PENENTUAN NJOP BUMI DAN

BANGUNAN
 PBB
UU No.12 PBB= TARIF x NJKP x (NJOP-NJOPTKP)
Tahun 1995
0,5 % x 40 % x (NJOP-NJOPTKP)

PBB

PDRD
UU No. 28 PBB= TARIF x (NJOP-NJOPTKP)
Tahun 2009 Max 0,3 %

Hank
 Dasar Pengenaan

(1). Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yaitu :
Harga rata2 yg diperoleh dari transaksi jual beli yg terjadi secara
wajar dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentu
kan melalui perbandingan harga dg objek sejenis atau nilai
perolehan baru atau NJOP pengganti

2 Besarnya Nilai Jual Obyek Pajak sebagaimana ditetapkan setiap tiga tahun
oleh Menteri Keuangan/Kepala Daerah, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan
setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya.

3
Cara Penilaian :
Sesuai dengan keterbatasan yang ada maka pelaksanaan PENILAIAN dilakukan
dengan dua cara :
1. Penilaian Massal :
NJOP bumi dihitung berdasarkan NIR
yg terdapat pada setiap ZNT;
NJOP bangunan dihitung berdasarkan DBKB;
Perhitungan dilakukan terhadap OP konstruksi
umum dng menggunakan program komputer
( Computer Assissted Valuation / CAV ).
2. Penilaian Individu :
Diterapkan untuk OP yang bernilai tinggi (tertentu) baik OP khusus,
atau OP umum yg telah dinilai dng CAV namun hasilnya tak mencerminkan
nilai yg sebenarnya krn keterbatasan aplikasi program.Proses penilaian
dng memperhitungkan seluruh karakteristik OP.
4
Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
– NJOP dihitung dengan cara membandingkan Objek pajak yang sejenis dengan Objek
lain yang telah diketahui harga pasarnya.
– Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun
dapat juga dipakai untuk menentukan NJOP bangunan.
Pendekatan Biaya (Cost Approach)
– Pendekatan ini digunakan untuk menentukan nilai tanah atau bangunan terutama
untuk menentukan NJOP bangunan dengan menghitung seluruh biaya yang
dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis dikurangi dengan
penyusutan phisiknya.
Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
– Pendekatan ini digunakan untuk menentukan NJOP yang tidak dapat dilakukan
berdasarkan pendekatan data pasar atau pendekatan biaya, tetapi ditentukan
berdasarkan hasil bersih objek pajak tersebut
– Pendekatan ini terutama digunakan untuk menentukan NJOP galian tambang atau
5
objek perairan
ZONA NILAI TANAH ( ZNT )

 Zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak yang mempunyai satu
Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) yang dibatasi oleh batas penguasaan/pemilikan objek
pajak dalam satu satuan wilayah administrasi pemerintahan desa/kelurahan tanpa
terikat pada batas blok
 NIR adalah Nilai Pasar rata-rata yang dapat mewakili nilai tanah dalam suatu zona
nilai tanah.

6
Metode Perbandingan Data Pasar

Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

±adj
±adj ±adj

Properti Subjek

NILAI PROPERTI = NILAI PROPERTI ± Σ ADJUSTMENT

SUBJEK PEMBANDING
 METODE BIAYA

NILAI
PROPERTI
=
+

NILAI TANAH NILAI BANGUNAN

TERDEPRESIASI
 L
A
M
P
I
R
A
N

S
P
O
10 P
 Skema Metode Kapitalisasi Pendapatan(Income Approach)
Potensi Pendapatan Kotor
(Potential Gross Income)
Dikurangi
Kekosongan dan Kerugian Sewa
(Vacancy and Collection Loss
Sama dengan

Pendapatan Kotor Efektif

(Effectieve Gross Income)
Dikurangi

Biaya Operasional
(Operating Expenses) Nilai Property
Sama dengan
Pendapatan Bersih
(Net Operating Income)

Proses Kapitalisasi NOI

Tk Kapitalisasi

11