Guna-Usaha, Hak Guna-Bangunan, Hak Pakai, Hak
Sewa, Hak Membuka Tanah, Hak Memungut-Hasil Hutan, dan hak-
hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas. Hak Milik
adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dimiliki
orang atas tanah. Hak Guna-Usaha adalah hak untuk mengusahakan
tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu
untuk perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan. Hak Guna-
Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-
bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka
waktu paling lama 30 tahun. Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan
dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh
negara atau tanah milik orang lain melalui putusan pejabat atau
perjanjian dengan pemilik (yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau
perjanjian pengolahan tanah). Hak Sewa adalah hak mempergunakan
tanah-milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar
kepada pemilik tanah sebagai sewa. Hak Membuka Tanah adalah hak
dalam hukum adat yang menyangkut tanah, yang perlu diatur dengan
Peraturan Pemerintah demi kepentingan umum yang lebih luas. Hak
Memungut-Hasil Hutan adalah hak untuk mengumpulkan dan
menggunakan hasil hutan (bukan berarti memperoleh hak milik atas
tanah). Hak ini lebih lanjut diatur dalam UU Pokok Kehutanan. Hak-hak
lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas merupakan
hak yang diatur dalam undang-undang lainnya serta tanah dengan hak
sementara yang diatur dalam pasal 53.
Hak-hak atas tanah yang telah dijelaskan di atas selanjutnya akan
dirincikan perbedaannya dalam bentuk tabel. Perbedaan tersebut akan
meliputi subjek, jangka waktu, dan terjadinya hak tersebut.
Tabel 3.1. Tabel Perbedaan Hak Atas Tanah
Hak atas
No. Subjek Jangka Waktu Terjadinya
Tanah
a. Warga Negara a. Menurut

1. Hak Milik Indonesia yang Tidak memiliki hukum
tidak memiliki jangka waktu adat:
kewarganegaraa diatur PP
n lainnya b. Penetapan
Pemerinta
b. Badan-badan h
hukum tertentu c. Ketentuan
UU
34
Hak atas
Tanah
a. Warga Negara a. Maksimal 25

2. Hak Guna- Indonesia tahun Penetapan
Usaha b. Badan hukum b. Untuk Pemerintah
yang didirikan perusahaan:
menurut hukum 35 tahun dan
Indonesia, yang dapat
berkedudukan di diperpanjang
Indonesia maksimal 25
tahun
a. Warga Negara a. Tanah

3. Hak Guna- Indonesia 30 tahun dan dapat dikuasai
Bangunan b. Badan hukum diperpanjang atas langsung
yang didirikan permintaan negara:
menurut hukum maksimal 20 tahun Penetapan
Indonesia, yang Pemerinta
berkedudukan di h
Indonesia b. Tanah
milik:
perjanjian
dengan
pemilik
tanah
a. Warga Negara a. Tanah

4. Hak Pakai Indonesia Sesuai perjanjian dikuasai
b. Orang asing yang langsung
berkedudukan di negara:
Indonesia Penetapan
c. Badan hukum Pemerinta
yang didirikan h
menurut hukum b. Tanah
Indonesia, yang milik:
berkedudukan di perjanjian
Indonesia dengan
d. Badan hukum pemilik
asing yang tanah
mempunyai
perwakilan di
Indonesia
35
Hak atas
Tanah
a. Warga Negara a. Satu kali atau

5. Hak Sewa Indonesia pada tiap-tiap Setelah ada
b. Orang asing yang waktu tertentu perjanjian
berkedudukan di b. Sebelum atau kepada pemilik
Indonesia sesudah tanah
c. Badan hukum tanahnya
yang didirikan dipergunakan
menurut hukum
Indonesia, yang
berkedudukan di
Indonesia
d. Badan hukum
asing yang
mempunyai
perwakilan di
Indonesia
6. Hak Warga Negara Tidak memiliki Diatur dalam

Membuka Indonesia jangka Waktu hukum adat
Tanah dan Peraturan
Pemerintah
7. Hak Warga Negara Tidak memiliki Diatur dalam

Memungut- Indonesia jangka Waktu hukum adat
Hasil Hutan dan Peraturan
Pemerintah
Sumber: Hasil Analisis UU No. 5 Tahun 1960, 2020
2. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

Salah satu syarat yang harus dipenuhi oleh setiap bangunan adalah
persyaratan administratif. Persyaratan administratif tersebut meliputi
status hak atas tanah dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang
hak atas tanah, status kepemilikan bangunan gedung, serta izin
mendirikan bangunan gedung yang sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku. Berdasarkan subjek dan
objeknya, setiap orang atau badan hukum dapat memiliki bangunan
gedung atau bagian bangunan gedung. Kemudian agar
penyelenggaraan bangunan gedung dapat dilaksanakan sesuai tertib
pembangunan dan pemanfaatan, Pemerintah Daerah wajib mendata
bangunan gedung dan ketentuan mengenai izin mendirikan bangunan
gedung, kepemilikan, dan pendataan bangunan gedung diatur lebih
lanjut dengan Peraturan Pemerintah.
36
3. UU Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Peraturan ini menjelaskan dan mengatur bagaimana

penyelenggaraan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum.
Berikut merupakan beberapa tahapan dalam penyelenggaraan
pengadaan tanah untuk kepentingan umum beserta ilustrasinya.
Gambar 3.1. Substansi yang diatur dalam UU No. 2 Tahun 2012

Sumber: Hasil Analisis UU No. 2 Tahun 2012, 2020
Perencanaan
Perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum
didasarkan atas Rencana Tata Ruang Wilayah dan prioritas
pembangunan yang tercantum dalam Rencana Pembangunan Jangka
Menengah, Rencana Strategis, Rencana Kerja Pemerintah Instansi
yang bersangkutan.
Persiapan
Instansi yang memerlukan tanah bersama pemerintah provinsi
berdasarkan dokumen perencanaan Pengadaan Tanah melaksanakan
pemberitahuan rencana pembangunan, pendataan awal lokasi rencana
pembangunan, dan konsultasi publik rencana pembangunan.
Pelaksanaan
Pelaksanaan pengadaan tanah meliputi inventarisasi dan
identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan
tanah; penilaian Ganti Kerugian; musyawarah penetapan Ganti
Kerugian; pemberian Ganti Kerugian; dan pelepasan tanah Instansi.
Penyerahan Hasil
Lembaga Pertanahan menyerahkan hasil Pengadaan Tanah
kepada Instansi yang memerlukan tanah setelah pemberian Ganti
Kerugian kepada Pihak yang Berhak dan Pelepasan Hak telah
dilaksanakan; dan/atau pemberian Ganti Kerugian telah di titipkan di
pengadilan negeri.
4. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan

Tanah
Peraturan Pemerintah (PP) ini mengatur lebih lanjut mengenai
aspek penatagunaan tanah di Indonesia. Menurut PP ini,
Penatagunaan tanah diartikan sebagai penguasaan, penggunaan, dan
pemanfaatan tanah yang berwujud konsolidasi pemanfaatan tanah
melalui pengaturan kelembagaan yang terkait dengan pemanfaatan
tanah sebagai satu kesatuan sistem untuk kepentingan masyarakat
37
secara adil. Kegiatan penatagunaan tanah hanya dapat dilakukan dan
ditingkatkan pelaksanaannya di kawasan lindung dan budidaya sesuai
dengan arahan pada RTRW kabupaten / kota terbaru sesuai dengan
jangka waktu yang ditetapkan. Selain itu, kegiatan penatagunaan tanah
harus mengikuti pedoman, standar, dan kriteria teknis yang diatur oleh
Pemerintah Kabupaten/ Kota sesuai kondisi setiap daerah.
Penggunaan dan pemanfaatan tanah oleh pemegang hak wajib
mengikuti ketentuan peraturan perundang-undangan dan dilakukan
secara optimal.
Kebijakan penatagunaan tanah merupakan bagian dari
pelaksanaan penatagunaan tanah yang diselenggarakan terhadap
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya, tanah negara, dan tanah
ulayat sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. Secara
umum, aktivitas yang terkait dengan penatagunaan tanah tidak boleh
mengganggu fungsi lingkungan dan pemanfaatan tanah serta
memperhatikan hak masyarakat, Secara rinci, ada beberapa hal
penting yang perlu diperhatikan dalam penatagunaan tanah, antara lain
penetapan RTRW tidak mempengaruhi status hubungan hukum atas
tanah, penyelesaian administrasi pertanahan dilaksanakan apabila
pemegang hak / kuasa atas tanah memenuhi syarat penggunaan tanah,
tanah pada kawasan lindung selain hutan yang belum ada hak atas
tanahnya dapat diberikan hak atas tanah, dan tanah timbul atau hasil
reklamasi dikuasai langsung oleh Negara.
Selain melalui kebijakan, kegiatan penatagunaan tanah juga
dilakukan melalui penyelenggaraan penatagunaan tanah yang
dilakukan melalui inventarisasi, perimbangan supply and demand, dan
penetapan pola penyesuaian fungsi tanah sesuai RTRW. Pelaksanaan
inventarisasi penatagunaan tanah meliputi pengumpulan, pengolahan,
penyajian, penyediaan, dan pelayanan data berupa peta dan informasi.
Terkait kegiatan penetapan perimbangan antara ketersediaan dan
kebutuhan, kegiatan ini dilakukan melalui penyajian neraca perubahan
dan kesesuaian penggunaan dan pemanfaatan tanah serta penyajian
dan penetapan prioritas ketersediaan tanah pada RTRW. Terakhir,
pelaksanaan pola penyesuaian fungsi tanah dilakukan melalui
penataan kembali, upaya kemitraan, dan penyerahan dan pelepasan
hak atas tanah sesuai ketentuan perundang-undangan. Penyesuaian
tersebut dilakukan dengan mempertimbangkan kebijakan
penatagunaan tanah, hak-hak pemilik tanah, investasi pembangunan
sarana dan prasarana, dan evaluasi tanah.
Kegiatan penatagunaan tanah ini juga perlu dikawal melalui
pembinaan dan pengendalian penatagunaan tanah yang dilakukan oleh
Pemerintah. Adapun kegiatan pembinaan dilakukan dengan cara
pemberian pedoman, bimbingan, pelatihan, dan arahan, sedangkan
pengendalian dilakukan melalui kegiatan pengawasan dan penertiban.
Selain itu, pemberian insentif dan disinsentif juga dapat dilakukan
dalam kegiatan pembinaan dan pengendalian penatagunaan tanah
sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.
38
Penguasaan
Objek tanah Penggunaan dan
penatagunaan pemanfaatan
tanah tanah
Insentif dan Kebijakan

disinsentif Inventarisasi
Perimbangan
Penertiban Pengendalian PENATAGUNAAN Penyelenggaraan ketersediaan dan
TANAH kebutuhan
Penetapan pola
penyesuaian
Pengawasan berdasarkan RTRW
Pembinaan
Pemberian pedoman,
Insentif dan disinsentif bimbingan, pelatihan, dan
arahan
Gambar 3.2. Substansi yang diatur dalam PP No. 16 Tahun 2004

Sumber: Hasil Analisis PP No. 16 Tahun 2004, 2020
5. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Peraturan

Pelaksanaan UU No. 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung
Peraturan Pemerintah (PP) ini secara umum membahas mengenai
ketentuan lebih lanjut yang perlu diperhatikan dalam penanganan
bangunan gedung. Ketentuan tersebut mencakup definisi umum,
fungsi, persyaratan, penyelenggaraan, pembinaan, peran serta
masyarakat, dan sanksi administratif terkait bangunan gedung. Selain
mengatur persyaratan bangunan gedung secara umum, PP ini juga
memuat ketentuan khusus dalam pembangunan bangunan gedung
adat, semipermanen, darurat, dan bangunan gedung di lokasi bencana.
PP ini juga menekankan bahwa kewenangan pemberian izin
mendirikan bangunan (IMB) gedung berada di tangan pemerintah
paerah kabupaten/ kota, kecuali pada Provinsi Daerah Khusus Ibukota
(DKI) Jakarta yang kewenangannya dipegang oleh Pemerintah
Provinsi, dan IMB pada bangunan gedung fungsi khusus yang
ditetapkan langsung oleh Pemerintah.
Fungsi bangunan gedung yang diatur dalam PP ini adalah hunian,
keagamaan, usaha, sosial budaya, dan fungsi khusus. Adapun setiap
bangunan gedung diperkenankan untuk memiliki lebih dari satu fungsi
asalkan sesuai dengan peruntukan lokasi pada dokumen perencanaan
tata ruang. Fungsi bangunan gedung tersebut kemudian dijelaskan
secara rinci dalam klasifikasi fungsi berdasarkan kompleksitas,
permanensi, risiko kebakaran, zonasi gempa, lokasi, ketinggian, dan
kepemilikan. Fungsi dan klasifikasi bangunan gedung diajukan oleh
39
pemilik bangunan gedung tersebut dalam pengajuan Izin Mendirikan
Bangunan (IMB) gedung untuk selanjutnya ditetapkan oleh Pemerintah
Daerah (Pemda). Apabila pemilik hendak mengubah fungsi dan
klasifikasi gedung, mereka perlu mengajukan permohonan izin baru
yang diikuti dengan pemenuhan persyaratan administratif dan teknis
yang telah ditentukan. Perubahan fungsi dan klasifikasi tersebut
ditetapkan oleh Pemda melalui IMB gedung.
Setiap bangunan gedung yang hendak dibangun wajib memenuhi
dua jenis persyaratan, yaitu persyaratan administratif dan teknis.
Persyaratan administratif yang perlu dipenuhi mencakup status hak
atas tanah dan/atau izin pemanfaatan, status kepemilikan, dan IMB
gedung. Setiap bangunan gedung yang hendak dibangun harus
memiliki status kepemilikan tanah yang jelas, baik milik sendiri maupun
orang lain. Selain itu, kepemilikan bangunan gedung juga perlu
dibuktikan dengan surat bukti kepemilikan yang dikeluarkan oleh
Pemda maupun Pemerintah. Terkait IMB gedung, Pemda berwenang
untuk mengeluarkan izin. Saat hendak mendirikan bangunan gedung,
Pemda wajib memberikan surat keterangan rencana kabupaten/kota di
lokasi pembangunan yang mengatur fungsi, ketinggian maksimum,
jumlah lantai di bawah permukaan tanah dan KTB, garis sempadan dan
jarak bebas, KDB maksimum, KLB maksimum, KTB maksimum, KDH
minimum, jaringan utilitas kota, dan ketentuan khusus yang berlaku di
lokasi pembangunan apabila diperlukan. Selanjutnya, pemohon wajib
mempersiapkan kelengkapan berupa tanda bukti status kepemilikan
hak atas tanah / pemanfaatan tanah, data pemilik bangunan gedung,
rencana teknis bangunan gedung, dan hasil AMDAL (khusus bangunan
gedung yang berdampak penting bagi lingkungan) saat hendak
mengajukan IMB gedung kepada Pemda.
40
Pemberdayaan
Pengaturan Pengawasan
Penetapan fungsi Administratif

Pembinaan
Perubahan fungsi Fungsi Persyaratan Teknis
BANGUNAN
GEDUNG
Pembangunan
Pemantau Peran masyarakat Penyelenggaraan Pemanfaatan
Pelaksana
gugatan Pemberi Pelestarian
Pembongkaran
masukan
Gambar 3.3. Substansi yang diatur dalam No. 36 Tahun 2005

6. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2018 Tentang Pelayanan

Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2018 tentang Pelayanan
Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik membahas tentang
ketentuan mengenai jenis perizinan, pemohon perizinan, dan penerbit
perizinan. Selain itu, hal lain yang diatur adalah mekanisme
pelaksanaan perizinan mencakup pengaturan kembali fungsi K/L/P.
Selain itu, Peraturan Pemerintah ini juga mengatur tentang reformasi
perizinan meliputi penghapusan, penggabungan, penyederhanaan,
pengelompokan bentuk dan jenis perizinan dalam bentuk daftar
perizinan. Menjelaskan juga mengenai Online Single Submission
(OSS), yakni tentang kelembagaan, sistem, dan pendanaannya, serta
insentif dan disinsentif pelaksanaan perizinan melalui OSS. Selain itu
dibahas juga tentang penyelesaian permasalahan dan hambatan
perizinan melalui OSS beserta pengenaan sanksi.
Menurut PP Nomor 24 Tahun 2018, jenis perizinan berusaha dapat
dikelompokkan menjadi 2, yaitu izin usaha dan izin komersial atau
operasional. Seluruh perizinan berusaha yang diatur dalam peraturan
perundang-undangan sektor, dikelompokan sebagai izin usaha atau
izin komersial atau operasional.
Proses pelaksanaan perizinan berusaha yang diatur dalam PP
Nomor 24 Tahun 2018 secara umum dapat dibagi menjadi 6 tahapan.
Pertama, pelaku usaha melakukan pendaftaran. Kedua, Lembaga OSS
menerbitkan izin usaha dan penerbitan izin komersial atau operasional
berdasarkan komitmen. Ketiga, pelaku usaha melakukan pemenuhan
41
komitmen izin usaha dan pemenuhan komitmen izin komersial atau
operasional. Keempat, pelaku usaha melakukan pembayaran biaya
(PNBP atau Pajak/Retribusi Daerah). Kelima, Lembaga OSS
melakukan fasilitasi kepada pelaku usaha (terutama UMKM) untuk
mendapatkan perizinan berusaha melalui Sistem OSS. Dan yang
keenam, kementerian, lembaga, pemerintah daerah melakukan
pengawasan atas pemenuhan komitmen izin usaha dan pemenuhan
komitmen izin komersial atau operasional, pembayaran, dan
pelaksanaannya.
Untuk lebih memahami proses pelaksanaan perizinan dapat dilihat
pada diagram berikut. Diagram pertama menjelaskan proses
pelaksanaan perizinan berusaha melalui OSS pada daerah yang belum
memiliki RDTR. Diagram kedua menjelaskan proses pelaksanaan
perizinan berusaha melalui OSS pada daerah yang sudah memiliki
RDTR.
Gambar 3.4. Perizinan Berusaha pada Daerah yang Belum Memiliki RDTR
42
Gambar 3.5. Perizinan Berusaha pada Daerah yang Sudah Memiliki RDTR
7. Peraturan Presiden Nomor 97 Tahun 2014 tentang Penyelenggaraan

Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP)
Perpres No. 97 Tahun 2014 ini adalah landasan hukum yang
mengukuhkan penyederhanaan birokrasi yaitu Perizinan maupun Non
perizinan elektronik yang diejawantahkan dalam bentuk PTSP. Adapun
prinsip dari PTSP adalah keterpaduan, ekonomis, koordinasi,
pendelegasian atau pelimpahan wewenang, akuntabilitas, dan
aksesibilitas. Penyelenggaraan PTSP untuk pelayanan Perizinan dan
Non perizinan dilaksanakan oleh:
a. Pemerintah yang dilakukan oleh Badan Koordinasi Penanaman

Modal (BKPM) di bidang penanaman modal (urusan Pemerintah).
b. Pemerintah provinsi (urusan provinsi) yang dilakukan oleh Badan
Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Provinsi
(BPMPTSP) Provinsi.
c. Pemerintah kabupaten/kota (urusan kabupaten/kota) yang
dilakukan oleh BPMPTSP Kabupaten/kota.
Adapun penyelenggaraan Perizinan dan Non perizinan oleh PTSP

wajib menggunakan Pelayanan Secara Elektronik (PSE). Cakupan
aplikasi otomasi proses kerja dan informasi paling sedikit menyediakan:
a. Potensi dan peluang usaha.
b. Perencanaan umum penanaman modal.
c. Pelaksanaan promosi dan kerjasama ekonomi.
d. Perkembangan realisasi penanaman modal.
e. Daftar bidang usaha tertutup dan bidang usaha yang terbuka
dengan persyaratan.
43
f. Jenis, persyaratan teknis, mekanisme penelusuran posisi dokumen
pada setiap proses, biaya, dan waktu pelayanan.
g. Tata cara layanan pengaduan.
8. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2015

Peraturan Presiden Republik Indonesia No. 30 Tahun 2015
membahas tentang perubahan ketiga atas peraturan presiden nomor
71 tahun 2012 tentang penyelenggaraan pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum, Dalam peraturan ini, hanya
menjelaskan beberapa tambahan pasal yang sebelumnya tidak
terdapat pada Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012. Berikut
penjelasan terkait tambahan pasal pada Peraturan Presiden No. 30
tahun 2015.
Pertama, Pendanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum
dapat bersumber terlebih dahulu dari dana Badan Usaha (Instansi)
yang memerlukan tanah yang telah mendapatkan kuasa berdasarkan
perjanjian. Badan Usaha tersebut bertindak atas nama lembaga
negara, kementerian, lembaga pemerintah nonkementerian,
pemerintah provinsi, dan/atau pemerintah kabupaten/kota. Setelah
proses pengadaan tanah selesai, maka Badan Usaha yang
bersangkutan akan dibayar kembali oleh lembaga negara,
kementerian, lembaga pemerintah nonkementerian, pemerintah
provinsi, dan/atau pemerintah kabupaten/kota melalui APBN dan/atau
APBD. Pembayaran tersebut dilakukan dengan cara perhitungan
pengembalian nilai investasi.
Kedua, Jenis dokumen yang harus ada dalam pengadaan tanah
yaitu dokumen hasil pengukuran, inventarisasi, dan identifikasi,
dokumen hasil musyawarah terkait bentuk dan besaran ganti kerugian
atas bidang tanah yang sudah disepakati sebelumnya dengan Pihak
yang Berhak, pemberian ganti kerugian dan pelepasan hak, serta
dokumen terkait lainnya yang menjadi dokumen Pengadaan Tanah
sebagaimana diatur dalam Peraturan Presiden ini. Kemudian
penetapan lokasi pembangunan atau Surat Persetujuan Penetapan
Lokasi Pembangunan (SP2LP) atau nama lain yang dimaksudkan
sebagai Penetapan Lokasi pembangunan diperbaharui untuk jangka
waktu 2 (dua) tahun oleh Gubernur.
9. Peraturan Menteri ATR Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk

Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah
Peraturan ini secara garis besar membahas 2 materi/substansi
yaitu tahapan pelaksanaan pengadaan tanah dan tahapan penyerahan
hasil pengadaan tanah.
1. Tahapan Pelaksanaan Pengadaan Tanah
Berikut merupakan beberapa tahapan dalam pelaksanaan
pengadaan tanah beserta ilustrasinya.
44
Gambar 3.5. Tahapan Pelaksanaan Pengadaan Tanah
Sumber: Hasil Analisis Permen ATR No. 5 Tahun 2012, 2020
Penyiapan Pelaksanaan
Ketua pelaksana pengadaan tanah membentuk satuan tugas
pelaksana pengadaan tanah yang beranggotakan 1 ketua dan
paling kurang 2 anggota yang memiliki tugas yang membidangi
inventarisasi dan identifikasi data fisik penguasaan, pemilikan,
penggunaan dan pemanfaatan tanah selanjutnya disebut Satgas A
dan untuk data pihak yang berhak dan objek pengadaan tanah
elanjutnya disebut Satgas B.
Inventarisasi & Identifikasi
Pelaksana pengadaan tanah bersama Satgas melakukan
pemberitahuan kepada pihak yang berhak melalui lurah/kepala
desa atau nama lain secara langung dengan cara sosialisasi, tatap
muka, atau surat pemberitahuan.
Setelah pemberitahuan secara langsung, selanjutnya Satgas
melakukan inventarisasi dan identifikasi. Satgas A melaksanakan
pengukuran batas keliling lokasi; pengukuran bidang per bidang;
menghitung, menggambar bidang per bidang dan batas keliling;
dan pemetaan bidang per bidang dan batas keliling bidang tanah.
Sedangkan, Satgas B membuat data dalam bentuk normative yang
memuat identitas pihak yang berhak; letak, luas, dan status/jenis
hak; luas dan jenis bangunan; jenis penggunaan; tanam tumbuh
dan benda lain yang berkaitan dengan tanah; dan pembebanan ha
katas tanah atau fiducia.
Penetapan Nilai
Pelaksanaan pengadaan jasa penilai dilakukan dengan seleksi
sederhana/seleksi umum dengan jangka waktu paling lama 30 hari
kerja. Apabila dalam jangka waktu tersebut tidak dapat
dilaksanakan, ketua pelaksana pengadaan tanah akan menunjuk
penilai public yang sudah memperoleh izin dari Menteri Keuangan
untuk memberikan jasa penilaian.
Penilai bertugas untuk menilai besarnya ganti kerugian bidang
per bidang tanah yang meliputi tanah; ruang atas tanah dan bawah
tanah; bangunan; tanaman; benda yang berkaitan dengan tanah;
dan kerugian lain yang dapat dinilai.
Musyawarah Penetapan Bentuk Ganti Kerugian
45
Musyawarah dilakukan secara langsung untuk menetapkan
bentuk ganti kerugian berdasarkan hasil penialian ganti kerugian.
Bentuk ganti kerugian dapat berupa uang, tanah pengganti,
permukiman Kembali, kepemilikan saham, atau bentuk lain yang
disetujui oleh kedua belah pihak.
Pemberian Ganti Kerugian
Pemberian ganti kerugian dalam bentuk uang dilakukan melalui
jasa perbankan atau pemberian secara tunai yang disepakati
antara pihak yang berhak. Pemberian ganti kerugian dalam bentuk
tanah pengganti, instansi yang memerlukan tanah menyediakan
tanah pengganti paling lama 6 bulan sejak penetapan bentuk ganti
kerugian oleh pelaksana pengadaan tanah. Pemberian ganti
kerugian dalam bentuk permukiman Kembali, instansi yang
memerlukan tanah menyediakan permukiman kembali paling lama
1 tahun sejak penetapan bentuk ganti kerugian oleh pelaksana
pengadaan tanah. Pemberian ganti kerugian dalam bentuk
kepemilikan saham diberikan berdasarkan kesepakatan antar pihak
yang berhak dengan Badan Usaha Milik Negara yang berbentuk
perusahaan terbuka dan mendapat penugasan khusu dari
pemerintah, paling lama 3 bulan sejak penetapan bentuk ganti
kerugian oleh pelaksana pengadaan tanah. Pemberian ganti
kerugian dalam bentuk lain dilakukan atas dasar kesepakatan
dalam musyawarah ganti kerugian atau berdasarkan putusan
pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap dengan besar
nilainya sama dengan nilai ganti kerugian dalam bentuk uang.
Pelepasan Objek Pengadaan Tanah
Pelepasan hak objek pengadaan tanah dibuat Berita Acara
Daftar Pelepasan Hak Objek Pengadaan Tanah yang merupakan
milik atau dikuasai Pemerintah/Badan Usaha Milik Negara/Badan
Usaha Milik Daerah.
Pemutusan Hubungan Hukum
Pada saat pemberian ganti kerugian dan pelepasan hak telah
dilaksanakan di hadapan kepala kantor pertahanan setempat,
kepemilikan atau hak atas tanah dari pihak yang berhak menjadi
hapus dan alat bukti haknya dinyatakan tidak berlaku dan tanahnya
menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara.
Pendokumentasian
Pendokumentasian peta bidang, daftar normatif, dan data
administrasi pengadaan tanah disimpan, didokumentasikan dan
diarsipkan oleh kepala kantor pertanahan setempat. Data tersebut
dapat disimpan dalam bentuk data elektronik.
2. Penyerahan Hasil Pengadaan Tanah
Ketua pelaksana pengadaan tanah membuat dokumen dalam
rangkap 2, yaitu dokumen asli untuk kelengkapan permohonan
sertifikat hak atas tanah dan fotokopi yang dilegalisir oleh pelaksana
pengadaan tanah, untuk instansi yang memerlukan tanah dengan
waktu paling lama 7 hari kerja setelah pelaksanaan pengadaan tanah
selesai.
46
10. Peraturan Menteri ATR Nomor 5 Tahun 2015 tentang Izin Lokasi
Izin lokasi termasuk hal wajib bagi perusahaan yang telah
mendapatkan persetujuan terkait penanaman modalnya. Pemohon izin
lokasi tidak diperkenankan untuk melakukan kegiatan perolehan tanah
sebelum izin lokasi telah didapatkan. Untuk mengetahui lebih lanjut
terkait izin lokasi, maka pembahasan dari Permen ATR No. 5 Tahun
2015 ini, akan terfokus pada beberapa substansi, yaitu objek izin lokasi,
jangka waktu izin lokasi serta hak dan kewajiban pemegang izin lokasi.
Objek izin lokasi adalah tanah yang menurut Rencana Tata Ruang
Wilayah memang peruntukannya sesuai dengan rencana penanaman
modal yang akan dilaksanakan oleh perusahaan yang bersangkutan.
Setiap perusahaan yang akan menanamkan modalnya memiliki
batasan maksimal lahan yang dapat dibebaskan sesuai dengan
rencana penggunaannya. Tabel dibawah ini menginformasikan batasan
penguasaan lahan bagi setiap perusahaan yang akan menanamkan
modalnya.
Tabel 3.2. Luas Maksimal Penguasaan Lahan Terkait Izin Lokasi
Luas Maksimal Luas Maks Seluruh

No. Jenis Usaha
satu Provinsi (Ha) Indonesia (Ha)
1. Kawasan perumahan
400 4.000
permukiman
2. Kawasan resort perhotelan

200 4.000
3. Kawasan Industri
400 4.000
4. Perkebunan tebu
60.000 150.000
5. Perkebunan pangan lainnya

20.000 100.000
47
6. Tambak di pulau jawa
100 1000
7. Tambak di luar pulau jawa

200 2000
Sumber : Permen ATR No. 5 Tahun 2015
Perlu diketahui bahwa, jika di provinsi Papua dan Papua Barat, luas
maksimal penguasaan tanah satu provinsi menjadi dua kali lebih besar,
Kemudian ketentuan diatas tidak berlaku bagi BUMN, BUMD, badan
usaha yang seluruh atau sebagian sahamnya dikuasai pemerintah
pusat maupun daerah, serta badan usaha yang sudah Go Public. Dan
khusus untuk Kawasan industri, jika tanah yang dibutuhkan masih
kurang, maka pihak perusahaan dapat mengajukan penguasaan tanah
kembali dengan persetujuan Kementerian ATR/BPN.
Jangka waktu izin lokasi adalah tiga tahun, dan dapat diperpanjang
lagi selama satu tahun dengan syarat perolehan lahan sudah mencapai
lebih dari atau sama dengan 50 %. Jika perolehan lahan dibawah 50%,
maka izin lokasi tidak bisa diperpanjang lagi dan tanah yang diperoleh
dapat dilepaskan ke perusahaan atau pihak lain yang memenuhi syarat.
Selanjutnya jika selama perpanjangan satu tahun, perusahaan tidak
dapat memperoleh semua lahan yang direncanakannya, maka dapat
melakukan pembangunan dengan cara penyesuaian satu bidang
kesatuan lahan. Terakhir jika sudah memperoleh lahan, maka
pemegang izin lokasi wajib mendaftarkan tanahnya ke BPN setempat.
Pemegang izin lokasi memiliki hak untuk melakukan pembebasan
lahan yang sesuai pada areal izin lokasi, dan terbebas dari kepentingan
pihak lain. Cara pembebasan lahan tersebut harus sesuai dengan
peraturan yang berlaku. Selain hak, pemegang izin lokasi juga memiliki
kewajiban untuk menghormati kepentingan-kepentingan pihak lain atas
tanah yang belum dibebaskan, serta tidak menutup atau mengurangi
aksesibilitas masyarakat di sekitar lokasi, dan selalu melindungi
kepentingan umum. Jika tanah selesai dibebaskan, maka pemegang
izin lokasi dapat memanfaatkan sesuai dengan rencana penanaman
modalnya.
11. Peraturan Badan Koordinasi Penanaman Modal RI Nomor 1 Tahun

2020 Tentang Pedoman Pelaksanaan Pelayanan Perizinan
Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik
Peraturan ini merupakan panduan bagi (1) DPMPTSP provinsi,
DPMPTSP kabupaten/kota, badan pengusahaan KPBPB, dan
administrator KEK (2) kementerian/lembaga pemerintah non
kementerian; dan (3) Pelaku Usaha serta masyarakat umum yang ingin
memenuhi perizinan berusaha secara terstandar, cepat, sederhana,
transparan, dan terintegrasi melalui Pelayanan Perizinan Berusaha
Terintegrasi secara Elektronik. Adapun layanan yang diatur adalah:
(1) Hak Akses sistem OSS;
48
(2) penerbitan NIB;
(3) Izin Usaha;
(4) Izin Komersial atau Operasional;
(5) perizinan terkait Prasarana;
(6) Kantor Perwakilan; dan
(7) layanan lainnya terkait Perizinan Berusaha.
Dalam pembahasan berikut, akan diuraikan lebih rinci terkait izin
usaha, dan izin komersial atau operasional khususnya dalam
pemenuhan komitmennya serta perizinan terkait Prasarana yaitu
diantaranya izin lokasi, izin lingkungan, IMB, dan SLF khusus bagi
pelaku usaha yang wajib memenuhi komitmen izin usaha seperti tabel
di bawah ini.
49
Tabel 3.3. Tipe Izin yang Memerlukan Pemenuhan Komitmen Izin Usaha dan
Komersial atau Operasional
Lembaga OSS Terbitkan Izin

Izin Usaha dan Komersial Perlu Memenuhi
Usaha dan Komersial atau
atau Operasional Komitmen
Operasional
Tipe 1: Tanpa pemenuhan

Telah berlaku efektif x
komitmen
Tipe 2: Dengan
Belum berlaku efektif ✓
persyaratan teknis
Tipe 3: Dengan
Belum berlaku efektif ✓
persyaratan biaya
Tipe 4: Dengan
persyaratan teknis dan Belum berlaku efektif ✓
biaya
Sumber: Hasil Analisis Peraturan Badan Koordinasi

Penanaman Modal RI No. 1 Tahun 2020, 2020
Berikut adalah diagram alur pemenuhan komitmen izin usaha dan

komersial atau operasional khusus tipe 2 (Izin Usaha dengan
persyaratan teknis), 3 (Izin Usaha dengan persyaratan biaya), 4 (Izin
Usaha dengan persyaratan teknis dan biaya) sebagai syarat
berlakunya izin usaha dan izin komersial atau operasional.
50
Gambar 3.6. Flowchart Pemenuhan Komitmen Izin Usaha dan
Komersial atau Operasional
Sumber: Adaptasi dari Peraturan Badan Koordinasi Penanaman
Modal RI No. 1 Tahun 2020
51
KESIMPULAN
Izin terkait prosedur pengembangan lahan mencakup beberapa

bahasan seperti hak atas tanah, pengadaan tanah bagi pembangunan
untuk kepentingan umum, teknis penatagunaan tanah, perizinan terpadu
satu pintu, izin lokasi oleh perusahaan, hingga persyaratan administratif
bangunan gedung. Lebih rincinya, untuk hak atas tanah telah diatur dalam
UU No. 5 Tahun 1960, dilanjutkan dengan pengadaan tanah oleh
pemerintah pusat dan daerah yang diatur dalam UU No. 2 Tahun 2012,
tanggung jawab BPN RI pada pengadaan tanah yang diatur dalam Permen
ATR No. 5 Tahun 2012, serta pendanaan dan dokumen persyaratan
pengadaan tanah yang diatur dalam Perpres No. 30 Tahun 2015. Kemudian
untuk teknis penatagunaan tanah telah diatur dalam PP No. 16 Tahun 2004.
Selanjutnya untuk penyederhanaan perizinan dengan perizinan terpadu
satu pintu telah diatur dalam Perpres No. 97 tahun 2014, dilanjutkan dengan
ketentuan perizinan, reformasi perizinan, dan penjelasan Online Single
Submission (OSS) yang diatur dalam PP No. 24 Tahun 2018, serta tahapan
perizinan berusaha terintegrasi secara elektronik yang diatur dalam
Peraturan BKPM No. 1 Tahun 2020. Setelah itu, untuk izin lokasi oleh
perusahaan telah diatur dalam Permen ATR No. 5 Tahun 2015. Terakhir,
untuk persyaratan administratif bangunan gedung telah diatur dalam UU
No. 28 Tahun 2002, berikut penjelasan lebih lanjutnya diatur dalam PP No.
36 Tahun 2002.
52
DAFTAR PUSTAKA
1. Peraturan Badan Koordinasi Penanaman Modal Republik Indonesia No

1 Tahun 2020 tentang Pedoman Pelaksanaan Pelayanan Perizinan
Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik. Diakses dari
https://peraturan.bkpm.go.id/jdih/userfiles/batang/2020._1_PerBKPM_
OSS_salinan_.pdf pada 30 Agustus 2020
2. Peraturan Menteri ATR No. 5 Tahun 2015 tentang Izin Lokasi. Diakses
dari https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/104060/permen-
agrariakepala-bpn-no-5-tahun-2015 pada 6 September 2020.
3. Peraturan Menteri ATR No. 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis

Pelaksanaan Pengadaan Tanah.
https://landregulations.wordpress.com/peraturan-pertanahan/ pada 14
september 2020
4. Peraturan Pemerintah No. 16 tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah.

http://jdih.kkp.go.id/peraturan/pp-16-2004.pdf Diakses pada 31 Agustus
2020
5. Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 2018 tentang Pelayanan Perizinan

Usaha Terintegrasi secara Elektronik.
https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/82994/pp-no-24-tahun-2018
diakses pada 14 September 2020
6. Peraturan Pemerintah No. 36 tahun 2005 tentang Bangunan Gedung.

http://luk.tsipil.ugm.ac.id/atur/konstruksi/PP36-
2005BangunanGedung.pdf Diakses pada 31 Agustus 2020
7. Peraturan Presiden No. 97 Tahun 2014 tentang Penyelenggaraan

Pelayanan Terpadu Satu Pintu. Diakses dari
https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/41591/perpres-no-97-tahun-
2014 pada 30 Agustus 2020
8. Peraturan Presiden Republik Indonesia No. 30 Tahun 2015 tentang

Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum. Diakses dari https://jdih.bssn.go.id/arsip-
hukum/perpres-nomor-30-tahun-2015-tentang-penyelenggaraan-
pengadaan-tanah pada 30 Agustus 2020
9. UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan

Untuk Kepentingan Umum. Diakses dari
https://www.hukumonline.com/pusatdata/detail/lt4f1eb040f36ff/undang
undang-nomor-2-tahun-2012 pada 31 Agustus 2020
53
10. UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Diakses dari
https://www.hukumonline.com/pusatdata/detail/12622/undangundang-
nomor-28-tahun-2002 pada 31 Agustus 2020
11. UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Diakses dari
https://www.hukumonline.com/pusatdata/detail/249/undangundang-
nomor-5-tahun-1960 pada 31 Agustus 2020
54
DESKRIPSI UMUM
Dokumen ini membahas tentang peraturan yang berkaitan dengan
konstruksi fisik bangunan, baik undang-undang maupun standar fisik
bangunan tersebut. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung membahas tentang fungsi bangunan gedung yaitu
fungsi hunian, keagamaan, usaha, sosial dan budaya, dan khusus;
persyaratan bangunan gedung yaitu persyaratan peruntukan dan
intensitas bangunan gedung, arsitektur bangunan gedung, dan
pengendalian dampak lingkungan serta melihat pula keselamatan,
kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan; penyelenggaraan bangunan
gedung, peran masyarakat, pembinaan, sanksi, dan ketentuan peralihan
bangunan gedung.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 36 Tahun
2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28
Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung mengatur hal-hal yang bersifat
pokok dan normatif terkait penyelenggaraan bangunan gedung yang
ketentuan pelaksanaannya akan diatur lebih lanjut pada peraturan
perundang-undangan lain, seperti peraturan presiden, peraturan menteri,
standarisasi nasional, maupun peraturan daerah dengan tetap
mempertimbangkan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 tentang
Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung merupakan pedoman
teknis yang dijadikan acuan dalam mengatur dan mengendalikan
penyelenggaraan bangunan gedung dalam rangka proses perizinan
pelaksanaan dan pemanfaatan bangunan, juga pemeriksaan kelaikan
fungsi bangunan gedung. Pedoman teknis ini juga dijadikan sebagai
pedoman demi terwujudnya bangunan gedung yang sesuai dengan fungsi
yang telah ditetapkan dan juga memenuhi persyaratan teknis.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
Nomor 27/PRT/M/2018 tentang Sertifikat Laik Fungsi Bangunan
Gedung merupakan peraturan yang membahas definisi dan pengertian
Sertifikat Laik Fungsi (SLF) Bangunan Gedung, pemeriksaan,
persyaratan, dan tata cara untuk menerbitkan, mendapatkan, dan
memperpanjang Sertifikat Laik Fungsi (SLF) Bangunan Gedung tersebut.
SNI 1726:2012 tentang Tata Cara Perencanaan Ketahanan Gempa
Untuk Struktur Bangunan Gedung dan Non Gedung membahas tata
cara perencanaan ketahanan gempa untuk struktur bangunan gedung dan
non gedung. Fisik bangunan diperhatikan segi kebencanaannya supaya
menghindari risiko dari bencana. Pada peraturan ini ketahanan gempa
dibahas pada jenis bangunan gedung maupun non gedung, yang masih
tergolong bangunan umum. Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 05
Tahun 2010 tentang Bangunan Gedung merupakan peraturan yang
mengatur ketentuan tentang bangunan gedung meliputi fungsi, klasifikasi,
persyaratan, penyelenggaraan, peran masyarakat, pembinaan,
penyelidikan, dan sanksi dalam penyelenggaraan bangunan gedung.
56
PEMBAHASAN
Undang-Undang Republik Indonesia No. 28 Tahun 2002 mengatur
ketentuan tentang bangunan gedung yang meliputi fungsi, persyaratan,
penyelenggaraan, peran masyarakat, pembinaan, sanksi, dan aturan
peralihan. Pengaturan bangunan gedung memiliki tujuan untuk dapat
mewujudkan bangunan gedung yang fungsional dan sesuai dengan
tatanan bangunan gedung yang serasi dan selaras dengan
lingkungannya, tertib dalam penyelenggaraannya yang dapat menjamin
keandalan teknis bangunan gedung dari sisi keselamatan, kesehatan,
kenyamanan, dan kemudahan, serta memastikan hukum dalam
penyelenggaraan bangunan gedung.
Fungsi bangunan gedung memiliki peruntukan lokasi yang telah
diatur dalam Perda tentang RTRW Kabupaten/Kota. Hal tersebut
ditetapkan oleh Perda dan harus tercantum dalam Izin Mendirikan
Bangunan (IMB). Jika terdapat perubahan suatu fungsi bangunan gedung
maka harus mendapatkan persetujuan dan ketetapan kembali oleh
Pemerintah Daerah.
Tabel 1. Jenis Bangunan Gedung Berdasarkan Fungsi
Fungsi Bangunan Gedung Jenis Bangunan Gedung
Rumah tinggal tunggal atau deret, rumah
Fungsi hunian
susun, dan rumah tinggal sementara.
Masjid, gereja, pura, wihara, dan
Fungsi keagamaan
kelenteng.
Perkantoran, perdagangan, perindustrian,
Fungsi usaha perhotelan, wisata dan rekreasi, terminal,
dan penyimpanan.
Pendidikan, kebudayaan, pelayanan
Fungsi sosial dan budaya kesehatan, laboratorium, dan pelayanan
umum.
Reaktor nuklir, instalasi pertahanan dan
Fungsi khusus keamanan, dan bangunan sejenis yang
diputuskan oleh menteri.
Sumber: Adaptasi dari UU No. 28 Tahun 2002
Setiap bangunan gedung harus memenuhi dua persyaratan, yaitu

administratif dan teknis sesuai fungsinya. Persyaratan administratif dan
teknis untuk bangunan gedung adat, semi permanen, darurat, dan yang
dibangun di daerah lokasi bencana ditetapkan oleh Pemda sesuai kondisi
sosial dan budaya setempat. Persyaratan administratif terdiri dari status
dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah, status
kepemilikan, IMB gedung, dan persyaratan administratif lainnya sesuai
ketentuan yang berlaku. Persyaratan teknis terdiri dari persyaratan tata
bangunan dan persyaratan keandalan bangunan gedung.
57
Tabel 2. Persyaratan Tata Bangunan
Klasifikasi Persyaratan Syarat
a. Berdasarkan ketentuan tentang tata ruang.

b. KDB, KLB, dan ketinggian bangunan
Persyaratan peruntukan dan intensitas sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan
bangunan gedung untuk lokasi yang bersangkutan.
c. Memperhatikan jarak bebas bangunan
gedung
a. Memperhatikan bentuk dan karakteristik

arsitektur serta lingkungan yang ada di
sekitarnya.
b. tata ruang dalam (fungsi ruang, arsitektur
bangunan gedung, dan keandalan
bangunan gedung).
c. mempertimbangkan terciptanya ruang luar
Arsitektur bangunan gedung
bangunan gedung, RTH yang seimbang,
serasi, dan selaras dengan lingkungannya.
d. pertimbangan terkait adanya
keseimbangan antara nilai-nilai sosial
budaya setempat terhadap penerapan
berbagai perkembangan arsitektur dan
rekayasa.
Hanya berlaku bagi bangunan gedung yang

Persyaratan pengendalian dampak
dapat menimbulkan dampak penting pada
lingkungan
lingkungan.
Tabel 3. Persyaratan Keandalan Bangunan Gedung
Keselamatan
a. Kemampuan struktur bangunan gedung
yang stabil dan kokoh dalam mendukung
beban muatan yang timbul akibat
perilaku alam.
b. Kemampuan bangunan gedung dalam
pengamanan terhadap bahaya
kebakaran.
c. Memiliki sistem penangkal petir.
Kesehatan
Sistem penghawaan, pencahayaan, sanitasi,
dan penggunaan bahan bangunan gedung.
Kenyamanan
Kenyamanan ruang gerak dan hubungan
antarruang, kondisi udara dalam ruang,
pandangan, serta tingkat getaran dan tingkat
kebisingan.
58
Kemudahan
a. Tersedianya fasil.itas dan aksesibilitas
yang mudah, aman, dan nyaman
termasuk bagi penyandang cacat dan
lanjut usia dan fasilitas yang cukup.
b. Menyediakan pintu dan/atau koridor
antar ruang.
c. Penyediaan tangga, ram, dan sejenisnya
serta lift dan/atau tangga berjalan dalam
bangunan gedung.
d. Akses evakuasi dalam keadaan darurat.
2. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2005

tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun
2002 tentang Bangunan Gedung
Peraturan Pemerintah RI Nomor 36 Tahun 2005 membahas
peraturan pelaksanaan Undang - Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung. Peraturan Pemerintah RI Nomor 36 Tahun 2005
mengatur tentang fungsi bangunan gedung, persyaratan bangunan
gedung, penyelenggaraan bangunan gedung, peran masyarakat dan
pembinaan dalam penyelenggaraan bangunan gedung. Peraturan
Pemerintah ini tersusun atas kajian dalam penyelenggaraan bangunan
gedung. Pedoman teknis atau ketentuan pelaksanaannya akan diatur
lebih lanjut pada peraturan perundang-undangan seperti peraturan
presiden, peraturan menteri, standarisasi nasional, maupun peraturan
daerah dengan tetap mempertimbangkan ketentuan dalam peraturan
perundang-undangan.
Fungsi bangunan gedung merupakan ketetapan pemenuhan
persyaratan teknis bangunan gedung, baik ditinjau dari segi tata
bangunan dan lingkungannya, maupun keandalan bangunan gedungnya.
Bangunan gedung memiliki berbagai fungsi, seperti fungsi hunian, fungsi
keagamaan, fungsi usaha, fungsi sosial dan budaya, serta fungsi khusus.
Penetapan fungsi bangunan gedung tersebut diklasifikasikan berdasarkan
tingkat kompleksitas, tingkat permanensi, tingkat risiko kebakaran, zonasi
gempa, lokasi, ketinggian, dan/atau kepemilikan. Pembinaan
penyelenggaraan bangunan gedung dilakukan oleh Pemerintah dan/atau
Pemerintah Daerah melalui kegiatan pengaturan, pemberdayaan, dan
pengawasan agar penyelenggaraan bangunan gedung dapat berlangsung
tertib dan tercapai keandalan bangunan gedung yang sesuai dengan
fungsinya, serta terwujudnya kepastian hukum. Pemilik dan/atau
pengguna yang melanggar ketentuan Peraturan Pemerintah ini dapat
dikenakan sanksi administratif dan/atau sanksi denda.
Fungsi dan klasifikasi bangunan gedung yang diusulkan oleh
pemilik bangunan gedung harus sesuai dengan peruntukan lokasi yang
diatur dalam RTRW kabupaten/kota, RDTRKP, dan/atau RTBL dalam hal
pengajuan permohonan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) gedung. Setiap
bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif (status hak
59
atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah,
status kepemilikan bangunan gedung, dan izin mendirikan bangunan
gedung) dan persyaratan teknis yang sesuai dengan jenis-jenis bangunan
gedung, seperti bangunan gedung adat, bangunan gedung semi
permanen, bangunan gedung darurat, dan bangunan gedung yang
dibangun pada daerah lokasi bencana ditetapkan oleh pemerintah daerah
sesuai kondisi sosial dan budaya setempat.
Tabel 4. Persyaratan Administratif dan Teknis Bangunan gedung
Bangunan Gedung Bentuk Pertimbangan
Mempertimbangkan ketentuan peruntukan, kepadatan dan

Bangunan Gedung ketinggian, wujud arsitektur tradisional setempat, dampak
Adat lingkungan, serta persyaratan keselamatan dan kesehatan
pengguna dan lingkungannya.
Mempertimbangkan fungsi bangunan gedung yang

Bangunan Gedung diperbolehkan, keselamatan dan kesehatan pengguna dan
Semi Permanen lingkungan, serta waktu maksimum pemanfaatan bangunan
gedung yang bersangkutan.
Mempertimbangkan fungsi bangunan gedung, keselamatan

Bangunan Gedung di
pengguna dan kesehatan bangunan gedung, dan sifat
Lokasi Bencana
permanensi bangunan gedung yang diperkenankan.
Sumber: Adaptasi dari Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 36 Tahun 2005
tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan
Gedung
Dalam penyelenggaran bangunan gedung terdapat tahap

perencanaan teknis dan pelaksanaan serta pengawasannya yang memuat
ketentuan pelaksanaan dan pengawasan konstruksi guna memastikan
konstruksi fisik dari gedung tersebut sesuai dengan sertifikat laik fungsi
bangunan gedung. Pelaksanaan konstruksi bangunan gedung berupa
pembangunan bangunan gedung baru, perbaikan, penambahan,
perubahan dan/atau pemugaran bangunan gedung dan/atau instalasi,
dan/atau perlengkapan bangunan gedung. Pengawasan konstruksi
bangunan gedung berupa kegiatan pengawasan pelaksanaan
konstruksi atau kegiatan manajemen konstruksi pembangunan
bangunan gedung.
Tabel 5. Pelaksanaan dan Pengawasan Konstruksi
No Pelaksanaan Konstruksi Pengawasan Konstruksi
Kegiatan pengawasan pelaksanaan
Pemeriksaan dokumen (pemeriksaan konstruksi (pengawasan biaya, mutu, dan
kelengkapan, kebenaran, dan waktu pembangunan bangunan gedung
1. keterlaksanaan konstruksi dari pada tahap pelaksanaan konstruksi, serta
semua dokumen pelaksanaan pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan
pekerjaan). gedung).
60
No Pelaksanaan Konstruksi Pengawasan Konstruksi
Persiapan lapangan (penyusunan

program pelaksanaan, mobilisasi
2.
sumber daya, dan penyiapan fisik
lapangan).
Kegiatan manajemen konstruksi

Kegiatan konstruksi (pelaksanaan pembangunan bangunan gedung
pekerjaan konstruksi fisik di (pengendalian biaya, mutu, dan waktu
lapangan, pembuatan laporan pembangunan bangunan gedung, dari
kemajuan pekerjaan, penyusunan tahap perencanaan teknis dan
3. gambar kerja pelaksanaan dan pelaksanaan konstruksi bangunan
gambar pelaksanaan pekerjaan gedung, serta pemeriksaan kelaikan
sesuai dengan yang dilaksanakan, fungsi bangunan gedung).
serta kegiatan masa pemeliharaan
konstruksi).
Pelaksanaan konstruksi
4.
(menerapkan prinsip-prinsip K3).
Pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan
Kegiatan pemeriksaan akhir gedung (pemeriksaan kesesuaian fungsi,
(pemeriksaan hasil akhir pekerjaan persyaratan tata bangunan, keselamatan,
5. konstruksi bangunan gedung
kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan,
terhadap kesesuaian dengan
terhadap izin mendirikan bangunan
dokumen pelaksanaan).
gedung yang telah diberikan).
Hasil akhir pekerjaan pelaksanaan

6. konstruksi berwujud bangunan
gedung yang laik fungsi.
Gedung
Dalam penyelenggaraan bangunan gedung, masyarakat dapat

berperan untuk memantau dan menjaga ketertiban, baik dalam kegiatan
pembangunan, pemanfaatan, pelestarian, maupun kegiatan
pembongkaran bangunan gedung yang akan dijelaskan pada gambar
berikut ini.
61
Gambar 1. Alur Pembangunan Bangunan Gedung
Gedung
Peran masyarakat dalam penyelenggaraan bangunan gedung

meliputi beberapa komponen, seperti tertib, fungsional, andal, dapat
menjamin keselamatan, kesehatan, kenyamanan, kemudahan bagi
pengguna dan masyarakat di sekitarnya, serta serasi dan selaras dengan
lingkungannya. Pembinaan penyelenggaraan bangunan gedung yang
dilakukan oleh pemerintah dan/atau pemerintah daerah bertujuan untuk
menyelenggarakan bangunan gedung yang berlangsung tertib dan
tercapai keandalan bangunan gedungnya, sesuai dengan fungsinya serta
terwujudnya kepastian hukum.
3. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 tentang
Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung
62
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006
merupakan pedoman teknis yang dijadikan acuan dalam mengatur dan
mengendalikan penyelenggaraan bangunan gedung dalam rangka
proses perizinan pelaksanaan dan pemanfaatan bangunan, juga
pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung. Pedoman teknis ini juga
dijadikan sebagai pedoman demi terwujudnya bangunan gedung yang
sesuai dengan fungsi yang ditetapkan juga memenuhi persyaratan teknis,
yaitu meliputi persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan, arsitektur
dan lingkungan, serta keandalan bangunan. Setiap bangunan gedung
harus memenuhi persyaratan fungsi utama bangunan, dimana fungsi
bangunan gedung ini terbagi menjadi fungsi hunian, fungsi keagamaan,
fungsi usaha, fungsi sosial dan budaya, fungsi khusus, dan satu bangunan
dengan lebih dari satu fungsi.
Pada awalnya fungsi bangunan gedung akan diusulkan oleh calon
pemilik bangunan gedung yang berbentuk rencana teknis bangunan
gedung. Dimana usulan ini tidak boleh bertentangan dengan peruntukan
lokasi yang sudah diatur di dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
Kabupaten/Kota dan/atau Rencana Teknis Ruang Kota (RTRK). Setelah
itu akan dilakukan penetapan fungsi oleh pemerintah daerah pada saat
proses pemberian Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Fungsi bangunan
gedung dapat diklasifikasikan menjadi beberapa kelompok yang
ditentukan berdasarkan fungsi yang digunakan dalam perencanaan,
pelaksanaan, ataupun perubahan yang diperlukan pada bangunan
gedung. Berikut merupakan pembagian klas-klas bangunan berdasarkan
peruntukkan bangunan tersebut.
Tabel 6. Pembagian Klas-klas Bangunan
No Klas Bangunan Peruntukkan Bangunan
1. Klas 1 -Bangunan Gedung Hunian Tunggal
-Rumah Asrama atau Kost, Rumah Tamu,
dan Sejenisnya
2. Klas 2 Bangunan Gedung Hunian

3. Klas 3 Bangunan Gedung Hunian diluar
Bangunan Klas 1 atau 2
4. Klas 4 Bangunan Gedung Hunian Campuran
5. Klas 5 Bangunan Gedung Kantor
6. Klas 6 Bangunan Gedung Perdagangan
7. Klas 7
Bangunan Gedung Penyimpanan/Gedung
8. Klas 8 Bangunan Gedung Laboratorium, Industri,
Pabrik, dan/atau Bengkel Mobil
9. Klas 9 -Bangunan Gedung Perawatan Kesehatan
-Bangunan Gedung Pertemuan
63
No Klas Bangunan Peruntukkan Bangunan
10. Klas 10 Bangunan Gedung atau Struktur yang
Merupakan Sarana atau Prasarana
Bangunan Gedung yang Dibangun Secara
Terpisah
11. Klas 11 Bangunan - Bangunan yang Tidak
Diklasifikasikan Khusus
12. Klas 12 Bangunan Gedung yang Penggunaannya

Insidentil
13. Klas 13
Klasifikasi Jamak
Sumber: Sumber: Adaptasi dari Permen PU No. 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman
Persyaratan Teknis Bangunan Gedung
Berdasarkan karakteristiknya, bangunan gedung dapat diklasifikasikan

sebagai berikut.
Gambar 2. Klasifikasi Bangunan Gedung

Sumber: Adaptasi dari Permen PU No. 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan
Teknis Bangunan Gedung
Perubahan fungsi dan/atau klasifikasi bangunan gedung yang

telah ditetapkan sangat memungkinkan untuk terjadi. Perubahan tersebut
diusulkan oleh pemilik yang harus memenuhi persyaratan administratif
dan juga persyaratan teknis yang akan dijadikan syarat untuk fungsi
dan/atau klasifikasi bangunan gedung yang baru. Fungsi dan/atau
klasifikasi baru yang diusulkan ini tidak boleh bertentangan dengan apa
yang diatur dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten/Kota
dan/atau Rencana Teknis Ruang Kota (RTRK). Selanjutnya perubahan ini
akan ditetapkan oleh pemerintah daerah melalui proses perizinan baru
bangunan gedung tersebut. Perubahan fungsi dan/atau klasifikasi ini juga
mengakibatkan berubahnya data kepemilikan bangunan gedung yang
bersangkutan. Adapun pedoman teknis tata cara penetapan dan
perubahan fungsi bangunan gedung dilakukan oleh pemerintah daerah.
Persyaratan mengenai teknis bangunan secara garis besar terbagi
menjadi persyaratan tata bangunan dan lingkungan serta persyaratan
keandalan lingkungan.
64
1. Persyaratan Tata Bangunan dan Lingkungan
a. Peruntukan lokasi dan intensitas bangunan gedung
b. Arsitektur bangunan gedung
Bangunan gedung perlu memperhatikan keseimbangan,
keserasian dan keselarasan dengan lingkungan bangunan gedung
dengan memperhatikan:
• Penyediaan Ruang Terbuka Hijau Pekarangan (RTHP) yang
syarat ketentuannya ditetapkan dalam rencana tata ruang dan
tata bangunan berupa Garis Sempadan Bangunan (GSB),
Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Daerah Hijau
(KDH), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), serta parkir dan
ketetapan lainnya
• Persyaratan ruang sempadan bangunan gedung
• Persyaratan tapak basemen bangunan terhadap lingkungan
• Daerah Hijau Bangunan (DHB)
• Tata tanaman
• Sistem sirkulasi dan fasilitas parkir
• Penempatan pertandaan
• Pencahayaan ruang luar bangunan gedung
c. Pengendalian dampak lingkungan
d. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
e. Pembangunan bangunan gedung di atas dan/atau di bawah
tanah, air, dan/atau prasarana atau sarana umum
2. Persyaratan Keandalan Bangunan Gedung
Persyaratan mengenai keandalan bangunan gedung disajikan melalui
tabel berikut.
Tabel 7. Persyaratan Keandalan Bangunan Gedung
Aspek Syarat Teknis Persyaratan
- Struktur Bangunan Gedung
- Pembebanan pada Bangunan
Kemampuan Bangunan Gedung
Gedung Terhadap Muatan - Struktur Atas dan Bawah Bangunan
Gedung
- Keandalan Bangunan Gedung
- Sistem Proteksi Pasif
- Sistem Proteksi Aktif
- Jalan Keluar dan Aksesibilitas untuk
Keselamatan Pemadam Kebakaran
Kemampuan Bangunan
Bangunan - Pencahayaan Darurat, Tanda Arah
Gedung Terhadap Bahaya
Keluar, Sistem Peringatan Bahaya
Kebakaran
- Komunikasi Dalam Gedung
- Instalasi Bahan Bakar Gas
- Manajemen Penanggulangan
Kebakaran
Persyaratan Kemampuan
Bangunan Gedung - Instalasi Proteksi Petir
Terhadap Bahaya Petir dan - Sistem Kelistrikan
Bahaya Kelistrikan
Kesehatan Sistem Penghawaan - Ventilasi
65
Aspek Syarat Teknis Persyaratan
Bangunan - Mempunyai Pencahayaan Alami
Sistem Pencahayaan
dan/atau Buatan, serta Darurat
- Plambing Dalam Bangunan Gedung
- Instalasi Gas Medik
Sistem Sanitasi - Penyaluran Air Hujan
- Fasilitasi Sanitasi Dalam Bangunan
Gedung
- Aman Bagi Kesehatan Pengguna
Gedung dan Tidak Menimbulkan
Penggunaan Bahan Dampak Negatif terhadap
Bangunan Gedung Lingkungan
- Tidak Mengandung Bahan-bahan
Berbahaya atau Beracun
Kenyamanan Ruang Gerak - Kenyamanan Ruang Gerak dan
dalam Bangunan Gedung Hubungan Antarruang
Kenyamanan Kondisi
- Kenyamanan Termal Dalam Ruang
Udara dalam Ruang
Kenyamanan
Bangunan Kenyamanan Pandangan - Kenyamanan Pandangan (Visual)
Kenyamanan Terhadap
- Getaran
Tingkat Getaran dan
- Kebisingan
Kebisingan
- Kemudahan Hubungan Horisontal
dan Vertikal Dalam Bangunan
Hubungan Ke, Dari, dan Di
Gedung Sarana Evakuasi
Dalam Bangunan Gedung
Kemudahan Aksesibilitas Bagi Penyandang
Bangunan Cacat dan Lansia
Kelengkapan Prasarana - Menyediakan Kelengkapan
dan Sarana Pemanfaatan Prasarana dan Sarana Pemanfaatan
Bangunan Gedung Bangunan Gedung
Sumber: Adaptasi dari Permen PU No. 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman
Persyaratan Teknis Bangunan Gedung
4. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor

27/PRT/M/2018 tentang Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung
Dalam menggunakan atau memanfaatkan suatu bangunan gedung,
diperlukan kepemilikan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) gedung. Untuk
mendapatkan sertifikat tersebut, dapat mengikuti aturan yang tertera pada
Peraturan Menteri PUPR RI Nomor 27/PRT/M/2018 yang dijadikan
sebagai pedoman. Pedoman ini mencakup aturan mengenai
penggolongan bangunan gedung dalam penyelenggaraan SLF,
pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung, penerbitan dan
perpanjangan SLF, serta pendanaan bangunan gedung. Dengan adanya
pedoman yang ditujukan untuk perorangan, badan hukum, dan
pemerintah daerah ini, diharapkan dapat mewujudkan bangunan gedung
yang laik fungsi sesuai fungsi dan klasifikasi bangunan gedung.
Untuk melakukan penggolongan bangunan gedung dalam
pemenuhan persyaratan dan pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan,
66
maka harus memperhatikan kompleksitas dan ketinggian bangunan
gedung. Sedangkan untuk memenuhi tata cara pemeriksaan kelaikan
fungsi gedung dan tata cara penerbitan SLF harus memperhatikan
bagaimana kondisi bangunan gedung tersebut.
Tabel 8. Penggolongan Bangunan Gedung
Penggolongan Bangunan Jenis Bangunan
Kompleksitas dan Ketinggian Bangunan gedung sederhana 1 lantai
Bangunan Bangunan gedung sederhana 2 lantai
Bangunan gedung tidak sederhana dan khusus
hingga 5 lantai
Bangunan gedung tidak sederhana dan khusus
hingga lebih dari 5 lantai
Kondisi Bangunan Gedung Bangunan gedung baru
Bangunan gedung yang sudah ada (existing)
Sumber: Permen PUPR RI No.27/PRT/M/2018 tentang Sertifikat Laik Fungsi Bangunan
Gedung
Tabel 9. Pihak Pemeriksa Kelaikan Fungsi Bangunan Gedung
Jenis bangunan Gedung Pihak Pemeriksa
Bangunan gedung sederhana 1 lantai Penyedia Jasa Pengawas Konstruksi
atau Manajemen Konstruksi
Bangunan gedung sederhana 2 lantai
Bangunan gedung tidak sederhana dan
khusus hingga 5 lantai
Bangunan gedung tidak sederhana dan
khusus hingga lebih dari 5 lantai
Bangunan gedung baru Penyedia Jasa Pengkaji Teknis
Bangunan gedung baru berupa rumah tinggal Tim Teknis dari Perangkat Daerah
dan rumah deret Penyelenggara SLF
berupa rumah tinggal dan rumah deret
Sumber: Permen PUPR RI No.27/PRT/M/2018 tentang Sertifikat Laik Fungsi Bangunan
Gedung
Untuk mendapatkan SLF, terdapat syarat administratif berupa

status kepemilikan hak atas tanah, status kepemilikan bangunan gedung,
dan IMB yang harus dipenuhi. Selain itu, terdapat syarat teknis bangunan
yang meliputi persyaratan tata bangunan dan persyaratan keandalan
bangunan gedung yang perlu dipenuhi juga. Pedoman untuk memenuhi
syarat teknis bangunan gedung dapat dilihat melalui Standar Nasional
Indonesia (SNI) atau Standar Internasional (SI).
Apabila ingin menerbitkan atau memperpanjang SLF, maka
pemilik bangunan gedung harus mempersiapkan surat permohonan SLF
yang ditandatangani oleh pemilik bangunan gedung atau pengguna
bangunan gedung, surat kuasa apabila permohonan dikuasakan, formulir
data umum bangunan gedung yang dimohonkan, dan surat pernyataan
kelaikan fungsi bangunan gedung yang disertai dengan laporan
pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung. Selanjutnya, dokumen
tersebut diserahkan kepada perangkat daerah perizinan terpadu satu
67
pintu yang bertugas untuk memeriksa kelengkapan dokumen, melakukan
pendataan, dan menyerahkan hasil rekomendasi kepada pemohon.
Selanjutnya, dokumen tersebut akan diserahkan kepada perangkat
daerah penyelenggara bangunan gedung yang bertugas untuk
memeriksa kesesuaian dan kebenaran dokumen permohonan SLF. Lalu,
dilakukan pengesahan hasil rekomendasi dan dokumen SLF yang
dilanjutkan dengan pemutakhiran data.
Adapun dana yang harus dipersiapkan oleh pemohon SLF adalah
dana yang dialokasikan untuk biaya pemeriksaan yang dilakukan oleh
jasa pengkaji teknis, biaya pengkajian atau pengubahsuasanaan
bangunan gedung sesuai dengan rekomendasi kelaikan fungsi bangunan
gedung, dan biaya untuk menyiapkan kelengkapan dokumen.
5. SNI 1726:2012 tentang Tata Cara Perencanaan Ketahanan Gempa
Untuk Struktur Bangunan Gedung dan Non Gedung
Dalam pembangunan suatu bangunan, perlu diperhatikan segi
kebencanaan guna menghindari resiko dari bencana. Fisik bangunan,
khususnya struktur dari suatu bangunan merupakan hal yang krusial
dalam perencanaan preventif dari bencana gempa. SNI 1726:2012
membahas persyaratan minimal perencanaan ketahanan gempa untuk
struktur bangunan. Terdapat 4 kategori risiko struktur bangunan gedung
dan non gedung.
Tabel 10. Kategori Risiko Struktur Bangunan
Kategori Keterangan
Kategori 1 Bangunan yang memiliki risiko rendah terhadap jiwa manusia apabila
terjadi kegagalan.
Kategori 2 Semua bangunan gedung dan struktur lain yang tidak termasuk pada
kategori 1,3, dan 4.
Kategori 3 Bangunan yang memiliki risiko tinggi terhadap jiwa manusia atau terhadap
dampak ekonomi yang besar apabila terjadi kegagalan.
Kategori 4 Bangunan yang ditunjukkan sebagai fasilitas yang penting.

Sumber: SNI 1726:2012 tentang Tata Cara Perencanaan Ketahanan Gempa
Struktur bangunan perlu didesain sesuai kategori pada Tabel 10.

Kategori 1 memiliki faktor keutamaan gempa yang kecil, artinya bangunan
pada kategori tersebut memiliki resiko yang lebih kecil terhadap manusia.
Sedangkan semakin besar nomor kategorinya maka semakin besar juga
resikonya. Struktur bangunan ini harus dirancang menggunakan
kombinasi pembebanan yang disesuaikan dengan kategori bangunannya.
Struktur, komponen-elemen struktur, dan elemen-elemen pondasi harus
dirancang sedemikian rupa supaya kuat komponenya sama atau melebihi
pengaruh beban-beban terfaktor. Struktur bangunan disini dibagi
menjadi bangunan gedung dan bangunan non gedung yang dapat dilihat
pada Gambar 3.
68
Gambar 3. Skema Tata Cara Perencanaan Ketahanan Gempa Untuk Struktur Bangunan
Berdasarkan Gambar 3, dapat dilihat tata cara perencanaan

ketahanan gempa yang menyesuaikan dengan masing-masing jenis
bangunan. Sehingga, terdapat perencanaan umum struktur bangunan
gedung dan prosedur analisis struktur bangunan non gedung. Pada
perencanaan umum struktur bangunan gedung terdiri dari beberapa
bagian yang diperhatikan, seperti pada gambar berikut.
Gambar 4. Skema Perencanaan Umum Struktur Bangunan Gedung

69
Struktur bangunan non gedung merupakan semua sistem
struktur bukan gedung yang memikul beban gravitasi dan perlu
diamankan terhadap pengaruh gempa. Struktur bangunan non
gedung yang diletakkan di tanah atau menumpu pada struktur lainnya
harus direncanakan untuk memikul gaya lateral. Oleh karena itu, pada
bangunan non gedung yang tidak menyerupai gedung harus
memperhitungkan karakteristik dinamiknya, mempertimbangkan ketentuan
prosedur gaya lateral ekivalen, prosedur analisis ragam, prosedur analisis
respons riwayat waktu linier, prosedur analisis respons riwayat non linier,
atau prosedur yang diharuskan oleh dokumen referensi yang spesifik
untuk bangunan tersebut. Perlu diperhatikan, bahwa pada kedua
prosedur tersebut yang ditetapkan pada standar ini tidak berlaku untuk
bangunan dengan sistem struktur yang tidak umum atau masih
membutuhkan pembuktian lebih terhadap kelayakannya. Untuk jenis
struktur bangunan tersebut, harus menggunakan standar dan pedoman
perencanaan yang terkait. Dalam hal ini, diperlukan keterlibatan tenaga
ahli bidang rekayasa struktur dan geoteknik.
Bangunan Gedung
Peraturan daerah ini bertujuan untuk mewujudkan bangunan
gedung yang sesuai dengan tata bangunan dan juga lingkungan
sekitarnya di daerah Kota Bandung. Peraturan ini juga bertujuan untuk
mewujudkan tata tertib penyelenggaraan bangunan gedung yang
menjamin teknis bangunan dalam aspek keselamatan, kesehatan, dan
kemudahan. Selain itu, Peraturan ini juga bertujuan untuk mewujudkan
kepastian hukum dalam penyelenggaraan bangunan gedung. Peraturan
daerah ini juga mengatur ketentuan tentang bangunan gedung, meliputi
fungsi, klasifikasi, persyaratan, penyelenggaraan, peran masyarakat,
pembinaan, penyelidikan, dan sanksi.
Setiap bangunan gedung harus memenuhi Persyaratan
Bangunan Gedung, seperti persyaratan administratif dan persyaratan
teknis sesuai dengan fungsi dan klasifikasi bangunan gedung.
Persyaratan administratif bangunan gedung meliputi bukti hak atas tanah
dan Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Persyaratan administratif dan
persyaratan teknis untuk bangunan gedung adat, bangunan gedung semi
permanen, bangunan gedung darurat, dan bangunan gedung yang
dibangun pada daerah lokasi bencana ditetapkan oleh pemerintah daerah
sesuai kondisi sosial dan budaya setempat.
Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan
administratif. Status kepemilikan tanah harus jelas, jika tanah merupakan
milik pihak lain diperlukan izin pemanfaatan tanah dalam bentuk
perjanjian tertulis antara pemegang hak atas tanah atau pemilik tanah
dengan pemilik bangunan gedung. Kegiatan pendataan dan pendaftaran
untuk bangunan gedung yang telah berdiri dilakukan bersamaan dengan
proses pengesahan surat keterangan laik fungsi bangunan gedung atau
proses IMB apabila terjadi perubahan dan/atau penambahan bangunan
gedung.
70
Selain itu, terdapat Persyaratan Tata Bangunan. Pembangunan
dan pemanfaatan bangunan gedung harus sesuai dengan peruntukan
lokasi/kawasan yang diatur dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW),
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR), Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK)
dan/atau Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL). Saat
peruntukan suatu wilayah belum ditetapkan walikota, maka pemohon
dapat menerbitkan persetujuan membangun gedung selama tidak
berlawanan dengan ketentuan yang berlaku dan segera menyusun
RDTR, peraturan bangunan setempat, dan RTBL berdasarkan RTRW.
Pembangunan bangunan gedung dapat dibangun walaupun tidak sesuai
peruntukannya. Hal tersebut dapat terjadi karena ada beberapa cara yang
dapat dilakukan untuk mendapatkan persetujuan Walikota. Peruntukkan
tersebut yaitu:
1. Pembangunan bangunan gedung diatas jalan umum, saluran, atau
sarana lain.
2. Pembangunan bangunan gedung dibawah tanah yang melintasi
sarana dan prasarana jaringan kota.
3. Pembangunan bangunan gedung dibawah atau diatas air.
4. Pembangunan bangunan gedung pada daerah hantaran udara
(transmisi) tegangan tinggi.
Bangunan gedung yang didirikan harus memenuhi persyaratan
intensitas bangunan meliputi persyaratan kepadatan dan persyaratan
ketinggian bangunan gedung berdasarkan RTRW, RDTR, RTBL, dan
peraturan bangunan setempat. Kepadatan bangunan meliputi ketentuan
tentang Koefisien Dasar Bangunan (KDB), yang dibedakan dalam
tingkatan KDB padat, sedang, dan renggang. Ketinggian bangunan
meliputi ketentuan tentang Jumlah Lantai Bangunan (JLB) dan Koefisien
Lantai Bangunan (KLB) yang dibedakan dalam tingkatan KLB tinggi,
sedang, dan rendah. Untuk bangunan yang ditetapkan sebagai bangunan
gedung yang dilestarikan dapat menggunakan KDB dan KLB sebelumnya,
sepanjang tidak mengalami perubahan.
Selanjutnya, dalam peraturan ini dibahas juga terkait Perencanaan
Teknis. Perencanaan bangunan satu lantai dengan luas kurang dari lima
puluh meter persegi dapat dilakukan oleh orang yang tidak memiliki
sertifikat khusus. Perencanaan bangunan yang memiliki jumlah sampai
dengan dua lantai dapat dilakukan oleh ahli yang telah memiliki kualifikasi
bekerja sebagai perencana. Perencanaan bangunan dengan jumlah lantai
lebih dari dua dapat dilakukan oleh badan hukum profesional atau
profesional lain yang memiliki kualifikasi di bidangnya. Dalam
perencanaan suatu gedung harus disertai perencanaan tapak
menyeluruh yang mencakup rencana tata letak bangunan gedung,
rencana sirkulasi kendaraan, orang dan barang, pola parkir, pola
penghijauan, ruang terbuka, serta sarana dan prasarana lingkungan
dengan standar yang ada.
Salah satu Studi Kasus atau permasalahan yang ada di Kota
Bandung terkait peraturan ini adalah Hotel Pullman yang berlokasi di
depan Gedung Sate di Jalan Diponogoro, Kota Bandung. Gedung
tersebut menyalahi izin mendirikan bangunan atau IMB yang sudah
71
diberikan pemerintah daerah. Pembangunan Hotel Pullman melanggar
Perda Nomor 5 Tahun 2010 tentang Bangunan Gedung. Atas kesalahan
tersebut, pihak hotel mendapat denda sebesar 41 milliar rupiah dengan
total uang tunai senilai 28 milliar dan sisanya berupa fasilitas umum dan
fasilitas sosial.
Hal tersebut juga terjadi di daerah Kawasan Bandung Utara.
Sebuah rumah disegel oleh Satpol PP Kota Bandung dikarenakan pemilik
tidak mengantongi Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Pemilik bangunan
mendirikan bangunan di sepadan sungai serta membuang bahan bekas
bangunan ke sungai. Pemilik bangunan melanggar Perda Nomor 5 Tahun
2010 tentang Bangunan Gedung dan Perda Nomor 11 Tahun 2005
tentang Kebersihan, Ketertiban, Keindahan (K3).
Selain berbagai permasalahan yang terjadi di atas, ada beberapa
peninjauan yang perlu ditangani lebih lanjut terkait penyelenggaraan
pembangunan Bangunan Gedung Hijau, khususnya di Kota Bandung.
Dalam konteks perencanaan gedung baru atau penambahan bangunan
gedung, dikenakan persyaratan Bangunan Gedung Hijau sesuai dengan
Peraturan Walikota Bandung Nomor 1023 Tahun 2016. Pada peraturan
ini diatur persyaratan dan fungsi Bangunan Gedung Hijau pada
pembangunan gedung baru atau penambahan gedung, seperti luasan
bangunan gedung yang memuat luas paling sedikit 5.000 meter persegi.
Mengingat Bangunan Gedung Hijau mempunyai karakteristik
khusus dalam pembangunan dan penyelenggaraannya, maka dapat
ditinjau pula persyaratan wajib yang melengkapi fungsi teknis dan non
teknis bangunan yang harus dilengkapi ruang bawah tanah ini.
Persyaratan wajib tersebut, meliputi efisiensi energi, efisiensi air,
SPB/BMS, pengelolaan kualitas udara dalam ruang, dan pengelolaan
lahan. Setiap persyaratan wajib tersebut menjelaskan berbagai
persyaratan dan perhitungan yang lebih detail terkait konsep efisiensi
dan pengeloaan Bangunan Gedung Hijau. Adapun sketsa kasar yang
dibuat oleh kami melalui software SketchUp untuk memperlihatkan bentuk
dan tampak Bangunan Gedung Hijau yang dimaksud oleh regulasi ini
pada skala 1:1000.
72
Gambar 5. Sketsa Bangunan Gedung Hijau I
Sumber: Hasil Analisis dan Adaptasi Peraturan Walikota Bandung Nomor 1023
Tahun 2016 tentang Bangunan Gedung Hijau
Gambar 6. Sketsa Bangunan Gedung Hijau II

Sumber: Hasil Analisis dan Adaptasi Peraturan Walikota Bandung Nomor 1023 Tahun
2016 tentang Bangunan Gedung Hijau
73
SIMPULAN
Kontruksi fisik bangunan gedung mencakup beberapa bahasan, seperti
fungsi bangunan, persyaratan tata bangunan, dan persyaratan keandalan
bangunan gedung yang tercantum pada Undang-Undang Nomor 28
Tahun 2002 dan juga peraturan pelaksanannya yang tertuang pada
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2005.
Selain itu, terdapat pedoman persyaratan teknis mengenai bangunan
gedung yang mencakup beberapa bahasan terkait ketentuan bangunan
gedung yang diatur dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor
29/PRT/M/2006. Selain itu, pemberlakuan Sertifikat Laik Fungsi (SLF)
bangunan gedung bertujuan agar bangunan gedung tersebut dapat
dimanfaatkan melaului pemenuhan persyaratan, dokumen dan tata cara
penerbitan SLF seperti yang tertera pada Peraturan Menteri PUPR RI
No.27/PRT/M/2018. Segi kebencanaan pada suatu fisik bangunan juga
perlu ditinjau seperti yang tercantum pada SNI 1726:2012 yang mencakup
tata cara perencanaan ketahanan gempa untuk struktur bangunan gedung
dan non gedung. Selain itu, setiap bangunan gedung yang ada di Kota
Bandung harus memenuhi Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 05
Tahun 2010. Bangunan gedung tersebut harus memenuhi persyaratan
yang ada baik secara administratif maupun teknis.
74
DAFTAR PUSTAKA
Bangunan Gedung diakses dari
http://ditjenpp.kemenkumham.go.id/files/ld/2010/KotaBandung-
2010-5.pdf, pada 12 September 2020
2. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006
tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung diakses
dari https://betterwork.org/wp-content/uploads/2017/09/782-2-per-
29_men_2006.pdf, pada 10 September 2020
3. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor
27/PRT/M/2018 tentang Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung
diakses dari
http://ditjenpp.kemenkumham.go.id/arsip/bn/2018/bn1757-2018.pdf,
4. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2005
tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun
2002 tentang Bangunan Gedung diakses dari
https://jdih.kemenkeu.go.id/fullText/2005/36TAHUN2005PP.htm,
5. Peraturan Walikota Bandung Nomor 1023 Tahun 2016 tentang
Bangunan Gedung Hijau diakses dari
file:///C:/Users/Acer/Downloads/Perwal%201023%20BGH%20Band
ung.pdf, pada 12 September 2020
6. SNI 1726:2012 tentang Tata Cara Perencanaan Ketahanan Gempa
Untuk Struktur Bangunan Gedung dan Non Gedung diakses dari
http://sni.litbang.pu.go.id/index.php?r=/sni/new/sni/detail/id/608,
diakses dari
https://www.google.co.id/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&c
d=&ved=2ahUKEwj539efv_rAhUDXSsKHbApD8sQFjAAegQIAhAB
&url=http%3A%2F%2Fwww.bpkp.go.id%2Fuu%2Ffiledownload%2
F2%2F41%2F313.bpkp&usg=AOvVaw3VnPMztW-LPpzu32qLj51s,
75
DESKRIPSI UMUM
Berikut ini merupakan deskripsi umum regulasi atau peraturan

perundang-undangan mengenai penggunaan lahan yang akan dibahas.
Undang-Undang RI No. 1 Tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan
permukiman mengatur tentang bagaimana tanggung jawab pemerintah
dalam penyelenggaraan kawasan permukiman. Bentuk dari tanggung
jawab tersebut adalah upaya pembinaan dari pemerintah yang mencakup :
perencanaan, pengaturan, pengendalian, pengawasan. Dalam undang-
undang ini juga mengatur tentang bagaimana dari sisi pengadaan lahan dan
dari sisi pembiayaan dan pendanaan dari penyelenggaraan kawasan
permukiman. Peran masyarakat dalam hal penyelenggaraan kawasan
permukiman juga turut diatur didalam undang-undang ini.
Disamping itu, terdapat Undang-Undang RI No. 20 tahun 2011
tentang Rumah Susun. Undang-Undang ini mengatur kegiatan
pembinaan, perencanaan, pembangunan, penguasaan dan pemanfaatan,
pengelolaan, pemeliharaan dan perawatan, pengendalian, kelembagaan,
pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat dalam
penyelenggaraan rumah susun.
Lalu, terdapat Peraturan Pemerintah No. 88 Tahun 2014 tentang
Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman
yang mengatur tentang aspek pelaksanaannya yang meliputi pembinaan
perencanaan, pembinaan pengaturan, pembinaan pengendalian, dan
pembinaan pengawasan serta mengatur tentang tata cara pembinaan, yang
meliputi koordinasi, sosialisasi peraturan perundang - undangan, bimbingan
supervisi dan konsultasi, pendidikan dan pelatihan, penelitian dan
pengembangan, pendampingan dan pemberdayaan, serta pengembangan
sistem layanan informasi dan komunikasi.
Selain itu, Peraturan Pemerintah No. 14 Tahun 2016 tentang
Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman mengatur
tentang penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan
permukiman, keterpaduan prasarana, sarana, dan utilitas umum
perumahan dan kawasan permukiman, pemeliharaan dan perbaikan untuk
menjaga fungsi perumahan dan kawasan permukiman, pencegahan dan
peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh,
konsolidasi tanah, serta sanksi administratif bagi orang yang melakukan
penyelenggaraan perumahan maupun kawasan permukiman tidak sesuai
aturan.
Kemudian terdapat Peraturan Pemerintah No. 64 Tahun 2016
tentang Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan
Rendah mengatur tentang bagaimana prosedur dalam Penyelenggaraan
Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah, adapun
isinya mencakup Ketentuan Umum, Persiapan Pembangunan,
Prakonstruksi, Pelaksanaan Konstruksi, Pascakonstruksi, Pembinaan dan
Pengawasan atas pelaksanaan pembangunan Perumahan MBR, Sanksi
perizinan dan sanksi administratif, serta Ketentuan Penutup.
77
Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 10 Tahun 2012
tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman
Dengan Hunian Berimbang mengatur tentang persyaratan lokasi dan
komposisi; perencanaan, pembangunan dan pengendalian; tanggung
jawab pemerintah dan pemerintah daerah; serta insentif dan disinsentif
dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman dengan
hunian berimbang. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 10 Tahun
2012 mengalami beberapa penyesuaian yang diatur dalam Peraturan
Menteri Perumahan Rakyat No. 7 Tahun 2013 tentang Perubahan
Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 10 Tahun 2012 tentang
Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman Dengan
Hunian Berimbang . Penyesuaian tersebut meliputi komposisi hunian
berimbang, ketentuan terkait perencanaan, dan penambahan ketentuan
pengawasan penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman
dengan hunian berimbang.
PEMBAHASAN
1. Undang-Undang RI Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan

Kawasan Permukiman
Di dalam UU RI No.1 Tahun 2011, disebutkan bahwa Perumahan
dan kawasan permukiman adalah satu kesatuan sistem yang terdiri
atas pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan
kawasan permukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan
peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman
kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta
peran masyarakat. Rumah yang dimaksud adalah bangunan gedung
yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana
pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta
aset bagi pemiliknya. Apabila kita memaknai tujuan dari dibuatnya UU
RI No.1 Tahun 2011, maka undang-undang ini memiliki tujuan sebagai
penjamin hak warga negara atas kebutuhan papan yang layak serta
kepastian bermukim. Dalam hal ini, negara bertanggung jawab atas
penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang
pembinaannya dilaksanakan oleh pemerintah. Penyelenggaran
perumahan dan kawasan permukiman yang dimaksud adalah kegiatan
perencanaan, pembangunan, pemanfaatan, dan pengendalian,
termasuk di dalamnya pengembangan kelembagaan, pendanaan dan
sistem pembiayaan, serta peran masyarakat yang terkoordinasi dan
terpadu. Adapun aktor utama yang bertanggung jawab dalam
pembinaan permukiman ini adalah menteri yang menyelenggarakan
urusan pemerintahan di bidang perumahan dan kawasan permukiman.
Kemudian tanggung jawab ini turun ke kepala daerah yang dimulai dari
Gubernur hingga walikota. Kegiatan pembinaan tersebut meliputi
perencanaan, pengaturan, pengendalian, dan pengawasan.
78
Gambar 1. Kegiatan pembinaan dalam penyelenggaraan perumahan dan
kawasan permukiman
Sumber : Adaptasi dari UU RI No.1 Tahun 2011
Dalam penjelasan umum undang-undang, Penyelenggaraan

kawasan permukiman dilakukan untuk mewujudkan wilayah yang
berfungsi sebagai lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang
mendukung perikehidupan dan penghidupan yang terencana,
menyeluruh, terpadu, dan berkelanjutan sesuai dengan rencana tata
ruang. Penyelenggaraan kawasan permukiman tersebut bertujuan
untuk memenuhi hak warga negara atas tempat tinggal yang layak
dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur serta menjamin
kepastian bermukim, yang wajib dilaksanakan sesuai dengan arahan
pengembangan kawasan permukiman yang terpadu dan berkelanjutan.
Dalam segi spasial, yaitu tentang penyediaan tanah diatur dalam pasal
105 dan 106. Tertulis bahwa pemerintah bertanggung jawab atas
ketersediaan tanah untuk pembangunan perumahan dan kawasan
permukiman dan hal tersebut ditetapkan di dalam rencana tata ruang
wilayah. Penyediaan tanah tersebut dapat dilakukan melalui beberapa
hal, yang pertama adalah pemberian hak atas tanah terhadap tanah
yang langsung dikuasai negara. kemudian tanah dapat diadakan juga
melalui konsolidasi tanah oleh pemilik tanah. Upaya lain dalam hal
penyediaan tanah untuk pembangunan perumahan dan kawasan
permukiman dapat berupa peralihan atau pelepasan hak atas tanah
oleh pemilik tanah, pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang
milik negara atau milik daerah sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan, pendayagunaan tanah negara bekas tanah
terlantar, dan/atau pengadaan tanah untuk pembangunan bagi
kepentingan umum sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.
Di dalam UU RI No.1 Tahun 2011 juga ditetapkan mekanisme
pendanaan dan pembiayaan dalam penyelenggaraan kawasan
permukiman. Hal ini dimaksudkan untuk memastikan ketersediaan
dana dan dana murah jangka panjang yang berkelanjutan untuk
pemenuhan kebutuhan rumah, perumahan, permukiman, serta
lingkungan hunian perkotaan dan perdesaan. Sumber pendanaan
berasal dari APBD, APBN dan sumber dana lainnya sesuai peraturan
perundang-undangan.
79
Dalam hal Penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman
yang dilakukan oleh pemerintah, peran masyarakat juga turut
dilibatkan. Peran masyarakat yang dimaksud adalah sebagai berikut:
a. penyusunan rencana pembangunan perumahan dan kawasan
permukiman;
b. pelaksanaan pembangunan perumahan dan kawasan
permukiman;
c. pemanfaatan perumahan dan kawasan permukiman;
d. pemeliharaan dan perbaikan perumahan dan kawasan
permukiman; dan/atau
e. pengendalian penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman;
f. membentuk forum pengembangan perumahan dan kawasan
permukiman.
2. Undang-Undang RI Nomor 20 tahun 2011 Tentang Rumah Susun

Seperti yang sudah disebutkan dalam deskripsi umum, Undang-
Undang ini mengatur mengenai Rumah Susun. Disebutkan di dalamnya
rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam
suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan
secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan
merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang
dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah
bersama.
Tujuan dibangunnya rumah susun dalam konteks pengembangan
lahan tercantum dalam pasal 3 yaitu meningkatkan efisiensi dan
efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta menyediakan ruang
terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan
permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan
memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan
lingkungan. Hal itu akan membuat nilai dari lahan bertambah dan tidak
timbul permukiman kumuh yang dihuni oleh Masyarakat Berpenghasilan
Rendah, karena peruntukan rumah susun ini utamanya untuk MBR.
Selanjutnya, pembinaan penyelenggaraan rumah susun merupakan
tanggung jawab negara. Kegiatan pembinaan meliputi perencanaan,
pengaturan, pengendalian, dan pengawasan. Dijelaskan pula dalam
dokumen ini terdapat 4 jenis rumah susun.
Tabel 1. Jenis Rumah Susun

Jenis Tujuan Penyelenggaran Penguasaan
Umum Memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat Dimiliki atau disewa

berpenghasilan rendah.
Khusus Memenuhi kebutuhan khusus. Sewa
Negara Tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan Pinjam-pakai,
80
keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas sewa, atau sewa-
pejabat dan/atau pegawai negeri. beli.
Komersial Mendapatkan keuntungan. Dimiliki atau

disewa.
Sumber : Adaptasi dari Undang-Undang RI No. 20 tahun 2011
Penyelenggaraan kebutuhan rumah susun umum, khusus, dan
negara berada di bawah tanggung jawab pemerintah. Rumah susun
umum dapat dibangun oleh setiap orang dan mendapatkan kemudahan
dan/atau bantuan pemerintah. Untuk rumah susun umum dan rumah
susun khusus dapat dilaksanakan oleh lembaga nirlaba dan badan
usaha. Sedangkan pembangunan rumah susun komersial dapat
dilaksanakan oleh setiap orang. Pembangunan rumah susun komersial
dapat dilaksanakan oleh setiap orang. Selain itu, bagi penyelenggara
rumah susun komersial wajib menyediakan minimal 20% rusun umum
dari total luas lantai rusun komersial yang dibangun.
Gambar 2. Alur Proses Penerbitan Surat Laik Fungsi

Sumber : Adaptasi dari Undang-Undang RI No. 20 tahun 2011
Tahapan di atas menghasilkan penerbitan SFL yang artinya

pemasaran rusun bisa dimulai. Selain itu pemasaran rumah susun
dapat dilakukan sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan
dengan beberapa syarat seperti kepemilikan kepastian peruntukan
ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan rumah
susun, serta perizinan pembangunan rumah susun. Rumah susun yang
terdiri atas sarusun dan bagian bersama, benda bersama, dan tanah
bersama memiliki kepemilikan yang berbeda. Sarusun hak milik bersifat
perorangan yang diterbitkan dengan SHM dan SHBG, sedangkan hak
untuk bagian lainnya dihitung berdasarkan atas NPP (Nilai
Perbandingan Proporsional). Nantinya, rumah susun tersebut dapat
dimanfaatkan sebagai hunian ataupun campuran.
81
Selanjutnya, penyelenggaraan rumah susun dilakukan oleh
pemerintah sesuai dengan tingkat kewenangannya dengan melibatkan
peran masyarakat. Peran Masyarakat yaitu dengan memberikan
masukan dalam penyusunan rencana, pelaksanaan, pemanfaatan,
pemeliharaan dan perbaikan, pengawasan dan pengendalian
penyelenggaraan rumah susun dan lingkungannya. Larangan pada
dokumen ini yaitu melaran pelaku pembangunan membuat Perjanjian
Pengikatan Jual Beli yang tidak sesuai dengan yang dipasarkan apalagi
tidak memenuhi syarat pasti. Setiap orang juga dilarang merusak,
membahayakan, mengalihkan peruntukan, fungsi dan pemanfaatan
rumah susun. Pelanggaran yang terjadi akan dikenakan pidana mulai
dari penjara hingga denda yang berbeda. Pidana tidak hanya
ditetapkan pada pengurusnya, melainkan juga badan hukum dengan
pencabutan izin usaha hingga status badan hukum.
3. Peraturan Pemerintah Nomor 88 Tahun 2014 Tentang Pembinaan

Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman
Peraturan Pemerintah No. 88 Tahun 2014 merupakan peraturan
yang hadir untuk melengkapi ketentuan di pasal 11 dan 12 Undang -
undang nomor 1 tahun 2011 dimana peraturan ini menjelaskan
mengenai pembinaan penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman.
Pembinaan penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman
adalah upaya yang dilakukan dan menjadi tanggung jawab oleh Menteri,
gubernur, dan bupati/ walikota sesuai dengan kewenangannya untuk
mewujudkan tercapainya tujuan penyelenggaraan perumahan dan
kawasan permukiman.
Menteri
Gubernur
Bupati/walikota
Pemangku
kepentingan
Gambar 3. Bagan pelaksana pembinaan penyelenggaraan perumahan dan
kawasan permukiman
sumber : Adaptasi dari Peraturan Pemerintah No. 88 Tahun 2014
Pembinaan penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman sendiri dilakukan terhadap 4 aspek, yaitu :
I. Perencanaan  Perencanaan program dan kegiatan
ditetapkan dalam rencana pembangunan jangka panjang (20
tahun), menengah (5 tahun) dan tahunan (1 tahun).
82
II. Pengaturan  Pembinaan pengaturan dilakukan terhadap
aspek - aspek yang terbagi menjadi 2 bidang, yaitu:
Gambar 4. Aspek dalam pembinaan pengaturan

Sumber : Adaptasi dari Peraturan Pemerintah No. 88 Tahun 2014
III. Pengendalian  Pembinaan pengendalian dilakukan

terhadap rumah, perumahan, permukiman, lingkungan
hunian, dan kawasan permukiman yang mencakup perizinan,
penertiban, dan penataan di bidang perumahan dan kawasan
permukiman pada pemda kabupaten/ kota (khusus DKI
Jakarta pada pemprov).
IV. Pengawasan  Pembinaan pengawasan melalui kegiatan
pemantauan, evaluasi, dan koreksi dalam penyelenggaraan
perumahan dan kawasan permukiman sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang - undangan.
Pembinaan penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman
dilaksanakan dengan cara :
1. Koordinasi  Merupakan kegiatan sinkronisasi dan evaluasi
antar pemerintahan dalam penyelenggaraan perumahan dan
kawasan permukiman.
2. Sosialisasi peraturan perundang – undangan  Kegiatan ini
dilakukan oleh Menteri kepada gubernur dan/ atau
bupati/walikota
3. Pemberian bimbingan, supervisi, dan konsultasi  Dengan
tujuan menyusun norma, standar, prosedur, dan kriteria di
bidang perumahan dan kawasan permukiman; menyusun dan
menyempurnakan peraturan perundang - undangan di bidang
perumahan dan kawasan permukiman di daerah; melakukan
peningkatan kualitas terhadap perumahan & permukiman
kumuh; mengelola sarana, prasarana dan utilitas umum;
mengelola bagian bersama dan benda bersama rumah
susun; dan memfasilitasi kerjasama antara pemerintah &
badan hukum di bidang perumahan dan kawasan
permukiman.
4. Pendidikan dan pelatihan  Kegiatan ini dilakukan untuk
meningkatkan kapasitas dan kompetensi pemangku
83
kepentingan dalam penyelenggaraan perumahan dan
kawasan permukiman.
5. Penelitian dan pengembangan  Dengan tujuan
menganalisis pelaksanaan kebijakan di bidang perumahan
dan kawasan permukiman; menghasilkan teknologi
perumahan dan kawasan permukiman; dan memberikan
acuan terhadap substansi penyusunan norma, standar,
prosedur, dan kriteria di bidang perumahan dan kawasan
permukiman.
6. Pendampingan dan pemberdayaan  Kegiatan ini dilakukan
dalam rangka peningkatan kemampuan dalam pelaksanaan
kebijakan tingkat nasional dan/atau tingkat daerah.
Pendampingan dilakukan melalui Pemberdayaan dilakukan untuk peningkatan
penyusunan petunjuk teknis pelaksanaan kapasitas dan kompetensi pemerintah,
kebijakan di bidang perumahan dan pemerintah daerah, dan pemangku
kawasan permukiman kepentingan.
7. Pengembangan sistem layanan informasi dan komunikasi 

Kegiatan ini dilakukan dalam rangka memberikan informasi di
bidang perumahan dan kawasan permukiman meliputi
teknologi rancang bangun, bahan bangunan, produk hukum,
program dan kegiatan, pengaduan masyarakat, dan informasi
publik lainnya kepada pemangku kepentingan.
4. Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang

Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman
Penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman
dimaksudkan untuk mewujudkan ketertiban, memberi kepastian hukum
bagi aktor-aktor terlibat, serta mewujudkan keadilan bagi seluruh aktor,
terutama bagi MBR dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman. Peraturan ini terdiri dari beberapa bagian, yaitu
penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan permukiman,
keterpaduan prasarana, sarana, utilitas umum perumahan dan kawasan
permukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan
peningkatan kualitas perumahan kumuh dan permukiman kumuh,
konsolidasi tanah, dan sanksi administrasi. Namun, sanksi administrasi
tidak akan dibahas dalam laporan ini.
Bagian penyelenggaraan perumahan terdiri atas perencanaan
perumahan, pembangunan perumahan, pemanfaatan perumahan,
pengendalian perumahan, serta kemudahan dan/atau bantuan
pembangunan dan perolehan rumah baru MBR.
Pada perencanaan perumahan, dihasilkan sebuah dokumen
rencana pembangunan dan pengembangan perumahan yang mengacu
pada dokumen RKP. Dokumen ini dibuat untuk memenuhi kebutuhan
rumah serta keterpaduan prasarana, sarana, dan utilitas umum
perumahan. Dokumen ini ditinjau kembali paling tidak lima tahun sekali.
Bagian perencanaan perumahan sendiri terdiri dari perencanaan dan
84
perancangan rumah dan perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas
umum perumahan. Perencanaan dan perancangan rumah dilakukan
untuk menciptakan rumah yang layak huni, mendukung upaya
pemenuhan kebutuhan rumah, serta meningkatkan tata bangunan dan
lingkungan yang terstruktur. Baik perencanaan perumahan maupun
perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum harus memenuhi
persyaratan administratif, teknis, dan ekologis. Selain itu, keduanya
harus dilakukan oleh orang yang memiliki keahlian di bidangnya dan
harus dibuktikan oleh sertifikat keahlian.
Pembangunan perumahan meliputi pembangunan rumah dan
prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta peningkatan kualitas
perumahan. Pembangunan ini perlu mengutamakan pemanfaatan
sumber daya dalam negeri dan kearifan lokal yang aman bagi
kesehatan. Selain itu, pembangunan dilakukan melalui upaya penataan
pola dan struktur ruang yang terpadu dengan penataan lingkungan
sekitar. Sementara itu, pembangunan yang ditujukan untuk
peningkatan kualitas perumahan dilaksanakan melalui upaya
penanganan dan pencegahan terhadap perumahan kumuh dan
permukiman kumuh serta penurunan kualitas lingkungan.
Badan Hukum wajib mewujudkan perumahan dengan hunian
berimbang, kecuali pembangunan perumahan yang seluruhnya
ditujukan untuk pemenuhan rumah umum. Apabila pembangunan
perumahan yang dilakukan berskala besar, Badan Hukum wajib
mewujudkan hunian berimbang dalam satu hamparan. Apabila tidak
dalam satu hamparan, pembangunan harus dilaksanakan dalam satu
daerah kabupaten/kota. Apabila pembangunan tidak dalam satu
hamparan, Badan Hukum wajib menyediakan akses dari rumah umum
yang dibangun menuju pusat pelayanan atau tempat kerja.
Dalam pembangunan rumah, baik rumah tunggal maupun rumah
deret yang masih dalam proses pembangunan, dapat dipasarkan
melalui sistem perjanjian setelah memenuhi persyaratan kepastian.
Sebelum memenuhi persyaratan ini, Badan Hukum yang melakukan
pembangunan tidak boleh melakukan serah terima dan/atau menarik
dana lebih dari 80% dari pembeli.
Sementara itu, pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum
perumahan harus memenuhi persyaratan kesesuaian kapasitas
pelayanan, keterpaduan dengan lingkungan hunian, serta ketentuan
teknis. Prasarana, sarana, dan utilitas umum yang telah selesai
dibangun oleh setiap orang harus diserahkan pada pemerintah
kabupaten/kota setelah masa pemeliharaan dan perawatan berakhir.
Penyerahan ini dapat dilakukan secara bertahap.
Kemudian, peningkatan kualitas perumahan dilakukan oleh
pemerintah, pemerintah daerah, dan/atau setiap orang. “Setiap orang”
berarti orang perseorangan atau Badan Hukum. Peningkatan kualitas
ini dilakukan terhadap rumah maupun prasarana, sarana, dan utilitas
umum yang mengalami penurunan kualitas.
85
Berikutnya, akan dibahas mengenai pemanfaatan perumahan.
Pemanfaatan perumahan meliputi pemanfaatan rumah, pemanfaatan
prasarana dan sarana perumahan, serta pelestarian rumah,
perumahan, serta prasarana dan sarana perumahan. Pemanfaatan
rumah dapat digunakkan sebagai kegiatan usaha secara terbatas tanpa
membahayakan dan mengganggu fungsi hunian. Pemanfaatan rumah
ini harus memastikan terpeliharanya perumahan dan lingkungan
hunian. Sementara itu, pemanfaatan sarana dan prasarana perumahan
dilakukan berdasarkan jenisnya sesuai ketentuan peraturan
perundang-undangan dan tidak mengubah fungsi dan status
kepemilikan.
Penghunian rumah dapat berupa hak milik, cara sewa menyewa,
maupun cara bukan sewa menyewa. Penghunian rumah dengan cara
sewa menyewa atau dengan cara bukan sewa menyewa hanya sah jika
terdapat persetujuan atau izin pemilik rumah, berdasarkan perjanjian
tertulis yang setidaknya mencantumkan ketentuan mengenai hak dan
kewajiban, jangka waktu sewa menyewa, dan besarnya harga sewa
serta kondisi force majeure. Rumah yang sedang dalam sengketa tidak
dapat disewakan.
Khusus untuk rumah sewa yang pembangunannya memperoleh
kemudahan dari pemerintah dan pemerintah daerah, harga sewanya
ditetapkan oleh kepala daerah sesuai kewenangannya berdasarkan
pedoman yang ditetapkan oleh menteri. Dalam menentukan harga
sewa, kepala daerah perlu memperhatikan spesifikasi rumah dan lokasi
rumah yang disewakan serta kelangsungan usaha atau kegiatan sewa
menyewa rumah.
Selanjutnya, akan dibahas mengenai pengendalian rumah.
Pengendalian perumahan mulai dilakukan pada tahap perencanaan,
pembangunan, dan pemanfaatan. Pengendalian ini dapat dilakukan
dalam bentuk perizinan, penertiban, atau penataan oleh pemerintah
melalui penetapan norma, standar, prosedur, dan kriteria. Pemerintah
dapat membentuk atau menunjuk satuan kerja perangkat daerah untuk
melaksanakan pengendalian perumahan.
Pemerintah wajib memenuhi kebutuhan rumah bagi Masyarakat
Berpenghasilan Rendah (MBR) dengan memberi kemudahan
pembangunan dan perolehan rumah melalui program perencanaan
pembangunan perumahan secara bertahap dan berkelanjutan.
Kemudahan dan/atau pembangunan yang dimaksud dapat berupa:
1. Subsidi perolehan rumah  Subsidi dituangkan dalam akta
perjanjian kredit atau pembiayaan.
2. Stimulan rumah swadaya  Stimulan diberikan berupa
perbaikan dan pembangunan baru rumah dan prasarana,
sarana, dan utilitas umum.
3. Insentif perpajakan  Insentif perpajakan diberikan sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
4. Perizinan  Kemudahan perizinan diberikan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
86
5. Asuransi dan penjaminan  Asuransi dan penjaminan
diberikan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.
6. Penyediaan tanah Penyediaan tanah dilakukan melalui
pemberian hak atas tanah terhadap tanah yang langsung
dikuasai negara, konsolidasi tanah oleh pemilik tanah,
peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah,
pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang milik
negara atau milik daerah, pendayagunaan tanah negara
bekas tanah terlantar, dan/atau pengadaan tanah untuk
pembangunan bagi kepentingan umum.
7. Sertifikasi tanah, dan/atau  Kemudahan ini dilakukan
melalui fasilitasi sertifikasi hak atas tanah.
8. Prasarana, sarana, dan utilitas umum.
Bantuan pembangunan rumah bagi MBR dapat diberikan dalam
bentuk dana, bahan bangunan rumah, dan/atau prasarana, sarana, dan
utilitas umum. Bantuan ini dapat diperoleh dari Badan Hukum melalui
tanggung jawab sosial dan lingkungan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.
Orang yang memiliki rumah umum dengan kemudahan yang
diberikan pemerintah atau pemerintah daerah hanya dapat
menyewakan dan/atau mengalihkan kepemilikannya atas rumah
kepada pihak lain dalam hal pewarisan, penghunian setelah jangka
waktu paling sedikit lima tahun, atau pindah tempat tinggal karena
tingkat sosial ekonomi yang lebih baik. Pengalihan kepemilikan karena
pindah tempat tinggal dilakukan karena penghuni pindah kota tempat
tugas atau memiliki rumah baru. Pengalihan kepemilikan ini wajib
dilaporkan pada lembaga yang ditunjuk dengan melampirkan paling
sedikit surat pindah dari pimpinan instansi atau pejabat yang
berwenang dan surat pernyataan mengembalikan rumah umum.
Arahan pengembangan kawasan permukiman meliputi hubungan
antar kawasan fungsional sebagai bagian lingkungan hidup di luar
kawasan lindung, keterkaitan lingkungan hunian perkotaan dengan
lingkungan hunian perdesaan, keterkaitan antara pengembangan
lingkungan hunian perkotaan dan pengembangan kawasan perkotaan,
keterkaitan antara pengembangan lingkungan hunian perdesaan dan
pengembangan kawasan perdesaan, keserasian tata kehidupan
manusia dengan lingkungan hidup, keseimbangan antara kepentingan
publik dan kepentingan setiap orang, dan lembaga yang
mengkoordinasikan pengembangan kawasan permukiman.
Keterpaduan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan
dilakukan sebagai pengikat satu kesatuan sistem perumahan dan
kawasan permukiman sesuai dengan hierarkinya berdasarkan RTRW.
Hal ini dilakukan sesuai dengan rencana penyediaan tanah dan
memperhitungkan kebutuhan pelayanan sesuai dengan standar teknis
yang berlaku.
87
Pemeliharaan dan perbaikan dilakukan untuk menjaga fungsi
perumahan dan kawasan permukiman yang dapat berfungsi secara
baik dan berkelanjutan untuk kepentingan kualitas hidup orang
perorangan. Pemeliharaan dan perbaikan dilaksanakan oleh
pemerintah, pemerintah daerah, dan/atau setiap orang melalui
perawatan dan pemeriksaan secara berkala berdasarkan pedoman
yang dibuat oleh pemerintah dan/atau pemerintah daerah.
Pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh
dan permukiman kumuh dilakukan untuk mencegah tumbuh dan
berkembangnya perumahan dan permukiman kumuh baru serta untuk
menjaga dan meningkatkan kualitas dan fungsi perumahan dan
permukiman. Hal ini dapat dilakukan melalui pengawasan dan
pengendalian serta pemberdayaan masyarakat. Pengawasan dan
pengendalian dilakukan atas kesesuaian terhadap perizinan, standar
teknis, dan kelayakan fungsi. Sementara itu, pemberdayaan
masyarakat dilakukan melalui pendampingan dan pelayanan informasi.
Peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman
kumuh didahului dengan penetapan lokasi. Penetapan lokasi didahului
oleh proses pendataan yang dilakukan oleh pemerintah daerah dengan
melibatkan peran masyarakat. Proses pendataan yang dilakukan
meliputi identifikasi lokasi dan penilaian lokasi terhadap kondisi
kekumuhan berdasarkan kriteria kekumuhan, legalitas tanah, dan
pertimbangan lain. Pertimbangan lain ini merupakan aspek non fisik
untuk menentukan skala prioritas penanganan perumahan kumuh dan
permukiman kumuh, antara lain nilai strategis lokasi, kependudukan,
dan kondisi sosial, ekonomi, dan budaya. Penilaian lokasi berdasarkan
aspek kondisi kekumuhan akan menghasilkan klasifikasi kekumuhan
ringan, sedang, atau berat.
Peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman
kumuh dilakukan dengan pola-pola penanganan pemugaran,
peremajaan, atau permukiman kembali. Pemugaran dilakukan untuk
perbaikan dan/atau pembangunan kembali perumahan kumuh dan
permukiman kumuh menjadi perumahan dan permukiman yang layak
huni. Sementara itu, peremajaan dan permukiman kembali dilakukan
untuk mewujudkan kondisi rumah, perumahan, dan permukiman yang
lebih baik guna melindungi keselamatan dan keamanan penghuni dan
masyarakat sekitar. Peremajaan dilakukan melalui pembongkaran dan
penataan secara menyeluruh, karena itu harus disediakan tempat
tinggal sementara bagi masyarakat terdampak. Berikut merupakan
tabel pola penanganan berdasarkan klasifikasi kekumuhan dan status
tanah.
Tabel 2. Pola Penanganan Perumahan dan Permukiman Kumuh
Klasifikasi Kekumuhan Status Tanah Pola Penanganan
Berat dan Sedang Legal Peremajaan
Berat dan Sedang Ilegal Pemukiman kembali
88
Ringan Legal Pemugaran
Ringan Ilegal Pemukiman kembali

Sumber: Adaptasi dari Peraturan Pemerintah nomor 14 tahun 2016
Usai peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan

permukiman kumuh, dilakukan pengelolaan untuk mempertahankan
dan menjaga kualitas perumahan dan permukiman secara
berkelanjutan. Pengelolaan ini dilakukan oleh masyarakat swadaya.
Pembentukan kelompok swadaya masyarakat dapat difasilitasi oleh
pemerintah daerah dalam bentuk penyediaan dan sosialisasi norma,
standar, pedoman, dan kriteria; pemberian bimbingan,
pelatihan/penyuluhan, supervisi, dan konsultasi; dan pemberian
kemudahan dan/atau bantuan.
Pembahasan terakhir dari peraturan ini yang dibahas pada laporan
ini adalah mengenai konsolidasi tanah. Konsolidasi tanah meliputi
penataan kembali bidang-bidang tanah termasuk hak atas tanah
dan/atau penggunaan tanahnya dengan dilengkapi prasarana, sarana,
dan utilitas umum dengan melibatkan partisipasi para pemilik tanah
dan/atau penggarap tanah. Konsolidasi tanah dilakukan untuk
mencapai pemanfaatan tanah secara optimal, melalui peningkatan
efisiensi dan produktivitas penggunaan tanah. Kegiatan ini diutamakan
bagi perumahan kumuh dan permukiman kumuh, permukiman yang
tumbuh pesat secara alami, permukiman yang mulai tumbuh, kawasan
yang direncanakan menjadi permukiman baru, kawasan yang relatif
kosong di bagian pinggiran kota yang diperkirakan akan berkembang
sebagai daerah permukiman, dan/atau pembangunan kembali
perumahan dan kawasan permukiman yang terkena bencana alam,
kebakaran, atau kerusuhan sosial.
5. Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2016 Tentang

Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah
Pembuatan Peraturan Pemerintah No. 64 Tahun 2016 dimaksudkan
untuk menjawab permasalahan akan ketidakterjangkauan harga jual
Rumah Masyarakat Berpenghasilan Rendah oleh MBR dikarenakan
biaya perizinan yang mahal karena proses perizinan yang lama dan
panjang. Adanya Peraturan Pemerintah No. 64 Tahun 2016 bertujuan
untuk menyederhanakan prosedur perizinan pembangunan
Perumahan MBR dengan tujuan untuk menurunkan biaya perizinan
bagi Perumahan MBR oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.
Sehingga dengan penyederhanaan dan penurunan biaya perizinan
tersebut akan dapat mendorong:
a. tercapainya target Program Pembangunan I (satu) Juta
Rumah, meningkatkan aksesibilitas masyarakat untuk
mendapatkan Rumah;
b. percepatan perizinan pembangunan Rumah tapak bagi MBR
dengan
89
luasan lahan sampai dengan 5 (lima) hektar; dan
c. mendorong iklim berusaha bagi Badan Hukum di bidang
perumahan dan permukiman sekaligus dalam upaya
mewujudkan pemenuhan kebutuhan Perumahan bagi MBR.
Pengaturan penyederhanaan perizinan pembangunan perumahan
MBR yang diatur dalam Peraturan Pemerintah ini memuat kebijakan
pokok, yaitu:
a. menyederhanakan prosedur dan percepatan waktu
penyelesaian perizinan dengan menghapus atau mengurangi
berbagai perizinan dan rekomendasi yang diperlukan oleh
pengembang untuk membangun rumah MBR; dan
b. menggabungkan beberapa perizinan atau menghilangkan
berbagai perizinan yang tidak relevan dan tidak diperlukan
dalam rangka pembangunan Perumahan MBR.
6. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 10 Tahun 2012

Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman
dengan Hunian Berimbang
Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 10 Tahun 2012 dibuat
untuk menjadi pedoman bagi pihak yang akan menyelenggarakan
perumahan dan kawasan permukiman dengan hunian berimbang.
Penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman dengan
hunian berimbang dimaksudkan agar dalam suatu kawasan
permukiman terdapat masing-masing rumah mewah, rumah menengah
dan rumah sederhana, sehingga diharapkan dapat mewujudkan
keserasian tempat bermukim baik secara sosial maupun ekonomi.
Kewajiban pembangunan hunian berimbang tersebut ditujukan kepada
setiap pihak yang membangun perumahan dan kawasan permukiman.
Pengertian dari rumah mewah, menengah, dan sederhana adalah
sebagai berikut.
1. Rumah mewah adalah rumah komersial dengan harga jual
lebih besar dari empat kali harga jual rumah sederhana.
2. Rumah menengah adalah rumah komersial dengan harga jual
lebih besar dari satu sampai empat kali harga jual rumah
sederhana.
3. Rumah sederhana adalah adalah rumah umum yang
dibangun di atas tanah dengan luas kavling antara 60 m2 -
200 m2 dengan harga jual sesuai ketentuan pemerintah.
Dalam Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 10 Tahun 2012
terdapat ketentuan terkait lokasi dan komposisi hunian berimbang.
Persyaratan lokasi hunian berimbang dapat dilaksanakan dalam satu
kabupaten/kota pada satu hamparan atau tidak dalam satu hamparan.
Apabila lokasi hunian berada pada satu hamparan, maka lokasi
tersebut dapat menampung minimal 1.000 rumah. Sedangkan lokasi
hunian tidak dalam satu hamparan harus dapat menampung minimal
50 rumah dan harus dibangun dalam satu wilayah kabupaten/kota serta
terdapat penyediaan akses ke pusat pelayanan dan tempat kerja.
90
Komposisi hunian berimbang ditentukan berdasarkan jumlah rumah
dan luasan lahan. Komposisi jumlah rumah merupakan perbandingan
antara jumlah rumah sederhana, jumlah rumah menengah, dan jumlah
rumah mewah. Berdasarkan Pasal 9 ayat (2), komposisi hunian
berimbang yang harus dipenuhi dalam penyelenggaraan perumahan
dan kawasan permukiman adalah 3:2:1 yaitu 3 atau lebih rumah
sederhana berbanding 2 rumah menengah berbanding 1 rumah
mewah. Perbandingan tersebut memiliki arti bahwa setiap membangun
1 rumah mewah, pihak penyelenggara perumahan dan permukiman
harus membangun 2 rumah menengah dan 3 atau lebih rumah
sederhana. Komposisi luasan lahan merupakan perbandingan luas
lahan untuk rumah sederhana terhadap total luas lahan. Luas lahan
untuk rumah sederhana minimal seluas 25% dari luas lahan
keseluruhan.
Gambar 5. Perbandingan Komposisi Hunian Berimbang

Sumber: Adaptasi dari Permenpera No. 10 Tahun 2012
Hunian berimbang rumah susun merupakan perumahan atau
lingkungan hunian yang dibangun secara berimbang antara rumah
susun komersial dan rumah susun umum dengan ketentuan rumah
susun umum sekurang-kurangnya 20% dari total luas lantai rumah
susun komersial yang dibangun dan dapat berada pada satu hamparan
yang sama.
Proses penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman
dengan hunian berimbang meliputi proses perencanaan,
pembangunan, pengembangan dan pengendalian.
91
Gambar 6. Proses Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman
dengan Hunian Berimbang
Sumber: Adaptasi dari Permenpera No. 10 Tahun 2012
Dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman
dengan hunian berimbang, pemerintah memiliki tanggung jawab dalam
merumuskan dan menetapkan kebijakan penyelenggaraan hunian
berimbang, melaksanakan pembinaan dan koordinasi kepada pihak
penyelenggara hunian berimbang, melaksanakan melaksanakan
pemantauan/pengendalian serta evaluasi penyelenggaraan hunian
berimbang.
Pemerintah dapat memberikan insentif kepada pemerintah yang
memiliki tingkat di bawahnya maupun kepada badan hukum yang
menyelenggarakan hunian berimbang. Insentif yang diberikan kepada
pemerintah yang memiliki tingkat di bawahnya dapat berupa bantuan
program pembangunan, pemberian penghargaan di bidang perumahan
dan kawasan permukiman. Sementara insentif yang diberikan kepada
badan hukum penyelenggara perumahan dan kawasan permukiman
dengan hunian berimbang dapat berupa keringanan pajak untuk rumah
sederhana yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan; bantuan prasarana, sarana dan utilitas umum; bantuan
kredit konstruksi dan/atau pemberian penghargaan di bidang
perumahan dan kawasan permukiman.
7. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 7 Tahun 2013 Tentang

Perubahan Atas Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 10
Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan
Permukiman dengan Hunian Berimbang
Perubahan Peraturan Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 10
Tahun 2012 diatur dalam Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 7
Tahun 2013. Perubahan tersebut meliputi perubahan pengertian rumah
sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah; komposisi hunian
berimbang; ketentuan terkait perencanaan; dan penambahan
ketentuan pengawasan penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman dengan hunian berimbang. Berdasarkan Pasal 1 angka 5,
6, dan 7, pengertian dari rumah mewah, menengah, dan sederhana
adalah sebagai berikut.
a. Rumah sederhana adalah adalah rumah umum yang
dibangun di atas tanah dengan luas lantai dan harga jual
sesuai ketentuan pemerintah.
b. Rumah menengah adalah rumah komersial dengan harga jual
lebih besar dari satu sampai enam kali harga jual rumah
sederhana
c. Rumah mewah adalah rumah komersial dengan harga jual
lebih besar dari enam kali harga jual rumah sederhana.
Selain itu, terdapat juga perubahan pengertian perumahan yang
awalnya berjumlah sekurang-kurangnya 50 (lima puluh) sampai dengan
1.000 (seribu) rumah menjadi berjumlah sekurang-kurangnya 15 (lima
belas) rumah sampai dengan 1.000 (seribu) rumah. Pada bagian
92
komposisi hunian berimbang terdapat penambahan pasal 9A yang
menambahkan ketentuan dalam hal hanya membangun rumah
menengah, setiap orang wajib membangun rumah sederhana
sekurang-kurangnya 1 ½ (satu setengah) kali jumlah rumah menengah
yang akan dibangun.
Diantara pasal 12 dan pasal 13 ditambahkan Pasal 12A yang
membahas mengenai pemberian izin terkait perubahan rencana tata
ruang serta perubahan KLB dan KDB apabila dalam pembangunan
rumah umum dan rumah susun terdapat ketidaksesuaian dengan
rencana tata ruang atau terkendala KLB dan KDB yang telah berlaku
sebelumnya. Pemberian izin tersebut dimaksudkan untuk mendukung
program strategis nasional dalam pengadaan perumahan dan kawasan
permukiman bagi penyediaan rumah layak huni bagi MBR. Perubahan
selanjutnya terdapat pada Pasal 13 ayat (2) dimana pelaku
pembangunan perumahan, permukiman, lingkungan hunian dan
kawasan permukiman yang awalnya hanya dilakukan oleh badan
hukum bidang perumahan dan kawasan permukiman saja menjadi
dapat dilakukan oleh badan hukum bidang perumahan dan kawasan
permukiman dan/atau badan hukum yang memiliki bidang usaha
pembangunan.
Kemudian diantara Pasal 14 dan Pasal 15 disisipkan Pasal 14A yang
membahas mengenai pemasaran rumah susun dilakukan melalui
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) setelah memenuhi persyaratan
kepastian atas status kepemilikan rumah; kepemilikan IMB;
ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; keterbangunan
paling sedikit 20%; dan hal yang diperjanjikan. Pasal 15 diubah menjadi
ketentuan terkait pengawasan penyelenggaraan perumahan dan
kawasan permukiman dengan hunian berimbang. Tugas pengawasan
dilakukan oleh menteri dan/atau pemerintah daerah melalui
pemantauan, evaluasi dan koreksi. Dalam melaksanakan tugasnya,
menteri dapat membentuk tim pelaksana pengawasan yang dapat
melibatkan konsultan profesional, pemerintah daerah, pihak kejaksaan
dan/atau pihak kepolisian.
8. Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman di

Provinsi Bali
Studi kasus yang akan dibahas adalah mengenai penyelenggaraan
perumahan dan kawasan permukiman di Provinsi Bali khususnya di
Kabupaten Badung.Pemilihan lokasi studi di Provinsi Bali dikarenakan
Provinsi Bali memiliki aturan khusus terkait penyelenggaraan
perumahan dan kawasan permukiman, yaitu penggunaan arsitektur
tradisional Bali pada bangunan. Selain itu, tinggi bangunan di Provinsi
Bali termasuk di dalamnya bangunan perumahan atau permukiman
tidak boleh melebihi 15 meter.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang
Bangunan Gedung, Pemerintah Daerah diperbolehkan untuk
menetapkan kaidah-kaidah arsitektur tertentu untuk bangunan gedung.
93
Di Provinsi Bali, termasuk Kabupaten Badung, setiap badan hukum
penyelenggara perumahan dan permukiman harus menaati kaidah-
kaidah arsitektur tradisional Bali dalam membangun perumahan dan
kawasan permukiman. Menurut Peraturan Daerah Kabupaten Badung
No. 2 Tahun 2017, dalam merencanakan perumahan dan kawasan
permukiman di Kabupaten Badung, Badan Hukum sebagai pelaksana
harus menyiapkan dokumen perencanaan yaitu minimal meliputi
rencana tapak; desain rumah; arsitektur tradisional Bali (ATB);
spesifikasi teknis rumah ; rencana kerja perwujudan hunian berimbang;
rencana kerjasama; nama perumahan; rencana prasarana, sarana dan
utilitas umum; dan rencana vegetasi rumah dan perumahan. Hal
tersebut menunjukkan bahwa dalam penyelenggaraan perumahan di
Kabupaten Badung, rumah harus dibangun dengan berdasarkan
kaidah-kaidah arsitektur tradisional Bali seperti yang telah disebutkan
sebelumnya. Ketentuan tersebut bertujuan untuk mempertahankan adat
istiadat, budaya, kearifan lokal, lingkungan, dan daya dukung di Bali.
Ketentuan terkait arsitektur tradisional Bali sendiri diatur dalam
Peraturan Daerah Provinsi Bali No. 5 Tahun 2005 tentang Persyaratan
Arsitektur Bangunan Gedung.
Gambar 7. Arsitektur Tradisional Rumah Bali

Sumber: arsitag.com
Kemudian dalam Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 16 Tahun
2009 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Bali Tahun 2009-
2029 disebutkan bahwa ketinggian bangunan di Provinsi Bali dibatasi
setinggi-tingginya adalah 15 meter atau 4 lantai. Peraturan tersebut
mengalami perubahan yang selanjutnya diatur dalam Peraturan Daerah
Provinsi Bali Nomor. 3 Tahun 2020 sehingga terdapat bangunan yang
ketinggiannya dapat melebihi 15 meter yaitu bangunan untuk navigasi
bandar udara dan penerbangan; peribadatan; pertahanan keamanan;
mitigasi bencana; pertelekomunikasian; menara pemantau; pembangkit
dan transmisi tenaga listrik; dan rumah sakit. Merujuk pada peraturan
tersebut, dapat disimpulkan bahwa perumahan dan permukiman tetap
harus mengikuti aturan tersebut. Dalam Undang-Undang Republik
Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun juga
disebutkan bahwa perhitungan dan penetapan koefisien lantai
94
bangunan dan koefisien dasar bangunan, disesuaikan dengan
kapasitas daya dukung dan daya tampung lingkungan yang mengacu
pada rencana tata ruang wilayah. Akan tetapi dalam peraturan tersebut
disebutkan pula hal yang dikecualikan yaitu mengenai pembatasan
ketinggian bangunan yang berhubungan dengan ketentuan keamanan
dan keselamatan operasional penerbangan dan/atau kearifan lokal.
Oleh karena itu, dalam pembangunan rumah susun di Provinsi Bali pun
diakomodasi pembatasan ketinggiannya dalam Undang-Undang
Nomor 20 Tahun 2011 mengenai kearifan lokal.
SIMPULAN
Berdasarkan beberapa peraturan yang telah dijelaskan pada bagian

pembahasan, dapat disimpulkan bahwa penyelenggaraan permukiman dan
perumahan merupakan satu kesatuan sistem yang dilaksanakan secara
terkoordinasi, terpadu dan berkelanjutan yang tahapannya meliputi proses
perencanaan, pembangunan dan pengembangan, pengendalian serta
pengawasan. Hal tersebut diatur dalam Peraturan Menteri Perumahan
Rakyat Nomor 10 Tahun 2012, Peraturan Menteri Perumahan Rakyat
Nomor 7 Tahun 2013, serta Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016.
Dapat pula disimpulkan bahwa dalam Penyelenggaraan Perumahan
dan Kawasan Permukiman (termasuk rumah susun) terdapat tahap
pembinaan yang meliputi perencanaan, pengaturan, pengendalian, serta
pengawasan. Hal tersebut diatur dalam Undang-Undang RI No. 1 Tahun
2011, Undang-Undang RI No. 20 tahun 2011, dan Peraturan Pemerintah
No. 88 Tahun 2014. Selanjutnya, jenis rumah berdasarkan pelaku
pembangunan dan penghunian dapat dibedakan menjadi rumah komersial,
rumah umum, rumah swadaya, rumah khusus, dan rumah negara.
Sementara itu, bentuk rumah yang dibedakan berdasarkan hubungan atau
keterikatan antarbangunan meliputi rumah tunggal, rumah deret, dan rumah
susun. Kemudian, terdapat beberapa jenis rumah yang ada di Indonesia
seperti rumah mewah, rumah menengah, rumah sederhana dan rumah
susun. Jenis jenis tersebut dijelaskan pada Undang-Undang Nomor 20
Tahun 2011 dan Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 10 Tahun 2012.
Kemudian terdapat ketentuan terkait lokasi perumahan dan kawasan
permukiman dalam Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 dan
Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 10 Tahun 2012. Lokasi
perumahan dan kawasan permukiman dapat berada dalam satu hamparan
maupun tidak dalam satu hamparan. Apabila perumahan dan kawasan
permukiman tidak pada satu hamparan, maka harus dapat menampung
minimal 50 rumah dan harus dibangun dalam satu wilayah kabupaten/kota
serta terdapat penyediaan akses ke pusat pelayanan dan tempat kerja.
Dalam beberapa peraturan disebutkan bahwa pemerintah
mempunyai tugas dalam pembinaan penyelenggaraan rumah susun yaitu
untuk memfasilitasi penyediaan rumah susun bagi masyarakat, terutama
bagi MBR. Hal tersebut disebutkan dalam Undang Undang Nomor 20
Tahun 2011. Adapun dalam proses pembangunan perumahan MBR perlu
95
adanya penyederhanaan prosedur perizinan pembangunan guna
menurunkan biaya Pembangunan. Hal ini diatur dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 64 Tahun 2016. Lebih luas lagi, dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016, disebutkan bahwa kemudahan
dan/atau bantuan pembangunan rumah bagi MBR dapat berupa subsidi
perolehan rumah, stimulan rumah swadaya, insentif perpajakan,
kemudahan perizinan, asuransi dan penjaminan, penyediaan tanah,
sertifikasi tanah, dan/atau prasarana, sarana, dan utilitas umum.
Dalam proses pembangunan pemukiman baik itu rumah mewah,
menengah, sederhana dan rusun terdapat pula porsi peran masyarakat
didalamnya dimulai dari penyusunan rencana, pelaksanaan pembangunan,
pemanfaatan, pemeliharaan dan perbaikan, pengendalian
penyelenggaraan perumahan hingga membentuk forum. Hal tersebut
dijelaskan dalam Undang-Undang RI No. 1 Tahun 2011 serta Undang-
Undang RI No.20 Tahun 2011.
96
DAFTAR PUSTAKA
1. Law number 01 of 2011 on housing and residential areas from

https://bphn.go.id/data/documents/11uu001.pdf, on 31 aug 2020
2. Law number 20 of 2011 on flat housing from https://pug-
pupr.pu.go.id/_uploads/PP/UU.%20No.%2020%20Th.%202011.pdf,
on 31 aug 2020
3. Regulation of the government of The Republic of Indonesia number
88 of 2014 on fostering the implementation of housing and settlement
areas from https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/5532, on 31
aug 2020
64 of 2016 on low-income community housing development from
https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/5785/pp-no-64-tahun-
2016, on 31 aug 2020
14 of 2016 on implementation of housing and residential areas from
https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/5735/pp-no-14-tahun-
2016, on 31 aug 2020
6. Regulation of The Minister of Public Housing number 10 of 2012 on
implementing housing and residential areas with balanced
occupancy from
https://bphn.go.id/data/documents/12pmpera010.pdf, on 31 aug
2020
7. Regulation of The Minister of Public Housing number 07 of 2013 on
change of Regulation of The Minister of Public Housing number 10
of 2012 on implementing housing and residential areas with balanced
occupancy from
https://www.bphn.go.id/data/documents/13pmpera007.pdf, on 31
aug 2020
8. Regional Regulation of Badung District number 2 of 2017 on
implementing housing and residential areas from
http://jdih.badungkab.go.id/produk-hukum/peraturan/1586, on 2 19
sept 2020
9. Regional Regulation of Bali Province number 16 of 2009 on spatial
planning from http://www.forbali.org/wp-
content/uploads/2013/09/Perda_Prov_BALI_16-
_Thn_2009_Sarbagita.pdf, on 19 sept 2020
97
DESKRIPSI UMUM
a. Pengolahan Limbah
Dalam SNI 03-2399-2002 mengenai tata cara perencanaan
bangunan MCK umum. Pada SNI ini diberikan beberapa
persyaratan untuk sarana ruangan MCK di permukiman padat. MCK
umum ini merupakan satu kesatuan bangunan terpisah-pisah untuk
mandi, cuci, dan kakus. SNI ini juga membahas sistem penyediaan
air bersih dan kriteria bangunan yang penting dalam pembangunan
MCK umum di permukiman padat.
b. Persampahan
Dalam SNI 19-2454-2002 mengenai tata cara teknik
operasional pengelolaan sampah perkotaan yang meliputi daerah
pelayanan, tingkat pelayanan, serta teknik operasional mulai dari
pewadahan sampah hingga pembuangan akhir sampah yang akan
dijadikan acuan bagi perencana dan pelaksana yang bergerak di
dalam pengelolaan sampah perkotaan. Adapun persyaratan teknis
pengelolaan sampah kota terdiri dari teknik operasional pengelolaan
sampah. Teknik operasional pengelolaan sampah mengatur
pewadahan sampah, pengumpulan sampah, pengangkutan
sampah, pengolahan, serta pembuangan akhir.
Dalam SNI 19-3983-1995 mengenai spesifikasi timbulan
sampah untuk kota kecil dan kota sedang di Indonesia yang
bertujuan untuk pengelolaan sampah di kota kecil ataupun kota
sedang meliputi sumber dan timbulan sampah untuk kota sedang
dan kecil. Sedangkan untuk kota besar metropolitan diharuskan
mengadakan pengambilan dan pengukuran contoh timbulan sampah
yang tidak dijelaskan dalam SNI ini.
Dalam SNI 03-3241-1994 mengenai tata cara pemilihan
lokasi Tempat Pembuangan Akhir (TPA) yang meliputi kriteria,
teknis dan rencana pengerjaan dalam penentuan lokasi Tempat
Pembuangan Akhir (TPA). SNI ini ditujukan untuk dijadikan sebagai
panduan dalam memilih Tempat Pembuangan Akhir (TPA). Kriteria
disini dibagi menjadi beberapa tahap yang meliputi tahap regional,
tahap penyisihan dan tahap penetapan.
c. Drainase
Dalam SNI 02-2406-1991 mengenai tata cara perencanaan
umum drainase perkotaan meliputi tata cara perencanaan yang
mencakup perencanaan drainase perkotaan sebagai pembuang air
hujan dengan mempertimbangkan pembangunan berwawasan
lingkungan. Terdapat pula pembahasan faktor umum yaitu faktor
sosial ekonomi, medan dan lingkungan. Untuk lingkup perencanaan,
pembahasan terdiri dari landasan perencanaan, tahapan
perencanaan, data dan persyaratan, serta sistem drainase
99
perkotaan. Kemudian, terdapat pengaturan mengenai laporan
perencanaan drainase serta koordinasi dan tanggung jawab
perencanaan.
d. Air Bersih
Dalam Modul Proyeksi Kebutuhan Air dan Identifikasi
Pola Fluktuasi Pemakaian Air PUPR, mengatur mengenai standar
penggunaan dan konsumsi rata-rata jumlah air bersih yang
digunakan berdasarkan beberapa kategori. Adapun kategori
tersebut dibagi berdasarkan ukuran kota dan penggunaan domestik
non-domestik.
PEMBAHASAN
SNI 03-2399-2002 Tata Cara Perencanaan Bangunan MCK
Umum
MCK yang dimaksud dalam SNI ini adalah sarana umum yang
digunakan bersama oleh beberapa keluarga untuk mandi, mencuci
dan buang air di lokasi permukiman kepadatan sedang sampai tinggi
(300-500 orang/Ha). Persyaratan umum yang perlu ada dalam MCK
di permukiman kepadatan tinggi terdiri dari:
1. Rencana pembangunan MCK umum dengan syarat telah
memenuhi ketentuan:
i. Lokasi
Memiliki jarak maksimal 100 meter dari rumah
penduduk serta bebas banjir.
ii. Jumlah pemakai (Kapasitas pelayanan)
Semua ruangan dalam satu kesatuan harus
dapat menampung pelayanan pada waktu paling sibuk
dan banyaknya ruangan pada tiap satu kesatuan MCK
harus sesuai dengan tabel yang dipaparkan dalam SNI
tersebut dan tergantung pula dengan jumlah
pemakainya.
100
Tabel 6.1. Standar Jumlah MCK Terhadap Jumlah Pemakai
Jumlah Pemakai Banyaknya ruangan

(orang) Mandi Cuci Kakus
10 – 20 2 1 2
21 – 40 2 2 2
41 – 80 2 3 4
81 – 100 2 4 4
101 – 120 4 5 4
121 – 160 4 5 6
161 – 200 4 6 6
Sumber : SNI 03 2399, 2002.
iii. Sistem penyediaan air bersih

Sistem penyediaan air bersih yang dimaksud
dalam SNI ini meliputi sumber air bersih serta standar
minimal kuantitas dan kualitas air.
iv. Sistem pembuangan air limbah
Sistem pembuangan ini yang termasuk di
dalamnya adalah plambing (pipa air bersih dan pipa air
limbah).
2. Kemampuan pengelola MCK
3. Air limbah dari MCK umum harus diolah sebelum dibuang
agar tidak mencemari lingkungan
Selain persyaratan di atas, perlu diperhatikan pula kualitas
bahan bangunan dan konstruksinya, serta sarana MCK yaitu sarana
kamar mandi, tempat cuci, serta sarana kakus yang harus sesuai
standar yang ditetapkan. Sayangnya, untuk keterangan kemampuan
pengelola MCK maupun pengolahan air limbah secara teknis tidak
dijelaskan secara lebih lanjut dalam SNI ini. Selain itu, kami
menggunakan studi kasus pada bagian ini.
Kurangnya Penyediaan MCK Komunal di beberapa
kecamatan Kota Cirebon
Pada pertengahan 2019, banyak terjadi masalah
kesehatan pada beberapa kecamatan di Kota Cirebon, salah
satu penyebabnya adalah kurangnya penyediaan fasilitas
MCK Komunal. Berdasarkan studi lapangan yang dilakukan,
Dari enam RW di tiga kelurahan dan tiga kecamatan,
ditemukan 81 warga yang belum memiliki jamban (masih BAB
sembarangan di sungai/laut) yang padahal sudah memiliki
Sanimas (Sanitasi Berbasis Masyarakat). Ketua RW
setempat mengatakan bahwa program sanimas ini kurang
efektif karena faktor lokasi, warga berusaha mencari lokasi
terdekat untuk BAB dan yang paling mudah dijangkau adalah
sungai dan laut, terutama yang rumahnya jauh.
101
Bila kita tinjau berdasarkan SNI 03-2399-2002 Tata
Cara Perencanaan Bangunan MCK Umum, penyediaan MCK
Komunal pada beberapa Kecamatan di Kota Cirebon belum
sesuai standar, karena Penyediaan MCK Komunal yang
belum efektif. Masih banyak warga sekitar yang tidak bisa
menggunakan MCK karena lokasi yang sangat jauh. Juga,
masih belum ada penyediaan MCK di beberapa RW yang
warganya cukup banyak.
Berdasarkan masalah di atas, dapat disimpulkan bahwa
penerapan sanitasi pengolahan limbah berupa penyediaan mck
komunal belum sepenuhnya terlaksana dengan baik dan
menyeluruh di seluruh wilayah Indonesia berdasarkan SNI yang
ada.
b. Persampahan
SNI 19-2454-2002 Tata Cara Teknik Operasional Pengelolaan
Sampah Perkotaan
Tata cara teknik operasional pengelolaan sampah perkotaan
meliputi dasar-dasar perencanaan untuk daerah pelayanan, tingkat
pelayanan, serta teknik operasional yang terdiri dari pewadahan
sampah, pengumpulan sampah, pemindahan sampah,
pengangkutan sampah, pengolahan dan pemilahan sampah, dan
pembuangan sampah. Terdapat persyaratan teknik operasional
pengelolaan sampah yang terdiri dari kegiatan pewadahan sampai
dengan pembuangan akhir sampah dengan skema teknik
operasional seperti bagan berikut.
Dalam teknik operasional, limbah berjenis sampah B3 rumah tangga
dikelola secara khusus sesuai aturan yang berlaku. Adapun
beberapa faktor yang mempengaruhi sistem pengelolaan sampah
perkotaan yaitu:
a. Kepadatan dan penyebaran penduduk;
b. Karakteristik fisik lingkungan dan sosial ekonomi;
c. Timbulan dan karakteristik sampah;
d. Budaya sikap dan perilaku masyarakat;
e. Jarak dari sumber sampah ke tempat pembuangan akhir
sampah;
f. Rencana tata ruang dan pengembangan kota;
g. Sarana pengumpulan, pengangkutan, pengolahan, dan
pembuangan akhir sampah;
h. Biaya yang tersedia;
i. Peraturan daerah setempat.
Dalam persyaratan teknik operasional, terdapat daerah
pelayanan yang ditentukan berdasarkan skala kepentingan daerah
pelayanan dengan ketentuan seperti yang tertera pada tabel berikut.
Berdasarkan tabel di atas, dengan angka total tertinggi (bobot x nilai)
merupakan pelayan tingkat pertama, angka-angka berikut di
102
bawahnya merupakan pelayanan selanjutnya. Tingkat pelayanan
ditentukan berdasarkan penduduk yang terlayani dan luas daerah
yang terlayani dan jumlah sampah terangkut ke TPA dengan
frekuensi pelayanan dibagi menjadi 3 kondisi yaitu pelayanan
intensif (untuk jalan protokol, pusat kota, dan daerah komersial),
pelayanan menengah (kawasan permukiman teratur), dan
pelayanan rendah antara lain untuk daerah pinggiran kota. Dalam
teknik operasional diatur pewadahan sampah, pengumpulan
sampah, pemindahan sampah, pengangkutan sampah, pengolahan
dan pembuangan akhir.
• Pewadahan Sampah. Dalam pewadahan sampah, terdapat
pola pewadahan yang diklasifikasikan berdasarkan jenis
sampah yaitu sampah organik berwarna gelap, sampah
anorganik berwarna terang dan sampah berbahaya berwarna
merah dengan tanda khusus. Untuk kriteria lokasi yaitu wadah
individual ditempatkan di halaman muka atau belakang
halaman. Wadah komunal dekat dengan sumber sampah,
tidak mengganggu sarana prasarana umum, di luar jalur lalu
lintas, di ujung gang kecil, di sekitar taman pusat keramaian,
dan jarak antar wadah. Persyaratan bahan wadah tidak
mudah rusak dan kedap air, ekonomis, dan mudah
dikosongkan.
• Pengumpulan. Untuk pola pengumpulan sampah yaitu terbagi
menjadi Pola komunal langsung, pola komunal tidak
langsung, pola komunal langsung, pola komunal tidak
langsung dan pola penyapuan jalan. Pelaksanaan
operasional dapat dilakukan 1- 4 kali/hari dengan periodisasi
1-3 hari sekali dilaksanakan oleh institusi kebersihan kota,
LSM, swasta, dan masyarakat. Untuk sampah yang memiliki
nilai jual dapat dikumpulkan kepada pihak yang berwenang.
• Pemindahan Sampah. Tipe pemindahan sampah terdiri dari 3
kategori yaitu Transfer Depo Tipe I (luas lahan >200m2), Tipe
II (60-200 m2), dan Tipe III (10-20 m2). Untuk lokasi
pemindahan harus mudah aksesibilitas sarana pengumpul
dan pengangkut sampah, tidak jauh dari sumber sampah,
terpusat (Tipe I) dan tersebar (Tipe II).
• Pengangkutan Sampah.
• Pengolahan Sampah. Teknik pengolahan terdiri dari
pengomposan berdasarkan kapasitas dan proses, insinerasi
yang berwawasan lingkungan, daur ulang (sampah anorganik
atau menggunakan kembali sampah organik), pengurangan
volume sampah pencacahan atau pemadatan, dan terakhir
biogasifikasi.
• Pembuangan Sampah. Persyaratan umum dan pemilihan
lokasi pembuangan tertera dalam SNI 03 3241 1994
mengenai Tata Cara pemilihan lokasi TPA.
103
SNI 19-3983-1995 Spesifikasi Timbulan Sampah untuk Kota
Kecil dan Kota Sedang di Indonesia
Kriteria kota sedang yang diatur dalam SNI ini adalah kota
yang jumlah penduduknya berkisar dari 100.000 hingga 500.000
penduduk. Sedangkan untuk kota kecil adalah kota yang jumlah
penduduknya kurang dari 100.000 penduduk. Besar timbulan
sampah ditinjau berdasarkan sumber sampahnya baik itu yang
berasal dari sampah perumahan (rumah permanen, semi-permanen,
non-permanen) maupun yang berasal dari non-perumahan (kantor,
toko/ruko, sekolah, jalan arteri sekunder, jalan kolektor sekunder,
jalan lokal, pasar, dan fasilitas umum lainnya). Selain itu timbulan
sampah juga ditinjau berdasarkan klasifikasi kota, yaitu kota sedang
dan kota kecil.
Berikut adalah klasifikasi timbulan sampah berdasarkan kota
Tabel 6.2. Klasifikasi Timbulan Sampah Berdasarkan Kota.
Satuan
Klasifikasi Kota Volume Berat
(L/orang/hari) (KC/orang/hari)
Kota Sedang 2,75 - 3,25 0,70 - 0,80
Kota Kecil 2,5 - 2,75 0,625 - 0,70
Sumber: SNI 19-3983-1995 Spesifikasi Timbulan Sampah untuk Kota
Kecil dan Kota Sedang di Indonesia,19
104
Gambar 6.1. Bagan Klasifikasi Berdasarkan Sumber Sampah.
Sumber: SNI 19-3983-1995 Spesifikasi Timbulan Sampah untuk Kota Kecil dan Kota Sedang di Indonesia, 1995.
1
105
SNI 03-3241-1994 Tata Cara Pemilihan Lokasi Tempat
Pembuangan Akhir
Tata cara pemilih lokasi tempat pembuangan akhir meliputi
persyaratan umum dan kriteria yang spesifik lainnya. Untuk
persyaratan umum diantaranya TPA sampah tidak boleh berada di
danau, sungai dan lautan. Selain itu, terdapat beberapa tahapan
diantaranya, tahap regional, tahap penyisih dan tahap penetapan.
Apabila suatu wilayah tidak memenuhi tahap regional, pemilihan
lokasi TPA ditentukan berdasarkan skema pemilihan lokasi TPA
yang berlaku pada tahap penyisih.
Dalam tahap regional memiliki beberapa kriteria diantaranya:
a. Kondisi geologi;
b. Kondisi hidrogeologi;
c. Kemiringan zona harus kurang dari 20%;
d. Jarak dari lapangan terbang harus lebih besar dari 3000 meter
untuk penerbangan turbo jet dan harus lebih besar dari 1500
meter untuk jenis lain;
e. Tidak boleh pada daerah lindung/cagar alam dan daerah
banjir dengan periode ulang 25 tahun.
Dalam tahap penyisih memiliki beberapa kriteria dan untuk
setiap kriteria akan diberikan nilai atau poin untuk dijadikan penilaian
suatu wilayah yang akan dijadikan TPA. Kriteria yang digunakan
diantaranya iklim, utilitas, lingkungan biologis, kondisi tanah,
demografi, batas administrasi, kebisingan, bau, estetika, dan
ekonomi.
Dalam tahap penetapan akan menggunakan peraturan dan
ketetapan yang berlaku pada daerah tempat pembuangan akhir akan
dibangun. Selain itu, kami menggunakan studi kasus pada bagian
ini.
Pembangunan Tempat Pembuangan Akhir di Desa Tadukan
Raga
Pada awal tahun 2020, Pemerintah Daerah Kabupaten
Deli Serdang memutuskan untuk menutup TPA yang berada
di Desa Tadukan Raga, hal ini dikarenakan TPA tersebut
sudah terlalu penuh karena sudah dioperasikan sejak tahun
1990. Menurut Artini Marpaung dari Dinas Lingkungan Hidup
Kabupaten Deli Serdang, apabila TPA tersebut masih
dioperasikan malah akan membahayakan karena bisa
menyebabkan longsor dan pencemaran lingkungan lainnya.
Tadinya, TPA tersebut digunakan oleh 16 kecamatan di
Kabupaten Deli Serdang, namun karena terjadinya penutupan
TPA tersebut maka masyarakat membuang sampahnya ke
TPA di Namo Rube. Sebenarnya penutupan TPA ini sudah
ingin dilaksanakan sejak tahun 2015 namun saat itu belum
106
ada pengganti untuk TPA di Desa Tadukan Raga hingga
akhirnya dibangunlah TPA di Namo Rube pada tahun 2017.
Hingga saat ini 16 kecamatan menggunakan TPA di Namo
Rube untuk pembuangan akhir.
Pada Agustus 2020, Pemerintah Daerah Kabupaten
Deli Serdang merencanakan untuk membangun TPA baru di
Desa Tadukan Raga dimana memiliki jarak 3 kilometer dari
TPA yang lama. Pada lokasi TPA yang baru akan dibangun
TPA seluas 7,5 hektar dimana akan menjadi TPA terbesar di
Kabupaten Deli Serdang. Pembangunan TPA ini
mendapatkan bantuan dana dari Kementerian PUPR.
Nantinya diharapkan TPA ini bisa menampung sampah dari
16 Kecamatan. Namun, warga menolak pembangunan TPA
ini dikarenakan lahan yang akan dibangun menjadi TPA
hanya berjarak sekitar 300 meter dari perumahan warga
sehingga dikhawatirkan akan memunculkan bau yang
menyengat.
Apabila melihat kembali SNI 03-3241-1994 tentang
Tata Cara Pemilihan Lokasi TPA Sampah, memang tidak
dikatakan dengan jelas berapa jarak minimal untuk lokasi TPA
dengan perumahan warga, namun dalam SNI tersebut
dijelaskan bahwa dalam rangka pemilihan lokasi TPA sampah
perlu memperhatikan beberapa hal yaitu salah satunya bau.
Walaupun pembangunan TPA belum dimulai, pemerintah
daerah perlu mempertimbangkan kembali terkait lokasi
pembangunan TPA sehingga masyarakat pun bisa hidup
nyaman dan sehat.
a. Drainase
SNI 02-2406-1991 Tata Cara Perencanaan Umum Drainase
Perkotaan.
Drainase perkotaan adalah drainase di wilayah kota yang
berfungsi mengendalikan kelebihan air permukaan, sehingga tidak
mengganggu masyarakat dan dapat memberikan manfaat bagi
kegiatan kehidupan manusia. Dalam pengaturan drainase, terdapat
2 faktor umum yang terkait yaitu Faktor sosial ekonomi serta faktor
medan dan lingkungan. Faktor sosial ekonomi yang terkait yaitu
pertumbuhan penduduk, urbanisasi dan angkatan kerja, kebutuhan
nyata dan prioritas daerah, keseimbangan pembangunan antar kota
dan dalam kota, ketersediaan dan tata guna tanah, dan pertumbuhan
fisik kota dan ekonomi pedesaan. Sedangkan untuk faktor medan
dan lingkungan meliputi topografi, keberadaan jaringan saluran
drainase, jalan, sawah, perkampungan, laut, pantai, tataguna tanah,
pencemaran lingkungan, estetika, dan sebagainya yang
mempengaruhi dan dipengaruhi sistem drainase perkotaan perlu
107
dipertimbangkan dan diperhitungkan dalam perencanaan. Dalam
merencanakan sistem drainase perkotaan terdapat 3 kondisi
berbeda yaitu yang terletak pada daerah lereng pegunungan
(memperhitungkan terhadap masalah longsor), daerah datar
(memperhitungkan tersedianya air penggelontor untuk mengatasi
kemungkinan pengendapan dan pencemaran), dan daerah yang
terkena pengaruh pengempangan dari laut, danau atau sungai
(memperhitungkan terhadap masalah pembendungan dan
pengempangannya).
Dalam proses perencanaan, meliputi landasan perencanaan,
tahapan perencanaan, data dan persyaratan, dan sistem drainase
perkotaan. Dalam merencanakan, perencanaan drainase perkotaan
perlu memperhatikan fungsi drainase perkotaan sebagai prasarana
kota yang dilandaskan pada konsep pembangunan yang
berwawasan lingkungan.
Berikut syarat perencanaan drainase perkotaan yang terdapat
pada SNI:
a. Tahapan dilakukan melalui pembuatan rencana induk, studi
kelayakan dan perencanaan detail;
b. Drainase perkotaan di kota raya dan besar direncanakan
secara menyeluruh melalui tahapan rencana induk;
c. Drainase perkotaan di kota sedang dan kecil direncanakan
melalui tahapan rencana kerangka sebagai pengganti
rencana induk;
d. Drainase perkotaan di kota sedang yang pertumbuhan fisik
dan penduduk yang cepat dan drainase perkotaan yang
permasalahan rumit karena keadaan alam setempat, perlu
perencanaan menyeluruh melalui tahapan rencana induk;
e. Drainase perkotaan memiliki berbagai alternatif dan pemilihan
alternatif melalui proses pengkajian dengan
mempertimbangkan aspek teknik, sosial ekonomi, finansial
dan lingkungan;
f. Survei dilakukan dalam rangka perencanaan drainase
perkotaan meliputi lokasi, topografi, hidrologi, geoteknik, tata
guna tanah, sosial ekonomi, institusi, peran serta masyarakat,
kependudukan, lingkungan dan pembiayaan;
g. Penyelidikan yang dilakukan dalam rangka perencanaan
drainase perkotaan adalah rincian lebih lanjut pekerjaan
survei untuk mendapatkan parameter desain;
a. Desain drainase perkotaan agar didasarkan pada
pertimbangan hidrologi, hidraulik, struktur, dan biaya;
b. Penyiapan tanah untuk pembangunan drainase perkotaan
agar dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-
undangan yang berlaku;
108
a. Pelaksanaan drainase perkotaan agar dikerjakan sesuai
dengan peraturan konstruksi yang lazim dipakai dan disetujui
instansi yang berwenang;
b. Operasi dan pemeliharaan drainase perkotaan agar yang
mengikuti peraturan yang lazim dipakai dan disetujui instansi
yang berwenang.
Adapun data yang dibutuhkan dijelaskan pada tabel berikut:
Tabel 6.3. Kebutuhan Data Perencanaan Sistem Drainase Perkotaan.
Data Primer Data Sekunder

1. Data permasalahan 1. rencana
dan data kuantitatif pengembangan
pada setiap lokasi kota;
genangan dan atau 2. geoteknik;
banjir yang meliputi 3. foto udara;
luas, lama, kedalaman 4. pembiayaan;
rata-rata dan frekuensi 5. kependudukan;
genangan; 6. institusi atau
2. Data keadaan fungsi, kelembagaan;
system, geometri dan 7. sosial ekonomi;
dimensi saluran; 8. peran serta
3. Data daerah pengaliran masyarakat;
sungai atau saluran 9. keadaan kesehatan
meliputi topografi, lingkungan
hidrologi, morfologi permukiman;
sungai, sifat tanah, tata
guna tanah dan
sebagainya;
4. Data prasarana dan
fasilitas kota yang telah
ada dan yang
direncanakan;
Sumber: SNI 02-2406-1991.
Selain itu, kami menggunakan studi kasus pada bagian ini.

Persoalan Banjir dan Genangan Air di Kota Palembang
(Studi Kasus Jalan Demang Lebar Daun)
Kota Palembang memiliki permasalahan banjir dan
genangan air yang cukup pelik dan sudah berlangsung lama,
kebanyakan dari titik-titik genangan terjadi karena tidak
lancarnya aliran air dari badan jalan ke drainase samping.
Untuk melihat fenomena ini, diambil studi kasus di Jalan
Demang Lebar Daun. Pada jalan tersebut, pada menit-menit
pertama hujan turun, badan jalan sudah tergenang hingga
beberapa centimeter. Ditemukan bahwa saluran drainase di
sepanjang jalan terlalu kecil dan dibuat asal. Dimensi saluran
drainase yang tidak beraturan dan saluran tersebut beberapa
109
berada di bawah trotoar tanpa adanya inlet sehingga
membuat aliran air menjadi lambat teralirkan. Terdapat pula
timbunan sampah dan sedimen. Tidak hanya dari segi fisik
drainase, warga yang tinggal di sekitar daerah tersebut
menggunakan trotoar di atas saluran drainase untuk berjualan
tanaman sehingga petugas menjadi kesulitan apabila ingin
melakukan perbaikan drainase atau hanya sekedar melihat
kondisi saluran.
Bila kita tinjau berdasarkan SNI 02-2406-1991 tentang
Tata Cara Perencanaan Umum Drainase Perkotaan,
peristiwa banjir dan genangan air di sepanjang Jalan Demang
Lebar Daun terjadi akibat gagalnya perencanaan umum
sistem drainase yang ada. Drainase terbukti tidak
memperhatikan keadaan fungsi dan sistem saluran, aliran air
tidak jelas, dan kurang didukung oleh prasarana dan fasilitas
kota yang memadai, hal tersebut seharusnya sudah
diperhitungkan terlebih dahulu dalam perencanaan umum
drainase perkotaan. Selain itu, keadaan lingkungan yang
kurang sehat karena banyaknya timbunan sampah dan peran
masyarakat juga kurang mendukung keberadaan drainase
yang telah ada dan justru malah memperburuk keadaan.
Berdasarkan kasus di atas, dapat disimpulkan bahwa
penerapan sanitasi berupa drainase belum sepenuhnya
terlaksana dengan baik dan menyeluruh di seluruh wilayah
Indonesia berdasarkan SNI yang telah diterapkan oleh
pemerintah.
b. Air Bersih
Modul Proyeksi Kebutuhan Air dan Identifikasi Pola Fluktuasi
Pemakaian Air Kementerian PUPR
Berdasarkan standar penyediaan air domestik, semakin
banyak jumlah orang, semakin banyak pula kebutuhan air. Kategori
kebutuhan air domestik dibagi menjadi 5 yaitu Kota Kategori I
(Metropolitan), II (Kota Besar), III (Kota Sedang), Iv (Kota Kecil),
dan V (Desa). Dengan kriteria seperti tabel berikut ini.
110
Tabel 6.4. Jumlah konsumen berdasarkan kategori kota berdasarkan jumlah
penduduk.
KATEGORI KOTA BERDASARKAN JUMLAH PENDUDUK

(JIWA)
500.000 100.000
>1.000.00 20.000 s.d
s.d s.d <20.000
URAIAN 0 500.000
1.000.000 500.000
Kota
Kota
Metropolita Kota Besar Kota Kecil Desa
Sedang
n
Konsumen
Unit
Sambungan
>150 120 - 150 90 - 120 80 - 120 60 - 80
Rumah
(liter/orang/
hari)
Konsumsi
20 - 40 20 - 40 20 - 40 20 - 40 20 - 40
Unit Hidran
Sumber: Kriteria Perencanaan Ditjen Cipta Karya Dinas PU, 1996.
Untuk standar penyediaan air non domestik meliputi kategori

umum (tempat ibadah, rumah sakit, sekolah, terminal, kantor, dll),
kategori komersil (hotel, pasar, pertokoan, rumah makan, dll), dan
industri (peternakan, industri, dll). Dengan ketentuan kebutuhan
sesuai kategori sebagai berikut:
Tabel 6.5 . Ketentuan Kebutuhan Air Non Domestik Kategori I, II, III, dan IV.
Sektor Nilai Satuan

Sekolah 10 liter/murid/hari
Rumah Sakit 200 liter/bed/hari
Puskesmas 2000 liter/unit/hari
Masjid 3000 liter/unit/hari
Kantor 10 liter/pegawai/hari
Pasar 12000 liter/hektar/hari
Hotel 150 liter/bed/hari
Rumah Makan 100 liter/tempat duduk/hari
Kelompok Militer 60 liter/orang/hari
Kawasan Industri 0,2 - 0,8 liter/detik/hektar
Kawasan Pariwisata 0,1 - 0,3 liter/detik/hektar
Sumber: Kriteria Perencanaan Ditjen Cipta Karya Dinas PU, 1996.
111
Tabel 6 6. Ketentuan Kebutuhan Air Non Domestik Kategori V.
Sektor Nilai Satuan

Sekolah 5 liter/murid/hari
Rumah Sakit 200 liter/bed/hari
Puskesmas 1200 liter/unit/hari
Masjid 3000 liter/unit/hari
Mushola 2000 liter/unit/hari
Pasar 12000 liter/hektar/hari
Komersial / Industri 10 liter/hari
Sumber : Kriteria Perencanaan Ditjen Cipta Karya Dinas PU, 1996.
Dengan memperhitungkan standar konsumsi air, dalam

perhitungan dapat dilakukan proyeksi jumlah penduduk sehingga
penyediaan air bersih sesuai dan dapat memenuhi standar yang
telah ditentukan dengan efektif serta efisien. Selain itu, kami
menggunakan studi kasus pada bagian ini.
Studi kasus dilakukan dengan melakukan perhitungan
minimal air yang diperlukan untuk fasilitas umum berupa
Sekolah Dasar di DKI Jakarta pada tahun 2020. Berdasarkan
data yang didapatkan dari BPS DKI Jakarta, jumlah pelajar
negeri dan swasta sejak tahun 2016 sampai 2020 di DKI
Jakarta yaitu sebagai berikut.
Tabel.6.7 Data Jumlah Murid Sekolah Dasar di DKI Jakarta.
Tahun Jumlah Murid

2016 815.654
2017 800.875
2018 817.683
2019 819.488
Sumber : Badan Pusat Statistik DKI Jakarta, 2020.
Berdasarkan data tersebut, dilakukan proyeksi jumlah

murid Sekolah Dasar di DKI Jakarta menggunakan aplikasi
Stata dengan metode forecasting sehingga dihasilkan jumlah
murid pada tahun 2024 yaitu sebanyak 811.827 orang.
Selanjutnya, dengan rumus perhitungan kebutuhan air bersih,
dilakukan perhitungan sebagai berikut.
Jumlah air domestik dengan rumus banyak murid x 10
liter/murid/hari = 8.118.270 liter/hari. Dengan asumsi Fmd
(Faktor Harian Maksimum) dan k (Tingkat Kehilangan Air) =
20%, didapat bahwa total kebutuhan air bersih untuk seluruh
sekolah di DKI Jakarta pada tahun 2024 yaitu sebanyak
12.274.824 liter/murid/hari.
112
SIMPULAN
Dalam pengembangan lahan, pengolahan limbah perlu
diperhatikan. Salah satunya terkait perencanaan MCK Umum. SNI
03-2399-2002 mengatur terkait MCK umum, dimana MCK Umum
perlu disediakan untuk lokasi permukiman kepadatan sedang hingga
tinggi dengan jarak lokasi maksimal 100 meter dari rumah penduduk
serta bebas banjir. Kapasitas pelayanannya pun perlu disesuaikan
dengan jumlah pemakai yang menggunakan fasilitas tersebut. Selain
itu, perlu diperhatikan juga terkait sistem penyediaan air bersih serta
sistem pembuangan air limbah.
b. Persampahan
Pada SNI 19-2454-2002, proses pengelolaan sampah
perkotaan terdapat teknik operasional yang perlu dilakukan dimana
terdapat daerah pelayanan yang ditentukan berdasarkan skala
kepentingan daerah pelayanan. Tingkat pelayanan ditentukan
berdasarkan penduduk yang terlayani, luas daerah yang terlayani,
dan jumlah sampah yang diangkut ke TPA. Teknik operasional
mengatur terkait pewadahan sampah dimana pewadahan
diklasifikasikan berdasarkan jenis sampah, pengumpulan dimana
teknik pengumpulan sampah dipengaruhi oleh beberapa faktor
seperti lingkungan, pemindahan sampah, pengangkutan sampah,
pengelolaan sampah, serta pembuangan sampah.
Di perkotaan, sampah menjadi masalah yang cukup rumit,
maka diperlukan perencanaan terkait persampahan di perkotaan.
Timbulan sampah di kota kecil maupun kota sedang menjadi salah
satu hal yang digunakan untuk selanjutnya mengelola sampah
perkotaan. Menurut SNI 19-3938-1995, terdapat dua klasifikasi
timbulan sampah yaitu berdasarkan sumber sampah dan
berdasarkan klasifikasi kota. Timbulan sampah berdasarkan sumber
sampah dibagi menjadi perumahan dan non-perumahan dimana
detail timbulan sampah dapat dilihat pada Gambar 6.1. Selain itu,
timbulan sampah berdasarkan klasifikasi kota dibagi menjadi Kota
Sedang dan Kota Kecil dimana detail timbulan sampah dapat dilihat
pada Tabel 6.1.
Pembuangan sampah berkaitan langsung dengan tempat
pembuangan akhir, dimana tempat pembuangan akhir memiliki
persyaratan umum dan kriteria tertentu. Dalam SNI 03-3241-1994,
kriteria yang digunakan adalah iklim, utilitas, lingkungan biologis,
kondisi tanah, demografi, batas administrasi, kebisingan, bau,
estetika, dan ekonomi.
113
c. Drainase
Pada permasalahan drainase pada perkotaan menjadi suatu
masalah yang cukup penting mengingat pada daerah perkotaan
pada umumnya sedikit memiliki lahan terbuka hijau. Menurut SNI 02-
2406-1991, kondisi medan drainase diklasifikasikan menjadi 3 yaitu
kondisi medan lereng pegunungan, medan datar dan medan yang
dekat dengan sungai, laut atau danau. Pada tahap perencanaan
perlu diperhatikan persyaratan, tahapan dan data yang dibutuhkan
supaya tidak terjadi kegagalan dalam perencanaan dan
pelaksanaannya. Untuk data yang dibutuhkan terdapat pada tabel 2.
Sedangkan, untuk persyaratan memperhatikan kondisi medan dan
juga ukuran suatu perkotaannya.
d. Air Bersih
Dalam menyediakan jumlah air bersih di perkotaan, perlu
adanya perhitungan agar sumber daya air yang disediakan dapat
mencukupi masyarakatnya. Menurut Modul Proyeksi Kebutuhan Air
dan Identifikasi Pola Fluktuasi Pemakaian Air Kementerian PUPR,
ukuran kota dapat mempengaruhi jumlah rata-rata konsumsi air
bersih domestik, dapat dilihat pada tabel 4. Kemudian, dalam
menyediakan kebutuhan air bersih non-domestik dapat dilihat pada
tabel 5 untuk kategori I, II, III, dan IV. Sedangkan pada tabel 6
berdasarkan kategori V. Untuk menyesuaikan kebutuhan, dapat
dilakukan proyeksi penduduk dengan metode proyeksi.
114
DAFTAR PUSTAKA
1. Gunawan, Indra. 2020. Ini Alasan Dinas Lingkungan Hidup Deli Serdang
Tutup TPA Tadukan Raga di STM Hilir.
https://medan.tribunnews.com/2020/02/11/ini-alasan-dinas-lingkungan-
hidup-deliserdang-tutup-tpa-tadukan-raga-di-stm-hilir diakses 18
September 2020
2. Gunawan, Indra. 2020. Pemkab Deliserdang Sebut Pembangunan TPA
Tadukan Raga Sudah Masuk Melalui Studi Kelayakan.
https://medan.tribunnews.com/2020/08/26/pemkab-deliserdang-sebut-
pembangunan-tpa-tadukan-raga-sudah-melalui-studi-kelayakan diakses
18 September 2020
3. Gunawan, Indra. 2020. TPA Baru di Tadukan Raga Terbesar di
Deliserdang, Dibangun di Lahan Seluas 7,5 Hektare.
https://medan.tribunnews.com/2020/02/12/tpa-baru-di-tadukan-raga-
terbesar-di-deliserdang-dibangun-di-lahan-seluas-75-hektare diakses 18
September 2020
4. Harahap, Syafriwani. 2020. Tolak Pembangunan TPA, Warga Mengadu ke
DPRD DS. https://waspada.id/sumut/tolak-pembangunan-tpa-warga-
mengadu-ke-dprd-ds/ diakses 18 September 2020
5. Modul Proyeksi Kebutuhan Air dan Identifikasi Pola Fluktuasi Pemakaian
Air tentang Perencanaan Jaringan Pipa Transmisi dan Distribusi Air Minum
diakses
darihttps://bpsdm.pu.go.id/center/pelatihan/uploads/edok/2018/11/920dd_
2._Proyeksi_Kebutuhan_Air_dan_Identifikasi_Pola_Fluktuasi_Pemakaian
_Air.docx.pdf. diakses pada 17 September 2020.
6. Radarcirebon.com. Sanitasi Buruk, Kesehatan Warga Kota Cirebon
Terancam. https://www.radarcirebon.com/2019/04/01/sanitasi-buruk-
kesehatan-warga-kota-cirebon-terancam/ diakses 10 september 2020
7. Standar Nasional Indonesia (SNI) 02 – 2406 – 1991 Tentang Tata Cara
Perencanaan Umum Drainase Perkotaan diakses dari
https://kupdf.net/download/tata-cara-perencanaan-umum-drainase-
perkotaan_58b097816454a7b43cb1ea9f_pdf diakses 17 September 2020
8. Standar Nasional Indonesia (SNI) 03-2399-2002 Tentang Tata Cara
Perencanaan Bangunan MCK Umum https://kupdf.net/download/sni-03-
2399-2002-tata-cara-an-bangunan-mck-
umum_58efb17bdc0d601c4ada9811_pdf diakses 10 September 2020
9. Standar Nasional Indonesia (SNI) 03 – 3241 - 1994 Tentang Tata Cara
Pemilihan Lokasi Tempat Pembuangan Akhir (TPA) diakses dari
https://kupdf.net/download/sni-03-3241-1994-tata-cara-pemilihan-lokasi-
tempat-pembuangan-akhir-sampah_58c63a8ddc0d600a6733903d_pdf
diakses 6 September 2020
10. Standar Nasional Indonesia (SNI) 19-2383-1995 Tentang Spesifikasi
Timbulan Sampah Kota Sedang dan Kota Kecil diakses dari
https://www.academia.edu/22314862/SNI_19_3983_1995_tentang_Spesif
ikasi_Timbulan_Sampah_Kota_Sedang_dan_Kota_Kecil diakses 8
September 2020
11. Standar Nasional Indonesia (SNI) 19-2454-2002 Tentang Tata Cara Teknik
Operasional Pengelolaan Sampah Perkotaan diakses dari
115
http://ciptakarya.pu.go.id/plp/upload/peraturan/SNI_19-2454-
2002_Tata_Cara_Teknik_Operasional_Pengelolaan_Sampah_Perkotaan.
pdf diakses 7 September 2020
12. Syapawi, Ahmad. 2013. “Studi Permasalahan Drainase Jalan (Saluran
Samping) Di Lokasi Jalan Demang Lebar Daun Sepanjang 3900 m
(Lingkaran SMA Negeri 10 s.d Simpang Polda)”. PILAR Jurnal Teknik Sipil,
Volume 9, No. 2, September 2013. ISSN : 1907-6975.
https://jurnal.polsri.ac.id/index.php/pilar/article/view/406, diakses tanggal
17 September 2020
116
DESKRIPSI UMUM
Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang

terdapat pembahasan mengenai Ruang Terbuka Hijau (RTH), diantaranya
mengenai apa yang dimaksud RTH dan proporsi RTH di wilayah kota.
Disamping itu, terdapat Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 5
Tahun 2008 mengenai standar pelayanan yang berkaitan dengan
penyediaan Ruang Terbuka Hijau (RTH) di kawasan perkotaan. Secara
umum, peraturan ini dibagi menjadi 3 bagian, yaitu ketentuan umum yang
terdiri dari tujuan, fungsi, manfaat, dan tipologi ruang terbuka hijau,
ketentuan teknis penyediaan dan pemanfaatan ruang terbuka hijau, serta
prosedur perencanaan dan peran masyarakat dalam penyediaan dan
pemanfaatan RTH. Adapun definisi RTH berdasarkan Peraturan Menteri
Pekerjaan Umum No. 5 Tahun 2008 adalah area memanjang/jalur dan atau
mengelompok, yang penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh
tanaman, baik yang tumbuh tanaman secara alamiah maupun yang sengaja
ditanam.
Lalu, berdasarkan SNI 03-6981-2004 tentang Tata Cara
Perencanaan Lingkungan Perumahan Sederhana Tidak Bersusun di
Daerah Perkotaan, dipaparkan mengenai ketentuan-ketentuan yang harus
dipenuhi dalam penyediaan ruang terbuka, taman, dan tempat olahraga.
Dijelaskan pula bahwa ruang terbuka merupakan salah satu fasilitas
penunjang dalam penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan
ekonomi, sosial, dan budaya yang cukup penting.
Setelah itu, berdasarkan SNI 03-7013-2004 mengenai Tata Cara
Perencanaan Fasilitas Lingkungan Rumah Susun Sederhana, ruang
terbuka adalah ruang yang direncanakan dengan suatu tujuan atau
maksud meningkatkan kualitas ruang dengan fasilitas sebagai berikut:
taman, jalan, pedestarian, jalur hijau, lapangan bermain, lapangan olah
raga dan parkir
Selain itu, terdapat Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun
2007 membahas mengenai Ruang Terbuka Hijau Kawasan Perkotaan
(RTHKP) secara umum. Peraturan ini dibagi menjadi 4 bagian, yaitu tujuan,
fungsi dan manfaat dari RTHKP, pembentukan dan jenis RTHKP, penataan
RTHKP dan peranserta masyarakat dalam penataan RTHKP.
118
PEMBAHASAN
1. Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang

(khusus bahasan terkait RTH)
Secara umum undang-undang ini mengatur tentang penataan
ruang di Indonesia, dengan harapan kualitas ruang wilayah nasional
dapat terjaga keberlanjutannya demi terwujudnya kesejahteraan
umum dan keadilan sosial. Terkait Ruang Terbuka Hijau (RTH),
undang-undang ini menjelaskan pada pasal 1 angka 31 bahwa yang
dimaksud dengan Ruang Terbuka Hijau ialah area memanjang/jalur
dan/atau mengelompok, yang penggunaannya lebih bersifat terbuka,
tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara alamiah maupun
yang sengaja ditanam. Selain itu, pada pasal 17 memuat pula
proporsi kawasan hutan, yaitu paling sedikit 30% dari luas daerah
aliran sungai (DAS) yang dimaksudkan untuk menjaga kelestarian
lingkungan. Hal tersebut diperjelas kembali pada dokumen
Penjelasan Undang-Undang No. 26 tahun 2007 bahwa distribusi
luas kawasan hutan disesuaikan dengan kondisi daerah aliran
sungai yang antara lain meliputi morfologi, jenis batuan, serta bentuk
pengaliran sungai, dan anak sungai. Dengan demikian kawasan
hutan tidak harus terdistribusi secara merata pada setiap wilayah
administrasi yang ada di dalam daerah aliran sungai.
Lalu, pada pasal 29 disebutkan bahwa ruang terbuka hijau
sebagaimana dimaksud dalam pasal 28 huruf a terdiri dari ruang
terbuka hijau publik dan ruang terbuka hijau privat, di mana proporsi
ruang terbuka hijau pada wilayah kota paling sedikit 30% dari luas
wilayah kota dan proporsi ruang terbuka hijau publik pada wilayah
kota paling sedikit 20% dari luas wilayah kota.
2. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 5 Tahun 2008 tentang

Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau
di Perkotaan
Rencana penyediaan dan pemanfaatan ruang terbuka hijau
selain dimuat dalam RTRW Kota, RDTR Kota, atau RTR Kawasan
Strategis Kota, juga dimuat dalam RTR Kawasan Perkotaan yang
merupakan rencana rinci tata ruang wilayah Kabupaten.
119
UU • Peraturan/kebijakan terakhir • Standar
Penataan Ruang • SNI, pedoman terkait • Literatur
PEDOMAN PENYEDIAAN
Rencana Umum
PEMANFAATAN RTH DI
RTRW Nasional KAWASAN PERKOTAAN
Rencana
Penyediaan dan
Pemanfaatan RTH
RTRW Provinsi
Rencana Rinci
RTR Kawasan Strategis Kabupaten
RTRW Kabupaten RTR Kawasan

RDTR Perkotaan
Kabupaten
RTR Kawasan
Perdesaan/Agropolitan
Rencana Rinci
RDTR Kota
RTRW Kota
RTR Kawasan Strategis Kota
Gambar 7.1. Kedudukan Rencana Penyediaan dan Pemanfaatan RTH dalam

RTR Kawasan Perkotaan
Sumber: Adaptasi dari Permen PU No. 5 Tahun 2008
Ruang Terbuka Hijau secara garis besar memiliki dua fungsi

utama, yakni fungsi utama (intrinsik) dan fungsi tambahan
(ekstrinsik). Fungsi intrinsik yang dimiliki oleh RTH yaitu berperan
sebagai paru-paru kota, pengatur iklim mikro peneduh, penghasil
oksigen, dsb. Sedangkan, untuk fungsi ekstrinsik sendiri, RTH
memiliki fungsi sosial budaya, ekonomi, dan keindahan/estetika.
Selengkapnya, dapat dilihat pada diagram berikut :
120
Fungsi
Ruang Terbuka Hijau
Fungsi Intrinsik Fungsi Ekstrinsik
• Paru-paru kota Sosial Budaya Ekonomi Estetika

• Pengatur iklim
• Ekspresi • Sumber • Kenyamanan
• Produsen Oksigen
• Komunikasi produk • Keindahan
• Penyerap hujan
• Rekreasi • Ladang • Kreativitas
• Habitat satwa
• Pendidikan usaha • Produktivitas
• Penyerap polutan
• Penelitian • Keserasian
• Penahan angin
• Pelatihan • Keseimbangan
Gambar 7.2. Fungsi RTH

Sumber: Adaptasi dari Permen No. 5 Tahun 2008
Secara tipologinya, Ruang Terbuka Hijau dapat terbagi

menjadi empat bagian. Yaitu berdasarkan pembentuk fisik, fungsi,
struktur, dan status kepemilikan RTH itu sendiri.
Secara fisik RTH dapat dibedakan menjadi RTH alami berupa
habitat liar alami, kawasan lindung dan taman-taman nasional serta
RTH binaan seperti taman, lapangan olahraga, pemakaman atau
jalur-jalur hijau jalan. Seperti yang sudah dijelaskan di bagian
sebelumnya, secara fungsi, RTH terbagi atas fungsi ekologis secara
intrinsik, dan fungsi sosial budaya, estetika, dan ekonomi secara
ekstrinsik.
Secara struktur ruang, RTH dapat mengikuti pola ekologis
yang mengelompok, memanjang, atau tersebar, ataupun pola
planologis yang mengikuti hirarki dan struktur ruang perkotaan yang
berlaku.
Berdasarkan kepemilikan RTH, dapat dibedakan menjadi
RTH milik publik dan RTH milik privat. Namun, tidak menutup
kemungkinan juga bawa status kepemilikan RTH dapat dimiliki oleh
publik dan privat. Untuk selengkapnya, dapat dilihat melalui diagram
berikut :
121
Kepemilikan Ruang
Terbuka Hijau
Ruang Terbuka Hijau Ruang Terbuka Hijau Ruang Terbuka Hijau

Publik Privat Publik dan/atau Privat
• Taman Kota • Pekarangan rumah • Taman RT

• Hutan Kota tinggal • Taman RW
• Sabuk Hijau • Halaman • Taman Kelurahan
• Ruang bawah jalan • Taman atap bangunan • Taman Kecamatan
laying • Pulau dan median
• Jalur hijau jaringan jalan
• Listrik tegangan tinggi • Jalur pejalan kaki
• RTH Sempadan
Sungai
• RTH Sempadan Pantai
• RTH Pengamanan
• Sumber Air
• Pemakaman
Gambar 7.3. Kepemilikan RTH

Penggolongan RTH
Seperti yang telah dijelaskan pada beberapa poin sebelumnya,
RTH terbagi menjadi beberapa jenis. Jenis-jenis RTH antara lain
adalah RTH pekarangan, RTH taman dan hutan kota, RTH jalur hijau
jalan, dan RTH fungsi tertentu. Pada bagian ini akan dijelaskan
terkait jenis-jenis RTH ini dan bagaimana penyediaan, kriteria
vegetasi, dan pemanfaatannya.
1) RTH Pekarangan
RTH pekarangan terdiri dari dua jenis, yakni pekarangan
rumah tinggal dan halaman perkantoran, pertokoan, dan tempat
usaha.
Pekarangan rumah tinggal

Manfaatnya secara umum sebagai penghasil oksigen,
peredam kebisingan, penambah estetika bangunan, memberi
keseimbangan dan keserasian antara bangunan dan lingkungan.
Manfaat menurut jenisnya, yakni :
• RTH pekarangan luas : tempat utilitas tertentu (sumur
resapan), tempat menanam tanaman hias dan tanaman
produktif (penghasil buah-buahan, sayur, dan bunga).
122
• RTH pekarangan tidak terlalu luas/sempit : menanam
tanaman obat keluarga/apotik hidup, tanaman pot
(menambah nilai estetika rumah).
Halaman perkantoran, pertokoan, dan tempat usaha

Manfaatnya sebagai area parkir terbuka, carport, tempat
penyelenggaraan aktivitas outdoor (upacara, bazar, olah raga,
dan lainnya).
RTH dalam Bentuk Taman Atap Bangunan (Roof Garden)

Dalam kondisi lahan terbuka terbatas, RTH dapat
memanfaatkan ruang terbuka non hijau, seperti atap Gedung,
teras rumah, teras-teras bangunan bertingkat dan disamping
bangunan, dan lainnya.
Tanaman untuk RTH bentuk taman atap bangunan, yakni
tanaman yang tidak terlalu besar dengan perakaran yang mampu
tumbuh dengan media terbatas serta tahan akan hembusan
angin dan tak memerlukan banyak air.
2) RTH Taman dan Hutan Kota

RTH taman dan hutan kota terdiri dari tujuh jenis, yakni taman
RT, taman RW, taman kelurahan, taman kecamatan, taman kota,
hutan kota, dan sabuk hijau.
Taman rukun tetangga

Taman ini memiliki manfaat sebagai tempat pelaksanaan
kegiatan sosial, community garden (menanam tanaman obat
keluarga atau apotik hidup, sayur, dan buah-buahan).
Taman rukun warga

Taman ini memiliki manfaat sebagai tempat kegiatan remaja,
olahraga masyarakat, dan sosial.
Taman kelurahan
Taman ini memiliki dua jenis, yakni taman aktif (fasilitas,
seperti lapangan terbuka, trek lari, WC umum, 1 unit kios, dan
kursi taman) dan taman pasif (fasilitasnya, seperti sirkulasi jalur
pejalan kaki, WC umum, 1 unit kios, dan kursi taman).
123
Gambar 7.4. Contoh Taman Kelurahan Rekreasi Aktif (kiri) dan Pasif (kanan)
Taman kecamatan
Taman ini memiliki dua jenis, yakni taman aktif (fasilitas,
seperti lapangan terbuka, lapangan basket, lapangan volley, trek
lari, WC umum, parkir kendaraan, sarana kios, dan kursi taman)
dan taman pasif (fasilitas, seperti sirkulasi jalur pejalan kaki, WC
umum, parkir kendaran, sarana kios, dan kursi taman).
Gambar 7.5. Contoh Taman Kecamatan

Taman kota
RTH taman kota bertujuan untuk melayani penduduk satu
atau bagian wilayah kota. Selain RTH, taman ini juga dapat
dilengkapi dengan fasilitas rekreasi dan olahraga yang dibuka
untuk umum. Taman ini memiliki manfaat sebagai tempat
kegiatan sosial. Fasilitas yang tersedia, antara lain fasilitas
rekreasi, taman bermain anak atau balita, taman bunga, taman
124
khusus lansia, fasilitas olahraga terbatas, dan komplek olahraga
(minimal RTH 30%).
Hutan kota
Hutan kota bertujuan sebagai penyangga lingkungan yang
berfungsi untuk menjaga iklim, resapan air, keserasian
lingkungan kota, dan melindungi keanekaragaman hayati. Hutan
kota memiliki manfaat sebagai kawasan konservasi, penyangga
lingkungan kota, dan tempat aktivitas sosial masyarakat, wisata
alam, rekreasi, penghasil produk hutan, oksigen, ekonomi,
pendidikan dan penelitian. Fasilitas yang tersedia, seperti kursi
taman dan sirkulasi pejalan kaki.
Gambar 7.6. Pola Tanam Hutan Kota Strata 2

Sabuk hijau
Sabuk hijau berfungsi sebagai penyangga dan membatasi
perkembangan penggunaan lahan atau antar aktivitas agar tidak
saling mengganggu dan pengamanan dari lingkungan. Sabuk
hijau dapat berbentuk RTH yang memanjang, hutan kota, kebun
campuran, perkebunan, pesawahan, dsb. Sabuk hijau memiliki
manfaat sebagai daerah penyangga antara dua kota dan RTH
kedua kota tersebut dan sebagai kawasan lindung pemanfaatan
terbatas (penyaring alami udara kota).
3) RTH Jalur Hijau Jalan

Penyediaan RTH di bawah jalan layang berfungsi sebagai
area resapan air, area di bawah tertata rapi, asri, dan indah,
menghindari kekumuhan dan lokasi tuna wisma, menghindari
permukiman liar, menutupi bagian-bagian struktur jalan yang
tidak menarik, dan memperlembut bagian/struktur bangunan
yang berkesan kaku. RTH jalur hijau jalan terdiri dari tiga jenis,
yakni pulau jalan dan median jalan, jalur pejalan kaki, dan ruang
dibawah jalan layang.
125
Gambar 7.7. Contoh Tata Letak Jalur Hijau Jalan
Pulau jalan dan median jalan

Taman pulau jalan adalah RTH yang terbentuk oleh geometris
jalan seperti pada persimpangan tiga atau bundaran jalan.
Sedangkan median berupa jalur pemisah yang membagi jalan
menjadi dua lajur atau lebih. Median dan pulau jalan yang akan
dibahas pada pedoman ini berbentuk RTH/taman. Pulau jalan
dan median jalan memiliki manfaat sebagai pembentuk arsitektur
kota, wilayah konservasi air, keindahan atau estetika kota.
RTH jalur pejalan kaki

Ruang pejalan kaki adalah ruang yang disediakan bagi
pejalan kaki pada kiri-kanan jalan atau di dalam taman. Ruang
pejalan kaki yang dilengkapi dengan RTH harus memenuhi hal-
hal sebagai berikut :
• Kenyamanan: orientasi (landmark, marka jalan), dan
kemudahan berpindah dari satu arah ke arah lainnya yang
dipengaruhi oleh kepadatan pedestrian.
• Karakter fisik: kriteria dimensional dan kriteria pergerakan.
• Pedoman teknis lebih rinci untuk jalur pejalan kaki dapat
mengacu pada Kepmen PU No. 468/KPTS/1998 tanggal 1
Desember 1998.
RTH ini memiliki manfaat sebagai tempat Interaksi sosial pasif
maupun aktif dan juga sebagai penyeimbang temperatur,
kelembaban, tekstur bawah kaki, vegetasi, emisi kendaraan,
vegetasi yang mengeluarkan bau, sampah yang bau dan
terbengkalai, dan faktor audial dan visual.
RTH di bawah jalan layang

RTH ini memiliki manfaat sebagai daerah resapan air, unsur
estetika, meminimalkan unsur kekakuan konstruksi jalan, lokasi
penempatan utilitas (drainase, gardu listrik), tempat istirahat
sementara bagi pengendara saat hujan, dan lokasi penempatan
papan reklame terbatas.
126
Gambar 7.8. Contoh Pemanfaatan Vegetasi RTH di Bawah Jalan Layang
4) RTH Fungsi Tertentu

RTH fungsi tertentu terdiri dari enam jenis, yakni jalur hijau
sempadan rel kereta api, jalur hijau jaringan listrik tegangan
tinggi, RTH sempadan sungai, RTH sempadan pantai, RTH
pengamanan sumber air baku atau mata air, dan pemakaman.
Jalur hijau sempadan rel kereta api

RTH ini berfungsi sebagai pembatas interaksi antara kegiatan
masyarakat dengan jalan rel kereta api. Manfaatnya, antara lain
sebagai pengamanan terhadap jalur lalu lintas kereta api. Jenis
aktivitasnya, antara lain memperkuat pohon melalui perawatan
dari dalam, menghilangkan sumber penularan hama dan
penyakit, memperbaiki citra atau penampilan pohon dan
membuat saluran drainase.
Jalur hijau jaringan listrik tegangan tinggi

Jalur hijau jaringan listrik tegangan tinggi memiliki manfaat
sebagai pengaman listrik tegangan tinggi dan membebaskan
kawasan jalur hijau dari kegiatan masyarakat.
RTH sempadan sungai

RTH sempadan sungai terletak di bagian kiri kanan sungai
untuk melindungi sungai dari gangguan yang dapat merusak
kondisi sungai. Manfaatnya, antara lain sebagai kawasan
konservasi, perlindungan tepi bantaran sungai rawan erosi,
pelestarian, peningkatan fungsi sungai, mencegah okupasi
penduduk, dan pengendalian daya rusak sungai. Jenis
aktivitasnya, antara lain sebagai tempat budi daya pertanian
rakyat, penimbunan sementara hasil tambang golongan C, papan
penyuluhan dan peringatan, pemasangan rentangan kabel listrik,
kabel telepon, dan pipa air minum, pemancangan tiang atau
pondasi prasarana, penyelenggaraan kegiatan sosial,
keolahragaan, pariwisata, dan kemasyarakatan, dan
pembangunan prasarana lalu lintas air, bangunan pengambilan
dan pembuangan air.
127
RTH sempadan pantai
RTH ini memiliki manfaat sebagai pengaman dari
kerusakan/bencana karena gelombang laut dan juga pembatas
pertumbuhan permukiman atau aktivitas lainnya agar tidak
menggangu kelestarian pantai.
Gambar 7.9. Contoh Penanaman Vegetasi pada RTH Sempadan Pantai

RTH sumber air baku atau mata air

Ada dua jenis dari RTH ini, yakni:
• Danau atau waduk (sebagai jaringan utilitas, budi daya
pertanian, penimbunan sementara tambang golongan C,
papan penyuluhan dan peringatan, pemasangan rentangan
kabel, pemancangan tiang atau pondasi prasarana,
penyelenggaraan kegiatan sosial, dan pembangunan
prasarana lalu lintas air).
• Mata air (sebagai tempat aktivitas sosial terbatas, dan luas
RTH minimal 90% (dominasi pohon tahunan yang diizinkan)).
RTH pemakaman
RTH ini bermanfaat sebagai tempat pelayanan publik untuk
penguburan jenazah, menambah keindahan kota, daerah
resapan air, pelindung, pendukung ekosistem, pemersatu ruang
kota, dan menghilangkan kesan seram wilayah tersebut.
128
Gambar 7.10. Contoh Pola Penanaman pada RTH Pemakaman
Sumber : Adaptasi dari Permen No. 5 Tahun 2008
Prosedur Perencanaan
Penyediaan dan pemanfaatan RTH publik maupun RTH privat
yang dilaksanakan oleh masyarakat termasuk pengembang
disesuaikan dengan perizinan pembangunan dan peruntukan yang
ditentukan dalam rencana tata ruang (RTR Kawasan
Perkotaan/RTRW Kota/RTR Kawasan Strategis Kota/RDTR Kota/
Rencana Induk RTH). Adapun tahapan dalam penyediaan dan
perencanaan RTH publik tergambar pada Gambar 15.
Pengadaan Pelaksanaan Pemanfaatan dan

Perencanaan Perancangan
Pembangunan Pemeliharaan
Lahan Teknik
RTH
Gambar 7.11. Tahapan Penyediaan dan Perencanaan RTH Publik

Masing-masing tahapan pada Gambar 15, melibatkan

masyarakat, swasta, dan lembaga/badan hukum yang memiliki
perannya masing-masing demi menjamin hak masyarakat dan
swasta, inklusivitas bersama, serta pengelolaan dan pengendalian
pemanfaatan RTH. Pelibatan masyarakat, swasta, dan badan
hukum meliputi penyediaan lahan, pembangunan, dan pemeliharaan
RTH yang tergambar pada Gambar 16.
129
Perencanaan Pemanfaatan dan Pengendalian
Pengambilan Keputusan
Rencana Pelaksanaan Pasca

RTH
Pemanfaatan Pemanfaatan Pemanfaatan
Pelibatan Pelibatan Pelibatan
Gambar 7.12. Peran Masyarakat, Swasta, dan Badan Hukum dalam Penyediaan
RTH
Peran masyarakat, swasta, dan badan hukum dalam Tahapan

Penyediaan dan Perencanaan RTH Publik berupa:
a) Pengalihan hak kepemilikan lahan dari lahan privat menjadi
RTH publik (hibah)
b) Menyerahkan penggunaan lahan privat untuk digunakan
sebagai RTH public
c) Membiayai pembangunan RTH publik
d) Membiayai pemeliharaan RTH publik
e) Mengawasi pemanfaatan RTH publik
f) Memberikan penyuluhan tentang peranan RTH publik dalam
peningkatan kualitas dan keamanan lingkungan, sarana
interaksi sosial serta mitigasi bencana.
3. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 2007 tentang

Penataan Ruang Terbuka Hijau Kawasan Perkotaan
Dalam peraturan ini, yang dimaksud dengan kawasan perkotaan
adalah kawasan yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian
dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman
perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan jasa pemerintahan,
pelayanan sosial dan kegiatan ekonomi. Ruang Terbuka Hijau
Kawasan Perkotaan (RTHKP) merupakan bagian dari ruang terbuka
suatu kawasan perkotaan yang diisi oleh tumbuhan dan tanaman
guna mendukung manfaat ekologi, sosial, budaya, ekonomi, dan
estetika.
130
1) Pembentukan dan Jenis RTHKP
Pembentukan RTHKP disesuaikan dengan bentang alam yang
berdasar pada aspek biogeografis dan struktur ruang kota serta
estetika.
Jenis RTHKP meliputi taman kota, taman wisata alam, taman
rekreasi, taman lingkungan perumahan dan permukiman, taman
lingkungan perkantoran dan gedung komersial, taman hutan
raya, hutan kota, hutan lindung, bentang alam seperti gunung,
bukit, lereng dan lembah, cagar alam, kebun raya, kebun
binatang, pemakaman umum, lapangan olahraga, lapangan
upacara, parkir terbuka, lahan pertanian perkotaan, jalur di
bawah tegangan tinggi (SUTT dan SUTET), sempadan sungai,
pantai, bangunan, situ dan rawa, jalur pengaman jalan, media
jalan, rel kereta api, pipa gas dan pedestrian, kawasan dan jalur
hijau, daerah penyangga (buffer zone) lapangan udara, dan
taman atap (roof garden).
2) Prosedur Penataan RTHKP
Perencanaan Pemanfaatan Pengendalian
Gambar 7.13. Tahapan Penataan RTHKP

Sumber: Permendagri Nomor tahun 2007
Penataan RTHKP meliputi kegiatan perencanaan,

pemanfaatan dan pengendalian RTHKP.
Tahap perencanaan RTHKP memuat jenis, lokasi, luas, target
pencapaian luas, kebutuhan biaya, target waktu pelaksanaan,
dan desain teknis. Tahap ini akan melibatkan para pelaku
pembangunan. Pada tahap ini juga direncanakan bahwa luas
ideal RTHKP minimal 20% dari luas kawasan perkotaan yang
mencakup RTHKP publik dan privat.
Pemanfaatan RTHKP mencakup kegiatan pembangunan
baru, pemeliharaan, dan pengamanan ruang terbuka hijau.
Pemanfaatan RTHKP dikembangkan dengan mengisi berbagai
macam vegetasi yang disesuaikan dengan ekosistem dan
tanaman khas daerah.
Lingkup pengendalian RTHKP meliputi target pencapaian
luas minimal, fungsi dan manfaat, luas dan lokasi serta
kesesuaian spesifikasi konstruksi dengan desain teknis.
Pengendalian RTHKP dilakukan melalui perizinan, pemantauan,
pelaporan dan penertiban.
3) Peran serta Masyarakat

Dalam penataan RTHKP, masyarakat dapat dilibatkan dalam
proses pengambilan keputusan mengenai penataan RTHKP,
131
kerjasama dalam pengelolaan, kontribusi dalam pemikiran,
pembiayaan maupun tenaga fisik untuk pelaksanaan pekerjaan.
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 2007
membahas mengenai penataan Ruang Terbuka Hijau (RTH)
khususnya kawasan perkotaan secara umum sedangkan
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 5 tahun 2008
bagian Lampiran A tertera proporsi penyediaan RTHKP secara
teknis. Dapat dilihat pada gambar di bawah ini.
Ruang Perkotaan
Terbangun Terbuka
Hunian Non Hunian Taman Jalan Lainnya

(40%) (20%) (12.5%) (20%) (7.5%)
KDB KDB KDB KDB KDB

(80%) (90%) (0%) (70%) (80%)
RTH RTH RTH

RTH RTH
(8%) (2%) (1.5%)
(12.5%) (6%)
RTH Privat RTH Publik

10% 20%
RTH Kota
30%
Gambar 7.14. Teknis Penyediaan RTHKP

Sumber: Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 5 tahun 2008
Berdasarkan gambar di atas, ruang perkotaan terdiri dari

ruang yang terbangun dengan proporsi 60% dan ruang terbuka
dengan proporsi 40%. Ruang terbangun meliputi hunian seperti
rumah tinggal dengan proporsi 40% dan non hunian dengan
proporsi 20%. Sementara ruang terbuka meliputi taman dengan
132
proporsi 12.5%, jalan dengan proporsi 20%, dan lainnya dengan
proporsi 7.5%. Bangunan hunian dengan KDB 80% menyediakan
RTH sebanyak 8% sementara untuk bangunan non hunian
dengan KDB 90% menyediakan RTH sebanyak 2%. Untuk ruang
terbuka seperti taman dengan KDB 0% menyediakan RTH
sebanyak 12.5%, jalan dengan KDB 70% menyediakan RTH
sebanyak 6% dan ruang terbuka lainnya dengan KDB 80%
menyediakan RTH sebanyak 1.5%. Dengan demikian total RTH
yang disediakan masyarakat atau individu (RTH Privat) sebanyak
10% dari luas kota dan total RTH yang disediakan oleh
pemerintah sebanyak 20% dari luas kota dan total Ruang
Terbuka Hijau (RTH) perkotaan adalah sebanyak 30% dari luas
kota tersebut.
4. SNI 03-7013-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Fasilitas

Lingkungan Rumah Susun Sederhana (khusus terkait Ruang
Terbuka)
Dalam SNI ini, dijelaskan luas ruang terbuka minimum untuk

fasilitas lingkungan rumah susun dengan KDB 50-60% adalah
sebesar 20% dari total luas lahan. Ruang terbuka pada
lingkungan rumah susun sederhana memiliki fasilitas sebagai
berikut: taman, jalan, pedestrian, jalur hijau, lapangan bermain,
lapangan olahraga dan parkir Adapun kebutuhan ruang terbuka
pada rumah susun yang harus disediakan dijelaskan pada Tabel 1.
Tabel 7.1. Kebutuhan Ruang Terbuka pada Rumah Susun yang Harus
Disediakan
No Fasilitas Jumlah keluarga Jarak pelayanan Luas areal minimal (m2)

yang maksimal yang dapat maksimal yang dapat
disediakan dilayani (tiap satuan dilayani (m)
fasilitas)
1 Taman 40 - 100 keluarga 400 - 800 60 - 150
12 - 30 keluarga 400 - 800 70 - 180
2 Tempat
bermain
250 keluarga 400 - 800 450
3 Lapangan Minimal 30.000 1.000 90.000
olah raga penduduk
4 Peralatan 400-100 +- 600 40 - 100
usaha
5 Tempat - - -
parkir
penghuni
6 Makam - - Minimal 10-15 % tanah
lingkungan rusun
Sumber: Pengolahan penulis dari SNI 03-7013-2004 tentang Tata Cara
Perencanaan Fasilitas Lingkungan Rumah Susun Sederhana
133
Taman dan tempat bermain memiliki lokasi yang terletak pada
antar bangungan. Tempat bermain memiliki ketentuan dapat
disatukan dengan sekolah, mudah dicapai kelompok balita, dan
dilengkapi dengan permainan anak aman. Lapangan olahraga
berlokasi di pusat lingkungan atau disatukan dengan sekolah
dengan ketentuan dapat melayani aktivitas salah satu atau
gabungan dari olahraga dan disediakan bila telah menyentuh 30.000
penduduk. Makam berlokasi pada areal pemakaman yang telah
disediakan pemerintah daerah setempat.
Adapun tahapan identifikasi kebutuhan ruang terbuka pada
rumah susun sesuai dengan langkah-langkah pada Gambar 19.
Temukan wadah Tentukan jumlah Tentukan ruang Tentukan jarak Tentukan luas
aktivitas yang keluarga yang terbuka yang pelayanan dan area yang
diperlukan akan dilayani dibutuhkan lokasi rusun dibutuhkan
terjauh
Gambar 7.15. Tahapan Identfiikasi Kebutuhan Ruang Terbuka pad Rumah

Susun
Sumber: Adaptasi dari SNI 03-7013-2004 tentang Tata Cara Perencanaan
Fasilitas Lingkungan Rumah Susun Sederhana.
5. SNI 03-6981-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan

Perumahan Sederhana Tidak Bersusun di Daerah Perkotaan
(khusus terkait Ruang Terbuka)
Dalam SNI ini dijelaskan bahwa ruang terbuka merupakan
salah satu fasilitas penunjang dalam penyelenggaraan dan
pengembangan kehidupan ekonomi, sosial, dan budaya. Lebih lanjut
dijelaskan mengenai ketentuan-ketentuan yang harus dipenuhi
dalam penyediaan ruang terbuka, taman, dan tempat olahraga.
Tabel 7.2. Fasilitas ruang terbuka, taman, dan tempat olah raga
Jumlah maksimum Jarak pelayanan Luas areal minimum
No Fasilitas
penghuni yang dilayani maksimum (m) (m2)
200 1000 200
Taman
2000 2000 1000
1
Taman dan lapangan
30000 9000
olahraga
2000 100
2 Parkir umum
30000 1000
3 Tempat berpangkal becak 2000 1000 30
Pemberhentian kendaraan
4 30000 2000 10
umum
5 Jalur Hijau 30000 Menyebar 15 m2/jiwa
Min. 2% dari areal
6 Makam tanah lingkungan
permukiman
Sumber: SNI 03-6981-2004
134
Taman memiliki ketentuan bersatu dengan tempat bermain
dan olahraga dan dapat dipakai berbagai kelompok usia, untuk
rekreasi, area untuk berjalan atau duduk, sedangkan yang 1000
meter persegi mengelompok dengan pusat pelayanan. Parkir umum
berlokasi di daerah atau pusat pelayanan umum dengan ketentuan
tidak mengganggu lalu lintas orang dan kendaraan. Tempat
berpangkal becak berlokasi dekat persimpangan jalan,
pemberhentian kendaraan umum, pusat pelayanan umum dengan
ketentuan tidak mengganggu lalu lintas orang dan kendaraan.
Pemberhentian kendaraan umum berlokasi dekat pertemuan antar
jalan kolektor sekunder dengan arteri sekunder.
Seperti pada Tabel 2 di atas, dalam merencanakan fasilitas
ruang terbuka terdapat hal-hal yang perlu diperhatikan, seperti
jumlah penghuni, jarak pelayanan, serta luas areal. Adapun langkah-
langkah dalam merencanakan fasilitas ruang terbuka yaitu seperti
pada Gambar 20 di bawah ini.
Tentukan jumlah Tentukan Tentukan jarak Tentukan luas lahan

penduduk yang fasilitas-fasilitas pelayanan maksimum yang
akan dilayani yang diperlukan maksimum dibutuhkan
Gambar 7.16. Tahapan Perencanaan Fasilitas Ruang Terbuka

Sumber: Adaptasi dari SNI 03-6981-2004
135
SIMPULAN
Dalam laporan ini, terdapat beberapa hal yang meliputi dan terkait
dengan Ruang Terbuka Hijau (RTH) dari tiap regulasi yang dipaparkan.
Pertama-tama, definisi secara umum dari RTH, proporsi minimal kawasan
hutan dari daerah aliran sungai, dan proporsi RTH pada wilayah kota tertera
di dalam Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang.
Kemudian, terkait RTH secara lebih detail, dimana meliputi kedudukan
rencana penyediaan dan pemanfaatan RTH dalam RTR, fungsi utama RTH,
pembagian RTH berdasarkan tipologi, fisik, struktur ruang, dan
kepemilikan, penggolongan atau jenis-jenis RTH beserta fungsi dan
keterangan tiap jenis RTH, serta prosedur perencanaannya diatur di dalam
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 5 Tahun 2008 tentang Pedoman
Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Perkotaan.
Sebagian besar uraian terkait RTH terdapat dalam peraturan tersebut.
Terkait penataan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan (RTHKP)
secara lebih rinci, dimana dijelaskan terkait pembentukan, jenis, prosedur
penataan, dan peran serta masyarakat dalam RTHKP diatur di dalam
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 2007 tentang Penataan
Ruang Terbuka Hijau Kawasan Perkotaan. Ruang terbuka bagi rumah
susun sederhana dijelaskan secara spesifik, seperti proporsi minimum luas
ruang terbuka untuk lingkungan rumah susun, kebutuhan ruang terbuka,
dan tahapan identifikasi kebutuhan ruang terbuka pada rumah susun
tercantum pada SNI 03-7013-2004 tentang Tata Cara Perencanaan
Fasilitas Lingkungan Rumah Susun Sederhana. Selain rumah susun
sederhana, ruang terbuka bagi perumahan sederhana tidak bersusun juga
dijelaskan secara spesifik, seperti fasilitas ruang terbuka dan tahapan
perencanaannya di dalam SNI 03-6981-2004 tentang Tata Cara
Daerah Perkotaan.
136
DAFTAR PUSTAKA
1. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nonor 1 Tahun 2007 tentang

Penataan Ruang Terbuka HIjau Kawasan Perkotaan diakses dari
http://ciptakarya.pu.go.id/dok/hukum/permen/permen_1_2007.pdf ,
2. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 5 Tahun 2008 tentang
Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di
Kawasan Perkotaan diakses dari
http://sim.ciptakarya.pu.go.id/p2kh/knowledge/detail/permen-pu-05-
2008-rth , pada 20 September 2020
3. Standar Nasional Indonesia (SNI) 03-7013-2004 tentang Tata Cara
Perencanaan Fasilitas Lingkungan Rumah Susun Sederhana diakses
dari https://fdokumen.com/document/sni03-7013-2004.html , pada 30
Agustus 2020
Daerah Perkotaan diakses dari
https://klinikkonstruksi.jogjaprov.go.id/nspm/SNI%2003-6981-2004.pdf
, pada 20 September 2020
5. Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang diakses
dari https://www.walhi.or.id/wp-content/uploads/2018/07/UU-No-26-
2007-ttg-Tata-Ruang.pdf , pada 11 September 2020
137
DESKRIPSI UMUM
Undang-undang Nomor 4 Tahun 2014 Tentang Perindustrian

membahas asas dan tujuan dilaksanakannya perindustrian di Indonesia.
Lingkup peraturan yang diatur di dalamnya meliputi penyelenggaraan
urusan pemerintahan di bidang Perindustrian seperti Rencana Induk
Pembangunan dan kebijakan Industri Nasional, perwilayahan,
pembangunan sumber daya, pembangunan sarana dan prasarana,
pemberdayaan, tindakan pengamanan dan penyelamatan, perizinan,
penanaman modal dan fasilitas, Komite Industri Nasional, peran serta
masyarakat, dan pengawasan dan pengendalian terutama terkait
pembangunan kawasan industri.
Di samping itu, terdapat Peraturan Pemerintah Nomor 142 Tahun
2015 Tentang Kawasan Industri yang mengatur kewenangan Pemerintah
Pusat dan Daerah dalam pembangunan Kawasan Industri, Izin Usaha
Kawasan Industri (IUKI), hak penggunaan atas tanah dan pengelolaan
Kawasan Industri, kewajiban Perusahaan Kawasan Industri, fasilitas
Kawasan Industri, Standar Kawasan Industri, Komite Kawasan Industri,
serta sanksi administratif bagi Perusahaan Kawasan Industri.
Lalu, terdapat Peraturan Pemerintah Nomor 2 Tahun 2017
tentang Pembangunan Sarana dan Prasarana Industri yang menjadi
dasar pembangunan sarana dan prasarana industri yang mencakup
standardisasi industri, sistem informasi industri nasional, fasilitas industri,
dan sanksi administratif. Untuk lingkup pembahasan kawasan industri,
dibahas secara umum terkait prosedur pengembangan dan pengelolaan
Kawasan Industri yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang
yang dikembangan dan dikelola oleh Perusahaan Kawasan Industri.
Selain itu, terdapat juga Peraturan Menteri Perindustrian Nomor
39 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian Izin Usaha Kawasan
Industri dan Izin Perluasan Kawasan Industri yang mengatur kewajiban
izin bagi kawasan industri, kewenangan pemberi izin, tata cara pemberian
izin usaha kawasan industri baik itu Izin Prinsip, Izin Usaha Kawasan
Industri (IUKI) dan Izin Perluasan Kawasan Industri secara rinci, tim penilai
kawasan industri, serta sanksi yang diberlakukan terhadap perizinan
kawasan industri.
Selanjutnya, Peraturan Menteri Perindustrian Nomor 40 Tahun
2016 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Kawasan Industri
sebagai regulasi pengembangan lahan yang menjadi panduan bagi
perusahaan kawasan industri, pemerintah pusat, pemerintah daerah, dan
pemangku kepentingan yang ada dalam melaksanakan pembangunan
kawasan industri. Terdapat 3 aspek yang dibahas dalam pedoman ini yakni
aspek persiapan, aspek pembangunan, dan aspek pengelolaan.
Terakhir, terdapat Peraturan Daerah Kabupaten Karawang
Nomor 3 Tahun 2013 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten
Karawang 2011 - 2031 yang mengatur perencanaan penataan ruang di
Kabupaten Karawang yang berbasis pertanian dan industri. Regulasi ini
mengatur ketentuan pengembangan kawasan industri secara keruangan
khususnya di wilayah Kabupaten Karawang.
139
PEMBAHASAN
1. Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2014 tentang Perindustrian

Pada Undang-undang Nomor 3 tahun 2014 banyak dipaparkan
mengenai perindustrian secara umum. Akan tetapi, fokus pembahasan
lebih mengarah pada pengertian perindustrian, tujuan dilaksanakannya
perindustrian, Rencana Induk Pembangunan Industri Nasional,
Kebijakan Industri Nasional, penyelenggaraan urusan pemerintahan di
bidang Perindustrian, serta perwilayahan Industri.
Pada UU ini, perindustrian didefinisikan sebagai tatanan dan
segala kegiatan yang berkaitan dengan kegiatan industri. Sedangkan
industri didefinisikan sebagai seluruh bentuk kegiatan ekonomi yang
mengolah bahan bakau dan/atau memanfaatkan sumber daya industri
sehingga menghasilkan barang yang mempunyai nilai tambah atau
manfaat lebih tinggi, termasuk jasa industri.
Ada beberapa tujuan diselenggarakannya perindustrian antara
lain mewujudkan mewujudkan industri nasional sebagai penggerak
perekonomian nasional; membangun kedalaman dan kekuatan struktur
industri; Mewujudkan industri yang mandiri, maju, dan berdaya saing
serta berpedoman pada industri hijau; menciptakan kepastian berusaha
dan persaingan yang sehat; membuka kesempatan berusaha dan
perluasan kesempatan kerja; mewujudkan pemerataan pembangunan
industri; serta meningkatkan kemakmuran dan kesejahteraan.
Untuk mewujudkan hal tersebut maka diperlukanlah adanya
penyusunan Rencana Induk Pembangunan Industri baik tingkat
nasional, provinsi, maupun kabupaten/kota. Maka dari itu, Kebijakan
Industri Nasional disusun untuk memberi arah dan tindakan dalam
pelaksanaan Rencana Pembangunan Industri Nasional.
Presiden dalam hal ini berwenang dalam penyelenggaraan
urusan pemerintahan di bidang Perindustrian yang mana kewenangan
ini dilaksanakan oleh Menteri. Kewenangan menteri tersebut
diantaranya melakukan pengaturan, pembinaan, dan pengembangan
Perindustrian.
Dalam pelaksanaan perindustrian, Pemerintah dengan
berkoordinasi dengan pemerintah daerah perlu melakukan pemerataan
pembangunan industri ke seluruh wilayah NKRI melalui perwilayahan
industri. Hal tersebut dapat dilaksanakan melalui beberapa hal antara
lain mengembangkan wilayah pusat pertumbuhan industri, kawasan
peruntukan industri, kawasan industri, serta sentra industri kecil dan
menengah.
2. Peraturan Pemerintah Nomor 142 Tahun 2015 tentang Kawasan

Industri
Peraturan Pemerintah Nomor 142 Tahun 2015 ini menjelaskan
terkait Kawasan Industri. Kawasan Industri adalah kawasan tempat
pemusatan kegiatan Industri yang dilengkapi dengan sarana dan
prasarana penunjang yang dikembangkan dan dikelola oleh
Perusahaan Kawasan Industri. Isu yang berkaitan dengan
140
pengembangan lahan dan diatur dalam peraturan pemerintah ini adalah
mengenai pembangunan kawasan industri, Izin Usaha Kawasan Industri
atau IUKI, hak penggunaan tanah atas kawasan industri, pengelolaan
kawasan industri.
Pembangunan Kawasan Industri

Pembangunan Kawasan Industri dilakukan oleh badan usaha
yang berbentuk badan hukum dan didirikan berdasarkan hukum
Indonesia serta berkedudukan di Indonesia. Badan usaha dapat
berbentuk Badan Usaha Milik Negara, Badan Usaha Milik Daerah,
Koperasi, atau Perseroan Terbatas, dengan luas lahan paling sedikit 50
hektar dalam satu hamparan. Apabila kawasan industri diperuntukkan
untuk industri kecil dan menengah, maka dapat dibangun dengan luas
lahan paling sedikit 5 hektar dalam satu hamparan. Pembangunan
Kawasan Industri dilakukan sesuai dengan pedoman teknis
pembangunan Kawasan Industri, yang setidaknya memuat pemilihan
lokasi, perizinan, pengadaan tanah, pematangan tanah, pembangunan
infrastruktur, dan pengelolaan. Infrastruktur kawasan industri dibagi ke
dalam tiga kategori. Berikut adalah tabel kategori infrastruktur kawasan
industri :
Tabel 8.1. Klasifikasi Infrastruktur Kawasan Industri
Nomor Kategori Cakupan Infrastruktur Penyedia
a. Jaringan energi dan kelistrikan

b. Jaringan telekomunikasi
Pemerintah
Infrastruktur c. Jaringan sumber daya air dan
1 dan/atau
Industri jaminan pasokan air baku
Pemerintah Daerah
d. Sanitasi
Jaringan transportasi
a. Perumahan
b. Pendidikan dan pelatihan
c. Penelitian dan Pemerintah
Infrastruktur
2 pengembangan dan/atau
Penunjang
d. Kesehatan Pemerintah Daerah
e. Pemadam kebakaran
Tempat pembuangan sampah
a. Instalasi pengolahan air baku
b. Instalasi pengolahan air
Infrastruktur limbah Perusahaan
3
Dasar c. Saluran drainase Kawasan Industri
d. Instalasi penerangan jalan
e. Jaringan jalan
Sumber: Adaptasi dari Peraturan Pemerintah Nomor 142 Tahun 2015
Izin Usaha Kawasan Industri (IUKI)
Izin Usaha Kawasan Industri yang selanjutnya disingkat dengan
IUKI, adalah izin yang diberikan oleh menteri/gubernur/bupati.walikota
untuk melakukan pengembangan dan pengelolaan kawasan industri
yang wajib dimiliki oleh setiap badan usaha yang melakukan kegiatan
usaha Kawasan Industri. IUKI diberikan hanya bagi kegiatan usaha
Kawasan Industri yang berlokasi di dalam Kawasan Peruntukan Industri
141
sesuai dengan rencana tata ruang wilayah nasional, provinsi, atau
kabupaten/kota. Tata cara pemberian IUKI, termasuk izin prinsip dan
izin perluasan kawasan industri selebihnya diatur dalam Peraturan
Menteri Perindustrian Nomor 39/M-IND/PER/2/2016 Tentang Tata Cara
Pemberian Izin Usaha Kawasan Industri dan Izin Perluasan Kawasan
Industri.
Hak Guna Bangunan (HGB) Kawasan Industri
Perusahaan Kawasan yang memperoleh IUKI dapat diberikan
Hak Guna Bangunan atas tanah yang akan diusahakan dan
dikembangkan. Hak Guna bangunan dapat dipecah menjadi menjadi
Hak Guna Bangunan untuk masing masing kavling yang pelaksanaanya
menjadi tanggung jawab Perusahaan Kawasan Industri dan dilakukan
sesuai ketentuan peraturan perundang undangan. Kemudian apabila
Perusahan Kawasan Industri merupakan badan usaha milik negara atau
daerah, perusahaan tersebut dapat diberikan Hak Pengelolaan sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Di atas Hak
pengelolaan, perusahaan tersebut dapat diberikan Hak Guna Bangunan
untuk masing-masing kavling atau gabungan beberapa kavling.
Pengelolaan Kawasan Industri
Pengelolaan Kawasan Industri dilakukan oleh Perusahaan
Kawasan Industri yang dalam pelaksanaannya, Perusahan Kawasan
Industri dapat menunjuk pihak lain untuk melakukan pengelolaan
Kawasan Industri. Penunjukkan pengelolaan Kawasan Industri kepada
pihak lain wajib diberitahukan kepada pemberi IUKI dan tidak
mengurangi tanggung jawab Perusahan Kawasan Industri yang
bersangkutan. Ketentuan lebih lanjut mengenai pengelolaan Kawasan
Industri diatur dalam Peraturan Menteri.
3. Peraturan Pemerintah Nomor 2 Tahun 2017 tentang Pembangunan

Sarana dan Prasarana Industri
Dalam lingkup pembahasan pengembangan dan pengelolaan
Kawasan Industri, bab III terkait sistem informasi industri nasional dalam
peraturan ini mengatur bahwa pentingnya Data Kawasan Industri dalam
rangka penyelenggaraan Sistem Informasi Industri Nasional sehingga
diperlukan peraturan yang mengatur prosedur pengumpulan Data
Kawasan Industri tersebut untuk mendukung pengembangan dan
pengelolaan Kawasan Industri serta mekanisme pengenaan sanksi
administratif bagi Perusahaan Kawasan Industri yang tidak
menyampaikan Data Kawasan Industri yang diatur pada bab V
peraturan ini terkait sanksi administratif. Selain itu, pada bab IV terkait
fasilitas industri terdapat mekanisme pemberian fasilitas kepada
Kawasan Industri yang memenuhi standar tertentu dalam rangka
percepatan pembangunan Kawasan Industri.
142
Sistem Informasi Industri Nasional dalam Mendukung
Pengembangan dan Pengelolaan Kawasan Industri
Dalam mendukung pembangunan industri nasional melalui
penyediaan data dan informasi yang akurat, lengkap, dan tepat waktu,
diperlukan infrastruktur teknologi informasi dan tata kelola yang handal.
Salah satu data dan informasi yang diperlukan dalam penyelenggaraan
Sistem Informasi Industri Nasional adalah Data Kawasan Industri yang
terbagi ke dalam dua tahap data kawasan, yaitu tahap pembangunan
dan tahap komersial yang harus disediakan oleh Perusahaan Kawasan
Industri yang bersangkutan.
Selain itu, terdapat data tambahan yang bersifat insidental
dengan muatan data berupa Kejadian Luar Biasa (KLB) yang terjadi di
Kawasan Industri yang bersangkutan. Data ini diperlukan dalam
pengembangan Kawasan Industri yang mengalami Kejadian Luar Biasa
(KLB), seperti terjadi epidemi atau bencana dalam skala besar lainnya.
Tiap tahap pengembangan Kawasan Industri memerlukan muatan data
masing-masing dalam rangka mengoptimalkan penyelenggaraan
Sistem Informasi Industri Nasional.
Tabel 8.2. Klasifikasi Data Kawasan Industri dalam Pengembangan Kawasan
Industri
Jenis Data Kawasan
No Muatan Data
Industri
a. Identitas pemilik dan legalitas
perusahaan
Data Kawasan Industri b. Investasi dan sumber pembiayaan
1
Tahap Pembangunan c. Lahan dan kaveling
d. Sarana dan prasarana
a. Muatan data pada tahap pembangunan

Data Kawasan Industri b. Informasi Perusahaan Industri dalam
2
Tahap Komersial Kawasan Industri
Kejadian luar biasa di Perusahaan

3 Data Tambahan Kawasan Industri
Data-data yang terlampir dalam tabel ini bersifat wajib bagi

Perusahaan Kawasan Industri. Perusahaan Kawasan Idustri yang tidak
menyampaikan data di atas akan dikenai sanksi administratif sesuai
peraturan perundang-undangan. Terdapat pula prosedur yang diatur
pada penggunaan Data Kawasan Industri dalam mendukung
pengembangan dan pengelolaan Kawasan Industri dengan alur sebagai
berikut.
143
Pengumpulan Penyampaian
Pengolahan Data
Data Kawasan Data Kawasan
Kawasan Industri
Industri Industri
Pembinaan dan Penyimpanan

Pengawasan Data Data Kawasan
Kawasan Industri Industri
Gambar 8.1. Alur Proses Penyelenggaran Sistem Informasi Industri Nasional

Proses penyelenggaraan Sistem Informasi Industri Nasional

dalam rangka pengembangan Kawasan Industri dimulai dengan
pengumpulan Data Kawasan Industri yang disampaikan oleh
Perusahaan Kawasan Industri kepada Menteri, gubernur, dan
bupati/walikota. Selanjutnya, Data Kawasan Industri diolah melalui
tahapan pemrosesan, analisis, dan penyajian. Data yang telah diolah
disimpan dalam pangkalan atau gudang data dengan media
penyimpanan elektronik sesuai peraturan perundang-undangan yang
berlaku. Terakhir, terdapat proses pembinaan dan pengawasan yang
dilakukan oleh Menteri, gubernur, dan bupati/walikota melalui advokasi,
sosialisasi, pendidikan, pelatihan, pemantauan, dan evaluasi terhadap
pengembangan Kawasan Industri yang sedang dilakukan oleh
Perusahaan Kawasan Industri.
Dalam mendukung pembangunan industri nasional melalui
penyediaan data dan informasi yang akurat, lengkap, dan tepat waktu,
diperlukan infrastruktur teknologi informasi dan tata kelola yang handal.
Salah satu data dan informasi yang diperlukan dalam penyelenggaraan
Sistem Informasi Industri Nasional adalah Data Kawasan Industri yang
terbagi ke dalam dua tahap data kawasan, yaitu tahap pembangunan
dan tahap komersial.
Pemberian Fasilitas kepada Kawasan Industri dalam Rangka

percepatan Pembangunan Kawasan Industri
Fasilitas industri merupakan aspek penting dalam kegiatan
perindustrian sehingga diatur mekanisme pemberian fasilitas dari
Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah kepada Perusahaan
Kawasan Industri dalam rangka percepatan Pembangunan Kawasan
Industri. Fasilitas industri yang mendukung pembangunan Kawasan
Industri ini terdiri atas fasilitas fiskal yang diatur dalam peraturan
perundang-undangan tersendiri dan fasilitas nonfiskal berupa pelatihan,
sertifikasi kompetensi, pembinaan keamanan, pembangunan prasarana
fisik, dan penyediaan bantuan promosi untuk pengembangan Kawasan
Industri tersebut. Bentuk prosedur pemberian fasilitas industri kepada
144
Perusahaan Kawasan Industri yang memenuhi kriteria-kriteria yang
telah diatur dalam perundang-undangan adalah sebagai berikut.
Tabel 8.3. Kriteria Perusahaan Kawasan Industri yang Menerima Fasilitas Industri
Kriteria Perusahaan Kawasan Industri Kriteria Perusahaan Kawasan Industri
yang Menerima Fasilitas Industri yang Menerima Fasilitas Nonfiskal
 Berada di wilayah perbatasan /  Memiliki izin Usaha Kawasan
daerah tertinggal Industri (IUKI)
 Kegiatan Industri yang dilakukan  Telah menyelesaikan seluruh
mengoptimalkan penggunaan barang kewajiban perpajakan
dan/atau jasa dalam negeri
 Kegiatan Industri yang dilakukan
mengembangkan sumber daya
manusia di bidang industri
4. Peraturan Menteri Perindustrian Nomor 39 Tahun 2016 tentang Tata

Cara Pemberian Izin Usaha Kawasan Industri dan Izin Perluasan
Kawasan Industri
Peraturan Menteri ini membahas mengenai segala perizinan
kawasan industri baik itu izin prinsip, izin usaha kawasan industri, dan
izin perluasan kawasan industri secara rinci dan teknis dari
permohonan, kewenangan, hingga penilaian.
Terdapat tiga ketentuan umum kawasan industri. Yang pertama
adalah setiap kegiatan usaha kawasan industri wajib memiliki IUKI.
Yang kedua adalah wajib berlokasi di kawasan peruntukan industri
sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Nasional, RTRW
Provinsi, atau RTRW Kabupaten/Kota. Serta yang ketiga yaitu IUKI
diberikan oleh Menteri, Gubernur, atau Bupati/Walikota sesuai
kewenangannya.
Perbedaan kewenangan antara menteri, gubernur, dan
bupati/walikota adalah terkait ruang lingkup lokasi nya. Menteri
berwenang pada lintas provinsi dan/atau dalam rangka penanaman
modal asing. Gubernur berwenang pada lintas kabupaten/kota.
Sedangkan bupati/walikota berwenang dalam wilayah kabupaten/kota
yang bersangkutan.
Tabel 8.4. Bentuk Perizinan Kawasan Industri

Komponen Izin Prinsip Izin Usaha Kawasan Izin Perluasan
Industri Kawasan Industri
Tujuan Izin yang diberikan untuk Izin yang diberikan Izin yang diberikan
melakukan penyediaan untuk melakukan untuk melakukan
lahan, pembangunan pengembangan dan penambahan luas
infrastruktur Kawasan pengelolaan lahan Kawasan
Industri, dan Kawasan Industri. Industri dari luas
pemasangan/instalasi lahan sebagaimana
peralatan dan kesiapan tercantum dalam
lain yang diperlukan IUKI.
dalam rangka
pembangunan Kawasan
Industri
145
Komponen Izin Prinsip Izin Usaha Kawasan Izin Perluasan
Industri Kawasan Industri
Ketentuan 1. Keterangan pemohon; 1. Keterangan umum 1. Keterangan
dan pemohon; dan umum pemohon;
2. Keterangan rencana 2. Data kawasan dan
kawasan industri yang yang dimohonkan, 2. Data Perluasan
terdiri dari: meliputi: Kawasan yang
a. Rencana kegiatan; a. Lokasi dan luas dimohonkan,
dan lahan Kawasan meliputi:
b. Rencana Industri yang a. Lokasi dan
permodalan; telah dikuasai luas Perluasan
3. Lampiran dokumen dan siap Kawasan;
yang terdapat pada digunakan; b. Investasi dan
peraturan menteri b. Investasi dan permodalan;
permodalan; dan
dan c. Tenaga kerja
c. Rencana Perusahaan
penggunaan Kawasan
tenaga kerja Industri;
Perusahaan 3. Lampiran
Kawasan dokumen yang
Industri; terdapat pada
3. Lampiran peraturan menteri
dokumen yang
terdapat pada
peraturan menteri
Penilaian a. Kawasan Industri a. Pemenuhan a. Pemenuhan
yang dimohonkan sebagian penambahan
berada di dalam infrastruktur dasar infrastruktur
Kawasan Peruntukan Kawasan Industri dasar Kawasan
Industri; sesuai Pedoman Industri sesuai
b. Memperhitungkan Teknis Standar
kepadatan Kawasan Pembangunan Kawasan
Industri di sekitar Kawasan Industri; Industri; dan
lokasi yang diusulkan; dan b. Kesesuaian
dan/atau b. Kesesuaian antara dokumen
c. Perusahaan antara permohonan dan
pemohon memiliki kelengkapan kondisi lapangan.
kemampuan finansial dokumen dalam
untuk membangun permohonan
Kawasan Industri. dengan kondisi
lapangan.
Sumber: Adaptasi dari Peraturan Menteri Perindustrian Nomor 39 Tahun 2016
5. Peraturan Menteri Perindustrian Nomor 40 Tahun 2016 tentang

Pedoman Teknis Pembangunan Kawasan Industri
Kawasan industri memegang peranan penting sebagai
infrastruktur industri dalam rangka perwujudan kesesuaian tata ruang,
penyebaran industri, dan kelangsungan lingkungan hidup.
Pembangunan kawasan industri juga diharapkan mampu memberikan
kemudahan bagi dunia usaha dalam memperoleh kavling industri,
memberi kepastian hukum lokasi tempat usaha, serta mampu
mengatasi permasalahan tata ruang dan dampak lingkungan.
146
Dalam pembangunannya, kawasan industri memerlukan suatu
pedoman tertentu yang dapat memenuhi kaidah-kaidah kelayakan yang
ada. Maka dari itu, disusunlah Pedoman Teknis Pembangunan
Kawasan Industri dengan tujuan agar kawasan industri yang terbangun
nantinya dapat sesuai dengan tata ruang, didukung oleh infrastruktur,
efisien, berwawasan lingkungan, serta mampu menarik investasi untuk
pengembangan industri. Pedoman teknis ini mengatur beberapa
tahapan dalam pembangunan kawasan industri yakni sebagai berikut:
Tahap Tahap
Tahap Persiapan
Pembangunan Pengelolaan
Gambar 8.2. Tahapan Pembangunan Kawasan Industri

a. Tahap Persiapan
Tahap persiapan merupakan tahap paling krusial dalam
pembangunan kawasan industri dan perlu direncanakan secara
matang agar kawasan industri yang berdiri nantinya dapat
memberikan manfaat bagi perekonomian maupun kelestarian
lingkungan yang ada.
Komponen pertama dalam tahap ini adalah pemilihan lokasi
yang dapat menggunakan dua pendekatan yakni land demand untuk
daerah yang sudah memiliki pertumbuhan industri dan growth pole
bagi daerah yang belum ada daerah industri namun memiliki potensi
sumberdaya. Dalam pemilihan lokasi, terdapat beberapa faktor yang
harus dipertimbangkan, yakni sebagai berikut:
Tabel 8.5. Kriteria Lokasi Kawasan Industri
No Kriteria Keterangan
1 Jarak ke pusat kota Minimal 10 km
Jarak terhadap
2 Minimal 2 km
permukiman
Tersedia jalan arteri primer atau jaringan
3 Jaringan transportasi darat
kereta ap
Jaringan energi dan
4 Tersedia
kelistrikan
5 Jaringan telekomunikasi Tersedia
Tersedia pelabuhan laut untuk kelancaran
6 Prasarana angkutan transportasi logistik barang maupun outlet
ekspor/impor
Tersedia sumber air permukaan (sungai,
7 Sumber air baku danau, waduk/embung, atau laut) dengan
debit yang mencukupi
Topografi maksimal 15%
Daya dukung lahan sigma tanah : 0,7 – 1,0
8 Kondisi Lahan kg/cm2
Kesuburan tanah relatif tidak subur (non-
irigasi teknis)
147
No Kriteria Keterangan
Pola tata guna lahan: nonpertanian, non-
permukiman, dan non-konservasi
Ketersediaan lahan minimal 50 ha
Harga lahan relatif (bukan merupakan
lahan dengan harga yang tinggi di daerah
tersebut)
Penataan ruang kawasan industri juga tak kalah penting dan

hal ini menjadi tugas bagi pemerintah daerah. Dalam upaya
penataan ruang tersebut, dibutuhkan analisis prediksi terhadap
beberapa komponen yang meliputi jumlah tenaga kerja, bangkitan
pergerakan orang dan barang, jumlah lahan yang dibutuhkan, serta
jumlah infrastruktur. Komponen selanjutnya adalah mempersiapkan
dokumen. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel berikut.
Tabel 8.6. Dokumen Persiapan Pengembangan Kawasan Industri

Analisis Mengenai
Rencana Induk Kawasan Analisis Dampak Lalu
Dampak Lingkungan
Industri Lintas (ANDALALIN)
(AMDAL)
Dalam penyusunannya Hal yang perlu Dalam penyusunannya
mencakup hal berikut: disiapkan untuk harus mempersiapkan:
 Menentukan menyusun AMDAL:  Analisis
target jenis  Kerangka bangkitan dan
industri Acuan Analisa tarikan lalu
 Analisis dan Dampak lintas dan
penataan pola Lingkungan angkutan jalan
ruang  Analisis akibat
 Menyusun Dampak pembangunan
rencana tapak Lingkungan  Simulasi kinerja
sesuai zoning (AMDAL) lalu lintas
 Menyusun  Rencana secara lengkap
rencana Pengelolaan  Rekomendasi
pembangunan Lingkungan dan rencana
infrastruktur Hidup (RKL) implementasi
 Analisis finansial  Rencana penanganan
kawasan industri Pemantauan dampak
 Menyusun Lingkungan  Tanggungjawab
strategi Hidup (RPL) pemerintah dan
pembangunan  Ringkasan pengembang
kawasan industri Eksekutif dalam
 Menyusun sistem penanganan
manajemen dampak
kawasan industri  Rencana
pemantauan
dan evaluasi
 Gambaran
umum lokasi
Berdasarkan tabel di atas, dapat dilihat bahwa terdapat tiga

dokumen yang harus disiapkan yakni Rencana Induk Kawasan
Industri, AMDAL, dan ANDALALIN. Selain itu, juga terdapat hal-hal
yang harus disiapkan dalam penyusunan masing-masing dokumen.
148
Komponen terakhir pada tahap persiapan adalah mengurus
perizinan yang terdiri dari Izin Prinsip, Izin Lingkungan, Izin Lokasi,
Izin Usaha Kawasan Industri, Hak Guna Bangunan, dan Izin
Perluasan Kawasan Industri.
b. Tahap Pembangunan
Pada tahap ini dilakukan pembangunan atau konstruksi
kawasan industri secara fisik. Tahap ini baru dapat dilaksanakan jika
sudah memenuhi dokumen maupun perizinan sebagaimana yang
sudah dijelaskan pada tahap persiapan. Ada dua hal yang harus
dilakukan pada tahap pembangunan ini. Pertama, terdapat upaya
pembebasan lahan yang harus dilakukan bagi pelaku usaha yang
ingin membangun kawasan industri. Prosedur pembebasan lahan
dapat dilihat pada skema di bawah ini:
Sosialisasi Pengukuran luas Pemetaan luas

rencana lahan yang akan persil lahan
peruntukkan lahan dibebaskan secara detail
Kesepakatan
Pembayaran
harga jual dengan
harga lahan
pemilik lahan
Gambar 8.3. Prosedur Pembebasan Lahan

Berdasarkan gambar di atas, terdapat lima langkah yang

harus dilakukan dalam prosedur pembebasan lahan, diawali dengan
melakukan sosialiasi rencana peruntukkan lahan kepada
masyarakat sekitar dan diakhiri dengan pembayaran harga lahan
yang sudah disepakati dengan pemilik lahan.
Setelah lahan sudah dibebaskan, maka hal selanjutnya yang
harus dilakukan adalah penyusunan perencanaan Detail engineering
Design (DED) yang digunakan sebagai dasar pelaksanaan proses
pembangunan kawasan industri. DED sendiri berisi gambar teknis
terhadap jenis pekerjaan, volume pekerjaan (BoQ), estimasi biaya
(RAB), serta Rencana Kerja dan Syarat (RKS). Adapun jenis
pekerjaan yang harus dilakukan yakni sebagai berikut:
Tabel 8.7. Jenis Pekerjaan Dalam Tahap Pembangunan
Pembangunan Infrastruktur dan
Pematangan Lahan
Fasilitas Penunjang
Tahapan yang harus dilakukan: Untuk menjamin keberlangsungan
 Pengerjaan lahan kawasan industri maka harus
 Pengujian lahan dibangun:
 Pelandaian (grading)  sistem penyediaan air bersih
 Kupasan dan urugan (cut and  jaringan jalan
fill)  sistem sanitasi
 sistem elektrikal
 sistem landscaping
149
Pembangunan Infrastruktur dan
Pematangan Lahan
Fasilitas Penunjang
 sumur resapan
 detail kavling
Berdasarkan tabel tersebut, terdapat dua jenis pekerjaan

yang harus dilakukan yakni pematangan lahan dan pembangunan
infrastruktur serta fasilitas penunjang guna menjamin
keberlangsungan kawasan industri yang akan dibangun.
c. Tahap Pengelolaan
Tahap ini dilakukan untuk menjamin bahwa kawasan industri
dapat berfungsi secara optimal. Adapun pengelolaan terhadap
kawasan industri meliputi:
Kelembagaan dan struktur organisasi
Pelaksanaan sistem manajemen
Pelaksanaan tata tertib
Layanan kepada tenan
Pengalihan pengelolaan, pemasaran, dan

pengembangan usaha
Pengelolaan Kawasan
Industri
Pemeliharaan dan pengelolaan infrastruktur
Pengelolaan lingkungan
Kepedulian sosial dan pemberdayaan

masyarakat
Penyusunan dan pelaporan data kawasan

industri
Gambar 8.4. Aspek Dalam Pengelolaan Kawasan Industri

Berdasarkan gambar di atas, dapat dilihat bahwa terdapat

sembilan aspek yang termasuk ke dalam tahap pengelolaan
kawasan industri. Seluruh aspek tersebut harus dapat dijalankan
dengan baik agar pengelolaan kawasan industri dapat berjalan
optimal.
150
6. Peraturan Daerah Kabupaten Karawang No. 2 Tahun 2013 tentang
Rencana Tata Ruang dan Wilayah Kabupaten Karawang
Peraturan ini mengatur tentang arahan pembangunan Kabupaten
Karawang yang berorientasi pada pertanian dan industri. Ketentuan-
ketentuan mengenai industri khususnya pengembangan kawasan
industri juga diatur dalam perda ini. Beberapa bagian yang akan dibahas
yaitu mengenai tujuan penataan ruang yang tercantum pada Pasal 1,
strategi penataan ruang pada Pasal 5, rencana pola ruang yang
tercantum pada Pasal 35 & 40, kawasan strategis kabupaten pada Pasal
44 & 54, dan Lampiran VII yang berisi mengenai ketentuan lebih lanjut
mengenai kawasan industri di Kabupaten Karawang.
Tujuan Penataan Ruang Kabupaten Karawang

Penataan ruang wilayah kabupaten bertujuan untuk mewujudkan
pemanfaatan sumberdaya ruang yang optimal, efektif, dan efisien, serta
serasi dengan penataan ruang nasional, provinsi serta wilayah
sekitarnya menuju kualitas kehidupan yang lebih baik dalam
mewujudkan “Kabupaten Karawang sejahtera berbasis pertanian dan
industri”.
Strategi Penataan Ruang Kabupaten Karawang

Dalam mencapai tujuannya, Pemerintah Kabupaten Karawang
memiliki beberapa strategi kebijakan penataan ruang. Berikut adalah
beberapa strategi yang berkaitan langsung pada pengembangan
industri.
Tabel 8.8. Strategi Kebijakan Pemanfaatan Kawasan Industri Kabupaten Karawang
No Strategi Kebijakan Perwujudan Strategi
1 Strategi kebijakan Mengembangkan pusat-pusat pengembangan industri
pengembangan di Kecamatan Cikampek, Telukjambe Barat,
kawasan perkotaan Telukjambe Timur, Klari, dan Ciampel.
serta pusat-pusat
kegiatan yang
berhirarkis dalam
rangka mendukung
pengembangan
pertanian dan industri
2 Strategi kebijakan Mengarahkan pengembangan industri di Kecamatan
pemantapan Cikampek, Telukjambe Barat, Telukjambe Timur, Klari,
pemanfaatan ruang di Ciampel, Karawang Barat, Karawang Timur, Pangkalan
kawasan peruntukan dan Rengasdengklok sebagai kawasan peruntukan
industri industri
3 Strategi kebijakan 1. Mengarahkan pengembangan industri di Kecamatan
pemantapan Cikampek, Telukjambe Barat, Telukjambe Timur,
pemanfaatan ruang di Klari, Ciampel, Karawang Barat, Karawang Timur,
kawasan peruntukan Pangkalan dan Rengasdengklok sebagai kawasan
industri peruntukan industri;
2. Menangani secara khusus kawasan industri yang
rawan terhadap potensi banjir;
3. Mengembangkan penanganan khusus bagi industri-
industri yang secara eksisting sudah berdiri di luar
kawasan industri dan kawasan peruntukan industri.
Sumber: Adaptasi dari Peraturan Daerah Nomor 2 Tahun 2013 Kabupaten Karawang
151
Rencana Pola Ruang
Penataan ruang di Indonesia secara pola ruang dibagi menjadi
dua jenis yaitu kawasan lindung dan budidaya. Kawasan industri sendiri
termasuk pada kawasan budidaya beserta tujuh kawasan lain. Pada
Pasal 40 ayat 1 disebutkan beberapa bagian kecamatan yang ditujukan
untuk kawasan peruntukan industri yaitu Kecamatan Cikampek,
Telukjambe Barat, Telukjambe Timur, Ciampel, Klari, Purwasari,
Pangkalan, Karawang Timur, Karawang Barat, Rengasdengklok.
Berikut adalah ringkasan tentang ketentuan lokasi dan pemanfaatan
ruang kawasan industri.
Gambar 8.5. Ketentuan Lokasi dan Pemanfaatan Kawasan Industri Tiap Klasifikasi Industri
Diagram diatas menjelaskan klasifikasi industri dan masing-

masing ketentuan lokasi dan pemanfaatan ruang yang berlaku. Industri
khusus serta industri kecil dan rumah tangga diperbolehkan untuk
berlokasi di luar kawasan industri dengan tetap mengikuti peraturan
zonasi. Industri khusus dan industri besar berkewajiban menyediakan
RTH minimal 20% luas kawasan dan menjaga kawasan lindung di
sekitarnya. Selain itu, untuk industri yang sudah berjalan sebelum perda
ini diterbitkan maka diperbolehkan beroperasi sampai masa ijin
sebelumnya habis dan kemudian diwajibkan mengikuti ketentuan.
Dalam perwujudan pengembangan industri Kabupaten
Karawang memiliki lima langkah meliputi revitalisasi dan optimalisasi
pemanfaatan kawasan industri; revitalisasi kegiatan industri yang
berada di luar kawasan industri; pengembangan kawasan perkotaan
pendukung industri di kawasan peruntukan industri; promosi kawasan
industri; dan penyusunan rencana induk pengembangan industri
kabupaten.
152
Kawasan Strategis Kabupaten
Ketentuan lain mengenai pengembangan kawasan industri di
Kabupaten Karawang juga diatur dalam Kawasan Strategis Kabupaten
(KSK) yang diatur pada Pasal 44 ayat 2 yang menetapkan bahwa KSK
Karawang yang salah satunya adalah KSK Industri Telukjambe dengan
sudut kepentingan Lingkungan Hidup dan ekonomi. Upaya tindak lanjut
dari KSK Industri Telukjambe yaitu dampak banjir; mengembangkan
sistem jaringan drainase yang mampu menampung aliran permukaan;
menyediakan RTH untuk penyerapan air hujan dengan baik;
menyediakan sistem pompa untuk mengendalikan genangan; dan
pengembangan prasarana dan sarana pengendali banjir lainnya.
Perwujudan pengembangan KSK Industri Telukjambe dengan
sudut kepentingan Lingkungan Hidup dan ekonomi diatur pada Pasal 54
ayat 1 yaitu penyusunan Rencana Rinci Kawasan Strategis Industri
Telukjambe; peningkatan dan pembangunan sistem drainase;
penyediaan RTH untuk memperluas daerah resapan; dan
pembangunan prasarana dan sarana pengendalian banjir.
Ketentuan Kawasan Peruntukkan Industri

Ketentuan umum peraturan zonasi untuk kawasan peruntukan
industri sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf e, disusun meliputi:
Tabel 8.9. Ringkasan Ketentuan Kawasan Peruntukan Industri
Ketentuan Kegiatan
Definisi kawasan 1. Hamparan ruang kawasan yang diperuntukan bagi

peruntukan industri pengembangan industri.
2. Spot-spot kegiatan industri di luar kawasan
peruntukan industri yang secara khusus dapat
diizinkan sebagaimana dijelaskan dalam pola ruang
wilayah.
Kegiatan yang diizinkan 1. Pabrik dan pergudangan

2. Fasilitas pengolahan limbah
3. Sarana dan prasarana industri
4. Ruang Terbuka Hijau
5. Hutan atau Perkebunan
Kegiatan yang diizinkan 1. Permukiman

secara terbatas dengan 2. Perdagangan dan jasa
syarat : 3. Rumah sakit untuk para karyawan
memiliki jarak yang cukup 4. Fasilitas penunjang kawasan industri (transportasi
atau terpisah oleh zona umum, pendidikan, kantor polisi, dan lainnya)
penyangga dengan lokasi
pabrik, pergudangan,
pengolahan limbah dan
kegiatan terkait industri
lainnya
Kewajiban Menyediakan RTH publik setidaknya 20% dari seluruh

luas kawasan.
153
Ketentuan Kegiatan
Larangan 1. Memanfaatkan air tanah untuk keperluan kegiatan

industri dan kegiatan pendukung industri yang
berada di kawasan resapan air dan mengarahkan
kegiatan industri untuk memanfaatkan air
permukaan;
2. Kegiatan permukiman skala besar, perdagangan
dan jasa skala besar, pendidikan tinggi,
pertambangan, pusat pemerintahan dan kegiatan
lain yang tidak terkait dengan industri
Intensitas pemanfaatan 1. Pemanfaatan ruang dapat dilakukan dengan

dan kebutuhan intensitas tinggi dengan memperhatikan batas
ketinggian dan arsitektur kawasan dengan tetap
menyediakan RTH di setiap persil bangunan,
dengan KDB yang disesuaikan dengan kebutuhan
RTH privat dan untuk tetap menjaga kenyamanan
dan kualitas lingkungan secara umum;
2. Menyewakan lahan dalam skala besar yang telah
dikuasai oleh pemegang hak sesuai dengan
ketentuan hukum pertanahan yang berlaku dan
belum dimanfaatkan guna dimanfaatkan dan
dipergunakan untuk kegiatan selain industri
sepanjang tidak menurunkan kualitas lingkungan
dan mengganggu fungsi ruang
Sumber: Adaptasi dari Perda No. 2 Tahun 2013 Kab. Karawang

Tabel 8.10. Keterangan Lanjutan Kawasan Peruntukan Industri
No Kriteria Umum Keterangan
1 Pengembangan kawasan peruntukan a. Luas relatif besar
industri (kawasan industri, bukan b. Keberadaannya terancam tekanan
kawasan industri, dan industri kecil alih fungsi yang besar sehingga
menengah memperlukan penanganan khusus
c. Berlokasi pada kawasan yang
sesuai peruntukannya
2 Pemanfaatan lahan dalam skala besar Pemanfaatan yang diizinkan :
yang dikuasai oleh pemegang hak a. Pemakaman skala besar
sesuai hukum dapat disewakan untuk b. Pertanian
dimanfaatkan dan dipergunakan untuk c. Fasilitas Umum
kegiatan lain sepanjang tidak *melalui kajian dan mengikuti
mengganggu fungsi industri dan ketentuan zonasi pada kawasan
lingkungan yang ada. industri
Dua tabel diatas menjelaskan secara ringkas mengenai ketentuan

pengembangan kawasan industri di Kabupaten Karawang yang meliputi
definisi, kegiatan yang diizinkan, kewajiban, larangan, dan intensitas
pemanfaatannya. Setiap pihak yang ingin mengembangkan kawasan
industri di Kabupaten Karawang selain harus mematuhi peraturan
mengenai kawasan industri yang diatur dari pemerintah pusat, juga harus
mengikuti ketentuan-ketentuan yang berlaku di Kabupaten Karawang.
154
SIMPULAN
Dalam sub topik Pengembangan Kawasan Industri, terdapat

beberapa hal menjadi pokok pembahasan terkait pengembangan lahan
pada Kawasan Industri (Industrial Estate) yang diatur di tiap regulasi yang
dipaparkan. Pertama, definisi dari Kawasan Industri itu sendiri dijelaskan
dalam Peraturan Pemerintah Nomor 142 Tahun 2015 tentang Kawasan
Industri. Kemudian, dalam pengembangan Kawasan Industri tersebut
terdapat faktor-faktor yang mendukung pengembangan lahan pada
Kawasan Industri seperti urgensi pemerataan Kawasan Industri yang diatur
dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun 2014 tentang Perindustrian dan
sistem informasi industri nasional serta pemberian fasilitas industri dalam
rangka percepatan pembangunan Kawasan Industri yang diatur dalam
Peraturan Pemerintah Nomor 2 Tahun 2017 tentang Pembangunan Sarana
dan Prasarana Industri.
Disamping itu, terdapat pembahasan yang lebih teknis terkait
pengembangan Kawasan Industri dimulai dari klasifikasi infrastruktur
Kawasan Industri yang terdiri dari infrastruktur industri, penunjang, dan
dasar yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 142 Tahun 2015.
Terdapat juga klasifikasi industri secara lokal di Kabupaten Karawang yang
terdiri dari Industri Kecil Rumah Tangga, Industri Khusus, dan Industri Besar
di mana Kawasan Industri diperuntukkan untuk Industri Khusus dan Besar
dengan mempertimbangkan arahan pemerintah setempat mengikuti
ketentuan yang ada seperti kewajiban, larangan dan jenis-jenis kegiatan yg
diizinkan berdasarkan Peraturan Daerah Nomor 2 Tahun 2013 Kabupaten
Karawang.
Selain itu, terdapat pula pembahasan teknis terkait prosedur
perizinan dalam pengembangan Kawasan Industri yang terbagi atas Izin
Prinsip (IP), Izin Usaha Kawasan Industri (IUKI), dan Izin Perluasan
Kawasan Industri (IPKI) yang diatur dalam Peraturan Menteri Perindustrian
Nomor 39 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian Izin Usaha Kawasan
Industri dan Izin Perluasan Kawasan Industri. Seluruh prosedur
pembangunan Kawasan Industri pun dijelaskan secara runtut dalam
Peraturan Menteri Perindustrian Nomor 40 Tahun 2016 tentang Pedoman
Teknis Pembangunan Kawasan Industri yang terdiri dari tiga tahap utama
dimulai dari tahap persiapan, tahap pembangunan, hingga tahap
pengelolaan Kawasan Industri.
155
DAFTAR PUSTAKA
1. Peraturan Daerah Kabupaten Karawang Nomor 3 Tahun 2013 tentang

Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Karawang 2011 – 2031
diakses dari
http://bappeda.karawangkab.go.id/sites/default/files/file%20dokumen-
perencanaan/Perda%20Nomor%202%20Tahun%202013%20tentang
%20RTRW_0.pdf pada 8 September 2020
2. Peraturan Menteri Perindustrian Nomor 39 Tahun 2016 tentang Tata
Cara Pemberian Izin Usaha Kawasan Industri dan Izin Perluasan
Kawasan Industri diakses dari
http://ditjenpp.kemenkumham.go.id/arsip/bn/2016/bn988-2016.pdf
pada 31 Agustus 2020
3. Peraturan Menteri Perindustrian Nomor 40 Tahun 2016 tentang
Pedoman Teknis Pembangunan Kawasan Industri diakses dari
http://ditjenpp.kemenkumham.go.id/arsip/bn/2016/bn989-2016.pdf
pada 31 Agustus 2020
4. Peraturan Pemerintah Nomor 142 Tahun 2015 tentang Kawasan
Industri diakses dari https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/5721
5. Peraturan Pemerintah Nomor 2 Tahun 2017 tentang Pembangunan
Sarana dan Prasarana Industri diakses dari
http://jdih.kemenperin.go.id/site/download_peraturan/2288 pada 3
September 2020
6. Undang-undang Nomor 4 Tahun 2014 tentang Perindustrian diakses
dari https://kemenperin.go.id/download/5181/Undang-Undang-No-3-
Tahun-2014-Perindustrian pada 31 Agustus 2020
156
DESKRIPSI UMUM
Undang Undang No. 1 Tahun 2011 berlandaskan pada tanggung

jawab negara untuk melindungi segenap bangsa Indonesia melalui
penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman. Undang undang
ini menjabarkan regulasi terkait penyelenggaraan perumahan, baik
pembangunan baru maupun pencegahan, pembenahan, serta
pemeliharaan kawasan permukiman. Dalam konteks kasiba dan lisiba,
undang undang ini menjelaskan tentang peran pemerintah dan berbagai
batasan berupa kewajiban maupun larangan bagi pihak penyelenggara
kasiba dan lisiba.
Pembentukkan Peraturan Pemerintah No. 80 tahun 1999 tentang
Kasiba dan Lisiba yang berdiri sendiri dilatarbelakangi kebutuhan akan
perumahan dan permukiman dengan pembangunan kawasan permukiman
skala besar. Peraturan ini menjelaskan secara umum pengertian, tujuan,
badan pengelola dan penyelenggara, penetapan lokasi dan penyediaan
tanah, pemberian hak atas tanah dan pendaftarannya, penyelenggaraan
dari kasiba dan lisiba serta ketentuan peralihan penyelenggaraan
pembangunan perumahan dan permukiman. Peraturan ini juga membahas
sedikit mengenai pembinaan kepada masyarakat dan penyerahan sarana
prasarana lingkungan. Fokus dari peraturan ini membahas
penyelenggaraan kasiba dan lisiba.
Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 31 tahun 2006 tentang
petunjuk pelaksanaan kasiba dan lisiba yang berdiri sendiri. Peraturan ini
menjelaskan mengenai petunjuk pelaksanaan dari kasiba dan lisiba yang
berdiri sendiri, didalamnya berisi tata cara, prosedur dan pentahapan dalam
pengelolaan kasiba dan lisiba yang berdiri sendiri. Selain itu, penetapan
lokasi dan penyediaan tanah serta pemberian hak atas tanah dan cara
dimulai dari pendaftarannya, perencanaan, dan pemanfaatan dan
pengendalian kasiba dan lisiba. Lalu, pada Lisiba yang berdiri sendiri
dijelaskan mengenai perencanaan, pemanfaatan dan pengendaliannya
yang terdiri atas pembinaan, penyerahan prasarana dan tanah untuk
pembangunan sarana lingkungan; dan peran serta masyarakat.
Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 32 tahun
2006 tentang kasiba dan lisiba menjelaskan tentang petunjuk teknis
kawasan siap bangun dan lingkungan siap bangun yang berdiri sendiri.
Lingkup peraturan ini mencakup persyaratan, standar dan kriteria dalam
pengelolaan Kasiba dan penyelenggaraan Lisiba yang Berdiri Sendiri,
penetapan lokasi dan penyediaan tanah serta pemberian hak atas tanah
dan pendaftarannya, perencanaan, pemanfaatan dan pengendalian Kasiba
dan Lisiba, perencanaan, pemanfaatan dan pengendalian Lisiba yang
Berdiri Sendiri, pembinaan, penyerahan prasarana dan tanah untuk
pembangunan sarana lingkungan; dan peran serta masyarakat.
Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 33 tahun
2006 tentang kasiba dan lisiba menjelaskan tentang pedoman tata cara
penunjukan badan pengelola kawasan siap bangun dan penyelenggara
lingkungan siap bangun yang berdiri sendiri. Pada peraturan ini
menjelaskan tentang tugas, struktur, persyaratan dan kriteria, tata cara
158
penunjukan, dan pembiayaan badan pengelola Kasiba dan penyelenggara
Lisiba, serta Lisiba yang berdiri sendiri.
PEMBAHASAN
1. Undang Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan

Kawasan Permukiman
Undang Undang No. 1 Tahun 2011 menjelaskan beberapa hal
terkait kasiba dan lisiba. Salah satunya adalah bahwa pemerintah
memiliki tugas dan wewenang untuk melaksanakan pembinaan
penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman, tidak
terkecuali kasiba dan lisiba. Bentuk peran pemerintah secara hierarkis
terhadap pembangunan kasiba dan lisiba adalah:
1. Pemerintah pusat memiliki tugas untuk melakukan perumusan
dan penetapan kebijakan nasional tentang penyediaan kasiba
dan lisiba.
2. Pemerintah provinsi bertugas untuk merumuskan dan
menetapkan kebijakan penyediaan Kasiba dan Lisiba lintas
kabupaten atau kota.
3. Pemerintah kabupaten/kota bertugas untuk menetapkan lokasi
kasiba dan lisiba
Selain membahas peran pemerintah, undang undang ini juga
menjelaskan tentang kewajiban dan larangan penyelenggara kasiba
dan lisiba. Setiap penyelenggara kasiba dan lisiba memiliki kewajiban
untuk memisahkan lingkungan hunian (kasiba) menjadi satuan
lingkungan perumahan (lisiba). Selain itu, terdapat larangan dalam
penyelenggaraan kasiba dan lisiba bagi perseorangan dan badan
hukum. Setiap orang dilarang untuk membangun lisiba dan menjual
satuan lingkungan perumahan (lisiba) yang belum menyelesaikan
status atas hak tanahnya. Bagi badan hukum terdapat larangan untuk
menjual satuan permukiman (lisiba) apabila belum menyelesaikan
status hak atas tanahnya dan menjual kaveling tanah matang sebelum
melakukan pembangunan sebanyak 25%.
Pelanggaran terkait regulasi di atas akan dijatuhi hukuman.
Undang undang ini juga menjabarkan jenis hukuman yang akan
diterima pelanggar regulasi terkait kasiba lisiba. Pelanggar dapat
dijatuhi pidana berupa penjara, denda, serta pencabutan izin
penyelenggaraan dan pembongkaran pembangunan.
2. Peraturan Pemerintah RI Nomor 80 Tahun 1999 tentang Kawasan

Siap Bangun dan Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri
Pada bab I peraturan ini dibahas hal-hal mengenai ketentuan
umum termasuk di dalamnya pengertian dari Kasiba, Lisiba bagian dari
Kasiba dan Lisiba yang berdiri sendiri. Dalam peraturan ini yang
dimaksud dengan Kasiba adalah tanah yang dipersiapkan untuk
pembangunan perumahan dan permukiman yang terbagi dalam satu/
lebih Lisiba. Selanjutnya yang dimaksud dengan Lisiba bagian dari
159
Kasiba adalah tanah yang dipersiapkan dan telah dilengkapi dengan
prasarana lingkungan untuk membangun kaveling tanah matang.
Kemudian yang dimaksud dengan Lisiba yang berdiri sendiri (Lisiba BS)
adalah Lisiba yang tidak termasuk bagian dari Kasiba. Lisiba yang
berdiri sendiri dikelilingi oleh perumahan yang sudah terbangun atau
kawasan dengan fungsi-fungsi lain.
Gambar 1. Bagian Kasiba, Lisiba, dan Lisiba yang berdiri sendiri
Sumber : Adaptasi PP No. 80 tahun 1999, 2020
Peraturan ini sedikit membahas tentang penyiapan lokasi Kasiba

yang di dalamnya mengatur jumlah unit rumah minimum dan
maksimum yang dapat terbangun. Aturan ini menjadi acuan dalam
mencari lokasi untuk Kasiba dengan melihat kemampuan lahan dalam
menampung banyak unit rumah yang akan dibangun nantinya. Angka
jumlah unit rumah minimum dan maksimum yang dapat dibangun
dalam Kasiba, Lisiba bagian dari Kasiba, dan Lisiba yang berdiri
sendiri diperlihatkan dalam Tabel 1.
Tabel 1. Batas jumlah unit hunian yang dapat dibangun pada Kasiba, Lisiba, dan
Lisiba yang berdiri sendiri.
Kasiba Lisiba bagian Lisiba yang
dari Kasiba berdiri sendiri
Minimum (unit rumah) 3.000 1.000 1.000
Maksimum (unit rumah) 10.000 3.000 2.000
Peraturan ini secara rinci membahas penyelenggaraan Kasiba

dan Lisiba serta Lisiba yang berdiri sendiri. Kedua penyelenggaraan
tersebut masing-masing terbagi ke dalam tiga tahap yaitu
perencanaan, pelaksanaan dan pengendalian pembangunan. Tahap
perencanaan merupakan tahap penting karena output dari tahapan ini
akan digunakan sebagai acuan untuk kegiatan-kegiatan selanjutnya.
Atas dasar tersebut, rencana harus disusun sesuai dengan program
160
pembangunan daerah dan sektor prasarana lingkungan, sarana
lingkungan, serta utilitas umum di daerah tersebut. Rencana yang
disusun dan dipertanggung jawabkan pada tahap ini berbeda antara
Kasiba, Lisiba bagian dari Kasiba dan Lisiba yang berdiri sendiri.
Perbedaan tersebut akan dirincikan dalam Tabel 2 berikut ini.
Tabel 2. Daftar rencana yang perlu disusun dan dipertanggung jawabkan pada
tahap perencanaan.
Kasiba Lisiba bagian Lisiba yang
dari Kasiba berdiri sendiri
Rencana 1. Rencana 1. Rencana 1. Rencana

teknik ruang teknik ruang teknik ruang
2. Rencana 2. Tahapan 2. Tahapan
perolehan pembangunan perolehan
tanah fisik tanah
3. Tahapan 3. Jadwal kerja 3. Tahapan
perolehan pembangunan
tanah fisik
4. Tahapan 4. Jadwal kerja
pembangunan
fisik
5. Jadwal kerja
Aktor Badan Pengelola Penyelenggara Penyelenggara

penyelenggara dan
Penyelenggara
Bertanggung Kepala Daerah Badan Pengelola Kepala Daerah

jawab kepada
Tahap pelaksanaan pembangunan terdiri dari dua kegiatan

utama yaitu perolehan tanah dan pembangunan. Pembangunan yang
dimaksud meliputi pembangunan jaringan, prasarana lingkungan,
sarana lingkungan, utilitas umum dan pembangunan rumah. Pada
perjalanannya, hal-hal seperti perubahan terhadap rencana mungkin
saja terjadi. Dalam kondisi tersebut pihak penyelenggara dapat
mengajukan perubahan rencana kepada instansi terkait yang
kemudian akan mendapatkan persetujuan dari Kepala Daerah atau
Badan Pengelola. Ada beberapa perbedaan antara tahapan
pelaksanaan pembangunan yang dilakukan pada Kasiba dan Lisiba
serta Lisiba yang berdiri sendiri yang dapat dilihat secara rinci pada
Tabel 3. Selain itu, pada tahap pelaksanaan pembangunan diatur
tenggat waktu dan capaian yang harus diselesaikan dari kegiatan-
kegiatan yang dilakukan pada masing-masing Kasiba, Lisiba dan
Lisiba yang berdiri sendiri seperti yang ditampilkan pada Gambar 2.
161
Tabel 3. Tahap pelaksanaan pembangunan pada Kasiba, Lisiba, dna Lisiba yang
berdiri sendiri
Kasiba Lisiba bagian dari Lisiba yang
Kasiba berdiri sendiri
Pengajuan Kepala Daerah Kepala Daerah Kepala Daerah

perubahan dan disetujui
rencana Badan Pengelola
Kegiatan 1. Perolehan tanah 1. Pembangunan Perolehan

pelaksana 2. Pembangunan prasarana, tanah
an jaringan prasarana sarana, utilitas Pembangunan
ling. umum prasarana, sarana,
3. Pemeliharaan 2. Pembangunan utilitas umum
jaringan prasarana rumah Pembangunan
ling. rumah
Sumber :Adaptasi PP No. 80 tahun 1999, 2020
Gambar 2. Timeline tenggat waktu dan capaian dari kegiatan Kasiba, Lisiba, dan
Lisiba yang berdiri sendiri
Tahap pengendalian terdiri dari dua kegiatan yaitu pengawasan

dan penertiban. Tahap ini dilakukan oleh Kepala Daerah dan Badan
Pengelola yang dibantu masyarakat. Pengawasan terhadap kegiatan
dilakukan secara rutin oleh Pemerintah Daerah dan untuk
162
disampaikan kepada Kepala Daerah dan Badan Pengelola untuk
selanjutnya diserahkan kepada Menteri. Secara rinci, pelaporan yang
disampaikan oleh Pemerintah Daerah hingga sampai ke Menteri
dijelaskan pada Tabel 4. Penertiban akan dilakukan jika pihak
pengelola tidak sanggup melaksanakan tugasnya setelah waktu jatuh
tempo.
Tabel 4. Tabel perbedaan prosedur pelaporan perkembangan kegiatan
Aktor Penerima Waktu
pengawas laporan pelaporan
Kasiba Kepala Daerah Menteri 3 bulan sekali
Lisiba bagian dari Badan Kepala Daerah 1 bulan sekali

Kasiba Pengelola
Kepala Menteri 3 bulan sekali

Daerah
Lisiba yang berdiri Kepala Daerah Menteri 3 bulan sekali

sendiri
3. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 31 Tahun 2006 Tentang

Petunjuk Pelaksanaan Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan
Siap Bangun yang Berdiri Sendiri
Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No.31 Tahun 2006

membahas bahwa pengelolaan dari kasiba dilakukan oleh
pemerintah daerah (pemda) yang penyelenggaraannya
dilaksanakan oleh Badan Pengelola Kasiba. Badan Pengelola
Kasiba ditunjuk atau ditetapkan oleh Kepala Daerah melalui
kompetisi yang diikuti oleh Badan yang dibentuk oleh pemerintah
seperti BUMD dan BUMN. Penyelenggaraan lisiba merupakan bagian
dari kasiba yang telah ditetapkan melalui kompetisi, sehingga badan
pengelola kasiba tidak dapat menjadi penyelenggara lisiba, kecuali
dalam hal tertentu. Penyelenggaraan lisiba yang berdiri sendiri dapat
dilakukan oleh masyarakat pemilik tanah dengan membentuk suatu
usaha bersama, atau oleh badan usaha yang bergerak di bidang
pembangunan perumahan dan permukiman melalui kompetisi.
Namun, dalam penunjukkan atau penetapan penyelenggara lisiba
yang berdiri sendiri ditetapkan oleh kepala daerah.
Pada aturan ini, terdapat penjelasan tata cara dalam penetapan
lokasi dan penyediaan tanah kasiba dan lisiba. Berikut merupakan
tahapan yang dilakukan untuk menetapkan lokasi kasiba dan lisiba
yang berdiri sendiri.
163
Tata Cara Penetapan Lokasi Kasiba dan Penyediaan Tanah Kasiba
Sumber : Adaptasi dari Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No.31 Tahun 2006
164
Tata Cara Penetapan Lokasi Lisiba dan Penyediaan Tanah Lisiba
Sumber : Adaptasi dari Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No.31 Tahun 2006
Dalam proses penetapan lokasi, perlu memerhatikan status

tanah yang akan digunakan. tanah yang dapat digunakan adalah
tanah dengan status tanah negara bebas, tanah negara okupasi,
tanah negara bekas hak, tanah hak, tanah instansi pemerintah, tanah
hak menurut UUPA, tanah bekas milik adat, dan tanah ulayat.
165
Selanjutnya, dalam hal pengendalian dan pengawasan
pembangunan kasiba dan lisiba yang berdiri sendiri merupakan
wewenang dari kepala daerah setempat. Pengendalian pembangunan
kasiba dan lisiba yang berdiri sendiri meliputi :
1. pengawasan pembangunan
2. penertiban pembangunan
3. perizinan
Selain badan-badan pemerintah yang berperan dalam

penyelenggaraan kasiba dan lisiba. Masyarakat dapat berpartisipasi
dalam penyelenggaraan kasiba dan lisiba melalui Badan Pengelola
kasiba dan penyelenggara lisiba yang berdiri sendiri. Masyarakat
dapat menyampaikan saran dan masukan melalui Badan Pengelola
Kasiba atau Penyelenggara lisiba yang berdiri sendiri. masyarakat
juga wajib dalam memelihara kualitas ruang dan juga berlaku tertib
dalam berpartisipasi.
4. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 32 Tahun 2006 tentang

Petunjuk Teknis Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap
Bangun yang Berdiri Sendiri
Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 32 Tahun
2006 berfokus pada teknis perolehan tanah untuk Kasiba dan Lisiba
yang Berdiri Sendiri dan pada persyaratan, standar, kriteria untuk
Kasiba, Lisiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri. Peraturan ini juga
menyinggung tentang persyaratan badan pengelola Kasiba, Lisiba,
dan Lisiba yang berdiri sendiri. Selain itu, peraturan ini juga
membahas mengenai pembinaan dan peran serta masyarakat dalam
pembangunan kawasan.
Kawasan Siap Bangun, selanjutnya disebut Kasiba, adalah
sebidang tanah yang fisiknya telah dipersiapkan untuk pembangunan
perumahan dan permukiman skala besar yang terbagi dalam satu
lingkungan siap bangun atau lebih, yang pelaksanaannya dilakukan
secara bertahap dengan lebih dahulu dilengkapi dengan jaringan
primer dan sekunder prasarana lingkungan sesuai dengan rencana
tata ruang kawasan yang ditetapkan oleh Pemerintah
Kabupaten/Kota.
Sementara Lingkungan Siap Bangun, selanjutnya disebut Lisiba,
adalah sebidang tanah yang merupakan bagian dari Kasiba yang telah
dipersiapkan dan dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan selain
itu juga sesuai dengan persyaratan pembakuan tata lingkungan
tempat tinggal atau lingkungan hunian dan pelayanan lingkungan
untuk membangun kaveling tanah matang. Lingkungan Siap Bangun
yang Berdiri Sendiri, selanjutnya disebut Lisiba yang Berdiri Sendiri,
adalah Lisiba yang bukan merupakan bagian dari Kasiba, yang
166
dikelilingi oleh lingkungan perumahan yang sudah terbangun atau
dikelilingi oleh kawasan dengan fungsi-fungsi lain.
Persyaratan menjadi Badan Pengelola Kasiba adalah Badan
Usaha Milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah. Jika tidak
terdapat BUMN/BUMD yang memenuhi persyaratan untuk mengelola
kasiba, maka Kepala Daerah dapat membentuk Badan lain yang
ditugasi untuk pengelolaan Kasiba atau dapat membentuk Tim
Penyiapan Badan Pengelola.
Sementara Persyaratan untuk dapat menjadi Penyelenggara
Lisiba bagian dari Kasiba adalah Badan Usaha di bidang
pembangunan perumahan dan permukiman, yang didirikan
berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, atau
Badan Usaha asing di bidang pembangunan perumahan dan
permukiman yang berkedudukan di Indonesia. Badan Usaha tersebut
harus memiliki beberapa tenaga ahli.
Persyaratan menjadi Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri
adalah Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah.
Jika tidak terdapat BUMN/BUMD yang memenuhi persyaratan untuk
mengelola kasiba, maka Kepala Daerah dapat membentuk Badan lain
yang ditugasi untuk pengelolaan Lisiba yang berdiri sendiri atau dapat
membentuk Tim Penyiapan Penyelenggara Lisiba yang berdiri sendiri.
Gambar 2. Persyaratan Penetapan Lokasi Kasiba `

Sumber : Adaptasi dari Permen Perumahan Rakyat No.32 Tahun 2006
167
Gambar 3. Kriteria Penetapan Lokasi Kasiba
Peraturan ini juga mengatur tentang persyaratan perolehan

tanah untuk Kasiba. Status tanah untuk lokasi Kasiba dapat berupa
tanah negara bebas, tanah negara okupasi, tanah negara bekas hak,
tanah hak, tanah instansi Pemerintah, tanah hak menurut UUPA,
tanah bekas milik adat, dan tanah ulayat. Penyediaan tanah untuk
Kasiba dapat dilaksanakan melalui konsolidasi tanah, jual beli, tukar
menukar, penyertaan saham dalam bentuk tanah, pemberian
santunan dan atau kompensasi, dan izin pemakaian tanah.
Selain itu, peraturan ini berisi tentang persyaratan, standar
dan kriteria Kasiba, Lisiba, dan Lisiba yang Berdiri Sendiri.
Penyusunan rencana rinci tata ruang Kasiba harus memenuhi
persyaratan prasarana, sarana dan utilitas untuk pengembangan
Kasiba. Penyusunan rencana rinci tata ruang Kasiba juga harus
memenuhi standar teknik yang berlaku. Prasarana yang dimaksud
adalah prasarana jalan, drainase, pengelolaan air limbah, dan
pengelolaan persampahan untuk pengembangan Kasiba. Standar
tersebut juga tetap harus memenuhi persyaratan dan standar teknik
perencanaan yang ada. Sarana yang dimaksud antara lain sarana
pemerintahan, pendidikan, pelayanan kesehatan, perbelanjaan,
peribadatan, rekreasi, dan olahraga. Sementara utilitas yang
dimaksud meliputi penyediaan air minum, jaringan listrik, jaringan
telekomunikasi, jaringan pipa gas dan penyediaan kran kebakaran.
Terdapat pula peraturan yang memuat pembinaan yang
ditujukan untuk Badan Pengelola Kasiba, Penyelenggara Lisiba,
Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri, dan masyarakat pemilik
tanah. Pembinaan kepada Badan Pengelola Kasiba, Penyelenggara
168
Lisiba, dan Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri dimaksudkan
agar kemampuan mereka dalam menyelenggarakan pengelolaan
Kasiba, Lisiba, atau Lisiba yang Berdiri Sendiri meningkat. Sementara
pembinaan terhadap masyarakat pemilik tanah dimaksudkan agar
tercipta suasana yang menunjang keberhasilan penyelenggaraan
pengelolaan Kasiba, Lisiba atau Lisiba yang Berdiri Sendiri.
Terakhir, peraturan ini memuat tentang peran serta
masyarakat yang berada di dalam Kawasan Siap Bangun dan Lisiba
yang Berdiri Sendiri melalui Badan Pengelola atau Penyelenggara
Lisiba yang Berdiri Sendiri. Masyarakat berhak menyampaikan saran
dan masukan atas pembangunan kawasan dan berhak mengetahui
rencana rinci tata ruang Kawasan Siap Bangun dan Lisiba yang Berdiri
Sendiri. Disamping itu, masyarakat wajib memelihara kualitas ruang
dan berlaku tertib dalam keikutsertaannya dalam penataan ruang
yang telah ditetapkan.
5. Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No.33 Tahun 2006 Tentang

Pedoman Tata Cara Penunjukan Badan Pengelola Kawasan Siap
Bangun Dan Penyelenggaraan Lingkungan Siap Bangun yang
Berdiri Sendiri
Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No.33 Tahun 2006
membahas bahwa badan pengelola kasiba yang selanjutnya disebut
dengan badan pengelola adalah badan usaha milik negara dan atau
badan lain yang dibentuk oleh pemerintah yang ditugasi sebagai
pengelola Kasiba termasuk badan usaha milik daerah. Badan lain
yang dibentuk oleh pemerintah dimaksud adalah badan usaha swasta
yang bergerak di bidang perumahan dan pemukiman yang
menjalankan misi dan bekerjasama dengan pemerintah.
Selanjutnya, dikatakan bahwa penyelenggara adalah kelompok
masyarakat pemilik tanah atau badan usaha yang ditunjuk oleh badan
pengelola untuk membangun lisiba bagian dari kasiba yang ditunjuk
oleh pemerintah daerah untuk membangun lisiba yang berdiri sendiri.
Penyelenggaraan Pengelolaan Kasiba dan Lisiba yang Berdiri

Sendiri
Pengelolaan Kasiba dilakukan oleh Pemerintah Daerah yang
penyelenggaraannya dilaksanakan oleh badan pengelola dimana
badan pengelola ditunjuk Kepala Daerah melalui sebuah
kompetisi yang diikuti BUMN, BUMD, atau badan lain yang dibentuk
dan ditugasi oleh pemerintah.
Penyelenggara Lisiba merupakan bagian dari Kasiba yang
ditunjuk pula melalui kompetisi, namun badan pengelola Kasiba tidak
dapat menjadi Penyelenggara Lisiba ,kecuali dalam hal tertentu.
169
Penyelenggara Lisiba yang berdiri sendiri dapat dilakukan oleh
masyarakat pemilik tanah tersebut, namun dapat juga oleh badan
usaha yang dipilih melalui sebuah kompetisi.
Tugas Badan Pengelola dan Penyelenggara

Badan pengelola kasiba , penyelenggara lisiba, dan
penyelenggara lisiba yang berdiri sendiri memiliki tugas untuk
menyiapkan Rencana Rinci Tata Ruang yang mengacu pada RP4D
dan menjalankan tugas dengan mempertimbangkan dan menerapkan
kaidah-kaidah serta konsep lingkungan hunian berimbang dan
keterpaduan prasarana, rencana serta program
penyelenggaraan sesuai RTBL,kemudian menyiapkan program
investasi, dan membangun jaringan primer dan sekunder prasarana
lingkungan. Khusus untuk badan pengelola kasiba dan
penyelenggara lisiba yang berdiri sendiri memiliki tugas untuk
melakukan pengendalian harga tanah. Terkhusus penyelenggara
Lisiba memilik tugasmembangun prasarana dan sarana, kaveling
tanah matang dan utilitas umum. Namun, untuk tugas badan
pengelola kasiba sendiri memiliki tugas menyiapkan data mengenai
luas, batas, dan kepemilikan tanah sesuai dengan tahap
pembangunan,menyelenggarakan kompetisi untuk penyelenggara
Lisiba, menyerahkan bagian Lisiba kepada Badan Pengelola, dan
melakukan pengendalian pembangunan fisik Lisiba.
Struktur Badan Pengelola

Komponen struktur badan pengelola Kasiba sekurang-
kurangnya terdiri dari pemegang saham, dewan pengawas, dewan
direksi, dewan pelaksana yang mana komponen ini dipilih oleh kepala
daerah atas usulan badan pengelola terpilih. Struktur organisasi
penyelenggara lisiba bagian dari kasiba dan Lisiba yang Berdiri
Sendiri ditentukan oleh penyelenggara yang ditetapkan oleh kepala
daerah atau usulan badan pengelola.
Persyaratan dan Kriteria Penunjukan Badan Pengelola dan

Penyelenggara
Penunjukan badan pengelola Kasiba memiliki syarat di antara
lain merupakan BUMN atau BUMD, jika tidak ada maka kepala daerah
dapat membentuk badan lain yang badan lain ini telah dikukuhkan
menjadi BUMD. Jika sudah terbentuknya badan pengelola kasiba
maka kepala daerah dapat membentuk tim penyiapan badan
pengelola. Bagi BUMN/BUMD atau badan lain yang ditunjuk
pemerintah harus memiliki tenaga ahli yang tersertifikasi di bidang
170
manajemen real estat, penyelenggara sarana dan prasarana,
penyelenggara utilitas umum, dan pembiayaan real estat.
Persyaratan untuk menjadi penyelenggara Lisiba dan
Lisiba yang Berdiri Sendiri adalah badan usaha di bidang
pembangunan perumahan dan permukiman yang didirikan
berdasarkan hukum atau badan usaha asing di bidang pembangunan
perumahan dan permukiman yang berkedudukan di Indonesia.
Tata Cara Penunjukan Badan Pengelola dan Penyelenggara
171
B
Pembiayaan Badan Pengelola dan Penyelenggara Lisiba yang

Berdiri Sendiri
Pemerintah Daerah berkewajiban mengalokasikan APBD sektor

perumahan dan permukiman untuk mendanai operasional Badan
Pengelola dan Penyelenggara. Dalam hal tidak tercukupinya alokasi
dana sebagaimana disebutkan sebelumnya, maka Badan Pengelola
172
dan Penyelenggara berhak menguasai dan mengelola aset berupa
tanah Kasiba maksimal 20 % dari seluruh tanah Kasiba maupun tanah
Lisiba yang berdiri sendiri
6. Evaluasi terhadap Program Pengembangan Kawasan Siap

Bangun (KASIBA) di Kabupaten Malang
Kabupaten Malang memiliki rencana untuk memindahkan pusat

pemerintahannya ke Kecamatan Kepanjen. Untuk memenuhi
permintaan perumahan yang akan terjadi di Kecamatan Kepanjen,
pemerintah Kabupaten Malang melaksanakan pembangunan Kasiba
dan Lisiba pada lahan seluas 92.5 hektar di sana. Kasiba dan lisiba
dipilih sebagai metode pembangunan untuk mewujudkan tujuan
nasional, yaitu pembangunan perumahan, permukiman, serta sarana
prasarana pendukung berbasis kawasan yang terorganisir untuk
mewujudkan lingkungan permukiman yang teratur, serasi, dan
efisien.
Program ini pertama-tama direncanakan pada Rencana Tata

Ruang Wilayah Kabupaten Malang dan Rencana Umum Tata Ruang
Kota Kecamatan Kepanjen, dilanjutkan dengan penyusunan Rencana
Tata Ruang Kasiba dan Lisiba Kepanjen. Kemudian, dilakukan
perkerasan Jalan Lingkar Barat Kepanjen sebagai metode
peningkatan aksesibilitas ke Kasiba dan Lisiba Kepanjen.
Keterkaitan Lokasi Kasiba dengan Rencana Tata Ruang

Kabupaten Malang
Permen Perumahan Rakyat No.31 tahun 2006, mengatur
tentang Petunjuk Pelaksanaan Kasiba dan Lisiba BS, lalu Permen
Perumahan Rakyat No. 32 tahun 2006, mengatur tentang
Petunjuk Teknis Pelaksanaan Kasiba dan Lisiba BS digunakan
sebagai pedoman aturan dalam menjelaskan keterkaitan lokasi
Kasiba dengan RTR Kabupaten Malang. Menurut peraturan yang
telah disebutkan, persyaratan dari lokasi Kasiba adalah kajian
mengenai pertumbuhan penduduk, tinjauan mengenai kebutuhan
rumah, terletak pada kawasan permukiman yang berdasar pada
RTRW Kabupaten Malang, terletak pada satu wilayah administratif,
kawasan dapat dikembangkan sesuai dengan tren yang ada, kawasan
bukan termasuk kedalam tanah sengketa, mempertimbangkan
strategi pengembangan wilayah, biaya terendah untuk pengadaan
prasarana dan utilitas, jarak yang dekat dengan tempat kerja atau
lokasi investasi, kawasan mampu menampung 3.000 unit, kawasan
akan terintegrasi antar perumahan lama dan baru.
Kriteria pemilihan lokasi Kasiba adalah jarak tempuh menuju
lokasi pusat kegiatan dan pelayanan kurang lebih sekitar 30 menit,
terdapat jalan penghubung, bentuk topografi lokasi datar, terdapat
daya dukung tanah, drainase alam kondisi baik, kemudahan dalam
173
mengakses air bersih, listrik, telepon, dan TPS, kedekatan dengan
fasilitas pendidikan, kesehatan dan pusat perbelanjaan, tidak
merubah bentuk bentang alam, karakter penghuni Kasiba tidak
bertentangan dengan masyarakat sekitar kawasan, terdapat neraca
pembiayaan.
Penetapan Lokasi Kawasan Siap Bangun (KASIBA) di
Kabupaten Malang dipilih dan ditetapkan sesuai dengan kaidah-
kaidah penetapan lokasi, yaitu telah sesuai dengan RTRW Kabupaten
Malang dan RDTRK Wilayah Kecamatan Kepanjen, meskipun
penjabaran perencanaan perumahan dan permukiman RDTRK yaitu
Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan
Permukiman Daerah (RP4D) belum disusun.
Penyediaan Tanah
Berdasarkan Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 32
Tahun 2006, badan yang yang berhak mengelola Kasiba adalah
Badan Pengelola Kasiba Daerah, dalam hal ini Badan Pengelola
Kasiba Kepanjen Kabupaten Malang. Namun karena badan ini belum
terbentuk, prosesnya penyediaan tanah dilakukan oleh Kantor
Perumahan Kabupaten bekerjasama dengan Badan Pertanahan
Nasional dan Aparat Kecamatan serta Kelurahan setempat. Secara
umum batasan kawasan dan pemilikan tanah telah dilakukan
identifikasi, hanya tersisa langkah-langkah menuju persiapan
pembangunan dan pengembangan permukiman perlu dilaksanakan
lebih intensif. Harapannya adalah Badan Pengelola Kasiba sudah
dapat terbentuk sehingga dapat melaksanakan pengembangan
Kasiba berdasarkan Identifikasi Status dan Kepemilikan Tanah dan
Rencana Terperinci Tata Ruang Kasiba yang telah selesai disusun
pada tahun 2007.
Rencana Terperinci Tata Ruang Kasiba
Dalam PM No.32 tahun 2006 sempat disinggung tentang
Rencana Terperinci Tata Ruang (RTTR) dari Kasiba/ Lisiba dan Lisiba
yang berdiri sendiri. Jika ditinjau lebih jauh dengan melihat tingkat
kedetailan rencana, RTTR Kasiba memiliki kedudukan setara dengan
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan RTTR Lisiba/ Lisiba yang
berdiri sendiri setara dengan Rencana Teknik Tata Ruang (RTR).
Pada tahap penyusunan RTTR disebutkan dalam PM No.32 tahun
2006 bahwa RTTR harus sesuai dan memenuhi standar
pembangunan sarana untuk pengembangan Kasiba. Sarana yang
dimaksud antara lain sarana pemerintahan, pendidikan, pelayanan
kesehatan, perbelanjaan, peribadatan, rekreasi, dan olahraga.
Rencana pembangunan dan pengembangan perumahan dan
permukiman pada RTTR Kasiba akan lebih terintegrasi jika mengacu
pada Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan
Permukiman di Daerah (RP4D). Sayangnya RP4D jarang dimiliki
daerah-daerah di Indonesia termasuk di Kabupaten Malang.
174
Badan Pengelola
Permen Perumahan Rakyat No.33 tahun 2006 mengatur

tentang Pedoman Tata Cara Penunjukan Badan Pengelola Kasiba
dan Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri. Maka dari itu,
penyusunan konsep dan strategi pembentukan Badan Pengelola
Kasiba perlu segera dilakukan sehingga pengelolaan Kasiba yang
telah ada dapat dilakukan secara terencana dan berlanjut. Dari data
Kementerian Perumahan Rakyat telah ditetapkan 112 lokasi Kasiba,
namun program Kasiba di Kabupaten Malang termasuk yang belum
memiliki Badan Pengelola. Badan Pengelola Kasiba yang baru
terbentuk hanya ada 2, sehingga perlu disusun suatu rencana bagi
pembentukan Badan Pengelola karena badan ini sangat penting
dalam mengatur dan mengelola segala aktivitas yang berkaitan
dengan Kasiba. Pengembangan Kasiba yang ada selama ini
berdasarkan inisiatif Pemerintah Kabupaten Malang, namun
kebutuhan akan Badan Pengelola dirasa sangat diperlukan agar
perhatian terhadap seluruh aspek dan masalah yang sedang dan akan
timbul dapat diselesaikan secara baik dan fokus dalam menangani
Kasiba.
SIMPULAN
Penyelenggaraan Kasiba/Lisiba dan Lisiba BS terdiri dari tiga

tahap yaitu perencanaan, pelaksanaan, dan pengawasan
pembangunan. Hal yang harus direncanakan dalam setiap kawasan
berbeda dan akan digunakan sebagai acuan untuk kegiatan
selanjutnya. Tahap pelaksanaan pembangunan yang terdiri dari dua
kegiatan utama yaitu perolehan tanah dan pembangunan memiliki
kejaran dan tenggat waktu yang berbeda antara Kasiba/ Lisiba dan
Lisiba BS. Tahap pengendalian terdiri dari dua kegiatan yaitu
pengawasan dan penertiban. Pengawasan dilakukan oleh Kepala
Daerah dan Badan Pengelola dengan menyerahkan laporan secara
rutin kepada Menteri. Penertiban akan dilakukan jika dalam
perkembangan pembangunan terjadi keterlambatan terhadap tenggat
waktu kegiatan.
Pengelolaan Kasiba dilakukan oleh Pemerintah Daerah yang
penyelenggaraannya dilaksanakan oleh Badan Pengelola.
Penyelenggara Lisiba merupakan bagian dari Kasiba yang ditunjuk
melalui kompetisi, namun badan pengelola Kasiba tidak dapat menjadi
Penyelenggara Lisiba, Penyelenggara Lisiba yang berdiri sendiri
dapat dilakukan oleh masyarakat pemilik tanah. Tata cara penunjukan
badan pengelola dan penyelenggara secara umum melalui sebuah
kompetisi dengan alur pembentukan panitia kompetisi,
mempersiapkan kompetisi, mengundang calon peserta kompetisi,
menerima dan menyerahkan bahan kompetisi, penjelasan bahan
kompetisi, penerimaan proposal, evaluasi, pengusulan calon
pemenang, dan yang terakhir adalah penetapan pemenang.
175
Petunjuk pelaksana dari Kasiba dan Lisiba yang berdiri sendiri
dilakukan dengan penetapan lokasi. Lokasi yang dipilih sebagai
Kasiba dan Lisiba perlu memerhatikan status dari tanah, lalu badan
pengelola melakukan persetujuan bersama pemilik tanah/ pemegang
hak mengenai tanah lokasi dengan berbagai cara, seperti konsolidasi
tanah, jual beli tanah, tukar menukar dan pelepasan hak.
Pengendalian dan pengawasan dilakukan saat pembangunan kasiba
dan lisiba oleh kepala daerah setempat, masyarakat juga berperan
sebagai pengkritik. Sehingga, masyarakat dapat menyampaikan
saran dan masukan dalam penyelenggaraan Kasiba dan Lisiba.
Dalam perencanaan Kasiba, rencana rinci tata ruang Kasiba
harus memenuhi persyaratan prasarana, sarana dan utilitas untuk
pengembangan Kasiba. Penyusunan rencana rinci tata ruang Kasiba
harus memenuhi standar teknik yang berlaku. Prasarana yang
dimaksud adalah prasarana jalan, drainase, pengelolaan air limbah,
dan pengelolaan persampahan untuk pengembangan Kasiba.
Standar tersebut juga harus memenuhi persyaratan dan standar yang
ada. Sarana yang dimaksud antara lain sarana pemerintahan,
pendidikan, pelayanan kesehatan, perbelanjaan, peribadatan,
rekreasi, dan olahraga. Sementara utilitas yang dimaksud meliputi
penyediaan air minum, jaringan listrik, jaringan telekomunikasi,
jaringan pipa gas dan penyediaan kran kebakaran.
176
DAFTAR PUSTAKA
1. Evaluasi terhadap Program Pengembangan Kawasan Siap Bangun

(KASIBA) Studi Kasus: Kabupaten Malang. Diakses dari
https://www.academia.edu/33613054/Evaluasi_terhadap_Program_Pe
ngembangan_Kawasan_Siap_Bangun_KASIBA_Studi_Kasus_Kabup
aten_Malang?auto=download pada 16 September 2020.
2. Menteri Perumahan Rakyat RI. 2006. Peraturan Menteri Perumahan
Rakyat No.31 Tahun 2006 tentang Petunjuk Pelaksanaan Kawasan
Siap Bangun dan Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri.
Diakses dari http://nawasis.org/portal/digilib/read/peraturan-menteri-
negara-perumahan-rakyat-nomor-31-permen-m-2006-tentang-
petunjuk-pelaksanaan-kawasan-siap-bangun-dan-lingkungan-siap-
bangun-yang-berdiri-sendiri/51328 pada 1 September 2020.
Rakyat No.32 Tahun 2006 tentang Petunjuk Teknis Kawasan Siap
Bangun dan Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri. Jakarta.
Diakses dari
http://ciptakarya.pu.go.id/plp/upload/peraturan/Permen_Pera_No_32_
Tahun_2006_-_juknis_kasiba_dan_lisiba.pdf pada 1 September 2020.
Rakyat No.33 Tahun 2006 tentang Pedoman Tata Cara Penunjukan
Badan Pengelola Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap Bangun
yang Berdiri Sendiri diakses dari http://apki.net/wp-
content/uploads/2012/06/Peraturan-Menteri-Negara-Perumahan-
Rakyat-Nomor-33-Tahun-2006-Pedoman-Tatacara-Penunjukkan-
Badan-Pengelola-Kawasan-dan-Lingkungan-Siap-Bangun.pdf pada 1
September 2020.
5. Peraturan Pemerintah No. 80 Tahun 1999 tentang Kasiba dan Lisiba
yang Berdiri Sendiri. Lembaran Negara RI Tahun 1999 diakses dari
https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/54574/pp-no-80-tahun-1999
pada 1 September 2020.
6. Undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman. Lembaran Negara RI Tahun 2011 diakses dari
https://www.hukumonline.com/pusatdata/detail/lt4d50fb4b171ba/node/
39/uu-no-1-tahun-2011-perumahan-dan-kawasan-permukiman pada
31 Agustus 2020.
177
DESKRIPSI UMUM
Undang - Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan

Tanah membahas tentang ketentuan umum pengadaan tanah,
maksud, dan tujuan pengadaan tanah. Lingkup konsolidasi tanah yang
dibahas dalam peraturan ini yaitu tahapan pengadaan tanah yang
meliputi perencanaan, persiapan, pelaksanaan, dan penyerahan hasil
Peraturan Menteri Nomor 12 tahun 2019 tentang Konsolidasi
Tanah yang merupakan aturan yang khusus membahas hal-hal yang
berkaitan konsolidasi tanah. Lingkup konsolidasi tanah yang dibahas
dalam aturan ini meliputi ketentuan umum konsolidasi tanah, maksud,
tujuan dan ruang lingkup konsolidasi tanah, perencanaan konsolidasi
tanah, pelaksanaan konsolidasi tanah, pembangunan hasil konsolidasi
tanah, kelembagaan konsolidasi tanah, pengawasan konsolidasi tanah,
pembiayaan dan kerjasama konsolidasi tanah, serta penanganan
permasalahan konsolidasi tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 3 Tahun 2014 tentang
Transmigrasi. Peraturan ini mengatur tentang penyediaan tanah dan
pelayanan pertanahan, dan perencanaan kawasan transmigrasi.
Contoh Konsolidasi lahan, kami memberikan dua contoh
konsolidasi lahan. Pada kasus pertama ada pelibatan masyarakat di
tempat konsolidasi tanah secara aktif sedangkan kasus kedua tidak ada
pelibatan masyarakat di tempat konsolidasi tanah secara aktif. Kasus
pertama konsolidasi tanah Painan Utara dan Painan Timur, Kabupaten
Pesisir Selatan, Sumatera Barat. Kasus kedua konsolidasi tanah
vertikal Kampung Aur, Medan, Sumatera Utara.
179
PEMBAHASAN
1. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah

Pengadaan Tanah bertujuan menyediakan tanah bagi
pelaksanaan pembangunan guna meningkatkan kesejahteraan dan
kemakmuran bangsa, negara, dan masyarakat dengan tetap menjamin
kepentingan hukum pihak yang berhak. Salah satu pengadaan tanah
untuk pembangunan yaitu konsolidasi tanah yang menjadi fokus utama
pembahasan regulasi. Pada bagian ini, akan dibahas tentang
penyelenggaraan pengadaan tanah yang terdiri dari empat tahapan
sebagai berikut:
Perencanaan Pengadaan Tanah
Dokumen perencanaan pengadaan tanah memuat maksud dan
tujuan rencana pembangunan, kesesuaian dengan Rencana Tata
Ruang Wilayah dan Rencana Pembangunan Nasional dan Daerah, letak
tanah, luas tanah yang dibutuhkan, gambaran umum status tanah,
perkiraan waktu pelaksanaan pengadaan Tanah, perkiraan jangka
waktu pelaksanaan pembangunan, perkiraan nilai tanah, dan rencana
penganggaran. Dokumen dibuat berdasarkan studi kelayakan yang
ditetapkan oleh instansi yang berhak dan diserahkan kepada
pemerintah provinsi.
180
Persiapan Pengadaan Tanah
Gambar 10.1. Alur Persiapan Pengadaan Tanah

Sumber: Analisis Undang-Undang No. 2 tahun 2012
Berdasarkan dokumen perencanaan pengadaan tanah, instansi bersama pemerintah provinsi akan melaksanakan
tiga tahapan. Pertama, pemberitahuan rencana pembangunan disampaikan kepada masyarakat pada rencana lokasi
pembangunan baik langsung maupun tidak langsung. Kedua, pendataan awal lokasi rencana pembangunan dan objek
pengadaan tanah. Ketiga, konsultasi publik rencana lokasi pembangunan untuk mendapatkan kesepakatan bersama pihak
yang berhak atas tanah dan masyarakat terdampak.
181
Pelaksanaan Pengadaan Tanah
Gambar 10.2. Alur Pelaksanaan Pengadaan Tanah

Sumber: Analisis Undang-Undang No. 2 tahun 2012
Pelaksanaan Pengadaan Tanah meliputi kegiatan lima tahapan. Pertama, inventarisasi dan identifikasi terkait
penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah. Kedua, penilaian ganti kerugian yang akan ditetapkan
lembaga pertanahan melalui penilai. Ketiga, musyawarah penetapan ganti kerugian. Lembaga Pertanahan melakukan
musyawarah dengan Pihak yang Berhak atas tanah. Keempat, pemberian ganti kerugian atas objek pengadaan tanah.
Kelima, pelepasan objek pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang dimiliki pemerintah dilakukan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan. Sedangkan pelepasan yang dikuasai oleh pemerintah atau dikuasai/dimiliki oleh
Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah dilakukan berdasarkan Undang-Undang No.2 Tahun 2012 tentang
pengadaan tanah. Pelepasan tanah dilakukan oleh pejabat yang berwenang atau Lembaga Pertanahan.
182
Penyerahan hasil Pengadaan Tanah
Tahapan yang terakhir adalah penyerahan hasil pengadaan
tanah dari Lembaga Pertanahan pada Instansi yang memerlukan tanah.
Penyerahan hasil pengadaan tanah akan dilakukan setelah syarat
pemberian Ganti Kerugian kepada Pihak yang Berhak atas tanah (atau
ganti rugi telah dititipkan di pengadilan negeri) dan Pelepasan Hak oleh
pihak tersebut sudah terpenuhi.
2. Peraturan Menteri Nomor 12 Tahun 2019 tentang Konsolidasi Tanah

Konsolidasi Tanah adalah kebijakan penataan kembali
penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah dan ruang
sesuai rencana tata ruang serta usaha penyediaan tanah untuk
kepentingan umum dalam rangka meningkatkan kualitas lingkungan dan
pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif
masyarakat. Pada bagian ini akan dijelaskan syarat dan jenis konsolidasi
tanah, tahapan penyelenggaraan konsilidasi tanah, kelembagaan
konsolidasi tanah, pembiayaan dan kerjasama konsolidasi tanah, dan
penanganan permasalahan konsolidasi tanah.
Syarat dan Jenis Konsolidasi Tanah
Syarat konsolidasi tanah meliputi berdasarkan kesepakatan
antara pihak yang terlibat, KT dapat menjadi wajib untuk kebaikan
bersama, seperti menata kawasan konflik yang dapat merubah
kepemilikan lahan, kawasan kumuh untuk diperbaiki kualitasnya, dan
bencana alam maupun kebakaran yang merubah kondisi tanah. Jenis
konsolidasi tanah dengan klasifikasi yang berbeda, yaitu Pertanian atau
Nonpertanian, Horizontal atau Vertikal, Skala Kecil atau Skala Besar,
serta Sederhana atau Lengkap.
Tahapan Penyelenggaraan Konsilidasi Tanah
Tahap penyelenggaraan konsolidasi tanah terdiri dari 4 tahapan.
Gambar 10.3. Alur Perencanaan konsolidasi tanah

Sumber: Analisis Peraturan Menteri No. 12 tahun 2019
183
Pertama, tahap perencanaan konsolidasi tanah. Perencanaan KT
meliputi penyiapan lokasi dengan mengkaji dan menganalisis terlebih
dahulu aspek kewilayahan, sosial, ekonomi, budaya, serta lingkungan.
Luaran dari perencanaan konsolidasi tanah adalah dokumen yang
memuat kajian tata ruang dan kebijakan sektor, analisis pemetaan sosial
dan potensi kawasan, sketsa desain awal (visioning) KT, berita acara
kesepakatan peserta KT, serta penetapan lokasi KT. Terdapat 5 hal
yang perlu diperhatikan yaitu dokumen RTRW, RDTR, atau Rencana
Detail lain, daya dukung dan daya tampung lingkungan serta
perlindungan SDA, keanekaragaman hayati, lanskap, dan situs budaya,
usulan masyarakat pada lokasi KT, kebutuhan prasarana, sarana, dan
utilitas, dan terkait program pemberdayaan masyarakat. Pada bagian ini
akan dibahas terkait kriteria dan tahap perencanaan KT.
Kriteria perencanaan konsolidasi tanah sebagai berikut.
Tabel 10.1. Kriteria Perencanaan Konsolidasi Tanah

No Kriteria Penjelasan
1 Objek Tanah yang sudah terdaftar, tanah yang belum terdaftar, tanah
negara yang sudah dikuasai/digarap, dan/atau tanah aset
BUMN/BUMD/Badan Hukum lainnya
2 Subjek Pemegang hak dan penggarap tanah negara merupakan
perorangan wni dan/atau badan hukum sesuai ketentuan
perundang-undangan dan disepakati minimal 60% dari peserta
KT.
3 Tanah untuk Luas dan/atau bentuk bidang tanah harus layak untuk dijadikan
Pembangunan TP jika tidak layak perlu mengganti dengan uang atau bentuk
lainnya yang telah disepakati.
4 Perubahan Terdapat kebutuhan pemecahan bidang karena tuntutan

Jumlah desain, peristiwa hukum pewarisan dan/atau hibah atas tanah
Bidang KT pada pihak keturunan, solusi penyelesaiaan sengketa dan
konflik, kebutuhan untuk mendukung program penyediaan
perumahan MBR yang berbasis komunitas, dan/atau
penambahan yang disebabkan adanya bidang tanah yang
diperuntukkan PSU dan TUB yang berada pada satu hamparan
atau mengakomodasikan peralihan kepemilikan yang belum
didaftarkan.
Selanjutnya tahap perencanaan konsolidasi tanah meliputi

pembentukan tim koordinasi dan tim perencana/pelaksana, kajian tata
ruang dan kebijakan sektor, pemetaan sosial dan analisis potensi
kawasan, pembuatan sket desain awal dan penyepakatan KT, serta
penetapan lokasi KT. Kelima tahap penyusunan dokumen ini dilakukan
oleh tim perencana/pelaksana KT.
184
Gambar 10.4. Alur Kerja Pelaksanaan Konsolidasi Tanah
Kedua, pelaksanaan yang meliputi 5 tahapan, yaitu pengumpulan

data fisik, yuridis, dan penilaian objek KT; penyusunan desain hasil KT
dan rencana aksi KT; pelepasan hak atas tanah dan penegasan tanah
objek KT; penerapan desain KT (staking out); serta penerbitan sertifikat
hak atas tanah dan penyerahan hasil. Pengumpulan data fisik, yuridis,
dan penilaian objek KT dilakukan sesuai ketentuan untuk menghasilkan
daftar subjek dan objek KT, daftar penilaian objek, serta peta rincikan.
Penyusunan desain KT harus mencakup tema dan arah pengembangan
kawasan, rencana blok peruntukan kawasan, penentuan luas,
penentuan bentuk, penentuan letak bidang tanah, serta luas dan letak
TP yang terdiri dari tanah untuk PSU dan PUB. Pelepasan hak atas
tanah dilakukan terhadap objek KT dengan menyerahkan asli surat bukti
kepemilikan atau penguasaan tanah. Penerapan ini harus berdasarkan
peta desain yang telah disetujui peserta dan disahkan oleh tim
perencana/pelaksana. Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan
keputusan pemberian hak atas tanah terhadap semua bidang tanah
yang telah diterbitkan peta bidangnya.
Topik khusus terkait pelaksanaan konsolidasi tanah vertikal
memiliki perbedaan pada adanya tambahan pengukuran untuk
mengetahui luas dan batas keliling lokasi Konsolidasi Tanah Vertikal
sebagai Tanah Bersama pada fase pengumpulan data fisik, yuridis, dan
185
penilaian objek KT; penyusunan desain rusun menunjukkan dengan
jelas gambar/batas hak perorangan dan bersama serta Nilai
Perbandingan Proporsional (NPP) pada fase Penyusunan Desain dan
Rencana Aksi Konsolidasi Tanah Vertikal; Sertifikat Tanah Bersama
atas nama peserta dan/atau pemangku kepentingan terkait serta
sertifikat lain sesuai kesepakatan desain pada fase Penerbitan Sertifikat
Hak Atas Tanah dan Penyerahan Sertifikat Tanah Bersama.
Gambar 10.5. Alur Pembangunan Konsolidasi Tanah

Ketiga, pembangunan konsolidasi tanah yang dilakukan oleh

pemangku kepentingan. Terdiri dari 5 tahapan yaitu tahapan persiapan
pelaksanaan pembangunan untuk mengawali perwujudan secara fisik
serta menindaklanjuti desain dan rencana aksi konsolidasi tanah;
tahapan pembangunan Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU) sebagai
perwujudan secara fisik desain konsolidasi tanah yang dilakukan secara
bertahap sesuai dengan kebutuhan perkembangan kawasan; tahapan
penerbitan sertifikat hak atas tanah dan serah terima aset untuk
konsolidasi tanah vertikal; tahapan pembentukan perhimpunan pemilik
dan penghuni serta pemberdayaan masyarakat; tahapan pengelolaan
aset hasil konsolidasi tanah dimaksudkan untuk menjamin
terpeliharanya fungsi-fungsi bangunan, prasarana, sarana dan utilitas
untuk keberlanjutan kualitas lingkungan.
Keempat, pengawasan konsolidasi tanah yang dilakukan
terhadap proses perencanaan, pelaksanaan dan pembangunan
konsolidasi tanah. Pengawasan Konsolidasi Tanah meliputi 2 kegiatan,
yaitu pemantauan dan evaluasi serta pelaporan penyelenggaraan
konsolidasi tanah. Pada Kegiatan pemantauan dan evaluasi meliputi
pemantauan kesesuaian tahapan dan dokumen konsolidasi tanah;
pemantauan progres dan implementasi desain konsolidasi tanah;
186
pemantauan dan evaluasi dampak sosial, ekonomi dan lingkungan;
evaluasi kinerja kawasan dan pembangunan berkala setiap 5 tahun;
perencanaan dan pembangunan kembali kawasan (jangka panjang);
peremajaan dan/atau penataan kembali. Sedangkan pada Pelaporan
penyelenggaraan Konsolidasi Tanah dalam bentuk
pertanggungjawaban dan dokumentasi pelaksanaan seluruh tahapan
penyelenggaraan Konsolidasi Tanah.
Kelembagaan Konsolidasi Tanah

Pada bagian ini akan dibahas kelembagaan konsolidasi tanah
yang meliputi penyelenggara konsolidasi tanah, perhimpunan peserta
konsolidasi tanah, serta hak dan kewajiban peserta konsolidasi tanah.
Penyelenggara Konsolidasi Tanah terdiri dari Tim Koordinasi dan
Tim Perencana/Pelaksana. Sedangkan, Tim Koordinasi berfungsi
mengkoordinasikan penyelenggaraan dan penanganan permasalahan
konsolidasi. Sedangkan Tim Perencana/Pelaksana Konsolidasi Tanah
mempunyai fungsi menyelenggarakan Konsolidasi Tanah. Kedua tim
tersebut terbagi menjadi skala kecil dan skala besar yang strukturnya
terdiri atas aktor yang berbeda-beda pula.
Tabel 10.2. Tugas Tim Koordinasi dan Tim Perencana/Pelaksana

Tugas
Tim Koordinasi Tim Perencana/Pelaksana
Mengkoordinasikan kebijakan antar Menyusun kajian tata ruang dan
pemangku kepentingan dalam kebijakan sektor
penyelenggaraan konsolidasi tanah
Memberikan pertimbangan dalam Melaksanakan analisis pemetaan sosial
penetapan lokasi Konsolidasi Tanah dan potensi kawasan
Mengarahkan dan mengevaluasi Menyusun sket desain awal (visioning)
penyusunan Desain Konsolidasi Tanah Konsolidasi Tanah
Mengoordinasikan sumber pembiayaan Membangun kesepakatan Peserta
dan bentuk kerja sama penyelenggaraan Konsolidasi Tanah
Konsolidasi Tanah
Melakukan sinkronisasi dan koordinasi Memverifikasi dan/atau menyampaikan
rencana aksi pembangunan Konsolidasi usulan penetapan lokasi Konsolidasi
Tanah dengan seluruh pemangku Tanah kepada
kepentingan Bupati/Walikota/Gubernur/Menteri
Melakukan pengawasan terhadap Melaksanakan pengumpulan Data Fisik,
penyelenggaraan Konsolidasi Tanah Yuridis dan Penilaian Objek Konsolidasi
Tanah
Melakukan penanganan masalah yang Menyusun Desain dan Rencana Aksi
timbul dalam penyelenggaraan Konsolidasi Tanah
Konsolidasi Tanah
Mengevaluasi dan menetapkan Memproses pelepasan Hak Atas Tanah
kebijakanperemajaan/pembangunan dan menyiapkan usulan penegasan
kembali kawasan dalam hal Konsolidasi tanah objek Konsolidasi Tanah
Tanah Vertikal
Melaksanakan tugas lain yang Menerapkan Desain Konsolidasi Tanah
dibutuhkan (stacking out)
187
Memproses penerbitan Sertipikat Hak
Atas Tanah dan melaksanakan
penyerahan hasil Konsolidasi Tanah
Melaksanakan tugas lain yang
dibutuhkan
Perhimpunan peserta konsolidasi tanah mempunyai fungsi

membantu kelancaran pelaksanaan konsolidasi tanah. Dalam
pembentukan perhimpunan peserta konsolidasi tanah ditetapkan
kepengurusan yang paling kurang terdiri dari 1 orang Ketua, 1 orang
Sekretaris dan 1 orang Bendahara. Selanjutnya, hak dan kewajiban
peserta konsolidasi tanah dijelaskan dalam tabel berikut.
Tabel 10.3. Hak dan Kewajiban Peserta Konsolidasi Tanah

No Hak Kewajiban
1
Memperoleh informasi dan Menyatakan persetujuan secara
sosialisasi mengenai pelaksanaan tertulis untuk mengikuti kegiatan
konsolidasi tanah secara transparan Konsolidasi Tanah
2 Memperoleh tanah dan/atau Melepaskan hak/penguasaan/garapan

bangunan hasil penataan sesuai tanah kepada Negara untuk
kesepakatan, dengan nilai yang selanjutnya ditata melalui konsolidasi
setidaknya sama dengan nilai tanah, termasuk menyerahkan
sebelum Konsolidasi Tanah sebagian tanahnya sebagai TP sesuai
kesepakatan
3 Memperoleh surat tanda bukti hak Menerima hasil desain konsolidasi

atas tanah hasil konsolidasi tanah tanah yang telah disepakati
4 Memanfaatkan prasarana, sarana Menjadi anggota perhimpunan peserta

dan utilitas di lokasi konsolidasi konsolidasi tanah
tanah
Pembiayaan dan Kerjasama Konsolidasi Tanah

Pembiayaan penyelenggaraan konsolidasi tanah berasal dari
sumber partisipasi masyarakat berupa tanah untuk pembangunan serta
iuran yang disepakati, lalu dari APBN, APBD dan sumber pembiayaan
lainnya yang sah. Pembiayaan penyelenggaraan konsolidasi tanah
diperuntukkan bagi biaya perencanaan, biaya administrasi pertanahan
melalui mekanisme PNBP, biaya kompensasi dan ganti rugi, biaya
relokasi sementara dan tunjangan kehilangan penghasilan, biaya
administrasi perizinan, biaya pembangunan fisik bangunan dan PSU,
biaya pemeliharaan bangunan/Gedung, biaya peremajaan.
188
bangunan/Gedung dan biaya lain-lain. Penyelenggaraan administrasi
pembiayaan dilaksanakan dan dipertanggungjawabkan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
Kerja sama konsolidasi tanah dapat dilakukan melalui
bentukbentuk kerjasama antara pemerintah, badan usaha, akademisi,
praktisi kelompok masyarakat dan pihak terkait lainnya yang dilakukan
berdasarkan ketentuan peraturan perundang undangan.
Penanganan Permasalahan Konsolidasi Tanah
Penanganan permasalahan pelaksanaan konsolidasi tanah
ditangani oleh tim koordinasi konsolidasi. Dalam hal pelaksanaan
konsolidasi tanah telah selesai pada tahapan penyerahan surat tanda
bukti hak dan pembangunan PSU, penanganan permasalahan
konsolidasi tanah ditangani oleh kantor pertanahan dan para pemangku
dengan supervisi dari kantor wilayah. Apabila permasalahan konsolidasi
tanah tidak dapat diselesaikan, maka penyelesaiannya berdasarkan
kesepakatan para pihak dan/atau ditempuh melalui lembaga peradilan.
3. Peraturan Pemerintah Nomor 3 Tahun 2014 tentang Transmigrasi

Transmigrasi adalah perpindahan penduduk secara sukarela
untuk meningkatkan kesejahteraan dan menetap di kawasan
transmigrasi yang diselenggarakan oleh Pemerintah. Selanjutnya
Konsolidasi lahan tersebut berhubungan dengan Satuan Kawasan
Pengembangan yang selanjutnya disingkat SKP adalah satu kawasan
yang terdiri atas beberapa satuan permukiman yang salah satu
diantaranya merupakan permukiman yang disiapkan menjadi desa
utama atau pusat kawasan perkotaan baru. Satuan Permukiman
Pemugaran yang selanjutnya disebut SP-Pugar adalah bagian dari SKP
berupa permukiman penduduk setempat yang dipugar menjadi satu
kesatuan dengan permukiman baru dengan daya tampung 300-500 (tiga
ratus sampai dengan lima ratus) keluarga.
189
Gambar 10.6. Diagram transmigrasi
Sumber: Analisis Peraturan Pemerintah No. 3 tahun 2014
Secara umum Konsolidasi tanah dalam transmigrasi adalah

penataan kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan dan
pemanfaatan tanah (P4T) sesuai dengan RKT (Rencana Kawasan
Transmigrasi) untuk meningkatkan kualitas lingkungan dan
pemeliharaan sumber daya alam yang dilaksanakan secara partisipatif.
P4T dalam Transmigrasi juga terkait dengan konsep Reforma Agraria
yang dapat ditunjukkan dalam gambar berikut. Dalam gambar diatas
ditunjukkan bahwa Reforma Agraria adalah kombinasi dari Asset Reform
dan Akses Reform. Asset Reform yang berarti P4T berdasarkan hukum
pertanahan diterapkan dalam konsolidasi tanah. Sedangkan Akses
Reform yang berarti penyediaan akses pemanfaatan sumber daya untuk
kemakmuran diterapkan dalam bentuk transmigrasi. Kedua hal tersebut
diimplementasikan dalam bentuk SP-Pugar.
190
4. Konsolidasi Tanah Painan Utara dan Painan Timur, Kabupaten Pesisir Selatan, Sumatera Barat
Gambar 10.7. Peta Konsolidasi Tanah di Painan Utara dan Painan Timur
Sumber: Badan Pertanahan Nasional, 1997
190
Kabupaten Pesisir Selatan terletak di Provinsi Sumatera Barat,
dengan luas wilayah 5.749,89 km2 yang terletak di bagian selatan
Provinsi Sumatera Barat. Kabupaten ini berbatasan pada sebelah utara
dengan Kota Padang, sebelah timur dengan Kabupaten Solok dan
Provinsi Jambi, sebelah selatan dengan Provinsi Bengkulu dan sebelah
barat dengan Samudera Indonesia. Sebagian besar penduduk Pesisir
Selatan bergantung pada sektor pertanian tanaman pangan, perikanan,
dan perdagangan.
Konsolidasi tanah pernah dilaksanakan pada kabupaten ini
dengan luas total mencapai 56,44 Ha atau sekitar 564.400 m 2.
Konsolidasi tanah ini tepatnya dilaksanakan pada wilayah Painan Utara
dan Painan Timur, suatu bagian Kabupaten Pesisir Selatan. Konsolidasi
tanah di Painan Utara dan Painan Timur membantu masyarakat sekitar
yang menjadi bagian dalam konsolidasi tanah ini karena harga lahan
mengalami kenaikan hingga 5 kali lipat. Pada tahun 1986 harga lahan
setiap meternya hanya senilai Rp. 3.000/m2 dan setelah dilaksanakan
konsolidasi tanah yaitu pada tahun 1997 harga lahan meningkat menjadi
Rp. 15.000/m2. Pelaksanaan konsolidasi tanah tersebut dapat dilihat
pada gambar berikut.
Konsolidasi tanah yang dilaksanakan pada Painan Utara dan
Painan Timur tersebut memiliki jumlah peserta hingga 412 Kepala
Keluarga yang menggunakan APBN pada tahun 1986 / 1987 dengan
periode proyek dari tahun 1986 s/d 1997. Dari contoh konsolidasi tanah
diatas dapat disimpulkan konsolidasi tanah dapat membantu
kesejahteraan masyarakat dengan cara menaikan harga lahan pada
wilayah terdampak dengan syarat melibatkan masyarakat dengan
dukungan stakeholder sehingga dapat membawa manfaat dan
keuntungan yang dinikmati oleh masyarakat secara luas.
5. Konsolidasi Tanah Vertikal Kampung Aur, Medan, Sumatera Utara

Medan memiliki penduduk sebanyak 2 juta orang serta memiliki
areal seluas 26.510 Ha yang secara administratif dibagi atas 21
kecamatan yang mencakup 151 kelurahan ini mewadahi berbagai
fungsi, yaitu, sebagai pusat administrasi pemerintahan, pusat industri,
pusat jasa pelayanan keuangan, pusat komunikasi, pusat akomodasi
kepariwisataan, serta berbagai pusat perdagangan regional dan
internasional (Sakti, 2010).
Dibalik kemegahan Kota Medan terdapat salah satu daerah yang
memiliki permasalahan berkepanjangan terhadap banjir yaitu Kampung
Aur yang terletak di Kecamatan Medan Maimun Kota Medan. Setelah
diketahui bahwa penyebab banjir di kampung tersebut adalah
banyaknya rumah yang bertempat di hulu sungai sehingga ketika
sungai meluap tidak dapat dielakkan akan terjadi banjir. Sekretaris
Daerah (Sekda) Kota Medan, Wirya Al Rahman pun angkat bicara
terkait daerah ini. Menurut Wirya, masalah banjir tidak akan selesai
apabila masih ada warga yang bermukim di bantaran sungai. “Banjir
Kampung Aur (Kelurahan Aur, Kecamatan Medan Maimun) tidak akan
selesai, bahkan sampai kiamat sekalipun, ” kata Wirya, Jumat (16/11).
Wilayah tersebut tercatat kurang lebih 716 KK yang terdampak
191
bencana banjir ini. Namun sangat disayangkan masyarakat yang
bermukim di tempat tersebut mengakui hal tersebut merupakan hal
yang biasa dan sudah dimaklumi.
Gambar 10.8. Suasana Banjir yang Terdapat di Kampung Aur

Sumber: Tribunnews.com, 2019
Pemerintah Kota Medan tentu tidak tinggal diam terhadap

permasalahan yang ada di Kampung Alur ini. Terdapat rencana untuk
melaksanakan Konsolidasi Tanah Vertikal (KTV) yang diselenggarakan
untuk pengembangan kawasan dan bangunan yang berorientasi
vertikal yang melalui kesepakatan dari masyarakat. KTV ini memiliki
salah satu opsi yaitu pelaksanaan rumah susun. KTV, ini diambil
dikarenakan Kampung Aur ini terkenal sebagai wilayah yang cukup
kumuh dan adanya keterbatasan lahan sehingga mendorong
masyarakat untuk tinggal di hulu sungai. Direncanakan masyarakat
Kampung Aur ini akan dipindahkan ke salah satu rumah susun.
Pertama, pemindahan ke rusunami di kelurahan Sukaramai Kecamatan
Medan Area ini dibangun di atas tanah Hak Pengelolaan Pemerintah
daerah dan dibangun oleh PT IRA. Kedua, Rusun di kelurahan
Timbangdeli, kecamatan Medan Amplas, yang dibangun di atas tanah
HGB Developer.
Setelah warga dapat dipindahkan ke rumah susun tersebut akan
dilakukan proses revitalisasi sungai menurut penuturan Wakil Walikota
Medan, Akhyar Nasution tahun 2016 - 1019 yang sekarang ini beliau
menjadi Walikota Medan menggantikan Dzulmi Eldin dikarenakan
kasus KPK. Beliau telah sempat berkoordinasi dengan BWS ( Badan
Wilayah Sungai ) namun revitalisasi belum dapat dilakukan apabila
memang masih ada warga yang bertempat tinggal disana. Perlu
perizinan dari masyarakat setempat untuk menyetujui program
revitalisasi ini yang sampai saat ini proses inilah yang dianggap sebagai
proses tersulit.
"Kami sudah koordinasi ke BWS (Badan Wilayah Sungai), lalu
mereka katakan bagaimana kami membawa dan mengirimkan alat
192
berat ke lokasi kalau masih ada warga bermukim di sana. Begitu juga
di Sungai Babura, alat berat ke sana tidak bisa masuk," katanya.
Sehingga dapat disimpulkan bahwa untuk melakukan konsolidasi tanah
tidak dapat dilakukan dengan serta merta. Perlu memenuhi beberapa
kriteria penting seperti lokasi pemindahan, penilaian aspek lingkungan,
dan yang terpenting adanya partisipasi aktif dari masyarakat yang
terdampak sebagaimana yang diamanatkan pada Permen No.12
Tahun 2019 tentang Konsolidasi Tanah Pasal 1 Ayat 1. Konsolidasi
tanah akan mudah apabila memang masyarakat dilibatkan secara aktif
yaitu dapat melalui penyuluhan, pengadaan FGD, dan mekanisme
ganti rugi yang jelas dan saling menguntungkan kedua belah pihak.
SIMPULAN
Konsolidasi Tanah (KT) adalah kebijakan penataan kembali

penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah dan
ruang sesuai rencana tata ruang serta usaha penyediaan tanah untuk
kepentingan umum dalam rangka meningkatkan kualitas lingkungan
dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi
aktif masyarakat. Langkah awal sebelum melakukan konsolidasi tanah
maka perlu memahami dulu konteks dalam pengadaan tanah yang di
atur dalam Undang -Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan
Tanah. Tahapan pengadaan tanah meliputi perencanaan, persiapan,
pelaksanaan, dan penyerahan hasil. Setelah itu keseluruhan tahapan
konsolidasi tanah dibahas dalam Peraturan Menteri Nomor 12 tahun
2019 tentang Konsolidasi Tanah. Tahapan konsolidasi tanah meliputi
perencanaan konsolidasi tanah, pelaksanaan konsolidasi tanah,
pembangunan hasil konsolidasi tanah, dan pengawasan konsolidasi
tanah.
Konsolidasi tanah dapat memberikan dampak yang baik bagi jika
memenuhi kriteria dan syarat yang ditentukan dalam Peraturan Menteri
Nomor 12 tahun 2019 tentang Konsolidasi Tanah. Namun, ketika salah
satu komponen tidak terpenuhi maka tidak menutup kemungkinan
konsolidasi lahan akan merugikan salah satu pihak yang dalam hal ini
seringkali masyarakat di tempat konsolidasi tanah (terdampak).
193
DAFTAR PUSTAKA
1. BPN, A. (2019). Menyemai Spirit Martabe Melalui Konsolidasi

Tanah di Sumatra Utara diakses dari
https://www.majalahagraria.today/berita-kementerian/kementerian-
atr bpn/35295/menyemai-spirit-martabe-melalui-konsolidasi-tanah-
di- sumatra-utara/ pada 23 September 2020
2. BPN, T. (2010). Penelitian Pengembangan Kebijakan Konsolidasi
Tanah Vertikal diakses dari https://osf.io/vrju3/download pada 23
September 2020
3. Harja, R. (2018). Pemko Medan Berencana Bangun Rusun untuk
Warga DAS, Kampung Aur Role Model diakses dari
https://medanbisnisdaily.com/news/online/read/2017/12/04/15948/
pem
ko_medan_berencana_bangun_rusun_untuk_warga_das_kampun
g_a ur_role_model/ pada 23 September 2020
4. NN. (2014). TENTANG DAERAH KAB. PESISIR SELATAN diakses
dari https://sumbar.kemenag.go.id/v2/post/23683/tentang- daerah-
kab-pesisir-selatan.html pada 23 September 2020
5. Pardosi, M. (2020). Banjir di Kampung AUR, Warga Harapkan
Perhatian Pemerintah diakses dari
https://medan.tribunnews.com/2020/09/11/banjir-di-kampung-aur-
warga-harapkan-perhatian-pemerintah pada 23 September 2020
6. Undang-Undang Nomor 2 tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah
diakses dari
https://jdih.esdm.go.id/storage/document/UU%20No.%202%20Thn
%2 02012.pdf pada 24 September 2020
7. Peraturan Menteri Nomor 12 tahun 2019 tentang Konsolidasi Tanah
diakses dari
http://pertaru.kukarkab.go.id/download/Permen%20No.%2012%20
Tah un%202019_%20Konsolidasi%20Tanah.pdf pada 24
September 2020
8. Peraturan Pemerintah Nomor 3 tahun 2014 tentang Transmigrasi
diakses dari https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/65475/pp-no-
3-tahun-2014 pada 25 September 2020
194
DESKRIPSI UMUM
Dalam perencanaan pembangunan lingkungan perumahan baik

rumah susun maupun rumah tidak bersusun harus didasarkan pada
beberapa panduan atau standar yang meliputi Tata Cara Perencanaan
Lingkungan Perumahan di Perkotaan yang membahas standar
perumahan perkotaan pembahasan berkaitan dengan pengembangan
lahan adalah standar kebutuhan fasilitas sarana dan prasarana yang ada
pada lingkungan perumahan, standar tersebut diatur dalam SNI 03-1733-
2004. Di dalamnya juga akan dibahas mengenai masing-masing utilitas
yang ada dalam lingkungan perumahan di perkotaan.
Selain itu, juga dibahas mengenai Tata Cara perencanaan fasilitas
lingkungan rumah susun sederhana mengatur mengenai standar rumah
susun sederhana dan yang berkaitan dengan pengembangan lahan
adalah standar kebutuhan fasilitas sarana dan prasarana yang ada pada
lingkungan rumah susun yang diatur dalam SNI 03-7013-2004.
Kemudian akan juga dibahas mengenai Tata Cara perencanaan
lingkungan perumahan sederhana tidak bersusun di daerah perkotaan
yang mengatur mengenai standar perumahan sederhana bukan rumah
susun pembahasan yang berkaitan dengan pengembangan lahan adalah
standar kebutuhan fasilitas sarana prasarana yang ada pada lingkungan
rumah sederhana bukan rusun yang diatur dalam SNI 03-6981-2004.
Terakhir, akan ada sebuah contoh studi kasus dalam
mengimplementasikan penyediaan kebutuhan fasilitas maupun utilitas
dalam perencanaan lingkungan perumahan. Hal tersebut dilakukan agar
penyediaan fasilitas maupun utilitas dapat sesuai dengan kebutuhan
masyarakat sehingga perencanaan lingkungan perumahan dapat
dibangun dengan baik.
PEMBAHASAN
1. SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan
Perumahan di Perkotaan
Pembahasan mengenai Tata Cara Perencanaan Lingkungan
Perumahan di Perkotaan terdiri atas ketentuan mengenai penyediaan
fasilitas dan utilitas yang perlu disediakan di suatu lingkungan perumahan.
SNI 03-1733-2004 merupakan panduan dokumen nasional yang menjadi
kerangka acuan untuk perencanaan, perancangan, penaksiran biaya dan
kebutuhan ruang, serta pelaksanaan pembangunan perumahan dan
permukiman khususnya di lingkungan baru dan area terbangun perkotaan.
Dalam pembangunan perumahan, dibutuhkan ketentuan yang
secara terpadu, terarah, terencana serta
berkelanjutan/berkesinambungan. Persyaratan dasar perencanaan
lingkungan perumahan harus dipenuhi meliputi Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen rencana lainnya yang
ditentukan oleh Pemerintah Kota/Kabupaten, persyaratan administrasi
(perizinan pembangunan, perizinan layak huni dan sertifikasi tanah),
persyaratan teknis kesehatan dan keselamatan, persyaratan reduksi
196
kebutuhan lahan berdasarkan kepadatan penduduk, kriteria lokasi, kriteria
fisik lingkungan.
Setelah itu, memasukkan data dasar lingkungan perumahan yang
digunakan sebagai penentuan asumsi dasar satuan unit lingkungan
Kemudian, membuat lembar kontrol kebutuhan data dan informasi yang
digunakan sebagai keperluan analisis perencanaan lingkungan
perumahan di perkotaan. Penggolongan sarana hunian digolongkan
menjadi dua, yaitu hunian tidak bertingkat dan hunian bertingkat yang
didasarkan pada beberapa ketentuan/peraturan yang telah berlaku. Dalam
merencanakan rumah tidak bertingkat harus memperhatikan keselamatan
dan kenyamanan rumah, sedangkan untuk rumah bertingkat harus
memperhatikan kepadatan penduduk, kebutuhan rumah susun, serta
sarana lingkungan yang dibutuhkan.
Dalam perhitungan besaran dan luas lahan digolongkan menjadi
dua, yaitu hunian tidak bertingkat dan hunian bertingkat. Untuk hunian
bertingkat, besaran dan luas lahan diatur dalam peraturan lain. Untuk
hunian tidak bertingkat, besaran dan luas lahan dibedakan per orang bagi
dewasa dan anak.
 Rumus Kebutuhan Luas Lantai Minimum Hunian Per Orang
𝑈
L per orang = 𝑇𝑝
Dengan keterangan :
L per orang : Luas lantai hunian per orang
U : Kebutuhan udara segar/orang/jam dalam satuan m3
Tp : Tinggi plafon minimal dalam satuan m
 Rumus Kebutuhan Luas Lantai Minimum Hunian Per Orang bagi

dewasa dan anak
𝑈 𝑑𝑤𝑠 24 𝑚3
L per orang dewasa = = = 9,6 m2
𝑇𝑝 2.5 𝑚
𝑈 𝑎𝑛𝑘 12 𝑚3
L per orang anak= = = 4,8 m2
𝑇𝑝 2.5 𝑚
Dengan keterangan :
Udws : Kebutuhan udara segar/orang dewasa/jam dalam satuan
3
m
Uank : Kebutuhan udara segar/orang anak-anak/jam dalam satuan
3
m
Tp : Tinggi plafon minimal dalam satuan m
i. Fasilitas
Dalam pembangunan sebuah perumahan juga dibutuhkan
perencanaan kebutuhan sarana dan prasarana lingkungan.
a. Fasilitas Pemerintahan dan Pelayanan Umum
Fasilitas yang menyediakan bangunan gedung yang menjadi tujuan
masyarakat dalam berbagai urusan administrasi maupun
pemerintahan di sebuah kota maupun daerah, dengan ketentuan
sebagai berikut.
197
Tabel 11.1. Fasilitas Pemerintahan dan Pelayanan Umum
Luas Luas Radius
Penduduk Standar
Jenis Sarana Lantai Min Lahan Min Pencapaian
Pendukung (M2/jiwa)
(M2) (M2) (M)
Balai
2500 150 300 0.12
Pertemuan
Pos Hansip 2500 6 12 0.06 500
Gardu Listrik R 2500 20 30 0.012 500
Telepon W
Umum, Bis 2500 - 30 0.012 500
Surat
Parkir Umum 2500 - 100 0.04
Kantor
30.000 500 1000 0.033
Kelurahan
Pos Kamtib 30.000 72 200 0.006
Pos
Pemadaman 30.000 72 72 0.006
K
Kebakaran
E
Agen
L 30.000 36 60 0.0024
Pelayanan Pos
U
Loket
R
Pembayaran 30.000 21 60 0.002
A
Air Bersih
H
Loket A
Pembayaran N 30.000 21 60 0.002
Listrik
Telepon
Umum, Bis
30.000 - 80 0.003
Surat, Bak
Sampah Kecil
Parkir Umum 30.000 - 500 0.017
Kantor
120.000 1000 2500 0.02
Kecamatan
Kantor Polisi 120.000 500 1000 0.001
Pos Pemadam
120.000 500 1000 0.001
Kebakaran
Kantor Pos
K 120.000 250 500 0.004
Pembantu
E
Stasiun
C
Telepon
A
Otomat dan
M
Agen 120.000 500 1000 0.008 3000-5000
A
Pelayanan
T
Gangguan
A
Telepon
N
Balai
120.000 250 750 0.006
Nikah/KUA/BP4
Telepon umum,
bis surat, bak 120.000 - 80 0.003
sampah besar
Parkir Umum 120.000 - 2000 0.017
Sumber : Adaptasi dari SNI 03-1733-2004
b. Fasilitas Pendidikan
198
Fasilitas yang menunjang dasar perencanaan, perancangan dan
pelaksanaan pembangunan gedung sekolah dengan ketentuan
sebagai berikut.
Tabel 11.2. Fasilitas Pendidikan

Fasilitas
Ruang TK SD SMP SMA Taman Bacaan
Belajar
Jumlah
Minimum
1250 1600 4800 4800 2500
Terlayani
(jiwa)
Standar
0,28 1,25 1,88 2,6 0,09
(M2/jiwa)
Jarak (M) 500 1000 1000 3000 1000
Luas Lantai
216 633 2282 3835 72
(M2)
Luas Lahan
500 2000 9000 12500 150
(M2)
c. Fasilitas Niaga atau Tempat Kerja

Fasilitas yang menampung bangunan atau pelataran usaha
sebagai pelayanan perbelanjaan dan niaga serta tempat bekerja,
dengan ketentuan sebagai berikut.
Tabel 11.3. Fasilitas Niaga atau Tempat Kerja

Pusat
Fasilitas yang Pusat Perbelanjaan
Warung Pertokoan Pertokoan+Pasar
disediakan dan Niaga
Lingkungan
Jumlah Minimum
250 6000 30000 120000
Terlayani (jiwa)
Standar jiwa
0,4 0,5 0,33 0,3
(M2/jiwa)
Jarak (M) 300 2000
Luas Lantai
50 1200 13500 36000
Minimum (M2)
Luas Lahan
100 3000 10000 36000
Minimum (M2)
d. Fasilitas Kesehatan
Fasilitas yang menunjang tempat untuk menyelenggarakan upaya
pelayanan kesehatan kepada masyarakat, dengan ketentuan
sebagai berikut.
Tabel 11.4. Fasilitas Kesehatan

BKIA Puskes
Fasilitas Balai
Posyan serta mas Puskesm Praktik
yang Pengo Apotik
du Rumah Pemba as Dokter
Disediakan batan
Bersalin ntu
Jumlah 1250 2500 30000 30000 120000 5000 30000
199
BKIA Puskes
Fasilitas Balai
Posyan serta mas Puskesm Praktik
yang Pengo Apotik
du Rumah Pemba as Dokter
Disediakan batan
Bersalin ntu
Minimum
Terlayani
(jiwa)
Standar -
0,048 0,12 0,1 0,006 0,008 0,025
(M2/jiwa)
Jarak (M) 500 1000 4000 1500 3000 1500 1500
Luas Lantai
yang
36 150 1500 150 420 18 120
Dibutuhkan
(M2)
Luas Lahan
yang
60 300 3000 300 1000 - 250
Dibutuhkan
(M2)
e. Fasilitas Peribadatan
Fasilitas untuk mengisi kebutuhan rohani yang perlu disediakan di
lingkungan perumahan, dengan ketentuan sebagai berikut.
Tabel 11.5. Fasilitas Peribadatan

Sarana
Fasilitas yang Masjid Masjid Masjid
Musholla ibadah
Disediakan Warga Lingkungan Kecamatan
agama lain
Jumlah
Tergantung
Minimum
250 2500 30000 120000 pada sistem
Terlayani
kekerabatan
(jiwa)
Standar
0,36 0,24 0,12 0,03 -
(M2/jiwa)
Jarak (M) 100 1000 -
Luas Lantai
yang Tergantung
45 300 1800 3600
Dibutuhkan kebiasaan
(M2)
Luas Lahan
yang Tergantung
100 600 3600 5400
Dibutuhkan kebiasaan
(M2)
f. Fasilitas Ruang Terbuka, Taman, dan Lapangan Olahraga

Fasilitas yang berfungsi sebagai areal berlangsungnya fungsi
ekologis dan penyangga kehidupan wilayah perkotaan, dengan
ketentuan sebagai berikut.
Tabel 11.6. Fasilitas Ruang Terbuka, Taman, dan Lapangan Olahraga

Jumlah
Kebutuhan Luas Standard Radius
Jenis Sarana Penduduk
Lahan Min (M2) (M2/jiwa) Pencapaian (M)
(jiwa)
200
Jumlah
Kebutuhan Luas Standard Radius
Jenis Sarana Penduduk
Lahan Min (M2) (M2/jiwa) Pencapaian (M)
(jiwa)
Taman/tempat Main 250 250 1 100
Taman/tempat Main 2500 1250 0.5 1000
Taman dan Lapangan
30000 9000 0.3
Olahraga
Taman dan Lapangan
120000 24000 0.2
Olahraga
Jalur Hijau - - 15
Kuburan/Pemakaman
120000
Umum
ii. Utilitas
a. Jaringan Air Limbah
Jaringan air limbah adalah salah satu syarat kelengkapan lingkungan
perumahan. Jenis jaringan air limbah berdasarkan peraturan SNI dan
perencanaan plambing yang telah berlaku terdiri dari septi tank, bidang
resapan, dan jaringan pemipaan air limbah. Jika pada lingkungan tersebut
tidak memungkinkan untuk di buat septitank, maka perumahan tersebut
harus dilengkapi dengan sistem pembuangan air limbah kota atau bidang
resapan di tiap-tiap rumah.
b. Jaringan Persampahan
Jenis elemen perencanaan persampahan yang perlu disediakan dalam
peruamahan adalah gerobak sampah, bak sampah, tempat pembuangan
sementara (TPS), dan tempat pembuangan akhir (TPA).
Tabel 11.7. Penyediaan jaringan persampahan

Prasarana
Lingkup
Sarana Keterangan
Prasarana Status Dimensi(M3)
pelengkap
Rumah
Tong sampah Pribadi - -
(5 jiwa)
Gerobak Gerobak
2
RW sampah mengangkut
TPS
(2500 jiwa) Bak sampah 3x
6 Jarak
kecil seminggu
bebas TPS
Gerobak Gerobak
2 dengan
Kelurahan sampah mengangkut
TPS lingkungan
(30.000 jiwa) Bak sampah 3x
12 hunian
besar seminggu
minimal
Mobil sampah - 30m Mobil
Kecamatan mengangkut
Bak sampah TPS/TPA lokal
(120.000 jiwa) 25 3x
besar
seminggu
Bak sampah
Kota -
akhir
(>480.000 TPA -
Tempat daur -
jiwa)
ulang sampah
201
c. Jaringan Drainase
Dalam SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan
dijelaskan bahwa lingkungan perumahan harus memiliki jaringan drainase
sesuai ketentuan dan persyaratan teknis yang diatur dalam peraturan
yang telah berlaku, salah satunya adalah SNI 02-2406-1991 tentang Tata
Cara Perencanaan Umum Drainase Perkotaan. Jaringan drainase
berfungsi mengalirkan air permukaan ke badan penerima air atau
bangunan resapan buatan yang harus disediakan pada lingkungan
perumahan di perkotaan. Berdasarkan acuan yang diambil dari SNI 02-
2406-1991 tentang Tata Cara Perencanaan Umum Drainase Perkotaan
bagian jaringan drainase dibedakan menjadi 2 jenis sarana yaitu badan
penerima air dan bangunan pelengkap. Contoh prasarana dari badan
penerima air antara lain adalah sumber air di permukaan tanah seperti
laut, sungai dan danau serta sumber air di bawah permukaan tanah
seperti air tanah akuifer. Selanjutnya, prasarana dari bangunan pelengkap
adalah gorong-gorong, pertemuan saluran, bangunan terjunan, jembatan,
street inlet, pompa, dan pintu air.
d. Jaringan Jalan
Jaringan jalan perlu disediakan untuk menampung pergerakan manusia
dan kendaraan serta berfungsi sebagai akses untuk penyelamatan dalam
keadaan darurat. Jalan perumahan yang baik harus memberikan rasa
aman dan nyaman bagi pergerakan pejalan kaki, pengendara sepeda dan
kendaraan bermotor. Selain itu, juga harus didukunh dengan ketersediaan
pendukung lain, seperti perkerasan jalan, trotoar, drainase, lansekap,
rambu lalu lintas, parkir, dan lain-lain.
Gambar 11.1. Penampang melintang potongan jalan

e. Jaringan Air Bersih

Setiap rumah harus dilayani air bersih yang memenuhi persyaratan
untuk keperluan rumah tangga. Jenis elemen perencanaan air bersih,
antara lain:
1. Penyediaan kebutuhan air bersih
202
Penyediaan jaringan air bersih, harus tersedia jaringan kota atau
lingkungan hingga sambungan rumah. Apabila tidak tersedia sistem
penyediaan air bersih kota atau lingkungan, rumah-rumah di dalamnya
berhak mendapatkan sambungan rumah atau sambungan halaman.
2. Jaringan air bersih
Harus terseda sampai jaringan kota atau lingkungan yang tersambung
dengan rumah menggunakan pipa PVC, GIP, atau fiber glass.
3. Kran umum
Disediakan untuk jumlah pemakai 250 jiwa dengan radius pelayanan
maksimum 100 m. Kapasitas minimum untuk kran umum adalah
30l/o/h.
4. Hidran kebakaran
Disediakan dengan jarak dengan tepi jalan minimum 3m dan jarak
antara kran maksimum 200m untuk daerah perumahan. Apabila tidak
memungkinan membuat keran diharuskan membuat sumur-sumur
kebakaran.
f. Jaringan Telepon
Tiap lingkungan rumah perlu dilayani sambungan telepon rumah dan
telepon umum sejumlah 0,13 sambungan telepon rumah per jiwa atau
dengan menggunakan asumsi berdasarkan tipe rumah, seperti rumah
tangga berpenghasilan tinggi (R1) sebanyak 2-3 sambungan/rumah;
rumah tangga berpenghasilan menengah (R2) sebanyak 1-2
sambungan/rumah; dan rumah tangga berpenghasilan rendah (R3)
sebanyak 0-1 sambungan/rumah. Sambungan telepon umum juga
dibutuhkan untuk setiap 250 jiwa penduduk (unit RT) yang ditempatkan
pada pusat-pusat kegiatan dengan radius bagi pejalan kaki yaitu 200-400
m. Sedangkan, penempatan pesawat telepon diutamakan di area publik
dan terlindungi terhadap cuaca yang dapat diintegrasikan dengan
kebutuhan kenyamanan pemakai.
Tiap lingkungan rumah juga perlu dilayani jaringan telepon lingkungan
dan ke hunian. Jaringan telepon ini diintegrasikan dengan jaringan
pergerakan dan jaringan prasarana/utilitas lain. Tiang listrik ditempatkan
pada area Damija dan stasiun telepon otomat (STO) diletakkan setiap
3.000-10.000 sambungan dengan radius pelayanan 3-5 km dihitung dari
copper center sebagai pusat pengendali dan pengaduan pelanggan.
Apabila merencanakan penyediaan sambungan telepon untuk rumah
tangga maka perlu mempertimbangkan beberapa hal, yaitu rencana tata
ruang wilayah (RTRW) kota dan perkembangan lokasi yang direncanakan;
tingkat pendapatan keluarga dan kegiatan rumah tangga; jarak terjauh
rumah yang direncanakan terhadap Stasiun Telepon Otomat (STO);
kapasitas terpasang STO yang ada; dan teknologi jaringan telepon yang
diterapkan.
g. Jaringan Listrik
Pada lingkungan perumahan di perkotaan, pemasangan seluruh
instalasi harus direncanakan secara terintegrasi dan elemen perencanaan
jaringan listrik yang dibutuhkan yaitu kebutuhan daya listrik dan jaringan
203
listrik. Persyaratan, kriteria, dan kebutuhan yang harus dipenuhi dalam
penyediaan kebutuhan daya listrik meliputi setiap lingkungan perumahan
harus mendapatkan daya listrik dari PLN atau dari sumber lain, serta
setiap unit rumah tangga harus dapat dilayani daya listrik minimum 450
VA per jiwa dan untuk saran lingkungan sebesar 40% dari total kebutuhan
rumah tangga.
Selain itu, persyaratan, kriteria, dan kebutuhan yang harus dipenuhi
dalam penyediaan jaringan listrik meliputi disediakan jaringan listrik
lingkungan dengan mengikuti hirarki pelayanan dan besar pasokan telah
diprediksi berdasarkan jumlah unit hunian yang mengisi blok siap bangun,
disediakan tiang listrik sebagai penerangan jalan yang ditempatkan pada
daerah milik jalan pada sisi jalur hijau, disediakan gardu listrik untuk setiap
200 KVA pada lahan yang bebas dari kegiatan umum, ada penerangan
jalan dengan kuat penerangan 500 lux dengan tinggi > 5 meter dari muka
tanah, serta untuk daerah di bawah tegangan tinggi sebaiknya tidak
digunakan untuk tempat tinggal atau kegiatan lain yang bersifat permanen
karena membahayakan keselamatan.
h. Jaringan Transportasi Lokal

Perencanaan lingkungan permukiman dalam skala besar berpengaruh
pada tingkat pergerakan penduduk/warga sehingga harus diseimbangkan
antara ketersediaan prasarana dan sarana jaringan transportasi lokal.
Jenis elemen yang harus disediakan pada jaringan transportasi lokal
meliputi, sistem jaringan sirkulasi kendaraan pribadi dan kendaraan
umum, sistem jaringan sirkulasi pedestrian, dan sistem jaringan parkir.
Beberapa persyaratan, kriteria, dan kebutuhan yang harus dipenuhi
adalah :
a. Penyediaan Jaringan Sirkulasi Kendaraan
b. Pribadi dan Kendaraan Umum
i. Penggolongan Jalan
Berikut ini adalah penggolongan jalan perumahan berdasarkan
hirarkinya.
Tabel 11.8. Penggolongan jalan

Beban
Hirarki Jalan Perlengkapan Fasilitas Angkutan
As Keterangan
Perumahan Jalan Pendukung Umum
(MST)
Angkot
Rambu, marka Teluk bis,
(minibus ≤ (PP
Lokal jalan, lampu lalu parkir di
12 tempat 43/1993)
Sekunder I lintas di badan jalan, ≥ 8 ton
duduk), bis (PP
(LS I) persimpangan, jalur pejalan
(< 24 tempat 26/1985)
tanpa kereb kaki
duduk)
Teluk bis,
Rambu jika perlu, Angkot
Lokal parkir di
pengendali (minibus ≤
Sekunder II badan jalan, ≥ 8 ton -
kecepatan, tanpa 12 tempat
(LS II) jalur pejalan
kereb duduk)
kaki
Lokal Rambu jika perlu, Jalur pejalan
- < 5 ton -
Sekunder III pengendali kaki, parkir di
204
Beban
Hirarki Jalan Perlengkapan Fasilitas Angkutan
As Keterangan
Perumahan Jalan Pendukung Umum
(MST)
(LS III) kecepatan, tanpa luar badan
kereb jalan
Jalur pejalan
Lingkungan kaki, parkir di
- - - -
I (LK I) luar badan
jalan
Jalur pejalan
Lingkungan kaki, parkir di
- - - -
II (LK II) luar badan
jalan
ii. Penyediaan jaringan sirkulasi pedestrian

Bentuk dan besaran jalur pedestrian diperhitungkan berdasarkan
proyeksi kebutuhan sesuai dimensi standar dari trotoar, pembentukan
jaringan penghubung di dalam area pusat lingkungan, setting lingkungan
dengan pembentukan karakter khas setempat, faktor keamanan pejalan
kaki terhadap arus kendaraan yang melalui jalan utamanya, dan faktor
kenyamanan pejalan kaki dengan memperhatikan iklim regional dan
cuaca setempat.
Jalur pedestrian juga memiliki kriteria yang digunakan untuk
keselamatan pejalan kaki. Jalur ini berada pada sisi jalur jalan dengan
lebar 1.2 m dan 2.0 meter jika terdapat jalur sepeda. Jalur pedestrian ini
harus terbuat dari bahan anti slip dan keras serta memiliki kemiringan
dengan rasio 1:2. Kemudian, perkerasa jalur pedistrian tidak boleh
terputus terutama saat di titik konflik pejalan kaki dan moda transportasi
lain. Jika terdapat vegetasi maka diperlukan pembatas dan pengaman
bagi pejalan kaki untuk faktor keamanan dan karakter wajah koridor jalan.
iii. Penyediaan jaringan parkir

Berikut ini adalah standar luas lahan penyediaan jaringan parkir
berdasarkan cakupan lingkungannya.
Tabel 11.9. Penyediaan jaringan parkir

Lingkungan Standar Lahan
RT (250 penduduk) 100m2
RW (2500 penduduk) 400 m2
2.000 m2 + 1000m2 (terminal wilayah
Kelurahan (30.000 penduduk)
kelurahan + 200m2 (pangkalan angkot)
4000 m2 + 2000m2 (terminal wilayah
Kecamatan (120.000 penduduk)
kecamatan) + 500m2 (pangkalan angkot)
Luas parkir bisa dihitung dengan rumus:

Luas lahan parkir (bruto) =3% x luas daerah yang di layani
205
Lingkungan Rumah Susun Sederhana
SNI 03-7013-2004 merupakan panduan standar yang memuat
ketentuan tentang jenis dan besaran fasilitas lingkungan rumah susun
sederhana campuran 5 lantai yang dibangun di lingkungan baru
mempunyai KDB 50%, KLB 1,25 atau kepadatan mencapai maksimal
1.736 jiwa//HA, pada lahan rentang dengan kemiringan 5% yang
mencakup cara pencapaian; tata letak pada lahan lingkungan dana tau
posisi pada lantai bangunan rumah susun.
Dalam perencanaan pembangunan Fasilitas Lingkungan Rumah
Susun Sederhana (FLRSS) harus memperhatikan beberapa ketentuan
perencanaan, pelaksanaan, dan pengawasan harus dilaksanakan oleh
kelompok tenaga ahli dalam bidang yang sudah diakui oleh peraturan dan
perundang-undangan yang berlaku. Lokasi perencanaan pembangunan
FLRSS yang direncanakan harus jelas status dan peruntukan tanahnya,
serta telah mengikuti persyaratan teknis, ekologis, dan administratif.
Dalam perencanaan fasilitas lingkungan rumah susun sederhana harus
mencakup data penghuni dan kondisi fisik lingkungan (topografi, lokasi,
iklim, bencana alam, vegetasi, dan bangunan sekitar lingkungan rumah
susun).
Luas lahan yang diperlukan untuk memenuhi ketentuan lingkungan
rumah susun dengan Kdb 50-60%, dengan rincian sebagai berikut untuk
bangunan hunian membutuhkan maksimum luas lahan sebesar 50%
tanpa ada minimum, untuk bangun fasilitas membutuhkan maksimus luas
lahan sebesar 10% tanpa ada minimum, serta untuk ruang terbuka dan
prasarana lingkungan membutuhkan minimum luas lahan sebesar 20%
tanpa ada maksimum. Fasilitas lingkungan pada bangunan hunian harus
memenuhi ketentuan yaitu maksimal 30% dari jumlah luas lantai
bangunan dan tidak ditempatkan lebih dari lantai 3 bangunan rumah
susun hunian
Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan fasilitas
lingkungan berupa ruang atau bangunan yang terbagi menjadi beberapa
jenis fasilitas lingkungan.

sebagai berikut.

Fasilitas
Kantor Kantor/Balai Pos Pos Telepon Gedung Ruang Kotak
yang
RT RW Hansip/Siskamling Polisi Umum Serbaguna Terbuka Pos
Disediakan
Jumlah
Maksimal
yang dapat 250 1000 200 2000 200 1000 200 1000
Diilayani
(jiwa)
Luas Lantai 18–36 36 4 36 0,36 250 100 -
206
Fasilitas
Kantor Kantor/Balai Pos Pos Telepon Gedung Ruang Kotak
yang
RT RW Hansip/Siskamling Polisi Umum Serbaguna Terbuka Pos
Disediakan
Minimal (M2)
Luas Lantai
Minimal
(Merupakan
- - 6 72 - 500 - -
Bangunan
Tersendiri)
M2
sebagai berikut.
Fasilitas
Ruang Tingkat pra Belajar SD SMP SMU
Belajar
Jumlah
Minimal
1500 jiwa dimana
Penghuni
anak-anak usia 5-6 1600 4800 ≥ 4800
yang
tahun sebanyak 8%
Mendukung
(jiwa)
Jarak (M) 500 1000 100 3000
Luas Lantai
yang
1,5 1,5 1,75 1,5
Dibutuhkan
(M2 / siswa)
1. SMU 1 lantai
12.500 m2 dan
Luas Lahan
atau
yang
250 2.000 9.000 2. SMU 2 lantai
Dibutuhkan
8.000 m2
(M2)
3. SMU 3 lantai
5000 m2

Fasilitas yang menampung bangunan atau pelataran usaha sebagai
pelayanan perbelanjaan dan niaga serta tempat bekerja, dengan
Tabel 11.12. Fasilitas Niaga/Tempat Kerja

Toko-Toko Pusat Perbelanjaan
Fasilitas yang disediakan Warung
PD termasuk Usaha Jasa
Jumlah Minimal Penghuni
250 2500
yang Dapat Dilayani (Tiap ≥ 2500 penghuni
penghuni/50 kk penghuni
Satuan Fasilitas)
Lokasi dan Jarak Maksimal
300 500 1000
dari Unit Hunian (M)
Luas Lantai (M2) 18 – 36 ± 50 ± 600
207
Toko-Toko Pusat Perbelanjaan
Fasilitas yang disediakan Warung
PD termasuk Usaha Jasa
Luas Lahan (Bila merupakan 72 (dengan 100 (dengan 1200 (dengan KDB
Bangunan Tersendiri (M2) KDB 50%) KDB 50%) 50%)
pelayanan kesehatan kepada masyarakat, dengan ketentuan sebagai
berikut.

BKIA serta
Fasilitas yang Balai Praktek
Posyandu Rumah Puskesmas Apotik
Disediakan Pengobatan Dokter
Bersalin
Jumlah Minimal
5000 10.000
Penghuni yang 1000 jiwa 1000 jiwa 10.000 jiwa 30.000 jiwa
jiwa jiwa
Mendukung (jiwa)
Jarak (M) 2000 400 100 1000 1000 1000
Luas Lantai yang Minimum Minimum
30 150 600 350
Dibutuhkan (M2) 18 36
Luas Lahan yang 60 (KDB 300 (KDB 1200 (KDB
- - -
Dibutuhkan (M2) 50%) 50%) 50%)
e. Fasilitas Peribadatan
Fasilitas yang menyediakan tempat untuk umat beragama untuk
beribadah menurut ajaran agama atau kepercayaan mereka masing-
masing, dengan ketentuan sebagai berikut.
1. Jumlah penghuni minimal yang dilayani adala 40 KK, setiap satu
fasilitas peribadatan disediakan 1 mushola untuk tiap 1 blok,
dengan luas lantai 9 - 360 m2
2. Jumlah penghuni minimal harus mendukung setiap fasilitas
peribadatan kecil adalah 400 KK
f. Fasilitas Ruang Terbuka, Taman dan Lapangan Olahraga

Menengai perencanaan pembangunan fasilitas ruang terbuka, taman,
dan tempat olahraga akan dibahas oleh lebih lanjut oleh kelompok
regulasi ruang terbuka.

Lingkungan Perumahan Sederhana Tidak Bersusun di Daerah
Perkotaan
SNI 03-6981-2004 merupakan panduan petunjuk perencanaan
kawasan perumahan kota yang meliputi ketentuan umum serta ketentuan
teknis untuk pembangunan lingkungan perumahan tidak bersusun dengan
kepadatan 120-444 jiwa/ha. Dalam perencanaan lingkungan perumahan
sederhana tidak bersusun (LPSTB), harus memperhatikan beberapa
ketentuan seperti harus dilaksanakan oleh kelompok tenaga ahli dalam
bidangnya yang keberadaannya diakui oleh peraturan dan perundang-
208
undangan yang berlaku. Perencanaan pembangunan LPSTB harus
terletak di lokasi yang sesuai peruntukannya serta mengikuti persyaratan
teknis, ekologis, dan administratif serta mempertimbangkan kemungkinan
penggabungan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial
yang telah ada. Dalam penyediaan LPSTB harus terjamin oleh kepastian
hukum dalam hal penghunian, pertanahan, dan bangunan di atasnya.
Luas kavling dan kepadatan lingkungan harus bersesuaian dengan
Tabel 11.14. Luas kavling dan kepadatan lingkungan
Kapasitas Penduduk
Luas Kaveling (m2) Kepadatan Kaveling (Kaveling/Ha)
(jiwa/Ha)
54 111 444
72 83 332
120 50 200
150 40 160
200 30 120
Perencanaan pembangunan LPSTB harus dilengkapi dengan

prasarana lingkungan seperti jaringan jalan (jalan lokal sekunder, jalan
lokal sekunder II, jalan kolektor sekunder), jaringan air limbah, dan
jaringan drainase, kemudian dilengkapi dengan utilitas umum seperti air
bersih, persampahan, listrik, dan telepon. Lingkungan rumah sederhana
tidak bersusun harus dilengkapi dengan fasilitas lingkungan berupa ruang
atau bangunan yang terbagi menjadi beberapa jenis fasilitas lingkungan.

sebagai berikut.

Jumlah
Luas Luas
Maksimum Letak dan Jarak
Fasilitas yang Lantai Lantai
Penghuni yang Maksimum dari
Disediakan Minimal Minimal
Dapat Dilayani Unit Hunian
(M2) (M2)
(Jiwa)
Di tengah-tengah
Kantor RT 200 lingkungan 21 60
keluarga
Di tengah-tengah
Kantor RW 2.000 lingkungan 21 60
keluarga
Di tengah-tengah
Pos
200 lingkungan 4 6
Hansip/Siskamling
keluarga
Bagian depan
Pos Polisi 200 36 60
pusat pelayanan
Kantor Pos Mengelompok
30.000 54 100
Pembantu dengan pusat
209
Jumlah
Luas Luas
Maksimum Letak dan Jarak
Fasilitas yang Lantai Lantai
Penghuni yang Maksimum dari
Disediakan Minimal Minimal
Dapat Dilayani Unit Hunian
(M2) (M2)
(Jiwa)
pelayanan lain
Pos Pemadam Berdekatan dengan
30.000 54 200
Kebakaran pos polisi
Mengelompok
Wartel 30.000 dengan pusat 36 60
pelayanan
Dekat dengan 1 unit
Telepon Umum 200 pelayanan umum (1.5 x
lainnya 1.5)
Dekat dengan
Gedung Serba Guna 1.000 pelayanan umum 250 500
lainnya
Di tengah-tengah
lingkungan dekat
Gelanggang Remaja 30.000 250 500
pelayanan umum
lainnya
Di pinggir jalan
umum, mudah
Kotak Surat 1.000
dijangkau
kendaraan
sebagai berikut.
Fasilitas Ruang
Pra Belajar SD SMP SMA
Belajar
Jumlah Minimal 1000 dimana anak-anak
Penghuni yang usia 5-6 tahun sebanyak 1600 4800 4800
Dilayani (jiwa) 8%
Jarak (M) 500 1000 1000 3000
Luas Lantai yang
Dibutuhkan (M2 / 1,5 m2 / siswa 1,5 1,75 1,75
siswa)
1. 12.500 untuk
bangunan 1 lantai
2. 8.000 untuk
Luas Lahan yang
250 2.000 9.000 bangunan 2
Dibutuhkan (m2)
lantai
3. 5.000 untuk
bangunan 3 lantai

sebagai berikut.
210
Tabel 11.17. Fasilitas Niaga atau Tempat Kerja
Toko-
Fasilitas yang disediakan Warung Pusat Perbelanjaan
Toko PD
Jumlah Minimal Penghuni
250 2500 2500
yang Dapat Dilayani (jiwa)
Lokasi dan Jarak Maksimal Terletak pada jalan utama dan
500 1000
dari Unit Hunian (m) pusat lingkungan
Luas Lantai Minimum (M2) 50 480
1200
13.500 (0,9-1% dari luas areal
Luas Tanah Minimum (M2) 100 (KDB
permukiman yang dilayani)
40%)
pelayanan kesehatan kepada masyarakat, dengan ketentuan sebagai
berikut.

BKIA
Fasilitas Balai
serta Praktek
yang Posyandu Pengobatan Puskesmas Apotik
Rumah Dokter
Disediakan
Bersalin
Jumlah
Minimum
Penghuni
1000 1000 10.000 30.000 5000 10.000
yang
Dilayani
(jiwa)
Jarak (M) 200 400 100 100 1000 1000
Luas Lantai
yang Minimum Minimum
30 150 600 150
Dibutuhkan 18 36
(M2)
Luas
Lahan
yang 60 300 1200
Dibutuhkan
(M2)
d. Fasilitas Peribadatan
Perencanaan pembangunan fasilitas peribadatan bergantung pada
kondisi setempat yang harus dilakukan survei setempat tentang :
1. Struktur penduduk menurut umur dan jenis kelamin, serta proyeksi
penduduk yang akan datang;
2. Agama yang dianut;
3. Untuk agama Islam sebagai berikut :
1. Luas lantai bruto per orang 1,2 m2
2. Kelompok penduduk 250 orang disediakan musholla seluas 45
m2 (diasumsikan 15%)
211
3. Kelompok penduduk 2.500 orang disediakan masjid seluas 300
m2 (diasumsikan 10%)
4. Kelompok penduduk 30.000 orang disediakan masjid seluas
1800 m2 (diasumsikan 10%)
f. Fasilitas Ruang Terbuka, Taman, dan Tempat Olah Raga

Menengai perencanaan pembangunan fasilitas ruang terbuka, taman,
dan tempat olahraga akan dibahas oleh lebih lanjut oleh kelompom
regulasi ruang terbuka.
Berdasarkan SNI 03-1733-2004, dalam suatu perumahan terdapat

3000 penduduk di dalamnya, terdapat beberapa fasilitas dan utilitas yang
diperlukan dalam perumahan tersebut. Perhitungan jumlah fasilitas dan
utilitas yang dibutuhkan tersebut di hitung dengan tabel berikut ini.
Tabel 11.19. Perhitungan Jumlah Kebutuhan Fasilitas dan Utilitas
Perumahan
Jumlah Kebutuhan
Jumlah Penduduk
No. Jenis Sarana Minimum
Pendukung (Jiwa)
Fasilitas
1. Balai Pertemuan 2.500 2
2. Parkir Umum 2.500 2
3. SD 1.600 2
4. SMP 4.800 1
5. SMA 4.800 1
6. Posyandu 1.250 2
7. Balai Pengobatan Warga 2.500 2
8. Masjid Warga 2.500 2
9. Toko/Warung 250 12
10. Taman/Tempat Main 250 12
Sumber : Analisis Pribadi
Dari hasil pembagian jumlah penduduk dengan jumlah penduduk

pendukung sesuai SNI 03-1733-2004, dapat diketahui jumlah kebutuhan
minimum fasilitas yang harus ada di daerah tersebut.
SIMPULAN
Dalam pembahasan yang sudah dilakukan, dapat disimpulkan

bahwa pada subtopik Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di
Perkotaan, dalam merencanakan lingkungan perumahan di perkotaan
harus memenuhi persyaratan dan kriteria yang berlaku serta memerlukan
data dan informasi dasar lingkungan perumahan untuk kemudian
dianalisis guna menghitung besaran dan luas sarana huniannya serta
utilitas yang ada di dalamnya, seperti jaringan air limbah, jaringan
drainase, jaringan persampahan, jaringan air bersih, jaringan listrik,
jaringan telepon, dan jaringan transportasi lokal sebagai kebutuhan ruang
dan lahan.
212
Disamping itu, terdapat pembahasan subtopik mengenai Tata Cara
perencanaan fasilitas lingkungan rumah susun sederhana dimana fasilitas
lingkungan yang harus ada pada rumah susun sederhana terdiri dari
fasilitas niaga atau tempat kerja, fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan,
fasilitas peribadatan, fasilitas pemerintahan dan pelayanan umum, dan
fasilitas ruang terbuka. Perencanaan fasilitas tersebut memiliki pedoman-
pedoman khusus yang berbeda tiap jenis fasilitasnya.
Selain itu, pada pembahasan subtopik mengenai Tata Cara
Daerah Perkotaan, rumah sederhana tidak bersusun di daerah perkotaan
harus dilengkapi dengan prasarana lingkungan, utilitas umum, dan
fasilitas lingkungan. Prasarana lingkungan, utilitas umum, dan fasilitas
lingkungan tersebut diatur dengan ketentuan-ketentuan khusus sesuai
dengan kebutuhan masing-masing kelengkapan.
Secara umum, dalam membangun perumahan di perkotaan baik itu
lingkungan perumahan, rumah susun sederhana atau perumahan
sederhana tidak bersusun memiliki peraturan dan ketentuan yang harus
dipenuhi. Peraturan dan ketentuan tersebut berbeda tiap lingkungan
perumahan yang ingin dibangun. Ketentuan tersebut diaplikasikan agar
kebutuhan masyarakat dapat dipenuhi dalam perencanaan lingkungan
perumahan di perkotaan.
213
DAFTAR PUSTAKA

Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan diakses dari
http://johannes.lecture.ub.ac.id/files/2012/10/Tata-Cara-Perencanaan-
Lingkungan-Perumahan-di-Perkotaan-_-SNI-03-1733-2004.pdf, pada 2
September 2020.
Daerah Perkotaan diakses dari
https://klinikkonstruksi.jogjaprov.go.id/nspm/SNI%2003-6981-2004.pdf,
Fasilitas Lingkungan Rumah Susun Sederhana diakses dari
https://adoc.tips/download/tata-cara-perencanaan-fasilitas-lingkungan-
rumah-susun-seder.html, pada 2 September 2020.
214

Tugas 1 Pengembangan Lahan

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Tugas 1 Pengembangan Lahan

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

DAFTAR ISI

DAFTAR ISI ......................................................................................... i

Gambar 1.1 Pelaksanaan Penataan Ruang ........................................ 4

Tabel 2.1 Besar Pajak berdasarkan Jenis Pengalihan......................... 25

Tabel 11.3 Fasilitas Niaga atau Tempat Kerja ..................................... 199

Undang - Undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang

Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 18 tahun 2011 adalah

1. Undang – Undang No.26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang

Perencanaan Tata Ruang

Pengawasan Penataan Ruang

2. Peraturan Pemerintah No.16 tahun 2004 tentang Penatagunaan

Tujuan Penatagunaan Tanah

Pelaksanaan Penatagunaan Tanah

Pemanfaatan dan Penggunaan Tanah

3. Peraturan Menteri dalam Negeri Nomor 15 Tahun 1975 Tentang

Pembebasan lahan yang diatur dalam Peraturan Menteri dalam Negeri

4. Peraturan Gubernur Nomor 58 Tahun 2011 Tentang Perubahan

Koefisien Wilayah Terbangun Maksimal

Arahan Zona KBU

Izin Pemanfaatan Ruang

5. Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 18 tahun 2011 tentang

Gambar 1.2 Peta Kota Bandung

Sumber: Google Maps, 2020

Kebijakan Struktur Ruang Kota

Strategi Struktur Ruang Kota

Strategi Pengembangan Kawasan Strategis Kota

Rencana Kawasan Lindung

Rencana Kawasan Budidaya

Arahan Pemanfaatan Ruang Wilayah Kota

Arahan Pengendalian Ruang Wilayah Kota

6. Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 11 Tahun 2015 tentang

Rencana Detail Tata Ruang

Gambar 1.3 Peta Sub Wilayah Kota Bandung

Sumber: Hasil Analisis melalui ArcMap, 2020

Rencana Pola Ruang

SWK Cibeunying memiliki tujuan penataan ruang sebagai kawasan

Sumber: Hasil Analisis melalui ArcMap, 2020

Penggunaan lahan di kawasan yang telah ditetapkan sebagai zona

Untuk mengendalikan pemanfaatan ruang wilayah, pengendalian

Kegiatan Tata Prasarana

Intensitas Teknik Ketentuan

Kegiatan Pemanfaatan Ruang

Intensitas Pemanfaatan Ruang

Teknik Pengaturan Zonasi (TPZ)

Penggunaan lahan terkandung di dalam pelaksanaan penataan

1. Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 11 Tahun 2015 tentang

Sumber: Hasil Analisis, 2020

Gambar 2.2. Prosedur Pemindahan Hak atas Tanah

Sumber : Peraturan Menteri Agraria No 14 tahun 1961

Dalam prosedur tersebut, pihak yang terlibat dalam pemindahan hak

Penghasilan hak atas tanah dan bangunan merupakan salah satu

Jenis Besar pajak

Non rumah susun dan rumah sederhana 2,5%

Rumah susun dan sederhana 1%

Sumber : Pasal 2 PP No 34 tahun 2016

Adapun nilai/harga dari pengalihan tersebut menurut pasal 2 ayat

1. Berdasarkan keuputsan pejabat yang berwenang

Sedangkan orang pribadi atau badan yang dikecualikan dalam

1. Orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah penghasilan

Gambar 2.3. Prosedur Pajak Jual Beli Tanah

Sumber. PP No 34 tahun 2016

Dalam mengembangkan lahan, terdapat izin terkait prosedur-

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Tabel 3.1. Tabel Perbedaan Hak Atas Tanah