Analisa Ekonomi XI - 1

BAB XI

ANALISA EKONOMI

Analisa ekonomi di dalam suatu perencanaan pabrik adalah sangat

penting, karena perhitungan ekonomi ini dapat diketahui apakah pabrik yang

direncanakan ini layak untuk didirikan atau tidak dalam artian feasible

(memenuhi).

Faktor-faktor yang perlu ditinjau antara lain :

1. Laju pengembalian modal (Internal Rate of Return)

2. Lama pengembalian modal (Pay Out Period)

3. Resiko Peminjaman Modal (Rate On Equity)

4. Titik impas (Break Even Point)

Untuk meninjau faktor-faktor diatas, perlu adanya penaksiran terhadap

beberapa faktor, yaitu :

1. Penaksiran modal industri (Total Capital Investment) yang terdiri atas :

a. Modal tetap (Fixed Capital Investment)

b. Modal kerja (Working Capital Investment)

2. Penentuan biaya produksi total (Production cost) yang terdiri atas :

a. Biaya pembuatan (Manufacturing cost)

b. Biaya pengeluaran umum (General Expences)

3. Total pendapatan.

Pra Rencana Pabrik Disodium Phospat Dihydrat

 Analisa Ekonomi XI - 2

XI.1. Harga Peralatan

Karena harga peralatan cenderung naik tiap tahun, maka untuk

menentukan harga sekarang, ditaksir dari harga-harga tahun sebelumnya

berdasarkan indeks harga. Daftar harga alat secara keseluruhan dapat dilihat pada

www.matche.com.

XI.2. Penentuan Modal Total (TCI)

XI.2.1. Modal Tetap (Fixed Capital Investment : FCI)

A. Biaya Langsung (Direct Cost)

1. Harga Pengadaan peralatan (E) = Rp. 27.307.311.039

2. Instrumentasi 13% (E) = Rp. 3.549.950.435

3. Perpipaan terpasang 31% (E) = Rp. 8.465.266.422

4. Pelistrikan Terpasang 10% (E) = Rp. 2.730.731.104

5. Isolasi 8% (E) = Rp. 2.184.584.883 +

6. Harga FOB (C) = Rp. 44.237.843.883

7. Ongkos angkutan laut 10% (F) = Rp. 4.423.784.388 +

8. Harga C dan F = Rp. 48.661.628.271

9. Biaya asuransi 1% dari (C dan F) = Rp. 486.616.283

10. Harga C dan F = Rp. 49.148.244.554

11. Biaya angkutan ke pabrik 15% dari (C dan F) = Rp. 7.372.236.683

12. Biaya instalasi peralatan 39% E = Rp. 10.649.851.305

13. Bangunan 29% (E) = Rp. 7.919.120.201

14. Yard Improvements 10% (E) = Rp. 2.730.731.104

15. Service Facilities 55% (E) = Rp. 15.019.021.071

Pra Rencana Pabrik Disodium Phospat Dihydrat

 Analisa Ekonomi XI - 3

16. Land 6% (E) = Rp. 1.638.438.662

B. Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)

17. Direct Cost = Rp. 94.964.259.863

18. Engineering dan Supervisi 32% (E) = Rp. 8.738.339.532

19. Biaya Konstruksi 34% (E) = Rp. 9.284.485.753 +

20. Total Direct & Indirect Cost (B) = Rp. 112.987.085.149

21. Kontraktor fee 5% (B) = Rp. 5.649.354.257

22. Biaya Tak Terduga 10% (B) = Rp. 11.298.708.515 +

Fixed Capital Investment (FCI) = Rp. 129.935.147.921

XI.2.2. Modal Total (Total Capital Investment : TCI)

Modal Kerja (WCI) = Working Capital Investment (WCI)

Terdiri dari penyimpanan bahan baku, penyimpanan produk dan cadangan

Digunakan WCI = 15% dari TCI (Petter’s : Tabel 17)

Total Capital Investment (TCI)

TCI = FCI + WCI

TCI = FCI + 15% WCI

TCI = FCI/85%

TCI = Rp. 129.935.147.921 = Rp. 152.864.879.907

85 %

Maka, WCI = 15% x TCI = 15% x Rp. 152.864.879.907

= Rp. 22.929.731.986

Modal investasi terdiri dari :

1. Modal Sendiri (60% TCI) = Rp. 91.718.927.944

2. Modal Pinjaman Bank (40% TCI) = Rp. 61.145.951.963

Pra Rencana Pabrik Disodium Phospat Dihydrat

 Analisa Ekonomi XI - 4

XI.3. Penentuan Total Production Cost (TPC)

XI.3.1. Biaya Produksi

A. Biaya Produksi Langsung

1. Bahan baku (1 tahun) = Rp. 91.525.529.155

2. Gaji Karyawan (1 tahun) = Rp. 15.197.268.000

3. Supervisi 10% gaji = Rp. 1.519.726.800

4. Utilitas = Rp. 11.091.663.707

5. Biaya pemeliharaan dan perbaikan 2% FCI = Rp. 2.598.702.958

6. Supply Pabrik 10% dari nomer 5 = Rp. 259.870.296

7. Laboratorium 10% gaji = Rp. 1.519.726.800

8. Biaya Packing = Rp. 1.150.837.825 +

Total Biaya Produksi Langsung = Rp. 124.863.325.542

B. Biaya Tetap (Fixed Cost)

1. Depresiasi peralatan 10% (FCI-tanah-bangunan) = Rp. 12.037.758.906

2. Depresiasi bangunan gedung 3% (bangunan) = Rp. 237.573.606

3. Pajak Lokal 1% FCI = Rp. 1.299.351.479

4. Asuransi 1% FCI = Rp. 1.299.351.479

5. Bunga Bank 12% = Rp. 7.337.514.236 +

Total Biaya Tetap (FC) = Rp. 22.211.549.706

C. Biaya Overhead

50% (Gaji + Supervisi + Pemeliharaan) = Rp. 9.657.848.879

Biaya Produksi Langsung = Rp. 124.863.325.542

Biaya Tetap (FC) = Rp. 22.211.549.706

Biaya Overhead = Rp. 9.657.848.879 +

Biaya Pembuatan Total = Rp. 156.732.724.127

Pra Rencana Pabrik Disodium Phospat Dihydrat

 Analisa Ekonomi XI - 5

XI.3.2. Biaya Pengeluaran umum (General Expenses)

1. Biaya Administrasi = Rp. 2.897.354.664

15% (Gaji+supervisi+pemeliharaan)

2. Biaya distribusi dan pemasaran 2% TPC = 0,02 TPC

3. Biaya Research & Development 3% TPC = 0,03 TPC +

Total biaya pengeluaran umum = Rp. 2.897.354.664 + 0,05 TPC

Perhitungan biaya produksi total (TPC) :

TPC = Biaya Pembuatan + General Expenses

Biaya Pembuatan = Rp. 156.732.724.127

General Expenses = Rp. 2.897.354.664 + 0,05 TPC

TPC = Rp. 159.630.078.790 + 0,05 TPC

0,95 TPC = Rp. 159.630.078.790

TPC = Rp. 168.031.661.884,72

Maka, Biaya Produksi Total (TPC) = Rp. 168.031.661.884,72

Biaya Pengeluaran Umum (General Expenses)

Biaya Distribusi dan Pemasaran = Rp. 3.360.663.237,69

Biaya R&D (Research & Development) = Rp. 5.040.949.856,54 +

Biaya Pengeluaran Umum = Rp. 8.401.583.094,24

Pra Rencana Pabrik Disodium Phospat Dihydrat

 Analisa Ekonomi XI - 6

XI.4. Analisa Ekonomi

Metode yang digunakan adalah discounted cash flow

Asumsi yang digunakan :

1. Modal : - Modal sendiri = 60%

- Pinjaman bank = 40 %

2. Bunga Bank : 12 % per tahun

3. Laju Inflasi : 10 % per tahun

4. Massa Konstruksi 2 tahun

Pembayaran modal pinjaman selama konstruksi dilakukan secara diskrit dengan

cara sebagai berikut :

- Pada awal masa konstruksi (awal tahun ke-2) dilakukan pembayaran sebesar

10% dari modal pinjaman untuk keperluan pembelian tanah dan beberapa

macam uang muka

- Pada akhir tahun kedua masa konstruksi (tahun ke-1) dibayarkan sisa modal

pinjaman

5. Pengembalian pinjaman dalam waktu 10 tahun sebesar 10 % tiap tahun.

6. Umur pabrik diperkirakan 10 tahun (depresiasi 10% per tahun).

7. Kapasitas produksi

- Tahun ke 1 : 60%

- Tahun ke 2 : 80%

- Tahun ke 3 dan seterusnya : 100%

8. Pajak Pendapatan

- untuk Rp. 0 - Rp. 25.000.000 : 5%

Pra Rencana Pabrik Disodium Phospat Dihydrat

 Analisa Ekonomi XI - 7

- untuk Rp. 25.000.000 - Rp. 50.000.000 :10%

- untuk Rp. 50.000.000 - Rp. 100.000.000 :15%

- untuk Rp. 100.000.000 - 200.000.000 : 25%

- untuk diatas Rp. 200.000.000 :35%

Untuk kapasitas produksi yang berbeda, maka biaya produksi yang sebanding

dengan kapasitas merupakan biaya variabel, terdiri dari :

Bahan baku = Rp. 91.526.529.155

Biaya utilitas = Rp. 11.091.663.707

Pengemasan = Rp. 1.150.837.825 +

Total = Rp. 103.768.030.687

Sedangkan biaya lainnya tetap dan tidak tergantung pada kapasitas produksi.

Besarnya biaya produksi untuk kapasitas produksi yang berbeda sebagai berikut :

Tabel XI.1. Biaya Total Produksi untuk Kapasitas 60%, 80% dan 100%

t kapasita
Variabel cost Semi variabel cost Fixed cost TPC
h s
Rp. Rp.20.956.786.637, Rp.22.211.549.7 Rp.118.086.331.668,
1 60%
74.917.995.325 21 06 02
Rp. Rp.20.956.786.637, Rp.22.211.549.7 Rp.143.058.996.776,
2 80%
99.890.660.433 21 06 37
Rp.124.863.325.5 Rp.20.956.786.637, Rp.22.211.549.7 Rp.168.031.661.884,
3 100%
42 21 06 72

Kondisi total investasi pabrik tergantung pada masa konstruksi seperti terlihat

pada tabel XI.2 dan tabel XI.3 sebagai berikut :

Pra Rencana Pabrik Disodium Phospat Dihydrat

 Analisa Ekonomi XI - 8

Tabel XI.2. Hubungan antara tahun konstruksi dengan modal sendiri

Modal Sendiri = Rp. 91.718.927.944

Modal Sendiri (Rp)

Tahun konstruksi %
Jumlah Inflasi 10% Total
Rp.45.859.463.97
1 50 2
Rp. 4.585.946.397 Rp. 50.445.410.369
Rp.45.859.463.97
2 50 2
Rp. 4.585.946.397 Rp. 50.445.410.369
Rp.91.718.927.94
Modal Sendiri Akhir = 4
Rp. 9.171.892.794 Rp.100.890.820.739

Modal Sendiri pada akhir masa konstruksi = Rp. 91.718.927.944

Inflasi pada akhir masa konstruksi = Rp. 9.171.892.794 +

Total modal sendiri pada akhir masa konstruksi = Rp. 100.890.820.739

Tabel XI.3. Hubungan antara tahun konstruksi dengan modal pinjaman

Modal Pinjaman = Rp. 61.145.951.963

Modal Pinjaman (Rp)

Tahun konstruksi %
Jumlah Bunga 12% Total
1 50 Rp.30.572.975.981 Rp. 3.668.757.118 Rp.34.241.733.099
2 50 Rp.30.572.975.981 Rp. 3.668.757.118 Rp.34.241.733.099
Rp.61.145.951.96
Modal Pinjaman Akhir = Rp. 7.337.514.236 Rp.68.483.466.198
3

Modal Pinjaman pada akhir masa konstruksi = Rp. 61.145.951.963

Bunga pada akhir masa konstruksi = Rp. 7.337.514.236 +

Total modal Pinjaman pada akhir masa konstruksi = Rp. 68.483.466.198

Total Investasi pada akhir masa konstruksi = Rp.169.374.286.937

(total modal sendiri + total modal pinjaman)

Dari data diatas dapat dibuat tabel cash flow seperti pada tabel IX.4

Pra Rencana Pabrik Disodium Phospat Dihydrat

 Analisa Ekonomi XI - 9

Pra Rencana Pabrik Disodium Phospat Dihydrat

 Analisa Ekonomi XI - 10

Keterangan Kolom pada tabel Cash Flow :

Kolom 1 : Tahun Produksi

Masa konstruksi selama 2 tahun (tahun ke -2 dan -1)
Masa start-up produksi (tahun ke 0)
Masa produksi selama 10 tahun (tahun ke 1-10)
Kolom 2 : % kapasitas produksi terpasang setiap tahun
Kolom 3 : Modal Sendiri
Total modal sendiri akhir tahun konstruksi (dengan inflasi)
Kolom 4 : Modal Pinjaman
Total modal pinjaman akhir tahun konstruksi (dengan bunga)
Kolom 5 : Investasi Total
Total modal sendiri + total modal pinjaman
Kolom 6 : Sisa Pinjaman
Kolom 7 : Hasil Penjualan
Hasil Penjualan Produk + Pengemasan
Kolom 8 : Biaya Operasi
Biaya Produksi Total
Kolom 9 : Depresiasi = Total (Depresiasi alat+depresiasi bangunan)
Kolom 10 : Bunga = 12% x Total Modal Pinjaman
Kolom 11 : Sebelum Pajak = [(7) - (8+10)]
Kolom 12 : Pajak
Untuk laba diatas 200 juta : 35% x (11)
Kolom 13 : Sesudah Pajak = [(11) – (12)]
Kolom 14 : Cash Flow = [(9) + (13)]
Kolom 15 : Pengembalian Pinjaman = 10% x Modal Pinjaman
Kolom 16 : Net Cash Flow = [(14) – (15)]

Pra Rencana Pabrik Disodium Phospat Dihydrat

 Analisa Ekonomi XI - 11

XI.4.1. Laju Investasi, Return On Investment (ROI)

Berdasarkan tabel cash flow :

Laba kotor rata-rata = Rp. 58.335.180.414

Laba bersih rata-rata = Rp. 37.917.867.314

Total Investasi = Rp.169.374.286.937

ROI sebelum pajak = Laba kotor rata-rata/tahun x 100%

Total Investasi/tahun

= Rp. 58.335.180.414 x 100% = 34,44%

Rp. 169.374.286.937

ROI sesudah pajak = Laba bersih rata-rata/tahun x 100%

Total Investasi/tahun

= Rp. 37.917.867.314 x 100% = 22,38%

Rp.169.374.286.937

Untuk ROI diatas 9%, maka resiko investasi lebih aman atau investasi dianggap

sebagai investasi sehat (Good Investment). (Peters & Timmmerhaus: 315)

XI.4.2. Internal Rate of Return (IRR)

Internal rate of return berdasarkan discounted cash flow adalah suatu

tingkat bunga tertentu dimana seluruh penerimaan akan tepat menutup seluruh

jumlah pengeluaran modal. Cara yang dilakukan adalah mencoba-coba harga i,

yaitu laju bunga sehingga memenuhi persamaan berikut ini :

CF
∑ (1+i)n =Total investasi pada akhir masa konstruksi

Keterangan : n = Tahun

CFn = Cash Flow pada tahun ke –n

i = Capital interest rate

Pra Rencana Pabrik Disodium Phospat Dihydrat

 Analisa Ekonomi XI - 12

Total modal investasi pada akhir masa konstruksi = Rp.169.374.286.937

Dengan cara trial and error, akan diperoleh harga :

Tabel XI.5 Internal Rate Of Return (IRR)

Trial i = 0,2320

Tahun Cash Flow (Rp)

Discounted Cash Flow (Rp)
0 169.374.286.937
1 22.862.646.157 18.556.811.467
2 38.059.631.395 25.073.692.707
3 53.256.616.633 28.477.650.401
4 53.790.787.228 23.346.153.816
5 54.324.958.822 19.137.434.122
6 54.859.129.416 15.685.922.856
7 55.393.301.011 12.855.686.424
8 55.927.471.605 10.535.134.163
9 56.461.642.199 8.632.672.212
10 56.995.813.794 7.073.128.771
    169.374.286.937

Dari perhitungan diatas diperoleh harga i = 23,20% per tahun

Harga i yang diperoleh lebih besar daripada harga i yang ditetapkan untuk bunga

pinjaman yaitu 12%. Hal ini membuktikan bahwa pabrik ini layak untuk didirikan

dengan kondisi tingkat bunga pinjaman pertahun sebesar 23,20%.

XI.4.3. Rate On Equity (ROE)

Untuk memperoleh harga i yaitu laju pengembalian total modal sendiri akhir masa

konstruksi harus dipenuhi

CF
∑ (1+i)n =Total Modal sendiri pada akhir masa konstruksi

Pra Rencana Pabrik Disodium Phospat Dihydrat

 Analisa Ekonomi XI - 13

Total modal investasi pada akhir masa konstruksi = Rp. 100.890.820.739

Dengan cara trial and error, akan diperoleh harga :

Tabel XI.6 Rate On Equity

Trial i = 0,3361

Tahun Cash Flow (Rp)

Discounted Cash Flow (Rp)
0 100.890.820.739
1 16.014.299.537 11.985.932.104
2 31.211.284.775 17.483.942.836
3 46.408.270.013 19.457.497.206
4 46.942.440.608 14.730.623.474
5 47.476.612.202 11.150.620.890
6 48.010.782.797 8.439.602.303
7 48.544.954.391 6.386.915.320
8 49.079.124.985 4.832.899.208
9 49.613.295.580 3.656.561.385
10 50.147.467.174 2.766.226.013
    100.890.820.739

Dari perhitungan diatas diperoleh harga i = 33,61 % per tahun

Harga i yang diperoleh lebih besar daripada harga i yang ditetapkan untuk bunga

pinjaman yaitu 12%. Hal ini membuktikan bahwa pabrik ini layak untuk didirikan

dengan kondisi tingkat bunga pinjaman pertahun sebesar 33,61%.

Pra Rencana Pabrik Disodium Phospat Dihydrat

 Analisa Ekonomi XI - 14

XI.4.4. Waktu Pengembalian Modal (Pay Out Periode, POP)

Untuk menghitung waktu pengembalian modal maka dihitung akumulasi modal

sebagai berikut :

Tabel XI.7 Pay Out Periode

Tahun Cash Flow (Rp) Cumulative Cash Flow (Rp)

1 22.862.646.157 22.862.646.157
2 38.059.631.395 60.922.277.552
3 53.256.616.633 114.178.894.185
4 53.790.787.228 167.969.681.412
5 54.324.958.822 222.294.640.234
6 54.859.129.416 277.153.769.651
7 55.393.301.011 332.547.070.661
8 55.927.471.605 388.474.542.267
9 56.461.642.199 444.936.184.466
10 56.995.813.794 501.931.998.260

Total Modal Investasi pada akhir masa konstruksi = Rp.169.374.286.937

Dengan interpolasi data diatas, maka diperoleh waktu pengembalian modal

Rp .169 .374 .286 .937−Rp . 167.969.681 .412

=( )+4
Rp. 222. 294.640.234−Rp .167.969 .681 .412

= 4,0258

Waktu pengembalian modal = 4,1 tahun

XI.4.5. Analisa Titik Impas (Break Even Point, BEP)

Analisa untuk titik impas digunakan untuk mengetahui besarnya kapasitas

produksi diaman biaya produksi total sama dengan hasil penjualan.

Pra Rencana Pabrik Disodium Phospat Dihydrat

 Analisa Ekonomi XI - 15

A. Biaya Tetap (FC) = Rp. 22.211.549.706

B. Biaya Variabel (VC)

1. Bahan Baku = Rp. 91.525.529.155

2. Utilitas = Rp. 11.091.663.707 +

Jumlah = Rp. 102.617.192.862

C. Biaya Semi Variabel (SVC)

1. Gaji Karyawan = Rp. 15.197.268.000

2. Laboratorium = Rp. 1.519.726.800

3. Pemeliharaan dan perbaikan = Rp. 2.598.702.958

4. Operating Supplies = Rp. 259.870.296

5. Pengeluaran Umum = Rp. 8.401.583.094

6. Biaya Plant Over Head = Rp. 9.657.848.879 +

Jumlah = Rp. 37.635.000.028

D. Total Penjualan (S) = Rp. 237.654.203.761

FC +0,3 SVC
BEP = x 100%
S−0,7 SVC−VC

Rp . 22.211 .549.706+ 0,3 x Rp .37.63 5.000 .028

= x
Rp . 237.654 .203 .761−0,7 x Rp . 37.635.000 .028−Rp . 102.617.192 .862

100%

= 31 %

Pra Rencana Pabrik Disodium Phospat Dihydrat

 Analisa Ekonomi XI - 16

Tabel XI.8 Tabel data untuk grafik BEP

Kapasita Milyar Rupiah

s (%) Biaya Tetap (FC) Biaya Produksi (TPC) Biaya Penjualan (S)

0 22,21 22,21 0

100 22,21 162,45 237,65

Grafik BEP :

250

200
Biaya (Miliyar Rupiah)

150

FC
100 Biaya Produksi
Biaya Penjualan

50

0
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
% Kapasitas Produksi

Pra Rencana Pabrik Disodium Phospat Dihydrat