Fitur dan Ketentuan
No Aspek
1 Akad Pembiayaan
2 Tujuan Pembiayaan
3 Jangka Waktu Pembiayaan
4 Kriteria Nasabah
5 Plafon Minimum
6 Plafon Maximum
7 Sifat Fasilitas
8 Mata Uang
9 Media Penarikan
10 Nisbah Bagi Hasil
11 Kerugian dan Biaya-Biaya
Keterangan
Akad Pembiayaan Musyarakah
 Modal Kerja
 Investasi
 Jangka Pendek (Short Term Financing)
 Jangka Menengah (intermediate Term Financing)
 Jangka Panjang (Long Term Financing)
 Perorangan / individu
 Badan Usaha, Baik berbadan Hukum Maupun Tidak Berbadan Hukum
Sesuai Kebijakan Bank
Sesuai Kebijakan Bank
Revolving atau Non Revolving
Rupiah atau Valuta Asing
Kas, Transfer,RTGS, Cek atau Bilyet Giro
Bank Nasabah (Disepakati Bersama)
Ditanggung Bersama Sesuai porsi Kepemilikan Modal Para Pihak
 FITUR DAN KETENTUAN
Dalam Perjanjian Pembiayaan Musyarakah, Nasabah dan LKS sama-sama menyediakan modal
dan harus dinyatakan dengan tegas perbandingan antara modal LKS dan modal Nasabah.

Pembiayaan Musyarakah yang diberikan LKS dan Nasabah adalah untuk membiayai
usaha/proyek/aset tertentu, baik yang sudah berjalan maupun yang baru, yang akan dikelola oleh Nasabah
menurut ketentuan yang disepakati oleh LKS

Pembiayaan Musyarakah yang diberikan LKS dapat bersifat kerjasama modal

baik dalam jumlah tetap (modal tidak diangsur) maupun jumlah menurun (modal
diangsur)

Usaha dalam Musyarakah dapat dikelola dengan pilhan sbb :

1.Manajemen atau pengelolaan oleh semua pihak;
2.Manajemen atau pengelolaan oleh salah satu pihak yang berkontrak;
3.Manajemen atau pengelolaan oleh pihak ketiga.

Kesepakatan terkait pengelolaan harus dieksekusi berdasarkan akad wakalah

(perwakilan), ijarah al ashkhas (kontrak kepegawaian) atau Musyarakah .
 FITUR DAN KETENTUAN

Pengelola oleh salah satu pihak (Nasabah) boleh diberikan remunerasi dan/atau setiap insentif atas
jasanya sebagai pengelola, selain porsi bagi hasil yang diterimanya sebagai pihak dalam perjanjian Musyarakah.

Nasabah wajib melaporkan Laporan Pendapatan/Penjualan (Revenue/Sales

Report) atau Laporan Laba Kotor (Gross Profit Report) secara periodik minimal 1 (satu) bulan
sekali sebagai dasar perhitungan bagi hasil. LKS boleh meminta Laporan Keuangan (jika
diperlukan) sebagai dual control terhadap Laporan di atas

Grace Period merupakan periode waktu yang diberikan oleh LKS kepada Nasabah untuk
menunda pembayaran pengembalian modal namun dengan tetap memperhatikan beberapa
hal seperti berikut:

1.Grace Period hanya diberikan kepada Nasabah pembiayaan produktif, bukan konsumtif.
2.Selama masa Grace Period, Nasabah diharuskan untuk tetap membayar Bagi Hasil, hanya
modal pokok pembiayaan saja yang bisa ditunda pengembaliannya.
3.Permintaan Grace Period harus disampaikan sebelum di tentukan Daftar Nisbah LKS dan
Nasabah, karena faktor Grade Period mempengaruhi analisa Cash Flow dalam hal penentuan
besarnya kewajiban pengembalian modal dan bagi hasil untuk LKS
 FITUR DAN KETENTUAN
1. BUS/UUS/BPRS wajib menetapkan nisbah bagi hasil sejak awal akad.
2. Pembayaran bagi hasil dihitung berdasarkan Nilai Realisasi Pendapatan bukan Nilai Proyeksi Pendapatan.
3. Pendapatan bagi hasil bagi BUS/UUS/BPRS ditentukan berdasarkan realisasi pendapatan Musyarakah,
investasi LKS yang terpakai, dan nisbah bagi hasil.
4. Pembagian keuntungan dapat dilakukan dengan salah satu dari dua cara yaitu dibagi secara proporsional
(sesuai dengan proporsi modal) atau dibagi sesuai kesepakatan (tidak berdasarkan proporsi modal).

LKS tidak boleh menerbitkan Surat Pengakuan Utang (Grosse Akta) terkait
perjanjian Musyarakah sebab perjanjian Musyarakah bukan merupakan bentuk
perjanjian terkait utang-piutang. Pemberlakuan dan eksekusi Surat Pengakuan Utang atas
akad Musyarakah akan mengakibatkan bagi hasil yang diterima LKS berubah sifat menjadi
riba
Terkait pasal di atas , LKS boleh menerbitkan Surat Kewajiban Pengembalian
Modal dalam format dokumen yang terpisah dari perjanjian pokok. Surat tersebut hanya
berlaku dan akan dieksekusi saat Nasabah lalai dalam memenuhi kewajiban
pengembalian modal dan tidak berlaku selama Nasabah memenuhi kewajibannya selama
masa kontrak berlaku.
Pembayaran premi asuransi melalui akad Musyarakah dibagi dan ditanggung
bersama oleh kedua belah pihak yaitu pihak LKS dengan Nasabah secara proporsional
berdasarkan kesepakatan.
 FITUR DAN KETENTUAN
Laporan Pendapatan/Penjualan (Revenue/Sales Report) diperuntukkan bagi
penghitungan bagi hasil dengan metode Revenue Sharing sementara Laporan Laba Kotor (Gross
Profit Report) diperuntukkan bagi penghitungan bagi hasil dengan metode Profit Sharing.
LKS akan memeriksa dan menentukan diterima atau tidak diterimanya Laporan
Pendapatan/Penjualan (Revenue/Sales Report) atau Laporan Laba Kotor (Gross Profit Report).
Pembayaran bagi hasil ditentukan berdasarkan Nilai Realisasi Pendapatan bukan
berdasarkan Nilai Proyeksi Pendapatan
Bank dapat melakukan revisi Proyeksi Pendapatan paling banyak 1 (satu) kali
untuk Pembiayaan dengan jangka waktu sampai dengan 1 (satu) tahun, dan boleh 2 (dua)
kali untuk Pembiayaan dengan jangka waktu di atas 1 (satu) tahun. Standar ini dikecualikan
untuk Nasabah restrukturisasi.
Sebelum menghitung dan menetapkan angka nisbah bagi hasil,
terlebih dahulu BUS/UUS/BPRS dan Nasabah mempersiapkan beberapa hal
seperti berikut:
1.Membuat Proyeksi Cash Flow (atau Proyeksi Pendapatan)dari pengelolaan usaha Nasabah
selama rencana pembiayaan yang diminta Nasabah sampai waktu pelunasan.
2.Membuat nilai Nisbah LKS dan Nisbah Nasabah berdasarkan pada hasil perhitungan Proyeksi
Cash Flow (atau Proyeksi Pendapatan) yang dibuat LKS
3.Membuat Lembar Jadwal Pembayaran Bagi Hasil sesuai Nisbah BUS/UUS/BPRS yang
diperoleh dari Proyeksi Cash Flow (atau Proyeksi Pendapatan) dan rencana pembayaran
kembali modal yang diterima Nasabah.
4.Lembar Proyeksi Cash Flow (atau Proyeksi Pendapatan), Jadwal Pembayaran Kembali Modal
serta Jadwal Pembayaran Bagi Hasil ditandatangani oleh nasabah.
5.Pemilihan dan penyusunan Lembar Proyeksi Cash Flow atau Lembar Proyeksi Pendapatan
disesuaikan dengan metode bagi hasil dan kebijakan lain yang disepakati oleh LKS dan
Nasabah.
 FITUR DAN KETENTUAN

Keseluruhan lembar tersebut di atas harus dilampirkan dalam akad Musyarakah antara LKS
dan Nasabah sebagai bagian yang tidak terpisahkan.
Bagi usaha yang memiliki pendapatan per tahun yang jelas namun pemasukan per bulannya
tidak tetap, seperti kontraktor, pemasukan tergantung dari pemberi kerja sesuai dengan Surat
Perjanjian Kerja (SPK), maka pengembalian modal tidak perlu sama namun disesuaikan dengan
SPKnya.

CONTOH PERHITUNGAN
Ilustrasi 1:
Realisasi Pendapatan sama dengan Proyeksi Pendapatan (Revenue Sharing)
Maka, pendapatan yang akan diterima LKS per bulan yaitu: Rp 5.541.667,00 (2,77% x Rp
200 juta) Pendapatan yang diperoleh Nasabah per bulan yaitu: Rp 194.458.333,00
(97,23% x Rp 200 juta)

Ilustrasi 2:
Realisasi Profit sama dengan Proyeksi Profit (Profit Sharing) Maka,
pendapatan yang akan diterima LKS per bulan yaitu: Rp 4.050.000,00 (2,77% x Rp
150 juta) Pendapatan yang diperoleh Nasabah per bulan yaitu: Rp 145.845.000,00
(97,23% x Rp 150 juta)
 CONTOH PERHITUNGAN

Ilustrasi 3:

Realisasi Pendapatan kurang dari Proyeksi Pendapatan (Revenue Sharing)

Misal realisasi pendapatan hanya Rp 180 juta Maka, pendapatan yang akan
diterima BUS/UUS/BPRS per bulan yaitu: Rp 4.986.000,00 (2,77% x Rp 180
juta) Pendapatan yang diperoleh Nasabah per bulan yaitu: Rp 175.014.000,00
(97,23% x Rp 180 juta)

lustrasi 4:

Realisasi Pendapatan lebih dari Proyeksi Pendapatan (Revenue

Sharing) Misal realisasi pendapatan Rp 225 juta Maka,
pendapatan yang akan diterima BUS/UUS/BPRS per bulan yaitu:
Rp 6.232.500,00 (2,77% x Rp 225 juta)
CONTOH PERHITUNGAN
 MONITORING
Pengawasan pembiayan dapat dilakukan dengan dua cara yaitu :

1.Pengawasan On The Spot dengan melakukan kunjungan Nasabah ataupun

2.Pengawasan berdasarkan dokumentasi (Off Site) melalui media dokumentasi berikut:

A.Surat Pemberitahuan realisasi pendapatan yang diberikan Nasabah.

B.Memorandum Internal Pembukuan Bagi Hasil setiap bulan
C.Mutasi transaksi rekening giro Nasabah
D.Surat Pemberitahuan Tingkat Pertama dan Kedua Tentang Posisi Keuangan yang diberikan
nasabah. Jika hasil pengawasan menunjukkan terjadinya penurunan kinerja usaha Nasabah dan
perlu dilakukan perubahan nisbah maka pihak LKS harus segera mengajukan persetujuan perubahan
nisbah yang akan menjadi dasar perubahan prosentase nisbah dalam perhitungan pembagian bagi
hasil porsi LKS.
Tujuan dilakukan perubahan nisbah adalah untuk menjaga tetap tercapainya
pendapatan LKS sesuai nilai ekspektasi.

Perubahan nisbah dapat dilakukan berulang kali selama tidak melebihi ketentuan
reconditioning.

Perpanjangan Fasilitas pembiayaan dibedakan menjadi dua hal sebagai berikut:

1.Perpanjangan fasilitas pembiayaan dalam rangka peningkatan usaha Nasabah.

2.Perpanjangan fasilitas pembiayaan dalam rangka penyelamatan pembiayaan.
 MUSYARAKAH MUTANAQISHAH (MMQ)
Musyarakah mutanaqishah terjadi karena dua akad yang dijalankan secara pararel

1.Pertama, antara nasabah dan bank yang melakukan akad musyarakah melalui penyertaan modal
dalam pengelolaan suatu usaha yang akan mendatangkan keuntungan.
2.Nasabah melakukan usaha dengan modal bersama yang hasil usahanya dibagi sesuai kesepakatan
antara bank dengan nasabah

Di samping itu, nasabah membeli barang modal milik bank secara berangsur sehingga
modal yang dimiliki bank dalam syirkah tersebut secara berangsur-angsur berkurang (berkurangnya
modal bank disebut mutanaqishah).

Karakter utama produk Musyarakah Mutanaqishah adalah sebagai berikut:

1.Hishshah yaitu modal usaha para pihak harus dinyatakan dalam bentuk
hishshah yang terbagi menjadi sejumlah unit hishshah.
2.Konstan yaitu jumlah total nominal modal usaha yang dinyatakan dalam
hishshah tersebut tidak boleh berkurang selama akad berlaku secara efektif.
3.Wa'd yaitu bank syariah berjanji untuk mengalihkan secara komersial dan
bertahap seluruh hishshahnya kepada nasabah.
4.Intiqal al milkiyyah yaitu setiap penyetoran uang oleh nasabah kepada bank
syariah, maka nilai yang jumlahnya sama dengan nilai unit hishshah, secara
syariah dinyatakan sebagai pengalihan unit hishshah bank syariah secara
komersial, sedangkan nilai yang jumlahnya lebih dari nilai unit hishshah tersebut,
dinyatakan sebagai bagi hasil yang menjadi hak bank syariah
 MUSYARAKAH MUTANAQISHAH (MMQ)

Dalam Pembiayaan Musyarakah jumlah menurun, bagian modal LKS akan dijual secara bertahap
(diangsur) kepada Nasabah (atau pihak lain) sehingga bagian modal LKS akan menurun dari masa ke masa dan
pada akhir masa akad, LKS tidak lagi memiliki modal (menjadi pemilik) dalam usaha/proyek/aset tersebut.

Nisbah bagi hasil tidak harus selalu sama setiap bulannya selama masa pembiayaan, walaupun
kontribusi modal tetap ataupun juga kontribusi modal menurun, selama hal ini disepakati dari awal dan sudah
jelas tertulis pada pembuatan akad
No Isu Syariah Isu Legal Isu Operasional
1 Prinsip dua akad dalam satu barang (ketika Perbedaan aturan fiqih dengan hukum positif Isu indenpedensi harga ketika
akad sewa dan beli disepakati dalam waktu indonesia terkait pencatatan sertifikat pembiayaan musyarakah yang disertai
yang sama) kepemilikkan pengalihan kepemilikan

2 Muncul ta’alluq (keterkaitan aqad) jika Lemahnya posisi hukum bank syariah tidak dapat Bank serta merta mengesekusi
ijarah yang diterapkan pada akad kedua surat pengakuan hutang, maupun meletakan hak agunan disebabkan nasabah gagal
setelah musyarakah dikondisikan (ta’alluq) tanggungan (APHT) atas pengalihan kepemilikan. memenuhi kewajiban sewa tanpa
persetujuan dari nasabah

3 Obyek/barang musyarakah maupun
musyarakah munataqishah dijadikan
agunan
Fatwa DSN dan PBI atau SEBI belum cukup
lengkap mengatur subtansi perjanjian perbankan
syariah yang diperlukan oleh Notaris maupun
bank syariah
Pelimpahan semua kewajiban
pembayaraan atas biaya yang muncul
kepada nasabah telah menyimpang
dari standar AOIFI dan Fatwa DSN
NO 73/DSNMUI/XI/2008

4 Obyek sewa belum tangible ketika akad Kewajiban nasabah untuk membeli keseluruhan Belum terdapat standarisasi akutansi
objek ketika terjadi event of default telah khusus terikat musyarakah
menyimpang dari prinsip profit loss sharing mutanaqishah
musyrakah
5 Keterlanjutan pembiayaan
apaila dilakukan penjualan share mengacu secara penuh konsep
oleh nasabah kepada bank
sebaliknya
6 Biaya maintenance dan asuransi
asset yang dibebankan kepada
pihak nasabah
Beberapa klausa perjanjian masih
perbankan konvensional
Kewajiban nasabah untuk
tetap melakukan
pembayaran bagi hasil
sesuai jadwal angsuran pada
pelunasan dipercepat mirip
mekanisme bungan bank
konvensional

Produk Musyarakah Mutanaqishah dapat dilakukan untuk tujuan

pembiayaan kepemilikan aset seperti rumah maupun kendaraan baik baru
maupun lama.

Struktur produk berbasis akad Musyarakah Mutanaqishah dibuat secara

multiakad (hybrid) yang selain akad Musyarakah terdiri atas akad ijarah
(leasing), ijarah mawsufah fi zimmah (advance/forward lease), bai al
musawamah (penjualan) ataupun akad istisna (manufaktur).

Penggunaan MMQ :
1.Pembelian Properti Baru (Ready Stock),
2.Properti Lama (Second)
3.Properti Baru Indent
4.Asset lainnya
5.Take Over
6.Refinancing
 MUSYARAKAH MUTANAQISHAH (MMQ)
Tarif sewa yang dikenakan kepada penyewa aset properti tersebut berdasarkan pada
harga pasar atau menggunakan harga sewa yang disepakati selama periode pricing
yang berlaku.
Nisbah bagi hasil, harga unit hishshah, maupun harga sewa obyek MMQ tidak harus
selalu sama setiap bulannya selama masa pembiayaan,
Harga perolehan properti baru indent ditentukan dari daftar harga properti (price list)
yang disediakan oleh developer yang telah bekerja sama dengan LKS

Harga perolehan properti baru ready stock ditentukan dari daftar harga properti (price list) yang
disediakan oleh developer yang telah bekerja sama dengan LKS atau harga perolehan properti
yang ditentukan berdasarkan Nilai Transaksi atau Nilai Pasar Wajar Taksasi LKS berdasarkan
pertimbangan konservatif.

Harga perolehan properti bekas (second) ditentukan berdasarkan Nilai Transaksi atau
Nilai Pasar Wajar Taksasi Bank berdasarkan pertimbangan konservatif.
 MUSYARAKAH MUTANAQISHAH (MMQ)

Pembiayaan properti indent dengan akad MMQ hanya akan diproses jika developer
properti merupakan developer rekanan LKS yang telah terbukti memenuhi standar-
standar yang diatur oleh Otoritas Jasa Keuangan terkait pembiayaan properti indent
serta telah memiliki perjanjian kerjasama antara LKS dan developer tersebut.
Pencairan pembiayaan properti indent dengan akad MMQ hanya dapat dilakukan
secara bertahap sesuai dengan perkembangan pembangunan (building progress)
dari properti indent tersebut.
Syarat property indent :

1.Properti indent yang dibiayai dengan akad MMQ ini merupakan :

2.fasilitas pertama bagi Nasabah dari seluruh fasilitas yang diterima baik di LKS yang
sama maupun LKS lainnya;
3.Properti indent dijabarkan secara spesifik terkait kualitas dan kuantitasnya saat properti
itu menjadi properti utuh di masa depan;
4.Pernyataan dengan jelas mengenai jangka waktu penyelesaian properti indent tersebut
hingga menjadi properti utuh dan harus dituangkan dalam perjanjian kerjasama;
5.Kondisi fisik (bentuk bangunan) properti indent untuk akad MMQ harus sudah ada
minimal 60% pada saat akad pembiayaan MMQ disepakati. Namun penyerahan
keseluruhan obyek MMQ dapat dilakukan pada masa yang akan datang sesuai
kesepakatan;
6.Kepemilikan dan keberadaan properti indent harus sudah jelas dan telah milik developer
serta bebas sengketa.
 MUSYARAKAH MUTANAQISHAH (MMQ)

Dalam hal sumber pendapatan MMQ berasal dari ujroh atas properti indent, maka LKS
dapat mengakui pendapatan apabila tanah dan infrastruktur telah tersedia, sebagian
besar bangunan sudah ada pada saat akad dan bebas sengketa.

Mengingat hukum positif yang tidak mengatur adanya kepemilikan satu aset dengan
dua nama, maka LKS dan Nasabah dibolehkan untuk sepakat dan menyatakan bahwa
obyek MMQ diatas namakan Nasabah secara langsung dalam dokumen yang
merupakan bukti atas obyek MMQ

Pembayaran sewa untuk setiap periode (bulan) besarnya tetap

sepanjang tarif sewa yang dikenakan sesuai dengan periode evaluasi
pricing.

Pihak BUS/UUS/BPRS dapat melakukan review ujroh atau evaluasi

pricing atas tarif sewa properti obyek MMQ minimal setiap 1 tahun
sekali.
 MUSYARAKAH MUTANAQISHAH (MMQ)
Pembayaran sewa pertama kali dilakukan pada bulan berikutnya (sebulan) sejak tanggal
pencairan pembiayaan melalui rekening nasabah di LKS

Pembayaran premi asuransi melalui akad MMQ dibagi dan ditanggung bersama
oleh kedua belah pihak yaitu pihak LKS dengan Nasabah secara proporsional
berdasarkan kesepakatan.

Jenis take over ada dua yakni take over murni dan take over jual beli:

1.Take over murni adalah pengembilalihan pembiayaan dari Bank lain dimana
pembiayaan itu atas nama Nasabah atau suami/istri Nasabah yang bersangkutan disertai
agunan atas nama Nasabah atau suami/istri Nasabah yang bersangkutan.
2.Take over jual beli adalah pengembilalihan pembiayaan dari Bank lain dimana
pembiayaan itu bukan atas nama Nasabah atau suami/istri Nasabah yang bersangkutan
sehingga di- perlukan adanya proses pengalihan Nasabah dan kepemilikan agunan.

Perpanjangan Fasilitas pembiayaan Musyarakah Mutanaqishah dapat dilakukan

dalam rangka penyelamatan pembiayaan.
 Khusus KPR dengan jaminan Rumah, Ruko, Rukan atau Apartemen
minimum Syarat dan Ketentuan wajib mencakup:

No Kategori Ketentuan Keterangan

1 Maksimum Jangka 12-14 Bln (Landed House) Sampai dengan salinan Berita Acara Serah Terima (BAST) Bangunan diserahkan
Waktu Pembangunan 12-48 Bln (Apartemen) kepada BUS/UUS/BPRS

2 Maksimum Jangka 12-24 Bln (Landed House) Sampai prosesbalik nama Sertifikat ke atas nama nasabah selesai (termasuk
Waktu Pemecahan 12-60 Bln (Apartemen tanda tangan APHT) dan diserahkan ke BUS/UUS/BPRS
Sertifkat da IMB

3 Penahanan Dana Untuk Penyelesaian dokumen
Retention Fund jaminan: 0% - 5% dari plafon
pembayaran
Akan dibukukan ke rekening Developer pada BUS/UUS/BPRS (berupa
Tabungan,Deposito,Giro) Retention Fund dapat dicairkan bila jaminan telah
dipasang APHT dan telah diterima oleh BUS/UUS/BPRS. Bila ternyata
Developer tidak melakukan pemecahan sertifikat, maka BUS/UUS/BPRS
mempunyai hak menggunakan dana yang ditahan untuk penyelesaian
dokumen

4 Buy Back Gurantee Wajib Untuk menjamin bahwa serfitikat tanah dipecah serta balik nama atas nama
nasabah, dan APHT telah ditanda tangani oelh nasabah dan BUS/UUS/BPRS
sebelum semuanya terjadi BUS/UUS/BPRS mempunyai hak untuk
mengeksekusi Buy Back Gurantee bila nasabah menunggak pembayaran
Developer wajib membayar lunas atas seluruh sisa pembiayaan nasabah.
2
1
2
2

Kerjasama usaha bank dengan nasabah, dimana bank

bertindak sebagai pemilik dana (shahibul Maal) membiayai 1. Pemilik dana (Shahibul Maal)
usaha nasabah sebagai pengelola dana (mudharib) dengan 2. Pengelola dana/usaha (Mudharib)
pembagian hasil usaha berdasarkan bagi hasil atas nisbah 3. Modal,- barang/uang, - (Maal)
yang telah disepakati di awal. Hasil usaha yang dibagi dapat 4. Usaha/pekerjaan (amal)
berasal dari pendapatan bersih ataupun keuntungan bersih 5. Ijab Qabul (Shigat)
usaha, sesuai kesepakatan di awal
SYARAT :
1. Kerelaan para pihak
2. Modal berupa uang/barang, bukan piutang/hutang
3. Pemilik dana tidak dapat ikut dalam manajemen usaha, namun mempunyai hak untuk mengawasi
4. Di awal akad disepakati :
(1) Jenis usaha yang dibiayai
(2) Jumlah modal
(3) Nisbah bagi hasil antara pemilik & pengelola dana
(boleh berbeda untuk jangka waktu tertentu, boleh ditinjau berkala)
(4) Obyek bagi hasil (pendapatan bersih / keuntungan bersih
(5) Jangka waktu usaha
(6) Tatacara pembayaran bagi hasil dan pokok
(diangsur atau di akhir pembiayaan)
5. Kerugian normal (bukan kelalaian pengelola dana) menjadi tanggungjawab pemilik dana
6. Kerugian karena kesalahan mudharib menjadi beban mudharib
7. Usaha yang dijalankan harus halal
8. Pembiayaan untuk usaha produktif
9. Jaminan diperbolehkan
10. Biaya operasional beban mudharib
11. Mudharib berhak mendapat ganti rugi jika shahibul maal lalai
12. Untuk pencairan bertahap dapat digunakan waad terlebih dahulu
2
3

1. Perjanjian kerjasama ;
- besar modal
- nisbah bagi hasil
- jangka waktu dll
Bank selaku Nasabah selaku
pemilik dana pengeloladana/usaha
Tenaga/
Modal 100% keahlian
Usaha produktif

Menghasilkan keuntungan dibagi sesuai

nisbah bagi hasil yg sudah disepakati di awal

Pengembalian modal
(bertahap/di akhir masa mudharabah)
Kerjasama usaha bank dengan nasabah, dimana bank dan nasabah secara bersama-sama
membiayai usaha nasabah dengan pembagian hasil usaha berdasarkan bagi hasil atas nisbah yang
telah disepakati di awal. Hasil usaha yang dibagi dapat berasal dari pendapatan bersih ataupun
keuntungan bersih usaha, sesuai kesepakatan di awal

TAMBAHAN SYARAT :

1. Semua pihak menyertakan modalnya

2. Kerugian ditanggung bersama sesuai dengan porsi modal, nisbah bagi
hasil sesuai kesepakatan
3. Bank dapat turut serta dalam manajemen usaha nasabah
4. Pihak-pihak yang berkontrak harus cakap hukum dan memperhatikan
hal-hal : (1) kompeten dalam memberikan atau diberikan kekuasan
perwakilan, (2) setiap mitra memiliki hak untuk mengatur asset
musyarakah dalam proses bisnis normal, (3) setiap mitra memberikan
wewenang kepada mitra yang lain untuk mengelola asset (4) Seorang
mitra tidak diijinkan untuk mencairkan atau menginvestasikan dana
untuk kepentingannya sendiri
5. Seorang mitra boleh mengusulkan bahwa jika keuntungan melebihi
jumlah tertentu, kelebihan atau prosentase itu diberikan kepadanya
2
5

1. Perjanjian kerjasama ;
- besar modal
- nisbah bagi hasil
- jangka waktu dll

Bank Nasabah

Modal Modal
Usaha produktif

Menghasilkan keuntungan dibagi sesuai nisbah

bagi hasil yg sudah disepakati di awal

Pengembalian modal
(bertahap/di akhir masa musyarakah)
26

NISBAH --- PORSI BAGI HASIL ATAS OBYEK BAGI HASIL

(DITETAPKAN DI AWAL)
OBYEK BAGI HASIL --- PENDAPATAN BERSIH/KEUNTUNGAN BERSIH
(DITETAPKAN DI AWAL)
PROYEKSI BAGI HASIL --- PERKIRAAN BAGI HASIL YANG AKAN DITERIMA
(DIPERKIRAKAN DI AWAL, TIDAK MENGIKAT)
REALISASI BAGI HASIL (NOMINAL) --- NISBAH x OBYEK BAGI HASIL
(BARU DIKETAHUI SETELAH BAGI HASIL DIBAYAR)
YIELD BAGI HASIL --- REALISASI BAGI HASIL/SISA POKOK PEMBIAYAAN
(BARU DIKETAHUI SETELAH BAGI HASIL DIBAYAR)
ADVERSE SELECTION
NASABAH
•USAHA BARU
•RESIKO TINGGI MUDHARABAH/ BANK
MURABAHAH
•PROFIT MARJIN RENDAH MUSYARAKAH

NASABAH

•USAHA SUDAH “EKSIS” MUDHARABAH/

MURABAHAH BANK
•RESIKO RENDAH (MANAGABLE) MUSYARAKAH
•PROFIT MARJIN TINGGI
Tingkat kompleksitas skim syariah
No Skim Krusial point kompleksitas

Legal/doc Fin.

1 Murabahah  Jenis barang yg dibiayai

 Penentuan marjin
 Pengalihan kepemilikan barang
2 IMBT  Jenis barang yg disewa
 Pengadaan barang
 Penentuan harga sewa
 Penentuan cara pengalihan asset
 Penentuan “pricing” pengalihan asset

2 Mudharabah/  Batasan wan prestasi

musyarakah  Penentuan nisbah
 Penentuan obyek bagi hasil
 Mekanisme pembayaran bagi hasil
Skim Murabahah Aspek legal/ doc & Fin
Skim IMBT Aspek legal/ doc & Fin
Skim Mudharabah/musyarakah Aspek legal/ doc

Aspek Finance
2
9

Penentuan Nisbah Bagi Hasil (Baghas), umumnya menggunakan 5 pendekatan :

1. Persamaan Bagi Hasil dan Ekspektasi Yield

Jum. Pby X eksp. Yield bank = Nisbah baghas bank X Obyek baghas*
* pendapatan atau keuntungan

2. Internal Rate of Return (IRR)

Membuat proyeksi arus kas selama jangka waktu pembiayaan, dengan
memasukkan pola penurunan pokok & realisasi pembiayaan. Pola pembayaran bagi hasil
berdasarkan obyek bagi hasil dengan nisbah baghas bank yang ditetapkan secara “trial &
error” sehingga dicapai IRR sama dengan atau mendekati ekspektasi yield bank.

3. “Rate to rate” (Digunakan untuk 2 step financing)

Nisbah baghas bank = eksp. Yield bank/eksp. Yield to end user

4. Multi nisbah berbasis ekspektasi return

Nisbah bagi hasil bln ke-n = Eks. Baghas bln ke-n/Eks. Obyek baghas bln ke-n

5. Nisbah bagi hasil sesuai porsi pembiayaan bank

Nisbah bagi hasil bank = porsi pby bank/total kebutuhan nasabah
3
0

Mekanisme deklarasi penerimaan obyek baghas dari nasabah kpd bank

umumnya menggunakan 3 metode :
1. Metode “pernyataan sepihak” :

Nasabah menyampaikan deklarasi penerimaan obyek baghas tanpa

dilakukan verfikasi oleh bank (umumnya digunakan untuk 2 step financing
dgn jenis pembiayaan kepada end user adalah “jual beli”)

2. Metode “klarifikasi”

Nasabah menyampaikan deklarasi penerimaan obyek baghas dan bank

melakukan klarifikasi atas kebenaran deklarasi tersebut

3. Metode konfirmasi Negatif

Realiasi bagi hasil sesuai dengan proyeksi sepanjang tidak ada perubahan
yang diinformasikan (umumnya untuk pembiayaan jenis no 1 dan
Musyarakah Mutanaqishah/MMQ)
3
1

Mekanisme pembayaran baghas kpd bank umumnya menggunakan 3 metode :

1. Metode liniear :

Nominal baghas = Nisbah baghas X realisasi penerimaan obyek baghas nasabah

2. Metode konversi

Nominal baghas = Nisbah baghas X relisasi penerimaan obyek baghas nasabah X

faktor konversi*

* faktor konversi = 1. Sisa pokok pby bank/modal nasabah atau

2. Sisa pokok pby bank/plafond awal

3. Metode pelepasan hak (tanazul haq) bank atas nisbah tertinggi (ceiling portion) :

Nominal baghas = Nisbah Baghas X realisasi obyek baghas** - pelepasan hak

bank

** dapat linier atau konversi

3
2

Mekanisme pengakuan realisasi baghas bank umumnya menggunakan 2 metode :

1. Metode “langsung” :

Nominal baghas yg diterima langsung diakui sebagai pendapatan dan menjadi

obyek bagi hasil antara bank dengan deposan

2. Metode “tidak langsung”

Nominal baghas yg diterima sebagian diakui sebagai pendapatan, dan sebagian

disimpan untuk diakui sebagai pendapatan pada periode mendatang. Sehingga
obyek bagi hasil antara bank dengan deposan tergantung jumlah pendapatan yg
diakui bank

Digunakan untuk menjaga kestabilan realisasi baghas yg

diterima deposan
Ada 3 kemungkinan thd realisasi baghas :

1. Proyeksi nominal baghas = realisasi nominal

baghas
2. Proyeksi nominal baghas > realisasi nominal
baghas
3. Proyeksi nominal baghas < realisasi nominal
baghas
3
4

Contoh Soal 1 :

PT. A mendapat kontrak dari PT. B berupa pembangunan tower telekomunikasi dgn
ketentuan sebagai berikut :
• Jangka waktu kontrak 5 bln, dgn maksimal pembangunan tower 3 bulan, 1 bulan
invoicing dan 1 bulan masa retensi.
• Jenis proyek adalah turn key tanpa uang muka, dimana 5% dari nilai kontrak
baru akan dibayar setelah selesai masa retensi
• Nilai proyek Rp. 1 milyar (netto), HPP proyek 80%
PT. A membutuhkan pembiayaan modal kerja sebesar 90% dari HPP, pembayaran
pokok sesuai pembayaran proyek
Informasi lain :

• NPM proyek rata-rata 10%

• Biaya proyek mencakup akuisisi lahan, perijinan, bahan baku tower & biaya
tenaga kerja
• Jangka waktu pembiayaan 6 bulan ( 1 bln lbh lama dibanding jangka waktu
kontrak)
• Ekspektasi yield bank 15% per tahun

Tentukan Nisbah baghas bank & mekanisme pembayarannya

3
5

Jenis proyek turn key :

Jangka waktu pembiayaan bank

No return
Bayar baghas 6
& pokok pby

0 1 2 3 4 5 No revenue/profit
sharing to bank

Konstruksi tower
invoicing Masa
retensi No revenue/profit
Bayar Bayar
atau Distribution to deposan
100% 100%

Tambahan waktu umumnya untuk berjaga-jaga

atas kemunduran waktu pembayaran kontrak
3
6

Penentuan Nisbah baghas : Metode persamaan Bagi Hasil dan Ekspektasi Yield
Jum. Pby X eksp. Yield bank = Nisbah baghas bank X Obyek baghas
Keterangan :

• HPP 80% = 80% X Rp 1 milyar = Rp. 800 juta

• Pby 90% dr HPP = 90% X Rp. 800 juta = Rp. 720 juta
• Eksp. Yield bank = 15% per tahun
• Obyek bagi hasil = Net revenue (Pend – HPP)
= Rp. 1 M – Rp. 800 juta = Rp. 200 juta
• Jk waktu pby = 6 bulan
• Pembayaran pokok = di akhir jk wkt pby

• Rp. 720 juta X 15% X 6/12 = Nisbah bank X Rp. 200 juta
• Nisbah bank = Rp. 720 juta X 7.5%
Rp. 200 juta
• Nisbah bank = 27 %
• Nisbah nsb = 73 %
Bulan Droping Net Rev (Pend – HPP) Pokok
Proyeksi pembayaran bagi hasil & pokok pembiayaan (1)Baghas
* Sisa Pokok
0 720 juta - - 720 juta
1 - - - 720 juta
2 - - - 720 juta
3 - - - 720 juta
4 - - 720 juta
5 - - - 720 juta
6 - 200 juta 720 juta 54 juta 0
Juml 720 juta 200 juta 720 juta

Bulan Droping Net Rev (Pend – HPP) Pokok Baghas Sisa Pokok

0 720 juta - - 720 juta

1 - - - 720 juta
2 - - - 720 juta
* Sesuai jadwal pembayaran
3 - - - 720 juta
4 200 juta 720 juta 54 juta 0
5 - - - 0
6 - - - - 0
Juml 720 juta 200 juta 720 juta
3
8

Bulan Droping Net Rev (Pend – HPP) Pokok Baghas Sisa Pokok

0 720 juta - - - 720 juta

1 - - - - 720 juta
2 - - - - 720 juta
3 - - - - 720 juta
4 - - - 720 juta
5 - 200 juta 720 juta 54 juta 0
6 - - - - -
Juml 720 juta 200 juta 720 juta

1.
Apakah setiap bulan terdapat pembayaran bagi hasil ?
2.
Bagaimana menghitung yield pembiayaan setiap bulan ?
3.
Apakah ada “discount bagi hasil” jika nasabah melakukan pelunasan dipercepat
***pelunasan dipercepat
sesuai karena
penerimaan pembayaran
proyek ? proyek yg lebih cepat
4. Bagaimana jika HPP tidak sesuai dengan proyeksi ?
3
9

BAHAN DISKUSI :
• Jangka waktu kontrak 5 bln, dgn maksimal instalasi & trial run 4 bulan dan 1
bulan masa retensi.
• Jenis proyek adalah by progress dgn pembayaran setelah pengadaan alat 30%
(bulan 1), setelah instalasi 30% (bulan 3), setelah “trial run” 30% (bulan 4) dan
setelah masa retensi 10%.
• Nilai proyek Rp. 1 milyar (netto)
• HPP/Biaya Proyek 80%

PT. A membutuhkan pembiayaan modal kerja sebesar Rp. 200 juta

Informasi lain :

• NPM proyek rata-rata 10%

• Biaya proyek mencakup pembelian alat & biaya instalasi,
• Jangka waktu pembiayaan 5 bulan
• Ekspektasi yield bank 15% per tahun
PENYUSUNAN PROYEKSI ARUS KAS
Hal-hal penting dalam pembuatan proyeksi arus kas guna kepentingan
menghitung nisbah baghas dgn metote IRR

1. Penentuan asumsi (akurat, “make sense”, faktual, konservatif)

2. Penentuan “ending cash” yg “cukup” untuk mendanai opr. Usaha
3. Pola droping pembiayaan (sesuai kebutuhan)
4. Pola pembayaran pokok (sesuai kondisi keuangan usaha)
5. Penentuan obyek baghas (dlm hal ini pend proyek - HPP)
6. Membuat perhitungan “- droping + angs pokok + baghas” tiap bulan
7. Menentukan “nisbah baghas” secara acak dan mengisi kolom baghas dgn
perhitungan “nisbah X obyek baghas” tiap bulan
8. Menghitung nilai IRR dengan input data adalah nilai pada kolom “- droping +
angs pokok + baghas” mulai bulan ke 0 s.d. pembiayaan lunas
9. Merubah nisbah baghas s.d. nilai IRR sesuai dgn ekspektasi yield yg
dikehendaki atau lebih
10. Sebaiknya nilai IRR lebih tinggi dari ekspektasi yield yg dikehendaki untuk
berjaga-jaga thd kemunduran penyelesaian proyek

40
PROYEKSI ARUS KAS

  Keterangan Bulan
    - 1 2 3 4 5
  Saldo awal 100 50 246 176 223 269
A Kas masuk opr            
  - Termin Proyek - 300 - 300 300 100
B Kas kel. Opr            
  - HPP/Biaya Proyek 300 100 70 150 150 30
C +/- Opr (300) 200 (70) 150 150 70
D Kas masuk non opr            
  - pby bank 250 - -     
E Kas klr non opr            
  - Angs pokok - - - 100 100 50
  - Baghas - 3.6 - 3.6 3.6 1.2
  Jumlah - 4 - 104 104 51

F +/- non opr 250 (4) - (104) (104) (51)

  Saldo akhir 50 246 176 223 269 288
  Sisa Pokok 250 250 250 150 50 -

Obyek Baghas - 60 - 60 60 20
Nisbas baghas 6.00%          
- drop + angs pokok + baghas (250) 4 - 104 104 51
IRR 15%          
Sesuai proyeksi arus kas, pola pembayaran proyek & pembiayaan sbb :

Jangka waktu pembiayaan bank

No
return
Bayar baghas Bayar baghas Bayar baghas Bayar baghas
& pokok pby & pokok pby & pokok pby

1 No revenue/
0 2 3 4 5
profit
sharing
to bank

Bayar 30% Bayar 30% Bayar 30% Bayar 10%

Pengadaan alat No revenue/
instalasi profit
trial Distribution
Masa retensi to deposan
42
Bulan Droping Pby Obyek Baghas Baghas Pokok Sisa Pokok
PROYEKSI
- PEMBAYARAN
250   POKOK
  DAN  BAGHAS
  :
1 - 60 3.6 - 250
2 - - - - 250
3 - 60 3.6 100 150
4 - 60 3.6 100 50
5 - 20 1.2 50 -
Jumlah 12 250

1. Apakah setiap bulan terdapat pembayaran bagi hasil ?

2. Bagaimana menghitung yield pembiayaan setiap bulan ?
3. Apakah ada “discount bagi hasil” jika nasabah melakukan pelunasan
dipercepat sesuai penerimaan proyek ?
4. Bagaimana jika HPP tidak sesuai dengan proyeksi, baik jumlah dan saat
pembebanan ?
5. Adakah obyek baghas lain selain ‘Pendapatan – HPP’ ?
6. Bagaimana jika terdapat ketidaksesuaian pembayaran proyek, baik jumlah
dan saat pembayaran, apakah nisbah tetap atau IRR tetap ?
4
4

Contoh Soal 3 :

PT. A mendapat kontrak dari PT. B untuk melakukan pengujian mutu produk
minyak atsiri sebelum dieksport ke Jepang. Hal ini sesuai syarat dari pembeli
di Jepang bahwa produk harus dilakukan pengujian oleh independent surveyor:

• Jangka waktu kontrak 12 bln

• Pembayaran pro rata perbulan sebesar Rp. 100 juta
• HPP 60%
PT. A membutuhkan pembiayaan sebesar Rp. 500 juta yang akan digunakan
peremajaan alat pengujian mutu, biaya instalasi & biaya awal operasional

Informasi lain :

• NPM proyek rata-rata 30%

• Jangka waktu pembiayaan 12 bulan
• Ekspektasi yield bank 15% per tahun
4
5

Pola pembayaran proyek & pembiayaan sbb :

Jangka waktu pembiayaan bank

Bayar baghas & pokok pby

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Peremajaan Pembayaran pro rata

& instalasi
4
6

Penentuan Nisbah baghas : Metode persamaan Bagi Hasil dan Ekspektasi Yield

Jum. Pby X eksp. Yield bank = Nisbah baghas bank X Obyek baghas

Keterangan :

• Jum. Pby = Rp. 500 juta

• Eksp. Yield bank = 15% per tahun
• Obyek bagi hasil = Pend - HPP
• Nilai proyek = Rp. 1.2 milyar
• Net Rev (Pend – HPP) = Rp. 480 juta
• Jangka waktu pembiayaan = 12 bulan
• Pembayaran pokok = sesuai jadual angsuran pokok*

• Rp. 500 juta X 15% = Nisbah X Rp. 480 juta Pembayaran baghas bulanan :
• Nisbah bank = Rp. 500 juta X 15%
Rp. 480 juta Pend nsb X nisbah X OS/plafond
• Nisbah bank = 15.625%
• Nisbah nsb = 84.375%
4
7

CATATAN :

• Pembayaran lump sum setiap bulan

• Memungkinkan pembayaran angsuran tetap

• Tidak dapat menggunakan murabahah karena

ada obyek yang tidak dapat diperjual belikan

an
at
ek
nd
Pe
4
8

Jadwal angsuran Murabahah :

KOLOM WARNA KUNING SAJA YANG DIISI !
NAMA NASABAH   SOMEONE AM SPONSOR SOMEONE
HARGA BELI   500,000,000 SUPERVISOR SOMEBODY
MARJIN   15.00%             
JANGKA WAKTU   12             
GRACE PERIOD   0             
TANGGAL DROPPING   15             
BULAN DROPPING   3             
TAHUN DROPPING   2015  

NAMA NASABAH : SOMEONE

HARGA BELI : 500,000,000 rupiah
MARJIN : 41,549,874 rupiah
HARGA JUAL : 541,549,874 rupiah
JANGKA WAKTU : 12 bulan

NO OUTSTANDING POKOK MARJIN ANGSURAN SISA POKOK SISA MARJIN SISA ANGSURAN TGL. ANGSUR
1 500,000,000 38,879,156 6,250,000 45,129,156 461,120,844 35,299,874 496,420,718 15 - 4 - 2015
2 461,120,844 39,365,146 5,764,011 45,129,156 421,755,698 29,535,864 451,291,562 15 - 5 - 2015
3 421,755,698 39,857,210 5,271,946 45,129,156 381,898,488 24,263,917 406,162,406 15 - 6 - 2015
4 381,898,488 40,355,425 4,773,731 45,129,156 341,543,063 19,490,186 361,033,249 15 - 7 - 2015
5 341,543,063 40,859,868 4,269,288 45,129,156 300,683,195 15,220,898 315,904,093 15 - 8 - 2015
6 300,683,195 41,370,616 3,758,540 45,129,156 259,312,579 11,462,358 270,774,937 15 - 9 - 2015
7 259,312,579 41,887,749 3,241,407 45,129,156 217,424,830 8,220,951 225,645,781 15 - 10 - 2015
8 217,424,830 42,411,346 2,717,810 45,129,156 175,013,484 5,503,140 180,516,625 15 - 11 - 2015
9 175,013,484 42,941,488 2,187,669 45,129,156 132,071,997 3,315,472 135,387,469 15 - 12 - 2015
10 132,071,997 43,478,256 1,650,900 45,129,156 88,593,741 1,664,572 90,258,312 15 - 1 - 2016
11 88,593,741 44,021,734 1,107,422 45,129,156 44,572,006 557,150 45,129,156 15 - 2 - 2016
12 44,572,006 44,572,006 557,150 45,129,156 (0) 0 (0) 15 - 3 - 2016
4
9

Proyeksi Bagi Hasil dan Angsuran Pokok :

Bln Obyek Baghas Baghas Pokok Total Angs Sisa Pokok
1 40,000,000 6,250,000 38,879,156 45,129,156 461,120,844
2 40,000,000 5,764,011 39,365,146 45,129,156 421,755,698
3 40,000,000 5,271,946 39,857,210 45,129,156 381,898,488
4 40,000,000 4,773,731 40,355,425 45,129,156 341,543,063
5 40,000,000 4,269,288 40,859,868 45,129,156 300,683,195
6 40,000,000 3,758,540 41,370,616 45,129,156 259,312,579
7 40,000,000 3,241,407 41,887,749 45,129,156 217,424,830
8 40,000,000 2,717,810 42,411,346 45,129,156 175,013,484
9 40,000,000 2,187,669 42,941,488 45,129,156 132,071,997
10 40,000,000 1,650,900 43,478,256 45,129,156 88,593,741
11 40,000,000 1,107,422 44,021,734 45,129,156 44,572,006
12 40,000,000 557,150 44,572,006 45,129,156 (0)
juml 480,000,000 41,549,874 500,000,000 541,549,874  

Baghas bln ke-n = Nisbah Bank X obyek baghas bln ke-n X Sisa Pokok bln ke (n-1)/plafond awal
5
0

Contoh Soal 4 :
Bank Syariah A membiayai sebuah perusahaan pembiayaan dengan jumlah plafond pembiayaan
Rp. 10 M dgn skema mudharabah. Tujuan pembiayaan tersebut untuk pengadaan sepeda motor
bagi end user dengan skema murabahah. Ekspektasi yield pembiayaan bank sebesar 8% flat per
tahun dengan jangka waktu 3 tahun, sesuai dg jangka waktu pembiayaan kpd end user. Marjin
murabahah kpd end user sebesar 16% flat per tahun. Pada pencairan pertama Bank A telah
mencairkan pembiayaan sebesar Rp. 5 M untuk membiayai pengadaan 500 unit motor (@ Rp. 10
juta). Tentukan nisbah bagi hasil untuk bank dan nasabah (perusahaan pembiayaan) dan buat
proyeksi pembayaran bagi hasilnya.
Jawaban :

Penentuan nisbah bagi hasil menggunakan metode rate to rate :

Nisbah Bagi Hasil bank = Ekspektasi bagi hasil bank

Ekspektasi marjin kpd end user
= 8%/16%
= 50%
5
1

Penentuan proyeksi pembayaran bagi hasil dilakukan dengan ketentuan :

1. Pokok pembiayaan yang dibayarkan end user langsung dibayarkan
kepada bank
2. Obyek bagi hasil adalah jumlah porsi marjin pembiayaan yang
dibayarkan kpd end user kpd perusahaan pembiayaan
3. Pencairan kepada end user dilakukan pada bulan yang sama dengan
pencairan dari bank
4. Pola pembayaran menggunakan sistem flat
5
2

Nama Nasabah : Perush Mulfinance

Harga Beli : 5,000,000,000
Marjin : 2,400,000,000
Harga Jual : 7,400,000,000
Jangka Waktu : 36 Bulan
Angs Outstanding   Porsi Pokok   Porsi Marjin Angsuran Sisa Pokok Sisa Marjin Sisa Angsuran
1 5,000,000,000 138,888,889 66,666,667 205,555,556 4,861,111,111 2,333,333,333 7,194,444,444
2 4,861,111,111 138,888,889 66,666,667 205,555,556 4,722,222,222 2,266,666,667 6,988,888,889
3 4,722,222,222 138,888,889 66,666,667 205,555,556 4,583,333,333 2,200,000,000 6,783,333,333
4 4,583,333,333 138,888,889 66,666,667 205,555,556 4,444,444,444 2,133,333,333 6,577,777,778
5 4,444,444,444 138,888,889 66,666,667 205,555,556 4,305,555,556 2,066,666,667 6,372,222,222
6 4,305,555,556 138,888,889 66,666,667 205,555,556 4,166,666,667 2,000,000,000 6,166,666,667
7 4,166,666,667 138,888,889 66,666,667 205,555,556 4,027,777,778 1,933,333,333 5,961,111,111
8 4,027,777,778 138,888,889 66,666,667 205,555,556 3,888,888,889 1,866,666,667 5,755,555,556
9 3,888,888,889 138,888,889 66,666,667 205,555,556 3,750,000,000 1,800,000,000 5,550,000,000
10 3,750,000,000 138,888,889 66,666,667 205,555,556 3,611,111,111 1,733,333,333 5,344,444,444 Jadwal angsuran
11 3,611,111,111 138,888,889 66,666,667 205,555,556 3,472,222,222 1,666,666,667 5,138,888,889
12 3,472,222,222 138,888,889 66,666,667 205,555,556 3,333,333,333 1,600,000,000 4,933,333,333 dari Multi finance
13 3,333,333,333 138,888,889 66,666,667 205,555,556 3,194,444,444 1,533,333,333 4,727,777,778
14 3,194,444,444 138,888,889 66,666,667 205,555,556 3,055,555,556 1,466,666,667 4,522,222,222 kpd end user
15 3,055,555,556 138,888,889 66,666,667 205,555,556 2,916,666,667 1,400,000,000 4,316,666,667
16 2,916,666,667 138,888,889 66,666,667 205,555,556 2,777,777,778 1,333,333,333 4,111,111,111
17 2,777,777,778 138,888,889 66,666,667 205,555,556 2,638,888,889 1,266,666,667 3,905,555,556
18 2,638,888,889 138,888,889 66,666,667 205,555,556 2,500,000,000 1,200,000,000 3,700,000,000
19 2,500,000,000 138,888,889 66,666,667 205,555,556 2,361,111,111 1,133,333,333 3,494,444,444
20 2,361,111,111 138,888,889 66,666,667 205,555,556 2,222,222,222 1,066,666,667 3,288,888,889
21 2,222,222,222 138,888,889 66,666,667 205,555,556 2,083,333,333 1,000,000,000 3,083,333,333
22 2,083,333,333 138,888,889 66,666,667 205,555,556 1,944,444,444 933,333,333 2,877,777,778
23 1,944,444,444 138,888,889 66,666,667 205,555,556 1,805,555,556 866,666,667 2,672,222,222
24 1,805,555,556 138,888,889 66,666,667 205,555,556 1,666,666,667 800,000,000 2,466,666,667
25 1,666,666,667 138,888,889 66,666,667 205,555,556 1,527,777,778 733,333,333 2,261,111,111
26 1,527,777,778 138,888,889 66,666,667 205,555,556 1,388,888,889 666,666,667 2,055,555,556
27 1,388,888,889 138,888,889 66,666,667 205,555,556 1,250,000,000 600,000,000 1,850,000,000
28 1,250,000,000 138,888,889 66,666,667 205,555,556 1,111,111,111 533,333,333 1,644,444,444
29 1,111,111,111 138,888,889 66,666,667 205,555,556 972,222,222 466,666,667 1,438,888,889
30 972,222,222 138,888,889 66,666,667 205,555,556 833,333,333 400,000,000 1,233,333,333
31 833,333,333 138,888,889 66,666,667 205,555,556 694,444,444 333,333,333 1,027,777,778
32 694,444,444 138,888,889 66,666,667 205,555,556 555,555,556 266,666,667 822,222,222
33 555,555,556 138,888,889 66,666,667 205,555,556 416,666,667 200,000,000 616,666,667
34 416,666,667 138,888,889 66,666,667 205,555,556 277,777,778 133,333,333 411,111,111
35 277,777,778 138,888,889 66,666,667 205,555,556 138,888,889 66,666,667 205,555,556
36 138,888,889   138,888,889   66,666,667 205,555,556 (0) 0 (0)
  Jumlah   5,000,000,000   2,400,000,000 7,400,000,000      
Marjin : 16.00% per tahun
5
3

Pby 5,000,000,000
Nisbah 50%
Jk waktu 36
Angs Outstanding Obyek Baghas Baghas Angs Pokok Angsuran
1 5,000,000,000 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
2 4,861,111,111 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
3 4,722,222,222 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
4 4,583,333,333 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
5 4,444,444,444 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
6 4,305,555,556 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
7 4,166,666,667 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
8 4,027,777,778 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
9 3,888,888,889 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
10 3,750,000,000 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
11 3,611,111,111 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
12
13
3,472,222,222
3,333,333,333
66,666,667
66,666,667
33,333,333
33,333,333
138,888,889
138,888,889
172,222,222
172,222,222
Jadwal angsuran
14
15
3,194,444,444
3,055,555,556
66,666,667
66,666,667
33,333,333
33,333,333
138,888,889
138,888,889
172,222,222
172,222,222
dari Bank kepada
16
17
2,916,666,667
2,777,777,778
66,666,667
66,666,667
33,333,333
33,333,333
138,888,889
138,888,889
172,222,222
172,222,222
Perusahaan Multifinance
18 2,638,888,889 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
19 2,500,000,000 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
20 2,361,111,111 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
21 2,222,222,222 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
22 2,083,333,333 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
23 1,944,444,444 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
24 1,805,555,556 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
25 1,666,666,667 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
26 1,527,777,778 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
27 1,388,888,889 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
28 1,250,000,000 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
29 1,111,111,111 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
30 972,222,222 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
31 833,333,333 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
32 694,444,444 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
33 555,555,556 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
34 416,666,667 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
35 277,777,778 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
36 138,888,889 66,666,667 33,333,333 138,888,889 172,222,222
5
4

Contoh Soal 5 :
Bank Syariah A membiayai sebuah Koperasi Jasa Keuangan Syariah (KJKS) dengan jumlah plafond
pembiayaan Rp. 10 M dgn skema mudharabah. Tujuan pembiayaan tersebut untuk pembelian
barang investasi end user dengan skema murabahah. Ekspektasi yield pembiayaan bank sebesar
24% efektif per tahun dengan jangka waktu 3 tahun, sesuai dg jangka waktu pembiayaan kpd end
user. Marjin murabahah kpd end user sebesar 20% efektif per tahun. Pada pencairan pertama
Bank A telah mencairkan pembiayaan sebesar Rp. 5 M. Tentukan nisbah bagi hasil untuk bank dan
nasabah (KJKS) dan buat proyeksi pembayaran bagi hasilnya.
Jawaban :
Penentuan nisbah bagi hasil menggunakan metode rate to rate :
Nisbah Bagi Hasil bank = Ekspektasi bagi hasil bank
Ekspektasi marjin kpd end user
= 15%/24%
= 62.5%

Penentuan proyeksi pembayaran bagi hasil dilakukan dengan ketentuan :

1. Pokok pembiayaan yang dibayarkan end user langsung dibayarkan kepada bank
2. Obyek bagi hasil adalah jumlah porsi marjin pembiayaan yang dibayarkan kpd end user
kpd perusahaan pembiayaan
3. Pencairan kepada end user dilakukan pada bulan yang sama dengan pencairan dari
bank
4. Pola pembayaran menggunakan sistem efektif
5
5

Jadwal Angsuran Murabahah KJKS kepada end user

KOLOM WARNA KUNING SAJA YANG DIISI !

NAMA NASABAH   KJKS AM SPONSOR SOMEONE
HARGA BELI   5,000,000,000 SUPERVISOR SOMEBODY
MARJIN   24.00%             
JANGKA WAKTU   36             
GRACE PERIOD   0             
TANGGAL DROPPING   15             
BULAN DROPPING   3             
TAHUN DROPPING   2015  

NAMA NASABAH : SOMEONE

HARGA BELI : 5,000,000,000 rupiah
MARJIN : 2,061,913,468 rupiah
HARGA JUAL : 7,061,913,468 rupiah
JANGKA WAKTU : 36 bulan
5
6

Jadwal Angsuran Murabahah KJKS kepada end user

NO OUTSTANDING POKOK MARJIN ANGSURAN SISA POKOK SISA MARJIN SISA ANGSURAN
1 5,000,000,000 96,164,263 100,000,000 196,164,263 4,903,835,737 1,961,913,468 6,865,749,205
2 4,903,835,737 98,087,548 98,076,715 196,164,263 4,805,748,189 1,863,836,753 6,669,584,942
3 4,805,748,189 100,049,299 96,114,964 196,164,263 4,705,698,890 1,767,721,789 6,473,420,679
4 4,705,698,890 102,050,285 94,113,978 196,164,263 4,603,648,604 1,673,607,811 6,277,256,416
5 4,603,648,604 104,091,291 92,072,972 196,164,263 4,499,557,313 1,581,534,839 6,081,092,153
6 4,499,557,313 106,173,117 89,991,146 196,164,263 4,393,384,197 1,491,543,693 5,884,927,890
7 4,393,384,197 108,296,579 87,867,684 196,164,263 4,285,087,618 1,403,676,009 5,688,763,627
8 4,285,087,618 110,462,511 85,701,752 196,164,263 4,174,625,107 1,317,974,257 5,492,599,364
9 4,174,625,107 112,671,761 83,492,502 196,164,263 4,061,953,346 1,234,481,755 5,296,435,101
10 4,061,953,346 114,925,196 81,239,067 196,164,263 3,947,028,150 1,153,242,688 5,100,270,838
11 3,947,028,150 117,223,700 78,940,563 196,164,263 3,829,804,450 1,074,302,125 4,904,106,575
12 3,829,804,450 119,568,174 76,596,089 196,164,263 3,710,236,276 997,706,036 4,707,942,312
               
13 3,710,236,276 121,959,537 74,204,726 196,164,263 3,588,276,739 923,501,310 4,511,778,049
14 3,588,276,739 124,398,728 71,765,535 196,164,263 3,463,878,010 851,735,775 4,315,613,786
15 3,463,878,010 126,886,703 69,277,560 196,164,263 3,336,991,308 782,458,215 4,119,449,523
16 3,336,991,308 129,424,437 66,739,826 196,164,263 3,207,566,871 715,718,389 3,923,285,260
17 3,207,566,871 132,012,926 64,151,337 196,164,263 3,075,553,945 651,567,052 3,727,120,997
18 3,075,553,945 134,653,184 61,511,079 196,164,263 2,940,900,761 590,055,973 3,530,956,734
19 2,940,900,761 137,346,248 58,818,015 196,164,263 2,803,554,513 531,237,957 3,334,792,471
20 2,803,554,513 140,093,173 56,071,090 196,164,263 2,663,461,341 475,166,867 3,138,628,208
21 2,663,461,341 142,895,036 53,269,227 196,164,263 2,520,566,305 421,897,640 2,942,463,945
22 2,520,566,305 145,752,937 50,411,326 196,164,263 2,374,813,368 371,486,314 2,746,299,682
23 2,374,813,368 148,667,996 47,496,267 196,164,263 2,226,145,372 323,990,047 2,550,135,419
24 2,226,145,372 151,641,356 44,522,907 196,164,263 2,074,504,016 279,467,139 2,353,971,156
               
25 2,074,504,016 154,674,183 41,490,080 196,164,263 1,919,829,834 237,977,059 2,157,806,893
26 1,919,829,834 157,767,666 38,396,597 196,164,263 1,762,062,167 199,580,462 1,961,642,630
27 1,762,062,167 160,923,020 35,241,243 196,164,263 1,601,139,148 164,339,219 1,765,478,367
28 1,601,139,148 164,141,480 32,022,783 196,164,263 1,436,997,668 132,316,436 1,569,314,104
29 1,436,997,668 167,424,310 28,739,953 196,164,263 1,269,573,358 103,576,483 1,373,149,841
30 1,269,573,358 170,772,796 25,391,467 196,164,263 1,098,800,562 78,185,016 1,176,985,578
31 1,098,800,562 174,188,252 21,976,011 196,164,263 924,612,311 56,209,004 980,821,315
32 924,612,311 177,672,017 18,492,246 196,164,263 746,940,294 37,716,758 784,657,052
33 746,940,294 181,225,457 14,938,806 196,164,263 565,714,837 22,777,952 588,492,789
34 565,714,837 184,849,966 11,314,297 196,164,263 380,864,870 11,463,656 392,328,526
35 380,864,870 188,546,966 7,617,297 196,164,263 192,317,905 3,846,358 196,164,263
36 192,317,905 192,317,905 3,846,358 196,164,263 (0) 0 0
5
7

Pby 5,000,000,000
Nisbah 62.50%
Jk waktu 36

No Oustanding Obyek Baghas Baghas Pokok Angsuran

1 5,000,000,000 100,000,000 62,500,000 96,164,263 158,664,263
2 4,903,835,737 98,076,715 61,297,947 98,087,548 159,385,495
3 4,805,748,189 96,114,964 60,071,852 100,049,299 160,121,152
4 4,705,698,890 94,113,978 58,821,236 102,050,285 160,871,521
5 4,603,648,604 92,072,972 57,545,608 104,091,291 161,636,898
6 4,499,557,313 89,991,146 56,244,466 106,173,117 162,417,583
7 4,393,384,197 87,867,684 54,917,302 108,296,579 163,213,882
8 4,285,087,618 85,701,752 53,563,595 110,462,511 164,026,106
9 4,174,625,107 83,492,502 52,182,814 112,671,761 164,854,575
10 4,061,953,346 81,239,067 50,774,417 114,925,196 165,699,613
11 3,947,028,150 78,940,563 49,337,852 117,223,700 166,561,552
12 3,829,804,450 76,596,089 47,872,556 119,568,174 167,440,730
           
13 3,710,236,276 74,204,726 46,377,953 121,959,537 168,337,491
14 3,588,276,739
15 3,463,878,010
71,765,535 44,853,459 124,398,728 169,252,187
69,277,560 43,298,475 126,886,703 170,185,178
Jadwal angsuran
16 3,336,991,308
17 3,207,566,871
66,739,826 41,712,391 129,424,437 171,136,828
64,151,337 40,094,586 132,012,926 172,107,511
dari Bank kepada KJKS
18 3,075,553,945 61,511,079 38,444,424 134,653,184 173,097,608
19 2,940,900,761 58,818,015 36,761,260 137,346,248 174,107,507
20 2,803,554,513 56,071,090 35,044,431 140,093,173 175,137,604
21 2,663,461,341 53,269,227 33,293,267 142,895,036 176,188,303
22 2,520,566,305 50,411,326 31,507,079 145,752,937 177,260,016
23 2,374,813,368 47,496,267 29,685,167 148,667,996 178,353,163
24 2,226,145,372 44,522,907 27,826,817 151,641,356 179,468,173
           
25 2,074,504,016 41,490,080 25,931,300 154,674,183 180,605,483
26 1,919,829,834 38,396,597 23,997,873 157,767,666 181,765,539
27 1,762,062,167 35,241,243 22,025,777 160,923,020 182,948,797
28 1,601,139,148 32,022,783 20,014,239 164,141,480 184,155,719
29 1,436,997,668 28,739,953 17,962,471 167,424,310 185,386,780
30 1,269,573,358 25,391,467 15,869,667 170,772,796 186,642,463
31 1,098,800,562 21,976,011 13,735,007 174,188,252 187,923,259
32 924,612,311 18,492,246 11,557,654 177,672,017 189,229,671
33 746,940,294 14,938,806 9,336,754 181,225,457 190,562,211
34 565,714,837 11,314,297 7,071,435 184,849,966 191,921,402
35 380,864,870 7,617,297 4,760,811 188,546,966 193,307,776
36 192,317,905 3,846,358 2,403,974 192,317,905 194,721,879
5
8

Contoh Soal 6 :
Sesuai dengan contoh soal 2 dengan tambahan informasi
terdapat pendapatan dan biaya proyek ke-2 dan ke-3.
Pendapatan proyek ke-2 diperoleh pada bulan ke-2 sebesar
Rp. 100 juta dengan biaya pada bulan ke-1 sebesar Rp. 90
juta. Pendapatan proyek ke-3 pada bulan ke-4 dengan
biaya pada bulan ke-3 sebesar Rp. 40 juta. Biaya kantor
pusat sudah dimasukan kepada biaya proyek. Tentukan
multi nisbah sesuai dengan proyeksi arus kan
5
9

Proyeksi arus kas

  Keterangan Bulan
    - 1 2 3 4 5
  Saldo awal 100 50 160 190 200 300
A Kas masuk opr            
  - Termin Proyek-1 - 300 - 300 300 100
  - Termin proyek-2     100      
  - Termin proyek-3         50  
B Kas kel. Opr            
  - HPP/Biaya Proyek-1 300 100 70 150 150 30
  - HPP/Biaya Proyek-2   90        
  - HPP/Biaya Proyek-3       40    
C +/- Opr (300) 110 30 110 200 70
D Kas masuk non opr             Obyek baghas = Pend – HPP
  - pby bank 250 - -       (Riil sesuai cash flow)
E Kas klr non opr            
  - Angs pokok - - - 100 100 50
  - Baghas - - - - - -
  Jumlah - - - 100 100 50
F +/- non opr 250 - - (100) (100) (50)
  Saldo akhir 50 160 190 200 300 320
  Sisa Pokok 250 250 250 150 50 -

Obyek Baghas (300) 110 30 110 200 70 Nisbah baghas bln ke-n =
Nisbas baghas   2.84% 10.42% 2.84% 0.94% 0.89% Eks baghas bln ke-n/obyek baghas bln ke-n
Ekspektasi baghas   3.13 3.13 3.13 1.88 0.63 Ekspektasi baghas bln ke-n =
(simple calculation approach)             exp return pa/12 X sisa pokok bln (n-1)
6
0

Proyeksi pembayaran Bagi Hasil dan Angsuran Pokok

Bulan Droping Pby Obyek Baghas Baghas Pokok Sisa Pokok

- 250        
1 - 110 3.13 - 250
2 - 30 3.13 - 250
3 - 110 3.13 100 150
4 - 200 1.88 100 50
5 - 70 0.63 50 -
Jumlah 12 250
6
1

Musyarakah Mutanaqishah

5
Pengambilalihan modal
bank secara bertahap

1
Kerjasama
Akad Musyarakah

NASABAH 2 2 BANK

Dana Dana
Musyarakah Musyarakah

Usaha Penyewaan

Bagi 3 Bagi
Hasil Hasil
4 HASIL USAHA 4
6
2

Musyarakah Mutanaqishah

Bank bekerjasama dengan Nasabah dalam modal usaha

pengadaan rumah

Rumah tersebut disewakan nasabah kepada penyewa (penyewa

boleh nasabah sendiri)

Penyewa membayar uang sewa yang kemudian dibagihasilkan

antara bank dengan nasabah

Kemudian nasabah membeli porsi kepemilikan rumah secara

bertahap dari bank
6
3

Musyarakah Mutanaqishah

TAHUN KE- KEPEMILIKAN BANK KEPEMILIKAN NASABAH

0 95% 5%
1 90% 10%
2 80% 20%
3 70% 30%
4 60% 40%
5 50% 50%
6 40% 60%
7 30% 70%
8 20% 80%
9 10% 90%
10 0% 100%
6
4

Musyarakah Mutanaqishah
Contoh Soal 7 :
Seorang nasabah membutuhkan sebuah ruko untuk usaha dengan harga Rp. 120 juta. Nasabah mampu
menyediakan uangmuka sebesar Rp. 20 juta, sehingga bank hanya membiayai Rp. 100 juta dengan skema
Musyarakah mutanaqishah. Jangka waktu pembiayaan selama 12 bulan dan ekspektasi keuntungan bank
sebesar 7.22% flat per tahun. Tentukan nisbah bagi hasil dan perhitungan proyeksi pembayarannya.
Harga Beli : 100,000,000
Marjin : 7,220,000
Harga Jual : 107,220,000
Jangka Waktu : 12 bulan

Porsi Sisa Sisa Sisa

Angs Outstanding   Porsi Pokok   Marjin Angsuran Pokok Marjin Angsuran
1 100,000,000 8,333,333 601,667 8,935,000 91,666,667 6,618,333 98,285,000
2 91,666,667 8,333,333 601,667 8,935,000 83,333,333 6,016,667 89,350,000
3 83,333,333 8,333,333 601,667 8,935,000 75,000,000 5,415,000 80,415,000
4 75,000,000 8,333,333 601,667 8,935,000 66,666,667 4,813,333 71,480,000
5 66,666,667 8,333,333 601,667 8,935,000 58,333,333 4,211,667 62,545,000
6 58,333,333 8,333,333 601,667 8,935,000 50,000,000 3,610,000 53,610,000
7 50,000,000 8,333,333 601,667 8,935,000 41,666,667 3,008,333 44,675,000
8 41,666,667 8,333,333 601,667 8,935,000 33,333,333 2,406,667 35,740,000
9 33,333,333 8,333,333 601,667 8,935,000 25,000,000 1,805,000 26,805,000
10 25,000,000 8,333,333 601,667 8,935,000 16,666,667 1,203,333 17,870,000
11 16,666,667 8,333,333 601,667 8,935,000 8,333,333 601,667 8,935,000
12 8,333,333   8,333,333   601,667 8,935,000 0 0 0
  Jumlah   100,000,000   7,220,000 107,220,000      

Marjin : 7.22% per tahun

6
5

Musyarakah
Harga Rumah
Mutanaqishah
120,000,000 Nisbah Bank 83.33%
Porsi Nasabah 20,000,000 Nisbah nasabah 16.67%
Porsi Bank 100,000,000

Angs Porsi Bank Porsi Nasabah Sewa B/H bank B/H nsb Angs pokok Tot. Angs Sisa porsi bank Sisa porsi nsb
1 100,000,000 20,000,000 722,000 601,667 120,333 8,333,333 8,935,000 91,666,667 28,333,333
2 91,666,667 28,333,333 722,000 601,667 120,333 8,333,333 8,935,000 83,333,333 36,666,667
3 83,333,333 36,666,667 722,000 601,667 120,333 8,333,333 8,935,000 75,000,000 45,000,000
4 75,000,000 45,000,000 722,000 601,667 120,333 8,333,333 8,935,000 66,666,667 53,333,333
5 66,666,667 53,333,333 722,000 601,667 120,333 8,333,333 8,935,000 58,333,333 61,666,667
6 58,333,333 61,666,667 722,000 601,667 120,333 8,333,333 8,935,000 50,000,000 70,000,000
7 50,000,000 70,000,000 722,000 601,667 120,333 8,333,333 8,935,000 41,666,667 78,333,333
8 41,666,667 78,333,333 722,000 601,667 120,333 8,333,333 8,935,000 33,333,333 86,666,667
9 33,333,333 86,666,667 722,000 601,667 120,333 8,333,333 8,935,000 25,000,000 95,000,000
10 25,000,000 95,000,000 722,000 601,667 120,333 8,333,333 8,935,000 16,666,667 103,333,333
11 16,666,667 103,333,333 722,000 601,667 120,333 8,333,333 8,935,000 8,333,333 111,666,667
12 8,333,333 111,666,667 722,000 601,667 120,333 8,333,333 8,935,000 0 120,000,000
Jumlah       7,220,000 1,444,000 100,000,000 107,220,000    

Contoh Soal 8 :

Seorang nasabah membutuhkan sebuah ruko untuk usaha dengan harga

Rp. 1.5 milyar. Nasabah mampu menyediakan uangmuka sebesar Rp. 500
juta, sehingga bank hanya membiayai Rp. 1 milyar dengan skema
Musyarakah mutanaqishah. Jangka waktu pembiayaan selama 12 bulan
dan ekspektasi keuntungan bank sebesar 12% efektif per tahun. Tentukan
nisbah bagi hasil dan perhitungan proyeksi pembayarannya.
6
6

Musyarakah Mutanaqishah
Pricing Murabahah
Nama Nasabah : X
Harga Beli : 1,000,000,000
Marjin : 66,185,464
Harga Jual : 1,066,185,464
Jangka Waktu : 12 bulan

Angs Outstanding   Porsi Pokok   Porsi Marjin Angsuran Sisa Pokok   Sisa Marjin Sisa Angsuran
1 1,000,000,000 78,848,789 10,000,000 88,848,789 921,151,211 56,185,464 977,336,675
2 921,151,211 79,637,277 9,211,512 88,848,789 841,513,935 46,973,952 888,487,887
3 841,513,935 80,433,649 8,415,139 88,848,789 761,080,285 38,558,813 799,639,098
4 761,080,285 81,237,986 7,610,803 88,848,789 679,842,300 30,948,010 710,790,309
5 679,842,300 82,050,366 6,798,423 88,848,789 597,791,934 24,149,587 621,941,521
6 597,791,934 82,870,869 5,977,919 88,848,789 514,921,065 18,171,667 533,092,732
7 514,921,065 83,699,578 5,149,211 88,848,789 431,221,487 13,022,457 444,243,943
8 431,221,487 84,536,574 4,312,215 88,848,789 346,684,913 8,710,242 355,395,155
9 346,684,913 85,381,940 3,466,849 88,848,789 261,302,973 5,243,393 266,546,366
10 261,302,973 86,235,759 2,613,030 88,848,789 175,067,214 2,630,363 177,697,577
11 175,067,214 87,098,117 1,750,672 88,848,789 87,969,098 879,691 88,848,789
12 87,969,098   87,969,098   879,691 88,848,789 0  (0) (0)
1,066,185,4
  Jumlah   1,000,000,000   66,185,464 64        

Marjin : 12.00% per tahun

6
7

Musyarakah Mutanaqishah

1. Contoh proyeksi pembayaran pembiayaan MMQ

Nama Nasabah (NSB) : X

Harga asset : 1,500,000,000 Porsi Bank 66.67%
Pembiayaan Bank : 1,000,000,000 Porsi Nasabah 33.33%
Dana Nasabah : 500,000,000
Jk Waktu (bln) : 12

Angs O/S porsi Bank   O/S porsi Nasabah Sewa Baghas Bank Angs. Pokok Tot. byr NSB Pby Bank Share Bank
1 1,000,000,000 500,000,000 15,000,000 10,000,000 78,848,789 88,848,789 921,151,211 578,848,789
2 921,151,211 578,848,789 15,000,000 9,211,512 79,637,277 88,848,789 841,513,935 658,486,065
3 841,513,935 658,486,065 15,000,000 8,415,139 80,433,649 88,848,789 761,080,285 738,919,715
4 761,080,285 738,919,715 15,000,000 7,610,803 81,237,986 88,848,789 679,842,300 820,157,700
5 679,842,300 820,157,700 15,000,000 6,798,423 82,050,366 88,848,789 597,791,934 902,208,066
6 597,791,934 902,208,066 15,000,000 5,977,919 82,870,869 88,848,789 514,921,065 985,078,935
7 514,921,065 985,078,935 15,000,000 5,149,211 83,699,578 88,848,789 431,221,487 1,068,778,513
8 431,221,487 1,068,778,513 15,000,000 4,312,215 84,536,574 88,848,789 346,684,913 1,153,315,087
9 346,684,913 1,153,315,087 15,000,000 3,466,849 85,381,940 88,848,789 261,302,973 1,238,697,027
10 261,302,973 1,238,697,027 15,000,000 2,613,030 86,235,759 88,848,789 175,067,214 1,324,932,786
11 175,067,214 1,324,932,786 15,000,000 1,750,672 87,098,117 88,848,789 87,969,098 1,412,030,902
12 87,969,098   1,412,030,902 15,000,000 879,691 87,969,098 88,848,789 0 1,500,000,000
  Jumlah       66,185,464 1,000,000,000 1,066,185,464    
6
8

LAST BUT NOT LEAST

Sistem Bagi Hasil :
1. Penentuan nisbah boleh menggunakan
berbagai cara
2. Obyek bagi hasil sesuai kesepakatan
3. Pola pembayaran pokok sesuai kesepakatan
4. Tatacara pembayaran baghas sesuai
kesepakatan
5. Kriteria wan prestasi sesuai kesepakatan
6. Setelah semua kesepakatan tsb disetujui
bersifat mengikat
7. Proyeksi baghas tdk bersifat mengikat
8. Realisasi baghas “unpredetermined”, bisa
sama, lebih kecil atau lebih besar dr proyeksi
9. Realisasi baghas tergantung obyek bagi hasil
tidak tergantung outstanding pembiayaan
TIDAK DAPAT DIUBAH
SEPIHAK !!!
Sangat berbeda dgn kredit berbasis
bunga bank konvensional :
1. Floating/fixed rate
2. Perubahan “floating rate” sepihak
3. Bunga tergantung O/S kredit, tdk
tergantung kinerja usaha nsb
1. Karakter nasabah sangat
dipahami
2. “Nature of bisnis” dikuasai
3. Batasan wan prestasi jelas &
detail
4. Perhitungan konservatif
5. Captive market