HAK TANGGUNGAN

Dalam membicarakan Hak

Tanggungan, ada 2 lembaga yang
perlu diperhatikan :
1. Tanah sebagai Jaminan Hutang
2. Hak Jaminan Atas Tanah

Persamaan Tanah sebagai Jaminan

Hutang dan Hak Jaminan Atas Tanah
1. Adanya hutang piutang
2. Jaminannya tanah, atau bangunan,
atau keduanya
3. Ada yang berhutang (Debitor) dan
ada yang menghutangkan (Kreditor)
4. Obyeknya adalah tanah

Tanah Sebagai Jaminan

Hutang
Untuk tanah-tanah hak Barat
Perlindungan hukumnya pada Pasal
1131 KUHPerdata dan Pasal 1132
KUHPerdata
Prosedur/ mekanismenya bisa secara
tertulis(akta notaris) atau dibawah
tangan
Jaminannya adalah tanah
Jaminannya bukan hanya tanah, tapi
seluruh harta kekayaan yang

 Kreditornya masih K Concurent (K nya bersaing

dengan K yang lain)
Prosedurnya mudah
Konsekuensinya, PERLINDUNGAN TERHADAP K
LEMAH
Apabila D tidak dapat melunasi hutangnya,
pembayaran hutang pada K secara berimbang
terhadap K yang lainnya, pembayarannya
secara proporsional terhadap para K
Tidak memiliki sifat droit de suite (bahwa tanah
sebagai jaminan hutang tidak mengikuti dimana
tanah itu berada)
Diperbaiki dengan Hak Jaminan Atas Tanah

Hak Jaminan Atas Tanah

Hak Jaminan Atas Tanah adalah hak
jaminan yang dibebankan pada hak
atas tanah berikut atau tidak berikut
benda-benda lain yang merupakan
satu kesatuan dengan tanah itu,
untuk pelunasan hutang tertentu,
yang memberikan kedudukan yang
diutamakan kepada kreditur-kreditur
yang lain

 Diciptakan lembaga hypotheek dan

Creditverband
Kedudukan K lebih baik, K Preferent
Sudah memiliki sifat droit de suite
Prosedurnya bisa dengan akta
otentik atau bisa juga dengan
dengan di bawah tangan
Diatur di KUHPerdata

 Sebelum UUPA, HJAT ada 2 macam

berdasarkan dualisme hat:
1. Tanahnya tanah hak barat, kalau di
bebani
dg
HJAT,
lembaganya
namanya hypotheek
2. Tanahnya tanah hak adat, kalau
dibebani dg HJAT, lembaganya
namanya Credit Verband

HYPOTHEEK DAN CREDIT

VERBAND
Untuk melengkapi tanah sebagai
jaminan hutang, shg muncul
lembaga jaminan yg baru:
1. Hypotheek
-Diatur di KUHPerdata
-Untuk tanah-tanah hak barat
(hakeigendom,hak opstal, hak erfacht)
-K nya bisa preferent
-Jaminannya benda tetap

2. Credit Verband
-Diatur di Staatblad
-Untuk tanah-tanah hak adat

 Dengan lahirnya UUPA, mengatur secara

FUNDAMENTAL
Sepanjang sudah diatur oleh UUPA, maka buku ke 2
KUHPerdata dicabut kecuali aturan mengenai
hypotheek
Setelah UUPA berlangsung, ketentuan hypotheek
diatur dalam Pasal 51 UUPA
Dalam Pasal 57 UUPA: Selama UUHT belum ada,
maka yang berlaku ialah ketentuan mengenai
hypotheek dan Creditverband
Maka, antara waktu tahun 1960 sampai lahirnya
UUHT (tahun 1996) yang berlaku ketentuan hypothek
dan Creditverband
Dalam UUPA hak jaminan atas tanah disebut dengan
Hak Tanggungan yang diatur dalam Pasal 51 UUPA

HAK TANGGUNGAN
Undang-Undang yg mengatur Hak
Tanggungan adalah UU No 4 Tahun
1996 tentang Hak Tanggungan Atas
Tanah Beserta Benda-Benda Yang
Terkait Dengan Tanah
Hak Tanggungan merupakan satusatunya lembaga hak jaminan atas
tanah dalam Hukum Tanah Nasional
yang tertulis
UUHT telah melakukan unifikasi
secara total terhadap Hukum Agraria

CIRI-CIRI HAK TANGGUNGAN

1. Memberikan kedudukan yang
diutamakan kepada kreditor (Droit
de Preferent)
2. Selalu mengikuti obyeknya dalam
tangan siapapun obyek itu berada
(Droit de Suite)
3. Memenuhi asas Spesialitas dan asas
Publisitas
4. Mudah dan pasti pelaksanaan
eksekusinya

SIFAT HAK TANGGUNGAN

1. Tidak dapat dibagi-bagi
Artinya, HT membebani secara utuh obyek
setiap pelunasan utang yang dijamin
tidak membebaskan sebagian obyek
obyeknya untuk sisa hutang yg belum
dilunasi. Ktentuan ini dapat disimpangi
dengan syarat harus diperjanjikan dalam
Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

2. Accesoir
(merupakan ikutan) pada perjanjian
pokoknya yakni perjanjian yang
menimbulkan hubungan hukum utang
piutang.
Keberadaan, berakhir, dan hapusnya
HT adalah tergantung pada hutang
yang dijamin pelunasannya tersebut
dengan HT

Muatan Wajib APHT (Asas

Spesialitas)
Dalam pembuatan APHT harus memenuhi muatan wajib APHT
(Asas Spesialitas) yaitu :
1. Nama dan identitas pemberi dan penerima HT
2. Domisili pihak-pihak yang bersangkutan
3. Menunjuk secara jelas hutang atau hutang-hutang yang dijamin,
yang meliputi juga nama dan identitas debitur apabila pemberi
HT bukan debitor
4. Nilai Tanggungan yaitu suatu jumlah uang tertentu apabila
belum diketahui jumlah piutang yang pasti
5. Uraian yang jelas mengenai obyek HT

Muatan wajib ini bersifat wajib, apabila tidak dipenuhi maka APHT
AKAN BATAL DEMI HUKUM

TATA CARA PEMBEBANAN HT

Pembebanan HT dapat terjadi 2 (dua) tahap :
1.TAHAP I : Tahap Pemberian HT
Yaitu dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak
Tanggungan (APHT) oleh PPAT yang didahului
dengan perjanjian yaitu hutang piutang
2. TAHAP II : Tahap Pendaftaran HT ke Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota yang
menandakan lahirnya HT dengan
dikeluarkannya sertipikat HT

 Pendaftaran HT dilakukan di Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kota memenuhi ASAS PUBLISITAS
Diberikannya HT dihadapan PPAT baru memenuhi
asas spesialitas, HT disini belum lahir dan
Kreditor belum memperoleh kedudukan istimewa
HT baru lahir apabila sudah memenuhi asas
publisitas dengan melakukan pendaftaran APHT
ke Kantor Pertanahan Kab/kota
Tanggal lahirnya HT adalah tanggal ke-7 setelah
penerimaan secara lengkap surat-surat yang
diperlukan bagi pendaftaran
Arti pentingnya ditentukan secara pasti tanggal
pembukuan adalah untuk menentukan mulai
diperolehnya kedudukan istimewa bagi Kreditor,
yaitu Kreditr yang preferent, dan juga penentu
bagi peringkat HT apabila ada lebih dari satu

OBYEK HAK TANGGUNGAN

Pada prinsipnya obyek HT adalah hak atas tanah
yang memenuhi 2 syarat, yaitu:
1. Wajib didaftarkan, yaitu hak-hak atas tanah yang
wajib didaftar untuk memenuhi asas publisitas
2. Dapat dipindahtangankan
Dari 2 syarat tersebut, obyek HT adalah :
3. Hak atas tanah:HM, HGU,HGB
4. Hak Pakai atas tanah Negara yg diberikan kepada
perorangan atau badan hukum
5. Bangunan rumah susun dan hak milik atas satuan
rumah susun di atas tanah negara

SUBYEK HT
a. Pemberi HT (Debitor):perorangan, badan
hukum, orang asing (WNA) yang bertempat
tinggal di Indonesia, dalam jangka waktu
tertentu mempunyai usaha di Indonesia dan
kredit yang digunakan untuk kepentingan
pembangunan wilayah Republik Indonesia
b. Penerima HT (Kreditor/Pemegang HT)
yaitu perorangan, badan hukum, dan orang
asing atau badan hukum asing, sepanjang
kredit yang bersangkutan digunakan untuk
kepentingan pembangunan wilayah negara RI

EKSEKUSI HT
Apabila Debitor tidak dapat melunasi
hutangnya, maka obyek HT dijual melalui
PELELANGAN UMUM menurut cara yg
ditentukan dalam peraturan perundangundangan yang berlaku dan kreditor
pemegang HT berhak mengambil seluruh
atau sebagian hasilnya untuk pelunasan
piutangnya yang dijamin dengan HT
tersebut dengan hak mendahului
daripada kreditor-kreditor yang lain

DASAR HUKUM EKSEKUSI HAK

TANGGUNGAN
1. Pasal 6 UUHT, yaitu hak pemegang HT pertama untuk
menjual obyek HT
Bisa dijual dibawah tangan, artinya tidak melalui
penjualan lelang, tetapi tetap dihadapan PPAT, namun
tentunya dengan persetujuan D (Pasal 20 (2) UUHT)
2. Pasal 14 ayat (2) UUHT yaitu titel eksekutorial yang
terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungan
Di dalam sertipikat Hak Tanggungan terdapat irah-irah
Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha
Esa, yang bermakna apabila D tidak dapat melunasi
hutangnya, maka langsung bisa dilaksanakan eksekusi,
tanpa harus lapor minta penetapan ketua Pengadilan
Negeri (tidak harus minta parate executie)

TANAH YANG TIDAK DAPAT

DIBEBANKAN DG HT
1. Tanah Negara
2. Tanah Wakaf
3. Tanah yang sedang dalam sengketa
(karena belum ada kepastian
mengenai siapa pemiliknya)