ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01

PENILAIAN USAHA TM 9

ANALISIS KELAYAKAN BISNIS KSP SESUAI KEPDIRJEN 291/KN/2020

KEY WORDS NOTES

KSP Kerja sama pemanfataan atau disingkat KSP merupakan salah satu
bentuk dari pemanfaatan Barang Milik Negara (BMN). KSP adalah
pendayagunaan barang milik negara oleh pihak lain dalam rangka
peningkatan penerimaan negara bukan pajak.

Pihak yang dapat melaksanakan KSP adalah pengelola barang untuk

barang yang berada pada pengelola barang dan pengguna barang
untuk barang yang berada pada pengguna barang.

Pengelola barang atau pengguna barang bekerjasama dengan mitra

yang berbentuk BUMN, BUMD, atau swasta (kecuali perorangan).
Dalam kerjasama antara kedua belah pihak dapat disepakati bentuk
KSP. Mitra dapat hanya mengoperasionalkan BMN atau mitra juga
dapat turut memperbaiki BMN dan mengadakan BMN.

PEMILIHAN MITRA KSP Pemilihan mitra dilakukan melalui tender. Tender dilakukan untuk
mengalokasikan hak Pemanfaatan BMN berdasarkan spesifikasi teknis
yang telah ditentukan oleh Pengelola Barang/Pengguna Barang kepada
mitra yang tepat dalam rangka mewujudkan Pemanfaatan BMN yang
efisien, efektif, dan optimal.
Untuk BMN yang bersifat khusus, pemilihan mitra tidak dilakukan
melalui tender melainkan dengan penunjukan langsung.

OBJEK KSP Objek pemanfaatan BMN dalam bentuk Kerja Sama Pemanfaatan
dilaksanakan pada BMN berupa tanah dan/atau bangunan serta selain
tanah dan/atau bangunan pada Pengelola Barang/Pengguna Barang.
Untuk objek berupa tanah dan/atau bangunan dapat dilakukan untuk
sebagian atau keseluruhannya. Semua BMN yang dijadikan objek
pemanfaatan KSP harus sudah mendapat penetapan status
penggunaan dan pelaksanaannya tidak mengganggu pelaksanaan tugas
dan fungsi penyelenggaraan pemerintahan negara.

JANGKA WAKTU KSP Jangka waktu pemanfaatan BMN dalam bentuk Kerja Sama
Pemanfaatan dilaksanakan paling lama 30 (tiga puluh) tahun sejak
perjanjian KSP ditandatangani dan dapat diperpanjang.

Untuk KSP yang dilakukan dalam rangka penyediaan infrastruktur,

jangka waktu KSP paling lama 50 (lima puluh) tahun sejak KSP
ditandatangani dan dapat diperpanjang. Perpanjangan jangka waktu
 ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01

PENILAIAN USAHA TM 9

ANALISIS KELAYAKAN BISNIS KSP SESUAI KEPDIRJEN 291/KN/2020

KSP harus telah diterima Pengelola Barang paling lambat 2 (dua) tahun
sebelum jangka waktu KSP berakhir.

PENGAKHIRAN KSP KSP berakhir dalam hal:

a. berakhirnya jangka waktu KSP sebagaimana tertuang dalam
perjanjian dan tidak dilakukan perpanjangan;
b. pengakhiran perjanjian KSP secara sepihak oleh Pengelola Barang
dan/ atau Pengguna Barang;
c. berakhirnya perjanjian KSP; atau
d. ketentuan lain sesuai peraturan perundangundangan. Setelah
berakhirnya KSP, hasil KSP berupa tanah, bangunan, gedung, sarana
dan fasilitas ditetapkan menjadi BMN.

KONTRIBUSI TETAP Kontribusi tetap merupakan pembayaran tahunan yang didasarkan

pada persentase tertentu atas nilai properti yang dikerjasamakan
antara pemerintah dengan mitra selama jangka waktu KSP.
Perhitungan kontribusi tetap dilakukan dengan asumsi pembayaran
dilaksanakan selama masa periode KSP dan dengan
mempertimbangkan estimasi tingkat inflasi.

Besaran kontribusi tetap merupakan hasil perkalian dari besaran

persentase kontribusi tetap dan nilai wajar BMN yang menjadi objek
KSP. Selanjutnya, besaran persentase kontribusi tetap dihitung dengan
mempertimbangkan:

a. nilai investasi Pemerintah sebesar nilai wajar BMN objek KSP;

b. tingkat risiko yang ditanggung Mitra KSP;
c. tingkat IRR dan NPV yang diterima oleh Mitra KSP;
d. usulan besaran kontribusi tetap dari Pengguna Barang.

Untuk objek KSP berupa tanah, perhitungan besaran kontribusi tetap

dilakukan dengan menerapkan kenaikan tahunan yang didasarkan atas
pertimbangan estimasi tingkat inflasi. Estimasi tingkat inflasi tersebut
diperoleh dari data Badan Pusat Statistik (BPS) terkait rata-rata tingkat
inflasi selama minimal 3 tahun di tingkat kabupaten/kota, atau juga
dapat menggunakan data tingkat provinsi/nasional apabila data
kabupaten/kota tidak tersedia.

PEMBAGIAN KEUNTUNGAN Pembagian keuntungan atau kontribusi variabel adalah penerimaan

untuk pemerintah selain dari kontribusi tetap. Persentase besaran
pembagian keuntungan antara pemerintah dan mitra ditentukan
dengan mempertimbangkan:
 ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01

PENILAIAN USAHA TM 9

ANALISIS KELAYAKAN BISNIS KSP SESUAI KEPDIRJEN 291/KN/2020

a. nilai investasi pemerintah sebesar nilai wajar BMN objek KSP;

b. nilai investasi mitra KSP (bila ada investasi dari mitra);
c. tingkat risiko yang ditanggung mitra KSP;
d. tingkat IRR dan NPV yang diterima oleh mitra KSP;
e. selisih antara IRR yang diterima mitra KSP dengan tingkat diskon
yang digunakan:
 Infrastruktur antara 1%-3%
 Komersial antara 1%-5%
 Minyak bumi dan gas antara 1%-3%

Perhitungan pembagian keuntungan dapat dihitung dengan

berdasarkan atas arus kas bersih dari kegiatan operasi dan kegiatan
investasi (AKB KOKI). Apabila pembiayaan investasi awal oleh mitra KSP
menggunakan pinjaman, maka beban bunga yang terjadi tidak
diperhitungkan dalam pembagian keuntungan. Dengan berdasarkan
AKB KOKI, persentase pembagian keuntungan dapat dihitung dengan
terlebih dulu menghitung kontribusi tetap untuk pemerintah, lalu
total AKB KOKI dikurangi premi risiko untuk mitra KSP sebelum dibagi
dengan pemerintah, kemudian AKB KOKI didistribusikan dengan
mempertimbangkan kontribusi aset.

PERAN PENILAI DALAM KSP Peran Penilai Pemerintah dalam analisis KSP, antara lain:

1. Mengumpulkan atau meminta (secara formal) kelengkapan data

dan/atau informasi yang belum lengkap atau dibutuhkan lebih lanjut
sebagai bahan analisis kepada Pengelola Barang.

2. Meminta pemaparan proposal rencana usaha KSP BMN.

3. Menganalisis kelayakan bisnis proposal rencana usaha KSP BMN,

yang meliputi:

a. Identifikasi permohonan analisis kelayakan bisnis

Yakni dengan melakukan verifikasi terkait kelengkapan dan
kebenaran formal atas data serta informasi permohonan analisis
kelayakan bisnis.
b. Menentukan tujuan analisis kelayakan bisnis
Tujuan analisis kelayakan bisnis yaitu mereviu kelayakan bisnis
dari segi keuangan, mereviu usulan besaran kontribusi tetap dan
persentase pembagian keuntungan, serta mengusulkan besaran
kontribusi tetap dan persentase pembagian keuntungan.
c. Pengumpulan data awal
Data awal analisis berasal dari data dan informasi yang
disampaikan dalam permohonan analisis kelayakan bisnis.
 ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01

PENILAIAN USAHA TM 9

ANALISIS KELAYAKAN BISNIS KSP SESUAI KEPDIRJEN 291/KN/2020

d. Pelaksanaan survei lapangan

Survei lapangan dilaksanakan minimal 2 orang dalam satu tim
Penilai Pemerintah dengan tujuan untuk membandingkan data
awal dengan kondisi objek KSP dan mengumpulan data dan
informasi lain yang berkaitan.
e. Menganalisis proyeksi laba rugi dan arus kas
Proses analisis proyeksi laba rugi dan arus kas meliputi analisis
besaran dan asumsi terkait pendapatan dan juga beban, analisis
proyeksi laba rugi dan arus kas bersih, serta analisis belanja
modal yang berkaitan dengan pemanfaatan BMN selama masa
KSP.
f. Menganalisis tingkat diskon
Penentuan tingkat diskon didasarkan atas biaya modal rata-rata
tertimbang (Weighted Average Cost of Capital/WACC)
g. Menganalisis indikator keuangan
Analisis indikator keuangan meliputi analisis terkait Net Present
Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP)
dan/atau Discounted Payback Period (DPP)
h. Menganalisis kontribusi tetap
Besaran kontribusi tetap diperoleh dengan mengkalikan besaran
persentase kontribusi tetap dengan nilai wajar BMN yang
menjadi objek KSP.
i. Menganalisis pembagian keuntungan
Analisis pembagian keuntungan dilakukan melalui reviu
persentase pembagian keuntungan dan besaran keuntungan
yang diusulkan di dalam proposal rencana usaha KSP BMN.
j. Menyusun Laporan Analisis
Penyusunan Laporan Analisis dilakukan dengan berpedoman
pada ketentuan sebagaimana diatur dalam Kepdirjen KN Nomor
291/KN/2020.
4. Menyerahkan konsep Laporan Analisis kepada Penilai Pemerintah
lainnya sebelum diserahkan kepada pemberi tugas/Kepala Unit
Kerja untuk dilakukan pengujian/pengendalian kualitas.
Pengendalian kualitas dilakukan dengan pemaparan oleh Penilai
Pemerintah yang menganalisis dan penelaahan hasil analisis oleh
Penilai Pemerintah lainnya yang ditunjuk oleh Kepala Unit Kerja.

5. Menyampaikan Laporan Analisis kepada pemberi tugas/Kepala Unit

Kerja.

PENILAIAN BMN DALAM Seperti yang tertuang dalam Pasal 46 ayat (1) PMK Nomor
RANGKA KERJA SAMA 115/PMK.06/2020 Tentang Pemanfaatan Barang Milik Negara, Mitra
PEMANFAATAN KSP wajib menyetorkan penerimaan negara selama jangka waktu KSP
berupa kontribusi tetap dan pembagian keuntungan. Besaran
 ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01

PENILAIAN USAHA TM 9

ANALISIS KELAYAKAN BISNIS KSP SESUAI KEPDIRJEN 291/KN/2020

kontribusi tetap ini mempertimbangkan nilai wajar/taksiran BMN yang

menjadi objek KSP. Nilai wajar BMN dalam rangka KSP ini didasarkan
pada hasil penilaian oleh penilai pemerintah atau penilai publik yang
ditetapkan oleh Pengelola Barang untuk BMN berupa tanah dan/atau
bangunan. Untuk BMN selain tanah dan/atau bangunan, penilaiannya
dilakukan oleh tim yang ditetapkan Pengguna Barang, atau
menggunakan Penilai yang ditetapkan Pengguna Barang.
Penilaian properti oleh penilai pemerintah diatur dalam PMK
Nomor 173/PMK.06/2020 Tentang Penilaian oleh Penilai Pemerintah di
Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara. Penilaian ini
dilakukan atas objek penilaian berupa tanah dan/atau bangunan
dan/atau selain tanah dan/atau bangunan, termasuk aset tak berwujud
yang merupakan BMN. Dalam rangka KSP sebagai salah satu bentuk
pemanfaatan BMN, Penilai Pemerintah melakukan penilaian untuk
menentukan Nilai Wajar BMN yang akan dilakukan KSP.
Pasal 31 PMK Nomor 173/PMK.06/2020 menguraikan data
dan informasi yang menjadi persyaratan untuk Penilaian properti yang
meliputi:
a. latar belakang permohonan;
b. tujuan Penilaian (dalam hal ini untuk pemanfaatan berupa
KSP);
c. deskripsi objek Penilaian; paling sedikit meliputi lokasi dan
alamat objek, jumlah, dan luas bidang tanah dan/atau
bangunan untuk objek Penilaian berupa tanah dan/atau
bangunan serta lokasi, spesifikasi, dan jumlah untuk objek
Penilaian selain tanah dan/atau bangunan.
d. fotokopi bukti kepemilikan/dokumen legalitas objek
Penilaian; meliputi fotokopi sertipikat (untuk objek Penilaian
berupa tanah), fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (untuk
objek Penilaian berupa bangunan) atau fotokopi bukti
kepemilikan atas aset yang memiliki bukti kepemilikan (untuk
objek Penilaian berupa selain tanah dan bangunan).
e. fotokopi dokumen penatausahaan barang. Selanjutnya,
Penilai Pemerintah mengumpulkan data dan informasi dalam
penilaian properti yang meliputi:
a. data yang berkaitan dengan objek Penilaian;
b. data yang berkaitan dengan objek pembanding;
dan/atau
c. data lainnya yang diperlukan dalam pelaksanaan
Penilaian
Setelah mengumpulkan data, Penilai Pemerintah melakukan
analisis terhadap data dan informasi yang diperoleh dari permohonan
dan pengumpulan informasi. Data dan informasi yang dipertimbangkan
dalam analisis ini berbeda-beda sesuai jenis BMN, misalnya data untuk
 ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01

PENILAIAN USAHA TM 9

ANALISIS KELAYAKAN BISNIS KSP SESUAI KEPDIRJEN 291/KN/2020

tanah (letak/lokasi, jenis, luas, bentuk, kontur, elevasi, fasilitas umum,

peruntukan area, perizinan, dokumen kepemilikan dan/atau data dan
informasi lain yang terkait), data untuk bangunan (tahun selesai
dibangun, tahun renovasi/restorasi, kontruksi dan material, luas,
bentuk, tinggi, jumlah lantai, kondisi bangunan secara umum, sarana
pelengkap, penggunaan bangunan dan/atau data dan informasi lain
yang terkait). Pelaksanaan proses analisis data dan informasi objek
Penilaian berupa tanah atau tanah berikut bangunan didukung dengan
analisis penggunaan tertinggi dan terbaik dan analisis pasar.

PENDEKATAN PENILAIAN meliputi pendekatan pasar, pendekatan biaya dan/ atau pendekatan
YANG DIGUNAKAN DALAM pendapatan
PENILAIAN PROPERTI
1. Pendekatan Pasar Penilaian properti dengan pendekatan pasar
dilakukan dengan tahapan:
a. Mengumpulkan data dan informasi yang diperlukan terkait
objek Penilaian dan objek pembanding. Objek pembanding
ini mempunyai karakteristik yang sejenis dengan objek
Penilaian.
b. Membandingkan objek Penilaian dengan objek pembanding
dengan menggunakan faktor pembanding yang sesuai dan
melakukan penyesuaian. Penyesuaian dilakukan terhadap
perbedaan antara objek Penilaian dengan objek
pembanding.
c. Melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai dari hasil
penyesuaian untuk menghasilkan nilai. Perbedaan yang
dimaksud ialah perbedaan transaksional dan perbedaan
nontransaksional yang kemudian disesuaikan dengan cara
menambahkan atau mengurangkan dalam persentase atau
jumlah dalam satuan mata uang. Besarnya persentase atau
jumlah dalam satuan mata uang dari proses penyesuaian
kemudian dijumlahkan untuk memperoleh jumlah
penyesuaian. Jumlah penyesuaian ini lalu digunakan untuk
menentukan besarnya indikasi nilai objek Penilaian yang
digunakan untuk mendapatkan nilai dengan cara
pembobotan.

2. Pendekatan Biaya Penilaian dengan Pendekatan Biaya dilakukan

dengan tahapan:

a. Menghitung biaya pembuatan baru atau biaya penggantian

baru objek Penilaian.
Perhitungan biaya pembuatan baru dilakukan apabila saat
pelaksanaan Penilaian, seluruh informasi biaya
 ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01

PENILAIAN USAHA TM 9

ANALISIS KELAYAKAN BISNIS KSP SESUAI KEPDIRJEN 291/KN/2020

pembuatan/perolehan dan/atau material objek Penilaian

dapat diperoleh di pasaran. Untuk perhitungan biaya
penggantian baru, dilakukan apabila pada saat pelaksanaan
Penilaian, seluruh atau sebagian informasi biaya
pembuatan/perolehan dan/atau material objek Penilaian
tidak dapat diperoleh di pasaran. Dalam hal objek Penilaian
berupa bangunan, Penilaian memperhitungkan biaya
langsung dan biaya tidak langsung.
b. Menghitung besarnya penyusutan dan/atau keusangan objek
Penilaian.
Penyusutan dan/atau keusangan meliputi penyusutan fisik,
keusangan fungsional dan/atau keusangan ekonomis.
c. Mengurangkan biaya pembuatan baru atau penggantian baru
dengan penyusutan dan/atau keusangan objek Penilaian
untuk menghasilkan nilai.

3. Pendekatan Pendapatan Penilaian dengan pendekatan

pendapatan dilakukan dengan tahapan:

a. Mengestimasi pendapatan kotor efektif per tahun yang

dihasilkan oleh objek Penilaian. Pendapatan kotor efektif per
tahun diperoleh dengan tahapan mengurangkan pendapatan
kotor potensial dengan kerugian pendapatan tak tertagih dan
kerugian karena kekosongan dan menambahkan hasil
pengurangan dengan pendapatan lain-lain.
b. Mengestimasi pendapatan bersih per tahun yang dihasilkan oleh
objek Penilaian. Pendapatan bersih objek Penilaian diperoleh
dengan cara mengurangkan pendapatan kotor efektif per tahun
dengan biaya operasional.
c. Menentukan tingkat kapitalisasi dan/atau tingkat diskonto yang
sesuai.
d. Menghitung nilai kini dari pendapatan bersih dengan tingkat
kapitalisasi dan/atau tingkat diskonto untuk menghasilkan nilai.

Nilai objek Penilaian dapat diperoleh denganmetode

kapitalisasi langsung metode arus kas yang didiskontokan.
Metode kapitalisasi langsung dilakukan dengan cara
mengkapitalisasi langsung pendapatan bersih objek Penilaian
dengan tingkat kapitalisasi tertentu. Metode arus kas yang
didiskontokan dilakukan dengan cara mengalikan proyeksi
pendapatan bersih objek Penilaian dengan tingkat diskonto
tertentu.
 ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01

PENILAIAN USAHA TM 9

ANALISIS KELAYAKAN BISNIS KSP SESUAI KEPDIRJEN 291/KN/2020

Analisis proposal rencana usaha dilaksanakan oleh penilai pemerintah

di lingkungan DJKN dalam bentuk tim. Pelaksanaan analisis proposal
PROSES ANALISIS rencana usaha dilakukan dengan survei lapangan dan berdasarkan
PROPOSAL RENCANA permohonan dari Pengelola Barang. Sedangkan, proses analisis
USAHA kelayakan bisnis proposal rencana usaha dalam Kepdirjen Nomor
291/KN/2020, meliputi:
a. identifikasi permohonan analisis kelayakan bisnis;
b. menentukan tujuan analisis kelayakan bisnis;
c. mengumpulkan data awal;
d. melakukan survei lapangan;
e. melaksanakan analisis proposal rencana usaha;
f. menyusun laporan analisis. Proses analisis rencana usaha yang
pertama ialah melakukan identifikasi permohonan analisis
rencana usaha.

Proses ini dilakukan dengan memverifikasi kelengkapan beserta

kebenaran terkait data dan informasi permohonan analisis kelayakan
bisnis. Proses selanjutnya ialah menentukan tujuan dari kegiatan
analisis proposal rencana usaha. Berikut tujuan analisis proposal
rencana usaha, yaitu:
a. Mereviu kelayakan bisnis atas permohonan KSP BMN
dari segi keuangan.
b. Mereviu usulan besaran kontribusi tetap dan
pembagian keuntungan.
c. Mengusulkan besaran kontribusi tetap dan
pembagian keuntungan.

Proses analisis yang ketiga ialah mengumpulkan data awal analisis

proposal rencana usaha. Data awal analisis berasal dari data dan
informasi yang disampaikan dalam permohonan. Selain itu, data awal
dapat berasal dari kelengkapan data dan/atau informasi yang diminta
oleh penilai pemerintah di lingkungan DJKN dalam hal data dan/atau
informasi yang diserahkan belum lengkap atau tim penilai
membutuhkan data dan/atau informasi lebih lanjut. Setelah
mengumpulkan data awal, tim penilai melakukan proses survei
lapangan.
Proses ini dapat dilakukan paling sedikit oleh dua orang anggota
tim penilai pemerintah di lingkungan DJKN. Tujuan survei lapangan
ialah untuk membandingkan data awal dengan kondisi objek KSP dan
mengumpulkan data dan/atau informasi lain berkaitan dengan objek
KSP. Namun, tim penilai pemerintah di lingkungan DJKN dapat tidak
melakukan survei lapangan dengan sebab tertentu. Apabila tidak
dilakukan survei lapangan, maka analisis kelayakan bisnis tidak dapat
dilanjutkan dan permohonan dikembalikan. Pelaksanaan analisis
 ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01

PENILAIAN USAHA TM 9

ANALISIS KELAYAKAN BISNIS KSP SESUAI KEPDIRJEN 291/KN/2020

proposal rencana usaha dilakukan apabila proses sebelumnya dan

survei lapangan dilakukan.

Pelaksanaan analisis proposal rencana usaha terdiri atas:

Proses ini dilakukan berdasarkan besaran dan asumsi terkait

pendapatan dan beban. Kemudian, besaran dan asumsi tersebut
digunakan tim penilai untuk menganalisis proyeksi laba rugi dan arus
1. ANALISIS PROYEKSI LABA kas bersih selama masa KSP. Dari proyeksi laba rugi dapat diketahui
RUGI DAN ARUS KAS waktu/tahun perolehan laba dan total net income selama masa KSP.
Sedangkan, proyeksi arus kas bersih meliputi arus kas kegiatan operasi,
investasi dan pembiayaan. Arus kas bersih dari kegiatan operasi dan
investasi (AKB KOKI) akan digunakan untuk menghitung pembagian
keuntungan. Selain itu, tim penilai menganalisis belanja modal (capital
expenditure) selama masa KSP. Capital expenditure adalah biaya yang
dikeluarkan untuk perbaikan besar dengan tujuan menjaga objek KSP
dalam keadaan baik dan terjaga sampai dengan berakhirnya masa KSP.
Dari usulan biaya ini tim penilai dapat mengetahui rencana
pemeliharaan kondisi aset yang akan diserahkan kepada pemerintah
pada akhir periode KSP. Sumber dana capital expenditure adalah dari
net income yang sebagian dimasukkan dalam akun reserve for
replacement.

Proses analisis ini menentukan tingkat diskon berdasarkan biaya modal

rata-rata tertimbang (Weighted Average Cost of Capital/WACC) dengan
formula sebagai berikut:
2. ANALISIS TINGKAT WACC = (Ke x We) + (Kd [1-T] x Wd)
DISKON Keterangan:
Ke: Biaya Ekuitas yang dihitung menggunakan Capital Asset Pricing
Model (CAPM) dengan rumus:
Ke = Rf + (B x ERP) – RBDS

Rf: Risk Free atau tingkat pengembalian instrumen bebas risiko

yang diperoleh dari tingkat yield Surat Utang Negara dengan
maturity date yang sama dengan jangka waktu proyeksi
analisis.
B: Beta
ERP: Premi risiko ekuitas
RBDS: Rating Based Default Spread atau risiko tambahan yang
timbul karena adanya perbedaan peringkat utang suatu
negara terhadap negara dengan peringkat utang tertinggi.
We: Persentase pendanaan dengan ekuitas
Wd: Persentase pendanaan dengan utang
 ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01

PENILAIAN USAHA TM 9

ANALISIS KELAYAKAN BISNIS KSP SESUAI KEPDIRJEN 291/KN/2020

T: Tingkat pajak penghasilan perusahaan

Analisis indikator keuangan meliputi analisis Net Present Value (NPV),

Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP) dan/atau Discounted
Payback Period (DPP) yang ditentukan berdasarkan proyeksi arus kas.
3. ANALISIS INDIKATOR Analisis NPV digunakan untuk mempertimbangkan keuntungan proyek
KEUANGAN KSP dalam satuan rupiah, apabila hasil NPV positif artinya proyek KSP
dapat menghasilkan laba. Analisis IRR dianggap layak apabila hasil
perhitungan IRR lebih besar dari cost of capital yang dibutuhkan.
Analisis PP menunjukkan waktu/tahun rencana usaha KSP memperoleh
laba, apabila hasil perhitungan PP sesuai dengan harapan pemerintah
dan wajar bagi investor maka proyek KSP dikatakan layak.

Besaran kontribusi tetap merupakan hasil perkalian antara besaran

persentase kontribusi tetap dan nilai wajar objek KSP. Dalam proses
4. ANALISIS KONTRIBUSI analisis kontribusi tetap perlu menetapkan besaran persentase
TETAP kontribusi tetap terlebih dahulu. Beberapa pertimbangan penentuan
besaran kontribusi tetap, antara lain: nilai investasi pemerintah sebesar
nilai wajar objek KSP, tingkat risiko yang ditanggung mitra KSP, tingkat
IRR dan NPV yang diterima oleh mitra KSP, serta usulan besaran
kontribusi tetap dari Pengguna Barang.

Selain dari kontribusi tetap, pemerintah dapat memperoleh

penerimaan lain dari pembagian keuntungan. Sehingga tim penilai
5. ANALISIS PEMBAGIAN pemerintah perlu menganalisis pembagian keuntungan yang diusulkan
KEUNTUNGAN dalam proposal rencana usaha melalui kegiatan reviu persentase
pembagian keuntungan dan besaran keuntungan yang diusulkan.
Berdasarkan analisis tersebut tim penilai dapat mengusulkan
persentase pembagian keuntungan selama masa KSP.
Pembagian keuntungan dihitung berdasarkan arus kas bersih dari
kegiatan operasi dan kegiatan investasi (AKB KOKI). Sehingga
perhitungan pembagian keuntungan dan analisis kelayakan dengan
AKB KOKI perlu memperhatikan kegiatan operasi dan kegiatan
investasi. Kegiatan operasi adalah kegiatan rutin yang berkaitan
dengan pelaksanaan KSP. Sedangkan, kegiatan investasi merupakan
kegiatan belanja modal (capital expenditures). Namun dalam hal mitra
KSP menggunakan pinjaman dalam pembiayaan investasi awal KSP,
beban bunga yang terjadi tidak diperhitungkan dalam pembagian
keuntungan. Belanja modal investasi dilakukan dengan tujuan
mempertahankan atau meningkatkan kapasitas produk, pemeliharaan
 ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01

PENILAIAN USAHA TM 9

ANALISIS KELAYAKAN BISNIS KSP SESUAI KEPDIRJEN 291/KN/2020

yang bebannya dapat dikapitalisasi maupun penggantian aset tetap

KSP.
Perhitungan persentase pembagian keuntungan AKB KOKI
ditetapkan sebagai kontribusi tetap untuk pemerintah, kemudian total
AKB KOKI dikurangi premi risiko untuk mitra KSP sebelum dibagi
dengan pemerintah. Penentuan asumsi premi risiko
mempertimbangkan risiko bisnis dan finansial yang ditanggung mitra
KSP, NPV mitra KSP, selisih IRR yang diterima mitra KSP dengan tingkat
diskon yang digunakan, serta perbandingan DPP dengan masa KSP.
Selanjutnya, AKB KOKI dapat didistribusikan dengan
mempertimbangkan kontribusi aset

Berikut ini format laporan analisis proposal rencana usaha:

6. MENYUSUN LAPORAN
ANALISIS
HALAMAN JUDUL
Pada halaman judul laporan memuat nomor dan tanggal laporan
analisis, jenis objek KSP, nama pemilik/pengguna KSP, alamat objek
KSP, logo Kementerian Keuangan, tanggal analisis kelayakan bisnis,
serta nama kementerian, unit eselon I, dan instansi vertikal tim penilai
pemerintah di lingkungan DJKN. Sedangkan, warna sampul laporan
analisis menggunakan kertas sampul berwarna hijau.

SURAT PENGANTAR Bagian ini memuat antara lain:

a. Ditujukan kepada Pengelola Barang;
b. Dasar pelaksanaan analisis kelayakan bisnis;
c. Tujuan analisis kelayakan bisnis; d. Alamat objek KSP yang dinyatakan
secara jelas;
e. Tanggal analisis kelayakan bisnis; f. Hasil analisis kelayakan bisnis;
g. Tanda tangan ketua tim.

DAFTAR ISI, DAFTAR TABEL, DAN DAFTAR GAMBAR LEMBAR ASUMSI

DAN SYARAT YANG MEMBATASI Bagian ini memuat antara lain:
a. pernyataan atau asumsi mengenai sumber data dan informasi yang
digunakan;
b. pernyataan atau asumsi mengenai objek KSP;
c. pernyataan atau asumsi terkait peraturan perundang-undangan;
d. mata uang yang digunakan;
e. kerahasiaan laporan analisis;
f. penggunaan laporan analisis.

BAB I Ruang Lingkup

 ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01

PENILAIAN USAHA TM 9

ANALISIS KELAYAKAN BISNIS KSP SESUAI KEPDIRJEN 291/KN/2020

Dalam BAB ini memuat Dasar Penugasan, Objek KSP, Latar Belakang,
Tanggal Survei Lapangan, dan Tujuan Analisis. Dasar penugasan adalah
surat tugas DJKN untuk mengemukakan pendapat atas kelayakan
proposal rencana usaha pada objek KSP. Bagian objek KSP memuat
deskripsi dari objek KSP tersebut, seperti lokasi, luas objek, keterangan
sertifikat, rencana objek KSP, dan sebagainya. Latar belakang berisi
tentang latar belakang atas analisis proposal rencana usaha yang
dilakukan. Kemudian, tanggal survei lapangan adalah waktu yang
dilakukan untuk survei lapangan. Sedangkan, tujuan analisis berisi
tentang tujuan analisis kelayakan bisnis proposal rencana usaha KSP
BMN.

BAB II Proses Analisis Bagian ini berisi tentang proses analisis proposal
rencana usaha.

BAB III Asumsi Umum, Investasi Mitra, Kontribusi Tetap dan Pembagian
Keuntungan Bagian asumsi umum berisi tentang asumsi umum yang
diajukan dalam proposal rencana usaha KSP BMN dan asumsi umum
yang digunakan oleh penilai pemerintah di lingkungan DJKN. Asumsi
umum memuat periode KSP, kontribusi aset dari pemerintah maupun
mitra KSP. Bagian investasi mitra berisi asumsi tentang besaran
investasi yang dikeluarkan oleh mitra KSP dan jangka waktu
pembangunan. Kemudian, bagian kontribusi tetap berisi tentang
besaran kontribusi tetap yang diusulkan dalam proposal rencana usaha
KSP BMN dan besaran kontribusi tetap berdasarkan analisis.
Sedangkan, bagian pembagian keuntungan berisi tentang besaran
pembagian keuntungan yang diusulkan dan besaran pembagian
keuntungan berdasarkan analisis.

BAB IV Analisis Proyeksi Laba Rugi dan Arus Kas

Bagian ini terdiri dari analisis pendapatan, analisis beban, dan capital
expenditure

. BAB V Analisis Tingkat Diskon dan Indikator Keuangan

Bagian ini berisi tentang hasil analisis tingkat diskon dan indikator
keuangan.

KESIMPULAN
Bagian ini berisi kesimpulan analisis yang dilakukan oleh tim penilai
pemerintah di lingkungan DJKN. Kesimpulan tersebut berupa
perbandingan proposal rencana usaha dengan hasil analisis. Dalam
bagian ini juga berisi nama dan tanda tangan tim penilai yang
melakukan analisis kelayakan bisnis proposal rencana usaha.
 ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01

PENILAIAN USAHA TM 9

ANALISIS KELAYAKAN BISNIS KSP SESUAI KEPDIRJEN 291/KN/2020

LAMPIRAN
Bagian ini berisi dokumen pendukung laporan analisis, antara lain:
Surat Permohonan, Surat Tugas, Berita Acara Survei Lapangan, foto
objek KSP, peta lokasi objek KSP, proyeksi laba rugi dan arus kas,
analisis perhitungan, dan informasi lain yang terkait.

SUMMARY
Mitra Kerja Sama Pemanfaatan harus membayar kontribusi tetap setiap tahun
selama jangka waktu pengoperasian yang telah ditetapkan dan pembagian keuntungan
hasil Kerja Sama Pemanfaatan ke rekening Kas Umum Negara/Daerah. Dalam Kerja Sama
Pemanfaatan Barang Milik Negara/Daerah berupa tanah dan/atau bangunan, sebagian
kontribusi tetap dan pembagian keuntungannya dapat berupa bangunan beserta
fasilitasnya yang dibangun dalam satu kesatuan perencanaan tetapi tidak termasuk
sebagai objek Kerja Sama Pemanfaatan.Besaran nilai bangunan beserta fasilitasnya
sebagai bagian dari kontribusi tetap dan kontribusi pembagian keuntungan sebagaimana
dimaksud pada huruf g paling banyak 10 persen dari total penerimaan kontribusi tetap
dan pembagian keuntungan selama masa Kerja Sama Pemanfaatan.Bbangunan yang
 ALDINA QORINA TASNIM/02/D-III MANAJEMEN ASET 6-01

PENILAIAN USAHA TM 9

ANALISIS KELAYAKAN BISNIS KSP SESUAI KEPDIRJEN 291/KN/2020

dibangun dengan biaya sebagian kontribusi tetap dan pembagian keuntungan dari awal
pengadaannya merupakan Barang Milik Negara/ Daerah dan selama jangka waktu
pengoperasian, mitra Kerja Sama Pemanfaatan dilarang menjaminkan atau menggadaikan
Barang Milik Negara/Daerah yang menjadi objek Kerja Sama Pemanfaatan.