PEMBUATAN AKTA

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

Oleh:

Dr. HATTA ISNAINI WAHYU UTOMO, S.H., M.Kn.

UPDATE
Bahan Belajar Dalam Persiapan Menghadapi Ujian Pejabat Pembuat Akta Tanah OKTOBER 2022
 BIODATA
Dr. Hatta Isnaini Wahyu Utomo, S.H., M.Kn.
081235041230
Trenggalek, 11 November 1985
Puri Indah Blok H-22 Sidoarjo 081235041230
hatta.isnaini@yahoo.com / hatta.iwu@gmail.com
@hatta_isnaini

Hatta Isnaini
PEKERJAAN
Notaris - PPAT Kabupaten Gresik
Dosen Fakultas Hukum Universitas Yos Sudarso Surabaya

PENDIDIKAN
S-1 Fakultas Hukum Universitas Kartini (2012)
S-2 Magister Kenotariatan Universitas Narotama Surabaya (2016)
S-3 Doktor Ilmu Hukum Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya (2020)
Airlangga Broadcast Education, Universitas Airlangga
DASAR HUKUM

 PP No. 24 Th. 1997 ttg Pendaftaran Tanah

 PP No. 37 Th. 1998 ttg Peraturan Jabatan PPAT
 PP No. 24 Th. 2016 ttg Perubahan Atas PP No. 37 Th. 1998 ttg Peraturan Jabatan PPAT
 PP No. 18 Th. 2021 ttg Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan Pendaftaran Tanah BARU

 PMNA/KBPN No. 3 Th. 1997 ttg Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Th. 1997 ttg Pendaftaran Tanah
 Perkaban No. 8 Th. 2012 ttg Perubahan Atas PMNA/KBPN No. 3 Th. 1997 ttg Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Th. 1997 ttg Pendaftaran Tanah
 Permen ATR/KBPN No. 7 Th. 2019 ttg Perubahan Kedua Atas PMNA/KBPN No. 3 Th. 1997 ttg Ketentuan Pelaksanaan PP 24/1997 ttg Pendaftaran
Tanah
 Permen ATR/KBPN No. 16 Th. 2021 ttg Perubahan Ketiga Atas PMNA/KBPN No. 3 Th. 1997 ttg Ketentuan Pelaksanaan PP 24/1997 ttg
Pendaftaran Tanah BARU
 Perkaban No. 1 Th. 2006 ttg Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Jabatan PPAT
 Perkaban No. 23 Th. 2009 ttg Perubahan Atas Perkaban No. 1 Th. 2006 ttg Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Jabatan PPAT
HISTORIS

Pada awal lahirnya jabatan PPAT telah ditentukan mengenai bentuk Akta PPAT dalam Peraturan Menteri Agraria No 11
PERIODE Th. 1961 Tentang Bentuk Akta
• PPAT harus mempergunakan formulir-formulir yang TERCETAK
1961 s/d • Akta PPAT boleh juga di buat dengan stensil atau mesin ketik
• Ada persetujuan Kepala Jawatan Pendaftaran Tanah (diatur dalam Surat Keputusan Kepala Jawatan Pendaftaran
1977 Tanah tanggal 30 Juni 1963 No. 695 Tentang Pemberian Izin Mencetak Pormulir-Pormulir (Daftar-Daftar Isian) Akta-
Akta Pemindahan Hak Atas Tanah)

SK Mendagri No. Sk. 104/DJA/1977 :

a. Mencabut Surat Keputusan Kepala Jawatan Pendaftaran Tanah tanggal 30 Juni 1963 No. 695
PERIODE b. Pengadaan/penyediaan formulir-formulir (Daftar-Daftar Isian) akta-Akta PPAT semuanya dilaksanakan oleh
Departemen Dalam Negeri c.q. Direktorat Jenderal Agraria
1977 s/d c. Mewajibkan semua PPAT/Camat untuk mempergunakan formulir-formulir akta yang dapat diperoleh di Kantor Pos/Kantor
Pos Pembantu di seluruh Indonesia. Untuk ibukota Propinsi, Daerah Istimewa Yogyakarta dan Daerah Khusus Ibukota
1997 Jakarta terhitung mulai tanggal 24 September 1977, sedangkan untuk daerah lainnya ditetapkan kemudian
d. Para PPAT di ibukota Propinsi, Daerah Istimewa Yogyakarta dan Daerah Khusus Ibukota Jakarta dilarang menggunakan
formulir selain yang telah ditentukan.
HISTORIS
(Sebelum Berlakunya Perkaban No. 8 Th. 2012)

 Pasal 38 ayat (2) PP No. 24 Th. 1997 :

“Bentuk, isi dan cara pembuatan akta-akta PPAT diatur oleh Menteri” PMNA/KBPN No. 3 Th. 1997 merupakan Ketentuan
 Pasal 21 ayat (1) PP No. 37 Th. 1998 : Pelaksana dari PP No. 24 Th. 1997 yang memuat tata
“Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri” cara pembuatan akta PPAT
 Pasal 24 PP No. 37 Th. 1998 :
“Ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pembuatan akta PPAT diatur dalam Peraturan Perundang-Undangan mengenai Pendaftaran Tanah”

Pasal 96 ayat (1) PMNA/KBPN No.3 Th.
1997
Bentuk-bentuk akta yang dipergunakan di dalam
pembuatan akta PPAT terdiri dari:
a. Akta Jual Beli
b. Akta Tukar Menukar
c. Akta Hibah
d. Akta Pemasukan Ke Dalam Perusahaan
e. Akta Pembagian Hak Bersama
f. Akta Pemberian Hak Tanggungan
g. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai
Atas Tanah Hak Milik
h. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
Pasal 96 ayat (2) PMNA/KBPN No. 3 Th. 1997
Pembuatan akta harus dilakukan dengan
menggunakan FORMULIR sesuai dengan bentuk
YANG DISEDIAKAN
(dikenal dengan sebutan Blanko)
Pasal 96 ayat (3) PMNA/KBPN No. 3 Th.
1997
Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah
dan pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan tidak dapat dilakukan berdasarkan
akta yang pembuatannya melanggar ketentuan
pada ayat (2)
Pasal 51 Perkaban No. 23 Th. 2009
(1) Blanko akta PPAT dibuat dan diterbitkan oleh Badan
Pertanahan Nasional Republik Indonesia.
(2) Blanko akta PPAT sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) hanya dapat diperoleh oleh PPAT, PPAT
Pengganti, PPAT Sementara atau PPAT Khusus.”
s/d sebelum diundangkan Perkaban 8/2012 yang
mulai berlaku pada 2 Januari 2013 Blanko Akta
masih dibuat dan diterbitkan oleh BPN, setelah
berlakunya Perkaban 8/2012 PPAT baru
diperbolehkan membuat formulir akta sendiri
HISTORIS
(Setelah Berlakunya Perkaban No. 8 Th. 2012)

Perkaban No. 8 Th. 2012 mengubah Pasal 96 PMNA/KBPN No. 3 Th. 1997 :
Ketentuan Pasal 96 ayat (2) dihapus dan ayat (3) diubah serta ditambahkan 2 ayat baru
 Pasal 96 ayat (1) Perkaban No. 8 Th. 2012 :
“Bentuk-bentuk akta yang dipergunakan di dalam pembuatan akta sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat (1) dan ayat (2) dan cara pengisian adalah
dibuat sesuai LAMPIRAN PERATURAN INI ....”
 Pasal 96 ayat (3) Perkaban No. 8 Th. 2012 :
“Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat (1) dan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat (2) tidak dapat dilakukan berdasarkan akta yang pembuatannya tidak sesuai dengan ketentuan pada ayat
(1)”
 Pasal 96 ayat (4) Perkaban No. 8 Th. 2012 :
“PENYIAPAN DAN PEMBUATAN AKTA sebagaimana dimaksud pada ayat (1) DILAKUKAN OLEH MASING-MASING Pejabat Pembuat Akta Tanah, Pejabat
Pembuat Akta Tanah Pengganti, Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara, Pejabat Pembuat Akta Tanah Khusus”
 Pasal 96 ayat (4) Perkaban No. 8 Th. 2012 :
“Kepala Kantor Pertanahan menolak pendaftaran akta Pejabat Pembuat Akta Tanah yang tidak sesuai dengan ketentuan sebagaimana diatur pada ayat (1)”

Mulai 2 Januari 2013 PPAT diperbolehkan membuat formulir akta sendiri

AKTA-AKTA PPAT

Akta PPAT adalah akta yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah dilaksanakannya PERBUATAN HUKUM TERTENTU mengenai
hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (Ps. 1 angka 4 PP No. 37 Th. 1998)

a. Jual beli
b. Tukar menukar
c. Hibah
PERBUATAN d. Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng)
HUKUM e. Pembagian hak bersama
TERTENTU
(Ps. 2 ayat (2) PP
f. Pemberian Hak Guna Bangunan/ Hak Pakai atas
No. 37 Th. 1998) tanah Hak Milik
g. pemberian Hak Tanggungan
h. pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.
TAHAPAN PEMBUATAN AKTA PPAT

Pembuatan Akta PPAT dilakukan dalam 3 bagian yaitu :

1. Pra Akta atau sebelum pembuatan akta
mis : melakukuan pengecekan sertipikat, membuat pernyataan yg disebutkan dalam Pasal 99 ayat (1) Perkaban No. 3 Th. 1997, dll.
2. Pembuatan Akta
Memastikan pembuatan akta telah sesuai dengan prosedur yang ditentukan Peraturan Perundang-undangan, mis : akta dibacakan, dihadiri 2
saksi dan ditandatangani
3. Pasca Akta atau setelah pembuatan akta
Menyampaikan akta kepada Kantor Pertanahan selambat-lambatnya 7 hari setelah akta ditandatangani
KEWAJIBAN PRA AKTA

 Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau pembebanan HAT atau HM Sarusun, PPAT wajib terlebih dahulu
melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan sertipikat asli
(Ps. 97 ayat (1) PMNA/KBPN No. 3 Th. 1997)
 Pemeriksaan sertipikat dilakukan untuk setiap pembuatan akta oleh PPAT, dengan ketentuan bahwa untuk pembuatan akta pemindahan
atau pembebanan hak atas bagian-bagian tanah hak induk dalam rangka pemasaran hasil pengembangan oleh perusahaan real
estat, kawasan industri dan pengembangan sejenis cukup dilakukan pemeriksaan sertipikat tanah induk satu kali, kecuali apabila
PPAT yang bersangkutan menganggap perlu pemeriksaan sertipikat ulang (Ps. 97 ayat (1) PMNA/KBPN No. 3 Th. 1997)
 Apabila sertipikat sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan, maka Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk
membubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat:
“Telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan”
pada halaman perubahan sertipikat asli kemudian diparaf dan diberi tanggal pengecekan.
Selanjutnya pada halaman perubahan buku tanah yang bersangkutan dibubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat:
“PPAT …(nama PPAT ybs)…. telah minta pengecekan sertipikat”
kemudian diparaf dan diberi tanggal pengecekan.
 Apabila sertipikat ternyata tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan, maka diambil tindakan sebagai berikut:
a. Apabila sertipikat tersebut bukan dokumen yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan, maka pada sampul dan semua halaman sertipikat
tersebut dibubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat :
"Sertipikat ini tidak diterbitkan oleh Kantor Pertanahan …"
kemudian diparaf.
b. Apabila sertipikat tersebut adalah dokumen yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan akan tetapi data fisik dan atau data yuridis yang
termuat di dalamnya tidak sesuai lagi dengan data yang tercatat dalam buku tanah dan atau surat ukur yang bersangkutan, kepada
PPAT yang bersangkutan diterbitkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) sesuai data yang tercatat di Kantor Pertanahan
dan pada sertipikat yang bersangkutan tidak dicantumkan sesuatu tanda.

 Sebelum dibuat akta mengenai pemindahan hak atas tanah, calon penerima hak harus membuat pernyataan yang menyatakan:
a. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan
maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku
b. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah absentee (guntai) menurut
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku
c. bahwa yang bersangkutan menyadari bahwa apabila pernyataan tersebut tidak benar maka tanah kelebihan atau tanah absentee
tersebut menjadi obyek landreform
d. bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukumnya, apabila pernyataan tersebut tidak benar
 PPAT menolak membuat akta PPAT mengenai HAT atau HM Sarusun apabila olehnya diterima pemberitahuan tertulis bahwa obyeknya
sedang disengketakan dari orang atau badan hukum yang menjadi pihak dalam sengketa tersebut dengan disertai dokumen laporan
kepada pihak yang berwajib, surat gugatan ke Pengadilan, atau dengan memperhatikan ketentuan Pasal 32 ayat (2) PP No. 24 Th.1997,
surat keberatan kepada pemegang hak serta dokumen lain yang membuktikan adanya sengketa tersebut
Mengenai penolakan pembuatan akta oleh PPAT lihat juga ketentuan Pasal 39 PP No. 24 Th. 1997
KEWAJIBAN SAAT PEMBUATAN AKTA

 Pembuatan akta PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau orang yang dikuasakan
olehnya dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku
 Pembuatan akta PPAT harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 orang saksi yang menurut ketentuan peraturan perundang-
undangan yang berlaku memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam suatu perbuatan hukum, yang memberi kesaksian antara
lain mengenai :
1. Kehadiran para pihak atau kuasanya
2. Keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukkan dalam pembuatan akta
3. Telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak yang bersangkutan

 PPAT wajib membacakan akta kepada para pihak yang bersangkutan dan memberi penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta,
dan prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya sesuai ketentuan yang berlaku.
Pembacaan akta dilakukan sendiri oleh PPAT (lihat penjelasan Ps. 22 PP No. 37 Th. 1998)
KEWAJIBAN PASCA AKTA

PPAT wajib menyampaikan akta PPAT dan dokumen-dokumen lain yang diperlukan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak yang
bersangkutan kepada Kantor Pertanahan, selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatanganinya akta yang
bersangkutan
KETENTUAN UMUM DALAM AKTA PPAT

 Tiap akta hanya digunakan untuk pembuktian jual beli atas satu bidang hak atas tanah atau sebagian dari satu bidang tanah, satu Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun atau satu bagian dari hak bersama yang sudah terdaftar tersendiri
 Akta dibuat dalam bentuk asli sebanyak 2 (dua) rangkap, yang bermeterai cukup yang masing-masing ditandatangani para Pihak, para
saksi, dan PPAT
 Akta PPAT 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT yang bersangkutan yaitu Lembar Pertama, dan 1 (satu) rangkap disampaikan ke Kantor
Pertanahan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak yaitu Lembar Kedua dan kepada pihak-pihak yang berkepentingan diberikan
salinannya Salinan hanya ditandatangani oleh PPAT dan dibuat secukupnya sesuai keperluan
 Setiap rangkap akta terdiri dari beberapa formulir akta yang disusun dan diberi penomoran halaman dimulai dari halaman pertama dan
halaman seterusnya sesuai keperluan
RENVOOI DALAM AKTA PPAT

 Pada setiap halaman akta PPAT diberi paraf oleh PPAT, para pihak dan para saksi di bagian pojok kanan bawah halaman akta PPAT
 Dalam pembuatan Akta PPAT, untuk menjaga keakuratan data, agar dihindari adanya perbaikan/pencoretan/penggantian/ penambahan
(renvooi)
 Apabila diperlukan adanya renvoi maka :
a. Perbaikan/penggantian kalimat yang salah dicoret dan diberi paraf oleh para penandatangan akta
b. Penambahan kata/frasa/kalimat dilakukan di:
1) Ruang kosong lembaran akta dengan diberi paraf oleh para penandatangan akta
2)Lembar kertas yang ditambahkan pada akta, mencantumkan nomor akta di setiap halaman yang ditambahkan dan diberi paraf
oleh para penandatangan akta
SPESIFIKASI SAMPUL AKTA PPAT

Spesifikasi sampul akta :

a. Jenis kertas sampul adalah kertas dengan jenis karton (contoh: BW/BC/TIK), 150 s.d. 250 gram
b. Ukuran kertas sampul 29.7 cm x 42 cm (A3)
c. Sampul berwarna putih
d. Sampul depan diberikan kop PPAT dan ditulis judul, mis: AKTA JUAL BELI
e. Penulisan judul akta dengan huruf Bookman Old Style, ukuran 28 dan warna hitam
f. Tinta yang dipergunakan berwarna hitam dan tidak mudah luntur
SPESIFIKASI FORMULIR AKTA PPAT

Spesifikasi formulir akta :

a. Jenis kertas HVS 80 s.d. 100 gram
b. Ukuran kertas 29.7 cm x 42 cm (A3)
c. Warna putih
d. Setiap halaman formulir akta diketik dengan huruf Bookman Old Style, ukuran 12 dan warna hitam
e. Setiap lembar formulir akta diketik bolak-balik tiap halaman
f. Tinta yang dipergunakan berwarna hitam dan tidak mudah luntur.
PENJILIDAN AKTA PPAT

Penjilidan akta:
a. akta PPAT dijilid dan dijahit dengan benang warna putih dan disimpul di tengah
b. 1 (satu) rangkap Lembar Pertama akta yang disimpan oleh PPAT, dijilid dan dijahit tanpa sampul, dan TIDAK DITEMPEL
teraan cap jabatan PPAT
c. 1 (satu) rangkap Lembar Kedua akta yang disampaikan kepada Kantor Pertanahan, dijilid dan dijahit dengan sampul, dan
DITEMPEL teraan cap jabatan PPAT di tengah sisi kiri
d. Salinan akta yang diberikan kepada para pihak, dijilid dan dijahit dengan sampul, dan ditempel teraan cap jabatan PPAT di
tengah sisi kiri
 BAGIAN BAGIAN AKTA PPAT

Bagian-bagian Akta PPAT terdiri dari :

a. Kop Akta
b. Awal Akta (Opening)
c. Komparisi (Parties)
d. Premis (Recitals)
e. Isi (Contents)
f. Penutup (Closing)
KOP AKTA PPAT
Kop Akta PPAT menyebutkan :
1. Kedudukan sebagai PPAT
2. Nama PPAT
3. Daerah kerja PPAT
4. SK Pengangkatan, nomor SK dan tanggal SK Pengangkatan
5. Alamat kantor dan nomor telepon

Contoh :

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

(PPAT)
FERDIANSYAH, S.H., M.Kn.
DAERAH KERJA KOTA MALANG
SK. Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertananahan Nasional
Nomor : 23/KEP-23/X/2017 Tanggal 15 Oktober 2017
Jalan Ahmad Yani 23 Malang, Telepon 0341-696969
Kop Akta PPAT SEMENTARA menyebutkan :
1. Kedudukan sebagai PPAT Sementara
2. Jabatan (Kepala Desa/Camat)
3. Wilayah kerja (Desa, Kecamatan dan Kabupaten/Kota)
4. SK Penunjukkan Sementara, nomor SK dan tanggal SK
5. Alamat kantor dan nomor telepon

Contoh Kop Akta PPATS Camat :

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH SEMENTARA

(PPATS)
CAMAT
KECAMATAN KLOJEN KOTA MALANG
SK. Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertananahan Nasional
Nomor : 24/KEP-24/X/2017 Tanggal 15 Oktober 2017
Jalan Ahmad Yani 23 Malang, Telepon 0341-696969
Contoh Kop Akta PPATS Kepala Desa :

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH SEMENTARA

(PPATS)
KEPALA DESA
DESA TLOGOSADANG KECAMATAN PACIRAN KABUPATEN LAMONGAN
SK. Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertananahan Nasional
Nomor : 25/KEP-25/X/2017 Tanggal 15 Oktober 2017
Jalan Raya Daendles 123 Lamongan, Telepon 0322-696969
Kop Akta PPAT KHUSUS menyebutkan :
1. Kedudukan sebagai PPAT Khusus
2. Jabatan (Kepala Kantor Pertanahan)
3. Wilayah kerja (Kabupaten/Kota)
4. SK Pengangkatan, nomor SK dan tanggal SK Pengangkatan
5. Alamat kantor dan nomor telepon

Contoh Kop Akta PPATS Camat :

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH KHUSUS

(PPAT KHUSUS)
KEPALA KANTOR PERTANAHAN
KABUPATEN MALANG
SK. Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertananahan Nasional
Nomor : 26/KEP-26/X/2017 Tanggal 15 Oktober 2017
Jalan Ahmad Yani 23 Malang, Telepon 0341-696969
Kop Akta PPAT PENGGANTI menyebutkan :
1. Kedudukan sebagai PPAT Pengganti
2. Nama PPAT Pengganti dan Nama PPAT yang digantikan beserta gelar
3. Daerah kerja (Kabupaten/Kota)
4. SK Penunjukan, nomor SK dan tanggal SK Penunjukan
5. Alamat kantor dan nomor telepon

Contoh Kop Akta PPATS Pengganti :

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH PENGGANTI

(PPAT PENGGANTI)
TEDDY FIRMANSYAH, S.H., M.Kn.
PENGGANTI DARI ILHAMDY AGUS WAHYUDI, S.H., M.Kn.
DAERAH KERJA KOTA MALANG
SK. Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertananahan Nasional
Nomor : 27/KEP-27/X/2017 Tanggal 15 Oktober 2017
Jalan Ahmad Yani 23 Malang, Telepon 0341-696969
AWAL AKTA PPAT

Awal akta PPAT menyebutkan :

1. Judul akta
2. Nomor urut akta (sebelum garis miring menyebutkan nomor urut akta dalam setahun berjalan dan setelah garis miring menyebutkan
tahun pembuatan akta)
3. Hari, tanggal, bulan dan tahun pembuatan akta
4. Nama PPAT
5. Tanggal SK Pengangkatan/Penunjukan
6. Nomor SK Pengangkatan/Penunjukan
7. Daerah kerja PPAT
8. Alamat lengkap letak kantor PPAT
Contoh Awal Akta PPAT :

AKTA JUAL BELI

Nomor : 5/2018

Lembar Pertama

Pada hari ini, Senin, 25 (dua puluh lima) bulan September tahun 2020 (dua ribu dua puluh), hadir
dihadapan saya, RINO ARIEF RACHMAN, Sarjana Hukum, Magister Hukum, Magister
Kenotariatan, yang berdasarkan Surat Keputusan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan
Pertanahan Nasional tanggal 10 Januari 2018 nomor 154/V/02.002019 diangkat sebagai Pejabat
Pembuat Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT, yang dimaksud dalam Pasal 7 Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dengan daerah kerja Kabupaten
Mojokerto dan berkantor di Jalan Ahmad Yani 17 Kabupaten Mojokerto, dengan dihadiri oleh
saksi-saksi yang saya kenal dan akan disebut pada bagian akhir akta ini :
KOMPARISI AKTA PPAT

Kata Komparisi berasal dari bahasa Prancis “Comparution” yang berarti tindakan menghadap dalam hukum (dihadapan pejabat umum)
Kata komparisi selanjutnya mengalami perluasan makna dan tidak sebatas menghadap saja, tetapi menyangkut pula kecakapan bertindak
(rechtsbekwaamheid) dan wenang atau tidaknya (rechtsbevoegheid) dalam melakukan tindakan hukum (rechtshandelingen) mengenai apa
yang akan dinyatakan dalam akta (geonstateerd)
Komparisi adalah tindakan menghadap dalam hukum
Secara umum mengenai bentuk kedudukan menghadap yang termuat dalam akta dapat berupa: atau dihadapan pejabat umum seperti Notaris dan
a. Dengan kehadiran sendiri (in persoon); openbaar ambtenaar lainnya
b. Melalui atau dengan perantaraan kuasa (door gemachtige); (Komar Andasasmita)
c. Dalam jabatan/kedudukan tertentu (in hoedanigheid)

Bentuk Komparisi : Komparisi Akta PPAT memuat : Komparisi pada akta adalah merupakan uraian
a. Untuk diri sendiri a. Kapasitas dan kewenangan para pihak dalam tentang posisi (kedudukan) seseorang yang
b. Selaku kuasa pembuatan akta yang bersangkutan menghadap, apakah ia bertindak untuk diri sendiri
c. Dalam jabatan badan hukum b. Identitas para pihak disertai tanda pengenal atau sebagai wakil dari orang lain. Komparisi harus
d. Menjalankan kekuasaan orang tua c. Surat-surat/dasar hukum yang menjadi dibuat dengan tepat dan cermat sehingga tidak
e. Sebagai wali landasan perbuatan hukumnya diragukan lagi dalam kedudukan apa penghadap
f. Sebagai pengampu d. Persetujuan/ijin tertulis yang menyangkut bertindak dan siapa pihak dalam suatu akta
g. Pendewasaan kapasitas dan kewenangan yang bersangkutan (Tan Thong Kie)
h. Perwakilan sukarela
 JENIS AKTA PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA KETERANGAN
Jual Beli Penjual Pembeli
Tukar Menukar = =
Hibah Pemberi Hibah Penerima Hibah
Inbreng Pemberi Pemasukan Penerima Pemasukan
Pembagian Hak Bersama = = Bisa lebih dari 2
pihak
Pemberian HGB/HP diatas Pemberi HGB/HP Penerima HGB/HP
HM
Pemberian Hak Tanggungan Pemberi Hak Penerima & Pemegang
Tanggungan Hak Tanggungan
Surat Kuasa Membebankan Pemberi Kuasa Penerima Kuasa
HT

PERHATIKAN :
Pemilik Hak tidak selalu menjadi Pemegang Hak, misalnya : tanah yang dalam sertipikat tertulis atas nama istri, jika perolehannya
selama perkawinan maka pemilik adalah istri dan suami, sedangkan pemegang hak adalah istri yang namanya disebutkan dalam sertipikat
PREMIS AKTA PPAT
Premis akta merupakan suatu keterangan atau
pernyataan pendahuluan dari para pihak yang
merupakan dasar/alasan yang melatarbelakangi
dibuatnya suatu akta
“Premis merupakan suatu keterangan atau pernyataan pendahuluan yang
merupakan dasar atau pokok masalah yang nantinya akan diatur dalam akta.
Premis menguraikan hal-hal berupa alasan terjadinya perjanjian yang diinginkan
oleh para pihak hingga memudahkan alur sebab dan maksud dibuatnya akta.
Premis pada umumnya menggunakan bahasa deskriptif karena sifat uraian alasan
tersebut dan biasanya dimulai dengan frasa “- bahwa...” (Herlien Budiono)

Premis akta diletakkan sebelum masuk dalam suatu kesepakatan mengenai hak dan kewajiban para pihak yang selanjutnya
diletakkan pada bagian isi akta
Pada akta PPAT bagian premis menyebutkan pula obyek perbuatan hukum yang berupa HAT atau HM Sarusun
Premis akta secara keseluruhan dapat berbentuk premis akta pihak dan premis akta berita acara. Untuk premis akta pihak terbagi atas
premis akta pihak satu arah dan premis akta pihak dua arah.

Pada Akta PPAT semua premis akta bersifat dua arah karena Akta PPAT merupakan akta partai yang melibatkan sedikitnya 2 (dua) pihak di
dalam akta

Premis akta PPAT : KONSENSUAL

Contoh Premis : AKTA JUAL BELI
“Pihak Pertama menerangkan dengan ini menjual kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua dengan ini membeli dari Pihak Pertama : ... ”

Contoh Premis : AKTA HIBAH

“Pihak Pertama menerangkan dengan ini menghibahkan kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua dengan ini menerima hibah dari Pihak Pertama : ... ”

Contoh Premis : AKTA TUKAR MENUKAR

“Para penghadap dengan akta ini menerangkan, bahwa mereka telah mengadakan tukar menukar :
Satu /... hak atas tanah kepunyaan Pihak Pertama, yaitu : ...
dengan :
Satu /... hak atas tanah kepunyaan Pihak Kedua, yaitu : ... “
Contoh Premis : AKTA PEMASUKAN KEDALAM PERUSAHAAN
“Pihak Pertama menerangkan dengan ini memasukkan sebagai penyertaan ke dalam Perseroan Terbatas ... dan Pihak Kedua menerangkan
dengan ini menerima penyertaan Pihak Pertama tersebut, yaitu berupa : ...“

Contoh Premis : AKTA PEMBAGIAN HAK BERSAMA

“Para pihak menerangkan bahwa mereka bersama-sama adalah pemegang hak di bawah ini : ...“
“Para pihak menerangkan bahwa mereka telah sepakat untuk mengakhiri pemilikan bersama atas Hak Bersama tersebut, dan untuk itu dengan
ini menyepakati pembagian Hak Bersama tersebut sebagai berikut : ...”
Contoh Premis : AKTA PEMBERIAN HAK GUNA BANGUNAN/ HAK PAKAI ATAS HAK MILIK
“Pihak Pertama terlebih dahulu menerangkan bahwa pihaknya adalah pemegang Hak Milik ...“
“Pihak Pertama menerangkan dengan ini memberikan Hak Guna Bangunan/Hak Pakai kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua
menerangkan dengan ini menerima pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai dari Pihak Pertama, yaitu :

Contoh Premis : AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN

“Bahwa oleh Pihak Kedua dan Pihak Pertama, selaku Debitor, telah dibuat dan ditandatangani perjanjian utang piutang yang
dibuktikan dengan : ...”
“Bahwa untuk menjamin pelunasan hutang Debitor sejumlah ... oleh Pihak Pertama diberikan dengan akta ini kepada dan untuk
kepentingan Pihak Kedua, yang dengan ini menyatakan menerimanya, Hak Tanggungan yang diatur dalam Undang-Undang Hak
Tanggungan dan peraturan-peraturan pelaksanaannya atas obyek berupa ...”

Contoh Premis : SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN

“Pemberi Kuasa menerangkan dengan ini memberi kuasa kepada Penerima Kuasa
KHUSUS
Untuk membebankan Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan utang...”
ISI AKTA PPAT

Isi Akta PPAT menjabarkan :

1. Hal pokok yang menjadi esensi perjanjian (esentialia)
2. Hal yang dianggap selalu ada dalam setiap perjanjian (naturalia)
3. Hal yang harus dinyatakan dengan tegas dalam perjanjian (aksidentalia)

Bentuk Isi Akta PPAT LIHAT LAMPIRAN

PENUTUP AKTA PPAT

Penutup akta PPAT memuat :

a. Nama serta identitas pemberi persetujuan jika pemberi persetujuan turut hadir (jika persetujuan diperoleh secara tertulis
disebutkan di komparisi)
b. Identitas lengkap para saksi
c. Tanda tangan para penghadap, pemberi persetujuan (jika ada), para saksi dan PPAT
BAGIAN BAWAH AKTA PPAT

1. Bagian kiri bawah akta PPAT diisi judul akta, nama lengkap beserta gelar dan daerah kerja PPAT, sedangkan bagian kanan bawah
menyebutkan halamannya
Contoh :

Akta Pembagian Hak Bersama Halaman 2 dari 8 halaman

Viktor Itoy, S.H., M.Kn.
Daerah Kerja Kota Samarinda

2. Bagian kiri bawah akta PPAT PENGGANTI diisi judul akta, nama lengkap beserta gelar PPAT Pengganti dan PPAT yang digantikan dan daerah
kerja PPAT, sedangkan bagian kanan bawah menyebutkan halamannya
Contoh :

Akta Jual Beli Halaman 3 dari 8 halaman

Topan Adiya Putra, S.H., M.Kn.
Pengganti dari Viktor Itoy, S.H., M.Kn.
Daerah Kerja Kota Samarinda
3. Bagian kiri bawah akta PPAT SEMENTARA diisi judul akta, Jabatan (Kepala Desa/Camat) dan wilayah kerja (Desa/Kecamatan/
Kabupaten/Kota) sedangkan bagian kanan bawah menyebutkan halamannya
Contoh PPAT Camat:

Akta Hibah Halaman 2 dari 8 halaman

Camat
Kecamatan Diwek Kabupaten Jombang
Contoh PPAT Kepala Desa:

Akta Tukar Menukar Halaman 3 dari 8 halaman

Kepala Desa
Desa Diwek Kecamatan Diwek Kabupaten Jombang

4. Bagian kiri bawah akta PPAT KHUSUS diisi judul akta, Jabatan (Kepala Kantor Pertanahan) dan wilayah kerja (Kabupaten/Kota) sedangkan
bagian kanan bawah menyebutkan halamannya
Contoh PPAT Khusus:

Akta Jual Beli Halaman 2 dari 8 halaman

Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten Yahukimo
PEMBUATAN AKTA PPAT SECARA ELEKTRONIK

Pasal 86 PP No. 18 Th. 2021 ttg Hak Pengelolaan,
Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan
Pendaftaran Tanah :
“PEMBUATAN AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA
TANAH DAPAT DILAKUKAN SECARA ELEKTRONIK”
Pasal 102 Permen ATR/KBPN No. 7 Th. 2019:
(1) Akta PPAT dibuat sebanyak 2 (dua) lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu
lembar disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, sedangkan
kepada pihak-pihak yang bersangkutan diberikan salinannya.
(2) Akta PPAT yang disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) dapat berupa Dokumen Elektronik.
(3) Penyampaian akta sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilakukan melalui Sistem Elektronik
(4) Dalam hal akta PPAT disampaikan dalam bentuk Dokumen Elektronik, asli lembar kedua disimpan
di Kantor PPAT sebagai Warkah.

Ps. 99 PP No. 18 Th. 2021:

Ketentuan lebih lanjut mengenai penyelenggaraan Pendaltaran Tanah secara elektronik,
penyimpanan dan penyajian data dan/atau dokumen elektronik, bentuk, isi dan TATA CARA
PEMBUATAN AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH SECARA ELEKTRONIK, percepatan s/d saat ini masih menunggu
Pendaftaran Tanah, pendaftaran hak tanggungan secara elektronik, pencatatan perjanjian Peraturan Menteri tersebut
pengikatan jual beli dan perjanjian sewa, pencatatan objek perkara dan perintah stafus euo, diundangkan
perubahan hak guna bangunan dan hak pakai menjadi hak milik, dan Pendaftaran Tanah bekas
hak barat atau Tanah bekas milik adat serta Tanah swapraja atau bekas swapraja sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 84 sampai dengan Pasal 98 diatur dalam Peraturan Menteri.
 Apabila rekan-rekan merasa tulisan ini dapat memberikan manfaat,
maka bagikanlah tulisan ini kepada rekan-rekan yang lain

Jika seseorang meninggal dunia, maka terputuslah amalannya kecuali tiga perkara (yaitu) :
1. sedekah jariyah,
2. ilmu yang dimanfaatkan
3. do’a anak yang sholeh
(HR Muslim)
 TERIMA KASIH,
SELAMAT BELAJAR
&
SEMOGA SUKSES