REAL ESTATE

DEVELOPMENT
PENGEMBANGAN REAL ESTATE
NAMA : I GEDE CANDRA BUDIASA
NIM : 1519251043
 PENGEMBANGAN REAL ESTATE

1. BEBERAPA PENDEKATAN DALAM PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTATE

2. TAHAPAN DALAM PENGEMBANGAN REAL ESTATE

3. PENGONTROLAN RESIKO TIAP TAHAP PENGEMBANGAN

 MOTIVASI DALAM BISNIS REAL ESTATE

PENGEMBANGAN INVESTASI

TERLIBAT DALAM BISNIS TERLIBAT DALAM BISNIS

DAN PEMBANGUNAN DAN PEMBANGUNAN
DAN FASE OPERASI DARI DAN FASE OPERASI DARI
BISNIS BISNIS
 PENDEKATAN DALAM PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTATE

PENGEMBANGAN REAL ESTATE 1

PERTIMBANGAN-PERTIMBANGAN

FISIK INSTITUSIONAL EKONOMI

TAHAPAN PEMBANGUNAN

DESAIN DAN PEMBANGUNAN

PEMERINTAHAN HUKUM KEUANGAN PEMASARAN
SECARA FISIK

MENDISKUSIKAN
MENENTUKAN LOKASI JIKA MELAKUKAN PERKIRAAN
KEMUNGKINAN ANALISA PASAR
BELUM MEMILIKI TANAH HARGA DAN NILAI TANAH
DENGAN TATA KOTA

MENGATUR OPSI
UNTUK MEMBELI
PERENCANAAN AWAL
TANAH BILA BELUM
MEMILIKI TANAH

MENDAPAT DUKUNGAN
PERSETUJUAN ANALISA HIGHEST DAN BEST
DESAIN AWAL YANG LENGKAP BIAYA DAN STUDI
TENTATIF USE
KELAYAKAN
 PENDEKATAN DALAM PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTATE

PENGEMBANGAN REAL ESTATE 1

PERTIMBANGAN-PERTIMBANGAN

FISIK INSTITUSIONAL EKONOMI

TAHAPAN PEMBANGUNAN

DESAIN DAN
PEMBANGUNAN SECARA PEMERINTAHAN HUKUM KEUANGAN PEMASARAN
FISIK

BEKERJA SAMA DENGAN

MEMBANGUN
TATA KOTA UNTUK MENENTUKAN MODAL MARKETABILITY
PEMBATAS PADA
MEMPEROLEH AWAL STUDY
TANAH
PERSETUJUAN AKHIR

DETAIL DARI LOT ATAU

PERENCANAAN AKHIR
KAVLING

MEMBENTUK PROGRAM
MEMBELI TANAH MEMASTIKAN DUKUNGAN PEMASARAN
PERSETUJUAN DIPEROLEH JIKA BELUM PEMBIAYAAN DAN DAN PROMOSI
MEMILIKI ANGGARAN AKHIR BERDASARKAN
ANALISA PASAR
 PENDEKATAN DALAM PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTATE

PENGEMBANGAN REAL ESTATE 1

PERTIMBANGAN-PERTIMBANGAN

FISIK INSTITUSIONAL EKONOMI

TAHAPAN PEMBANGUNAN

DESAIN DAN
PEMBANGUNAN SECARA PEMERINTAHAN HUKUM KEUANGAN PEMASARAN
FISIK

MEMULAI
MEMERIKSA ULANG
PROGRAM
GAMBARAN KEUNTUNGAN
PEMASARAN

MEMBANGUN JALAN,
UTILITAS, BEDENG DLL. MENCANTUMKAN PAPAN PEMECAHAN
MANAJEMEN PROYEK
SEBAGAI BAGIAN DARI NAMA PROYEK SERTIFIKAT INDUK
OPERASI

MENYEWAKAN
MEMBAYAR TAGIHAN,
RUANG JIKA
MEMERIKSA UANG YANG
KEPEMILIKAN
MASUK
DIPERTAHANKAN
 PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTATE MODEL 2
TAHAP 1 TAHAP2 TAHAP 3 TAHAP 4

IDE AWAL PENYEMPURNAAN IDE FORMAL MARKET

NEGOSIASI KONTRAK
FEASIBILITY STUDIES
• Intuisi dan rasional • Memperoleh mitra
• Formal market dan • Desain final berdasrkan
kerja, desain awal,
• Waktu sekitar 20%
perizinan maket studi, negosiasi,
lahan site dan kondisi
dari proyek
komitment dengan bank
awal site
• Sumber ide : dan kontaktor

pengalaman

developer, informasi

pasar property, info

kondisi ekonomi,

demografi, observasi

lapangan, citra

developer, ide kreatif

 PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTATE MODEL 2
TAHAP 5 TAHAP 6 TAHAP 7 TAHAP 8

KONTRUKSI PENYELESAIAN AKHIR

DAN PEMBUKAAN RESMI PENGELOLAAN DAN
KOMITMENT RESMI PEMASARAN PROPERTI
• Tahap pembangunan
• Komitment resmi • Iklan, penyelesaian akhir, • Proses pemasaran ke

dengan kontaktor, ijin penempatan dan publik bisa setelah

asuransi, dan bank pemindahan atas nama mebangun atau saat tahap

pembangunan atau saat

awal desain
 PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTATE MODEL 2
TAHAP 1
IDE AWAL • Sulit, tapi menyenangkan

• Intuisi dan rasional

• Waktu sekitar 20% dari proyek

• Sumber ide : pengalaman developer, informasi pasar property, info kondisi ekonomi, demografi, observasi lapangan,

citra developer, ide kreatif

• Mengikuti pasar yang sudah ada atau menciptakan pasar baru

• Membuat analisis kelayakan yang sederhana, untuk tiap ide

FAKTOR YANG PERLU DIPERHATIKAN DALAM TAHAP AWAL DESAIN

PELUANG PASAR SEGMEN PASAR TARGET PASAR STRATEGI

PEMASARAN
Residensial, komersial, Demografi, Demografi, Inhouse, agen/broker
rekreasi, property psikografi/gaya hidup, psikografi/gaya hidup,
special, dsb. perilaku perilaku
 MOTIVASI DI BELAKANG IDE CARA MENDAPATKAN IDE
• SITE MENCARI SEBUAH PRODUK PROPERTI

BRAINSTORM DELPHI PENGAMATAN KOMBINASI

Developer ingin mengembangkan tanah yang sudah dimiliki untuk menciptakan produk property
tertentu.
• PRODUK PROPERTI MENCARI SEBUAH TAPAK
Developer ingin menginvasi produk propertinya di tempat lain

Hotel bintang 5 Kawasan BTDC

Kelompok maupun Mencari pakar, Melakukan
individu melakukan menyiapkan pengamatan jangka Kombinasi dari
• INVESTOR MENCARI PELUANG PENGEMBANG PROPERTI proses berfikir pertanyaan dan panjang terhadap ketiga metode yang
mengeluarkan ide meminta opini dari produk property ada sehingga
Dana pensiun, asuransi, investor asing mendiversifikasi ke properti
kreatif ahli properti sejenis kompleksitasnya
menjadi padat
Investor Hotel di bali
 CONTOH STUDI KASUS
Pengembangan ide Penentuan sistem pengembangan

Yang dimaksud dengan sistem pengembangan dalam buku ini

adalah dimulai dari :
• Penentuan lokasi
• Pencarian lahan
• Survey pasar
• Penentuan harga
• Pembangunan
• Sistem pemasaran.

Pengembangan ide desain dimana dibaut berupa denah dan

lyaout serta site plan. Dimana menentukan type dari banguna
yang akan dibuat, serta konsep konsep awal bangunan yang
akan menarik peminat dari pembeli dengan beberapa
kelebihan dibidang teknologi dan desainnya.
 CONTOH STUDI KASUS
Penentuan Lokasi
Pada tahap ini, perlu adanya survey awal, lokasi-lokasi mana
yang sudah berkembang untuk perumahan(rencana produk
dengan produk skala kecil perlu lokasi yang sudah ada
‘magnit’nya, antara lain dekat mall/pertokoan, dekat pusat-
pusat bisnis/pasar, dekat perumahan besar, dekat pusat-pusat
pendidikan, dan sejenisnya.
Grafik kenaikan harga tanah di sekitar lokasi, seiring tingkat penyeesaian
fisik bangunan pusat bisnis (magnit), untuk bangunan baru. Waktu yang
tepat untuk mencari lokasi adalah bersamaan dengan pemasaran magnit
(pusat bisnis). Hal penting lainnya adalah, apabila pada proyek pusat
bisnis juga di bangun ruko (umumnya demikian), maka perlu
diperhitungkan pula bahwa ruko di luar bisnis magnit dapat dipasarkan
dengan harga yang jauh lebih murah di banding di pusat bisnisnya.
Dengan keunikan produk yang bersaing. Harga yang bersaing dapat
dilakukan, bila mendapatkan harga tanah yang baik (rendah) , karena
tanah disini merupakan bahan baru produk, sedangkan biaya bangunan
hampir standard.
 CONTOH STUDI KASUS
Pemilihan lokasi Lokasi Penentuan batasan site
JL. Raya Kampus Bukit JL. Goa Gong Jimbaran

450 JT 550JT
AKSES BAIK
AKSES BAIK DEKAT DENGAN FASILITAS
KEBISINGAN TINGGI UMUM
LAHAN LUAS SULIT LAHAN LUAS
KEBISINGAN TINGGI

JL. Salatiga JL. Ungasan

500JT 500JT
AKSES BAIK
AKSES BAIK
FASILITAS UMUM
FASILITAS UMUM DEKAT
LUMAYAN JAUH
LAHAN LUAS
LAHAN LUAS KEBISINGAN
KEBISINGAN RENDAH
RENDAH
 CONTOH STUDI KASUS

Manajement Pemasaran Penentuan harga

Video
Harga atas, adalah harga maksimum yang
Pemasaran melalui video memungkinkan untuk dijual. Karena dibatasi oleh harga
pendek maksimum. Produk ruko sekitar. Karena apabila dijual
dengan harga di atas harga tersebut, produk tidak laku
(kecuali sangat istimewa). Untuk itu agar harga
FOTO maksimum (Harga Atas) masih dapat menghasilkan
Pemasaran melalui foto- marin yang cukup, Harga pokok penjualan (HPP) = Rp
foto proyek yang sudah 1,25 Milyar/Unit
selesai
Harga Pesaing = Rp 3,5 Milyar.

MAJALAH
Maka Floor Price dapat di pasang 50 % di atas HPP,
sehingga masih dapat margin, meskipun tipis. Untuk
Pemasaran dibuat melalui Ceiling Price, ditentukan oleh harga pesaing, disini misal
majalah, dan foto print
gambar kerja dan modeling . Ceiling Price sebesar Rp 2,75 Milyar dan 120% dari HPP.
perlu di dapat bahan baku produk (Tanah) yang terpilih
Launching
dengan harga wajar.
Pemasaran melalui
launching produk dan
promosi langsung

Social Media

Pemasaran melalui social

media dan website
 CONTOH STUDI KASUS

pembangunan
Video

Pemasaran melalui video

pendek

Pembangunan dilakukan kerjasama.

Yang paling bagus adalah kerjasama dengan pemilik
tanah. Sehingga cukup waktu untuk memikirkan proses
selanjutnya. Paling tidak meminimalis investasi dalam
bentuk tunai. Disini pemilik tanah dapat disebut investor
senilai harga tanah sedang pengembang membiayai
pembangunannya.
 CONTOH STUDI KASUS

pemasaran
Contoh Perumahan korji
Video

Pemasaran melalui video terrace ungasan

pendek

Ada berbagai cara untuk memasarkan produk property,

yaitu melalui iklan di media, atau melalui agen
pemasaran, adalah sebuah pilihan, menggunakan cara
apapun, yang terpenting adalah targetnya cepat terjual.