PENILAIAN USAHA TM 11 & 12

Analisis Kelayakan Bisnis KSP sesuai dengan prosedur yang ditentukan oleh
Peraturan (Kepdirjen 291/KN/2020)
KEYWORD NOTES
Discounted Cash Flow Metode Discounted Cash Flow (DCF) adalah metode penilaian
usaha dengan pendekatan pendapatan yang merupakan metode
valuasi yang digunakan untuk menghitung nilai investasi
perusahaan saat ini berdasarkan arus kas yang diharapkan dimasa
depan.

Dasar Pemikiran Metode DCF 1. Nilai dari suatu investasi adalah nilai sekarang
adalah: (Present Value) atas arus kas yang diharapkan
diperoleh dari investasi tersebut di masa datang.
2. Nilai sebuah bisnis ditentukan oleh
kemampuannya menghasilkan arus kas di masa
datang.
3. Suatu investasi akan memiliki nilai jika investasi
tersebut dapat memberikan pengembalian yang
lebih besar dibandingkan dengan biaya yang
harus dikeluarkan untuk memperoleh
pendanaan dalam membiayai investasi tersebut.
4. Dalam pelaksanaan KSP, metode DCF
menghasilkan present value yang akan
digunakan untuk menganalisis indikator
keuangan proyek, mitra dan pemerintah.

Rumus yang digunakan dalam

metode DCF yaitu

Keterangan
E : Arus Kas Bersih (AKB)
k : Tingkat diskon (discount rate)

Variabel-variabel dalam metode

DCF: Pembilang yang digunakan dalam rumus DCF adalah Arus Kas
Bersih (AKB) yang didapatkan oleh perusahaan selama
a. Pembilang menjalankan usaha. Menurut SPI 330 (2013), Arus Kas Bersih
(AKB) adalah jumlah kas yang:

- Tersedia setelah terpenuhinya kebutuhan kas

untuk kegiatan operasional.
- Merupakan arus kas yang tersedia bagi
penyedia modal.
- Telah terbebas dari kewajiban untuk
mempertahankan operasi saat ini serta untuk
mengantisipasi pertumbuhan perusahaan.

ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01

 PENILAIAN USAHA TM 11 & 12
Analisis Kelayakan Bisnis KSP sesuai dengan prosedur yang ditentukan oleh
Peraturan (Kepdirjen 291/KN/2020)

Dalam pelaksanaan KSP:

o Arus kas yang digunakan dalam perhitungan
indikator keuangan proyek adalah arus kas bersih
kegiatan operasi dan kegiatan investasi sebelum
dibebankan kontribusi tetap dan pembagian
keuntungan.
o Arus kas yang digunakan dalam perhitungan
indikator keuangan mitra adalah arus kas bersih
kegiatan operasi dan kegiatan investasi setelah
dibebankan kontribusi tetap dan pembagian
keuntungan untuk Pemerintah.
o Arus kas yang digunakan dalam perhitungan
indikator keuangan pemerintah adalah kontribusi
tetap dan pembagian keuntungan untuk Pemerintah.

b. Penyebut Penyebut yang digunakan dalam rumus DCF adalah tingkat

diskon yang merupakan cost of capital pada sebuah perusahaan
yang dihitung dengan menggunakan rumus Biaya Modal Rata-
Rata Tertimbang atau Weighted Average Cost of Capital(WACC).

Keterangan: Ke: Biaya Ekuitas Biaya ekuitas dihitung dengan

menggunakan metode Capital Asset Pricing Model dengan
formula sebagai berikut:

a. Rf: Risk Free Rate atau tingkat pengembalian

KET: instrumen bebas risiko. Risk Free Rate diperoleh
dari tingkat yield Surat Utang Negara dengan
maturity date yang sama dengan jangka waktu
proyeksi analisis.
b. 𝛃: Beta yang terdiri dari Beta Unlevered (untuk
perusahaan tanpa utang) dan Beta Levered (untuk
perusahaan yang menerbitkan utang)
c. ERP: Premi risiko ekuitas
d. RBDS: Rating Based Default Spread atau risiko
tambahan yang timbul karena adanya perbedaan

ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01

 PENILAIAN USAHA TM 11 & 12
Analisis Kelayakan Bisnis KSP sesuai dengan prosedur yang ditentukan oleh
Peraturan (Kepdirjen 291/KN/2020)
Tahapan penggunaan metode
DCF dalam pelaksanaan KSP:
Discounted Cash Flow Method
dalam PMK 173 Tahun 2020
ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01
peringkat utang suatu negara terhadap negara
dengan peringkat utang tertinggi yaitu AAA
e. Rm : Expected Return dari pasar secara
keseluruhan
f. Kd: Biaya Utang Biaya hutang diperoleh dari rata-
rata suku bunga pinjaman investasi pada bank-
bank milik pemerintah.
g. We : Persentase pendanaan dengan ekuitas Yaitu
porsi modal sendiri yang dikeluarkan untuk
mendanai perusahaan.
h. Wd : Persentase pendanaan dengan utang Yaitu
porsi utang yang dipinjam untuk mendanai
perusahaan.
i. T: Tingkat pajak penghasilan perusahaan
1. Menentukan periode proyeksi. Secara umum periode
proyeksi adalah 5 – 10 tahun, dalam pelaksanaan KSP
Penilai menggunakan periode sampai dengan 30 tahun
sesuai aturan jangka waktu KSP.
2. Proyeksi arus kas. Penilai melakukan proyeksi arus kas
sesuai dengan keterangan yang diajukan oleh mitra dan
telah disesuaikan oleh Penilai itu sendiri.
3. Menentukan tingkat diskon. Tingkat diskon dihitung
dengan rumus WACC.
4. Konversi arus kas di masa yang akan datang menjadi nilai
sekarang (present value) dengan rumus DCF.
Dalam hal Penilaian menggunakan metode diskonto arus
kas (discounted cash flow method), Penilai Pemerintah
menentukan indikasi nilai objek Penilaian dari nilai kini
suatu seri arus kas bersih yang akan diterima di masa yang
akan datang atas objek Penilaian yang akan diterima,
dengan suatu tingkat diskonto (pasal 74 ayat (1)).
Selanjutnya, metode penilaian discounted cash flow dapat
menggunakan model ekuitas atau pun model kapital yang
diinvestasikan (invested capital model).
Dalam hal metode discounted cash flow menggunakan model
ekuitas:
a. arus kas bersih yang digunakan adalah arus kas bersih untuk
Ekuitas (free cashflow to equity)
b. indikasi nilai Ekuitas diperoleh dengan mendiskontokan
semua arus kas bersih untuk Ekuitas.
 PENILAIAN USAHA TM 11 & 12
Analisis Kelayakan Bisnis KSP sesuai dengan prosedur yang ditentukan oleh
Peraturan (Kepdirjen 291/KN/2020)

Dalam hal metode discounted cash flow menggunakan

invested capital model:
a. arus kas bersih yang digunakan adalah arus kas bersih untuk
perusahaan (free cash flow to the firm)
b. indikasi nilai perusahaan diperoleh dengan mendiskontokan
semua arus kas bersih untuk perusahaan.

Untuk metode diskonto arus kas (discounted cash flow

method) ini, Penilai Pemerintah menyusun proyeksi arus kas
bersih untuk beberapa periode

B. Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas adalah teknik yang digunakan untuk
Pengertian menentukan bagaimana perbedaan nilai variabel independen
mempengaruhi variabel dependen tertentu berdasarkan
seperangkat asumsi yang diberikan. Teknik ini digunakan
dalam batas-batas tertentu yang bergantung pada satu atau
lebih variabel input. Analisis Sensitivitas merupakan suatu
analisis simulasi yang mana nilai variabel – variabel penyebab
di ubah – ubah untuk mengetahui bagaimana dampaknya
dalam suatu proyek. Analisis ini berguna dalam menentukan
variable mana yang memiliki risiko tinggi.

Dalam menganalisis indikator keuangan, analisis

sensitivitas ini berfungsi untuk mengetahui sejauh mana
tingkat kepekaan arus kas dipengaruhi oleh berbagai
perubahan dari masing-masing variabel penyebab. Analisis
sensitivitas menjelasakan seberapa sensitif elemen-elemen
jika elemen tersebut berubah / berbeda dari yang
diperhitungkan dalam proyeksi keuangannya ( laba / (rugi )
dan cash flow).

Tujuan Tujuan utama analisis sensitivitas yaitu untuk melihat apa

yang akan terjadi dengan hasil analisa proyek, jika ada
sesuatu kesalahan atau perubahan dalam dasar perhitungan
biaya atau benefit. Setelah diketahui apa yang akan terjadi
ketika ada perubahan, maka tujuan selanjutnya adalah
sebagai berikut :

1. Memperbaiki cara pelaksanaan proyek yang sedang

dilaksanakan.
2. Memperbaiki design proyek, sehingga dapat meningkatkan
NPV.
3. Mengurangi resiko kerugian dengan menunjukkan beberapa
tindakan pencegahan yang harus diambil

ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01

 PENILAIAN USAHA TM 11 & 12
Analisis Kelayakan Bisnis KSP sesuai dengan prosedur yang ditentukan oleh
Peraturan (Kepdirjen 291/KN/2020)
Manfaat Analisis Sensitivitas
Kinerja Analisis Sensitivitas
C. Indikator Keuangan
ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01
Secara umum, manfaat analisis sensitivitas adalah
sebagai berikut :
 Memberikan simulasi sensitivitas terhadap segala
ketidakpastian dalam input variabel sebuah model.
 Membantu proses pengambilan keputusan dengan
memberikan gambaran menyeluruh tentang situasi
tertentu, termasuk resiko yang bisa muncul dan
keuntungan yang mungkin didapatkan.
 Memberikan prediksi tentang hasil dari sebuah
pengambilan keputusan jika situasi yang ada di lapangan
berbeda dengan apa yang sudah diprediksikan
sebelumnya.
 Membantu menilai tingkat resiko strategi. Dalam dunia
bisnis hal ini penting agar perusahaan tahu apakah
strategi yang mereka ambil dapat memberikan
keuntungan.
 Membantu para pemegang saham dan direksi
perusahaan untuk megambil keputusan yang tepat dan
penuh pertimbangan.
 Membantu menemukan kesalahan-kesalahan yang ada
pada sebuah model situasi
Agar kinerja analisis sensitivitas dapat lebih optimal,
maka perlu dilakukan langkah-langkah berikut:
1. Identifikasi variabel sensitif yang mempengaruhi
keputusan proyek.
2. Perhitungan efek dari perubahan.
3. Pertimbangan variabel dalam kombinasi yang
bisa diubah secara simultan
Teknis Analisis Indikator Keuangan
1. Indikator Keuangan Proyek
Analisis indikator keuangan Proyek terdiri atas
analisis discount rate, net present value, internal rate
of return, payback period dan/atau discounted
payback period.Discount rate disusun dengan
didasari pertimbangan tingkat bunga bebas risiko
yang didasarkan pada tingkat bunga pasar Surat
Utang Negara, tingkat risiko mitra KSP dan/atau
struktur kapital yang digunakan.Arus kas yang
digunakan dalam perhitungan indikator adalah arus
kas bersih kegiatan operasi dan kegiatan investasi
 PENILAIAN USAHA TM 11 & 12
Analisis Kelayakan Bisnis KSP sesuai dengan prosedur yang ditentukan oleh
Peraturan (Kepdirjen 291/KN/2020)
sebelum dibebankan kontribusi tetap dan pembagian
keuntungan.

2. Indikator Keuangan Mitra

Analisis indikator keuangan Mitra terdiri atas analisis
tingkat diskon, Net Present Value, Internal Rate of
Return, Payback Period dan/atau Discounted Payback
Period.Tingkat diskon yang digunakan sama dengan
tingkat diskon dalam analisis indikator keuangan
proyek. Arus kas yang digunakan dalam perhitungan
indikator adalah arus kas bersih kegiatan operasi dan
kegiatan investasi yang telahdibebankan kontribusi
tetap dan pembagian keuntungan untuk Pemerintah.

3. Indikator Keuangan Pemerintah

Analisis indikator keuangan Pemerintah terdiri atas
analisis tingkat diskon, dan Present Value.Tingkat
diskon yang digunakan adalah tingkat bunga pasar
Surat Utang Negara pada tanggal analisis
dilakukan.Arus kas yang digunakan dalam
perhitungan indikator keuangan Pemerintah adalah
kontribusi tetap dan pembagian keuntungan untuk
Pemerintah.Karena pada analisis indikator keuangan
untuk Pemerintah tidak terdapat initial outlay yang
dikeluarkan maka tidak diperlukan analisis terkait
internal rate of return dan payback period

Setelah menyusun proyeksi arus

kas yang didasarkan atas
pertimbangan asumsi umum,
besaran kontribusi tetap dan
variabel, proyeksi laba rugi, maka
selanjutnya proyeksi arus kas
tersebut dianalisis untuk
menentukan indikator keuangan
utama atas proyek KSP tersebut.
Indikator keuangan utama yang
dianalisis yaitu
Net Present Value, Payback
Period, dan Internal Rate of
Return.
I. Net Present Value
Net present value ialah indikator yang
berguna untuk mengestimasikan nilai
sekarang pada proyek atau investasi
berdasarkan arus kas masuk yang
diharapkan pada masa depan dan arus kas
keluar yang disesuaikan dengan suku bunga
dan harga pembelian awal. Fungsi NPV yaitu
untuk mengukur kemampuan dan peluang
suatubisnis dalam menjalankan investasinya
hingga beberapa tahun yang akan datang
Untuk menghitung nilai Net Present Value
dapat menggunakan rumus sebagai berikut:

ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01

 PENILAIAN USAHA TM 11 & 12
Analisis Kelayakan Bisnis KSP sesuai dengan prosedur yang ditentukan oleh
Peraturan (Kepdirjen 291/KN/2020)

Penggunaan indikator net present value dapat

memberikan gambaran bahwa proyek dapat dikatakan layak
apabila nilai NPV positif atau > 0.

II. Internal Rate of Return

Internal Rate of Return adalah indikator
yang dapat digunakan untuk mengetahui
tingkat efisiensi atas sebuah proyek atau
investasi. Untuk memperoleh nilai dari IRR
maka diperlukan trial and error untuk
mendapatkan discount rate yang menghasilkan
NPV positif serta discount rate yang
menghasilkan NPV negatif. Selanjutnya, dapat
menggunakan rumus IRR sebagai berikut:

Penggunaan Internal Rate of Return dapat memberikan

gambaran bahwa proyek dapat dikatakan layak apabila nilai IRR
lebih tinggi dibanding tingkat diskonto atau IRR >Discount Rate.

ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01

 PENILAIAN USAHA TM 11 & 12
Analisis Kelayakan Bisnis KSP sesuai dengan prosedur yang ditentukan oleh
Peraturan (Kepdirjen 291/KN/2020)

III. Payback Period

Payback Period ialah indikator yang
berguna untuk mengetahui lama periode
yang diperlukan untuk dapat
mengembalikan modal atau uang yang
telah diinvestasikan dari aliran kas masuk.
Untuk menghitung nilai Payback Period
dapat menggunakan rumus sebagai
berikut:

a) Apabila nilai aliran kas per-tahun berbeda

b) Apabila nilai aliran kas per-tahun sama

Penggunaan indikator Payback Period dapat memberikan

gambaran berupa:

 Periode pengembalian lebih cepat atau di bawah masa

KSP serta diperkirakan sesuai dengan harapan pemerintah
berarti proyek tersebut layak
 Periode pengembalian lebih lama atau melewati masa
KSP berarti proyek tersebut tidak layak
 Jika usulan proyek investasi lebih dari satu, maka periode
pengembalian yang lebih cepatlah yang dapat dipilih.

Dalam analisis indikator keuangan, selain hanya menggunakan Payback

Period biasanya juga dapat ditambah dengan Discounted Payback Period.
Discounted payback period ialah salah satu rumus payback period untuk
mengestimasikan nilai waktu dari uang atau time value of money. Metode
perhitungan discounted payback periodyakni dengan menambahkan present
value aliran kas masuk setiap tahunnya, hingga tercapai jumlah yang sama
dengan jumlah investasi awal.Discounted paybackperiod hampir sama dengan
payback period namun dalam perhitungan discounted payback period akan
mempertimbangkan cost of capital sebagai discounted

ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01

 PENILAIAN USAHA TM 11 & 12
Analisis Kelayakan Bisnis KSP sesuai dengan prosedur yang ditentukan oleh
Peraturan (Kepdirjen 291/KN/2020)
SUMMARY

Discounted Cash Flow (DCF) merupakan analisis tingkat diskon yang

digunakan dalam AKB KSP BMN dimana Tim Penilai Pemerintah di lingkungan DJKN
menentukan tingkat diskon berdasarkan WACC.

Sensitivity analysis merupakan analisis yang dilakukan untuk mengetahui

akibat dari perubahan parameter-parameter bisnis terhadap perubahan kinerja
sistem bisnis dalam menghasilkan keuntungan dan perubahan-perubahan tersebut
dapat diketahui dan diantisipasi sebelumnya. Suatu bisnis sangat sensitif terhadap
perubahan akibat harga; kenaikan biaya; keterlambatan pelaksanaan; ketidaktepatan
dan perkiraan hasil.

Analisis indikator keuangan proyek, mitra, dan pemerintah meliputi analisis

Net Present Value (NPV) dengan kriteria kelayakan NPV bernilai positif; analisis
Internal Rate of Return (IRR) dengan kriteria kelayakan IRR > dari tingkat
pengembalian yang ditetapkan atau diharapkan; dan analisis Payback Period (PP)
dan/atau Discounted Payback Period (DPP) dengan kriteria kelayakan PP < jumlah
periode maksimal yang telah ditetapkan sebelumnya serta kriteria kelayakan DPP <
jumlah periode yang telah ditetapkan sebelumnya,

ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01