Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

1 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi
LATAR BELAKANG : Perkembangan kehidupan manusia. Kebutuhan akan tempat tinggal.
Berkembang industri jasa konstruksi. Muncul kontrak konstruksi. Analisis Risiko di Dalam
Kontrak Konstruksi

2 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

MASALAH : Tidak ada acuan dari kontrak konstruksi. Versi kontrak yang ada menjadi
beragam. Pengguna jasa membuat versi kontrak yang menguntungkan pihaknya sendiri, karena
posisi tawar penyedia jasa lebih rendah akibat lebih banyaknya jumlah penyedia jasa. Adanya
risiko di dalam kontrak konstruksi, terhadap penyedia jasa. Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi

3 MASALAH PENYEDIA JASA :

Risiko apa saja yang terdapat di dalam kontrak konstruksi ? Seberapa besar tingkat risiko ?
Bagaimana merespon risiko tersebut ? Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

4 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

Risiko adalah ketidakpastian (uncertainty) yang mungkin melahirkan peristiwa kerugian (loss).
(A. Abas Salim) Risiko adalah kemungkinan terjadinya sesuatu yang akan berdampak negatif
terhadap sasaran. (AS/ANZ HB 143:1999) Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

5 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

KELOMPOK RISIKO : Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

6 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

RISIKO PROYEK : Dampak kumulatif dari kesempatan terjadinya ketidakpastian yang
mengakibatkan tidak tercapainya sasaran proyek : biaya, mutu, waktu dan bidang pekerjaan.
Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

7 MANAJEMEN RISIKO PROYEK :

Gabungan antara seni dan ilmu dalam melakukan identifikasi, perkiraan dan tanggapan terhadap
risiko proyek pada seluruh tahapannya untuk menjaga tercapainya sasaran proyek yang telah
ditetapkan, dimana setiap tahapan proyek memiliki sasaran yang berbeda-beda. Analisis Risiko
di Dalam Kontrak Konstruksi

8 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

FAKTOR RISIKO PROYEK : (1). Risk Event status, merupakan kriteria nilai risiko/ranking.
(2). Risk Probability, merupakan tingkat kemungkinan terjadinya suatu risiko (dalam %). (3).
Risk Consequence, merupakan nilai impactnya/pengaruhnya bila risiko tersebut terjadi
(tergantung jenis risiko). Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi
9 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi
RUMUS : Risk Event Status = f (Risk prob., Risk cons.) Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi

10 TUJUAN MANAJEMEN RISIKO PROYEK :

(1). Mengurangi kemungkinan terjadinya risiko dari yang sering terjadi sampai tidak terjadi. (2).
Mengurangi besarnya dampak yang ditimbulkan dari risiko dari fatal sampai tidak berarti.
Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

11 TAHAPAN MANAJEMEN RISIKO PROYEK :

Risk Management Identification Assessment / Analysis Response Documentation Risk Planning
Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

12 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

SUMBER RISIKO : Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

13 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

PENYEBAB RISIKO : Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

14 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

DAMPAK RISIKO Terhadap Biaya Risiko : Terjadi perubahan Scope of work,dalam mencapai
sasaran proyek. Penyebab Risiko : Perencanaan yang kurang layak. Rincian scope of work
(work packages) tidak jelas. Definisi dari Quality Requirement yang tidak konsisten, tidak
lengkap atau tidak jelas. Kontrol yang lemah terhadap scope of work. Analisis Risiko di Dalam
Kontrak Konstruksi

15 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

DAMPAK RISIKO Terhadap Mutu Risiko : Tidak mencapai mutu yang diinginkan dari sasaran
proyek. Penyebab Risiko : Sikap dan perilaku yang kurang peduli terhadap kualitas.
Design/material/tenaga kerja yang dibawah standar. Program Quality Assurance yang kurang
layak. Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

16 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

DAMPAK RISIKO Terhadap Waktu Risiko : Proyek tidak dapat diselesaikan sesuai schedule
yang ditetapkan. Penyebab Risiko : Kesalahan dalam menghitung waktu pelaksanaan. Kesalahan
dalam memperkirakan akan ketersediaan sumber daya proyek. Lemah dalam mengalokasikan
dan mengatur Float. Perubahan scope of work tanpa mempertimbangkan pertambahan waktu
atau percepatan pelaksanaan Pekerjaan diulang karena tidak dapat diterima. Kondisi cuaca yang
extrim. Pemogokan. Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

17 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

DAMPAK RISIKO Terhadap bidang pekerjaan Risiko : Terjadi perubahan Scope of work,
dalam mencapai sasaran proyek. Penyebab Risiko : Perencanaan yang kurang layak. Rincian
scope of work (work packages) tidak jelas. Definisi dari Quality Requirement yang tidak
konsisten, tidak lengkap atau tidak jelas. Kontrol yang lemah terhadap scope of work. Analisis
Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi
18 TUJUAN ANALISA RISIKO :
Menambah pemahaman pada proyek secara keseluruhan. Mengidentifikasi alternatif yang
tersedia tentang penanganan risiko. Meyakinkan bahwa ketidakpastian dan risiko telah
dipertimbangkan dan telah dimasukkan di dalam planning dan di dalam proses pelaksanaan.
Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

19 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

RANGKING RISIKO : Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

20 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

Maka kriteria rangkingnya adalah : H (high) : 9 S (significant) : 6 M (medium) : L (low) :
Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

21 MATRIKS RISIKO (KUALITATIF)

Terdiri atas dua variabel, yaitu varibel akibat / dampak (consenquences) dan variabel frekuensi /
probabilitas (likelihood). Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

22 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

CONTOH MATRIK RISIKO : Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

23 FREKUENSI / PROBABILITY :
Tidak pernah terjadi : < 1 % kejadian Kurang terjadi : 1 % % kejadian Kadang terjadi : 11 % %
kejadian Sering terjadi : 51 % – 95 % kejadian Pasti terjadi : 95 % – 100 % kejadian Analisis
Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

24 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

AKIBAT / DAMPAK : Tidak berpengaruh : Kurang dari 1%. Kurang berpengaruh : %.
Berpengaruh : 21 – 49%. Lebih berpengaruh : 50 – 85 %. Sangat berpengaruh : Lebih dari 85%.
Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

25 ANALITYCAL HIERARCHIE PROCESS :

Setiap penyebab risiko merupakan suatu variabel yang ditanyakan RES-nya pada Responden dan
diberi tanda L , M , S , atau H. Jawaban L dinilai = 1 , M = 2 , S = 3 dan H = 4, kemudian semua
jawaban Responden ditabulasi. Dengan metode AHP, diberi bobot dan ditetapkan nilai akhir
setiap variabel sebagai ranking. Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

26 PENANGANAN JENIS RISIKO :

L : Risiko rendah, ditangani dengan prosedur rutin oleh pelaksana yang terkait. M : Risiko
sedang, tanggung jawab Management perlu dijelaskan, pihak manager sudah harus turun tangan.
S : Risiko yang berarti, diperlukan perhatian dari General Manager (sudah harus turun tangan). H
: Risiko tinggi, diperlukan penelitian yang rinci/detail, ditangani oleh tim yang senior, Top
Management sudah harus turun Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

27 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

RESPON RISIKO : Dengan menghindari risiko (Risk Avoidance) Dengan mereduksi risiko
(Risk Reduction) Melakukan tindakan absorbsi/retensi risiko (Risk Retention/Absorbtion)
Melakukan tindakan transfer risiko (Risk Transfer) Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

28 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

KONTRAK : Perjanjian (secara tertulis) antara dua pihak di perdagangan, sewa-menyewa, dsb;
persetujuan yang bersanksi hukum antara dua pihak atau lebih untuk melakukan atau tidak
melakukan kegiatan. KONTRAK KONSTRUKSI : Perjanjian tertulis antara Pengguna Jasa dan
Penyedia Jasa mengenai pelaksanaan suatu pekerjaan konstruksi. DOKUMEN KONTRAK :
Berisi mengenai Surat Perjanjian Kontrak, Surat Penerimaan, Surat Tender, Kondisi-kondisi
yang ada, Spesifikasi, Gambar-gambar, Jadwal Pekerjaan dan dokumen-dokumen lainnya (bila
ada) yang tertulis di dalam Perjanjian Kontrak atau di dalam Surat Penerimaan. Analisis Risiko
di Dalam Kontrak Konstruksi

29 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

BENTUK KONTRAK : Berdasarkan aspek perhitungan biaya : Fixed Lump Sum Price /
Kontrak Harga Pasti. Unit Price / Kontrak Harga Satuan. Berdasarkan aspek perhitungan jasa :
Biaya Tanpa Jasa / Cost Without Fee. Biaya Ditambah Jasa / Cost Plus Fee. Biaya Ditambah Jasa
Pasti / Cost Plus Fixed Fee. Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

30 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

BENTUK KONTRAK : Berdasarkan aspek cara pembayaran : Cara Pembayaran Bulanan
(Monthly Payment). Cara Pembayaran atas Prestasi (Stage Payment). Pra Pendanaan Penuh dari
Penyedia Jasa (Contractor’s Full Prefinanced). Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

31 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

BENTUK KONTRAK : Berdasarkan aspek pembagian tugas : Bentuk Kontrak Konvensional.
Bentuk Kontrak Spesialis. Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design Construct/Build, Turnkey).
Bentuk Kontrak Engineering, Procurement & Construction (EPC). Bentuk Kontrak BOT/BLT.
Bentuk Kontrak Swakelola (Force Account). Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

32 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

ASPEK KONTRAK : Aspek Teknis : Syarat-syarat Umum Kontrak (General Condition of
Contract). Lampiran-lampiran (Appendices). Syarat-syarat Khusus Kontrak (Special Condition
of Contract / Condition of Contracts – Particulars). Spesifikasi Teknis (Technical Specification).
Gambar-gambar Kontrak (Contract Drawings). Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

33 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

ASPEK KONTRAK : Aspek Hukum : Penghentian Sementara Pekerjaan (Suspension of Work).
Pengakhiran Perjanjian/Pemutusan Kontrak. Ganti Rugi Keterlambatan (Liquidity Damages).
Penyelesaian Perselisihan (Settlement of Dispute). Keadaan Memaksa (Force Majeure). Hukum
yang Berlaku (Governing Law). Bahasa Kontrak (Contract Language). Domisili. Analisis Risiko
di Dalam Kontrak Konstruksi

34 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

ASPEK KONTRAK : Aspek Keuangan / Perbankan : Nilai Kontrak (Contract Amount)/ Harga
Borongan. Cara Pembayaran (Method of Payment). Jaminan-jaminan (Guarantee/Bond).
Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

35 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

ASPEK KONTRAK : Aspek Perpajakan : Pajak Pertambahan Nilai. Pajak Penghasilan. Analisis
Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

36 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

ASPEK KONTRAK : Aspek Perasuransian : Contractor’s All Risk & Third Party Liability
Assurance (CAR & TPL). Asuransi Tenaga Kerja (ASTEK). Asuransi Kesehatan (ASKES).
Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

37 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

ASPEK KONTRAK : Aspek Sosial Ekonomi : Keharusan menggunakan tenaga kerja tertentu,
menggunakan bahan-bahan bangunan/material serta peralatan yang diperoleh di dalam negeri
dan dampak lingkungan. Aspek Administrasi : Keterangan mengenai para pihak. Laporan
Keuangan. Korespondensi. Hubungan Kerja antara para pihak. Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi

38 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

PERKEMBANGAN : Faktor yang mempengaruhi : Proyek Konstruksi. Tingkat Kecanggihan
Teknologi. Dukungan Dana. Pengguna Jasa. Penyedia Jasa. Tingkat Persaingan. Analisis Risiko
di Dalam Kontrak Konstruksi

39 GAMBARAN KONTRAK DI INDONESIA :

Model Kontrak Konstruksi : Versi Pemerintah. Versi Swasta Nasional. Versi/Standar
Swasta/Asing. Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

40 GAMBARAN KONTRAK DI INDONESIA :

Pengertian dalam kontrak : Hal-hal yang rancu. Salah Pengertian. Ketidaksetaraan Kontrak.
Kejelasan dalam isi kontrak : Jumlah Hari Pelaksanaan Kontrak. Tak Jelas Saat Mulai.
Kelengkapan. Pengawasan Tidak Jalan. Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

41 Standar/Sistem Kontrak FIDIC :

SYARAT-SYARAT UMUM FIDIC 1987. SYARAT-SYARAT KHUSUS FIDIC 1987.
SYARAT-SYARAT UMUM FIDIC 1995. SYARAT-SYARAT KHUSUS FIDIC 1995. Analisis
Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

42 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

PENELITIAN : Tujuan : Menganalisa jenis risiko dan tingkat risiko yang ada di dalam kontrak
konstruksi terhadap biaya, mutu dan waktu pelaksanaan proyek. Metode : Mengindentifikasi
risiko-risiko yang ada di dalam kontrak konstruksi terhadap dampak biaya, mutu dan waktu di
dalam pelaksanaan pekerjaan konstruksi. Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

43 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

PENELITIAN : Tingkat / level Pengaruh Risiko : Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi
44 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi
PENELITIAN : Tabel Isian Kuesioner : Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

45 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

PENELITIAN : Sampel Penelitian : Dokumen-dokumen kontrak konstruksi pada jenis pekerjaan
pembangunan maupun pekerjaan renovasi untuk proyek bangunan seperti : rumah tinggal,
kantor, ruko, rumah sakit, apartemen, hotel dan lain sebagainya dengan berbagai variasi nilai
kontrak. Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

46 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

PENELITIAN : Analisis data kualitatif : Metode Probability and Impact Matrix. Analisis Risiko
di Dalam Kontrak Konstruksi

47 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

PENELITIAN : Tabel Tingkat Risiko : Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

48 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

PENELITIAN : Identifikasi Risiko : Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

49 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

DATA PRIMER : Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

50 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

ANALISA KUALITATIF : Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

51 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

ANALISA KUANTITATIF : Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

52 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

HASIL TINGKAT RISIKO : Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

53 TINGKAT RISIKO TERTINGGI :

Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

54 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

KESIMPULAN : Risiko dalam Kontrak yang Tertinggi : Risiko biaya bertambah bila terjadi
kenaikan BBM (Bahan Bakar Minyak) dan HPS (Harga Pasaran Setempat). Risiko biaya
bertambah bila lalai dalam estimasi biaya pekerjaan. Risiko kenaikan biaya bila material, bahan,
tenaga atau peralatan tidak tersedia atau di luar perkiraan perhitungan awal. Analisis Risiko di
Dalam Kontrak Konstruksi

55 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

SARAN : Terhadap risiko kenaikan harga BBM, maka : a. Meminimalkan risiko tersebut dengan
melakukan penelitian lebih lanjut untuk mengetahui ratio kenaikan harga BBM dari waktu ke
waktu, sehingga ratio tersebut dapat dijadikan nilai kali terhadap biaya konstruksi saat tender. b.
Meniadakan risiko tersebut dengan menambahkan pasal di dalam kontrak konstruksi yang
menyatakan bahwa apabila terjadi kenaikan harga BBM, maka nilai kontrak dapat disesuaikan
berdasarkan indeks kenaikan harga BBM. Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

56 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

SARAN : Terhadap risiko kelalaian dalam estimasi biaya pekerjaan, maka : a. Meminimalkan
risiko tersebut dengan melimpahkan tanggung jawab pengawasan estimasi biaya pekerjaan pada
level managerial yang lebih kompeten di bidang estimasi. b. Meminimalkan risiko tersebut
dengan menambahkan ratio biaya tidak terduga pada perhitungan biaya konstruksi. Analisis
Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

57 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

SARAN : Terhadap risiko material, bahan, tenaga atau peralatan tidak tersedia atau di luar
perkiraan perhitungan awal, maka : a. Meniadakan risiko tersebut dengan mencantumkan jenis
material dan bahan yang akan dipergunakan secara rinci dan jelas di dalam dokumen kontrak
konstruksi, dan menambahkan dalam pasal kontrak konstruksi apabila ada hal atau situasi yang
mempengaruhi ketidaktersedianya jenis material dan bahan tersebut yang tercantum dalam
dokumen kontrak yang terjadi bukan atas kelalaian dari pihak penyedia jasa, maka pihak
penyedia jasa berhak meminta peninjauan kembali nilai kontrak konstruksi apabila harus
mengganti jenis material dan bahan tersebut. b. Meniadakan risiko tersebut dengan
mencantumkan metoda pelaksanaan konstruksi yang rinci dan jelas di dalam dokumen kontrak
konstruksi, sehingga apabila ada hal atau situasi yang tidak sesuai dengan kondisi dan cara yang
tertuang dalam metoda konstruksi tersebut, maka pihak penyedia jasa berhak meminta
peninjauan kembali nilai kontrak konstruksi. c. Meniadakan risiko tersebut dengan mewajibkan
pengguna jasa untuk menyediakan bagi penyedia jasa sebelum pemasukan dokumen kontrak
dalam proses tender data-data yang diperlukan seperti : data Hidrologi dan data keadaan di
bawah tanah. Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

58 Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi

TERIMA KASIH Analisis Risiko di Dalam Kontrak Konstruksi