PERTEMUAN KE-4

SISTEM PERTANAHAN
DI INDONESIA
ARA - 405 ARSITEKTUR KOTA

Eggi Septianto, S.T., M.T

 Sistem pengaturan penguasaan lahan di Indonesia dapat dibagi ke dalam 2 kategori
berdasarkan waktu, yaitu sistem dimana kolonial dan sistem setelah kemerdekaan.

Sistem pengaturan penguasaan lahan di masa kolonial dapat dibagi lagi menjadi 2 (dua)
kategori berdasarkan hukum yang diberlakukan, yaitu :
sistem hukum tanah administrasi pemerintah Belanda dan perdata Hindia
Belanda;

yang didalamnya terdapat ketentuan penerapan hukum adat sehingga sering

dikatakan sebagai hukum tanah yang dualistik.
Sistem Hukum Adat dalam Hukum Tanah Nasional
Pada beberapa pasal dalam Undang Undang Pokok Agraria UUPA,
hukum adat mendapat tempat yang sangat berarti, dinyatakan bahwa
hukum adat merupakan ‘dasar’ hukum tanah nasional. Dengan
demikian, dapat disimpulkan bahwa baik sebelum, maupun sesudah
kemerdekaan, keberadaan hukum adat diakui dalam pengaturan
penguasaan lahan
Sistem hak-hak penguasaan atas tanah dalam hukum tanah
nasional, dimulai dengan:
Hak Bangsa Indonesia, sebagai hak penguasaan atas tanah yang tertinggi,
beraspek hukum keperdataan dan publik.

Hak menguasai dari Negara, yang bersumber pada Hak Bangsa dan beraspek
hukum publik semata. Pelaksanaan sebagai kewenangannya dapat dilimpahkan
kepada pihak lain dalam bentuk Hak Pengelolaan

Hak Ulayat masyarakat-masyarakat hukum Adat, sepanjang menurut

kenyataannya masih ada
 Hak-hak Penguasaan Individual, terdiri atas Hak-hak atas tanah
Primer:
Hak milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, yang diberikan oleh Negara, dan Hak
Pakai yang diberikan oleh Negara
Sekunder:
Hak Guna Bangunan dan Hak pakai yang diberikan oleh pemilik tanah, Hak Gadai, Hak
Usaha bagi hasil, Hak Menumpang, hak Sewa, Hak Membuka Hutan, Hak memungut
hasil-hutan.
Wakaf, hak individual berasal dari Hak Milik yang sudah diwakafkan dan mempunyai sifat
serta kedudukan khusus dalam Hukum Tanah Nasional
Hak Jaminan atas Tanah : Hak Tanggungan
 Manajemen Lahan
Dikutip dari Improving Urban Land Management in Indonesia : sistem manajemen lahan
meliputi seluruh tindakan yang dilakukan oleh pemerintah dalam membantu
operasionalisasi pasar lahan untuk menghasilkan jumlah lahan sebenarnya pada harga
yang tepat dan lokasi yang benar.
 Manajemen lahan di setiap negara berbeda-beda, tergantung kepada aturan
dalam sistem pemerintahan negara tersebut.

Di negara kapitalis pemerintah membiarkan lahan dimiliki oleh rakyatnya sebebas-bebasnya,

dan bebas pula memperjual belikan nya kepada siapapun, status lahan adalah milik perorangan,
sehingga pemerintah sulit untuk mengambil alih lahan-lahan tersebut apabila memerlukannya untuk
kepentingan publik.

Sedangkan di negara berpaham sosialis, lahan tidak dimiliki oleh perorangan, tetapi dimiliki
oleh pemerintah, rakyat hanya diijinkan untuk memakainya pada fungsi tertentu sesuai dengan
fungsi yang sudah ditentukan. Apabila pemerintah memerlukan lahan tersebut untuk kepentingan
umum, maka pengambilalihan akan lebih mudah dilaksanakan.

Di negara Indonesia yang tidak menganut paham keduanya, lahan merupakan komoditi yang
dapat diperjual belikan, dan mekanisme nya, pada prakteknya dikendalikan oleh pasar. Lahan
diperbolehkan untuk dimiliki secara individu, sehingga apabila pemerintah memerlukan lahan untuk
kepentingan umum, maka pengambilalihan harus dilakukan oleh panitia pembebasan lahan, dengan
memberi ganti rugi. Pembebasan lahan dengan status lahan hak milik, amat sulit dilakukan, dan
memakan waktu yang sangat lama.
 Pembagian Lahan
Proses sebuah bidang tanah dimiliki oleh seseorang secara individual, adalah dengan
mendaftarkannya kepada BPN. Sebelumnya lahan di survey ke lokasi, kemudian
dilakukan pengukuran tanah pada batas kepemilikan tanah. Karena sifatnya yang
negatif, kepemilikan tanah tersebut tidak ditinjau dahulu kepemilikannya, karena sistem
kepemilikan yang berlaku di Indonesia, yaitu tanah pada umumnya merupakan tanah
adat yang tidak memiliki sertifikat.

Dengan sistem kepemilikan yang tidak jelas, seringkali sebidang tanah memiliki lebih dari
satu sertifikat, tanah di klaim oleh beberapa pihak yang merasa berhak atas sebidang
tanah tersebut.

Dalam hal ini pihak BPN atau Pemerintah tidak bertanggung jawab atas terbitnya lebih
dari satu sertifikat pada sebidang tanah yang sama. Sengketa yang terjadi antara
pihak-pihak yang mengklaim tanah tersebut, diselesaikan sendiri di pengadilan, tanpa
intervensi BPN sebagai pihak yang menerbitkan sertifikat tanah. Pihak yang memiliki
bukti-bukti yang paling kuat, tentunya akan memenangkan sengketa tersebut di
pengadilan.
 Pembagian Lahan
Standar kepemilikan lahan yang boleh dimiliki rakyat Indonesia, tidak diatur besarannya,
dan tidak ada standar luas minimal dan maksimal lahan yang berkaitan dengan dimana
lokasi lahan itu berada. Sehingga luas kapling di dalam kota sangat beragam luasnya,
seseorang boleh memiliki kavling yang besar/luas sekali di pusat kota.

Dan sebaliknya juga dengan besaran kavling di pinggiran kota, seseorang boleh memiliki
lahan dengan luas kecil di tepi jalan arteri primer.
Pola pembagian tanah di perkotaan terjadi secara organik atau terencana, secara
organik yaitu mengikuti pola alam kontur pada bukit, atau bentuk pantai, atau bentuk
sungai, atau mengikuti pola kebun, atau pola sawah.
Sumber : https://cdn1-production-images-kly.akamaized.net/K2963idufYBzT3-xGxjJxBwTDw0=/1231x710/smart/filters:quality(75):strip_icc():format(webp)/kly-media-production/medias/3138128/original/045298300_1590636790-20200528-Guangxi-3.jpg
 Pola pembagian tanah secara terencana yaitu lahan dibebaskan oleh
pengembang, dan ditata kembali sesuai dengan kaidah pola arsitektur, yaitu
pola grid, atau lainnya yang dituangkan ke dalam master plan.

Pembagian tanah yang dilakukan oleh pengembang, adalah dengan

membebaskan lahan yang luas untuk kemudian dibagi-bagi menjadi
kapling-kapling kecil, dengan metoda site planning sesuai dengan standar dan
kaidah arsitektur tata letak, menghasilkan perencanaan yang jelas dan dengan
pola yang teratur dan terarah
Sumber :https://quickbirdonline.files.wordpress.com/2013/05/digitasi1a.jpg
 Pembagian tanah yang dilakukan oleh swasta sudah sejak tahun 1898
dilakukan di negara Inggris, dengan konsep garden city, dimana permukiman
di desain dengan mengatur zona terbangun dan zona terbuka penghijauan
yang seimbang, dengan jalan sebagai pembentuknya.

Di Indonesia pembagian tanah yang direncanakan oleh pengembang bangsa

sendiri dimulai pada tahun 65 an, dikenal dengan perumahan BTN, dibangun
perumahan dengan harga relatif murah untuk kalangan menengah kebawah,
berlokasi di belakang jalan-jalan utama di pinggiran kota.
 SILAHKAN KLIK PADA GAMBAR

konsep garden city konsep Perumahan Nasional

Sumber : Sumber :
https://i2.wp.com/heritagecalling.com/wp-content/uploads/2016/02/aerial-view-of-letchworth.jpg?resiz https://images.bisnis-cdn.com/thumb/posts/2020/03/31/1220336/antarafoto-alokasi-anggaran-peruma
e=640%2C427&ssl=1 han-bersubsidi-31012020-lmo-3.jpg?w=600&h=400
Kavling/persil/petak tanah
 Kavling diartikan sebagai bagian tanah yang sudah dipetak-petak dengan
ukuran tertentu untuk bangunan atau tempat tinggal. (Kamus Besar Bahasa
Indonesia 2001). Batas kavling dapat berupa batas fisik alam, atau batas fisik
buatan manusia.

Dalam tingkatan kota, kavling merupakan hirarki terendah, dari tingkatan di

atasnya yaitu kawasan, blok, dan subblok. Susunan tingkatan ini diatur pada
kawasan kota di dalam master plan, dan tindakan pengaturan ini dikenal
dengan istilah land subdivision.
 Bentuk kavling bangunan pada umumnya adalah empat persegi panjang,
karena bentuk ini paling mudah dipergunakan, dan dapat mencapai efisiensi
ruang yang optimal.

Pola pengaturan tapak/lahan mempengaruhi bentuk- bentuk kavling, pola

linier dan grid adalah pola-pola yang paling menghasilkan kuantitas ruang
dalam land subdivision.

Besaran kavling mempengaruhi bentuk bangunan (Suriansyah, 2004), kavling

yang seragam ukuran dan bentuknya, menghasilkan bentuk bangunan yang
teratur dan harmonis
Sumber : https://www.propertinews.id/content.images/content/1/5199/750/0/500
Di negara-negara agraris, yang lahannya didominasi oleh sawah-sawah padi,
kavling terbentuk mengikuti bentuk sawah. Satu petak sawah yang telah
dialihkan kepemilikannya, dibagi menjadi kapling-kavling kecil, dijual satu
persatu, berubah fungsi dari pertanian menjadi perumahan.
 INDONESIA
Apabila diamati secara alami, pola dan
orientasi sawah biasanya terbentuk oleh
sistem irigasi yang ada pada daerah
tersebut, sungai atau irigasi buatan.
JEPANG
Bentuk dan ukuran sawah diatur oleh
pemerintah, sehingga pola yang terbentuk
sangat teratur dan seragam, sistem irigasi
untuk pengairan sawah juga dibantu oleh
pemerintah, dengan teknologi yang baik.
Kampung terbentuk pada simpul-simpul Kampung terbentuk di sepanjang jalan dan
jalan. berkembang di bagian belakangnya
TERIMA KASIH