BAB I
PENDAHULUAN
tanah sehingga setiap saat manusia berhubungan dengan tanah. Setiap orang
memerlukan tanah tidak hanya pada masa hidupnya, tetapi pada saat
Selain itu, tanah juga sangat penting pada masa pembangunan sekarang ini,
dan pada kehidupan ekonomi masyarakat dewasa ini telah membuat tanah
mendapatkan tanah sekarang ini juga bukanlah hal yang mudah di tengah
salah satunya adalah jual beli. Melalui jual beli, kepemilikan tanah beralih dari
dengan perjanjian jual beli. Perjanjian jual beli merupakan perjanjian yang
syarat yang mutlak dipenuhi untuk adanya sebuah perjanjian. Dengan kata
lain, apabila telah diperjanjikan sesuatu hal akan tetapi dalam prakteknya
1
2
tidak ada atau belum ada perjanjian. Selain itu perjanjian jual beli juga
menganut asas terang dan tunai, yaitu jual beli berupa penyerahan hak untuk
yang berlaku, di mana setiap perbuatan hukum yang menyangkut tentang hak
atas tanah terikat atau harus mengikuti ketentuan yang diatur dalam peraturan
perbuatan hukum yang menyangkut tentang hak atas tanah, harus tunduk
tentang hak atas tanah atau dengan kata lain pihak yang melakukan perbuatan
hukum tertentu tentang hak atas tanah, maka ia tidak bebas untuk
melakukannya, akan tetapi dia terikat dengan ketentuan hukum yang mengatur
Perdata: “Suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya
untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar
Jual beli tanah adalah suatu perjanjian dalam mana pihak yang
untuk menyerahkan haknya atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain,
1
R. Subekti, 1998, Aspek-Aspek Hukum Perikatan Nasional, Bandung: Citra Aditya Bakti, hal 29
3
diri untuk membayar harga yang telah disetujui.2 Jual beli tanah
peralihan hak atas tanah sebagai akibat dari transaksi jual beli tanah maka
tersebut. Sesuai dengan ketentuan UUPA, jual beli tanah tidak lagi dibuat di
hadapan kepala desa atau kepala adat secara di bawahtangan, tetapi harus di
tahun 1998 tentang tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah:
“Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat umum yang diberi kewenangan
mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Satuan Rumah Susun.”
Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun
melalui jual beli, tukar menukar, hibah, dan perbuatan hukum
pemindahan hak lainnya hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan
dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenag menurut ketentuan
perundang-undangan yang berlaku dan bahwa akta sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 37 ayat 1 tersebut harus dihadiri oleh para
pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan
disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang
memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan
hukum itu.
2
Boedi Harsono, 2003, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria: Isi dan
Pelaksanaan. Jakarta: Djambatan. Hal 27
4
jual beli dapat dilakukan dengan akta sebagai bukti, tanpa akta jual beli dari
jual beli sah menurut hukum. Oleh karena itu, selambat-lambatnya 7 hari kerja
1997 maka jual beli Hak atas Tanah harus dilakukan dihadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hal ini sebagai bukti bahwa telah terjadi jual
beli sesuatu hak atas tanah dan selanjutnya Pejabat Pembuat Akta Tanah
dipenuhi syarat terang (bukan perbuatan hukum yang gelap, yang dilakukan
Selanjutnya untuk dibuatkan akta jual beli tanah tersebut, pihak yang
hak tersebut, sedangkan pihak yang menerima harus memenuhi syarat subyek
dari tanah yang akan dibelinya itu, serta harus disaksikan oleh sekurang-
tanah yang dilakukan antara penjual dan pembeli tanpa campur tangan Pejabat
3
Ardian Sutedi, 2007, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Jakarta: Sinar Grafika. Hal.
47
5
dibuktikan dengan selembar kwitansi sebagai bukti telah terjadi jual beli dan
tidak sedikit masyarakat yang hanya memiliki bukti kepemilikan atas tanah
yang masih atas nama pemilik yang lama (penjual). Dalam kehidupan sehari-
hari terdapat begitu banyak masalah yang timbul dalam hal pertanahan. Jual-
beli yang dilakukan di bawah tangan, dengan dasar kepercayaan pada saat
hendak dilakukan balik nama, pihak penjual telah meninggal atau tidak
pertanahan setempat
Moeni'ah beserta keluarganya selaku Ahli Waris Janda dari mendiang Bapak
beli hak atas tanah antara Ny. Wignjomartono yang menjual tanahnya kepada
Soemarjo. Transaksi jual beli tanah saat itu baru dilakukan di bawah tangan
tanpa di hadapan PPAT. Transaksi hanya dibuktikan dengan kuitansi jual beli
dan perjanjian jual beli disaksikan oleh beberapa orang saksi dan pejabat
menurut pihak Penggugat mengingkari adanya jual beli tersebut, sehingga ahli
waris Bapak Soemarjo tidak bisa melakukan pendaftaran hak atas tanah dan
tangan yang sejauh ini masih sering dilakukan oleh masyarakat dan juga
B. Perumusan Masalah
1. Bagaimanakah status hukum jual beli tanah yang dilakukan tanpa akta
No. 102/Pdt.G/2012/PN.Ska?
beli tanah yang dilakukan tanpa akta PPAT dapat mempunyai kekuatan
hukum?
C. Tujuan Penelitian
1. Untuk menganalisis status hukum Jual Beli tanah yang dilakukan tanpa
akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) khususnya dalam Perkara No.
1102/Pdt.G/2012/PN.Ska
jual beli tanah yang dilakukan tanpa akta PPAT dapat mempunyai
kekuatan hokum.
D. Manfaat Penelitian
1. Manfaat Teoritis
2. Manfaat Praktis
Beli tanah sesuai dengan prosedur yang benar dan adanya kepastian
hukum.
E. Kerangka Pemikiran
Hukum Perdata adalah “Suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu
mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain
Jual beli tanah adalah suatu perjanjian dalam mana pihak yang
untuk menyerahkan haknya atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain,
Perjanjian jual beli tanah adalah janji pihak penjual menyerahkan tanah
dan pembeli membayar harga tanah, maka berpindahlah hak atas tanah itu
kepada pembeli. Perbuatan hukum perpindahan hak ini bersifat tunai, terang
dan riil. Tunai, berarti dengan dilakukannya perbuatan hukum tersebut, hak
atas tanah yang bersangkutan berpindah kepada pihak lain untuk selama-
4
Boedi Harsono, Op.Cit, Hal 27
5
Ibid., hal. 33.
9
Perdata adalah bersifat “obligatoir”, artinya jual beli itu belum memindahkan
hak milik, ia baru memberikan hak dan kewajiban pada kedua belah pihak,
milik atas barang yang dijual. Sifat ini Nampak jelas dari Pasal 1459
KUHPerdata, yang menerangkan bahwa hak milik atas barang yang dijual
Jual beli tanah yang berakibat pada peralihan hak atas tanah harus
perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah di dalam daerah kerjanya.
Peralihan hak atas tanah, termasuk jual beli diatur dalam Pasal 37 Peraturan
6
R. Subekti, Op.Cit, Hal. 80
10
Peralihan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan
dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan
hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan
akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah juga merujuk pada
37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang
Berdasarkan tugas tersebut, PPAT dalam membuat akta jual beli tanah
yang berlaku, sehingga PPAT hanya mengisi blanko akta jual beli yang telah
tersedia. Namun tugas dan tanggung jawab PPAT tidak hanya sesederhana
tersebut. Sebelum akta jual beli dibuat, maka ada hal-hal yang perlu juga
11
diperhatikan oleh PPAT yaitu syarat-syarat yang berkaitan degan objek jual
beli, misalnya sertifikat tanah atau tanda bukti sah lainnya tentang hak
tersebut, dan tanah yang diperjualbelikan tidak berada dalam sengketa dengan
pihak lain, bukti pembayaran, dan sebagainya. Setelah syarat-syarat jual beli
sudah dipenuhi maka perjanjian jual beli dan akta jual beli dapat ditanda
tangani di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT). Setelah akta jual beli
dipenuhi syarat terang (bukan perbuatan hukum yang gelap, yang dilakukan
Selanjutnya untuk dibuatkan akta jual beli tanah tersebut, pihak yang
hak tersebut, sedangkan pihak yang menerima harus memenuhi syarat subyek
dari tanah yang akan dibelinya itu, serta harus disaksikan oleh sekurang-
Dewasa ini jual beli hak atas tanah sudah dilakukan di hadapan PPAT,
namun jual beli hak atas tanah di masa lalu, yang dilakukan oleh para orang
tua dahulu, sering hanya dilaksanakan dengan bukti kuitansi dan saksi dari
tersebut terbukti menjadi masalah di kemudian hari. Pihak penjual dapat saja
mengingkari adanya jual beli tersebut, sehingga pihak pembeli tidak bisa
menempati tanah atau melakukan pendaftaran hak atas tanah dan balik nama
12
hak atas tanah yang telah dibeli tersebut. Oleh karena itu perlu dicarikan
memperoleh haknya.
F. Metode Penelitian
utama yang tujuanya untuk mencapai tingkat ketelitian jumlah dan jenis yang
ilmiah yang berdasarkan pada sistematika dan pemikiran tertentu dengan jalan
menganalisis.7
sebagai berikut:
1. Metode Pendekatan
sebagai sebagai data sekunder. Dengan demikian jenis data yang diperoleh
7
Khuzafah Dimyati dan Kelik Wardiyono, 2004, Metode Penelitian Hukum. Surakarta: FH UMS.
Hal 13
8
Soejono Soekanto dan Sri Mamudji. 2001. Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat,
Cet. IV, Jakarta: Raja Grafindo Persada, Jakarta. Hal 13
13
adalah data sekunder. Hal ini terjadi karena sifat dari penelitian yang
yuridis adalah suatu pendekatan yang mengacu pada hukum dan peraturan
pendekatan yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau data
sekunder terhadap asas-asas hukum serta studi kasus yang dengan kata lain
9
Roni Hanitjo Soemitro, 1992. Metodelogi Penelitian Hukum dan Jurimetri, Jakarta: Ghalia
Indonesia, Hal.20.
14
2. Jenis Penelitian
sebenarnya.10
3. Sumber Data
Sumber data adalah asal dari mana data diperoleh, sumber data yang
primer. Dalam hal ini yang menjadi sumber data sekunder adalah
10
Khuzafah Dimyati dan Kelik Wardiyono. Op.Cit. Hal 13
15
hukum primer seperti berbagai buku hasil karya para pakar, hasil-
dengan permasalahan yang diteliti. Dalam hal ini yang menjadi sumber
a. Studi Lapangan
Data yang dipeoleh dari hasil penelitian hukum pada objek penelitian
1. Observasi
terjadi pada objek yang diteliti yaitu PPAT yang ada di Wilayah
Kota Surakarta.
2. Wawancara (interview)
b. Studi Kepustakaan
5. Analisis Data
analisa data. Pada tahap ini data akan dimanfaatkan sedemikian rupa
(2) sajian data, (3) penarikan kesimpulan atau verifikasi. Tiga komponen
tersebut terlibat dalam proses dan saling berkaitan serta menentukan hasil
11
Milles dan Huberman. 2002. Metode Penelitian Kualitatif, Bandung: Tarsito. Hal. 223
18
sistematis, sehingga bila dibaca, akan bisa dipahami berbagai hal yang
validitas hasil penelitian dapat terjadi secara kokoh dan mantap. Dalam
G. Sistematika Skripsi
tentang Transaksi Jual Beli Tanah, Pengertian Jual Beli Secara Umum,
Pengertian Transaksi Jual Beli Tanah, Prosedur Transaksi Jual Beli tanah.
Beli Tanah, Syarat Sahnya Perjanjian Jual Beli Tanah, Unsur-Unsur Perjanjian
Jual Beli Tanah, Asas-Asas Perjanjian Jual Beli Tanah, Hak dan Kewajiban
Para Pihak dalam Perjanjian Jual Beli Tanah, Berakhirnya suatu perjanjian
Jual Beli Tanah. Tinjauan tentang Akta Jual Beli Tanah, Pengertian Akta Jual
Beli Tanah, Fungsi Akta Jual Beli Tanah, dan Prosedur Pembuatan Akta Jual
Beli Tanah.
19
BAB III: Hasil Penelitian dan Pembahasan. (1) Status hukum Jual Beli
tanah yang dilakukan tanpa akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
dapat dilakukan oleh pembeli, agar jual beli tanah yang dilakukan tanpa akta