Akuisisi dan

disposisi properti
pabrik dan
peralatan
 akuisisi
Definisi Akuisisi:
Akuisisi properti, pabrik, dan peralatan dinilai berdasarkan prinsip biaya
historis berupa kas atau ekuivalen kas. Property, pabrik, dan peralatan tidak
boleh dicatat ketika mengandung unsure taksiran, nilai pasar, atau nilai saat ini
yang melebihi biaya.
Akuisisi terdiri dari :
1. Biaya Akuisisi
2. Aktiva yang dibuat sendiri
3. Biaya Bunga
4. Observasi
 BIAYA AKUISISI
01. 02. 03.
TANAH BANGUNAN PERALATAN
 BIAYA TANAH
Biaya yang mencakup semua pengeluaran yang
dilakukan untuk
memperoleh tanah dan untuk mempersiapkannya
hingga dapat dipergunakan. Biaya
Tanah biasanya mencakup (1) harga beli, (2) biaya
penutupan ( sertifikat tanah, honor
pengacara dan honor pencatatan), (3) biaya yang
dikeluarkan untuk mempersiapkan tanah
hingga siap digunakan (meratakan, menimbun,
mongosongkan dan membersihkan), (4)
asumsi mengenai hak gadai atau hipotik, dan (5) setiap
perbaikan tanah lainnya yang
memiliki umur tidak terbatas
 BIAYA BANGUNAN
Biaya yang mencakup semua pengeluaran yang
berhubungan
langsung dengan akuisisi atau kontruksi. Biaya ini
mencakup (1) bahan baku, tenaga kerja,
dan biaya overhead yang terjadi selama kontruksi, dan
(2) honor profesional serta ijin
mendirikan bangunan.
 BIAYA PERALATAN
Biaya Peralatan mencakup harga beli, ongkos angkut
dan beban penanganan yang
dikeluarkan, asuransi peralatan selama dalam
perjalanan, biaya fondasi khusus jika
diperlukan, biaya pemasangan dan perakitan, dan biaya
melaksanakan uji coba
 AKTIVA YANG DIBUAT SENDIRI

Aktiva yang di buat sendiri adalah penentuan biaya dan aktiva lainnya,
perusahaan harus mengalokasikan biaya dan beban untuk mendapatkan
biaya aktiva yang di buat sendiri.
Pembeban biaya tidak langsung akan menimbulkan masalah khusus.
Biaya tidak langsung ini yang di sebut overhaead pabrik atau beban yang
terdiri dari biaya listrik, pemanas, lampu, asuransi, pajak kekayaan atas
bangunan pabrik dan peralatan.
 BIAYA BUNGA

Tidak mengkapitalisasi beban bunga selama periode konstruksi artinya

bunga dianggap sebagai biaya pembiayaan dan bukan sebagai biaya
konstruksi
Membebankan ke konstruksi atas semua biaya dana yang digunakan, baik
yang dapat di indentifikasi maupun yang tidak. Suatu aktiva harus
dibebankan dengan semua biaya yang di perlukan untuk membuat aktiva
tersebut siap digunakan. Bunga, baik aktual maupun terkait merupakan
biaya bangunan, seperti halnya biaya tenaga kerja dan bahan.
Hanya mengkapitalisasi biaya bunga aktual yang terjadi selama konstruksi
 OBSERVASI

Dari sudut pandang konseptual, banyak yang meyakini bahwa karena alasan-
alasan yang
telah disebutkan sebelum perusahaan seharusnya tidak mengkapitalisasi biaya
bunga atau
seluruh biaya bunga, aktual maupun tertangguh
 PENILAIAN

Di dalam penilaian perusahaan sebaiknya mencatat proprti, pabrik,

dan bangunan pada nilai pasar wajar yang diberikan pada saat
akuisisi atau nilai wajar aktiva yang diterima, bergantungan pada
mana yang memiliki bukti lebih jelas.
 1. Diskon Tunai
Ada dua sudut pandang tentang
apakah pengurangan biaya atau
harga pokok aktiva harus terjadi
meskipun diskon tidak diambil.
Menurut pendekatan pertama,
diskon baik diambil atau tidak
dianggap sebagai pengurang biaya
aktiva. Sedangkan pendekatan
lainnya menyatakan bahwa diskon
tunai tidak selalu harus dianggap
sebagi kerugian karena syaratnya
mungkin tidak menguntungkan,
atau mungkin tidak bijaksana bagi
perusahaan untuk mengambil
diskon itu
2. Kontrak Pembayaran
yang ditangguhkan
Aktiva tetap seringkali dibeli atas
dasar kontrak kredit jangka
panjang dengan menggunakan
wesel, hipotik, obligasi, atau
kewajiban peralatan. Agar
merefleksikan biaya secara tepat,
aktiva yang dibeli dengan kontrak
kredit jangka panjang harus
diperhitungkan pada nilai
sekarang dari pertimbangan yang
dipertukarkan antara pihak-pihak
yang melakukan kontrak pada
tanggal transaksi.
3. Pembelian lump sum
Permasalahan khusus sering
muncul pada saat penentuan harga
aktiva tetap ketika perusahaan
membeli sekelompok aktiva tetap
pada harga lump sum tunggal.
Apabila situasi seperti ini terjadi,
perusahaan harus mengalokasikan
total biaya di antara berbagai
aktiva berdasarkan nilai psar wajar
relatifnya. Asumsinya bahwa
biaya-biaya ini akan bervariasi
dalam proporsi langsung terhadap
nilai wajar
4. Penerbitan Saham
Apabila property di peroleh
perusahaan melalui penerbitan
sekuritas seperti saham biasa,
maka biaya property itu tidak
dapat diukur secara tepat dengan
nilai pari atau nilai ditetapkan
saham tersebut.Jika saham itu
sedang diperdangangkan secara
aktif, maka nilai pasar saham
yang diterbitkan merupakan
indikasi yang wajar atas biaya
property yang diperoleh. Saham
merupakan ukuran yang baik atas
harga ekuivalen kas berjalan.
 5.Pertukaran Aktiva Non
Moneter ( Nonmonetary assets)
Pertukaran non moneter harus
didasarkan atas nilai wajar aktiva
yang diberikan atau nilai wajar
aktiva yang diterima, mana yang
memiliki bukti lebih jelas. Dan
harus di dasarkan atas nilai wajar
aktiva yang di berikan atau nilai
wajar aktiva yang diterima, mana
yang memiliki bukti lebih jelas.
6.Akuntansi untuk
Kontribusi
Perusahaan kadang-kadang dapat
menjadi penerima atau pembeli
kontribusi (donasi atau hadiah ).
Kontribusi semacam itu disebut
sebagai transfer tanpa timbal balik
atau ( nonreciprocal transfers)
karena mereka menstransfer aktiva
pada satu arah. Kontribusi ini
selain dapat berubah berbagai jenis
aktiva (seperti kas, sekuritas, tanah,
bangunan, atau penggunaan
fasilitas), tetapi juga dapat berupa
penghapusan hutang.
7.Metode Penilaian Aktiva Lainnya
Pengecualian dari prinsip
biaya historis untuk akuisis aktiva tetap
melalui donasi adalah didasarkan atas
nilai wajar.
Pengecualiannya lainya adalah
konsep biaya penghematan yang
menyatakan bahwa jika karena beberapa
alasan perusahaan mengabaikan harga
tertentu dan pada awalnya membayar
terlalu banyak untuk suatu aktiva, maka
secara teoritis lebih baik segera
membebankan suatu kerugian.
 Biaya setelah akuisisi
Secara umum biaya yang dikeluarkan untuk
memperoleh manfaat masa depan yang lebih
besar harus dikapitalisasi, sementara
pengeluaran yang hanya di tujukan untuk
mempertahankan tingkat pelayanan tertentu
harus dianggap sebagai beban
Biaya-biaya yang dapat dikapitaslisasi :
1. Umur manfaat aktiva meningkat.
2. Kuantitas unit yang di produksi oleh aktiva
harus meningkat.
3. Kualitas unit yang diproduksi harus
ditingkatkan.
 Penambahan
Penambahan ( additions) umumnya tidak
menimbulkan masalah akuntansi yang besar.
Menurut definisi setiap penambahan pada aktiva
tetap akan dikapitalisasikan karena aktiva baru
telah diciptakan.
Sebagai contoh, penambahan suatu
bangunan sayap pada rumah sakit, atau
penambahan system pendingin pada sebuah
kantor, akan meningkatkan potensi pelayanan dari
fasilitas tersebut. Pengeluaran semacam itu harus
dikapitalisasi dan ditandingkan dengan pendapatan
yang akan dihasilkan di periode masa depan.
 Perbaikan dan penggantian
Perbaikan adalah penggantian aktiva yang sekarang
digunakan dalam aktiva lain yang lebih baik, Sedangkan
penggantian adalah subtitusi dari aktiva yang sama.

Jika ditentukan pengeluaran ini meningkatkan potensi

pelayanan masa depan dari aktiva, pengeluaran
tersebut harus dikapiltalisasi,
Dengan tiga cara berikut :
1. Menggunakan pendekatan substitusi.
2. Mengkapitalisasi biaya baru.
3. Membebankan ke akumulasi penyusutan.
 Reparasi
Pengeluaran yang dilakukan untuk mempertahankan
aktiva tetap berada dalam kondisi siap operasi.
Seringkali sulit membedakan reparasi dan perbaikan
atau penggantian.
 DISPOSISI AKTIVA TETAP

Aktiva tetap adalah aktiva yang bersifat tahan lama. Aktiva seperti ini umumnya berupa
tanah, Bangunan (kantor, pabrik, dan gedung), Peralatan (mesin, kendaraan).
Misalnya apabila membeli tanah dengan tujuan akan di jual kembali maka dalam
kegiatan perusahaan bukan merupakan aset tetap tetapi termasuk dalam properti
investasi.
 Penjualan aktiva tetap
Dalam kondisi tertentu banyak alasan
perusahaan harus menjual aktiva tetap
antara lain :
1. Perusahaan berganti jenis produk,
sehingga mesin atau peralatan
harus di jual.
2. Membutuhkan dana atau
kekurangan dana, untuk bayar
utang atau modal kerja.
3. Upgrade aktiva tetap, misalnya
mobil yang sudah tua yang
bermasalah sehingga di ganti.
 Konversi terpaksa
Kadang-kadang pelayanan suatu aktiva
berakhir karena konversi terpaksa dengan jenis
seperti kebakaran,kebanjiran,pencurian atau
pembebasan. Selisih yang dipulihkan dan nilai
buku aktiva tersebut jika ada dilaporkan sebagai
keuntungan atau kerugian. Keuntungan atau
kerugian akan diperlakukan dengan cara yang
tidak berbeda dengan jenis dispoisisi lainnya.
Dalam beberapa kasus, keuntungan atau kerugian
sering kali dilaporkan dalam bagian pos luarbiasa
pada laporan laba-rugi.
 Masalah lainnya
Jika suatu aktiva dibuang tanpa ada
pemulihan kas, maka kerugian harus
diakui dalam jumlah yang sama dengan
nilai buku aktiva.
Jika terdapat nilai sisa, maka keuntungan
atau kerugian yang terjadi merupakan
selisih antara nilai sisa aktiva dan nilai
bukunya. suatu aktiva masih dapat
digunakan meskipun telah disusutkan
secara penuh, maka aktiva itu dapat
dicatat dalam pembukuan pada biaya
historis dikurangi penyusutan.
 Contoh Kasus
Contoh kasus 1
ILUSTRASI KOMPREHENSIF MENGENAI KAPITALISASI BUNGA.
Pada tanggal 1 november 2006, PT DUTA INDAH menandatangani kontrak dengan PT. DUTA PERKASA untuk membangun sebuah
bangunan senilai $ 1.400.000 diatas tanah yang berharga pokok $ 100.000 (dibeli dari kontraktor dan dimasukan dalam pembayaran
pertama). PT DUTA INDAH telah melakukan pembayaran sebagai beriku kepada PT DUTA PERKASA selama tahun 2007:
1 januari 1 maret 1 mei 31 desember Total
$ 210.000 $ 300.000 $ 540.000 $ 450.000 $. 1.500.000
kontruksi telah selesai dilakukan dan bangunan siap untuk digunakan pada tanggal 31 Desember 2007 maka PT DUTA INDAH memiliki
hutang yang beredar sebagai berikut:
Hutang Kontruksi Khusus
1. Wesel 3 tahun, bunga 15%, untuk membiayai pemeblian tanah
dan pembuatan bangunan, tertanggal 31 desember 2006, bunga dibayar secara tahunan setiap tanggal 31 desember senilai : $ 750.000
Hutang Lainnya
2. Wesel bayar 5 tahun. bunga 10% tertanggal 31 desember 2003, dan bunga dibayar secara tahunan setiap tanggal 31 desember
senilai Rp 550.000
3. Obligasi 10 tahun, bunga 12 %, dikeluarkan pertanggal 31 desember 2002 dan bunga dibayar secara tahunan setiap tanggal 31
desember senilai $ 600.000
PENYELESAIAN
A. Akumulasi penegluaran rata-rata tertimbang selama tahun 2003 adalah sebagai berikut:
Pengaeluaran Periode Kapitalisasi Akumulasi Pengeluaran
Tanggal Jumlah tahun berjalan rata-rata tertimbang
1 Januari $ 210.000 12/12 $ 210.000
2 Maret $300.000 10/12 $250.000
1 Mei $540.000 8/12 $ 360.000
31 Desember 450.000 0 0
Total $ 1.500.000 $. 820.000
Perhatikan bahwa pengeluaran yang dilakukan pada tanggal 31 desember yaituhari terakhir tahun berjalan, tidak memiliki biaya bunga.
B. Bunga yang dapat dihindarkan adalah sebagai berikut:
Akumulasi pengeluaran Bunga yang dapat
Rata-rata tertimbang x suku bunga = Dihindarkan
$ 750.000 0,15 (wesel konstruksi) $ 112.500
$ 70.000 0,1104 (rata-rata tertimbang $ 7.728
$ 820.000 hutang lainnya) $ 120.228

Wesel konstruksi $ 750.000 x 0,15 = $ 112.500

Wesel 5 tahun $ 550.000 x 0,10 = $ 55.000
Obligasi 10 tahun $ 600.000 x 0,12 = $ 72.000
Bunga aktual $ 239.500
Contoh kasus 2
Asumsikan sebuah proyek konstruksi jembatan berjangka waktu 17 bulan dengan pembayaran tahun
berjalan kepada pihak kontraktor sebesar $240.000 dilakukan pada tanggal 1 maret, sebesar $480.000
pada tanggal 1 juli, dan sebesar $360.000 pada tanggal 1 november. Akumulasi pengeluaran rata-rata
tertimbang untuk tahun yang berakhir 31 desember dihitung sebagai berikut :
Pengeluaran
Akumulasi pengeluaran
Tanggal jumlah X periode kapitalisasi = rata-rata
tertimbang
1 maret $ 240.000 10/12 $ 200.000
1 juli $ 480.000 6/12 $ 240.000
1 november $ 360.000 2/12 $ 60.000
$1.080.000 $ 500.000
PEMBELIAN LUMP SUM

Contoh kasus 3
homes memutuskan untuk membeli beberapa aktiva berupa pemanas kecil dari comfort haeating seharga $ 80.000.
comfort heating sedang dalam proses likuidasi, dan aktiva yang dijual adalah:
NILAI BUKU NILAI PASAR
Kendaraan $ 30.000 $ 25.000
Tanah $ 20000 $ 25.000
Bangunan $ 35.000 $ 50.000
$ 85.000 $ 100.000

Harga beli sebesar $ 80.000 akan dialokasikan Homes ataub dasar nilai pasar wajar relatif (dengan nilai asumsi
identifikasi khusus terhadap biaya adalah titik praktis) dengan cara berikut :
Kendaraan $ 25.000 X $80.000 = $20.000
$ 100.000
Tanah $ 25.000 X $80.000 = $20.000
$ 100.000
Bangunan $50.000 X $80.000 = $40.000
$ 100.000