WEBINAR

PENYUSUNAN PERJANJIAN UTANG PIUTANG

DAN PENGIKATAN JAMINAN
YANG AMAN DARI SEGI HUKUM
Rabu - Kamis, 14 – 15 Oktober 2020

Dr. P. Hadisaputro, SH, MH, MM

 PENYUSUNAN PERJANJIAN

• Perjanjian sebagai hukum yang mengatur para pihak

• Perjanjian yang baik haruslah direncanakan dan dirancang dengan baik
• Perjanjian yang baik merupakan bagian dari menejemen risiko
• Secara maksimal mengakomodasi perlindungan hak para pihak yang
diwakilinya
• Menghindari / meminimalisasi potensi masalah
• Minimalisasi risiko biaya dalam hal sengketa tidak dapat dihindarkan
 PERJANJIAN

Pasal 1313 KUHPdt

Perjanjian adalah suatu perbuatan di

mana satu orang atau lebih
mengikatkan dirinya terhadap satu
orang lain atau lebih.
 Pasal 1320 KUHPerdata

Sepakat mereka Cakap untuk Suatu hal tertentu Suatu sebab yang
yang mengikatnya membuat halal
perikatan

Syarat subjektif Syarat Objektif

 ASAS PERJANJIAN

Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata :

semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi
mereka yang membuatnya. Artinya bahwa kedua belah pihak wajib mentaati
dan melaksanakan perjanjian yang telah disepakati sebagaimana mentaati
undang-undang.

Pasal 1338 ayat (2) KUHPerdata :

suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah
pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup
untuk itu
PERJANJIAN
Akta adalah surat atau tulisan yang bertanggal dan
bertanda tangan yang sengaja dibuat khusus untuk
keperluan sebagai alat bukti, yang memuat
pernyataan tentang keterangan, pengakuan,
keputusan, persetujuan dan lain-lain.
Pasal 1868 KUHPer menyatakan bahwa :

Akta otentik ialah akta yang dibuat dalam bentuk

yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh
atau di hadapan pegawai-pegawai umum, yang
berkuasa untuk itu, di tempat dimana akta
dibuatnya”.
 AKTA OTENTIK
akta otentik mempunyai 3 (tiga) macam kekuatan, yakni:
•kekuatan pembuktian formil, membuktikan antara para pihak bahwa
mereka sudah menerangkan apa yang tertulis dalam akta tersebut;
•kekuatan pembuktian materiil, membuktikan antara para pihak, bahwa
benar-benar peristiwa yang tersebut dalam akta itu telah terjadi.
•Kekuatan mengikat, membuktikan antara para pihak dan pihak ketiga
bahwa pada tanggal yang tersebut dalam akta yang bersangkutan telah
menghadap kepada pegawai umum tadi dan menerangkan apa yang ditulis
dalam akta tersebut.
PASAL 1874 KUH PDT :
1. TULISAN ATAU AKTA YANG DITANDATANGANI DI BAWAH
TANGAN
2. TIDAK DIBUAT DAN DITANDATANGANI DI HADAPAN PEJABAT
YANG BERWENANG (PEJABAT UMUM), TETAPI DIBUAT
SENDIRI OLEH SESEORANG ATAU PARA PIHAK
AKTA DI BAWAH TANGAN MASIH DAPAT DISANGKAL DAN BARU
MEMPUNYAI KEKUATAN PEMBUKTIAN YANG SEMPURNA
APABILA DIAKUI OLEH KEDUA BELAH PIHAK, ATAU DIKUATKAN
LAGI DENGAN ALAT-ALAT PEMBUKTIAN LAINNYA. OLEH
KARENA ITU DIKATAKAN BAHWA AKTA DI BAWAH TANGAN ITU
MERUPAKAN PERMULAAN BUKTI TERTULIS.
 JENIS PERJANJIAN KREDIT

Dilihat dari pembuatannya, suatu perjanjian kredit digolongkan menjadi:

• PERJANJIAN KREDIT DI BAWAH TANGAN, yaitu perjanjian
kredit yang dibuat oleh dan antara para pihak yang terlibat dalam
perjanjian kredit tersebut tanpa melibatkan pihak pejabat yang
berwenang/Notaris.
Perjanjian Kredit Di bawah tangan ini terdiri dari:
- Perjanjian Kredit Di bawah tangan biasa;
- Perjanjian Kredit Di bawah tangan yang dicatatkan di Kantor
Notaris (Waarmerking);
- Perjanjian Kredit Di bawah tangan yang ditandatangani di hadapan
Notaris namun bukan merupakan akta notarial (legalisasi).
• PERJANJIAN KREDIT NOTARIIL yaitu perjanjian yang dibuat dan
ditandatangani oleh para pihak di hadapan Notaris.
Perjanjian Notariil merupakan akta yang bersifat otentik (dibuat oleh
dan di hadapan pejabat yang berwenang/Notaris)
1. Judul perjanjian
2. Pembukaan perjanjian
3. Komparisi
4. Pertimbangan/latar belakang
5. Definisi
6. Pengaturan hak & kewajiban
7. Keadaan memaksa/overmacht/force majeur
8. Wanprestasi
9. Pengakhiran perjanjian
10. Pola penyelesaian sengketa
11. Penutup
12. Tanda tangan
Hal-hal yang Dibantah Pihak Lawan

PS. 1865 KUHPerdata

Barang siapa mengajukan peristiwa-peristiwa

atas mana ia mendasarkan sesuatu hak
diwajibkan membuktikan peristiwa-peristiwa
itu; sebaliknya barang siapa mengajukan
perisitwa-peristiwa guna pembantahan hak
orang lain, diwajibkan juga membuktikan
peristiwa-peristiwa itu.
 Pasal 1792 KUH PERDATA

Pemberian kuasa adalah suatu persetujuan

dengan mana seorang memberikan
kekuasaan kepada seorang lain yang
menerimanya untuk dan atas namanya
menyelenggarakan suatu urusan
  Pribadi Kodrati / Manusia
 Badan Usaha
❑ Persekutuan Perdata
❑ Firma (Perseroan Firma)
SUBYEK
❑ CV (Perseroan Komanditer)
HUKUM
❑ PT (Perusahaan Terbatas)
❑ Koperasi
❑ Yayasan
  Usia
❑ 18 tahun/21 Tahun, atau
❑ Sudah Menikah
PRIBADI
KODRATI /  Tidak Berada Dibawah Pengampuan
MANUSIA  Bila Sudah Menikah
❑ Minta Persetujuan Istri / Suami,
KECUALI Ada Perjanjian Pisah
Harta
 Identitas para pihak yang mengikatkan diri
dalam kontrak dan siapa penandatangan kontrak
Tidak semua berhak, harus yang
mendapatkan legitimasi misalnya dari perusahaan
a. SURAT PERJANJIAN dan surat-surat lainnya yang dibuat dengan tujuan untuk digunakan
sebagai alat pembuktian mengenai perbuatan, kenyataan atau keadaan yang bersifat perdata.
b. Akta-akta Notaris termasuk salinannya.
c. Akta-akta yang dibuat oleh PPAT termasuk rangkap-rangkapnya.
d. Surat-surat yang memuat jumlah uang :
1.Yang menyebutkan penerimaan uang
2.Yang menyatakan pembukuan uang atau penyimpanan uang dalam rekening di bank.
3.Yang berisi pemberitahuan saldo rekening di bank, atau
4.Yang berisi pengakuan bahwa hutang seluruhnya atau sebagiannya telah dilunasi atau
diperhitungkan.
e. Surat berharga seperti wesel, promes, dan aksep.
f. Dokumen yang akan digunakan sebagai alat pembuktian di muka Pengadilan yaitu :
1.Surat-surat biasa dan surat-surat kerumahtanggaan
2.Surat-surat yang semula tidak dikenakan Bea Meterai berdasarkan tujuannya, jika digunakan untuk

tujuan lain atau digunakan oleh orang lain, selain dari maksud semula
 JAMINAN
SKEMA
PENILAIAN
JAMINAN TELAH MEMENUHI SYARAT YURIDIS

JAMINAN KEBENDAAN JAMINAN IMATERIIL

APAKAH BENDA BERGERAK? APAKAH BENDA TETAP?

APAKAH DAPAT DIIKAT SECARA YURIDIS PERFECT?

BERAPA NILAINYA?

NILAI PASAR TAKSIRAN NILAI JUAL NILAI GANTI

DIPERBANDINGKAN RP ? NILAI GANTI

APAKAH TELAH MEMENUHI

KEBUTUHAN SESUAI DENGAN
MAKSIMUM KREDIT YANGADA?
 BAGAIMANA JAMINAN YANG BAIK ?

• SECURED
(DIIKAT SECARA JURIDIS PERFECT, SEHINGGA
TIDAK ADA KLAIM DARI PIHAK LAINNYA)

• WORTHY AND MARKETABLE

(HARGA / NILAI JAMINAN CUKUP TINGGI
SEHINGGA DAPAT MENUTUP KREDIT DAN LAKU
DIJUAL)
 JENIS BENDA & PENGIKATAN JAMINAN
PENGIKATANNYA 1. HAK MILIK
2. HAK GUNA BANGUNAN
3. HAK GUNA USAHA
TERDAFTAR 4. HAK PAKAI ATAS TANAH • HAK TANGGUNGAN
NEGARA • SKMHT
5. HM ATAS SATUAN RUMAH (KREDIT PROGRAM)
TANAH SUSUN (STRATA TITLE)

TIDAK TIDAK 1. GIRIK 1. SKMHT

BERGERAK TERDAFTAR 2. PETOK
3. LETTER CI
BUKAN HIPOTIK KAPAL
TANAH KAPAL LAUT
> 20 M3

BENDA SURAT
BERHARGA GADAI
• SAHAM
TDK BERTUBUH
• OBLIGASI
• DRAFT / WESEL 1. KAPAL
• SIMPANAN TERBANG
HIPOTIK
HIPOTIK
2. HELIKOPTER
JAMINAN
JAMINAN
3. KAPAL LAUT
FIDUSIA
FIDUSIA
TERDAFTAR < 20 M3

BERGERAK
KENDARAAN
JAMINAN
JAMINAN FIDUSIA
FIDUSIA
MOTOR RODA DUA,
BERTUBUH EMPAT/ LEBIH

1. PERSEDIAAN
TIDAK 2. MESIN-MESIN
TERDAFTAR 3. BATU PERMATA 1. JAMINAN FIDUSIA
4. LOGAM MULIA 2. GADAI

23
 PENANGGUNGAN

Dasar Hukum
Pasal 1820 sampai dengan Pasal 1850 KUH Perdata

Pengertian
Penanggungan adalah suatu persetujuan pihak ketiga guna kepentingan
Kreditur mengikatkan diri untuk membayar utang Debitur bila Debitur
tidak memenuhi kewajibannya. Jaminan penanggungan biasanya
diberikan dalam bentuk: Jaminan Perorangan & Jaminan Perusahaan,
 SIFAT PENANGGUNGAN
Sifat Umum
•Bersifat Accessoir.
•Bentuk umumnya tertulis, dapat di bawah tangan / Notaril.
•Pelepasan hak-hak istimewa yang diberikan oleh seorang penanggung sebagaimana diatur
dalam pasal 1831 KUH Perdata.

Sifat penanggungan secara Personal Guarantee/Borgtocht

•Perorangan
•Harus disertai Persetujuan Suami/Istri dari Debitur/Penjamin
•Penanggungan berpindah kepada ahli warisnya

Sifat penanggungan secara Company Guarantee

•Suatu perjanjian dimana suatu badan hukum, guna kepentingan si Debitur (berhutang),
mengikatkan diri untuk memenuhi kewajiban si Debitur manakala si Debitur tersebut
wanprestasi.
•Harta kekayaan badan hukum tersebut yang dijadikan jaminan.
•Para pihak yang berwenang sesuai dengan AD Perseroan.
•Persetujuan Komisaris perseroan (apabila disyaratkan dalam AD Perseroan)
 FIDUSIA

1. Fidusia (Ps. 1 angka 1)

Fidusia adalah pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas
dasar kepercayaan dengan ketentuan bahwa benda yang hak
kepemilikannya dialihkan tersebut tetap dalam penguasaan pemilik
benda.

2. Jaminan Fidusia (JF) (Pasal 1 angka 2)

Jaminan Fidusia adalah hak jaminan atas benda bergerak baik
yang berwujud maupun tidak berwujud dan benda tidak bergerak
khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan
sebagaimana dimaksud dalam UU No. 4/1996 tentang Hak
tanggungan yang tetap berada dalam penguasaan Pemberi Fidusia,
sebagai agunan pelunasan utang tertentu, yang memberikan
kedudukan yang diutamakan kepada Penerima Fidusia terhadap
kreditor lainnya.
 Sertifikat Jaminan Fidusia

• Pencantuman Titel Eksekutorial

=> dalam SJF dicantumkan kata-kata: “DEMI KEADILAN

BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”

=> Pencantuman Titel Eksekutorial : mempunyai

kekuatan eksekutorial, disamakan dengan putusan
Pengadilan yang berkekuatan hukum tetap

=> yang dimaksud dengan kekuatan eksekutorial

- Langsung dapat dilaksanakan tanpa melalui
Pengadilan
- bersifat FINAL dan Banding (mengikat)
kepada para pihak untuk dilaksanakan.
 UU NO. 4 thn 1996
Hak Tanggungan

Hak Tanggungan adalah Hak Jaminan yang dibebankan

pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UU
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-
Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda
lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,
untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan
kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu
terhadap kreditor-kreditor lain.
 SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN

• SKMHT wajib dibuat dengan Akte Notaris atau Akte PPAT dan memenuhi persyaratan:
- SKMHT tidak boleh memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain
dari pd hanya kuasa untuk membebankan HT saja. (seperti kuasa menjual,
menyewakan objek HT tidak boleh )
- Tidak memuat kuasa substitusi
- Mencantumkan secara jelas objek HT, jumlah utang, nama identitas kreditur
dan debitur, dan nama debitur jika debitur bukan pemberi HT
- Diberikan langsung oleh pemilik hak atas tanah
• Terhadap hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta
Pemberian Hak Tanggungan selambat2nya 1 bulan setelah diberikan
• Terhadap tanah yang belum terdaftar selambat2nya 3 bulan setelah diberikan
• Ketentuan jangka waktu ini tidak berlaku untuk kredit program, kredit kecil, kredit
pemilikan rumah, dan kredit lainnya yang sejenis yang akan ditentukan oleh menteri yang
berwewenang dalam bidang pertanahan (Psl 15 (5) UUHT
 DASAR HUKUM - NOTARIS & PPAT

1. UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 2 TAHUN

2014 TENTANG PERUBAHAN ATAS UNDANG-UNDANG
NOMOR 30 TAHUN 2004 TENTANG JABATAN NOTARIS

2. PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR

37 TAHUN 1998 TENTANG PERATURAN JABATAN
PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT)
 Pasal 1
PENGERTIAN

• Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik
dan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-
Undang ini atau berdasarkan undang-undang lainnya.

• Pejabat Sementara Notaris adalah seorang yang untuk sementara menjabat

sebagai Notaris untuk menjalankan jabatan dari Notaris yang meninggal dunia

• Notaris Pengganti adalah seorang yang untuk sementara diangkat sebagai

Notaris
untuk menggantikan Notaris yang sedang cuti, sakit, atau untuk sementara
berhalangan menjalankan jabatannya sebagai Notaris
 Pasal 1
PENGERTIAN

• Akta Notaris yang selanjutnya disebut Akta adalah akta autentik yang dibuat
oleh atau di hadapan Notaris menurut bentuk dan tata cara yang ditetapkan
dalam Undang-Undang ini.
• Minuta Akta adalah asli Akta yang mencantumkan tanda tangan para
penghadap, saksi, dan Notaris, yang disimpan sebagai bagian dari Protokol
Notaris.
• Salinan Akta adalah salinan kata demi kata dari seluruh Akta dan pada bagian
bawah salinan Akta tercantum frasa "diberikan sebagai SALINAN yang sama
bunyinya".
• Kutipan Akta adalah kutipan kata demi kata dari satu atau beberapa bagian
dari Akta dan pada bagian bawah kutipan Akta tercantum frasa "diberikan
sebagai KUTIPAN".
• Grosse Akta adalah salah satu salinan Akta untuk pengakuan utang dengan
kepala Akta "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG
MAHA ESA", yang mempunyai kekuatan eksekutorial.
 Pasal 39
SYARAT – SYARAT PENGHADAP

Penghadap harus memenuhi syarat sebagai berikut:

• paling rendah berumur 18 (delapan belas) tahun atau telah menikah;
dan
• cakap melakukan perbuatan hukum.
• Penghadap harus dikenal oleh Notaris atau diperkenalkan kepadanya
oleh 2 (dua) orang saksi pengenal yang berumur paling rendah 18
(delapan belas) tahun atau telah menikah dan cakap melakukan
perbuatan hukum atau diperkenalkan oleh 2 (dua) penghadap lainnya.
• Pengenalan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dinyatakan secara
tegas dalam Akta.
 Pasal 44
Penanda – tanganan Akta

1) Segera setelah Akta dibacakan, Akta tersebut ditandatangani oleh setiap

penghadap, saksi, dan Notaris, kecuali apabila ada penghadap yang tidak dapat
membubuhkan tanda tangan dengan menyebutkan alasannya.
2) Alasan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dinyatakan secara tegas pada
akhir Akta.
3) Akta sebagaimana dimaksud dalam Pasal 43 ayat (3) ditandatangani oleh
penghadap, Notaris, saksi, dan penerjemah resmi.
4) Pembacaan, penerjemahan atau penjelasan, dan penandatanganan sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) dan ayat (3) serta dalam Pasal 43 ayat (3)
dinyatakan secara tegas pada akhir Akta.
5) Pelanggaran terhadap ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), ayat (2),
ayat (3), dan ayat (4) mengakibatkan suatu Akta hanya mempunyai kekuatan
pembuktian sebagai akta di bawah tangan dan dapat menjadi alasan bagi pihak
yang menderita kerugian untuk menuntut penggantian biaya, ganti rugi, dan
bunga kepada Notaris
 PENGERTIAN PPAT

Pasal 1

Dalam peraturan ini yang dimaksud dengan:

1.Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat umum yang
diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum
tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
2.PPAT Sementara adalah pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk
melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup
terdapat PPAT.
3.PPAT Khusus adalah pejabat Badan Pertanahan Nasional yang ditunjuk karena
jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT tertentu
khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas Pemerintah tertentu. 4. Akta
PPAT adalah akta yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah dilaksanakannya
perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun.
 PPAT
Jabatan

Pasal 7
(1) PPAT dapat merangkap jabatan sebagai Notaris, Konsultan atau Penasihat Hukum.
(2) PPAT dilarang merangkap jabatan atau profesi:
a. pengacara atau advokat;
b. pegawai negeri, atau pegawai Badan Usaha Milik Negara/Daerah.

Pasal 8
(1) PPAT berhenti menjabat sebagai PPAT karena:
a. meninggal dunia; atau
b. telah mencapai usia 65 (enam puluh lima) tahun, atau
c. diangkat dan mengangkat sumpah jabatan atau melaksanakan tugas sebagai
Notaris dengan tempat kedudukan di Kabupaten/Kotamadya Daerah Tingkat II
yang lain daripada daerah kerjanya sebagai PPAT; atau d. diberhentikan oleh Menteri.
(2) PPAT Sementara dan PPAT Khusus berhenti melaksanakan tugas PPAT apabila tidak lagi
memegang jabatan sebagaimana dimaksud dalam pasal 5 ayat (3)
P. HADISAPUTRO LAW OFFICE GEDUNG KONTAN
Apartemen Slipi - Tower 2, Ground Floor – T4 Jl. Kebayoran Lama No. 1119
Jl. Letjen S. Parman Kav. 22 – 24, Jakarta Barat 11410 Jakarta 12210 - Indonesia
Phone 021 - 25672141, 25672155 Telepon 021 536 1289 Ext. 1206
HP/WA 08176540257, 085100797007, 081219702393 Fax. 021 5333 166 HP. 081311116063
Email : info@hadisaputro.com, p_hadisaputro@ymail.com Email : guido@kontan.co.id
Website : www.hadisaputro.com Website : www.kontanacademy.com