19 PENELITIAN STELSEL POSITIP FINAL - 20 Januari 2021

PROSPEK PEMBANGUNAN PENATAUSAHAAN PENDAFTARAN TANAH
SISTEM PUBLIKASI POSITIF DI INDONESIA
Oleh:
Rofiq Laksamana (Ketua)
Koes Widarbo (Anggota)
Sri Widodo (Anggota)
SEKOLAH TINGGI PERTANAHAN NASIONAL

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/
BADAN PERTANAHAN NASIONAL
2020
PROSPEK PEMBANGUNAN PENATAUSAHAAN PENDAFTARAN TANAH SISTEM
PUBLIKASI POSITIF DI INDONESIA
HALAMAN PENGESAHAN
Disusun oleh:
Rofiq Laksamana (Ketua)
Koes Widarbo (Anggota)
Sri Widodo (Anggota)
Telah diseminarkan pada Seminar Hasil Penelitian pada Tanggal ...... Juli 2020
di hadapan Reviewer.
Mengetahui
Kepala Pusat Penelitian dan Pengabdian Kepada Masyarakat
M. Nazir Salim
NIP. 197706012011011001
Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | ii

DAFTAR ISI
HALAMAN PENGESAHAN ..............................................................................................ii
BAB I PENDAHULUAN .................................................................................................. 1
A. Latar Belakang .................................................................................................................. 1
B. Rumusan Masalah ............................................................................................................ 9
C. Tujuan dan Manfaat Penelitian ........................................................................................ 9

C.1. Tujuan Penelitian ..................................................................................................................... 9
C.2. Manfaat Penelitian................................................................................................................ 10
BAB II TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI................................................... 12
A. Kajian Terdahulu ............................................................................................................ 12

A.1. Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Negara Lain ................................................... 14
B. Keaslian Penelitian ......................................................................................................... 19
C. Kerangka Teori................................................................................................................ 20
C.1. Sistem Publikasi yang digunakan UUPA ................................................................................. 20
C.2. Sistem Publikasi Positif .......................................................................................................... 21
C.3. Ruang lingkup, Azas dan Tujuan Pendaftaran Tanah PP 24/1997 ......................................... 24
C.4. Perbandingan Sistem Publikasi .............................................................................................. 27
C.5. Ruang Lingkup Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Positif dalam RUU/Pertanahan ........... 28
D. Kerangka Pemikiran ....................................................................................................... 29

1. Persiapan Database Pendaftaran Tanah................................................................................... 30
2. Persiapan Konsep Regulasi Sistem (Stelsel) Publikasi Positif .................................................... 31
BAB III METODE PENELITIAN...................................................................................... 32
A. Format Penelitian ........................................................................................................... 32
B. Lokasi atau Obyek Penelitian ......................................................................................... 33
C. Populasi, Sampel, dan Teknik Pengambilan ................................................................... 33
D. Definisi Operasional Konsep atau Variabel .................................................................... 34
Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | iii

E. Jenis, Sumber, dan Teknik Pengumpulan Data............................................................... 35
F. Analisis Data.................................................................................................................... 35
BAB IV HASIL PENELITIAN .......................................................................................... 37
A. Kementerian ATR/BPN ................................................................................................... 37

A.1. Direktorat Jenderal Hubungan Hukum .................................................................................. 37
A.2. Staf Ahli Bidang Landreform dan Hak Masyarakat Atas Tanah ............................................. 40
A.3. Direktorat Jenderal Infrastruktur Keagrariaan .................................................................. 41
A.4. Pusat Data dan Informasi Pertanahan, LP2B ......................................................................... 43
B. Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional DKI Jakarta............................................... 50
C. Kantor Pertanahan ......................................................................................................... 51

C.1. Kantor Pertanahan Kota Administratif Jakarta Selatan ......................................................... 51
C.2. Kantor Pertanahan Kota Administratif Jakarta Utara ............................................................ 52
BAB V PEMBAHASAN ................................................................................................. 54
A. Persiapan menuju Stelsel Positif ................................................................................... 54

A.1. Cakupan Peta Dasar Pertanahan ........................................................................................... 55
A.2. Jumlah Bidang Tanah Terdaftar ............................................................................................. 58
A.3. Peringkat Ease of Doing Business .......................................................................................... 59
A.4. Prasyarat pemberlakuan Stelsel Positip, Prinsip Tirai, Cermin dan Asuransi ........................ 62
B. Arah Kebijakan Undang-Undang Pemberlakuan Pendaftaran Tanah Sistem Positif ..... 99
BAB VI PENUTUP ...................................................................................................... 103
A. Kesimpulan ................................................................................................................... 103
B. Rekomendasi ................................................................................................................ 103
DAFTAR PUSTAKA .................................................................................................... 104
LAMPIRAN ...................................................................... Error! Bookmark not defined.
Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | iv

DAFTAR TABEL
Tabel 4.1 Persentase Kualitas Data, Buku Tanah, Surat Ukur dan Persil Valid di DKI Jakarta ........... 48
Tabel 4.2 Persentase Kualitas Data, Buku Tanah, Surat Ukur dan Persil Valid di Jawa Timur .......... 49
Tabel 5.1. Cakupan Peta Dasar Pertanahan Tahun 2016 ............................................................... 56
Tabel 5.2. Cakupan Peta Dasar Pertanahan tahun 2018 ............................................................... 57
Tabel 5.3 Jumlah Bidang Tanah Terdaftar di Indonesia ................................................................. 59
Tabel 5.4 Peringkat Ease of Doing Business ............................................................................... 60
Tabel 5.5. Peringkat Registering Properties ................................................................................. 61
Tabel 5.6 Peringkat Kota Administratif di DKI Jakarta bulan Pebruari............................................. 67
Tabel 5.7 Peringkat DKI Jakarta bulan Juli.................................................................................... 68
Tabel 5.8 Persentase Persil Valid Kelurahan di Jakarta Selatan ...................................................... 68
Tabel 9 Persentase Buku Tanah valid Kelurahan di Jakarta Selatan ................................................ 69
Tabel 5.10 Persentase Persil Valid Kelurahan di Jakarta Utara ...................................................... 70
Tabel 11 Persentase Buku Tanah valid Kelurahan di Jakarta Utara ................................................ 71
Tabel 5.12 Jumlah Buku Tanah Valid dan Persil Valid di Jakarta Selatan dan Jakarta Utara .............. 72
Tabel 5.13 Peringkat Jawa Tengah bulan Pebruari ....................................................................... 72
Tabel 5.14 Peringkat Jawa Tengah bulan Juli ............................................................................... 74
Tabel 5.15 Peringkat Jawa Timur pada bulan Pebruari 2020 ......................................................... 78
Tabel 5.16 Peringkat Jawa Timur pada bulan Juli 2020 ................................................................. 80
Tabel 5.17 Peringkat Jawa Barat pada bulan Pebruari 2020 .......................................................... 83
Tabel 5.18 Peringkat Jawa Barat bulan Juli 2020 .......................................................................... 84
Tabel 5.19 Peringkat Banten bulan Pebruari 2020 ....................................................................... 86
Tabel 5.20 Peringkat Banten bulan Juli 2020 ............................................................................... 87
Tabel 5.21 Peringkat Sulawesi Tengah bulan Pebruari 2020 .......................................................... 89
Tabel 5.22 Peringkat Sulawesi Tengah bulan Juli 2020 ................................................................. 90
Tabel 5.23 Peringkat Maluku Utara bulan Pebruari 2020 ............................................................. 92
Tabel 5.24 Peringkat Maluku Utara bulan Juli 2020 ...................................................................... 93
Tabel 5. 25 Perkembangan peringkat Kantah di setiap Propinsi dari bulan Pebruari sampai Juli ...... 95
Tabel 5.26 Penambahan Persentase Persil Valid .......................................................................... 97
Tabel 5.27 Penambahan Persentase Buku Tanah Valid ................................................................. 98
Tabel 5.28 Penambahan Persentase Kualitas Data ....................................................................... 99
Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | v

DAFTAR GAMBAR
Gb. 1.1. Peta Situasi Kasar ........................................................................................................... 3

Gb. 1.2. Peta PBB ........................................................................................................................ 4
Gb. 1.3. Foto Udara Dari Lokasi yang Sama ................................................................................... 5
Gb. 5.1. Realisasi Investasi di Indonesia Kuartal II 2019 (kiri) dan Kuartal II 2020 (kanan) ................ 66
Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | vi

DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran Halaman
1. Progress Pelaksanaan Pembaruan Data Bidang Tanah Kelurahan Lengkap Kantor

Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan Tahun 2020
2. Progress Pelaksanaan Pembaruan Data Bidang Tanah Kelurahan Lengkap Kantor
Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Utara Tahun 2020
Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | vii

BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Dalam rangka menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah berdasarkan

Pasal 19 Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok
Pokok Agraria atau Undang Undang Pokok Pokok Agraria (UUPA) diadakan
pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-
ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah. Pendaftaran Tanah tersebut
meliputi hal-hal sebagai berikut:
1. pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah;
2. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
3. pemberiansurat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat.
Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan
masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan
penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria. Dalam peraturan
pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan kegiatan pendaftaran tanah
dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran
biaya-biaya tersebut.
Sebagai tindak lanjutnya untuk pelaksanaan Pasal 19 UUPA, yang
memerintahkan Pemerintah melaksanakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah
Indonesia, maka diterbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 Tentang
Pendaftaran Tanah (selanjutnya ditulis PP No.10/1961). Kegiatan penatausahaannya
dilaksanakan oleh Kantor Kadaster Pendaftaran Tanah dengan misi melakukan
kegiatan Pendaftaran Tanah Desa Lengkap pada semua bidang desa demi desa.
Sedangkan kegiatan Pendaftaran Tanah di luar Desa Lengkap dilaksanakan dengan
cara sporadik. Dalam penyelenggaraan Tata Usaha Pendaftaran Tanah pun telah
diperkenalkan fondasi yang mendasar berupa daftar isian penatausahaan
Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | 1

Pendaftaran Tanah, khususnya adanya daftar isian buku tanah, surat ukur dan
sertipikat yang menunjukkan bahwa Sistem Pendaftaran Tanah adalah Sistem
Pendaftaran Hak bukan Sistem Pendaftaran Akta, sedangkan pada umumnya di
dunia Sistem Pendaftaran Hak menganut Sistem Publikasi Positif (Boedi Harsono 1),
namun karena ketidaksiapan Negara dalam melaksanakan tata usaha Pendaftaran
Tanah secara komprehensif, disebabkan terbatasnya sumber daya: manusia, dana,
peralatan, keahlian termasuk teknologi, juga tentunya factor situasi sosial, politik
dan keamanan Negara pada era saat itu, maka berakibat pada hasil belum
terwujudnya optimalisasi Desa Lengkap menurut PP No. 10/1961), dalam rangka
percepatan Pendaftaran Tanah yaitu selesainya tahapan kegiatan pengukuran,
perpetaan dan pembukuan hak desa demi desa/kelurahan. Namun demikian
karena sebagai salah satu dasar pembangunan penatausahaan pendaftaran tanah
belum disiapkan, maka para ahli pembentuk Rancangan UU No. 5 Tahun 1960
memilih menerapkan Sistem Publikasi Negatif menuju Positif dengan indikatornya
pada Pasal 19 ayat 1 huruf c. Perjalanan selanjutnya terkait penatausahaan
Pendaftaran Desa Lengkap dilaksanakan sejak Tahun 1975 dibiayai oleh Negara
dalam satu anggaran untuk beberapa desa biasanya untuk lokasi kabupaten/kota
secara bertahap.
Permasalahan penyelenggaraan perpetaan yang terjadi sejak era PP 10/1961
sampai era awal tahun 2000an, mengakibatkan ketimpangan dibidang pertanahan,
terutama ketidakpastian atas letak objek (bidang tanah) sertipikat, baik tumpang
tindih sertipikat maupun salah letak objek sertipikat. Hal ini dapat kita bandingkan
dari peta rincikan desa/peta krawangan desa kemudian ditindaklanjuti peta
langsiran kantor pajak karena hanya merupakan letak relatif tidak pasti, petanya
cukup lengkap sebagai dasar pemilik/penguasa fisik/penggarap membayar pajak
atas tanahnya. Sebagai solusinya sejak era tahun 1980 dilakukan kebijakan
Pendaftaran Tanah dengan mengadakan program perpetaan yaitu dengan
kemajuan teknologi Pemotretan Udara (Fotogrametri) atas areal luasan tertentu
pada kabupaten dan kota yang disebut dengan Fotogrametri dengan produknya
berupa Peta Garis, ditindaklanjuti dengan Program Pengecekan atas bidang-bidang

tanah dalam peta garis tersebut di lapangan. Sebagai contoh peta pada tiga gambar
yaitu: Gb. 1.1.; Gb. 1.2. dan Gb.1.3.
Gb. 1.1. Peta Situasi Kasar
Akibat dari percepatan Pendaftaran Tanah melalui program Desa Lengkap

masih memerlukan waktu yang lama, maka juga dilakukan percepatan Pendaftaran
Tanah Desa Tidak Lengkap yang dilaksanakan secara massal dimulai berdasarkan
Keputusan Menteri Dalam Negeri No. 189 tahun 1981 Tentang Proyek Operasi
Nasional Agraria (PRONA). Hal ini dilakukan di hampir di setiap kabupaten dan kota
dengan diberi batasan target bidang pensertipikatannya. Namun program ini kurang
mendukung terwujudnya prospek pembangunan penatausahaan Pendaftaran
Tanah yang optimal karena bersifat sporadik.

Gb. 1.2. Peta PBB
Mengingat pertimbangan perkembangan zaman, antara lain kemajuan

teknologi, dinamika masyarakat yang mulai menggeliat mensertipikatkan bidang
tanahnya, peningkatan pembangunan nasional yang tentunya berkaitan dengan
tanah, permasalahan pertanahan yang timbul dan kemajuan teknologi termasuk
digital, maka dilakukan revisi atas PP No. 10/1961 dan tidak berlaku lagi yaitu
dengan diterbitkannya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah (PP No. 24/1997) jo. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 (PMNA/KBPN No. 3/1997).
Dalam rangka percepatan Pendaftaran Tanah, maka Program Desa Lengkap
PP 10/1961 dihentikan, kemudian sejak Tahun 1998 sampai dengan Tahun 2007
diluncurkan Program Pendaftaran Tanah Sistematik (yang lebih dikenal dengan
sebutan PAP/LMPDP atau program ajudikasi sesuai dengan PP No. 24/1997 yaitu
kegiatan pensertipikatan secara serentak dalam satu desa. Program tersebut
dibiayai oleh Bank Dunia dan dana pendampingnya yang bersumber dari APBN,

Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematais dilakukan secara mandiri oleh satu Tim
Ajudikasi untuk satu desa yang berkantor/basecamp di lokasi di salah satu desa dari
beberapa desa yang ditunjuk menjadi lokasi Pensertipikatan Ajudikasi. Adapun
sumber daya manusia yang melaksanakan (SDM) terdiri dari pejabat dan pegawai
BPN, pegawai kontrak serta perangkat desa dengan dibantu kelompok masyarakat
(pokmas). Untuk percepatan dalam pelaksanaan pengukuran dan pemetaan
digunakan peta-peta antara lain peta fotogrametri, peta garis, peta PBB dan peta
Citra dari internet bagai panduan Peta Kerja di lapang dalam rangka pengumpulan
data fisik yang kemudian di link-an (dihubungkan melekat) dengan data yuridis
bidang tanahnya. Dalam hal penata usahaan Pendaftaran Tanahnya sudah lebih
baik dari Program Agraria Nasional (PRONA), namun masih ada celah permasalahan
prospek pembangunan penatausahaan Pendaftaran Tanahnya, yaitu karena
mengingat:
1. Targetnya bukan setiap bidang tanah terdaftar seperti halnya Desa Lengkap
menurut PP 10/1961;
2. Bidang yang tidak diajukan sertipikat tidak dilakukan perpetaan;
3. Bidang tanah yang telah bersertipikat sebelum Program Ajudikasi tersebut
tidak semua dipetakan kembali.
Gb. 1.3. Foto Udara Dari Lokasi yang Sama

Gambar 1.3. merupakan hasil Foto Udara dari yang digunakan untuk
Selanjutnya sesuai informasi dari Dirjen Hubungan Hukum Keagrariaan (2020),
produk pensertipikatan tanah pada tahun 2017 dari semua jenis kegiatan baik dari
layanan rutin masyarakat, maupun program pensertipikatan Nasional baru
mencapai 35 % dari seluruh bidang tanah di luar kawasan hutan. Berdasarkan hal-
hal tersebut di atas, maka Pemerintah Republik Indonesia melalui Kementerian
Agraria Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional berinisiatif melakukan program
percepatan pensertipikatan kolektif melalui Pendaftaran Sistematis sebagai
dimaksud di dalam PP No.24 Th. 1997 jo. PMNA/KBPN No.3 Tahun 1997 dengan
disempurnakan menjadi Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) berdasarkan
Peraturan Menteri Agraria Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor
35 Tahun 2016 (Permen. ATR/Ka.BPN No.35/2016) disempurnakan dengan Permen.
ATR/KBPN No.11/2017) diganti lagi dengan Permen. ATR/KBPN No.6/2018. Adapun
permasalahan pada umumnya adalah pelaksanaan tugas pokok dan fungsi (tupoksi)
pada kegiatan layanan masyarakat oleh Pemerintah khususnya di Kemen. ATR/BPN
adalah Sumber Daya Manusia (SDM) yang terbatas, khususnya Aparatur Sipil Negara
(ASN) petugas ukur wajib memenuhi keahlian teknis tertentu sebagai pengumpul
data fisik (puldasik), adapun sebagai solusinya dilakukan pengadaan petugas ukur
bukan ASN direkrut dari pihak ketiga yaitu berdasarkan Permen. ATR/KBPN No.
33/2016 disempurnakan dengan Permen ATR/KBPN No. 1/2017 yang kemudian
dicabut lagi dan disempurnakan dengan Permen ATR/BPN No. 6 Th. 2018,
sedangkan yang tidak kalah pentingnya adalah kebutuhan SDM di bidang
administrasi khususnya petugas pengumpul yuridis (puldadis).
Mengingat PTSL adalah program percepatan dari Pendaftaran Tanah
Sistematis sebagai substansi (pokok pikiran) dengan Pendaftaran Tanah sebagai
esensi (inti/hakekat)nya dari PTSL, maka asas-asas Pendaftaran Tanah di dalam
Pasal 2 PP No. 24 Th.1997 otomatis tetap berlaku yaitu asas sederhana, aman,
terjangkau, mutakhir dan terbuka untuk tujuan memberikan kepastian hukum hak
dan perlindungan hukum kepada pemegang haknya. Adapun tujuan dari PTSL

sebagaimana dimaksud di dalam Pasal 2 ayat (2) Permen ATR/Ka.BPN No.6 Th.2018
adalah memberikan kepastian hak dan perlindungan hukum hak atas tanah
masyarakat berlandaskan asas sederhana, cepat, lancar, aman, adil, merata dan
terbuka secara akuntabel, sehingga dapat meningkatkan kesejahteraan dan
kemakmuran masyarakat dan ekonomi negara, serta mengurangi dan mencegah
sengketa dan konflik pertanahan, sedangkan Objek dari PTSL adalah seluruh bidang
tanah tanpa terkecuali, baik bidang tanah yang belum ada hak atas tanahnya
maupun bidang tanah yang memiliki hak dalam rangka memperbaiki kualitas data
pendaftaran tanah; Sedangkan keberhasilan PTSL benar-benar spektakuler
peningkatan besaran target volumenya dibandingkan PRONA yang pada beberapa
tahunnya hanya rata-rata 4000 sertipikat, adapun target PTSL Kementerian
ATR/BPN pada Tahun 2025 adalah 126.000.037 bidang tanah di seluruh Indonesia
telah terdaftar (Pusdatin, 2017). Berdasarkan Permen ATR/Ka.BPN RI Nomor: 6
tahun 2018 Pasal 25, penyelesaian kegiatan PTSL terdiri atas 4 (empat) Kluster (K)
yaitu:
1. Kluster 1, yaitu bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya memenuhi
syarat untuk diterbitkan Sertipikat Hak atas Tanah;
2. Kluster 2, yaitu bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya memenuhi
syarat untuk diterbitkan Sertipikat Hak atas Tanahnya namun terdapat
perkara di Pengadilan dan/atau sengketa;
3. Kluster 3, yaitu bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya tidak dapat
dibukukan dan diterbitkan Sertipikat Hak atas Tanah karena subjek dan/atau
objek haknya belum memenuhi persyaratan tertentu yang ditetapkan dalam
Peraturan Menteri ini; dan
4. Kluster 4, yaitu bidang tanah yang objek dan subjeknya sudah terdaftar dan
sudah diterbitkan sertipikat hak atas tanahnya, baik yang belum dipetakan
maupun yang sudah dipetakan namun tidak sesuai dengan kondisi lapangan
atau terdapat perubahan data fisik, wajib dilakukan pemetaannya ke dalam
Peta Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap, merupakan kegiatan dalam

rangka pembangunan roadmap pemetaan bidang tanah dalam satu
kesatuan wilayah administrasi desa/kelurahan secara lengkap.
Adapun progres PTSL telah berjalan dengan optimal sebagaimana bidang
terdaftar berikut ini:
1. Tahun Aanggaran 2017 dengan target 5 juta;
2. Tahun Aanggaran 2018 dengan target 7 juta;
3. Tahun Aanggaran 2019 dengan target 9 juta ;
4. Tahun Aanggaran 2020 dengan target 10 juta.
Sampai dengan realisasi PTSL Tahun 2019 sebanyak 68 juta bidang tanah
telah terdaftar dari 126.000.037 bidang tanah di Indonesia.
Namun apakah percepatan Pendaftaran Tanah dengan mengutamakan
peningkatan spektakuler kuantitas produk sesuai kluster tersebut telah
menjamin kualitas validasi prospek pembangunan penatausahaan Pendaftaran
Tanah. Berkaitan dengan hal tersebut Kementerian ATR/BPN juga telah
mengadakan Program Kota Lengkap, guna membuka peluang kerjasama
strategis dan mempermudah Ease of Doing Business (EODB). Tahun 2020 ini
ditargetkan 10 kota lengkap, yaitu Daerah Khusus Ibukota Jakarta
mengusulkan 5 (lima) kota yaitu: Kota Administratif Jakarta Pusat, Kota
Administratif Jakarta Utara, Kota Administratif Jakarta Timur, Kota
Administratif Jakarta Selatan dan Kota Administratif Jakarta Barat; Kota
Denpasar, Kota Surabaya 1 dan Kota Surabaya 2, Kota Surakarta dan Kota
Batam.
Berdasarkan latar belakang tersebut di atas, maka peneliti telah
mengadakan penelitian di jajaran Kementerian ATR/BPN RI:
1. Staff Ahli Bidang Landreform dan Hak Masyarakat Atas Tanah;
2. Staff Ahli Bidang Ekonomi Pertanahan;
3. Direktorat Jenderal Hubungan Hukum Keagrariaan;
4. Direktorat Jenderal Infrastruktur Keagrariaan;
5. Pusat Data dan Informasi, LP2B;
6. Kantor Wilayah BPN Provinsi DKI Jakarta;

7. Kantor Pertanahan Kota Administratif Jakarta Selatan;
8. Kantor Pertanahan Kota Administratif Jakarta Utara.
B. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang tersebut di atas, maka di dalam penelitian untuk
menentukan Model Prospek Pembangunan Penatausahaan Pendaftaran Tanah
Sistem Publikasi Positif, dirumuskan masalahnya sebagai berikut:
1. Bagaimanakah Rencana Pemerintah (Kementerian ATR/BPN) dalam rangka
menerapkan Pendaftaran Tanah dengan Sistem Publikasi Positif?
2. Bagaimanakah Model Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Positif yang
efisien, menjamin kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi
pemegang hak atas tanah yang akan diterapkan?
3. Apakah yang menjadi pertimbangan mendasar perlunya menentukan Model
Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Positif yang efisien, menjamin kepastian
hukum dan perlindungan hukum, bagi pemegang hak atas tanah yang akan
diterapkan ?
C. Tujuan dan Manfaat Penelitian

C.1. Tujuan Penelitian
C.1.a. Tujuan Umum
Tujuan umum dalam penelitian ini adalah tujuan yang bersifat
akademis, yaitu:
Sebagai salah satu sarana untuk mewujudkan pengembangan ilmu
yang berkaitan dengan penerapan Model Pendaftaran Tanah Sistem
Publikasi Positif yang efisien, memberikan kepastian hukum dan
perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah.
C.1.b. Tujuan Khusus

Tujuan khusus dalam penelitian ini adalah untuk menemukan
konsepsi penerapan Model Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Positif yang

efisien, memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas tanah:
• Untuk menemukan hakikat penerapan Model Pendaftaran Tanah
Sistem Publikasi Positif yang efisien, memberikan kepastian hukum dan
• Untuk menemukan konsepsi keilmu-an penerapan Model Pendaftaran
Tanah Sistem Publikasi Positif yang efisen, memberikan kepastian
hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah.
C.2. Manfaat Penelitian

C.2.a. Secara Teoritis
Untuk memperkaya pengetahuan dan materi teori hukum yang
terkait dengan penerapan Model Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Positif
yang efisen, memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas tanah.
C.2.b. Secara Praktis

• Untuk memberikan sumbangan pemikiran yang digunakan sebagai
analisis untuk pihak-pihak yang terkait khususnya bagi Kementerian
ATR/BPN dalam rangka pemilihan penerapan Model Pendaftaran Tanah
Sistem Publikasi Positif yang efisen, memberikan kepastian hukum dan
• Untuk memberikan masukan kepada Pemerintah khususnya kepada
Kementerian ATR/BPN dalam rangka penyempurnaan usulan RUU
Pertanahan berkaitan dengan penerapan Model Pendaftaran Tanah
Sistem Publikasi Positif yang efisen, memberikan kepastian hukum dan
• Untuk memberikan masukan dalam rangka penerapan penyiapan
pembayaran untuk keperluan asuransi/ dana untuk biaya ganti rugi
berdasarkan pembagian resiko bagi stake holder (para pihak profesi

yang berperan serta dalam kegaitan Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi
Positif).

BAB II TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI
A. Kajian Terdahulu
Sistem publikasi positif dalam sistem pendaftaran tanah (registration of
titles) dikenal sebagai Sistem Torrens (Carruthers, 2015). Sistem Torrens (The Real
Property Art) berasal dari Australia Selatan. Kata “Torrens” merujuk pada nama
penemu sistem pendaftaran ini, yaitu Robert Richard Torrens pada tahun 1858
(International Land System, 2009). Sistem publikasi positif merupakan perbaikan
atau penyempurnaan dari sistem pendaftaran sebelumnya. Perbaikan kualitas
sistem pendaftaran tanah ini ditunjukkan dengan adanya kemudahan bagi para
pemilik tanah untuk memperoleh data yuridis tanpa harus melakukan title search
pada akta-akta yang ada serta memberikan kepastian hukum pada tanah yang
didaftarkan (Xavier, 2011; Carruthers, 2015).
Sistem publikasi positif meliputi identifikasi satu atau banyak bidang tanah
dan menentukan siapa orang atau organisasi apa yang dapat memiliki hak atas
sebidang tanah tersebut, yang kemudian dicatat dalam register tanah. Sebelum
melakukan pencatatan, Pejabat Pendaftaran Tanah melakukan pengujian terhadap
kebenaran data yang tercantum dalam akta sebelum dilakukan pendaftaran haknya
dalam Buku Tanah (bersifat aktif) serta menyusun semua hal yang berkaitan dengan
pencatatan hak tanah, seperti hak gadai, easements, hipotek, sewa, dan perjanjian.
Pencatatan kepemilikan atas tanah meliputi pencatatan nomor seri, lokasi, dan
batas-batas bidang tanah yang ditandai pada peta serta nama pemiliknya (Dale,
1995).
Dalam sistem pendaftaran tanah publikasi positif terdapat penerbitan
sertifikat hak atas tanah (sertificate of title) yang digunakan sebagai alat bukti
pemegang hak atas tanah yang didaftarkan. Sertifikat tanah merupakan alat bukti
pemegang hak atas tanah yang paling lengkap dan tidak dapat diganggu gugat
(indefeasible). Bahkan, negara menjamin bahwa data fisik dan data yuridis yang
tercantum dalam sertifikat adalah benar. Dengan demikian, apabila ternyata

terdapat kesalahan prosedur dalam pendaftarannya yang mengakibatkan kerugian
bagi pihak yang mungkin lebih berhak, maka negara memberikan jaminan dana
kompensasi (Hanstad, 1998; Zevenbergen, 2002). Jaminan keamanan bagi tanah
yang terdaftar ada tiga kriteria, yaitu (1) benda (property) atau tanah yang terdaftar
(the property register); (2) kepemilikan atau penguasaan (the proprietorship
register); dan (3) jaminan hak-hak yang ada (the charges 4. register).
Di bawah ini adalah Perbandingan antara sistem publikasi negatif dengan
publikasi positif, kelebihan dan kekurangannya.
Sistem Publikasi Negatif mempunyai ciri-ciri sebagai berikut:
• Jenis sistem pendaftaran tanahnya: pendaftaran akta (registration of deeds);
• Sifat sertipikat dan buku tanah sebagai tanda bukti yang bersifat kuat
• Negara menjamin kebenaran data fisik dan data yuridis dalam sertipikat
adalah benar, selama tidak dibuktikan dengan alat bukti lain; apabila data
dalam sertipikat tidak benar, maka dapat dilakukan perubahan berdasarkan
keputusan pengadilan.
• Kelebihannya:
Pihak yang dirugikan atas diterbitkan sertipikat dapat mengajukan keberatan
kepada penyelenggara pendaftaran tanah untuk membatalkan sertipikat.
• Kekurangannya:
a. Pejabat pendaftaran tanah bersifat pasif karena tidak mendukung
keakuratan dan kebenaran data dalam sertipikat;
b. Mekanisme kerja pejabat pendaftaran tanah kurang transparan, sehingga
kurang dapat dipahami masyarakat awam.
Sistem Publikasi Positif mempunyai ciri-ciri sebagai berikut:
• Jenis sistem pendaftaran tanahnya: pendaftaran hak (registration of titles);
• Sifat sertifikat dan buku tanah sebagai tanda bukti yang bersifat mutlak;
• Negara menjamin kebenaran atas data fisik dan data yutridis dalam sertifikat
adalah benar, tidak dapat diganggu gugat, serta memberikan kepercayaan
yang mutlak pada buku tanah;
• Kelebihannya :

a. Pihak ketiga yang memperoleh tanah dengan itikad baik
mendapatkan perlindungan hukum yang mutlak (indefeasible);
b. Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertipikat tanah
mendapatkan kompensasi dalam bentuk yang lain.
• Kerugiannya :
a. Waktu sangat lama karena pelaksana pendaftaran tanah bersifat aktif dan
teliti;
b. Pemilik hak atas tanah yang sebenarnya akan kehilangan hak;
c. Wewenang pengadilan diletakkan dalam wewenang administratif karena
penerbitan sertipikat tidak dapat diganggu gugat.
A.1. Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Negara Lain

Berikut ini adalah perbedaan antara negara yang menggunakan sistem
pendaftaran tanah publikasi negatif dengan negara yang menggunakan sistem
pendaftaran tanah publikasi positif. Negara yang menjadi contoh penerapan sistem
pendaftaran tanah publikasi negatif adalah Indonesia, sedangkan negara yang
menjadi contoh penerapan sistem pendaftaran tanah publikasi positif adalah
Australia, Malaysia, Hongkong, Kanada, Inggris, Tanzania dan Austria.
a. Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia

Sistem pendaftaran tanah di Indonesia menurut PP 24/1997 menggunakan
sistem pendaftaran tanah publikasi negatif bertendensi positif. Maksud dari sistem
publikasi negatif bertendensi positif adalah sistem pendaftaran tanah ini
menggunakan sistem pendaftaran hak (sistem Torrens/registration of titles), tetapi
sistem publikasinya belum dapat positif murni. Hal ini dikarenakan, data fisik dan
data yuridis dalam sertifikat tanah belum pasti benar, meskipun harus diterima oleh
Pengadilan sebagai data yang benar selama tidak ada alat pembuktian yang
membuktikan sebaliknya (Indiraharti, 2009).
Selain itu, apabila suatu pihak mengalami kehilangan hak atas tanah akibat
pengalihan hak atas tanah oleh pihak lain secara ilegal atau kesalahan dalam

register, maka pemerintah tidak memberikan jaminan ganti rugi. Guna mengatasi
kelemahan sistem publikasi dalam sistem pendaftaran tanah tersebut, selama ini
Indonesia menggunakan lembaga rechtsverwerking. Penggunaan lembaga
rechtsverwerking disebabkan hukum tanah Indonesia masih menggunakan dasar
hukum adat dan tidak mengenal lembaga lain, seperti acquisitive verjaring atau
adverse possession. Dalam hukum adat, apabila seseorang selama sekian waktu
membiarkan tanahnya tidak dikerjakan, kemudian tanah itu dikerjakan oleh orang
lain yang memperoleh hak atas tanah tersebut dengan itikad baik, maka pemilik
tanah semula akan mengalami kehilangan hak atas tanahnya (UUPA).
b. Sistem Pendaftaran Tanah di Negara Lain

Kebalikan dari sistem pendaftaran tanah di Indonesia, sebagian besar
negara-negara di dunia telah menerapkan Sistem Torrens atau sistem publikasi
positif sebagai sistem pendaftaran tanahnya, terutama negara-negara maju.
Beberapa contoh negara yang sudah menerapkan sistem publikasi positif dalam
sistem pendaftaran tanahnya antara lain Australia, Malaysia, Hongkong, Kanada,
Inggris, Tanzania, dan Austria. Dalam menerapkan sistem publikasi positif, negara-
negara tersebut juga menerapkan konsep indefeasible dan indemnity sebagai
bentuk pemberian kompensasi ganti rugi atas kesalahan dalam sertifikasi hak atas
tanah.
Australia
Sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem publikasi positif yang
dikenal dengan nama sistem Torrens, yang diatur dalam Land Titles Act 1925.
Malaysia
Sistem pendaftaran tanah diatur di dalam National Land Code. Penerapan
sistem publikasi positif dalam sistem pendaftaran tanah telah diberlakukan sejak
tahun 1965. Namun demikian, di dalam penerapan sistem pendaftaran tanah

publikasi positif, Malaysia juga menerapkan prinsip-prinsip hukum Islam dan hukum
adat (Wu dan Kepli, 2011).
Hongkong
Sementara itu, pada tahun 2009, Hong Kong merubah sistem publikasi
negatif menjadi sistem publikasi positif dalam sistem pendaftaran tanahnya. Untuk
perlindungan hak atas tanahnya, Hong Kong menerapkan title insurance. Title
insurance adalah sebuah asuransi hak yang berfungsi untuk mengatasi atau
mengurangi risiko atas kemungkinan kehilangan hak atas tanah (Indiraharti, 2009).
Kanada
Sistem pendaftaran tanahnya didasarkan pada Indian Land Register yang
dibuat dibawah Indian Act. Sistem pendaftaran tanah di Kanada menggabungkan
sistem informal dan hukum adat kepemilikan tanah. Sehingga urusan penyelesaian
sengketa tanah harus sesuia dengan adat istiadat atau budaya setempat. Di
samping itu, pencatatan pendaftaran tanah di Kanada harus berisi tentang sertipikat
kepemilikan tanah, surat keterangan pekerjaan, transaksi- transaksi lainnya (Pasal
21 Indian Act). Saat ini, sistem pendaftaran tanah di Kanada telah menggunakan
sistem online yang disebut sebagai Indian Land Registry System (ILRS). ILRS didirikan
untuk meberikan sebuah kepercayaan bagi para pemegang hak atas tanah di
Canada (Minister of Aboriginal Affairs and Northern Development, 2013). ILRS
adalah panduan serangkaian prosedur interaksi yang dirancang untuk mengatur
pendaftaran hak atas tanah, klaim atas pendaftaran tanah, dan pemberitahuan
klaim kepentingan dalam tanah cadangan. ILRS adalah tempat penyimpanan
dokumen, namun tidak menjamin keakuratan dokumen hak atas tanah yang
diajukan di dalamnya. ILRS berbasis web dan seluruh dokumen pertanahan dapat
dilihat secara online.

Inggris
Hukum pertanahan menganut sistem Anglo-Saxon, yaitu suatu sistem
hukum yang didasarkan pada hukum yurisprudensi. Konsep yang berlaku di tanah
Anglo Saxon adalah feodal. Konsep feodal menetapkan bahwa semua tanah adalah
milik raja dan tidak ada orang lain yang memiliki tanah. Bagi mereka yang
mendapatkan penguasaan tanah dari raja diwajibkan membayar sebagian
(seperdua atau sepertiga) dari hasil tanahnya kepada raja, khususnya tanah-tanah
pertanian. Pemilik hak atas tanah raja disebut sebagai penyewa (Apriyana, 2016).
Penguasaan atas tanah atau pendaftaran hak atas tanah raja dilakukan oleh
lembaga pertanahan Land Registry. Land Registry merupakan lembaga pemerintah
non-kementrian yang dibentuk pada tahun 1862. Tugas Land Registry adalah
mendaftarkan kepemilikan (sertifikasi) atas tanah dan properti di Inggris dan Wales.
Land Registry dipimpin oleh Chief Executive dan Chief Land Registrar yang
bertanggung jawab kepada Secretary of State for Business Innovation and Skills
(Menteri Inovasi dan Keahlian Bisnis).
Pegawai Land Registry berjumlah 4.357 orang (per 1 September 2015) yang
terdiri dari 3.900 orang full-time dan 457 orang paruh waktu. Banyaknya jumlah
pegawai pertanahan ini menunjukkan bahwa terpenuhinya kepuasan pelanggan
atas kualitas pelayanan hingga mencapai 94% (tahun 2014/2015). Selain itu,
sebagian besar pendaftaran tanah yang diterima pada hari tersebut selesai dalam
waktu 12 hari dan sebagian lainnya selesai pada hari yang sama sejak diterimanya
pendaftaran tersebut dengan kualitas yang cukup memuaskan pelanggan.
Salah satu faktor penunjang pelaksanaan tugas land registry tersebut
terletak pada pelaksanaan survei dan pemetaan. Kebutuhan survei dan pemetaaan
di Inggris dilaksanakan secara profesional oleh Royal Institution of Chartered
Surveyors (RICS). RICS merupakan badan professional yang sudah diakui secara
global. Cara kerja RICS didasarkan pada lima prinsip profesionalisme, yaitu 1)
mematuhi standar dan persyaratan pendaftaran; 2) menyambut pengawasan
eksternal; 3) menempatkan kepentingan pelanggan di atas kepentingan pribadi; 4)

patuh pada kode etik dan standar professional; 5) serta komitmen untuk
pembelajaran seumur hidup dan kompetensi profesional. Bahkan saat ini, sistem
pendaftaran, perubahan, dan pengalihan hak atas tanah di Inggris juga telah
dilakukan secara online menggunakan sistem electronic conveyancing.
Tanzania
Sebagai salah satu negara berbentuk Republik di Afrika bagian timur juga
telah menggunakan sistem publikasi positif dalam sistem pendaftaran tanah. Sistem
pendaftaran tanah di Tanzania tercantum dalam Land Registration Act (Cap. 334).
Land Registration Act (Cap. 334) berisi tentang prosedur-prosedur dan administrasi
untuk pendaftaran tanah. Salah satu pasal dalam Land Registration Act (Cap. 334)
adalah mengatur tentang tanah- tanah yang dapat didaftarkan, yaitu:
• Tanah milik pribadi, tanah sewa, atau tanah yang berdasarkan ketentuan
undang-undang dinyatakan sebagai freehold yang dapat dimiliki secara
pribadi/perseorangan.
• Hak milik atas tanah dan bangunan yang diwariskan dari pemerintahan
Jerman. Setiap tanah yang sebelumnya dimiliki secara mutlak dan secara sah
telah diberikan, dihibahkan, atau didedikasikan sebagai tanah wakaf di
bawah hukum Islam dianggap menjadi Hak Milik, meskipun mulanya berupa
sumbangan atau hibah.
Austria
Selain negara-negara di atas, Austria sebagai salah satu negara berbentuk
republik di Eropa Tengah juga telah menerapkan sistem publikasi positif dalam
pendaftaran tanah. Dalam upaya menuju sistem pendaftaran tanah publikasi positif
hingga menggunakan web-portal sebagai e-geodata untuk sistem pendaftaran
tanahnya, Austria menempuh waktu selama 191 tahun. Hal-hal yang dilakukan oleh
pemerintah Austria selama 191 tahun ini antara lain: pengimplementasian “Stabile
Cadastre” (1817-1861); pengenalan sistem pendaftaran tanah (1871);
penghubungan kadaster dengan pendaftaran tanah (1883); penetapan Surveying
Act (pembuatan peta dasar) (1969); pembuatan basis data perumahan (1985);

pembuatan peta pendaftaran tanah secara digital (1989-2003); pengenalan
teknologi GIS untuk pembuatan peta pertanahan (1996); dan pembuatan sistem
pendaftaran tanah berbasis web, yaitu e- geodata Austria yang dapat diakses
melalui www.bev.gv.at (2008). Sistem pendaftaran tanah di Austria ini sudah 100%
berbentuk digital dan format GIS (Geographical Information System).
B. Keaslian Penelitian
Penelitian/kajian terhadap Sistim Pendaftaran Tanah Publikasi Positif sudah
dilakukan oleh Bappenas pada tahun 2016. Kajian ini dilakukan karena salah satu
arah kebijakan yang tercantum dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah
Nasional (RPJMN) 2015-2019 bidang pertanahan adalah Membangun Sistem
Pendaftaran Tanah Publikasi Positif. Kebijakan ini untuk menjawab isu strategis
yaitu terkait dengan jaminan kepastian ukum hak atas tanah.
Salah satu akar permasalahan tidak terjaminnya Kepastian Hukum bagi
pemegang hak atas tanah adalah karena masifnya kasus-kasus pertanahan yang
terjadi. Hal ini adalah diperkirakan akibat dari sistem pendaftaran tanah yang dianut
Indonesia saat ini yang berupa publikasi negatif, yang berarti negara tidak menjamin
kebenaran data informasi yang tertuang di dalam sertifikat hak atas tanah.
Masifnya kasus pertanahan yang terjadi berpotensi memberikan implikasi
terganggunya stabilitas keamanan nasional hingga mengancam integritas NKRI. Hal
ini karena konflik terjadi tidak hanya antar masyarakat, tapi juga antara masyarakat
dengan pemerintah, sehingga mengakibatkan terjadi penurunan pertumbuhan
ekonomi nasional yang berakibat kepada penurunan kesejahteraan masyarakat.
Atas dasar hal tersebut di atas, maka perubahan sistem pendaftaran tanah
dari sistem publikasi negatif menjadi publikasi positif (stelsel positif) menjadi satu
altenatif solusi yang bisa diambil. Hal ini karena pada sistem pendaftaran tanah
publikasi positif, negara menjamin kebenaran informasi yang tertuang pada
sertifikat hak atas tanah. Apabila ada kekeliruan terhadap penerbitannya, maka
negara bertanggung jawab dan berkewajiban untuk mengganti kerugian kepada
pihak yang menderita kerugian akibat aadanya pendaftaran hak atas nama

seseorang. Hal ini tentunya akan lebih memberikan jaminan kepastian hukum atas
tanah.
Sesuai kajian dari Bappenas, Prasyarat untuk perubahan sistem pendaftaran
tanah dari sistim publikasi negatif menjadi publikasi positif adalah memerlukan
cakupan Peta Dasar Pertanahan dan cakupan bidang tanah bersertifikat sudah
mencapai 80%. Dalam melakukan penelitian, lokasi yang diambil adalah di Kanwil
BPN dan Bappeda: Provinsi Sumatera Utara, Sulawesi Utara, Sumatera Selatan,
Kalimantan Selatan, dan Nusa Tenggara Barat.
Dalam penelitian yang dilakukan dengan judul “Prospek Pembangunan
Penatausahaan Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Positif di Indonesia” ini,
penelitian dilakukan mencakup aspek Tirai, Cermin dan Asuransi, yang merupakan
prasyarat dari pelaksanaan Sistim Publikasi Positif. Dari ketiga prasyarat ini
kemudian dilakukan pemotretan terhadap kondisi data yang ada pada instansi yang
dijadikan lokasi penelitian dan pengambilan sampel yaitu: Kementerian ATR/BPN
Pusat, Kanwil ATR/BPN DKI Jakarta, Kantah Jakarta Selatan dan Kantah Jakarta
Utara. Hasil pemotretan ini akan digunakan untuk pengambilan kesimpulan dan
rekomendasi terhadap Prospek Pembangunan Penatausahaan Pendaftaran Tanah
Sistem Publikasi Positif di Indonesia.
C. Kerangka Teori
C.1. Sistem Publikasi yang digunakan UUPA
Menurut Boedi Harsono (2008, 477) roadmap pendaftaran tanah yang
digunakan adalah roadmap pendaftaran hak (registration of titles), sebagaimana
digunakan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah menurut PP 10/1961. Bukan
roadmap pendaftaran akta. Hal tersebut tampak dengan adanya buku tanah
sebagai dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang dihimpun dan
disajikan serta diterbitkannya sertipikat sebagai surat tanda bukti hak yang sudah
didaftar..
Boedi Harsono (2008, 477) roadmap Publikasi yang digunakan tetap seperti
dalam pendaftaran tanah menurut PP 10/1961, yaitu roadmap negatif yang

mengandung unsur positif, karena akan menghasilkan surat-surat tanda bukti hak
yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, seperti dinyatakan dalam Pasal 19
ayat (2) huruf c, Pasal 23 ayat (2), Pasal 32 ayat (2) dan Pasal 38 ayat (2) UUPA.
Bukan roadmap publikasi yang murni. Sistem publikasi yang murni tidak akan
menggunakan roadmap pendaftaran hak. Juga tidak akan ada pernyataan seperti
dalam pasal-pasal UUPA tersebut, bahwa sertipikat merupakan alat bukti yang kuat
C.2. Sistem Publikasi Positif

Menurut Boedi Harsono (2008, 76) ada dua macam roadmap pendaftaran
tanah, yaitu roadmap pendaftaran akta (registration of deeds) dan roadmap
pendaftaran hak (registration of titles). Dalam roadmap tersebut pendaftaran akta
maupun roadmap pendaftaran hak, akta merupakan sumber data yuridis. Dalam
roadmap pendaftaran akta, akta-akta itulah yang didaftarkan oleh Pejabat
Pendaftaran Tanah (PPT), yang bersikap pasif saja. Ia tidak melakukan pengujian
kebenaran data yang disebut dalam akta yang didaftar.
Boedi Harsono, (2008, 77) tiap kali terjadi perubahan wajib dibuatkan akta
sebagai buktinya, maka dalam roadmap ini data yuridis yang diperlukan harus dicari
dalam akta-akta yang bersangkutan. Cacat hukum pada suatu akta bisa
mengakibatkan tidak sahnya perbuatan hukum yang dibuktikan dengan yang dibuat
kemudian. Untuk memperoleh data yuridis harus dilakukan apa yang disebut title
search yang memakan waktu dan biaya karena untuk title search diperlukan
bantuan ahli
Berkaitan dengan hal tersebut, Budi Harsono (2008:77) menyatakan
diciptakan roadmap baru oleh Robert Richard Torrens yang lebih sederhana dan
memungkinkan orang memperoleh keterangan dengan cara yang mudah, tanpa
harus mengadakan title search pada akta yang ada. Torrens pernah menjabat
Registrar General of Deeds di Adelaide (South Australia) pada tahun 1853. Dalam
kedudukannya sebagai pejabat tertinggi pendaftaran itu ia menciptakan “land
registration of titles “yang kemudian dikenal sebagai “sistem Torrens’. Dalam
penyelenggaraan pendaftarannya, bukan aktanya yang didaftar, melainkan haknya

yang diciptakan dan perubahan-perubahannya kemudian. Akta hanya merupakan
sumber datanya. Pendaftaran hak dan perubahan-perubahannya yang terjadi,
kemudian disediakan suatu daftar isian yang dalam Bahasa Inggris disebut register.
Dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah di Indonesia menurut PP 10/1961,
disebut buku tanah (Pasal 10). Berbeda dengan Pejabat Pendaftaran Tanah (PPT)
dalam roadmap pendaftaran akta, dalam roadmap pendaftaran hak ia bersikap
aktif, buku tanah disimpan di kantor PPT dan terbuka bagi umum.
Sistem Pendaftaran Tanah

Pendaftaran tanah dapat diklasifikasikan tergantung pada fungsi atau desain
untuk menjaga pemilik asal atau melindungi penerima peralihan hak. Penelitian ini
ditinjau klasifikasi termasuk pendaftaran hak dan akta, serta kemungkinan peralihan
dari satu sistem ke dalam sistem yang lainnya, terutama dari sistem pendaftaran
akta publikasi negatif beralih pada sistem pendaftaran hak dengan publikasi positif.
Para penulis menyebutkan bahwa saat ini, hanya ada dua bentuk
pendaftaran tanah yang terkenal secara Internasional. Ialah pendaftaran akta dan
pendaftaran hak. Dalam Pendaftaran Akta adalah sistem dimana daftar dokumen
disimpan terkait dengan dokumen transfer (akta) hak atas tanah. Pendaftaran hak,
pada sisi yang lain, adalah suatu sistem di mana daftar kepemilikan tanah dipelihara
berdasarkan pada bidang tanah daripada pemilik atau perbuatan pemindahan hak.
(Jaap Zevenbergen, 2002, 49).
Pendaftaran Hak
Di bawah bentuk pendaftaran ini, petugas pendaftaran tanah mendaftarkan
hak dari seorang pemohon yang sah, dan dengan demikian, menciptakan hak dan
konsekuensi hokum yang baru. Dengan pendaftaran ini, hak dibuat [Kolkman,
Verstappen & Vonck 2011: 39]. Dalam sistem ini, orang dapat segera melihat siapa
pemilik tanah (properti) itu karena data pendaftaran mencerminkan posisi yang
benar pada bidang tanah sehingga memenuhi prinsip cermin. Register selalu
merupakan otoritas final dan Negara menerima tanggung jawab untuk keabsahan

transaksi yang terdaftar di bawahnya [Simpson 1976: 16]. Tidak perlu untuk
penyelidikan sejarah di luar register (prinsip tirai) dan apapun yang terdaftar
dijamin oleh Negara. Ini menyiratkan bahwa jika pihak pembeli beritikad baik
karena mengandalkan register, maka pihak ketiga yang kehilangan hak, maka ia
akan dikompensasi oleh Negara; dengan demikian dianut juga prinsip asuransi atau
jaminan. Prosedur sederhana dengan formulir sederhana digunakan dalam
berurusan terkait tanah menjadi secepat dan pasti seperti berurusan dengan benda
bergerak bukan tanah.
Simpson berpendapat bahwa pendaftaran hak dengan demikian
menghilangkan kebutuhan jasa seorang pejabat (Notaris/PPAT) yang terampil,
setidaknya secara teori. Dia mengatakan ini karena tujuan pendaftaran hak adalah
untuk menyelamatkan orang-orang yang berurusan dengan tanah dari kesulitan dan
biaya yang dikeluarkan di luar biaya pendaftaran, karena harus menyelidiki sejarah
panjang hak atas tanah yang bersangkutan. Daftar sertifikat tanah menawarkan
finalitas dan menghapus kemungkinan penipuan yang ada dengan duplikasi atau
bahkan penindasan atas perbuatan.
Zevenbergen menjelaskan bahwa pemeriksaan daftar tanah selalu
menunjukkan situasi hukum pada tanah tersebut. Pendaftar (pegawai kantor
pertanahan), bertindak sebagai penjamin hak atas nama pemilik terdaftar dan
melarang semua klaim yang merugikan [Zevenbergen 2002: 48]. Ketika pendaftar
memasukkan nama pemilik baru dalam register, pemilikan sebelumnya secara
otomatis diakhiri. Hak atas tanah dalam hal ini tidak dapat digugat, oleh karena itu
untuk mencapai validitas hak atas tanah yang tinggi dan tidak perlu dipertanyakan
lagi, pendaftar (pejabat kantor pertanahan) haruslah yang aktif. Ini berarti bahwa
Pejabat Pendaftaran Tanah (register) hanya dapat diubah setelah pemeriksaan
menyeluruh dan konfirmasi bahwa transaksi memang terjadi. Ini panggilan untuk
inovasi dalam seni Pendaftaran Hak.
Aspek penting lain dari Pendaftaran Hak adalah didasarkan pada bidang
tanah (atau tanah), dan dengan demikian dalam kasus ini beberapa penulis
berpendapat bahwa tanah yang terdaftar sebagai lawan dari sistem akta, yang

didaftarkan adalah akta. Ada penekanan pada identifikasi parsel yang harus
dijelaskan dalam peta pendaftaran yang merupakan bagian dari data fisik hak
Sistem pendaftaran hak selanjutnya dapat diklasifikasikan ke dalam tiga kategori;
Inggris, Jerman-Swiss, dan Torrens.
Torrens berusaha mengatasi apa yang dia lihat sebagai lima kekurangan
utama dari sistem lama dengan pendaftaran akta (Old System), yaitu:
1. Dengan alasan kerumitan masyarakat terikat dengan tegas untuk
menggunakan pengacara;
2. Dengan demikian biaya yang besar dibebankan tidak peduli betapa
sederhananya transaksi tersebut;
3. Kerugian dan banyak kebingungan terjadi pada pembeli dan hak tanggungan
(mortgage) dengan alasan ketidakjelasan hak;
4. Waktu yang digunakan dalam legalitas transaksi tidak sesuai dengan
kebutuhan masyarakat progresif;
5. Penerapan hukum (UU Inggris) dari Real Property mengurangi nilai tanah
sebagai dasar kredit yang aman dan nyaman.
Dalam pandangannya sistem yang diusulkannya memperbaiki semua
kelemahan tersebut. Sebagai langkah awal undang-undang harus diamandemen
segera setelah diumumkan tetapi, dengan satu-satunya amandemen yang
disebabkan oleh perubahan praktik dan kemajuan teknologi dalam masyarakat, ia
telah bertahan dalam ujian waktu secara substansial pada bentuk awalnya.
C.3. Ruang Lingkup, Azas dan Tujuan Pendaftaran Tanah PP 24/1997

Ruang lingkup Pendaftaran Tanah berdasarkan Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 Pasal 1 adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh
Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi
pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik
dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan
satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi

bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun
serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Asas Pendaftaran Tanah pada Pasal 2 yaitu berdasarkan asas sederhana,
aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka. Adapun Tujuan Pendaftaran Tanah yang
terdapat pada pasal 3 yaitu:
1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak
lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan;
2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;
3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Berkaitan dengan Sistem Publikasi Positif pun sudah tersurat dalam
ketentuan Pasal 32 PP No. 24/1997:
(2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas
nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik
dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas
tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu
5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara
tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang
bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai
penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.
Lebih lanjut dalam Penjelasan Pasal 32 Ayat (2) PP 24/1997 menjelaskan
sebagai berikut:
Pendaftaran tanah yang penyelenggaraannya diperintahkan oleh UUPA tidak
menggunakan sistem publikasi positif, yang kebenaran data yang disajikan dijamin
oleh Negara, melainkan menggunakan sistem publikasi negatif. Di dalam sistem
publikasi negatif Negara tidak menjamin kebenaran data yang disajikan. T etapi

walaupun demikian tidaklah dimaksudkan untuk menggunakan sistem publikasi
negatif secara murni. Hal tersebut tampak dari pernyataan dalam Pasal 23, 32 dan
38 UUPA bahwa pendaftaran berbagai peristiwa hukum merupakan alat prosedur
pengumpulan, pengolahan, penyimpanan dan penyajian data fisik dan data yuridis
serta penerbitan sertifikat dalam Peraturan Pemerintah ini, tampak jelas usaha
untuk sejauh mungkin memperoleh dan menyajikan data yang benar, karena
pendaftaran tanah adalah untuk menjamin kepastian hukum. Sehubungan dengan
itu diadakanlah ketentuan dalam ayat (2) ini.
Ketentuan ini bertujuan, pada satu pihak untuk tetap berpegang pada sistem
publikasi negatif dan pada sisi lain pihak untuk secara seimbang memberikan
kepastian hukum kepada pihak yang dengan itikad baik menguasai sebidang tanah
dan didaftar sebagai pemegang hak dalam buku tanah, dengan sertifikat sebagai
tanda buktinya, yang menurut UUPA berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Kelemahan sistem publikasi negatif adalah, bahwa pihak yang namanya
tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah dan sertifikat selalu
menghadapi kemungkinan gugatan dari pihak lain yang merasa mempunyai tanah
itu. Umumnya kelemahan tersebut diatasi dengan menggunakan lembaga
acquisitive verjaring atau adverse possession. Hukum tanah kita yang memakai
dasar hukum adat tidak dapat menggunakan lembaga tersebut, karena hukum adat
tidak mengenalnya. Tetapi dalam hukum adat terdapat lembaga yang dapat
digunakan untuk mengatasi kelemahan sistem publikasi negatif dalam pendaftaran
tanah, yaitu lembaga rechtsverwerking.
Dalam hukum adat jika seseorang selama sekian waktu membiarkan
tanahnya tidak dikerjakan, kemudian tanah itu dikerjakan orang lain yang
memperolehnya dengan itikad baik, maka hilanglah haknya untuk menuntut
kembali tanah tersebut. Ketentuan di dalam UUPA yang menyatakan hapusnya hak
atas tanah karena diterlantarkan (Pasal 27, 34 dan 40 UUPA) adalah sesuai dengan
lembaga ini.
Dengan pengertian demikian, maka apa yang ditentukan dalam ayat ini
bukanlah menciptakan ketentuan hukum baru, melainkan merupakan penerapan

ketentuan hukum yang sudah ada dalam hukum adat, yang dalam tata hukum
sekarang ini merupakan bagian dari Hukum Tanah Nasional Indonesia dan sekaligus
memberikan wujud konkret dalam penerapan ketentuan dalam UUPA mengenai
penelantaran tanah.
C.4. Perbandingan Sistem Publikasi

Adapun perbandingan Sistem Publikasi Dalam Pendaftaran Tanahnya adalah
sebagai berikut: Effendy (1993, Dale (1995), Hanstad (1998), Zevenberg (2002,
Xavier (2011,15).
Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Negatif:
a. Pendaftaran tanahnya dengan sistem pendaftaran akta (registration of
deeds);
b. Sertipikat adalah sebagai tanda bukti yang bersifat kuat.
c. Negara hanya dapat menjamin bahwa data fisik dan data yuridis dalam
sertipikat adalah benar, selama tidak dibuktikan dengan alat bukti lain
berdasarkan putusan pengadilan berkekuatan hukum tetap bahwa data
dalam sertipikat adalah tidak benar.
d. Pihak lain yang berhak atas tanah namun dirugikan dengan adanya
penerbitan sertipikat atas nama, maka pihak dapat mengajukan keberatan
kepada penyelenggara pendaftaran tanah untuk membatalkan sertipikat;
e. Pejabat pendaftaran tanah bersifat pasif karena tidak mendukung
keakuratan dan kebenaran dan kebenaran data dalam sertipikat;
Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Positif:

a. Pendaftaran tanahnya dengan sistem pendaftar hak (registration of title);
b. Sertipikat adalah sebagai tanda bukti yang bersifat mutlak;
c. Negara menjamin bahwa data fisik dan data yuridis dalam sertipikat adalah
benar, tidak dapat diganggu gugat, serta memberikan kepercayaan yang
mutlak bagi buku tanah.

d. Pihak ketiga yang memperoleh tanah dengan itikad baik mendapatkan
perlindungan hukum yang mutlak (indefeasible).
e. Pihak lain yang berhak dirugikan atas diterbitkannya sertipikat tanah
mendapatkan kompensasi dalam bentuk yang lain.
f. Pemilik hak atas tanah yang sebenarnya kehilangan hak.
g. Wewenang pengadilan hanya diletakkan dalam kewenangan ruang lingkup
administratif saja karena penerbitan sertipikat tidak dapat diganggu gugat.
C.5. Ruang Lingkup Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Positif dalam

RUU/Pertanahan
Pendaftaran Tanah diatur dalam BAB IV Rancangan Undang Undang (RUU)
Pertanahan dari Bagian Kesatu Pasal 47 sampai dengan Bagian Ketiga Pasal 56,
antara lain yang terkait dengan penelitian ini:
a. Pendaftaran Tanah diselesikan dalam jangka waktu paling lama 10 (sepuluh

tahun) terhitung sejak Undang-Undang Pertanahan berlaku.
b. Pendaftaran Tanah bertujuan memberikan kepastian hukum dan
menyediakan informasi Pertanahan berbasis bidang Tanah.
c. Tanda bukti hak tidak dapat dibatalkan dan merupakan alat pembuktian
yang mutlak:
d. Pendaftaran tanah di suatu wilayah dinyatakan lengkap oleh Menteri;
e. Setelah jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diumumkan.
f. Pendaftaran Tanah dinyatakan lengkap ditetapkan oleh Pemerintah secara
bertahap desa demi desa atau kelurahan demi kelurahan atau yang disebut
dengan nama lain, setiap kabupaten/kota melalui Peraturan Menteri.
g. Untuk menjamin kepastian hukum Hak Atas Tanah dan Hak Pengelolaan,
Pemerintah membentuk Badan Penjamin. Ketentuan mengenai Badan
Penjamin diatur dengan Peraturan Pemerintah.

h. Secara bertahap kegiatan Pendaftaran Tanah dan penandatanganan tanda
bukti hak oleh pejabat yang berwenang dilaksanakan secara elektronik
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
i. Data elektronik pertanahan berupa tanda bukti hak, surat keputusan peta,
daftar umum atau lainnya yang merupakan dokumen pertanahan berlaku
sebagai alat pembuktian yang sah sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
j. Bidang tanah yang telah didaftarkan diberikan nomor identifikasi bidang
tanah yang terintegrasi dengan nomor identitas pemegang hak.
k. Ketentuan lebih lanjut mengenai Pendaftaran Tanah diatur dengan
Peraturan Pemerintah.
D. Kerangka Pemikiran
Prospek Pembangunan Penatausahaan Pendaftaran Tanah Sistem (Stelsel)

Publikasi Positip perlu dilakukan kegiatan persiapannya dengan membagi menjadi 2

(dua) yaitu: 1.Persiapan data base pendaftaran tanah. 2.Persiapan konsep regulasi
sistem (stelsel) publikasi positif.
1. Persiapan Database Pendaftaran Tanah

Persiapan ini menggunakan 2 parameter yaitu:
a. Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)
PTSL diatur berdasarkan Permen ATR/BPN No. 6 Th.2018 jo. Juknis PTSL Th. 2020 jo.
SE Sek.Jen tanggal 15 Juli 2020 No.HR.01/1050-100/VII/2020 Hal: Pelaporan Output
PTSL dengan target desa/kelurahan lengkap dengan klasifikasi produk Kluster (K):
1,2,3,4 dengan salah satu variabel penentunya yaitu persil tervalidasi lebih dari 95%
di samping variabel persyaratan utama lainnya yang telah ditetapkan dalam surat
edaran tersebut, hal ini dapat dilihat pada Bab V. Setelah terpenuhi persyaratan
tersebut dapat diusulkan oleh kepala kantor pertanahan kepada Menteri untuk
ditetapkan sebagai desa/kelurahan lengkap.
b. Persiapan Kota/Kabupaten
Berdasarkan Surat Dir.Jen. No.003/JUKNIS-300.UK.01/II/2019 Tanggal 1
Februari 2019 tentang Petunjuk Teknis Pendaftaran Tanah Lengkap untuk
Kota/Kabupaten. Kegiatannya berupa perbaikan dan peningkatan Kwalitas data
(KW) yang terdiri dari 2 (dua) jenis: 1) Terpetakan, yaitu terdiri dari KW1, 2, 3; 2)
Belum terpetakan, yaitu terdiri dari KW 4, 5, 6.
Semuanya itu harus ditingkatkan menjadi KW1 sesuai maksud dan tujuan
Juknis, menghasilkan KW 1 terpetakan dan tervalidasi dengan akurat sesuai dengan
sikon di lapangannya. Kegiatan ini harus masuk bergabung ke dalam kwalifikasi
persyaratan menjadi desa/kelurahan lengkap di atas.
Selain 2 jenis kegiatan persiapan tersebut masih terdapat lagi kegiatan
layanan rutin yang berupa Peta Bidang Tanah (PBT) dari layanan:
1. Pendaftaran Pertama Kali, seperti permohonan hak baru, pembaharuan
hak, atas tanah negara dan pengakuan hak bekas tanah milik adat.
2. Pemeliharaan Data, seperti pemecahan, pemisahan penggabungan

bidang, pengukuran ulang dan pengembalian batas.
2. Persiapan Konsep Regulasi Sistem (Stelsel) Publikasi Positif

Persiapan kegiatan ini berpedoman pada 4 parameter:
1. Sistem Torrens;
2. Pasal 32 Ayat (2) PP 24/1997;
3. Rancangan Undang Undang (RUU) Pertanahan;
4. Perbandingan di Negara lain.
Berdasarkan keempat parameter tersebut di atas diperoleh prasyarat
menuju pada pendekatan 3 prinsip Sistem Publikasi Positif: 1) Prinsip Cermin; 2)
Prinsip Tirai; 3) Prinsip Asuransi.
Persyaratan pemberlakuan stelsel Publikasi Positip, yaitu prinsip Tirai,
Cermin dan Asuransi menjadi focus yang diamati pada penelitian ini. Prinsip ini
kemudian dihubungkan dengan data yang ada untuk kemudian dilakukan analisa
sampai sejauh mana kelengkapan data yang sudah dicapai sesuai sampel yang
diambil. Data yang diamati adalah data Yuridis untuk prinsip Tirai dan data Fisik
untuk prinsip Cermin. Hasil analisa ini akan memberikan gambaran mengenai
prospek pendaftaran tanah stelsel publikasi positif di Indonesia.
Berdasarkan hal-hal tersebut dan dipadukan dengan penetapan
desa/kelurahan lengkap di atas, hal tersebut sebagai sarana menuju Penetapan
Sisitem Publikasi Positif.

BAB III METODE PENELITIAN
A. Format Penelitian
Penelitian dilakukan dengan melakukan kajian terhadap pelaksanaan
kegiatan pendaftaran tanah stelsel positip di negara lain dan hasil penelitian yang
sudah dilakukan terlebih dahulu. Hasil penelitian terdahulu yang menjadi bahan
masukan adalah Kajian dari Bappenas yang dilakukan pada tahun 2016. Kajian juga
dilakukan dengan melakukan studi pustaka berdasarkan literatur dan peraturan
perundangan yang berhubungan dengan penelitian yang dilakukan. Dari hasil kajian
ini kemudian ditentukan variabel yang akan dicari dengan melakukan penelitian ke
lapangan.
Penelitian di lapangan dilakukan ke instansi yang sesuai dengan keperluan
data yang dikumpulkan. Pengumpulan data ini dalam rangka untuk mengambil
sampel data sesuai variabel yang sudah ditetapkan dalam kajian terdahulu. Sampel
data diambil pada kantor yang dipilih sesuai dengan tujuan pelaksanaan stelsel
positip yaitu untuk meningkatkan investasi ke dalam negeri. Dengan dasar ini maka
sampel data diambil pada Propinsi dimana Kabupaten/Kota ditetapkan menjadi
Kabupaten/Kota lengkap. Sampel data juga diambil pada Propinsi yang menjadi
tujuan investasi terbesar sesuai data dari Badan Koordinasi Penanaman Modal
(BKPM).
Hasil pengumpulan data ini kemudian dilakukan analisa untuk mengetahui
sampai sejauh mana posisi yang telah dicapai dari rencana pelaksanaan stelsel
publikasi positif ini. Hasil analisa ini kemudian dipakai untuk membuat kesimpulan
dan rekomendasi dalam rangka menuju ke pelaksanaan Stelsel Publikasi Positip di
Indonesia.

B. Lokasi atau Obyek Penelitian
Adapun pemilihan lokasi penelitian dibagi menjadi 2 klasifikasi, yaitu:
1. Pihak yang berwenang membantu Menteri untuk mengambil kebijakan serta
mengimplementasikannya pada Kementerian ATR/ BPN antara lain:
a. Direktorat Jenderal Infrastruktur Keagrariaan;
b. Direktorat Jenderal Hubungan Hukum Keagrariaan;
c. Staf Ahli Bidang Landreform. Dan Hak Masyarakat Atas Tanah;
d. Staf Ahli Bidang Ekonomi Pertanahan;
e. Pusat Data dan Informasi dan LP2B.
2. Pihak pelaksana di lapangan yaitu:
a. Kantor Wilayah BPN Provinsi DKI Jakarta;
b. Kantor Pertanahan Kota Jakarta Utara;
c. Kantor Pertanahan Kota Jakarta Selatan.
Penelitian telah dilaksanakan mulai Tanggal 8 Maret sampai dengan 13
Maret 2020. Penelitian dilaksanakan di Kementerian ATR/BPN yaitu di Direktorat
Jenderal Hubungan Hukum Keagrarian, Direktorat Jenderal Infrastruktur
Keagrariaan dan Pusat Data dan Informasi dan LP2B. Selanjutnya peneliaitn
diteruskan ke Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Daerah Khusus Ibukota
Jakarta, serta dua kantor pertanahan yaitu: Kantor Pertanahan Kota Administratif
Jakarta Selatan dan Kantor Pertanahan Kota Administratif Jakarta Utara.
C. Populasi, Sampel, dan Teknik Pengambilan

Populasi merupakan sekelompok orang-orang yang memenuhi syarat-syarat
tertentu yang berkaitan dengan masalah penelitian, sampel adalah contoh (Ishaq,
2017). Dalam hal ini Populasi adalah pihak-pihak di Kementerian ATR/BPN yang
berkaitan dengan penelitian yang dilakukan yaitu “Prospek Pembangunan Sistem
Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Positif di Indonesia”. Atas dasar pertimbangan
tersebut, maka pengambilan data dilakukan pada:
1. Staf Ahli Bidang Landreform dan Hak Masyarakat Atas Tanah;
2. Staf Ahli Bidang Ekonomi Pertanahan;

3. Direktorat Jenderal Infrastruktur Keagrariaan dalam hal ini diwakili oleh
Direktur Pengukuran dan Pemetaan Kadastral;
4. Direktorat Jenderal Hubungan Hukum Keagrariaan dalam hal ini diwakili oleh
Direktur Pendaftaran Hak dan PPAT;
5. Kepala Kantor Wilayah BPN Propinsi DKI Jakarta;
6. Kepala Kantor Pertanahan Administratif Jakarta Utara beserta jajarannya;
7. Kantor Pertanahan Administratif Jakarta Selatan dalam hal ini diwakili oleh
Kepala Seksi Inftrastruktur Pertanahan dan Kepala Sub Seksi Pengukuran dan
Pemetaan Kadastral.
Pengambilan data dilakukan baik dengan melalui wawancara langsung
maupun pengumpulan dokumen/data dalam bentuk hardcopy maupun softcopy.
D. Definisi Operasional Konsep atau Variabel

Variabel yang merupakan konsep yang harus didefinisikan. Selanjutnya
variabel didefinisikan, maka dicari data yang berhubungan agar supaya variabel ini
bisa diukur. Dari hasil pengukuran kemudian bisa diklasifikasikan untuk menentukan
sampai sejauh mana hasil yang telah dicapai berdasarkan variabel yang telah
ditetapkan.
Pada penelitian ini variabel yang berkaitan adalah variabel hasil dari kajian
yang sudah dilakukan pada penelitian terdahulu dari Bappenas, yaitu cakupan Peta
Dasar Pertanahan dan Jumlah Bidang Tanah Terdaftar ditambah dengan variabel
yang ditentukan pada penelitian yang akan dilakukan, yaitu prasyarat pelaksanaan
publikasi stelsel positip, yaitu prinsip Tirai dan Cermin.
Sejauh mana ketersediaan data dalam memenuhi Prinsip Tirai dilakukan dengan
melakukan analisa terhadap data yang berkaitan dengan data Yuridis, selanjutnya
sejauh mana ketersediaan data yang memenuhi prinsip Cermin dilakukan dengan
melakukan analisa terhadap data yang berkaitan dengan data Fisik dan atau yuridis.
Pengumpulan sampel baik data Yudis maupun data Fisik ini dilakukan pada
waktu melakukan penelitian ke lapangan. Hasil pengumpulan data ini kemudian
dilakukan klasifikasi sesuai capaian yang ada. Hasil klasifikasi kemudian dipakai

untuk mengetahui bagaimana posisi yang sudah dicapai dalam rencana pelaksanaan
stelsel publikasi positip di Indonesia.
E. Jenis, Sumber, dan Teknik Pengumpulan Data

Pengumpulan data/informasi dilakukan terkait dengan Jenis dan sumber data
berupa:
1. Data Primer, yaitu data yang diperoleh langsung dari sumbernya, baik
melalui wawancara, observasi maupun laporan dalam bentuk dokumen
tidak resmi yang kemudian diolah oleh peneliti.
2. Data Sekunder, yaitu data yang diperoleh dari dokumen-dokumen resmi,
buku-buku yang berhubungan dengan objek penelitian, hasil penelitian,
tesis, disertasi dan peraturan perundangan, yang terkait dengan judul
penelitian.
F. Analisis Data
Penelitian atau riset itu bermakna pencarian, yaitu pencarian jawaban
mengenai suatu masalah. Dengan demikian yang disebut metode penelitian itu
pada asasnya merupakan metode atau cara dan/atau prosedur yang harus
ditempuh agar orang bisa menemukan jawaban yang boleh dipandang benar (dalam
arti true, bukan atau tidak selalu dalam arti right atau just) guna menjawab masalah
tertentu itu (Soetandyo Wignjosoebroto, 2002: 123).
Metode penelitian ini menggunakan metode yuridis empiris bersifat
kualitatif yaitu penelitian hukum non doktrinal, yang dimaksudkan untuk
menemukan jawaban-jawaban yang benar dengan pembuktian kebenaran yang
dicari di atau dari fakta-fakta sosial yang bermakna hukum sebagaimana yang
tersirat dalam kehidupan sehari-hari, atau pula fakta-fakta tersebut sebagaimana
yang telah diinterpretasi dan menjadi bagian dari dunia makna yang hidup di
lingkungan suatu masyarakat tertentu (Soetandyo Wignjosoebroto, 2009: 121).
Adapun penelitian bersifat kualitatif adalah Menurut Sugiyono (2011),
metode penelitian kualitatif adalah metode penelitian yang berlandaskan pada

filsafat postpositivisme, digunakan untuk meneliti pada kondisi obyek yang alamiah,
(sebagai lawannya eksperimen) dimana peneliti adalah sebagai instrumen kunci,
pengambilan sampel sumber data dilakukan secara purposive dan snowball, teknik
pengumpulan data dengan triangulasi (gabungan), analisis data bersifat induktif
atau kualitatif, dan hasil penelitian kualitatif lebih menekankan makna daripada
generalisasi.

BAB IV
HASIL PENELITIAN
A. Kementerian ATR/BPN
Data dan informasi yang diperoleh dari Kementerian ATR/BPN didapatkan
dari Direktorat Jenderal Hubungan Hukum, Direktorat Jenderal Infrastruktur
Keagrariaan, Staf Ahli Bidang Landreform dan Hak Masyarakat Atas Tanah dan
Kepala Pusat Data dan Informasi.
A.1. Direktorat Jenderal Hubungan Hukum

Data dari Direktorat Jenderal Hubungan Hukum disampaikan oleh Direktur
Pengaturan Pendaftaran Hak Tanah, Ruang dan PPAT, yang salah satu tugas
pokoknya adalah menangani Pendaftaran Tanah. Pada dasarnya pelaksanaan dari
stelsel Publikasi Positif ini sangat tergantung dengan kesiapan dari beberapa hal,
diantaranya adalah kesiapan data fisik, kesiapan peraturan pendukung dan kesiapan
dari perangkat pendukung pelaksanaan stelsel publikasi positif tersebut.
Kesiapan data fisik sampai sekarang masih dilaksanakan oleh Direktorat
Jenderal Infrastruktur Keagrariaan. Pemetaan kesiapan data fisik ini sudah
dilakukan dengan membuat daftar per Kantor Wilayah dan per Kantor Pertanahan
mengenai kualitas data fisik yang berada dalam wilayah masing masing. Kualitas
data fisik ini menunjukkan kondisi kualitas dari seluruh data fisik yang sudah
terkumpul dan bersifat up to date. Untuk meningkatkan kualitas data fisik pada
setiap Kantor Wilayah dan Kantor Pertanahan dilakukan peningkatan kualitas data
fisik sesuai target yang diberikan oleh Direktorat Jenderal Infrastruktur Keagrariaan.
Kualitas data fisik yang sudah memenuhi syarat (valid) harus segera ditingkatkan
agar memenuhi syarat untuk dapat dilaksanakan stelsel Publikasi Positif.
Kesiapan Peraturan Pendukung harus diundangkan sebagai dasar hukum
bagi berlakunya Stelsel Publikasi Positif. Peraturan Pendukung ini perlu
dipersiapkan karena beberapa hal diantaranya karena pada stelsel Publikasi Positif

setiap produk dari pendaftaran tanah tidak dapat dibatalkan, penggunaan data
digital dan kapan mulai diberlakukannya stelsel publikasi positif itu sendiri.
Produk Pendaftaran Tanah pada stelsel publikasi positif tidak dapat
dibatalkan tetapi tetap dapat digugat. Hanya gugatan tidak bisa mengubah
kepemilikan dari bidang tanah yang digugat. Yang bisa digugat adalah tuntutan
ganti rugi atas bidang tanah yang digugat kepada pihak yang menguasai tanah.
Aturan yang jelas mengenai hal ini harus dipersiapkan agar menjamin kepastian
hukum bagi pemilik tanah maupun pihak pihak yang merasa dirugikan.
Untuk mempercepat penyelesaian pendaftaran tanah sebagai syarat
terpenuhinya kondisi ideal untuk pelaksanaan stelsel publikasi positif,
maka dilakukan percepatan pengumpulan data dengan menggunakan data digital.
Pengumpulan data baik data fisik maupun data yuridis dilakukan dengan cara
digital. Dengan cara ini pelaksanaan pengumpulan data bisa lebih cepat dilakukan,
sehingga proses pendaftaran tanah bisa selesai sesuai target waktu yang
ditentukan. Hanya penggunaan data digital ini mempunyai kelemahan, karena
sesuai dengan aturan hukum yang mengatur tentang pembuktian di Pengadilan,
data digital belum bisa diterima sebagai alat bukti pada saat terjadi perkara di
Pengadilan. Sebelum stelsel Publikasi Positif nanti dilaksanakan, aturan yang
memperbolehkan bahwa data digital bisa diterima sebagai alat bukti dalam perkara
di Pengadilan harus sudah diundangkan. Karena hal ini sebagai dasar dari
Kementerian ATR/BPN dalam menghadapi gugatan terhadap produk Pendaftaran
Tanah di Pengadilan. Apabila aturan yang mengatur tentang hal tersebut belum
ada, kemungkinan pihak Kementerian ATR/BPN bisa kalah dalam menghadapi
gugatan bukan karena materi hukumnya tetapi karena tidak diterimanya alat bukti
yang berupa data digital di Pengadilan.
Mulai berlakunya stelsel Publikasi Positif melalui masa masa penyesuaian
terlebih dahulu. Sejak peraturan perundangan yang mengatur mengenai
berlakunya Stelsel Publikasi Positif diundangkan, ada jangka waktu bagi masyarakat
diberikan kesempatan untuk memberikan bukti apabila mereka merasa mempunyai
hak atas tanah yang penerbitan sertipikatnya diatas namakan orang lain. Pada masa

masa ini masih dimungkinan kepada masyarakat untuk menggugat kepemilikan atas
bidang tanah yang digugat. Apabila penggugat memenangkan gugatan, maka hak
atas tanah beralih kepada penggugat sesuai keputusan Pengadilan. Penetapan masa
penyesuaian ini harus direncanakan dengan tepat, disatu sisi memberikan
kesempatan yang cukup bagi masyarakat luas untuk melayangkan gugatan, di sisi
lain juga memberikan waktu untuk berlakunya stelsel Publikasi Positif ini.
Tidak kalah pentingnya adalah kesiapan dari perangkat pendukung untuk
pelaksanaan stelsel Publikasi Positif. Yang dimaksud adalah kesiapan dari pihak yang
terkait dengan berlakunya Stelsel Publikasi Positif. Pihak disini adalah dari PPAT,
Asuransi dan License Surveyor.
PPAT sangat berperan karena membuat akta yang merupakan bukti dari
ada perbuatan hukum untuk peralihan hak dari pemilik tanah kepada pihak lain.
PPAT bertanggung jawab terhadap keabsahan dari data yang tercantum dalam
akta yang dibuatnya.
Asuransi berperan sebagai pihak yang menjadi penjamin apabila ada
gugatan terhadap suatu bidang tanah. Untuk bisa menjamin bila ada gugatan di
Pengadilan, Asuransi mendapatkan premi pada waktu terjadi peralihan hak
atas bidang tanah tersebut. Premi tersebut dibayarkan oleh calon pemilik tanah,
dengan maksud calon pemilik tanah dicover oleh pihak asuransi apabila suatu saat
ada gugatan terhadap bidang tanah yang akan menjadi miliknya. Apabila ternyata
dikemudian hari ada gugatan di Pengadilan atas bidang tanah tersebut, dan dalam
gugatan di pengadilan kemudian dimenangkan oleh pihak penggugat, maka pihak
asuransi yang menjamin terhadap pembayaran ganti kerugian yang diputuskan oleh
Pengadilan. Kepemilikan atas bidang tanah tidak berganti, tidak beralih ke pihak
yang memenangkan gugatan tetapi tetap berada pada pemilik pertama.
License Surveyor adalah pihak yang mengumpulkan data fisik batas bidang
tanah pada saat proses Pendaftaran Tanah. Sebagai pihak yang mengumpulkan data
fisik, License Surveyor bertanggung jawab terhadap ketelitian dan keakuratan dari
data yang dihasilkannya. Semakin akurat data yang dihasilkan, maka akan semakin
valid data yang dipakai sebagai dasar penerbitan sertipikat pada proses Pendaftaran

Tanah. Semakin valid data fisik maka menjadi dasar pelaksanaan Stelsel Publikasi
Positif yang kuat. Hal ini mengurangi potensi terjadinya sengketa, konflik maupun
perkara di pengadilan terkait batas batas bidang tanah.
A.2. Staf Ahli Bidang Landreform dan Hak Masyarakat Atas Tanah
Stelsel publikasi yang berlaku pada pendaftaran tanah adalah publikasi negatif
dan positif. Pada stelsel publikasi negatif, penelitian yang dilakukan tidak serumit
dalam stelsel publikasi positif. Pada stelsel Publikasi Positif, penelitian yang
dilakukan lebih rumit dan teliti. Hal ini dilakukan karena pada pendaftaran tanah
sistem positif, harus bisa dipastikan bahwa objek yang terdaftar dijamin
kepastian data fisik dan data yuridisnya. Selain data fisik dan yuridis yang valid,
pada pelaksanaan stelsel publikasi positif harus memenuhi beberapa
kondisi, diantaranya adalah dukungan dari personil yang terlibat, keterbukaan
informasi untuk pengetahuan masyarakat dan pelayanan online.
Untuk menjamin kepastian Data Fisik dan Data Yuridisnya maka pelaksanaan
stelsel publikasi positif dilakukan secara bertahap dimulai dari desa demi desa. Pada
suatu desa untuk bisa diberlakukan stelsel publikasi positif, maka harus dinyatakan
bahwa desa tersebut merupakan desa lengkap. Yang dimaksud dengan desa
lengkap adalah terdaftar semua bidang tanah. Setelah dinyatakan sebagai desa
lengkap, maka ada suatu periode waktu yang disediakan untuk dipergunakan
memperbaiki kesalahan administrasi atau kesalahan pada data fisik dan data
yuridis. Periode waktu ini dipergunakan bagi masyarakat atau para pihak yang
berkepentingan atas bidang tanahnya untuk melakukan revisi baik fisik maupun
yuridis atau bahkan untuk melakukan gugatan atas bidang tanah tersebut. Hasil dari
kegiatan ini dipergunakan untuk memperbaiki baik data fisik maupun data yuridis.
Setelah periode waktu yang disediakan habis, maka dianggap bahwa sudah
tidak ada klaim ataupun gugatan lagi atas data fisik dan data yuridis sehingga data
fisik dan data yuridis dianggap sudah benar. Agar jangan sampai terjadi kekeliruan
pada penerbitan sertipikat, maka data fisik dan data yuridis harus benar benar valid
sebagai jaminan terhadap keberhasilan pelaksanaan stelsel publikasi positif.

Apabila kondisi ini sudah terpenuhi, maka kemudian diberlakukan stelsel publikasi
positif.
Periode waktu untuk perbaikan ini disediakan karena pada pelaksanaan
Stelsel Publikasi Positif, apabila terjadi gugatan atas bidang tanah dan pihak
penggugat dikabulkan gugatannya, maka sebagai konsekuensinya, pihak penggugat
harus diberikan ganti rugi sebagai kompensasi atas kerugian yang dialaminya karena
penerbitan sertipikat yang terjadi. Pemberian ganti rugi kepada pihak penggugat
bisa diberikan oleh lembaga asuransi atau oleh Negara. Inilah yang dipandang
sebagai hambatan yang terbesar untuk menuju ke Stelsel Pendaftaran Tanah Positif.
A.3. Direktorat Jenderal Infrastruktur Keagrariaan

Sesuai roadmap Kementerian ATR/BPN dapat diketahui pada tahun 2024
sistem pendaftaran tanah di Indonesia menggunakan sistem positif. Sebelum
dilaksanakannya sistem positif, maka ditetapkan terlebih dahulu di daerah mana
saja yang sudah lengkap, setelah itu diumumkan selama lima tahun baru ditetapkan
sebagai daerah dengan stelsel publikasi positif. Untuk menuju suatu daerah menjadi
lengkap, harus dilakukan beberapa hal yaitu Validasi data untuk bidang tanah yang
sudah terdaftar dan dilakukan deliniasi dan pemetaan bagi bidang tanah yang
belum terdaftar.
Sejak dilaksanakannya kegiatan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap
(PTSL) mulai tahun 2017, telah terjadi penambahan bidang tanah yang terdaftar
yang signifikan di Indonesia. Bidang-bidang tanah terdaftar hasil dari kegiatan
Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap itu dibedakan dalam beberapa kluster yaitu
Kluster 1, Kluster 2, Kluster 3 dan Kluster 4. Kluster 1 atau K1 adalah bidang tanah
yang didaftarkan oleh pemiliknya dan diterbitkan sertipikat. Kluster 2 atau K2
adalah bidang tanah yang didaftarkan tetapi terjadi sengketa. Kluster 3 atau K3
adalah bidang tanah yang didaftar tetapi tidak diterbitkan sertipikatnya. Kluster 4
atau K4 adalah bidang tanah yang sudah diterbitkan sertipikat sebelumnya.
Penambahan jumlah bidang tanah terdaftar dari Kluster 1 jumlahnya sangat
signifikan. Sejak dilaksanakannya program PTSL mulai tahun 2017, maka bidang

tanah yang terdaftar menjadi sebanyak 57 juta bidang atau sebanyak 42 % dari
jumlah bidang tanah yang ada. Sesuai dengan peraturan yang mengatur tentang
PTSL, yaitu Permen Nomor 12 tahun 2017 yang kemudian diganti dengan Permen
Nomor 6 tahun 2018, maka pelaksanaan PTSL ini harus dilakukan pada desa yang
kemudian menjadi desa lengkap. Akan tetapi pelaksanaan di lapangan tidak sesuai
dengan peraturan tersebut. Pelaksanaan PTSL di daerah dilakukan pada beberapa
desa dalam jumlah yang banyak, tidak fokus pada beberapa desa saja. Akibatnya
jumlah desa lengkap yang ada tidak bertambah secara signifikan.
Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap sesuai dengan
peraturan yang ada, difokuskan pada beberapa desa yang kemudian desa desa
ini akan menjadi desa lengkap. Akan tetapi pelaksanaan di lapangan tidak sesuai
dengan peraturan. Hal ini karena pelaksanaan PTSL dilakukan di beberapa desa
dengan jumlah yang banyak, maka pelaksanaanya menjadi tidak fokus dan desa
desa yang menjadi lokasi PTSL tidak menjadi desa lengkap. Hal ini sebetulnya dapat
terindikasi dari banyaknya desa/ kelurahan yang diusulkan dalam penetapan
lokasinya, oleh karena itu Kementerian ATR/ BPN melalui Dit.Jen Infrastruktur
Keagrariaan memberi persyaratan dalam penetapan lokasi desa/ kelurahan PTSL
agar benar-benar merupakan PTSL semua bidang tanahnya di desa/ kelurahan yang
ditetapkan dalam Kluster 1,2,3 dan 4.
Dilain pihak, validasi data merupakan prasyarat bagi berlakunya stelsel
publikasi positif. Hal ini sudah dilakukan oleh Direktorat Jenderal Infrastruktur
Keagrariaan dengan cara melakukan pembenahan terhadap data fisik. Bidang tanah
yang sudah terdaftar dan kualitas data fisiknya berupa KW1, KW2 dan KW3
dilakukan reposisi ke posisi sebenarnya. Untuk bidang tanah dengan kualitas data
KW 4, KW 5 dan KW6 diperbaiki kualitas datanya. Berdasarkan Juknis Kota/
Kabupaten Lengkap Tahun 2019 sudah ditentukan arahnya bahwa untuk semua KW
harus menjadi KW 1 tervalidasi.

A.4. Pusat Data dan Informasi Pertanahan, LP2B
Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap sudah memberikan peningkatan
kuantitas capaian Peta Bidang Tanah dan Sertipikat Hak Atas Tanah. Untuk tahun
ini selain peningkatan kuantitas, juga mulai dilakukan peningkatan kualitas. Untuk
mencapai hal ini dilakukan pembobotan terhadap kuantitas dan kualitas data hasil
PTSL. Untuk kuantitas diberi bobot 50 % dan untuk kualitas diberi bobot 50 %. Ada
tiga unsur capaian pada kualitas yaitu, terpenuhi tahapan persentase sebagai
berikut:
a. Kualitas Data (scan warkah);
b. Buku Tanah (BT) valid dan Surat Ukur valid;
c. Persil Valid;
Masing masing capaian ini mempunyai bobot sepertiga dari lima puluh
persen. Hasil dari pembobotan ini kemudian dirata-ratakan berapa persen kuantitas
dan berapa persen kualitas.
Data dari masing masing daerah dikumpulkan dan dimonitor
perkembangannya secara periodik oleh Pusdatin. Data yang dimonitor adalah
Kualitas Data, Buku Tanah-Surat Ukur Valid dan Persil Valid dengan catatan sebagai
berikut:
a. Kualitas Data memberikan gambaran sampai sejauh mana warkah yang ada
di Kantor Pertanahan sudah dalam bentuk digital.
b. Buku Tanah dan Surat Ukur Valid menerangkan mengenai buku tanah dan
surat ukur yang sudah divalidasi.
c. Persil Valid adalah adalah bidang tanah terpetakan secara digital dan valid.
Pelaksanaan kegiatan validasi persil bisa timbul keadaan dimana lebih dari
satu dokumen (surat ukur/gambar situasi) yang menempati/terpetakan pada bidang
tanah yang sama. Untuk menyelesaikan hal ini masing masing dokumen dipetakan
dan diberikan NIB, sedang untuk daerah yang bersinggungan, diberikan NIB khusus.
Hal ini untuk memberikan kesempatan bagi persil yang belakangan tervalidasi agar
tetap bisa mendapatkan pelayanan. Perubahan terhadap hal ini dilakukan jika
sudah tercapai kesepakatan atas batas batas bidang tanah masing masing. Karena

hal ini menyangkut konsekuensi hukum, perlu ada perlindungan hukum bagi
pelaksana.
Permasalahan tanah terkait dengan sengketa batas terjadi karena salah
satunya adalah tanggung jawab dari pemilik tanah yang belum dilaksanakan. Salah
satu tanggung jawabnya adalah untuk memelihara tanda batas. Karena hal ini tidak
dilakukan oleh pemilik tanah, maka hal ini menjadi embrio dari sengketa batas.
Kepada semua pemilik tanah akan diberi Hak, Batasan dan Tanggung jawab atas
bidang tanah yang dimilikinya (Right, Restriction dan Responsibiliti). Ketiga hal ini
nanti akan dikaitkan dengan Tata Ruang yang berlaku, hal ini dilakukan dengan
mengintegrasikan data spasial dalam peta Rencana Detail Tata Ruang (RDTR)
masing masing wilayah.
Peningkatan Kualitas Data juga dalam rangka untuk meningkatkan peringkat
Indonesia dalam Ease of Doing Business (EODB). Dari data yang dikeluarkan oleh
Bank Dunia, pada peringkat Ease of Doing Business, tahun 2018 dan 2019 Indonesia
berada pada peringkat 73. Dari sepuluh komponen yang dinilai, Registering Property
mendapatkan nilai 60 dan berada pada peringkat 106 dari 190 negara. Kantor
Pertanahan yang disurvey oleh Bank Dunia untuk mewakili Indonesia dalam rangka
EODB mencakup dua Kota yaitu Kota Jakarta dan Kota Surabaya. Sedangkan untuk
target Kota Lengkap meliputi 10 Kantor Pertanahan yaitu:
a) Jakarta Pusat; b) Jakarta Timur; c) Jakarta Selatan; d) Jakarta Barat; e)
Jakarta Utara; f) Kota Batam; g) Kota Surakarta; h) Kota Denpasar: i) Kota
Surabaya 1; j) Kota Surabaya 2.
Kriteria yang dinilai dalam peringkat Registering Property, data harus dalam
bentuk digital dan semua bidang tanah terpetakan. Oleh karena itu, dalam rangka
menaikkan peringkat Registering Property, pada masing masing Kantor Wilayah
(Kanwil) dan Kantor Pertanahan (Kantah) diberikan target penyelesaian Buku Tanah,
Surat Ukur Valid dan Persil bidang tanah Valid yang harus diselesaikan secara
periodik. Dilihat dari data masing-masing Kanwil, Buku Tanah digital dan Surat
Ukur (tekstual) digital sudah meningkat signifikan, sedangkan untuk Persil Valid
masih dalam pelaksanaan.

Dalam mengatasi adanya sertipikat yang bidang tanahnya tidak bisa
dipetakan dan pemiliknya tidak pernah datang, tidak pernah ada permohonan
pemeliharaan data pendaftaran tanah dan tidak ada petunjuk dari masyarakat
sekitar. Solusinya sedang diupayakan langkah terbaik untuk mengatasi hal ini,
supaya hal ini ada kejelasan. Pembahasan mengenai langkah langkah yang akan
dilakukan menghadapi hal hal seperti ini sedang dilakukan. Karena Buku tanah
ibarat mati suri. Apakah akan diusulkan pembatalan atau akan dilakukan blokir.
Pertanyaannya adalah apakah BPN punya kewenangan untuk melakukan
pembatalan? Jika menilik bahwa BPN yang menerbitkan sertipikat, BPN juga bisa
membatalkan sertipikat. Karena sertipikat yang menerbitkan adalah BPN, sedang
Hak atas tanahnya melekat pada pemiliknya. Apabila pemiliknya masih merasa
berhak dipersilahkan untuk menggugat. Namun sampai dengan saat ini dalam
struktur hukum saat ini memang pembatalan administrasi terhadap pembatalan
tersebut belum cukup kuat bagi pejabat yang membatalkan. Kewenangan Pejabat
Kantor Badan Pertanahan Nasional untuk membatlak sertipikat semacam ini
tentunya perlu diatur dalam suatu peraturan perundangan atau bahkan undang-
undan.
Sebagai antisipasi terhadap berubahnya batas wilayah Desa, Kecamatan
atau Kabupaten, sedang direncanakan bahwa kode kode wilayah untuk desa,
kecamatan dan kabupaten akan dihapus. Sebagai gantinya adalah akan dibuat NIB
yang melekat terhadap koordinat dari bidang tanahnya. Jadi NIB tadi akan
memberikan jaminan bahwa seseorang mempunyai bidang tanah sesuai koordinat
dari NIB tadi, sedangkan lokasi desa, kecamatan dan kabupaten adalah sebagai
atribut. Menggunakan NIB dan Persil Valid, kepemilikan bidang tanah seseorang
tidak lagi ditentukan oleh batas batas wilayah, tapi dengan koordinat batas bidang
tanah yang dalam database di ATR/BPN sudah merupakan persil yang valid.
Ke depan proses Kontradiktur Delimitasi juga perlu disesuaikan, bukan atas
garis batas, tetapi berdasarkan titik-titik batas. Kontradiktur diubah dari topologi
bidang beralih menjadi topologi titik. Pertimbangannya adalah persetujuan tidak

hanya diberikan oleh pihak pihak yang berkepentingan berdasarkan batas, akan
tetapi juga diberikan oleh pihak pihak yang berkepentingan terhadap titik/tugu
batas yang dipasang, sehingga proses pemberian persetujuan akan lebih akurat.
Apabila banyak pihak berkepentingan terhadap titik tugu batas tadi, maka titik tugu
batas tadi tidak akan digeser. Pemberian persetujuan tidak harus dengan
membutuhkan tanda tangan, akan tetapi bisa melalui rekam biometrik seperti pada
aplikasi Survey Tanahku. Proses perekaman dalam rangka kontradiktur delimitasi
akan berjalan secara kronologis seperti apa adanya. Hal ini terjadi apabila tidak
semua pihak hadir pada waktu proses pemasangan titik batas, sehingga pemberian
persetujuan tidak dilakukan dalam satu waktu yang sama. Hal yang penting adalah
pemberian persetujuan adalah nyata.
Untuk menyelesaikan target bidang tanah terdaftar pada masing masing
daerah, metode Fit for Purpose Kadastral bisa digunakan untuk membantu
mempercepat mencapai target yang ada. Masing-masing daerah melakukan
kegiatan pengukuran kadastral sesuai tujuan masing masing. Untuk daerah
perkotaan membutuhkan ketelitian yang lebih tinggi dibanding dengan daerah
yang bukan perkotaan. Dengan menggunakan metode Fit for Purpose akan
membantu daerah untuk mencapai target yang dibebankan. Dalam hal ini kegiatan
PNBP yang selama ini setara di setiap wilayah, bisa diubah berdasarkan nilai tanah.
Pelayanan permohonan pengukuran untuk bidang tanah dengan nilai tanah yang
tinggi dilaksanakan dengan menggunakan peralatan yang terbaik dengan metode
pengukuran yang menghasilkan ketelitian yang tinggi. Demikian juga untuk
pelayanan permohonan pengukuran untuk bidang tanah yang nilainya rendah,
dilaksanakan menggunakan peralatan yang sepadan. Pelaksanaan pelayanan
permohonan PNBP dengan berdasarkan nilai tanah membantu wilayah terpencil
dimana ketersediaan alatnya masih terbatas. Permohonan pengukuran bisa
dilayani dengan alat yang tersedia sehingga pelaksanaan pengukuran bisa lebih
cepat. Proses pelaksanaan pengukuran kemudian dituangkan pada dokumen
terkait (GU, PBT dan SU), tentang kapan dilakukan pengukuran, peralatan apa yang
dipergunakan dan berapa ketelitiannya. Hal ini sebagai informasi yang dijadikan

acuan bila dilakukan pengukuran terhadap bidang tanah yang sama. Sehingga bila
timbul perbedaan hasil pengukuran bisa sebagai bahan pertimbangan.
Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) dengan
menggunakan metode Partisipasi Masyarakat juga memberikan keuntungan dalam
hal mengatasi keterbatasan pegawai di Kantah, dan menghasilkan volume Peta
Bidang Tanah (PBT) dan Sertipikat Hak Atas Tanah (SHAT). Jika menggunakan
tenaga pegawai yang tersedia di Kantah maksimal hanya bisa membentuk dua tiam,
dengan memakai metode Partisipasi Masyarakat bisa dibentuk menjadi empat tim,
sehingga bisa dihasilkan produk yang lebih banyak. Pendaftaran Tanah Sistematis
Lengkap metode Partisipasi Masyarakat memberikan solusi untuk mengejar
pendaftaran tanah bagi bidang tanah yang belum terdaftar. Partisipasi masyarakat
juga dilakukan pada proses pemetaan (Pemetaan Partisipatif), hal ini untuk
meningkatkan jumlah bidang tanah yang terpetakan. Partisipasi masyarakat juga
secara tidak langsung memberikan efek penguatan bagi proses kontradiktur
delimitasi dan memberikan early warning terhadap bidang bidang tanah yang
bermasalah.
Masing masing daerah sudah ada data mengenai ketiga aspek di atas.
Pusdatin sudah mengumpulkan data dan memonitor perkembangan secara
periodik. Data yang dimonitor dari masing masing daerah adalah Kualitas Data
(%KD), Buku Tanah Valid (%BTV), Surat Ukur Valid (%SUV) dan Persil Valid (%PrV).
Buku Tanah Valid adalah menerangkan mengenai buku tanah yang sudah divalidasi,
surat ukur valid adalah surat ukur yang sudah divalidasi data tekstual, persil valid
adalah sudah divalidasi spasial dan persil yang sudah sesuai antara bidang tanah di
lapangan dan yang terpetakan secara digital. Berikut pada tabel di bawah ini adalah
contoh dari dua provinsi, pertama data dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota di
Propinsi DKI dan kedua adalah data dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota di
Provinsi Jawa Timur awal Juli 2020.

Tabel 4.1 Persentase Kualitas Data, Buku Tanah, Surat Ukur dan Persil Valid di DKI
Jakarta
Sumber: Pusdatin dan LP2B, Kementerian ATR/BPN
Dari Propinsi DKI, Kantor Pertanahan yang mempunyai kualitas data tertinggi
adalah Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Utara dengan presentase
sebesar 99.79 %. Kualitas data paling rendah adalah di Jakarta Timur sebesar 94.59
%. Buku Tanah valid tertinggi adalah di Jakarta Utara, terendah adalah di Jakarta
Timur. Persil Valid tertinggi di Jakarta Pusat, terendah di Jakarta Timur.

Tabel 4.2 Persentase Kualitas Data, Buku Tanah, Surat Ukur dan Persil Valid di Jatim

Dari data di Propinsi Jawa Timur, bisa diketahui Kantor Pertanahan dengan
kualitas data tertinggi adalah di Kota Surabaya I dan Kota Surabaya II, Mojokerto,
Madiun, Kediri, Blitar, Malang, dan Kota Batu. Sedang di Kabupaten yang tertinggi
adalah di Sidoarjo, Pasuruan dan Gresik. Akan tetapi dari kantor pertanahan
dengan kualitas data tertinggi tersebut di atas, prosentase capaian yang paling

rendah adalah persil valid yang kebanyakan masih berwarna kuning dan merah
orange. Khusus untuk kota Surabaya adalah salah satu kota yang disurvey oleh Bank
Dunia untuk penilaian Indeks Kemudahan Berusaha.
Pusdatin adalah sebagai wadah penyimpan data (Kontainer), sedang kualitas
data adalah merupakan tanggung jawab dari penyedia masing masing data.
Pusdatin memberikan filter untuk meningkatkan kualitas data yang terkirim.
Diharapkan proses validasi bersifat final sehingga ada kepercayaan terhadap data
yang ada. Apabila hal ini tercapai maka data sudah bisa diandalkan dan tidak ada
proses perbaikan data lagi.
Untuk mengantisipasi perkembangan di lapangan yang dinamis, diperlukan
perbaikan data secara periodik agar database yang tersimpan selalu up to date.
Untuk melakukan hal ini diperlukan peran aktif dari masyarakat. Pengembangan
informasi dan aplikasi perlu dilakukan untuk merealisasikan hal ini. Informasi yang
selama ini tersimpan bisa dibuka kemasyarakat. Dengan cara ini masyarakat bisa
melihat dan memberikan koreksi terhadap data yang ada. Hal ini difasilitasi
pengembangan aplikasi Sentuh Tanahku yang memberikan akses kepada
masyarakat untuk memberikan koreksi terhadap data yang ada.
Pada masa yang akan datang perkembangan di lapangan juga akan
digambarkan pada sertipikat elektronik. Kepada masing masing pemegang hak
nantinya akan diberi link spasial terhubung ke website Kementerian ATR/BPN.
Dengan demikian masing masing pemegang hak bisa memonitor perkembangan di
sekitar bidang tanahnya.
B. Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional DKI Jakarta

Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional DKI Jakarta melakukan
persiapan dalam pelaksanaan stelsel publikasi positip tahun 2025 dengan
melakukan kontrol kualitas terhadap bidang bidang tanah yang ada. Kegiatan
kontrol kualitas ini sudah dilakukan dan diharapkan tahun 2020 ini sudah selesai.
Terhadap hasil PTSL yang berupa K1, K2, K3 dilakukan kegiatan reposisi baik melalui

kegiatan di studio maupun lapangan. Dari semua kantah di DKI Jakarta, Jakarta
Utara merupakan yang terbaik dalam hal kualitas data spasial.
Dalam hal persiapan untuk menuju stelsel Publikasi Positip, perlu untuk
dikaji secara mendalam mengenai kesiapan negara untuk memberikan ganti rugi
apabila ada kekeliruan dalam penerbitan sertipikat. Seperti diketahui potensi ganti
rugi tidak ada pada sistim publikasi negatip yang sekarang berlaku di Indonesia.
Oleh karena itu persiapan data fisik maupun data yuridis harus benar benar valid
untuk membantu agar sedapat mungkin negara terhindar dari potensi untuk
mengganti kerugian terhadap penerbitan sertipikat yang keliru baik dalam hal
data yuridis maupun data fisik.
Perbaikan dan penyempurnaan data harus dilakukan terlebih dahulu
sebelum pelaksanaan stelsel Publikasi Positif diberlakukan. Hal ini diperlukan agar
prasyarat pemberlakuan stelsel Publikasi Positip khususnya prinsip Tirai, Cermin dan
Asuransi bisa terpenuhi.
C. Kantor Pertanahan
C.1. Kantor Pertanahan Kota Administratif Jakarta Selatan
Wilayah kerja Kantor Pertanahan Jakarta Selatan terdiri dari 10 Kecamatan
dan 65 Kelurahan. Kantor Pertanahan Jakarta Selatan sedang mempersiapkan
semua kecamatan di Jakarta Selatan untuk menjadi Kecamatan Lengkap.
Pelaksanaan dari 10 kecamatan yang terdiri dari 65 Kelurahan lengkap ini dilakukan
sesuai dengan aturan pada Juknis Kota Lengkap yang dikeluarkan Direktorat
Jenderal Infrastruktur Keagrariaan. Untuk mendukung rencana ini sudah dilakukan
scanning Buku Tanah, Surat Ukur dan Warkah pada tahun 2018 dan 2019.
Untuk penetapan kecamatan sebagai kecamatan lengkap terkendala dengan
adanya pemekaran wilayah kecamatan, seperti yang terjadi pada Kecamatan
Cilandak (disebabkan berbatasan dengan Kecamatan Depok) dan Kecamatan
Pesanggrahan (disebabkan wilayah pemekaran dari Kabupaten Tangerang). Salah
satu kecamatan yang akan segera ditetapkan menjadi Kecamatan lengkap yaitu

kecamatan Kebayoran Baru, untuk kemudian segera menyusul adalah kecamatan
Setiabudi dan kecamatan Tebet.
Untuk TA 2020 di kota administratif Jakarta Selatan tidak menjadi objek
PTSL, hal ini karena berdasarkan Juknis Kota Lengkap tahun 2019, jika suatu daerah
sudah ditetapkan sebagai kota lengkap, maka kegiatannya berupa Kegiatan
Pendaftaran Tanah Lengkap. Sedangkan di DKI Jakarta semua kota administratif
yang ada sudah ditetapkan sebagai kota lengkap, walaupun sebetulnya objek dan
subjeknya untuk PTSL di kota administratif ini masih ada.
C.2. Kantor Pertanahan Kota Administratif Jakarta Utara

Wilayah kerja Kantor Pertanahan Jakarta Utara terdiri dari 8 Kecamatan dan
37 Kelurahan. Dari pelaksanaan tugas sehari hari, ada beberapa hal yang perlu
mendapat perhatian, ketiga hal ini menyangkut kualitas data bidang tanah,
pelayanan SKPT dan apabila timbul sertipikat ganda.
Menyangkut Kualitas Data Bidang Tanah, bila melihat dari capaian yang ada,
Kualitas Data Bidang Tanah di Jakarta Utara sudah tergolong tinggi. Hanya pada
Kualitas Data Bidang Tanah yang tergolong KW 1, masih terdapat gap dan overlap.
Menyangkut pelayanan SKPT, perlu ada sistim yang memberikan warning sesegera
mungkin dalam proses penyelesaian pelayanan permohonan SKPT. Warning disini
adalah apabila pada waktu proses penyelesaian permohonan SKPT sedang berjalan
ternyata ada permohonan blokir atau sita yang masuk dimana permohonan blokir
atau sita ini ternyata menyangkut sertipikat yang sedang dibuatkan SKPT.
Permohonan blokir atau sita yang masuk ini tentunya akan mempengaruhi
kevalidan dari SKPT yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan, karena catatan
adanya blokir atau sita tentunya tidak akan tercatat dalam SKPT yang sudah
berjalan dan sudah dalam proses untuk disahkan.
Menyangkut timbulnya sertipikat ganda, selama ini ada pemahaman bahwa
sertipikat yang pertama kali keluar adalah merupakan sertipikat yang benar.
Padahal pemahaman ini belum tentu benar jika merujuk pada data fisik dan data

yuridis yang ada. Menyangkut ketiga hal diatas, maka diperlukan sosialisasi kepada
masyarakat dan seluruh stake holder agar bisa memahami hal tersebut.
Dalam pemberlakuan Stelsel Publikasi Positip, maka harus sudah dilakukan
validasi data dan penyiapan Peraturan Perundang Undangan yang berkaitan. Selain
itu juga diperlukan sarana dan prasarana yang memadai, agar setiap Kantor
Pertanahan bisa bekerja dengan optimal. Mengingat kondisi sarana dan prasarana
di Kantor Pertanahan yang berbeda-beda di berbagai wilayah di Indonesia.

BAB V
PEMBAHASAN
A. Persiapan menuju Stelsel Positif

Untuk menuju ke pemberlakuan Stelsel Positif, maka harus diketahui dulu
arah yang akan dituju oleh Pemerintah dalam hal ini Kementerian ATR/BPN seperti
apa pelaksanaan dari Stelsel Positip yang akan diberlakukan di Indonesia. Dari
beberapa diskusi yang dilakukan dalam rangka penelitian stelsel positif, diketahui
bahwa ada beberapa model pendaftaran tanah stelsel positif yang dilaksanakan
oleh beberapa negara di dunia. Model tersebut berbeda-beda tergantung dari
karakter masyarakat yang ada dan konstruksi hukum yang berlaku di negara yang
bersangkutan.
Seperti misalnya di Inggris yang pelaksanaan pendaftaran tanahnya
menggunakan general boundary, walaupun dari segi ketelitian dan keabsahan
mungkin tidak seakurat Kadastral Boundary, akan tetapi karakter masyarakat di
Negara ini menerima dan mendukung pelaksanaan dari sistim pengukuran
pendaftaran tanah ini. Di negeri Belanda yang mengubah dari sistim stelsel publikasi
negatif menjadi stelsel publikasi negatif yang dikembangkan (improved), contohnya
dalam hal peralihan hak, apabila akta yang digunakan untuk pendaftaran balik nama
sudah dilakukan lebih dari 10 tahun, maka keabsahan akta tersebut tidak perlu
diteliti lagi, kebenarannya, apabila pembeli bertikad baik, sehingga pemegang hak
terdaftar dianggap sebagai pemegang hak yang benar.
Di Australia juga berbeda dalam hal bahwa untuk setiap permohonan
peralihan hak diharuskan untuk dilakukan pengukuran kembali atas bidang tanah
yang akan dimohon untuk peralihan haknya. Hal mana tidak dilakukan di Indonesia.
Untuk melakukan pelayanan pengukuran kembali ini menuntut untuk tersedianya
data fisik yang akurat, dan hal ini juga akan tersedia apabila dilakukan updating data
fisik, hal mana kalau di negeri Belanda dilakukan pada waktu terjadi proses
peralihan hak. Di Malaysia yang merupakan tetangga serumpun, dilakukan metode
Fit for Purpose untuk mengejar tercapainya bidang tanah terdaftar. Pelaksanaan

metode Fit for Purpose ini berhasil dengan baik sehingga memberikan kontribusi
bagi peningkatan peringkat Malaysia dalam ranking Ease of Doing Business.
Pada bab ini akan dibahas beberapa faktor yang berhubungan dengan
pemberlakuan Stelsel Positip, yaitu Cakupan Peta Dasar Pertanahan dan Jumlah
Bidang Tanah Terdaftar maupun yang merupakan prasyarat dari pemberlakuan
Stelsel Positif yaitu Prinsip Tirai, Cermin dan Asuransi.
A.1. Cakupan Peta Dasar Pertanahan

Peta Dasar Pertanahan menjadi dasar untuk digunakan sebagai wahana
untuk memetakan hasil pengukuran yang dilakukan dalam pekerjaan pengukuran
dalam rangka Pendaftaran Tanah. Oleh karena itu pengadaan Peta Dasar
Pertanahan menjadi sangat diperlukan untuk kelancaran pelaksanan Pendaftaran
Tanah. Pengadaan Peta Dasar Pertanahan sudah dilakukan secara bertahap dan
hasilnya bisa dilihat pada tabel 3 dan 4.

Tabel 3 Cakupan Peta Dasar Pertanahan Tahun 2016
Sumber: Bid. Pengelolaan Data dan Informasi Pertanahan dan Tata Ruang Kementerian ATR/BPN, Juni 2016.

Tabel 4 Cakupan Peta Dasar Pertanahan tahun 2018
Sumber: Bid. Pengelolaan Data dan Informasi Pertanahan dan Tata Ruang Kementerian ATR/BPN, 2018.

Dari tabel 3 bisa dilihat bahwa Persentase cakupan Peta Dasar Pertanahan
pada tahun 2016 adalah sebesar 45.67 % dari luas wilayah diluar kawasan hutan di
Indonesia. Luas cakupan Peta Dasar Pertanahan pada tahun 2018, seperti
ditunjukkan pada tabel 4, bertambah menjadi sebesar 49.05 %. Penambahan
cakupan Peta dasar Pertanahan juga diupayakan dengan menggunakan Pesawat
Udara Nir Awak (PUNA).
Penambahan cakupan Peta Dasar Pertanahan diperlukan sebagai wahana
untuk memetakan hasil pengukuran dalam pelaksanaan Pendaftaran Tanah. Sejak
dilaksanakannya Pendaftaran Tanah di Indonesia, sudah sekitar 68 Juta bidang
tanah sudah terdaftar, sisa bidang tanah yang belum terdaftar akan diselesaikan
pada tahun 2024 sesuai target PTSL renstra 2021 – 2024. Dengan dilakukannya
pendaftaran tanah untuk semua bidang tanah, maka secara bertahap bisa
diwujudkan Kabupaten/Kota lengkap. Dengan terwujudnya Kapubaten/Kota
lengkap maka akan menaikkan nilai index kualitas administrasi pertanahan di
Indonesia yang merupakan salah satu unsur yang dinilai untuk menentukan
peringkat Registering Properties.
A.2. Jumlah Bidang Tanah Terdaftar

Jumlah Bidang tanah terdaftar di Indonesia ditunjukkan pada tabel 5. Dari
tabel tersebut bisa dilihat bahwa bidang tanah terdaftar sampai dengan tahun 2019
berjumlah ± 68.5 juta bidang tanah yang dihasilkan dari beberapa periode. Pada
periode PP 10/61 jumlah bidang tanah terdaftar sejumlah ± 16.5 juta bidang tanah,
pada periode selanjutnya jumlah bidang tanah bertambah ± 32 juta bidang tanah,
kemudian sejak dilaksanakan PTSL jumlah bidang tanah bertambah dengan
signifikan yaitu bertambah sejumlah ± 20 juta bidang.

Tabel 5 Jumlah Bidang Tanah Terdaftar di Indonesia
Jumlah Bidang Tanah Terdaftar Bidang Tanah
Tahun 2016 Tahun 2019
PP 10/61 PP 24/97 Inpres 2/2018 Jumlah Sisa
(1961-1997) (1997-2016) Permen 6/2018
(2016-2019)
± 16.5 Juta ± 32 Juta ± 20 Juta ± 126 Juta ± 58 Juta 47 %
Sumber: Dirjen Hubungan Hukum Keagrariaan, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional
Dari total jumlah bidang tanah yang ada di Indonesia sejumlah ± 126 juta
bidang tanah, masih terdapat sisa bidang tanah yang belum terdaftar sejumlah ± 58
juta bidang tanah. Sisa bidang tanah yang belum terdaftar ini akan
diselesaikan pada tahun 2024 sesuai PTSL Renstra 2021 – 2024. Hal ini sebagai
upaya untuk mewujudkan Kabupaten/Kota yang sudah lengkap pemetaan dan
pendaftaran tanahnya. Apabila hal ini bisa terwujud, maka nilai kualitas
Administrasi Pertanahan bisa meningkat yang pada akhirnya akan menaikkan nilai
Registering Properties yang merupakan salah satu unsur yang dinilai dalam
menentukan peringkat Ease of Doing Busines.
A. 3. Peringkat Ease of Doing Business

Ease of Doing Business adalah merupakan peringkat yang menunjukkan
seberapa baik dan sederhana dari peraturan yang berhubungan dengan kemudahan
berusaha. Penilaian terhadap kemudahan berusaha ini kemudian akan menentukan
peringkat dari negara yang dinilai, semakin tinggi ranking menunjukkan semakin
sederhana peraturan dan semakin tinggi kemudahan dalam berusaha dan
perlindungan pada hak atas tanah. Peringkat Ease of Doing Business dari
Indonesia dan beberapa negara di Asia diperlihatkan pada Tabel 3.

Tabel 6. Peringkat Ease of Doing Business
Sumber : The World Bank|Doing Business measuring Business Regulations
Dari tabel 6 di atas bisa dilihat peringkat Ease of Doing Business dari
beberapa negara dengan parameter yang dijadikan penilaian, yaitu Starting a
Business, Dealing with Construction Permits, Getting Electricity dan Registering
Property (tidak semua parameter ditampilkan dalam tabel). Seperti bisa dilihat
peringkat paling tinggi di negara Asean adalah Singapore yang berada pada
peringkat 2, Singapura mencatatkan poin tertinggi yaitu 86.2 dan Malasia pada
peringkat ke 12 dengan score 81.5, namun untuk peringkat Registering Property,
peringkat yang dicapai Singapura dan Malaysia masih kalah dari peringkat yang
dicapai Qatar, dimana Qatar menempati ranking 1 sementara Singapura dan
Malaysia menempati ranking 21 dan 33. Hanya untuk peringkat Ease of Doing
Business Qatar berada jauh di bawah Singapura dan Malaysia yaitu berada pada
peringkat 77. Sementara Indonesia berada pada peringkat 73 dengan score 69.6,
terpaut sedikit dengan Vietnam yang berada pada peringkat 70 dengan score 69.8.
Walaupun score untuk Ease of Doing Business terpaut sedikit, untuk peringkat
Registering Property Indonesia terpaut jauh dengan Vietnam, Indonesia berada
pada peringkat 106 sementara Vietnam berada pada peringkat 64. Menarik untuk
dilihat bagaimana Qatar yang menempati peringkat pertama dalam Registering
Property namun dalam peringkat Ease of Doing Business Qatar berada pada
peringkat 77. Untuk bisa melihat lebih jelas mengenai peringkat beberapa negara di

atas dalam Registering Property, di bawah ditampilkan tabel yang memuat data
mengenai Registering Property.
Tabel 7. Peringkat Registering Properties
Sumber : The World Bank|Doing Business measuring Business Regulations
Tabel 7. Di atas memperlihatkan ranking Registering Property dari beberapa

negara yang sama seperti pada tabel 6 sebelumnya. Pada tabel Registering
Property ini dilakukan penilaian terhadap beberapa parameter yaitu Prosedur,
Waktu, Biaya dan Kualitas Administrasi Pertanahan. Dari tabel di atas bisa dilihat
bahwa Qatar yang menempati peringkat pertama mendapat sqore 96.2, hal ini
didukung dengan nilai yang didapatkan pada masing masing parameter yang baik
dan diatas nilai negara lain kecuali untuk nilai Kualitas Administrasi Pertanahan yang
masih kalah dengan Singapura dan Malaysia. Indonesia mendapatkan score 60,
untuk nilai prosedur, waktu dan kualitas administrasi pertanahan, Indonesia tidak
berada pada yang paling bawah, bahkan untuk prosedur Indonesia sama dengan
Singapura dan Malaysia yaitu 6, sedang untuk waktu , Indonesia dengan score
31masih lebih bagus dari Vietnam dengan score 53.3. Indonesia juga masih di atas
Vietnam untuk Kualitas Adminitrasi Pertanahan, Indonesia dengan score 15.5
sedang Vienam dengan score 14. Indonesia masih tidak bagus pada biaya, dimana
score Indonesia adalah 8,3, yang paling tertinggi dari negara lain pada tabel. Negara
Asean terendah dalam hal biaya adalah Vietnam dengan score 0.6 disusul oleh
Singapura dan Malaysia dengan score 2.9 dan 3.5 .

Walaupun bukan satu satunya, tapi nilai dari Registering Property ikut
memberikan andil dalam penentuan peringkat pada Ease of Doing Business, oleh
karena itu peringkat dalam Registering Property harus diupayakan untuk bisa
ditingkatkan dengan cara melakukan perbaikan dalam beberapa hal yang dijadikan
unsur penilaian. Sesuai dengan yang dinyatakan dalam laman The World Bank, Ease
of Doing Business, ada beberapa unsur yang dinilai dalam Registering Property,
diantaranya adalah :
1. Prosedur, waktu dan biaya dalam proses peralihan hak.
2. Kualitas sistem Admisitrasi Pertanahan dalam hal :
a. Kehandalan Infrastruktur
b. Transparansi biaya
c. Cakupan Geografis
d. Bebas dari sengketa, konflik dan perkara tanah dan kesamaan hak
dalam mendapatkan hak atas tanah.
B. 4. Prasyarat pemberlakuan Stelsel Positip, Prinsip Tirai, Cermin dan Asuransi

Arah Indonesia menuju ke pelaksanaan Stelsel Positif akan sekaligus
mencakup semua unsur di atas. Karena dengan pelaksanaan Stelsel Positif maka
akan meningkatkan kualitas sistem administrasi pertanahan karena untuk
melaksanakan hal ini perlu prasyarat yaitu prinsip Tirai, dimana setelah Stelsel
Positif dilaksanakan, maka pada setiap bidang tanah yang sudah bersertipikat, maka
kepada setiap pemegang haknya dijamin kepastian haknya, dan tidak akan bisa
diganggu gugat oleh pemilik pemilik sebelumnya. Hal ini akan menjamin kepastian
dalam hal prosedur, waktu dan biaya dalam proses peralihan hak, yang menjadi
unsur yang dinilai dalam penilaian Registering Property di atas. Pada pelaksanaan di
lapangan, hal yang harus dilakukan adalah dengan meningkatkan Persentase Buku
Tanah Valid, sehingga bisa mendukung pada pelaksanaan proses peralihan hak
dengan cepat.
Prasyarat untuk menuju Stelsel Positif yang kedua adalah prinsip Cermin,
dimana untuk bidang tanah yang sudah bersertipikat, data fisik bidang tanah di

lapangan adalah sama persis dengan data pada peta dan tersimpan secara digital.
Data batas batas bidang tanah, dan informasi lainnya harus tersedia secara
elektronik. Hal ini sudah dilakukan oleh Kementerian ATR/BPN melalui jajaran
Kanwil dan Kantah dengan melakukan validasi persil yang Persentasenya terus
meningkat dari waktu kewaktu. Peningkatan Persentase validasi persil ini akan
menaikkan score Indonesia yang masih belum bagus dalam hal Kualitas Sistem
Administrasi Pertanahan.
Prasyarat untuk menuju Stelsel Positif yang ketiga adalah prinsip asuransi,
prinsip ini sebagai konsekuensi dari prinsip pertama dan kedua yaitu prinsip Tirai
dan Cermin, yang menjamin bahwa untuk setiap pemegang hak dijamin kepastian
haknya dan dijamin kebenaran dari data fisik dan yuridis yang terkandung dalam
sertipikat. Apabila kemudian ada kekeliruan yang mengakibatkan gugatan atas
sertipikat, dan apabila penggugat memenangkan gugatan, maka kepada penggugat
akan diberikan kompensasi ganti kerugian tetapi hak atas tanah tetap berada pada
pemilik semula.
Bagaimana dengan arah Indonesia menuju ke pelaksanaan Stelsel Positif,
dari beberapa statement yang disampaikan beberapa pejabat di Kementerian
ATR/BPN pada waktu acara Rakernas, dan dari hasil wawancara dengan beberapa
narasumber yang dilakukan selama penelitian, maka dapat disimpulkan beberapa
hal terkait dengan tahapan yang akan dilakukan oleh Kementerian ATR/BPN untuk
menuju ke Stelsel Positif sebagai berikut :
1. Memberlakukan Kota/Kabupaten Lengkap secara bertahap mulai tahun
2020
2. Mendaftar seluruh bidang tanah
3. Pemberlakuan Stelsel Positif pada tahun 2024
Untuk melihat kesiapan dalam rangka mewujudkan ketiga hal di atas maka
dilakukan analisa terhadap data yang ada di Kementerian ATR/BPN, dalam hal ini
data yang dihimpun oleh Pusat Data dan Informasi (Pusdatin). Analisa dilakukan
untuk mengetahui mengenai kesiapan data fisik utamanya dalam mendukung
terwujudnya kota/kabupaten lengkap. Analisa dilakukan terhadap data dari

Pusdatin yang didapatkan dalam dua periode yaitu periode pertama pada bulan
Pebruari 2020 dan periode kedua pada bulan Juli 2020.
Data dari Pusdatin memperlihatkan hasil dari masing masing Kantah dalam
hal Kualitas Data, Buku Tanah Valid, Surat Ukur Valid dan Persil Valid. Kualitas Data
adalah kualitas warkah digital, Buku Tanah Valid adalah Buku Tanah Tekstual yang
valid, Surat Ukur Valid adalah Surat Ukur Tekstual, Persil Valid adalah Surat Ukur
Spasial. Sehubungan dengan prinsip Stelsel Positip yang menggunakan prinsip Tirai
dan Cermin, maka dilakukan analisa pada Buku Tanah, Persil Valid dan Kualitas Data
. Analisa pada Buku Tanah, Persil Valid dan Kualitas Data adalah untuk mengetahui
sampai sejauh mana prosentase data yuridis dan data fisik benar benar sudah
aman terproteksi pada database sehingga sewaktu waktu dibutuhkan bisa
didapatkan. Analisa ini juga untuk memastikan sampai sejauh mana bidang tanah di
lapangan sudah terpetakan secara digital dan sesuai dengan letaknya baik di
lapangan maupun di peta, sehingga bidang tanah yang sudah bersertipikat dijamin
kepastian letak dan batasnya. Dari analisa yang dilakukan ini bisa untuk mengetahui
apakah prinsip Cermin dan Tirai sudah terpenuhi pada suatu wilayah.
Analisa dilakukan dengan melihat pada data Buku Tanah valid, Persil Valid
dan Kualitas Data, dilihat bagaimana posisi pada waktu data didapat pada bulan
Pebruari 2020, bagaimanakah ranking dari masing masing kantah di propinsi yang
bersangkutan. Kemudian data yang sama dilihat pada data Pusdatin bulan Juli 2020,
dari sini bisa dilihat apakah terjadi perubahan peringkat, dan bagaimana
hubungannya dengan laju penambahan persil valid yang terjadi pada Kantah.
Hasil dari masing masing Kantah dibuat dalam bentuk table per propinsi dan
dibuat ranking sesuai dengan hasil yang telah dicapai. Analisis capaian Persil Valid
dan Buku Tanah Valid dilakukan untuk mengetahui pencapaian dari masing masing
Kantah. Capaian Persil Valid dan Buku Tanah Valid akan diklasifikasikan
berdasarkan tinggi rendahnya persentase capaian , yaitu (1) Sangat rendah (<20%);
(2) Rendah (20% - <40%); (3) Sedang (40% - <60%); (4) Tinggi (60% - < 80%); dan (5)
Sangat Tinggi (>80%).

Propinsi yang diambil sebagai contoh adalah propinsi yang salah satu
Kantahnya diproyeksikan menjadi kota lengkap dalam rangka EODB ditambah
dengan lima propinsi yang Kantahnya tidak diproyeksikan sebagai kota lengkap di
tahun 2020. Hasil ini kemudian dibandingkan antara periode pertama dan kedua
untuk mengetahui sejauh mana kemajuan masing masing Kantah. Hasil dari
pembandingan ini kemudian dilakukan analisa mengenai factor factor yang
mempengaruhi kecepatan/kelambatan dalam mencapai kemajuan. Berikut ini
adalah data yang didapatkan dari Pusdatin beserta analisa yang dilakukan. Propinsi
tersebut berturut turut adalah DKI Jakarta, Jawa Tengah dan Jawa Timur.
Sedangkan Propinsi lain yang diambil sebagai sampel walaupun tidak ada Kota
lengkap adalah propinsi Jawa Barat, Banten, Sulawesi Tengah dan Maluku Utara.
Propinsi propinsi ini diambil sebagai sampel karena mewakili Propinsi yang menjadi
tujuan investasi dari luar negeri (Foreign Direct Investment), sehingga dalam
perspektif ini sangat sesuai dengan rencana pelaksanaan Stelsel Positif yang salah
satu tujuannya adalah memberikan kepastian hukum dalam investasi. Khusus untuk
DKI, dilakukan analisa sampai ke tingkat kelurahan/desa dalam rangka desa lengkap,
dimana sesuai dengan Protokol PTSL (Surat Sekretaris Jenderal No. HR.01/1050-
100/VII/2020 tanggal 15 Juli 2020 hal Pelaporan Output PTSL), persyaratan
Kelurahan untuk dideklarasikan sebagai Kelusahan lengkap adalah
1. Jumlah persil tervalidasi lebih besar sama dengan 95 %
2. Jumlah Buku Tanah tervalidasi lebih besar sama dengan 98 %
Data mengenai Investasi Luar Negeri (Foreign Direct Investment) pada
masing masing Propinsi didapat dari laporan Kuartal Kedua BKPM yang diunduh dari
laman BKPM seperti diperlihatkan ada gambar 4.

Gb. 4. Realisasi Investasi di Indonesia Kuartal II 2019 (kiri) dan Kuartal II 2020
(kanan)
Sumber BKPM, Realisasi Investasi di Indonesia
Di bawah ini adalah tabel masing masing propinsi, (a) adalah data akhir
bulan Pebruari 2020 dan (b) adalah data akhir bulan Juli 2020.
1. DKI Jakarta
DKI Jakarta merupakan propinsi yang merupakan tujuan investasi luar negeri
terbesar kedua setelah Jawa Barat pada tahun 2019 dan 2020, hal ini bisa dilihat
dari laporan kuartal kedua BKPM. Dengan wilayah seluas 66.233 Ha investasi yang
masuk ke Propinsi DKI sebesar 13 % pada tahun 2020, naik dari tahun 2019 yang
sebesar 12.5 %.
Kementerian ATR/BPN telah menetapkan Kota Administratip di DKI sebagai
kota lengkap untuk tahun 2020. Pencanangan Kota lengkap ini adalah dalam rangka
mewujudkan rencana Kementerian ATR/BPN untuk melaksanakan Stelsel Positif
yang bertujuan untuk lebih memberikan peluang kepada investor luar negeri
dalam berinvestasi di DKI. Dari tabel 8.a. dan 8.b. di bawah bisa dilihat
perkembangan dari Persentase Persil valid, Buku Tanah Valid dan Kualitas Data dari
masing masing Kota Administratip di DKI per periode Pebruari dan Juli 2020.

Tabel 8.a. Peringkat Kota Administratif di DKI Jakarta bulan Pebruari
Di lihat dari klasifikasi capaian persil valid, nampak bahwa pada data bulan
Pebruari capaian persil valid di Jakarta Timur tergolong sedang (40% - <60%),
Jakarta Barat, Jakarta Selatan dan Jakarta Utara Tinggi (60 % - < 80%) dan Jakarta
Pusat Sangat Tinggi (>80%). Sedangkan pada bulan Juli, capaian persil valid di
Jakarta Timur dan Jakarta Barat tergolong sedang (40% - <60%), Jakarta Selatan,
Jakarta Utara dan Jakarta Pusat Tinggi (60 % - < 80%). Penurunan pada presentasi
persil valid yang terjadi pada bulan Juli diakibatkan karena ada adjustment dengan
bidang sekitar karena proses pemecahan atau pemisahan atau proses lainnya.
Sedangkan untuk Persentase Buku Tanah Valid pada bulan Pebruari , capaian dari
Jakarta Timur tergolong tinggi (60 % - < 80 %) sedang Jakarta Barat, Jakarta Utara,
Jakarta Pusat, Jakarta Selatan tergolong sangat tinggi ( > 80 %). Pada bulan Juli,
capaian Jakarta Timur meningkat tapi masih tergolong dalam katagori tinggi (60 % -
< 80 %) sedang Jakarta Barat, Jakarta Selatan, Jakarta Pusat dan Jakarta Utara
sangat tinggi ( > 80 %), dengan Jakarta Utara mencapai 99.83 %, sedikit lagi
menjadi 100 %. Untuk Kualitas Data, masing masing kota sudah pada golongan
sangat tinggi (> 80 %).

Tabel 8.b. Peringkat DKI Jakarta bulan Juli
Sangat Tinggi Tinggi Sedang

Untuk melihat capaian persil valid dan buku tanah valid pada masing masing
desa/kelurahan, bisa dilihat pada tabel 9.a. dan 9.b. di bawah yang menunjukkan
Persentase capaian validasi persil dan buku tanah di Jakarta Selatan.
Tabel 9.a. Persentase Persil Valid Kelurahan di Jakarta Selatan
Prosentase Persil valid yang ditampilkan pada tabel 9.a. adalah capaian
persil valid maksimum dan minimum dari masing masing kelurahan dalam satu
kecamatan, untuk capaian semua kelurahan dapat dilihat pada lampiran 1. Dari
tabel 9.a. bisa dilihat bahwa Persentase persil valid tertinggi adalah kelurahan
Gandaria Utara dengan capaian 87.36 %, sedang Persentase capaian terendah

adalah kelurahan Manggarai dengan capaian 17.63 %. Dari semua kelurahan yang
ada, capaian persil valid belum ada yang mencapai 95 %.
Tabel 3. b. Persentase Buku Tanah valid Kelurahan di Jakarta Selatan
Tabel 9.b. memperlihatkan prosentase capaian dari Buku Tanah valid untuk
masing masing kelurahan, ada beberapa kelurahan yang sudah mencapai 100 %
Persentase Buku Tanah Valid, yaitu kelurahan Manggarai, Mampang Prapatan,
Kuningan Barat dan Senayan, untuk prosentase terendah adalah kelurahan
Petukangan Selatan dengan capaian 98.88 %. Untuk capaian Persentase Buku Tanah
valid, semua kelurahan di Jakarta Selatan sudah melampaui 98 %.
Pada tabel selanjutnya yaitu tabel 10.a. dan 10.b. bisa dilihat capaian Persil
valid dan Buku Tanah valid dari masing masing kelurahan di Jakarta Utara.

Tabel 4. a. Persentase Persil Valid Kelurahan di Jakarta Utara
Prosentase Persil valid yang ditampilkan pada tabel 10.a. adalah capaian
persil valid maksimum dan minimum dari masing masing kelurahan dalam satu
kecamatan di Jakarta Utara, untuk capaian semua kelurahan dapat dilihat pada
lampiran Lampiran 2. Dari tabel 10.a. bisa dilihat bahwa ada beberapa kelurahan
yang mencapai Persentase persil valid 100 % yaitu kelurahan Pulau Kelapa, Pulau
Pari dan Rawa Badak Utara, selain itu ada beberapa kelurahan yang capaian persil
valid sudah mencapai di atas 95 %. Sedang Persentase capaian terendah adalah
pada Kelurahan Pademangan Timur dengan capaian 64.65 %.

Tabel 10.b Persentase Buku Tanah valid Kelurahan di Jakarta Utara
Tabel 10.b. memperlihatkan prosentase capaian dari Buku Tanah valid untuk
masing masing kelurahan, ada beberapa kelurahan yang sudah mencapai 100 %
Persentase Buku Tanah Valid, yaitu kelurahan Pulau Kelapa, Pulau Panggang, Pulau
Pari, Pulau Untung Jawa dan Ancol, untuk prosentase terendah adalah kelurahan
Pejagalan dengan capaian 99.76 %. Untuk capaian Persentase Buku Tanah valid,
semua kelurahan di Jakarta Utara sudah melampaui 98 %.
Tabel 11 menunjukkan banyaknya kelurahan di Jakarta Selatan dan Jakarta

Utara yang Buku Tanah Valid dan Persil Validnya sudah mencapai diatas 98 % dan
95 %. Dari tabel bisa dilihat bahwa di Kota Administratif Jakarta Utara sudah ada 27
Kelurahan yang siap untuk dideklarasikan sebagai Kelurahan lengkap karena
Persentase Buku Tanah Valid dan Persil Valid sudah mencapai di atas 98 % dan 95
%, sedang di Kota Administratif Jakarta Selatan belum ada Kelurahan yang bisa
dideklarasikan sebagai Kelurahan lengkap karena Persentase Persil Valid belum ada

yang mencapai 95 % walaupun Persentase Buku Tanah Valid yang sudah mencapai
di atas 98 % sebanyak 65 Kelurahan.
Tabel 11 Jumlah Buku Tanah Valid dan Persil Valid di Kelurahan di Jakarta Selatan
dan Jakarta Utara
Kota Buku Tanah Persil Valid
No Administratif > 98 % > 95 %
1 Jakarta Selatan 65 0
2 Jakarta Utara 37 27
2. Jawa Tengah
Data dari Jawa Tengah dibuat peringkat Persil valid, Buku Tanah Valid dan
Kualitas Data bisa dilihat pada table 12.a. dan 12.b. dibawah ini.
Tabel 12.a. Peringkat Jawa Tengah bulan Pebruari

Dari data yang didapat untuk propinsi Jawa Tengah, bisa dilihat bahwa pada
tabel 12.a., yang mencapai hasil tertinggi untuk Persil valid adalah Kota Surakarta,
hal mana sejalan dengan dijadikannya Kota Surakarta sebagai salah satu Kota
lengkap. Peringkat kedua adalah Kabupaten Semarang dan peringkat ke tiga adalah
Kota Semarang. Dari ketiga kantah ini, apabila dilihat Persentase persil valid
tehadap Buku Tanah, maka kota Semarang adalah yang mempunyai Buku Tanah
terbanyak disusul kabupaten Semarang dan kota Surakarta. Laju penambahan
Persentase persil valid di Kota Surakarta melebihi melebihi laju penambahan yang
terjadi di Kabupaten Semarang. Hal ini bisa dilihat pada data yang diambil pada
bulan Juli 2020 pada tabel 12.b., dimana Kota Surakarta bertambah sebanyak 1.36
%, sedangkan Kabupaten Semarang hanya bertambah sebanyak 0,29 % dan .
Jikalau tendensi ini terus berjalan maka Persentase persil valid kota Surakarta dalam
hal Persentase persil valid akan bertambah dengan signifikan.

Tabel 12.b. Peringkat Jawa Tengah bulan Juli
Sangat Tinggi Tinggi Sedang Rendah

Pada table 12.b yang menggambarkan data pada bulan Juli 2020, peringkat
tiga besar Persil valid berubah, yang pertama tetap Kota Surakarta, kedua
Kabupaten Brebes dan ketiga Kota Tegal. Kabupaten Brebes dan Kota Tegal
mengalami kemajuan yang signifikan. Kabupaten Brebes yang semula 50.96 %
menjadi 66.10 % mengalami kenaikan sebesar 15.14 %, sedangkan Kota Tegal naik
dari 47.60 % menjadi 64.33 %, mengalami kenaikan sebesar 16.73 %. Kenaikan
pada Kabupaten Brebes terasa signifikan karena jumlah Buku Tanah yang jauh lebih
banyak dari Kota Tegal yaitu 334.277 dibanding 82.537 (per Juli 2020). Kenaikan

yang terjadi di Kabupaten Brebes juga melebihi kota Surakarta sebagai salah satu
kota yang ditargetkan untuk menjadi kota lengkap yang Persentase kenaikan hanya
1.36 %. Apabila laju kenaikan yang dicapai Kabupaten Brebes bisa dipertahankan,
peringkat Kabupaten Brebes dalam hal persil valid bisa menyalip Kota Surakarta.
Di propinsi Jawa Tengah terdapat kabupaten dengan jumlah buku tanah
yang sangat besar yaitu kabupaten Boyolali dengan jumlah 645.365 yang meningkat
menjadi 656.959 pada Juli 2020, akan tetapi jumlah buku tanah yang besar ini tidak
diimbangi dengan capaian jumlah persi valid yang pada bulan Pebruari 2020
mencapai 22.97 % dan pada bulan Juli 2020 mencapai 28.93 % atau naik sebesar
0.94 % dalam periode selama 5 bulan.
Di lihat dari klasifikasi capaian persil valid di bulan Pebruari, nampak bahwa
pada data bulan Pebruari capaian persil valid di Kabupaten Boyolali, Magelang,
Purbalingga, Kebumen, Klaten, Purworejo, Wonogiri, Kudus, Blora, Pekalongan,
Kendal, Temanggung, Tegal, Cilacap, Jepara, Karanganyar, Grobodan, Sragen dan
Kota Magelang tergolong rendah (20 % - < 40 %). Capaian persil valid untuk
Kabupaten Banjarnegara, Pati, Sukoharjo, Rembang, Banyumas, Wonosobo,
Pemalang, Demak, Batang, Brebes, Semarang, Kota Salatiga, tegal dan Semarang
adalah tergolong sedang (40 % - < 60 %). Sedangkan Kota Surakarta tergolong tinggi
(60 % - < 80 %). Sedangkan pada bulan Juli, dari 19 kabupaten/kota yang capaian
persil validnya rendah, berkurang menjadi 10 kabupaten/kota yaitu kabupaten
Boyolali, Kebumen, Wonogiri, Purbalingga, Purworejo, Kudus, Klaten, Temanggung,
Kota Pekalongan dan Salatiga tergolong rendah (20 % - < 40 %). Untuk Kabupaten
Demak, Blora, Tegal, Magelang, Banjarnegara, Pekalongan, Sragen, Grobogan,
Sukoharjo, Pati, Kendal, Cilacap, Rembang, Banyumas, Jepara, Pemalang,
Karangnyar, Wonosobo, Semarang, Kota Magelang, Kota Semarang tergolong
sedang (40 % - <60 %). Sedang untuk capaian persil valid yang tergolong tinggi (60
% - < 80 %) menjadi empat kabupaten/kota yaitu Kabupaten Batang, Brebes, Kota
Tegal dan Kota Surakarta.
Untuk capaian Buku Tanah Valid pada bulan Pebruari untuk Kabupaten
Banjarnegara, Magelang, Batang, Purbalingga dan tegal tergolong rendah (20 % - <

40 %). Untuk Kabupaten Purworejo, Kebumen, Klaten, Boyolali, Brebes, Demak,
Blora, Grobogan, Wonosobo, Pati, Pekalongan, Temanggung, Jepara, Kota Semarang
tergolong sedang (40 % - <60%). Untuk Kabupaten Karanganyar, Banyumas,
Rembang, Kendal, Kudus, Kota Magelang dan Kota Salatiga tergolong tinggi (60 % -
<80 %). Sedangkan untuk kabupaten Sragen, Sukoharjo, Pemalang, Semarang,
Wonogiri, Cilacap, Kota Surakarta dan Kota Tegal masuk golongan tinggi (> 80 %).
Pada bulan Juli dari 5 kabupaten yang tergolong rendah (20 % - < 40 %) tinggal 1
kabupaten yaitu Banjarnegara, Untuk kabupaten Purworejo, Purbalingga,
Kebumen, Magelang, Tegal Boyolali, Demak, Blora, Brebes, Grobogan, Wonosobo
dan kota Semarang masuk golongan sedang ( 40 % - < 60 %). Sedang kabupaten
Temanggung, Pekalongan, Klaten, Jepara, Pati, Rembang, Banyumas, Batang,
Kendal, kota Magelang dan kota Salatiga masuk golongan tingi (60 % - < 80 %). Pada
golongan sangat tinggi (> 90 %) adalah kabupaten Sragen, Kudus, Karanganyar,
Sukoharjo, Semarang, Pemalang, Wonogiri, Cilacap, Kota Surakarta dan Kota Tegal.
Untuk capaian Kualitas Data pada bulan Pebruari untuk Kabupaten
Magelang, Wonogiri, Boyolali, Sragen, Temanggung dan Kebumen tergolong sedang
(40 % - < 60 %), Kabupaten Kendal, Cilacap, Sukoharjo, Tegal, Wonosobo, Jepara,
Purworejo, Blora, Karanganyar, Kudus, Grobogan, Pemalang, Klaten, Rembang,
Purbalingga Pati, Batang, Banjarnegara, Banyumas, Pekalongan, Brebes, Semarang,
Demak, kota Pekalongan, kota Semarang dan kota Salatiga tergolong tinggi ( 60 % -
< 80 %), sedangkan kota Surakarta, kota Magelang dan kota Tegal tergolong sangat
tinggi ( > 90 %).
Pada bulan Juli ada 3 kabupaten tergolong sedang ( 40 % - < 60 %) yaitu
kabupaten Wonogiri, Magelang dan Sragen. Sedang kabupaten Kebumen,
Sukoharjo, Boyolali, TEmanggung, Kendal, Tegal Jepara, Wonosobo, Purworejo,,
Cilacap, Blora, Karanganyar, Kudus, Klaten, Pemalang, Grobogan, Purbalingga,
Rembang, Pati, Batang, Banjarnegara, Pekalongan, Banyumas, Brebes, kota
Pekalongan dan kota Semarang tergolong tinggi ( 60 % - < 80 %). Untuk kabupaten
Semarang, Demak, kota Salatiga, kota Surakarta, kota Magelang dan kota Tegal
tergolong tinggi ( > 80 %).

3. Jawa Timur
Propinsi Jawa Timur sebagai salah satu propinsi dengan jumlah
Kabupaten/Kota terbanyak, peringkat tiga besar Persentase Persil valid bulan
Pebruari 2020 seperti bisa dilihat pada table 13.a. ditempati oleh kabupaten
Pacitan, Madiun dan Malang. Dari ketiga Kabupaten ini, yang paling banyak Buku
Tanah nya adalah Kabupaten Malang dengan jumlah 455.750 disusul oleh Madiun
dan Pacitan dengan jumlah Buku Tanah berturut turut sebanyak 318.549 dan
256.720. Pada periode ini, kota yang dijadikan target sebagai kota lengkap di Jawa
Timur yaitu Kota Surabaya I dan Kota Surabaya II berada pada peringkat 33 dan 34
dengan capaian 19.81 % untuk Surabaya II dan 19.05 % untuk Surabaya I. Jika dilihat
dari jumlah Buku Tanah, maka jumlah Buku Tanah di kota Surabaya II dan Surabaya I
masih lebih sedikit dari jumlah Buku Tanah di kabupaten Pacitan. Hanya hal ini tidak
mencerminkan volume perkerjaan yang ada, dimana untuk Kota Surabaya II dan
Kota Surabaya I volume pekerjaan yang ada jauh melebihi Kabupaten Pacitan.

Tabel 13.a. Peringkat Jawa Timur pada bulan Pebruari 2020
Pada periode selanjutnya yaitu bulan Juli 2020 yang ditunjukkan pada table
13.b, peringkat tiga besar berubah dan sekarang ditempati oleh Madiun, Pacitan
dan Probolinggo masing masing dengan capaian berturut turut 64.56 %, 64.29 %dan
61.26 %. Yang menarik adalah peringkat yang dicapai oleh kota Surabaya II yang
sebelumnya berada pada peringkat 33 pada tanggal 22 Pebruari, pada periode
bulan Juli 2020 kota Surabaya II berada pada peringkat 4 dengan capaian

perosentasi persil valid sebanyak 60.83 %. Walaupun peningkatan yang dicapai
oleh Madiun dan Pacitan yang sebesar 9.86 % dan 4.86 % patut diberikan apresiasi,
namun hasil yang dicapai oleh Surabaya II sungguh merupakan suatu lompatan
besar, dari Persentase persil valid sebesar 19.81 % pada bulan Pebruari 2020
menjadi 60.83 % pada bulan Juli 2020, yang mana mencapai kenaikan sebesar
41.52 % dalam jangka waktu lima bulan. Hal ini menjadi lebih signifikan lagi karena
Surabaya II adalah salah satu kota yang dijadikan target sebagai kota lengkap di
tahun 2020. Apabila Surabaya II bisa mempertahankan laju peningkatan capaian
Persentase persil valid, dengan sisa waktu yang masih lima bulan lagi di tahun 2020,
Surabaya II akan bisa mencapai target untuk menjadi kota lengkap.
Dilain pihak, Kota Surabaya I juga mengalami peningkatan dari peringkat 34
pada bulan Pebruari menjadi peringkat 24 pada Juli 2020. Persentase persil valid di
Surabaya I meningkat dari 19.05 % menjadi 36.74 % atau meningkat sebanyak 17.69
%. Laju peningkatan yang dicapai oleh Surabaya I tidak setinggi Surabaya II, dengan
sisa waktu yang masih ada, Surabaya II masih bisa untuk menjadi kota lengkap
ditahun 2020 seperti yang sudah ditargetkan.
capaian persil valid di Kabupaten Tulungagung, Mojokerto, Nganjuk, kota Blitar,
Pasuruan, Surabaya I dan Surabaya II tergolong sangat rendah ( <20 %). Sedangkan
untuk Kabupaten Sidoarjo, Lumajang, Bojonegoro, Kediri, Sumenep, Jombang,
Bondowoso, Banyuwangi, Pasuruan, Jember, Ngawi, Situbondo, Sampang, Magetan,
Ponorogo, Gresik, Pamekasan, Tuban, Probolinggo, Kota Madiun, Mojokerto,
Malang masuk katagori rendah (20 % - < 40 %). Capaian persil valid pada
Kabupaten Blitar, Lamongan, Bangkalan, Trenggalek, Malang, Madiun, Pacitan, kota
Batu dan Probolinggo tergolong sedang (40 % - < 60 %). Sedangkan pada bulan Juli,
dari 7 kabupaten/kota yang tergolong sangat rendah ( < 20 %) menjadi tinggal 1
kabupaten, yaitu Tulungagung, Untuk kabupaten Lumajang, Sidoarjo, Sumenep,
Bondowoso, Kediri, Jember, Banyuwangi, Bojonegoro, Ngawi, Pasuruan, Sampang,
kota Pasuruan, kota Blitar, kota Kediri, kota Malang, kota Surabaya I tergolong
rendah (20 % - < 40 %). Untuk Kabupaten Mojokerto, Magetan, Situbondo, Nganjuk,

Gresik, Jombang, Pamekasan, Probolingggo, Blitar, Ponorogo, Tuban, Trenggalek,
Lamongan, Bangkalan, Malang, Kota Batu, kota Blitar dan Kota Madiun tergolong
sedang (40 % - <60 %). Sedang untuk capaian persil valid yang tergolong tinggi (60
% - < 80 %) menjadi empat kabupaten/kota yaitu Kabupaten Pacitan, Madiun, Kota
Surabaya II dan Kota Probolinggo.
Tabel 13.b. Peringkat Jawa Timur pada bulan Juli 2020
Sangat Tinggi Tinggi Sedang Rendah Sangat Rendah


Untuk capaian Buku Tanah Valid pada bulan Pebruari untuk Kabupaten
Jember, Jombang, Mojokerto, Trenggalek, Banyuwangi, Probolinggo, Kota Pasuruan
dan Kota Blitar tergolong sedang (40 % - <60%). Untuk Kabupaten Pamekasan,
Pasuruan, Sampang, Bojonegoro, Sidoarjo Madiun, Tulungagung, Gresik, Sumenep,
Bangkalan, Lamongan, Kota Mojokerto, tergolong tinggi (60 % - <80 %). Untuk
kabupaten Blitar, Kediri, Malang, Lumajang, Ponorogo, Ngawi, Nganjuk, Magetan,
Tuban, Bondowoso, Pacitan, Situbondo, kota Batu, kota Madiun, kota Probolinggo,
kota Kediri, kota Malang, kota Surabaya I dan kota Surabaya II termasuk golongan
sangat tinggi ( > 80 %). Pada bulan Juli dari 8 kabupaten/kota yang masuk golongan
sedang ( 40 % - < 60 %), tinggal 3 kabupaten/kota yaitu Jember, Banyuwangi dan
kota Pasuruan. Untuk kabupaten Pamekasan, Sampang, Sidoarjo, Mojokerto,
Probolinggo, Tulungagung, Madiun, Gresik, Sumenep, Jombang, Bangkalan dan
Pasuruan tergolong tinggi (60 % - < 80 %). Sedang kabupaten Trenggalek, Malang,
Bojonegoro, Lumajang, Kediri, Lamongan, Ngawi, Ponorogo, Magetan, Nganjuk,
Tuban, Blitar, Bondowoso, Pacitan, Situbondo, kota Mojokerto, kota Probolinggo,
kota Batu, kota Blitar, kota Madiun, kota Surabaya I, kota Surabaya II dan kota
Kediri masuk golongan sangat tinggi ( > 80 %).
Untuk capaian Kualitas Data pada bulan Pebruari untuk Kabupaten
Sumenep, Tulungagung, Bondowoso dan kota Pasuruan tergolong sedang ( 40 % - <
60 %), Kabupaten Banyuwangi, Nganjuk, Ngawi, Trenggalek, Pamekasan, Lumajang,
Situbondo, Mojokerto, Magetan, Kediri, Blitar, Ponorogo, Lamongan, Jombang,
Sampang, Jember, Malang, Bojonegoro, Pacitan, Madiun, Bangkalan, kota Kediri
dan kota Probolinggo tergolong tinggi ( 60 % - < 80 %), sedangkan kabupaten
Tuban, Gresik Pasuruan, Probolinggi, Sidoarjo, kota Malang, kota Batu, kota
Mojokerto, kota Surabaya I, kota Madiun, kota Surabaya II dan kota Blitar tergolong
sangat tinggi ( > 80 %).
Pada bulan Juli kabupaten Sumenep, Tulungagung, Bondowoso dan kota
Pasuruan tergolong sedang ( 40 % - < 60 %), sedang kabupaten Kebumen
Banyuwangi, Nganjuk, Trenggalek, Lumajang, Ngawi, Pamekasan, Situbondo,
Mojokerto, Magetan, Kediri, Ponorogo, Blitar, Jombang, Lamongan, Sampang,

Jember, Malang, Pacitan, Bojonegoro, Kota Kediri dan Kota Probolinggo tergolong
tinggi (60 % - < 80 %). Untuk Bangkalan, Madiun, Tuban, Gresik, Probolinggo,
Sidoarjo, Pasuruan, kota Batu, kota Mojokerto, kota Surabaya I, kota Madiun, kota
Surabaya II dan Kota Blitar tergolong tergolong sangat tinggi ( > 80 %).
4. Jawa Barat
Propinsi Jawa Barat terdiri dari 27 Kabupaten/Kota dengan Kabupaten
terluas adalah Kabupaten Sukabumi dengan luas 4.145.70 Ha dan Kabupaten
terkecil adalah Kabupaten Purwakarta dengan luas 825.74 Ha yang berturut turut
merupakan areal seluas 11.72 % dan 2.33 % dari wilayah Propinsi Jawa Barat. Dari
tabel 14.a. di atas bisa dilihat Persentase capaian persil valid dari masing masing
Kabupaten/Kota, Kota Cirebon mencapai 73.68 % diikuti oleh Kabupaten Bandung
dan Pangandaran dengan 50.55 % dan 39.86 %. Yang menarik di sini adalah
Kabupaten Bandung dimana Buku Tanah yang ada adalah sebanyak 530.142.
Dengan capaian Persentase persil valid sebesar 50.55 % maka jumlah buku tanah
yang persilnya sudah merupakan persil valid sudah melebihi dari jumlah Buku Tanah
di Kota Cirebon yang mempunyai Buku Tanah sebanyak 86.082.
Kabupaten dengan jumlah Buku Tanah yang terbanyak adalah Kabupaten
Bogor dan Kabupaten Bekasi, masing masing dengan jumlah Buku Tanah sebanyak
964.524 dan 956.865. Pada dua Kabupaten ini, Persentase persil valid masing
masing adalah 31.92 % dan 25.72 %. Khusus untuk Kabupaten Bekasi, dengan
jumlah Buku tanah sebanyak 956.865 merupakan suatu jumlah yang luar biasa
mengingat luas Kabupaten Bekasi yang kurang dari setengah luas Kabupaten Bogor
dimana luas Kabupaten Bekasi adalah 1.224,88 Ha sedangkan luas Kabupaten Bogor
adalah seluas 2.710,62 Ha. Hal ini tentunya menjadi tantangan tersendiri bagi
Kabupaten Bekasi dalam meningkatkan Persentase persil valid. Akan tetapi capaian
dari Kabupaten Bekasi adalah lebih baik dibandingkan dengan beberapa
Kabupaten/Kota lainnya, mengingat Kabupaten Bekasi pada periode Pebruari 2020
berada pada peringkat ke 10 dari 27 Kabupaten/Kota se Jawa Barat. Bahkan

beberapa kota yang nota bene luas wilayah dan jumlah Buku Tanahnya jauh di
bawah Kabupaten Bekasi, berada pada peringkat di bawah nomor 10.
Tabel 14.a. Peringkat Jawa Barat pada bulan Pebruari 2020
Untuk melihat capaian selanjutnya dari masing masing Kabupaten/Kota bisa

dilihat pada tabel 14.a. yang merupakan data pada Juli 2020. Dari tabel ini bisa
dilihat bahwa Kota Bogor naik keperingkat kedua dengan capaian sebanyak 54.89 %
yang berarti naik sebesar 27.23 % dari Pebruari 2020. Kota Cirebon dan Kabupaten
Pangandaran masih tetap di posisi pertama dan ketiga. Capaian tertinggi lain
adalah dari Kabupaten Tasikmalaya yang mencapai kenaikan sebesar 12.27 %,
kemudian berturut turut Kabupaten Majalengka dengan kenaikan sebesar 10.26 %
dan Kabupaten Sukabumi sebesar 9.09 %. Untuk Kota Sukabumi, Kota Tasikmalaya
dan Kota Bekasi mengalami peningkatan berturut turut sebanyak 8.08 %, 6.43 %
dan 4.18 %. Hanya untuk kota Bekasi patut diberi kredit tersendiri karena dengan

jumlah Buku Tanah sejumlah 588.837 dan luas wilayah 206.61 Ha maka peningkatan
Persentase persil valid di Kota Bekasi yang sebesar 4.18 % itu jumlahnya melebihi
dari peningkatan yang dicapai oleh Kota Sukabumi dan Kota Tasikmalaya, karena
jumlah Buku Tanah di Kota Sukabumi dengan luas wilayah 48.25 Ha dan Kota
Tasikmalaya dengan luas wilayah 171.61 Ha berturut turut adalah 90.532 dan
216.764. Yang mendekati kondisi Kota Bekasi dilihat dari jumlah Buku Tanah dan
luas wilayahnya adalah Kota Depok, dengan jumlah Buku Tanah 529.749 dan luas
wilayah 200.29 Ha, hanya dalam hal capaian persil valid, Persentase Kota Bekasi
masih lebih banyak dari Kota Depok, Kota Bekasi mencapai 36.60 % sedangkan Kota
Depok mencapai 22.33 %.
Tabel 14.b. Peringkat Jawa Barat bulan Juli 2020


capaian persil valid di Kabupaten Garut, Sumedang, Subang, Purwakarta,
Indramayu, Sukabumi, Tasikmalaya, Cirebon, Karawang, Depok, Kota Tasikmalaya
dan Kota Banjar tergolong sangat rendah ( <20 %). Sedangkan untuk Kabupaten
Majalengka, Ciamis, Cianjur, Bekasi, Bogor, Bandung Barat, Kuningan, Pangandaran,
kota Cimahi, kota Sukabumi, kota Bandung, kota Bogor dan kota Bekasi masuk
katagori rendah (20 % - < 40 %). Capaian persil valid untuk Kabupaten Bandung
tergolong sedang (40 % - < 60 %) dan kota Cirebon masuk katagori tinggi (60 % - <
80 %).
Sedangkan pada bulan Juli, dari 12 kabupaten/kota yang capaian persil
validnya sangat rendah, berkurang menjadi 8 kabupaten/kota yaitu kabupaten
Garut, Sumedang, Indramayu, Purwakarta, Subang, Bandung, Cirebon dan kota
Banjar tergolong sangat rendah ( < 20 %), sedang kabupaten/kota Sukabumi,
Karawang, Tasikmalaya, CIanjur, Bekasi, Majalengka, Ciamis, Bogor, Bandung Barat,
kota Bandung, kota Tasikmalaya, kota Depok, kota Cimayi, kota Sukabumi, kota
Bekasi tergolong rendah (20 % - < 40 %). Untuk Kabupaten
Kuningan, Pangandaran dan kota Bogor tergolong sedang (40 % - <60 %). Untuk
tergolong tinggi (60 % - < 80 %) masih tetap kota Cirebon.
Di lihat dari klasifikasi capaian Buku Tanah valid di bulan Pebruari,
nampak bahwa capaian Buku Tanah valid di Kabupaten Sukabumi tergolong
sangat rendah ( <20 %). Sedangkan untuk Kabupaten Majalengka, Sumedang,
Ciamis, Tasikmalaya, Pangandaran, Indramayu, Garut, Cirebon, kota Banjar, kota
Tasikmalaya dan kota Sukabumi masuk katagori rendah (20 % - < 40 %). Capaian
Buku Tanah valid untuk Kabupaten Karawang, Kuningan, Purwakarta, Cianjur,
Subang, kota Bogor tergolong sedang (40 % - < 60 %). Untuk katagori tinggi (60 % -
< 80 %) adalah kabupaten Bekasi, Bandung Barat, Bogor, Bandung, Bekasi, kota
Depok, kota Cirebon dan kota Bekasi tergolong tingi ( 60 % - < 80 %), sedang kota
Cimahi dan kota Bandung masuk katagori sangat tinggi ( > 80 %).
Sedangkan pada bulan Juli, tidak ada kabupaten/kota yang tergolong sangat
rendah, Kabupaten/kota yang tergolong rendah (20 % - < 40 %) adalah kabupaten

Sukabumi, Sumedang, Majalengka, Indramayu, Ciamis, Pangandaran, Tasikmalaya,
Garut, kota Banjar, kota Tasikmalaya dan kota Sukabumi. Untuk Kabupaten
Cirebon, Karawang, Kuningan, Cianjur, Purwakarta tergolong sedang (40 % - <60 %).
Untuk kabupaten Bogor, Subang, Bandung Barat, Bekasi Bandung, kota Cirebon,
kota Depok tergolong tinggi (60 % - < 80 %). Sedang kota Bekasi, kota Cimahi, kota
Bandung dan kota Bogor tergolong sangat tinggi (> 80 %).
Untuk capaian Kualitas Data pada bulan Pebruari semua kabupaten/kota
sudah berada pada katagori tinggi dan sangat tinggi, yang tergolong tinggi ( 60 % -
< 80 %) adalah Kabupaten Sumedang, Indramayu, Majalengka, Cirebon,
Tasikmalaya, Sukabumi dan kota Tasikmalaya, sedangkan kabupaten/kota yang
lainya tergolong sangat tinggi ( > 80 %). Pada bulan Juli kabupaten Indramayu,
Sumedang, Cirebon, Majalengka dan kota Tasikmalaya tergolong tinggi ( 60 % - < 80
%), sedangkan kabupaten/kota yang lain tergolong sangat tinggi ( > 80 %).
5. Banten
Propinsi Banten merupakan wilayah penyangga dari Propinsi DKI Jakarta
yang terletak di ujung barat pulau Jawa, terdiri dari 4 Kabupaten dan 4 Kota dan
luas wilayah sebesar 916.070 Ha. Karena letaknya yang di ujung barat pulau Jawa,
Propinsi Banten juga merupakan pintu gerbang pulau Jawa dan Sumatera. Karena
alasan ini dan karena Propinsi Banten juga merupakan tempat tujuan Investasi baik
asing maupun domestik, maka propinsi Banten menjadi salah satu Propinsi yang
dilakukan analisa pada penelitian kali ini.
Tabel 15.a. Peringkat Banten bulan Pebruari 2020

Dari tabel 15.a. di atas, bisa dilihat peringkat tiga besar pada Persentase
persil valid adalah Kabupaten Lebak dengan Persentase sebesar 50.81 %, Kabupaten
Serang 40.40 % dan Kota Cilegon 32.79 %. Kabupaten Tangerang yang mempunyai
Buku Tanah terbanyak yaitu sebanyak 777.813, Persentase persil validnya adalah
sebesar 18.40 %. Sedangkan ibukota Propinsi Banten yaitu Kota Tangerang, dengan
jumlah Buku Tanah mencapai 383.287 capaian persil validnya sebesar 14.87 %.
Tabel 15.b. Peringkat Banten bulan Juli 2020

Dari tabel 15.b. yang merupakan data bulan Juli 2020, terjadi perubahan
pada posisi tiga besar, posisi pertama masih Kabupaten Lebak, diikuti Kabupaten
Serang, sedangkan Kota Tangerang melesat ke posisi ketiga dengan pencapaian
persil valid mencapai 41.57 % sedangkan Kota Cilegon tergeser ke posisi ke empat.
Naiknya Kota Tangerang ke posisi ke empat karena keberhasilan menambah
Persentase persil valid sebesar 26.70 % dari semula 14.87 % menjadi 41.57 %.
Capaian ini adalah merupakan suatu hasil yang luar biasa bagi Kota tangerang yang
dalam kurun waktu selama lima bulan bisa menhasilkan peningkatan sebanyak
26.70 % sehingga dari semula berada pada posisi paling bawah pada Pebruari 2020
menjadi pada posisi keempat pada Juli 2020. Dilain pihak, Kabupaten Tangerang
dan Kota Tangerang Selatan juga mengalami peningkatan, namun peningkatan yang
dicapai tidak setinggi Kota Tangerang. Kabupaten Tangerang dan Kota Tangerang
Selatan mengalami peningkatan sebesar 3.54 % dan Kota Tangerang Selatan sebesat
3.41 %.

Secara umum semua Kota dan Kabupaten di Propinsi Banten mengalami
peningkatan dalam hal Persentase persil valid. Peningkatan yang paling tinggi
dicapai oleh Kota Tangerang dengan peningkatan sebesar 26.7 %, diikuti Kabupaten
Lebak, Kabupaten Tangerang dan Kota Cilegon masing masing sebesar 6.97 %, 3.16
% dan 1.68 %. Sedangkan Kabupaten Pandeglang dan Kabupaten Tangerang Selatan
mengalami peningkatan di bawah 1 %.
capaian persil valid di kabupaten Tangerang, kota Tangerang dan kota Tangerang
Selatan tergolong sangat rendah ( <20 %). Sedangkan untuk Kabupaten Pandeglang,
dan kota Cilegon masuk katagori rendah (20 % - < 40 %). Capaian persil valid untuk
Kabupaten Serang dan Lebak tergolong sedang (40 % - < 60 %).
Sedangkan pada bulan Juli, dari 3 kabupaten/kota yang masuk katagori
sangat rendah ( < 20 %) tinggal 1 kota yaitu Tangerang Selatan yang masuk katagori
ini. Untuk Katagori rendah ( 20 %v - < 40 %) adalah kabupaten Tangerang,
Pandeglang dan kota Cilegon. Sedang kabupaten Serang, Lebak dan kota Tangerang
tergolong sedang ( 40 % - < 60 %).
nampak bahwa capaian Buku Tanah valid di Kabupaten Lebak dan kota Tangerang
Selatan tergolong sedang (40 % - < 60 %), untuk katagori tinggi (60 % - < 80 %)
adalah kabupaten Pandeglang, Serang dan kota Tangerang, sedang kabupaten
Tangerang dan kota Cilegon masuk katagori sangat tinggi ( > 80 %).
Sedangkan pada bulan Juli, kabupaten Lebak dan kota Tangerang selatan
tergolong sedang (40 % - <60 %). Untuk kabupaten Pandeglang dan Serang
tergolong tingi ( 60 % - < 80 %), sedang kabupaten Tangerang, kota Cilegon dan kota
Tangerang tergolong sangat tinggi ( > 80 %).
Untuk capaian Kualitas Data pada bulan Pebruari semua kabupaten/kota
sudah berada pada katagori tinggi dan sangat tinggi, yang tergolong tinggi ( 60 % -
< 80 %) adalah Kabupaten Pandeglang, sedangkan kabupaten/kota yang lainya
tergolong sangat tinggi ( > 80 %). Pada bulan Juli kabupaten Pandeglang masih

tergolong tinggi ( 60 % - < 80 %) sedangkan kabupaten/kota lainnya tergolong
sangat tinggi ( > 80 %).
6. Sulawesi Tengah
Propinsi Sulawesi Tengah sebenarnya tidak termasuk dalam propinsi yang
akan dilakukan analisa mengenai Persentase persil valid, karena dari Propinsi ini
tidak ada yang ditunjuk untuk dijadikan Kabupaten/Kota Lengkap. Akan tetapi
setelah melihat dari laporan Kuartal kedua Badan Koordinasi Penanaman Modal,
yang menunjukkan bahwa Propinsi Sulawesi Tengah merupakan daerah tujuan
investasi luar negeri, maka dilakukan analisa data terhadap Persentase persil valid
yang ada di Propinsi Sulawesi Tengah.
Propinsi Sulawesi Tengah merupakan Propinsi terluas di pulau Sulawesi,
dengan luas wilayah 6.184.129 Ha dan terdiri dari 12 Kabupaten/Kota. Kabupaten
teluas adalah Kabupaten Morowali, yang luasnya melebihi luas propinsi Banten,
dengan luas 1.000.428 Ha yang merupakan 16.18 % dari luas wilayah propinsi
Sulawesi Tengah. Sedangkan Kabupaten terkecil adalah Kabupaten Banggai Laut
dengan luas 72.567 Ha yang merupakan 1.17 % dari luas wilayah propinsi Sulawesi
Tengah.
Tabel 16.a. Peringkat Sulawesi Tengah bulan Pebruari 2020

Dari tabel 16. a bisa dilihat capaian Kabupaten/Kota di Propinsi Sulawesi
Tengah bulan Pebruari 2020. Bisa dilihat bahwa yang terbanyak Persentase persil
valid adalah Kota Palu dengan 38 % disusul oleh Kabupaten Tojo Una Una dan
Kabupaten Poso sebanyak 33.88 % dan 20.57 %. Kabupaten dengan jumlah Buku
tanah terbanyak adalah Kabupaten Banggai, yang juga merupakan Kabupaten
terluas kedua setelah Kabupaten Morowali dengan Buku Tanah sebanyak 143.166.
Hanya Persentase persil valid untuk Kabupaten Banggai masih sangat rendah yaitu
sebesar 6.36 % dan merupakan capaian yang paling rendah di propinsi Sulawesi
Tengah.
Tabel 16.b. Peringkat Sulawesi Tengah bulan Juli 2020

Pada tabel 16.b. bisa dilihat perkembangan capaian setelah lima bulan
berjalan, bisa dilihat bahwa Kabupaten Tojo Una Una yang semula berada
diperingkat menjadi berada di peringkat satu dengan capaian sebesar 40.04 % atau
naik sebesar 6.16 %. Sedangkan peringkat kedua adalah Kota Palu dengan capaian
sebesar 38.84 % atau naik sebesar 0.84 %. Kabupaten Buol yang semula berada
pada posisi dua dari bawah, naik ke posisi ke tiga dengan capaian sebesar 25.71 %
atau naik sebesar 16.12 %. Peningkatan dari Kabupaten Buol ini adalah merupakan
yang tertinggi di propinsi Sulawesi Tengah. Capaian tertinggi kedua dibukukan oleh
Kabupaten Morowali Utara dengan peningkatan sebesar 12.80 %, dari semula 12.81
% menjadi 25.62 % sehingga posisinya naik ke peringkat ke empat. Kabupaten

Banggai Laut juga meningkat pesat dari 11.81 % menjadi 19.77 % atau meningkat
sebanyak 7.95 %.
Secara keseluruhan semua Kabupaten/Kota di Propinsi Sulawesi Tengah
mengalami peningkatan dengan capaian yang bervariasi, dari capaian yang paling
tinggi oleh Kabupaten Buol sampai capaian yang paling rendah oleh Kota Palu. Jika
merujuk pada keberhasilan Kabupaten Buol meningkatkan Persentase persil Valid
dengan jumlah yang signifikan, tentunya Kabupaten/Kota lain juga akan bisa untuk
melakukan hal yang sama sehingga Persentase persil valid di Kabupaten/Kota di
propinsi Sulawesi Tengah akan segera bisa meningkat.
capaian persil valid di kabupaten Banggai, Buol, Banggai Laut, Toli Toli, Morowali
Utara, Donggala, Morowali, Banggai Kepulauan, Sigi dan Parigi Moutong tergolong
sangat rendah ( <20 %). Sedangkan untuk Kabupaten
Poso, Tojo Una Una dan kota Palu tergolong rendah ( 20 % - < 40 %).
Sedangkan pada bulan Juli, kabupaten Banggai, Donggala, Toli Toli,
Morowali, Banggai Kepulauan, Sigi dan Banggai Laut masuk katagori sangat rendah
( < 20 %), untuk Katagori rendah ( 20 %v - < 40 %) adalah kabupaten
Parigi Moutong, Poso, Morowali Utara, Buol dan kota Palu, sedang Kabupaten Tojo
Una Una masuk golongan sedang ( 40 % - < 60 %).
nampak bahwa capaian Buku Tanah valid di Kabupaten Banggai, Buol dan Sigi
tergolong rendah (20 % - < 40 %), untuk katagori sedang (40 % - < 60 %) adalah
kabupaten Morowali Utara, Toli Toli, Banggai Laut, Tojo Una Una, Parigi Moutong,
Poso, Banggai Kepulauan dan Morowali. Untuk katagori tinggi ( 60 % - < 80 %) adala
kabupaten Donggala dan kota Palu.
Sedangkan pada bulan Juli, tidak ada kabupaten yang masuk katagori
rendah, kabupaten Sigi, Toli Toli, Banggai, Parigi Moutong, Buol, Banggai Kepulauan,
Morowali Utara, Poso dan Banggai Laut tergolong sedang (40 % - <60 %). Untuk
kabupaten Morowali, Tojo Una Una, Donggala dan kota Palu tergolong tingi ( 60 % -
< 80 %).

Untuk capaian Kualitas Data pada bulan Pebruari untuk Kabupaten Banggai
tergolong rendah ( 20 % - < 40 %), kabupaten Toli Toli, Buol, Tojo Una Una dan Sigi
tergolong sedang ( 40 % - < 60 %), Kabupaten Morowali, Parigi Moutong, Poso, kota
Palu tergolong tinggi ( 60 % - < 80 %), sedangkan kabupaten Donggala, Banggai
Kepulauan, Morowali Utara dan Banggai Laut tergolong sangat tinggi ( > 80 %).
Pada bulan Juli kabupaten Banggai tergolong rendah ( 20 % - < 40 %),
kabupaten Toli Toli dan Buol tergolong sedang ( 40 % - < 60 %), kabupaten Sigi,
Tojo Una Una, Morowali, Poso, Parigi Moutong, dan kota Palu tergolong tinggi ( 60
% - < 80 %), sedangkan kabupaten Donggala, Banggai Kepulauan, Morowali Utara
dan Banggai Laut tergolong sangat tinggi ( > 80 %).
7. Maluku Utara
Dari laporan Badan Koordinasi Penanaman Modal kuartal kedua tahun 2020,
Maluku Utara adalah salah satu propinsi yang menjadi tujuan investasi dari negeri
(FDI = Foreign Direct Investment). Investasi dari luar negeri yang masuk ke propinsi
Maluku Utara adalah sebesar 7.3 % dari total Invastasi yang masuk ke dalam negeri.
Dengan luas wilayah 14.580.110 Ha, Propinsi Maluku Utara terdiri dari 9
Kabupaten/Kota. Luas wilayah propinsi Maluku Utara seluas 69.08 % atau
11.379.653 Ha merupakan wilayah lautan sedangkan sisanya yang 30.92 % atau
seluas 3.200.457 Ha merupakan wilayah daratan. Semua Kabupaten/Kota di
propinsi Maluku Utara mempunyai wilayah daratan dan lautan. Kabupaten yang
paling luas wilayah daratannya adalah Kabupaten Halmahera Selatan dengan luas
daratan 814.890 Ha, diikuti oleh Kabupten Halmahera Timur dengan luas 657.137
Ha dan Kabupaten Halmahera Utara seluas 389.690 Ha. Jika luas wilayah lautan juga
dihitung, maka Kabupaten terluas berturut turut adalah Kabupaten Halmahera
Selatan, Kabupaten Halmahera Utara dan Kabupaten Pulau Morotai dengan luas
3.963.330 Ha, 2.343.292 Ha dan 1.564.601 Ha (Sumber BKPM Prov. Maluku Utara).
Tabel 17.a. Peringkat Maluku Utara bulan Pebruari 2020

Dari tabel 17.a. bisa dilihat bahwa Kabupaten/Kota yang paling tinggi
Persentase persil valid adalah Kota Tidore Kepulauan, Kabupaten Halmahera
Tengah dan Kabupaten Pulau Morotai masing masing dengan capaian sebesar 80.59
%, 72.03 % dan 67.40 % dengan jumlah Buku Tanah sebanyak 48.687, 31.900 dan
18.630. Kabupaten dengan jumlah Buku Tanah paling banyak adalah di Kabupaten
Halmahera Selatan dengan jumlah 59.285 dengan Persentase persil valid sebanyak
52.17 %.
Tabel 17.b. Peringkat Maluku Utara bulan Juli 2020
Sangat Tinggi Tinggi Sedang Rendah

Untuk melihat laju penambahan persil valid di propinsi Maluku Utara, pada
tabel 17.b. ditunjukkan capaian pada periode Juli 2020. Dapat dilihat bahwa terjadi
pergeseran pada capaian Persentase persil valid, dimana kota Tidore Keulauan
masih menjadi yang tertinggi dengan capaian sebanyak 80.81 %, akan tetapi
Kabupaten Halmahera Timur ganti menjadi yang terbanyak kedua dengan capaian
sebanyak 80.02 % dan Kabupaten Halmahera Tengah di posisi ketiga dengan

capaian sebanyak 67.90 %. Jika dilihat kenaikan dari capaian sebelumnya, maka
yang mencatatkan kenaikan paling banyak adalah kota Ternate, yaitu mencatat
kenaikan sebanyak 35.38 %, dari capaian 25.52 % pada posisi bulan Pebruari 2020
menjadi 59.90 % pada posisi Juli 2020. Capaian ini membuat posisi Kota Ternate
yang sebelumnya pada posisi nomor 8 menjadi naik di posisi ke 5. Akan tetapi
tingkat kenaikan ini bisa dipertahankan, Kota Ternate akan bisa mendekati kota
Tidore Kepulauan yang saat mempunyai capaian paling tinggi. Kabupaten yang
mencatat kenaikan paling banyak berikutnya adalah Kabupaten Halmahera Timur
dengan capaian sebesar 15.28 % disusul Kabupaten Kepulauan Sula dengan capaian
11.32 %. Walaupun Kabupaten Kepulauan Sula mencatat kenaikan terbanyak ketiga,
akan tetapi capaian secara keseluruhan masih berada di posisi terbawah dengan
capaian sebanyak 30.03 %.
Secara keseluruhan, Kabupaten/Kota di propinsi Maluku Utara sudah
mencatat kenaikan Persentase persil valid yang signifikan. Terlepas dari kondisi
geografis yang berupa wilayah daratan dan kepulauan, yang mengesankan dari
propinsi Maluku Utara ini adalah Persentase persil valid rata rata sudah tinggi
dibanding dengan rata rata persil valid di daerah lain kecuali DKI Jakarta. Hal ini
menarik karena jika menilik pada kondisi geografis di propinsi Maluku Utara yang
berupa kepulauan dan tidak semua pulau dihuni.
capaian persil valid di kabupaten Kepulauan Sula tergolong sangat rendah ( <20 %).
Sedangkan untuk Kabupaten Halmahera Barat dan kota Ternate tergolong rendah
( 20 % - < 40 %). Untuk Kabupaten Halmahera Utara dan Halmahera Selatan
tergolong sedang ( 40 % - < 60 %). Untuk kabupaten Halmahera TImur, Pulau
Morotai dan Halmahera Tengah tergolong tinggi ( 60 % - < 80 %), sedang kota
Tidore Kepulauan tergolong sangat tinggi ( (> 80 %).
Sedangkan pada bulan Juli, kabupaten Kepulauan Sula tegolong rendah ( 20
% - < 40 %), Kabupaten Halmahera Utara, Halmahera Barat, Halmahera Selatan dan
kota Ternate tergolong sedang ( 40 % - < 60 %), untuk kabupaten Pulau Morotai dan

Halmahera Tengah tergolong tinggi ( 60 % - < 80 %), sedang Kabupaten Halmahera
Timur dan kota Tidore Kepulauan tergolong sangat tinggi ( > 90 %).
nampak bahwa capaian Buku Tanah valid di Kabupaten Kepulauan Sula dan
Halmahera Selatan tergolong rendah (20 % - < 40 %), untuk katagori sedang (40
% - < 60 %) adalah kota Ternate, tidak ada kabupaten/kota yang tergolong tinggi (
60 % - < 80 %), sedangkan kabupaten Pulau Morotai, Halmahera Timur, Halmahera
Barat dan Halmahera Tengah tergolong sangat tinggi ( > 80 %).
Sedangkan pada bulan Juli, tidak ada kabupaten yang masuk katagori
rendah, kabupaten Kepulauan Sula dan Halmahera Selatan tergolong sedang (40 %
- <60 %). Untuk kota Ternate tergolong tinggi ( 60 % - < 80 %), sedang kabupaten
Pulau Morotai, Halmahera Utara, Tidore Kepulauan, Halmahera Barat, Halmahera
Timur dan Halmahera Tengah tergolong sangat tingi ( > 80 %).
Untuk capaian Kualitas Data pada bulan Pebruari dan bulan Juli semua
kabupaten/kota sudah berada pada katagori sangat tinggi ( > 80 %), dengan
capaian paling rendah adalah kabupaten Halmahera Selatan dan tertinggi adalah
kota Tidore Kepulauan.
Dari analisa data Persil valid, Buku Tanah valid dan Kualitas data dari
beberapa Kantor Pertanahan yang dikelompokkan setiap propinsi dapat dilihat
perkembangan dari periode bulan Pebruari dan Juli pada tabel 18 di bawah :
Tabel 18 Perkembangan peringkat Kantah di setiap Propinsi dari bulan Pebruari

sampai Juli

PV = Persil Valid BTV = Buku Tanah Valid KD = Kualitas Data

Pebruari Juli Pebruari Juli Pebruari Juli
Dari tabel 18 Di atas bisa dilihat bahwa untuk Persil Valid, yang masuk
katagori sangat rendah ada di 5 propinsi yaitu di Jawa Timur, Jawa Barat, Banten,
Sulawesi Tengah dan Maluku Utara, akan tetapi jumlah ini berkurang signifikan
pada periode Juli, dimana Jawa Timur dari 7 menjadi 1, Jawa Barat dari 12 menjadi
8, Banten dari 3 menjadi 1, Sulawesi Tengah dari 10 menjadi 7 dan Maluku Utara
tidak ada yang tergolong sangat rendah. Sebaliknya yang tergolong tinggi
bertambah yaitu Jawa Tengah dari 1 menjadi 4, Jawa Timur dari tidak ada yang
tergolong tinggi menjadi 4, sedang Maluku Utara yang tergolong sangat tingi dari 1
menjadi 2.
Untuk Buku Tanah valid juga mengalami penambahan yang signifikan, yang
tergolong sangat tinggi di Jawa Tengah bertambah dari 8 menjadi 10, Jawa Timur
dari 19 menjadi 24, Jawa Barat dari 2 menjadi 4, dan Banten dari 2 menjadi 3. Untuk
Buku Tanah valid tidak ada kabupaten/kota dengan Persentase yang tergolong
sangat rendah.
Untuk Kualitas Data pada kabupaten/kota Persentase paling rendah pada
katagori sedang, dengan 2 propinsi yang Persentase Kualitas Data pada
kabupaten/kota tergolong sangat tinggi yaitu DKI Jakarta dan Maluku Utara.
Walaupun semua data Persentase ini bersifat dinamis sampai waktu
penelitian ini dilakukan, akan tetapi dari gambaran di atas, secara umum semua
katagori Persentase baik Persil Valid, Buku Tanah Valid maupun Kualitas Data
mengalami peningkatan yang signifikan. Hal ini menggambarkan bahwa semua

upaya yang telah dilakukan oleh jajaran Kementerian ATR/BPN sudah pada jalur
yang benar.
Tabel selanjutnya adalah memperlihatkan mengenai beberapa
kabupaten/kota yang berhasil menaikkan Persentase Persil valid, Buku Tanah valid
dan Kualitas Data.
Tabel 5.5 Penambahan Persentase Persil Valid
Dari tabel 19 dapat dilihat bahwa beberapa kabupaten/kota bisa mencapai

peningkatan Persentase Persil valid yang signifikan dalam kurun waktu dari bulan
Pebruari sampai bulan Juli. Peningkatan paling signifikan dicapai oleh Kota Surabaya
II disusul oleh kota Ternate, kota Bogor, Kota Tangerang, kota Surabaya I, kota
Tegal, Kabupaten Buol, Kabupaten Brebes dan Kabupaten Halmahera Timur. Hasil
ini menunjukkan bahwa walaupun tidak mudah, tetapi Persentase Persil valid dapat
ditingkatkan dengan Persentase yang tinggi seperti yang dicapai oleh kota Surabaya
II.

Tabel 20 Penambahan Persentase Buku Tanah Valid
Dari tabel 20 dapat dilihat penambahan Persentase Buku Tanah valid yang
signifikan dari beberapa kabupaten/kota, capaian tertinggi diraih oleh Kabupaten
Batang, disusul oleh Kabupaten Trenggalek, Kabupaten Jombang, Kabupaten Tojo
Una Una, kota Bogor, Kabupaten Blitar, Kabupaten Mojokerto, Kabupaten
Karanganyar, Kabupaten Klaten, Kabupaten Morowali, Kabupaten Halmahera
Selatan, Kota Tidore Kepualuan, Kabupaten Kepulauan Sula dan Kota Tangerang.
Dari capaian yang sudah dicapai oleh kabupaten/kota, Persentase Buku Tanah valid
relative lebih tinggi dari pada Persentase Persil Valid.

Tabel 21 Penambahan Persentase Kualitas Data
Persentase Kualitas Data di kabupaten/kota merupakan Persentase yang

paling tinggi capainya dibanding Persil valid dan Buku Tanah valid. Oleh karena itu
Persentase peningkatannya tidak sebesar Persil valid dan Buku Tanah valid.
Penambahan Persentase Kualitas Data dapat dilihat pada Tabel 21. Peningkatan
capaian yang paling tinggi adalah yang dicapai oleh Kabupaten Buol dan Kabupaten
Cilacap, disusul oleh Kabupaten Temanggung, Kabupaten Kendal, Kabupaten
Grobogan, Kabupaten Morowali, Kabupaten Madiun, Kabupaten Ngawi, Kabupaten
Bojonegoro, Kabupaten Majalengka, Kabupaten Sukabumi, Kabupaten Halmahera
Timur dan Kabupaten Lebak.
B. Arah Kebijakan Undang-Undang Pemberlakuan Pendaftaran Tanah Sistem

Positif
Berdasarkan analisis kesiapan data dan kualitas data tersebut di atas dan
uraian pada tinjauan pustaka di atas dan hasil penelitian serta pelaksanaan sistem
pendaftaran kita adalah sudah menggunakan sistem pendaftaran hak, maka sistem
publikasi sudah dapat berubah secara bertahap dari sistem publikasi negatif
bertendensi positif berubah menjadi sistem publikasi positif.

Adapun berkaitan dengan penerapan sistem publikasi positif dapat
mengacu sebagian konsep model Torrens dan hal ini pun telah dituangkan di dalam
Rancangan Undang Undang (RUU) Pertanahan yang tertuang dalam BAB IV
Rancangan Undang Undang (RUU) Pertanahan tentang Pendaftaran Tanah dari
Bagian Kesatu Pasal 47 sampai dengan Bagian Ketiga Pasal 56, sebagai berikut:
1. Pendaftaran Tanah diselesaikan dalam jangka waktu paling lama 10
(sepuluh tahun) terhitung sejak Undang-Undang Pertanahan berlaku.
2. Pendaftaran Tanah bertujuan memberikan kepastian hukum dan
menyediakan informasi Pertanahan berbasis bidang Tanah.
3. Tanda bukti hak tidak dapat dibatalkan dan merupakan alat
pembuktian yang mutlak jika:
a.Pendaftaran tanah di suatu wilayah dinyatakan lengkap oleh
Menteri;
b. Setelah jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diumumkan.
1. Pendaftaran Tanah dinyatakan lengkap ditetapkan oleh Pemerintah
secara bertahap desa demi desa atau kelurahan demi kelurahan atau
yang disebut dengan nama lain, setiap kabupaten/ kota melalui
Peraturan Menteri.
2. Untuk menjamin kepastian hukum, Hak Atas Tanah dan Hak
Pengelolaan, Pemerintah membentuk Badan Penjamin.
3. Ketentuan mengenai Badan Penjamin diatur dengan Peraturan
Pemerintah.
4. Secara bertahap kegiatan Pendaftaran Tanah dan penandatanganan
tanda bukti hak oleh pejabat yang berwenang dilaksanakan secara
elektronik sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
5. Data elektronik pertanahan berupa tanda bukti hak, surat keputusan
peta, daftar umum atau lainnya yang merupakan dokumen pertanahan
berlaku sebagai alat pembuktian yang sah sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.

6. Bidang tanah yang telah didaftarkan diberikan nomor identifikasi
bidang tanah yang terintegrasi dengan nomor identitas pemegang hak.
7. Ketentuan lebih lanjut mengenai Pendaftaran Tanah diatur dengan
Peraturan Pemerintah.
Dicabutnya 16 (enam belas) RUU termasuk Pertanahan dari Program
Legislasi Nasional (Prolegnas) Prioritas 2020 berdasarkan rapat evaluasi Badan
Legislasi (Baleg) DPR dengan Menteri Hukum dan HAM dan Dewan Perwakilan
Daerah (DPD) (Kompas, Tanggal 8 Juli 2020), justru memberikan kesempatan bagi
Kementerian ATR/BPN untuk terus meningkatkan kesiapan kualitas data base nya
dalam prospek pembangunan penatausahaan Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi
Positif.
Adapun dengan mengadopsi dari Pendaftaran Tanah Sistem Positif model
Torrens, yaitu tetap dilakukan updating data fisik dalam kegiatan layanan
pemeliharaan datanya, sebagai contoh apabila akan dilakukan transaksi jual beli
tanah bersertipikat berdasarkan permohonan dari para pihak baik pemegang hak
atas tanah dan/atau pembeli dapat dilakukan kegiatan layanan pengukuran ulang
atas objek bidang tanah tersebut yang dilakukan oleh kantor pertanahan atau
surveyor kadaster berlisensi.
Apabila dari hasil pengukuran ulang terjadi selisih perbedaan luas berkurang
dan hal ini sudah disahkan oleh pihak yang ditunjuk berwenang, dalam hal ini pihak
kantor pertanahan atau kantor jasa surveyor berlisensi, maka menjadi tanggung
jawab pihak yang melakukan pengukuran pada saat penerbitan sertipikat dengan
risiko hukum ia harus menanggung atas nilai harga tanah pengurangan luas objek
tanah saat ini yang dinilai penilai tanah independen.
Berkaitan dengan model asuransinya dapat memilih dengan prinsip sebagai
berikut:
1. Penerbitan hak atas tanah dan atau sertipikatnya tidak dapat diganggu
gugat.
2. Adapun yang dapat digugat adalah pihak sebagai penyebab dari
timbulnya kerugian pada pihak pemilik tanah yang sebenarnya atau

pihak lain yang dirugikan, misalnya pemegang hak atas tanah, petugas
ukur, kepala kantor, panitia pemeriksaan/penelitian tanah, PPAT.
3. Setelah jangka waktu tertentu seperti dalam RUU Pertanahan dalam
jangka waktu lima tahun atas hak atas tanah dan atau sertipikatnya
yang telah diterbitkan tidak dapat dibatalkan.
4. Perlu pengaturan pengenaan beban premi asuransi bagi pihak-pihak
yang berkaitan dengan penerbitan hak atas tanah dan atau
sertipikatnya, apabila ternyata dikemudian hari berdasarkan putusan
pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap yang
mengalahkan atas penerbitan tersebut.

BAB VI
PENUTUP
C. Kesimpulan
1. Kebijakan Pemerintah (Kementerian ATR/BPN) adalah mewujudkan
Pendaftaran Sistem Publikasi Positif sebagaimana telah dituangkan dalam
Roadmap tahun 2020-2025 Kementerian ATR/BPN maupun dalam draft
RUU Pertanahan, yang dilakukan secara bertahap.
2. Model Pendaftaran Tanah Sistem dengan Publikasi Positif dapat
menggunakan pada pendekatan Hak Atas Tanah yang tidak bisa digugat
(Indefeasible) dengan menggunakan 3 (tiga) prinsip yaitu: cermin, tirai dan
asuransi. Namun demikian ada prinsip asuransi perlu dipertimbangkan
Model Australia atau Model Malaysia.
3. Pertimbangan yang digunakan dalam rangka mewujudkan Pendaftaran
Tanah Sistem Publikasi Positif yang efisien, menjamin kepastian hukum dan
perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah adalah:
a) Perbaikan dan peningkatan kualitas (KW) data base pendaftaran tanah
menjadi terpetakan KW.1 link up antara data spasial dengan data
tekstual dan valid serta akurat posisinya dalam lingkup desa/kelurahan
lengkap;
b) Nilai pada Registering Property dalam Ease of Doing Business;
D. Rekomendasi
1. Melengkapi substansi yang masih diperlukan untuk dituangkan dalam RUU
Pertanahan agar lebih menjamin kepastian hukum
2. Implementasi 3 (tiga) prinsip Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi (Stelsel)
Positif tersebut dapat dituangkan di dalam UU agar mempunyai kekuatan
hukum yang kuat dan mengikat semua pihak.
3. Dalam rangka memenuhi standar nilai Registering Property dalam Ease of
Doing Business (EODB) dan perbaikan serta peningkatan kwalitas data
(KW), agar base pendaftaran tanah menjadi terpetakan KW.1 link–up,
tervalidasi dan teroposisi, maka Kementerian ATR/BPN perlu terus
menerus secara komprehensif melakukan penyempurnaan aplikasinya,
antara lain informasi tentang progres KW.1 tervalidasi dan tereposisi pada
setiap kantor pertanahan secara nyata dan real time terkontrol dan sebagai
pertimbangan penilaian kinerjanya
DAFTAR PUSTAKA
Apriyana, Nana. (2016). Studi Banding Mengenai Tata Ruang dan Pertanahan di
Inggris. Buletin Tata Ruang dan Pertanahan “Perwujudan Infrastruktur
Wilayah dan Nasional: Peran Tata Ruang dan Pertanahan. Edisi I hlm 22 – 24.
Carruthers, Penny. (2015). A Tangled Web Indeed: the English Land Registration Act
and Comparisons with the Australian Torrens System. UNSW Law Journal, 38,
1261 – 1299.
Dale, Peter. (1995). Cadastral Surveys and Records of Rights in Land. FAO Land
Tenure Studies 1. ISBN 92-5-103627-6.
Harsono, Boedi. 2008. Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-
undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta: Djambatan.
Hanstad, Tim. (1998). Designing Land Registration System for Developing Countries.
American University International Law Review, 13, 647-703.
Indiraharti, Novina S. (2009). Penerapan Sistem Torrens Dalam Pendaftaran Tanah
(Studi Komparatif Terhadap Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia dengan
Singapura. Clavia, 10, 107 – 125.
Septi Marryanti, dkk. 2018. Laporan Penelitian Strategi Percepataan Pendaftaran
Tanah Sistematik Lengkap. Pustlitbang Kementerian Agraria dan Tata
Ruang/Badan Pertanahan Nasional, 2018.
Surat Edaran Sekretaris Jenderal Kementerian ATR/BPN No. HR.01/1050-
100/VII/2020, Tgl. 15 Juli 2020 Hal: Pelaporan Output PTSL.
The World Bank, World-Bank-Report-06-Land-Administration: Enhancing Public
Sector Performan-Malaysia’s Experience with Transforming Land
Administration.
http://documents1.worldbank.org/curated/pt/928151510547698367/pdf/
121243-REVISED-World-Bank-Report-06-Land-Administration-FA-FULL-
Web-V2.pdf
The World Bank|Doing Business Measuring Business Regulations, 2020, ‘Ease of
Doing Business Rankings’, https://www.doingbusiness.org/en/rankings.
Wu, Richard dan Kepli, Mohd Yazid B. Z.(2011). Implementation of Land Title
Registration System in Malaysia: Lessons for Hong Kong. Malayan Law Journal
Articles, 1, 1 – 8.
Xavier, Grace. (2011). Indefeasibility of Title in Malaysia: The Revivification of
Deferred Indefeasibility under the Torrens System, Focus on Fraudulently
Obtained and Forged Titles. The Law Review, 138 – 156.
Zevenbergen, Jaap. (2002). System of Land Registration: Aspects and Effects. Delft:
Geodesy 51.

19 PENELITIAN STELSEL POSITIP FINAL - 20 Januari 2021

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

19 PENELITIAN STELSEL POSITIP FINAL - 20 Januari 2021

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PROSPEK PEMBANGUNAN PENATAUSAHAAN PENDAFTARAN TANAH

SISTEM PUBLIKASI POSITIF DI INDONESIA

SEKOLAH TINGGI PERTANAHAN NASIONAL

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | ii

HALAMAN PENGESAHAN ..............................................................................................ii

BAB I PENDAHULUAN .................................................................................................. 1

A. Latar Belakang .................................................................................................................. 1

B. Rumusan Masalah ............................................................................................................ 9

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian ........................................................................................ 9

BAB II TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI................................................... 12

A. Kajian Terdahulu ............................................................................................................ 12

B. Keaslian Penelitian ......................................................................................................... 19

D. Kerangka Pemikiran ....................................................................................................... 29

BAB III METODE PENELITIAN...................................................................................... 32

A. Format Penelitian ........................................................................................................... 32

B. Lokasi atau Obyek Penelitian ......................................................................................... 33

C. Populasi, Sampel, dan Teknik Pengambilan ................................................................... 33

D. Definisi Operasional Konsep atau Variabel .................................................................... 34

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | iii

BAB IV HASIL PENELITIAN .......................................................................................... 37

A. Kementerian ATR/BPN ................................................................................................... 37

B. Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional DKI Jakarta............................................... 50

C. Kantor Pertanahan ......................................................................................................... 51

BAB V PEMBAHASAN ................................................................................................. 54

A. Persiapan menuju Stelsel Positif ................................................................................... 54

B. Arah Kebijakan Undang-Undang Pemberlakuan Pendaftaran Tanah Sistem Positif ..... 99

BAB VI PENUTUP ...................................................................................................... 103

A. Kesimpulan ................................................................................................................... 103

B. Rekomendasi ................................................................................................................ 103

DAFTAR PUSTAKA .................................................................................................... 104

LAMPIRAN ...................................................................... Error! Bookmark not defined.

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | iv

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | v

Gb. 1.1. Peta Situasi Kasar ........................................................................................................... 3

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | vi

1. Progress Pelaksanaan Pembaruan Data Bidang Tanah Kelurahan Lengkap Kantor

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | vii

Dalam rangka menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah berdasarkan

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | 1

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | 2

Gb. 1.1. Peta Situasi Kasar

Akibat dari percepatan Pendaftaran Tanah melalui program Desa Lengkap

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | 3

Mengingat pertimbangan perkembangan zaman, antara lain kemajuan

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | 4

Gb. 1.3. Foto Udara Dari Lokasi yang Sama

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | 5

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | 6

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | 7

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | 8

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian

C.1.b. Tujuan Khusus

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | 9

C.2. Manfaat Penelitian

C.2.b. Secara Praktis

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | 10

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | 11

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | 12

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | 13

A.1. Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Negara Lain

a. Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | 14

b. Sistem Pendaftaran Tanah di Negara Lain

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 | 15