LANGKAH PERHITUNGAN INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

Soal Latihan IRR:

Sebidang tanah yang letaknya strategis dipertimbangkan kemungkinan akan naik nilainya. Harga tanah
sekarang Rp 80.000.000,-. Sebidang tanah tersebut akan dijual dengan harga Rp 150.000.000,- lima
tahun yang akan datang. Selama waktu tunggu penjualan, dapat disewakan untuk padang rumput
dengan Rp 1.500.000,- per tahun. Pajak tahunan pada waktu sekarang Rp 850.000,- konstan. Jika
semua perkiraan-perkiraan tersebut dianggap tepat, maka tunjukkan perhitungan IRR!

Langkah penyelesaian Soal Latihan:

1. Gambarkan diagram cashflow berdasarkan yang diketahui pada soal cerita.
F = Rp 150 jt
A1 = Rp 1,5 jt
i = ?%

0 1 2 3 4 5
Thn

A2 = Rp 0,85 jt
P = Rp 80 jt

2. Tentukan penyelesaian akan menggunakan persamaan PV → semua arus kas diekivalenkan ke

masa sekarang (P0) atau AV → semua arus kas dibuat nilai yang seragam per tahun.
Untuk soal cerita di atas dicoba menggunakan persamaan PV, yaitu:
PVpenerimaan – PVpengeluaran = 0
F5 (P/F, i%, 5) + A1 (P/A, i% , 5) – (80.000.000 + A2 (P/A, i%, 5)) = 0
3. Hitunglah nilai NPV dengan menggunakan metode ekivalensi nilai uang (bisa menggunakan
bantuan Ms. Excel), seperti di bawah ini:

A B
4. Langkah perhitungan NPV:
a. Kerjakan dulu sisi bagian A.
b. Buat nilai i = x% → bisa dicoba diisi dengan angka berapapun (jangan lupa disetting
percentage agar saat angka diganti-ganti sudah terbaca sebagai prosentase).
c. Kemudian kelompokkan arus kas yang masuk dalam pemasukan dan pengeluaran.
d. Pengisian nilai faktor bunga jangan copas dari tabel bunga, tetapi tulis ulang rumus → supaya
saat nilai i diganti, nilai faktor bunga sudah otomatis ikut terganti → tidak perlu lihat tabel
bunga berulang-ulang.
e. Ekivalenkan semua arus kas ke nilai sekarang (P0).
f. Hitung nilai NPV → Penerimaan – Pengeluaran.
g. Silahkan melakukakn trial and error pada nilai suku bunga, maka dicoba nilai i1 = 14%, sehingga
didapatkan nilai NPV positif yang mendekati angka nol → NPV1 = 136.802,28.
h. Kemudian copas bagian A ke samping atau bawah.
i. Catatan penting, jangan lupa edit nilai suku bunga yang terbaca pada bagian B → karena
copas dari bagian A maka otomatis nilai suku bunga yang terbaca adalah di bagian A.
j. Lakukan langkah yang sama seperti pada poin (g) → cari nilai suku bunga yang menghasilkan
nilai NPV negatif yang mendekati nol (0) → coba masukkan nilai i2 = 15% sehingga didapatkan
NPV2 = -3.244.588,89.

A B

5. Lakukan perhitungan IRR dengan memasukkan nilai i1, i2, NPV1 dan NPV2 ke dalam persamaan:
𝐍𝐏𝐕𝟏
𝐈𝐑𝐑 = 𝐢𝟏 + (𝐢𝟐 − 𝐢𝟏 ) .
𝐍𝐏𝐕𝟏 − 𝐍𝐏𝐕𝟐
𝟏𝟑𝟔. 𝟖𝟎𝟐, 𝟐𝟖
𝐈𝐑𝐑 = 𝟏𝟒% + (𝟏𝟓% − 𝟏𝟒%) . = 𝟏𝟒, 𝟎𝟒𝟎%
𝟏𝟑𝟔. 𝟖𝟎𝟐, 𝟐𝟖 − (−𝟑. 𝟐𝟒𝟒. 𝟓𝟖𝟖, 𝟖𝟗)
6. Arti dari nilai IRR sebesar 14,040% adalah “jika menginginkan selisih antara Penerimaan dan
Pengeluaran sama dengan nol, maka gunakan suku bunga sebesar 14,040%”
Jika soal di atas dikembangkan pertanyaan menjadi : Tentukan apakah investasi tersebut layak
dilakukan jika nilai MARR yang digunakan pengusaha tersebut adalah 11%!
Jawaban:
Berdasarkan perhitungan IRR yang telah dilakukan sebelumnya, didapatkan nilai IRR =
14,040%, maka investasi tersebut LAYAK dilakukan karena nilai IRR > MARR.