BAB I

PENDAHULUAN

Kota Yogyakarta merupakan salah satu kota di Jawa dengan prospek perkembangan dan
pertumbuhan yang cukup baik. Pertumbuhan dan perkembangan tersebut meliputi beberapa
sektor seperti jumlah penduduk, ekonomi &industri, pendidikan, serta sektor-sektor lainnya yang
saling mempengaruhi satu sama lain.
Dengan berkembangnya bisnis di suatu kota atau meningkatnya pertumbuhan industri di
suatu daerah tentu berakibat pada bertambahnya jumlah karyawan di daerah tersebut.
Berkembangnya dunia pendidikan terutama kualitas serta sarana dan prasarana yang disediakan
oleh Universitas baik negeri maupun swasta, juga menyebabkan meningkatnya animopelajar
untuk bersedia masuk sebagai mahasiswa baru di Universitas tersebut. Hal ini seperti terjadi di
salah satu banyaknya universitas swasta terbaik di Jogja dimana yang setiap tahunnya menerima
banyak mahasiswa baru menyebabkan permintaan terhadap kamar kos untuk Mahasiswa baru
semakin meningkat. 
Selain itu, sudah menjadi hal yang lumrah bahwa sebagian dari karyawan atau mahasiswa
tersebut berasal dari luar daerah yang jauh dari kota Jogha. Hal ini menyebabkan mereka
membutuhkan tempat tinggal yang nyaman sehingga tidak mengganggu aktivitasnya sebagai
karyawan ataupun sebagai mahasiswa.
Dengan latar belakang diatas kami berencana untuk membuat bisnis rumah kost yang
dapat di huni dengan mahasiswa-mahasiswa yang jauh sedang dalam perantauan. Kost ini juga
hanya di peruntukkan untuk wanita segala usia.
 BAB II
ASPEK HUKUM
Aspek hukum mengkaji ketentuan-ketentuan hukum yang harus dipenuhi sebelum
menjalankan usaha. Tujuan aspek hukum yaitu meneliti keabsahan, kesempurnaan dan keaslian
dari dokumen-dokumen yang dimiliki. Selain itu, aspek hukum ini juga untuk meganalisis
legalitas usaha yang dijabarkan serta kemampuan bisnis. Aspek ini sangat penting dan tidak
dapat diabaikan. Dikarenakan aspek hukum mempengaruhi kelangsungan suatu bisnis yang
dijalakan seperti misalnya bisnis tanpa menjalakan legalitas maka akan dipaksa untuk berhenti.
Dalam pelaksanaannya, bisnis kos-kosan ini merupakan bisnis atau usaha yang dijalankan
secara perseorangan. Bisnis ini dikatan sebagai bisnis perserorang karena modal untuk
investasinya sepenuhnya dari perseorangan dan risiko yang akan ditimbulkan dari binis ini
relative kecil. Selain itu bisnis perseorangan mudah dan tidak dibutuhkan struktur organisasi
yang besar, hanya cukup organisasi dan menejemen yang sederhana. Dibutuhkan beberapa
ketentuan berupa surat-surat izin serta referensi yang telah dimiliki dan fotocopy lampiran untuk
memenuhi kelengkapan aspek hukun dalam proposal bisnis ini, seperti :
 Surat Izin Domisili
 Sertifikat Tanah Hak Milik
 IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
 Sura Nikah
 Kartu Keluarga
 Kartu Tanda Penduduk
 BAB III
ASPEK MANAJEMEN DAN ORGANISASI

Aspek manajemen merupakan kaidah yang menyakut sumberdaya manusia serta rencana
secara keseluruhan untuk dinyatakan layak atau tidaknya suatu bisnis.
 Bentuk Organisasi
Bisnis kos putri “Idaman Mamah” merupakan usaha perseorangan yang dikelola
dan dipimpin oleh seseorang yang memiliki tanggungjawab penuh terhadap risiko yang
akan dihadapi dalam menjalankan bisnis kos-kosan tersebut. Bisnis kos putri “Idaman
Mamah” ini salah satunya dilegalitaskan dengan cara mendaftarkannya ke notaris agar
mendapat perlindungan hukum negara jika sewaktu waktu terjadi masalah.

 Struktur Organisasi
1. Pemilik kos
- Penyedia modal
- Penyedia pembiayaan pembangunan bisnis
- Membuat kebijakan dan aturan
- Menerima hasil sewa dan menggaji tenaga kerja
- Memberikan arah dan bertanggungjawab atas kegiatan
- Merencanakan program dan kebijakan perusahaan.
- Memberikan dan menjelaskan job description bagi tenaga kerja
- Mengkoordinir segala kegiatan
- Bertanggung jawab atas semua kegiatan
- Menerima laporan keuangan dari kasir dan membuat pembukuan besar

2. Induk Semang
- Mengatur keuangan
- Membuat laporan keuangan yang akan diserahkan kepada manajer
- Mengumpulkan pembayaran sewa kos yang akan diberikan kepada manajer
- Sebagai contac person (cp)
- Bertanggung jawab terhadap keuangan.
- Pendataan jumlah konsumen
- Menerima pembayaran dari konsumen
- Membuat laporan keuangan bulanan yang kemudian diserahkan kepada manajer.
3. Satpam
- Bertanggung jawab atas manajemen keamanan, ketertiban, rasa aman dan nyaman dikost
idaman.
- Menjaga keamanan dan ketertiban pintu gerbang kost .
- Melarang masuk kepada orang lain yang tidak berkepentingan.
- Berpenampilan simpatik, sopan dan tegas serta siap memberikan informasi
apabila diperlukan.
- Memberikan informasi apabila ada kesalahan/permasalahan yang ada dikos
maupun lingkungan kos idaman.
 BAB IV
ASPEK PASAR DAN PEMASARAN
Pada masa dahulu sebelum ilmu pemasaran berkembang seperti masa kini, setiap
perusahaan terlebih dahulu memproduksi barang sebanyak-banyaknya baru memasarkan untuk
menjual nya. Sehingga risiko yang tidak pasti seperti kegagalan dan merugi sering terjadi, namun
pada masa kini dengan persaingan yang ketat banyak produsen yang terlebih dahulu melakukan
riset pasar dengan cara tes pasar melalui pemasangan iklan.
Dalam aspek pasar dan pemasaran bisnis kos-kosan yang menjanjikan khusunya pada
kota pelajar seperti Yogyakarta akan banyak peluang untuk mendapatkan profit yang tinggi. Hal
ini harus didukung oleh lokasi yang dekat dengan berbagai akses seperti perguruan tinggi,
tempat industri, dan didukung dengan fasilitas kos-kosan yang nyaman dan bersih, dekat dengan
tempat ibadah, dan fasilitas lainnya. Bisnis kos-kosan ini termasuk bentuk bisnis jangka panjang,
karena bisnis ini dapat menghasilkan penghasilan yang berkelanjutan.
Daya tarik dari kos yang diminati oleh berbagai kalangan biasanya mempertimbangkan
harga yang relative terjangkau dan lingkungan yang terjamin. Selain itu, harga sewa yang
terjangkau lebih banyak yang diminati oleh kalangan menengah kebawah.
Keuntungan investasi rumah kost selain permintaan pasar yang tinggi, penghasilan dari
pendapatan rutin memiliki nilai tambah jangka panjang, sehingga banyak mahasiswi yang
membutuhkan rumah kost, kondisi pasar inilah yang di tujukan pada pembangunan rumah kost
ini. Selain itu berharap banyak calon penyewa yang menghuni rumah kost ini. Berdasarkan data
diatas dan ditinjau dari faktor permintaan, keadaan potensi pasar, keadaan persaingan, dan
prospek pasar usaha rumah kost di  ini dinyatakan layak.
 BAB IV
ASPEK PERMINTAAN
Faktor-faktor utama yang mempengaruhi permintaan bisnis rumah kost antara lain yaitu
harga, dimana harga yang terjangkau dapat mempengaruhi banyaknya mahasiswi untuk
menyewa rumah kost. Harga yang tinggi dapat memberikan imbas dengan berkurangnya minat
untuk menyewa. Pendapatan juga menjadi faktor utama mempengaruhi permintaan, apabila
pendapatan suatu kota rendah, maka kecenderungan untuk memilih daerah tempat tinggal yang
strategis akan kecil. Biasanya tempat yang strategis cenderung mahal, dan karena dengan
pendapatan yang rendah, para penyewa akan mencari tempat kost yang harganya terjangkau
dengan tempat yang layak.
Banyaknya jumlah intensitas keluarga di daerah rumah kost juga dapat mempengaruhi
permintaan, karena jika terlalu banyak jumlah keluarga akan semakin membuat penyewa
menjadi tidak nyaman. Harapan yang tinggi pada rumah kost untuk selalu terasa nyaman dam
harga sewa yang terjangkau menjadi salah satu faktor yang sangat berpengaruh pada aspek
permintaan.
 BAB V
ASPEK TEKNIS
 Lokasi Usaha
Kos-kosan yang akan didirikan terletak di jalan Ngringin, Condongcatur, Kecamatan
Depok, Kabupaten Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta. Dikarenakan letaknya yang
strategis dan dekat dengan kampus ekonomi Universitas Islam Indonesia maka dari itu
kos-kosan ini sangat baik bagi mahasiswi maupun karyawan sebagai tempat tinggal yang
nyaman dengan fasilitas yang mendukung dan harga yang relatif murah.
 Persediaan Tenaga Kerja
Kos-kosan ini membutuhkan setidaknya 3 orang pekerja yaitu Pemilik kos, dan satpam.
 Tersedianya Listrik dan Air
Token listrik tersedia setiap kamar sesuai kebutuhan pemakaian dan air yang digunakan
adalah air sumur sebagai penunjang kemajuan usaha kos-kosan yang tersedia dan
terstandarisasi.
 Teknik Operasional
Aspek operasional untuk kos ini bisa bulanan maupun tahunan, dapat dipesan dengan
dating langsung ke lokasi kos-kosan maupun dengan via whatsapp, sms/telpon melalui
085642******.
Biaya Pembangunan
Kalkulasi biaya pembangunan kos ini adalah:
Tanah = 270 m2 x Rp 5.000.000 / m2 = Rp. 1.350.000.000
Bangunan = 270 m2 x Rp 3.500.000 /m2 = Rp. 945.000.000
Tempat tidur, lemari @ Rp 900.000 x 16 unit = Rp. 14.400.000
Lain-lain (perizininan, notaris) = Rp. 3.500.000
Total biaya pembangunan = Rp. 2.321.900.000

Pemasukan / tahun :
Sewa kamar rata-rata Rp. 750.000/ bulan
Sewa 16 kamar kost = Rp. 750.000,00 x 16 x 12 = Rp. 144.000.000
Total Pemasukan = Rp. 144.000.000

Biaya Operasional/tahun :
Sanyo = Rp. 400.000 x 2 = Rp. 800.000
Biaya perbaikan (cat, pompa air, keran air, dll) = Rp. 5.000.000
Total pengeluaran = Rp. 5.800.000

Estimasi keuntungan bersih / tahun :

Rp. 144.000.000 – Rp. 5.800.000 = Rp. 138.200.000

Payback Period:

Investasi x 1 tahun
Kas bersih / tahun