By : Lukman Budi Purwanto

MENCARI LAHAN HOT DEAL

Diperlukan kecermatan, ketelitian
dan kehati-hatian dalam membeli
lahan. Karena transaksi tanah yang
✓ Listing sebanyak-banyaknya
tidak jelas sangat rentan dengan
kasus sengketa kepemilikan.

✓ Pasang Iklan “DICARI” / “DIBELI”

✓ Kenalan dengan banyak Broker /

RCTI, beri fee menarik

✓ Berikan Kriteria Lahan yang dicari

dengan jelas, baik FISIK maupun LEGAL
 1 01 pasaran
Harga dibawah

2 02 (UTJ) kecil, kisaran Rp 1 s/d 10 juta

Uang tanda jadi

Jeda antara UTJ

03
dan uang muka minimal 1 bulan, (untuk
3 membuat perencanaan dan business plan)

Pembayaran04
uang muka maksimal 10%
Kriteria 4

Ada grace period

05 (masa dimana hitungan waktu belum berja
Hot 5
lan)

Deal 6 05 unit terjual,

Pembayaran sesuai

Jika pembayaran secara periodik, maka kewajiban jatuh tempo dilak

7
ukan di bulan ke 6, 9, 12,

8 01 minimal 1 tahun
Tempo pembayaran
 Memastikan lahan yang akan
diakuisisi dan dikelola sebagai
kawasan kavling /perumahan berada
pada jalur yang sesuai dengan
Rencana Tata Ruang Kota agar
nantinya tidak ada kesulitan
dalampengurusan perijinan. Tujuan
dari pengecekan ini agar nantinya
tanah atau lahan yang kita akuisisi
peruntukannya memang merupakan
kawasan yang diperuntukkan
sebagai kawasan pemukiman
ANALISA PEMILIHAN LOKASI
1. PEMILIHAN MUKA LAHAN IDEAL
a. KAVLING DENGAN MODEL 1 BARIS MENGHADAP 1 SISI JALAN Minimal
muka lahan/tanah yang dibutuhkan adalah 17 m, dengan asumsi 12 m
sebagai area kavling dan 5 m sebagai area jalan lingkungan. Sedangkan
untuk lebar ideal muka lahan/tanah yang dibutuhkan adalah 21 m,
dengan asumsi 15 m sebagai area kavling dan 6 m sebagai area jalan
lingkungan.
 b. KAVLING DENGAN MODEL 2 BARIS MENGHADAP 1 SISI JALAN
Minimal muka lahan/tanah yang dibutuhkan adalah 29 m, dengan asumsi 24 m
sebagai area kavling dan 5 m sebagai area jalan lingkungan. Sedangkan untuk lebar ideal
muka lahan/tanah yang dibutuhkan adalah 36 m, dengan asumsi 30 m sebagai area
kavling dan 6 m sebagai area jalan lingkungan.
NILAI STRATEGIS LOKASI
Nilai strategis lokasi merupakan salah satu point penting dalam penentuan lokasi
perumahan. Yang dimaksud disini adalah nantinya apabila lahan tersebut kita olah
menjadi suatu kawasan perumahan maka nilai-nilai strategis tersebut dapat kita jadikan
salah satu daya tarik dari produk kita. Sebagai contoh adalah :

a. Akses yang dekat dari pusat kota,

b.Dekat dengan pusat
perekonomian
c. Dekat dengan sarana pendidikan
& kesehatan,
d.Dekat dengan sarana kesehatan
Analisis sederhana agar tidak terjadi kesalahan dalam memilih lahan.
No Keterangan Positif Negatif 21 Banyak pohon keras 70 30
1 Lebar depan : belakang 1 : 2 60 40 22 Tanah di bawah jalan 40 60
2 Lebar depan minimal 25 m 80 20 23 Tanah di atas jalan 60 40
3 Bentuk tanah ngantong 50 50 24 Jalan masuk 1 mobil 20 80
4 Dekat pusat perbelanja 90 10 25 Jalan masuk lebih 2 mobil 80 20
5 Dekat pasar 90 10 26 Status tanah SHM 50 50
6 Dekat rumah sakit 40 60 27 Status tanah SHGB 50 50
7 Dekat kantor polisi 50 50 28 Belum sertifikat 70 30
8 Dekat stadion 50 50 29 Tanah waris 60 40
9 Dekat sungai 40 60 30 Pembayaran cash 10 90
10 Dekat perempatan jalan 50 50 31 Pembayaran bertahap 50 50
11 Dekat pom bensin 30 70 32 Pembayaran kerjasama 70 30
12 Jalan turun 40 60 33 Pembayaran sesuai kaveling terjual 90 10
13 Jalan tanjakan 60 40 34 Usia sertifikat 0-5 th 90 10
14 Jalan datar 90 10 35 Usia sertifikat 5-15 th 70 30
15 Dilalui tegangan tinggi 10 90 36 Usia sertifikat >15 th 50 50
16 Dekat pabrik 20 80 37 Jarak lokasi dekat perumahan penduduik 50 50
17 Dekat pemakaman 10 90 38 Tanah sawah 40 60
18 Dekat sarana olah raga 70 30 39 Tanah pekarangan 80 20
19 Bentuk tusuk sate 30 70 40 Tanah tegalan 70 30
20 Bentuk kecil belakang 20 80
41 Tanah kas 20 80 61 Dekat lembaga keagamaan 50 50
42 Tanah negara 0 100 62 Dekat kantor pemerintah 70 30
43 Sumber air tanah 50 50 63 Jalan 1 arah 40 60
44 Sumber air PDAM 40 60 64 Jalan 2 arah 80 20
45 Jenis tanah padas 30 70 65 Hadap timur 70 30
46 Jenis tanah gamping 20 80 66 Hadap barat/utara/selatan 50 50
67 Di kota 80 20
47 Jenis tanah lempung/hitam 70 30
68 Sesudah kota 40 60
48 Dekat terminal bus,bandara,stasiun 70 30
69 Sebelum kota 60 40
49 Dekat tempat ibadah 50 50
70 Pinggir jalan tol 20 80
50 Jalan buntu 40 60
71 Akses dekat jalan tol 80 20
51 Jalan masuk ke lokasi masih tanah 40 60 72 Akses pinggir jalan utama antar kota 90 10
52 Status lingkungan 50 50 73 Akses pinggir jalan kota 90 10
53 Sebelum perumahan 70 30 74 Akses pinggir jalan kampung 70 30
54 Sesudah perumahan 30 70 75 Dekat rel kereta api 30 70
55 Dekat kampus atau sekolah 70 30 76 Dekat bengkel 20 80
56 Dekat kantor militer 40 60 77 Dekat perbankan 80 20
57 Dekat penjara 30 70 78 Lingkungan pegawai/pengusaha 80 20
58 Dekat tempat pembuangan sampah 20 80 79 Lingkungan preman 30 70
59 Dekat peternakan 20 80 80 Status ekonomi 90 10
60 Dekat lokalisasi 10 90
81 Dekat menara pemancar 80 20
82 Sumber gas alam 70 30
83 Daerah banjir 20 80
84 Dekat panti pijat 40 60
85 Dekat pangkalan truk 30 70
86 Dilalui angkutan umum 90 10
87 Kiri kanan tanah kosong 90 10
88 Belakang masih ada tanah kosong 90 10
89 Tanah tidak bisa diperluas 20 80
90 Dekat pantai 50 50
91 Dekat bioskop 70 30
92 Dekat jalur hijau 5 95
93 Daerah rawan gempa 10 90
94 Dekat kawasan cagar budaya 50 50
95 Dekat jembatan 40 60
96 Dekat perumahan mewah 80 20
97 Dekat rumah sakit jiwa 40 60
98 Jalur runway pesawat 10 90
99 Pernah menjadi lokasi tindak kriminal 30 70
Jumlah :
KONDISI GEOGRAFIS LOKASI
a. Apakah lahan membutuhkan pekerjaan
cut & fill,
b. Apakah jaringan listrik PLN sudah
tersedia sampai ke lokasi,
c. Apakah jaringan air bersih PDAM sudah
tersedia sampai ke lokasi,
d. Apakah lokasi merupakan Kawasan
bebas banjir.
Hal-hal tersebut diatas perlu diperhatikan,
karena nantinya akan mengandung konsekuensi
pembiayaan yang nilainya akan berpengaruh
besar dalam penyusuan Analisa Kelayakan
HARGA JUAL KOMPETITOR
Sebelum kita memutuskan mengakuisisi lahan perlu untuk diadakan
survey Kompetitor terlebih dahulu.
a. Survey harga jual
b. Survey luas tanah
c. Survey prediksi harga jual tanah matang per m2
d. Survey Fasilitas, Aksesibilitas & Value yang ditawarkan
Hal tersebut diatas perlu dilakukan untuk dijadikan sebagai acuan
dalam menentukan segmentasi pasar maupun harga jual atas produk
yang nantinya akan kita pasarkan.
LAHAN TIDAK DALAM SENGKETA
Point terakhir yang perlu kita
perhatikan dalam pemilihan
lokasi adalah memastikan
kondisi lahan tidak dalam
sengketa.
Hal ini penting untuk dilakukan
pada saat tanah atau lahan yang
dimaksud akan memasuki proses
jual beli. Hal ini merupakan salah
satu cara mengantisipasi
kesalahan pembelian dari
pemilik tanah.
CARA MENGETAHUI
LAHAN TIDAK DALAM
SENGKETA
✓Melakukan peninjauan
lapangan secara
berkelompok,
✓Memasang baliho atau
umbul-umbul,
✓Membersihkan lokasi dari
rumput liar atau menebang
pohon/tanaman yang ada,
✓Melakukan aktifitas
penimbunan sebagian,
YES…!
HOT
DEAL