Tugas.

3
Tugas 3 Hukum Perdata/HKUM4202

Andi sejak 10 tahun yang lalu menyewa sebidang tanah dengan harga 5 juta rupiah per
tahun kemudian tanah tersebut dipergunakan sebagai tempat usaha berupa sebuah
warung makan. Setelah berjalan beberapa tahun Andi mengembangkan usahanya
dengan membuka toko kue. Setelah berjalan sekitar 6 tahun sang pemilik tanah
manjual tanah yang Andi sewa tersebut kepada pihak lain dan Andii disuruh untuk
mencari tempat lain untuk disewa. Sebagai ganti ruginya sang pemilik tanah akan
mengembalikan biaya sewa tanah sebesar 20 juta rupiah, akan tetapi Andi  sebagai
pihak penyewa merasa keberatan dengan biaya penggantian tersebut.

Pertanyaan:

1. Apakah salah jika Andi meminta ganti rugi sewa tanah seharga nilai sewa saat ini
(3 juta rupiah per bulan) atau sebesar Rp100 juta karena masih memiliki hak untuk
menyewa tanah tersebut selama 4 tahun lagi? Jelaskan jawaban Anda! (Nilai max
50)
2. Apakah salah bagi Andi untuk mempergunakan tanah tersebut sebagai tempat
usaha dengan berjualan makanan atau pun mengubah bangunan tersebut untuk
bisa mengembangkan usaha lainnya? Jelaskan jawaban Anda! (Nilai max 50)

Jawab
1.      Berdasarkan pasal 1576 KUHPerdata, jual beli tidak memutuskan sewa menyewa yang telah
ada. Pasal 1576 KUHPerdata menyatakan; 
“Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya tidaklah
diputuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang.” 
Jadi, Anda perlu melihat kembali surat perjanjian sewa menyewa rumah tersebut. Apabila
dalam perjanjian sewa sebelumnya telah diperjanjikan bahwa penjualan rumah tersebut akan
mengakhiri hubungan sewa menyewa antara Anda dan pemilik rumah, maka penyewaan
rumah tersebut berakhir dengan dijualnya rumah tersebut. Akan tetapi, apabila pengaturan
seperti itu tidak ada, berarti Anda masih berhak atas rumah yang disewakan tersebut. Dalam
hal ini, Anda dapat mengajukan gugatan wanprestasi ke pengadilan.

2.      Aturan mengenai perubahan fisik terhadap barang yang disewakan tidak diatur dengan jelas
dalam KUHPerdata. Akan tetapi, dalam pasal 1567 KUHPerdata, diatur bahwa pada saat
mengosongkan barang yang disewanya, seorang penyewa berhak untuk membongkar dan
membawa segala barang apa yang telah dibuatnya pada barang sewaan atas biayanya sendiri.
Dengan demikian, KUHPerdata memungkinkan penyewa suatu rumah untuk melakukan
perubahan atas fisik bangunan yang disewanya. 
Tetapi, Anda perlu melihat kembali perjanjian sewa menyewa rumah tersebut. Apabila
sebelumnya telah diperjanjikan bahwa Anda sebagai penyewa tidak boleh merubah fisik
bangunan, maka perubahan yang Anda lakukan tersebut adalah salah. Namun jika hal ini
tidak diperjanjikan sebelumnya, maka perubahan fisik bangunan yang Anda lakukan bukan
perbuatan yang melanggar hukum.