Strategi Perencaan Bisnis Properti dengan

pendekatan Bisnis Model Kanvas (Studi

Kasus : PT PP Properti)

KOMISI PEMBIMBING
Dr Ir Arief Daryanto, Mec
Dr Ir Sufrin Hanan, MM

Krisno Yanto Akbar

E65 - K15171191

Sekolah Pascasarjana
Institut Pertanian Bogor
2019
 LATAR BELAKANG
Perkembangan industri properti di Indonesia berkembang
cukup pesat. Indonesia merupakan salah satu negara dengan
penduduk terbanyak di dunia, dengan jumlah penduduk sekitar
267 juta jiwa di awal tahun 2019. Berdasarkan proyeksi Badan
Pusat Statistik (BPS) akan mencapai 300 juta jiwa pada tahun
2024. Selain itu adanya pertumbuhan penduduk sekitar 1,49 %
per tahunnya atau dengan kata lain setiap tahun penduduk
Indonesia bertambah 4 juta jiwa

Grafik Proyeksi Pertumbuhan Penduduk Tahun 2019 dan 2024

Sumber : BPS 2018
310
300
290
280
270
260
250
2019 2024
 Grafik Penjualan Properti Tahun 2017 dan 2018 (QTQ)
Sumber : Bank Indonesia

Dari hasil survey yang dilakukan oleh Bank Indonesia, pada tahun 2018 penjualan properti
mengalami penurunan sebesar -12,28% (QTQ) pada tipe rumah kecil dari -15,92% (QTQ) pada triwulan
sebelumnya, rumah tipe menengah mengalami pertumbuhan yang signifikan sebesar 13,46% (QTQ)
yang sebelumnya sebesar -11,14% (QTQ). Kenaikan penjualan rumah juga salah satunya disebabkan
oleh program KPR (Kredit kepemilikan rumah) yang semakin menarik dibeberapa Bank. Hasil survei
yang dilakukan oleh Bank Indonesia mencatat peningkatan terhadap konsumen yang membeli rumah
dengan menggunakan fasilitas KPR. Pertumbuhan ini terjadi pada kuartal III 2018 mencapai 77,2% dari
yang sebelumnya 75,21% pada kuartal sebelumnya.
 APARTEMEN

21%

48%

31%

Grafik Minat membeli apartemen 2018

Sumber : rumah.com
 MILESTONE

PT PP melakukan Unit NCB

diversifikasi kegiatan dikembangkan oleh
usahanya dengan mendirikan Unit NCB Divisi Properti, yang
cabang NCB (Non dipindahkan ke melakukan
Konstruksi Bisnis), yang Divisi pengembangan
terdiri dari Unit Pengembang Pengembangan properti dan real
dan Unit Properti Bisnis estat aktivitas bisnis
1991 2004 2010

2017 2015 2014 2013

RIGHTS ISSUE Pencatatan di Proses Go Public Pemisahan
Bursa Efek dimulai menjadi PP
Indonesia Properti,
sebagai
perusahaan
pengembang
properti
Sumber : Annual Report 2018 independen
 Feasibility Study Project Development Marketing
Market & Finance Design Investors
Legal Cost Branding

BISNIS PROSES PERUSAHAAN

Sumber : Annual Report 2018

Operation Delivery Construction

After Sales Service Operation (Comm. & Hosp.) Tender
Building Management Hand Over (Real.) Controlling
 Tabel pertumbuhan rasio Pendapatan
Sumber : Annual Report 2018
RASIO 2018 2017 2016 2015 2014 YoY 2017- CAGR
PERTUMBUHAN 2018 2014 -
2018
PENDAPATAN -5,64% 25,99% 42,84% 153,60% 1.307,39% -121,69% -74,37%
LABA KOTOR 2,00% 10,87% 30,83% 136,87% 1.421,32% -81,60% -80,63%
LABA USAHA -8,71% 10,96% 31,785 189,45% 1.292,22% -179,41% -73,35%
LABA BERSIH 8,08% 25,55% 21,90% 198,97% 737,01% -68,38% -67,64%
ASET 31,18% 41,92% 66,38% 89,55% 95,20% -25,63% -24,35%
LIABILITAS 40,97% 29,04% 109,13% 60,97% 239,71% 41,07% -35,70%
EKUITAS 16,37% 67,15% 18,82% 136,23% 15,19% -75,62% 1,89%

Pendapatan Laba Kotor Laba Usaha Laba Bersih Aset Liabilitas

2000 Ekuitas

1500

1000

500

-500
2014 2015 2016 2017 2018
Tabel Komposisi Penjualan dan Pendapatan Usaha Tahun 2017 dan 2018
Sumber : Annual Report 2018

2018 2017 Kenaikan/Penurunan

Segmen Primer
Jumlah % Jumlah % Selisih %

Realti 2.377.657.031 93,01% 2.543.592.912 93,90% (166.025.631) -

6,53%
Properti 178.607.483 6,99% 165.288.153 6,10% 13.319.330 8,06%

Total 2.556.174.515 100,00% 2.708.881.065 100,00 (152.706.550) -

% 5,64%

3000
Realti Properti

2250 2,543 2,377

1500

750

2018 178
0
2017 165
 Strategi Bisnis
Perusahaan saat Ini

Eksisting BMC
1. Segmentasi Pasar untuk kelas
menengah
2. Sinergi dengan kelompok usaha 1. Customer Segment
Suistanable Growth Holding (PP) 2. Key Partnership
3. Mengembangkan produk bangunan 3. Value Proportions
tinggi dengan konsep “Beyond
Space”

1. Memprioritaskan pengembangan
lahan sendiri 1. Key Activities
Residensial
2. Kemitraan Strategis 2. Key Partnership
3. Inovasi
Hospitality 1. Memprioritaskan pengembangan
Mall (Commercial) lahan sendiri 1. Key Activities
2. Kemitraan Strategis 2. Key Partnership
Pekantoran 3. Inovasi
 PERUMUSAN MASALAH

Bagaimana model bisnis perusahaan saat ini yang dirumuskan dengan sembilan
elemen dalam BMC ?

Apa yang menjadi Kekuatan, Kelemahan, Peluang dan Ancaman

perusahaan saat ini di persaingan industri properti ?

Bagaimana cara merumuskan startegi pengembangan bisnis dan menentukan

proritas strategi bisnis pada perusahaan ?
 TUJUAN PENELITIAN

Mengidentifikasi model bisnis yang dijalankan oleh PT PP Properti saat ini

dengan menggunakan pendekatan elemen BMC dan analisis SWOT

Mengidentifikasi faktor internal dan eksternal yang mempengaruhi model

bisnis perusahaan pada PT PP Properti Tbk

Merumuskan model bisnis yang baru serta menentukan prioritas strategi pada
setiap elemen bisnis
 MANFAAT PENELITIAN

Sebagai informasi baru dan

bagi peneliti lain sebagai
Diharapkan dapat referensi serta studi
memberikan gambaran perbandingan untuk
strategi model bisnis penelitian selanjutnya terkait
perusahaan yang baik dan model bisnis perusahaan
dapat terus bersaing Untuk memperkaya wawasan dengan pendekatan BMC
terkait model bisnis dan
melatih kemampuan aplikasi
teori, serta melatih
kemampuan analisa
terstruktur
 RUANG LINGKUP PENELITIAN

Wilayah
Pengembangan
properti di
PENDEKATAN
Jabodetabek,
Jawa Barat METODE BMC
Jawa Tengah
dan Jawa Timur

DATA ANALISIS SWOT

PERUSAHAAN INTERNAL
APRIL - MEI EKSTERAL
2019
Strategi &
Manajemen
Strategi
TINJAUAN PUSTAKA

Menurut David (2009) strategi merupakan sebuah kegiatan yang berorientasi

pada masa yang akan datang dan mempertimbangkan secara mutifungsional
dan multidivisional dalam perumusannya juga dan mempertimbangkan faktor
– faktor yang berasal dari internal maupun eksternal organisasi.

Sedangkan menurut Pearce dan Robinson (2013) manajemen strategi merupakan

sebuah rangkaian keputusan dan tindakan yang menghasilkan formulasi yang
dapat diimplementasikan secara jangka pendek dan panjang didalam persaingan
pasar yang kompetitif untuk mencapai tujuan organisasi perusahaan.
Model Bisnis

TINJAUAN PUSTAKA

Menurut McGrath 2010, Konsep model bisnis yaitu dapat menawarkan cara
yang koheren untuk mempertimbangkan pilihan dalam lingkungan yang tidak
tentu dan begerak sangat cepat.

Sebuah model bisnis dari perusahaan dapat dilihat sebagai sesuatu yang penting
dari bermulanya inovasi dan memiliki potensi untuk mengubah struktur industri
yang sudah ada (Markides dan Charitou 2004).
Pengertian
Properti

TINJAUAN PUSTAKA
Menurut Dettwiler (2016) Industri properti dan real esate adalah industri yang
bergerak dibidang pembangunan gedung - gedung dan fasiltas umumnya.

Menurut Marbun (2003) secara singkat, property itu sendiri bisa diartikan
sebagai tanah ataupun bangunan, yang didalam pengembangannya dibagi
menjadi empat tipe property antara lain real property, personal property,
financial interest dan business.

Sedangkan menurut peraturan perundang – undangan Indonesia yang tercantum

dalam Peraturan Menteri dalam Negeri No. 5 Tahun 1974 yang mengatur tentang
Industri Real Estate menjelaskan bahwa industri real estate ialah perusahaan
properti yang begerak dalam bidang penyediaan, pengadaan, serta pematangan
tanah bagi keperluan usaha-usaha industri, termasuk didalamnya industri
pariwisata.
MODEL
BISNIS
KANVAS

Model ini pertama kali

diperkenalkan oleh Osterwalder
dan Pigneur (2010), disimpulkan
bahwa model bisnis kanvas ialah
cara untuk menggambarkan,
mendeskripsikan, menilai dan
mengubah model bisnis yang
tadinya rumit menjadi lebih
sederhana.
 9 elemen BMC

Customer
Key Activities Relationship

Customer
Value Proportion
Key Partners Segments
Key Resources Channels

Cost Structure Revenue Streams

 Perusahaa TINJAUAN PUSTAKA
n
Pengemban
g Properti

Bisnis pengembangan properti adalah bisnis legal yang seluruh ativitasnya dari mulai
untuk pembelian tanah, membangun dan memasarkan produk properti sangat berhubungan
dengan peraturan baik peraturan undang- undang pemerintah pusat, peraturan menteri dan
dikeluarkan oleh daerah masing – masing. Dalam masalah pertanahan atau jual beli diatur
oleh UUD No.5 Tahun 1960 Tentang Undang – Undang Pokok Agraria.

Marketing

Finance
Construction

Planning
 TINJAUAN PUSTAKA
ANALISIS SWOT

Menurut Dyson (2002) keuntungan yang didapat jika menggunakan Analisis SWOT adalah
bisa menghubungkan dua faktor internal dan eksternal yang bertujuan untuk menarik atau
menciptakan strategi yang baru karena perencanaan yang berdasarkan pada sumber daya
dan kompetisi bisa memperluas analisis SWOT dengan persepektif internal.

Kekuatan Kelemahan

Peluang Ancaman
 TINJAUAN PUSTAKA

PERBANDINGAN BERPASANGAN
(Pairwise Comparison)

GOAL A1 A2 A3 A4
Menurut Saaty (1991) pairwise A1 1
comparison adalah salah satu alat yang A2 1
dapat digunakan untuk membandingkan
A3 1
elemen dengan matriks. Berikut contoh
matrik perbandingan berpasangan secara A4 1
sederhana dimana pada matriks tersebut
terdapat 4 elemen yang ada diteliti antara
laian A1, A2, A3 dan A4.
Penilaian dengan membandingkan antara kriteria dengan kriteria lainnya adalah bebas. Saaty (1991) telah membuktikan
dengan menggunakan indeks konsistensi dari matriks dengan rumus sebagai berikut :
-Langkah pertama
wi/wj = aij (i,j = 1,2,....n)
wi = bobot input dalam baris
wj = bobot input dalam jalur

-Langkah Kedua
wi = aij (i,j = 1,2,....n)
Untuk kasus – kasus umum mempunyai bentuk :
wi = rataan dari aij 1w1, ...... aij n wn

-Langkah ketiga
Melakukan pengolahan pada setiap elemen model bisnis kanvas
Perhitungan Consistency Index (CI)
Pengukuran ini bertujuan untuk mengetahui tingkat konsistensi dari hasil jawaban yang berpengaruh kepada
kesahihan hasil.

CI = (λmaks-n)/(n-1)................................................... (1)
Dimana :
CI = Indeks Konsistensi (Consistency Indeks)
λmaks-n = Nilai eigen terbesar dari matriks berordo n

Rasio Konsistensi :
CR = CI/R1................................................................. (2)

Bila nilai CR lebih kecil dari 10% , maka tidak konsistensian pendapat masih bisa diterima. Nilai RI ini dikeluarkan
oleh Oakridge Laboratory dengan bentuk tabel sebagai berikut :
Tabel 9 Daftar Indeks Random Konsistensi (RI)
Sumber : Marimin dan Maghfiroh (2011)
N 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
R.I 0 0 0.58 0.9 1.12 1.24 1.32 1.41 1.45 1.49 1.51
 KAJIAN PENELITIAN TERDAHULU
No. Peneliti Judul Penelitian Alat Analisis Relevansi

1 Ricky Saputra (2017) Analisis Pengembangan Model Bisnis Analisis Deskriptif, Analisis BMC, SWOT, Analisis
Properti PT Hasta Raya Utama Lingkungan (internal dan Deskriptif
eksternal), SWOT, BMC

2 Heidin (2010) The Review of a Business Model Canvas- Analisis Deskriptif Kualitatif, Analisis Deskriptif Kualitatif,
Research on Changing the Business BMC, SWOT, AHP BMC, SWOT
Model for a Dutch Tour Operator

3 Destianti(2014) Analisis strategi model bisnis kanvas pada Analisis Deskriptif Kualitatif, Analisis Deskriptif Kualitatif,
PT Angkasa Pura II BMC, SWOT, AHP BMC, SWOT, AHP

4 Galih Arief Kanvas model bisnis PT Fuel Technologies Analisis Deskriptif, BMC, Analisis Deskriptif, BMC,
Saksono(2013) SWOT SWOT

5 Gun Gumelar Analisis model bisnis pada PT Pahala Analisis Deskriptif, BMC. Analisis Deskriptif, SWOT
Sumantri (2017) Bahari Nusantara SWOT

6 Priyono (2015) Perancangan model bisnis pada pada PT Analisis Deskriptif, BMC. Analisis Deskriptif, BMC.
Fuel Technologies Group Indonesia SWOT SWOT

7 Adi Novi Strategi Pengembangan Usaha Analisis Deskriptif, BMC. Analisis Deskriptif, BMC,
Wahyudi(2017) menggunakan model kanvas pada PT SWOT SWOT
Nusantara Terminal Service di Makassar
8 Nugraha Dwi Putra Formulasi Strategi untuk perbaikan kinerja Analisis Deskriptif, EFAS, Analisis Deskriptif, EFAS,
(2017) bisnis pada perusahaan property milik IFAS dan SWOT IFAS, SWOT
keluarga (Studi Kasus PT XYZ)

9 Cyntia Damayanti Analis Pengembangan bisnis dengan Analisis Deskriptif, BMC. Analisis Deskriptif, BMC,
(2017) pendekatan Business Model Canvas pada SWOT SWOT
ayam goreng sinar pemuda pusat
 KERANGKA PEMIKIRAN
Model bisnis sebagai Dasar dalam menangkap dan menciptakan value
Pengumpulan
Data
PT PP Properti sebagai perusahaan yang Sudah 4 tahun berjalan, harus bisa
meningkatkan kinerja dan strategi dalam persaingan bisnis properti

Analisis Data
Analisis Model Bisnis PT PP Properti saat ini dengan menggunakan elemen pada
BMC

Analisis BMC
Analisis SWOT Customer Segmen
Responden Internal &
Eksternal
- Faktor Internal Value Proportion
- Faktor Eksternal Channels
Customer Relationship
Revenue Streams
Pairwase Key Resources
Comparison Key Activities
Key Partnership
Cost Structure

Merancang Model Bisnis baru dengan pendekatan BMC

Kesimpulan &
Rekomendasi pengembangan Model Bisnis
Saran

Implikasi Manajerial
 METODE PENELITIAN

PT PP Properti APRIL s/d MEI 2019

Gedung PP Plaza Lantai 7
Jl. Tb Simatupang 57
Jakarta Timur

Pendekatan Penelitian
1. Menggunakan Metode kualitatif deskriptif yang meliputi
pendalam dan menginterpretasikan masalah
2. Pendekatan 9 elemen Business Model Canvas
3. Analisis SWOT dan Pairwase Comparison
 METODE
Jenis Data dan Responden Peneltian
No Jenis Data Sumber Data Responden Ahli
1 Data Primer
• Identifikasi model bisnis PT PP Properti • Observasi, focus • Pihak Internal Perusahaan
yang mencakup Sembilan elemen bisnis Group Discussion • Pihak Eksternal Perusahaan
model canvas • Observasi, focus
• Analisis factor internal dan ekternal Group Discussion
• Pembobotan dan penentuan prioritas • Wawancara
strategi pada masing –masing unit bisnis

2 Data Sekunder • Laporan tahunan, • Website perusahaan

• Gambaran umum perusahaan dokumen • Laporan Keuangan
• Studi Pustaka, jurnal, Perusahaan
• Kondisi perekonomian Indonesia dan global publikasi ilmiah, • Annul Report perusahaan
internet • Jurnal penelitian
• Kondisi bisnis property di Indonesia • Studi Pustaka, jurnal, • Data statistik (BPS, BI)
publikasi ilmiah, • Publikasi Lainnya
internet
 Teknik Pengumpulan Data dan Informasi

SURVEY & WAWANCARA FORUM STUDI

OBSERVASI KUISIONER GROUP LITERATUR
DISCUSSION
 Teknik Penentuan Responden

No Responden Internal Responden Eksternal

1 Direktur Utama Pakar Properti (konsultan properti)

2 Direktur Keuangan REI (Real Estate Indonesia)

Direktur Pengembangan Bisnis dan
3 Kementrian BUMN bidang perumahan
Teknik penentuan SDM
responden yang 4 Direktur Komersial
digunakan pada
5 Direktur Residensial
penelitian ini yaitu
menggunakan non 6 Vice President
probality dengan 7 Manajer Pengembangan Bisnis
teknik purposive
sampling. 8 Manajer Keuangan

9 Manajer Procurement

10 Manajer HRD

11 Manajer Akutansi

12 Manajer R & D
 Gambaran Awal Perusahaan
Teknik Pengolahan
Fase ini dilakukan dengan cara dan Analisis Data
Visi Misi & Strategi Bisnis eksisting
melakukan observasi dan wawancara
pihak internal

Customer Segmen
Identifikasi model bisnis eksisting Value Proportion
Channels
Melakukan identifikasi model bisnis Customer Relationship
yang ada dengan menggunakan 9 Revenue Streams
elemen bisnis kanvas Key Resources
Key Activities
Key Partnership

Melakukan analisis SWOT

Identifikasi Kekuatan, kelemahan,
peluang dan ancaman yang berasal dari
faktor internal dan eksternal

Menentukan Prioritas Strategi

Teknik Pengolahan
Dengan metode Pairwase Comparison dan Analisis Data
 DAFTAR
PUSTAKA
Bank Indonesia Bank Indonesia. 2018. Survey Harga Properti Residensial 2018. Internet. diunduh 30 Maret 2019. Tersedia
pada: http://bi.go.id
Byrne P. 2004. The review of local government-the effect on the management of property asset. Property Management.
12(3):5-8.
David, F. 2002. Strategic Management: Concept and Cases, 9th Ed. Prentice Hal: College Div.
Dyson RG. 2004. Startegic development and SWOT analysis at the university of Warwick. European Journal of Operational
Research 152:631-640
Destianti DP.2014. Analisis startegi model bisnis kanvas pada PT. Angkasa Pura II untuk bandara Soekarno Hatta Tesis.
Bogor (ID): Institut Pertanian Bogor
Dettwiler P, Lindelof P Lofsten H. 2006. Business Environment and property management issue: a study of growth firm in
Sweden. Journal Of Corporate Real Estate.8(3):120
Dwiputra N. 2017. Formulasi strategi untuk perbaikan kinerja bisnis pada perusahaan property milik keluarga stusi kasus PT
XYZ Tesis. Bogor (ID): Institut Pertanian Bogor
Dudin, et al. 2015 The Innovative Business Model Canvas in the System of Effective Budgeting. Journal of Asian Social
Science. Vol. 11(7).
Eelys, Nenonen, Suvi. 2013. The business model canvas in university campus management. Finlandia (FI) : Aalto University
Ferrel, O.C & D, Harline. 2005. Marketing Strategy. South Western: Thompson Corporation.
Frederickson K. 1998. Design guidelines for design-build project. Journal of management and engineering.(14)1:77-85
Heidin. 2010. The Review of Business Model Canvas Research on Changing the Business Model for a Dutch Tour Operator.
Kemen PUPR Kementrian Pekerjaan Umum Perumahan Rakyat. 1995. Surat Keputusan Menteri Perumahan Rakyat
No.05/KPTS/BKP4N/1995. Internet. diunduh 30 Maret 2019. Tersedia pada: http://pupr.go.id
Kemen Agraria dan Tata Ruang RI Kementrian Agraria dan Tata Ruang RI. 1960. Undang – Undang Pokok Agraria. Internet.
diunduh 30 Maret 2019. Tersedia pada: https://www.atrbpn.go.id
Survey Minat Beli Apartemen 2018 Survey Minat Beli apartemen. 2018. Internet. diakses 25 Maret 2019. Tersedia pada :
https://www.rumah.com/berita-properti/2018/3/170414/rumah-com-sentiment-index-peminat-apartemen-terus-bertumbuh
Kotler P.2005. Manajemen Pemasaran Jilid 2. Jakarta (ID): PT Indeks Kelompok Gramedia.
Marbun BN. 2003. Kamus Manajemen. Jakarta (ID) : Sinar Harapan
Markides, C and Charitou, C. 2004. Competing with Dual Business Models: A Contingency Approach. Academy of
Management Executive.
Marimin, Magfiroh N. 2011. Aplikasi Teknik Pengambilan Keputusan Dalam Manajemen Rantai Pasok. Bogor (ID):IPB Pr.
McDonagh J, Frampton C. 2002. Measuring corporate real estate asset management
Michael CT, Jean FT. 1992. Determinats of Capital Structure. Journal of Healthcare Management. 37(3):333.sw
Nazir, M. 1988. Metode Penelitian, Ghalia Indonesia: Jakarta
Osterwalder, A., & Pigneur, Y. (2012). Membangun Model Bisnis. Srihandrini NR, penerjemah. Jakarta (ID): PT Elex Media
Kompetindo. Terjemahan dari Business Model Generation.
Pearce, John A. Dan Robinson, Richard B. 2013. Manajemen Strategis: Formulasi, Implementasi dan Pengendalian.
Jakarta:Salemba Empat.
PT Properti PT PP Properti Tbk. 2019. Annual Report 2018. Jakarta
Priyono. 2015. Perancangan Model Bisnis pada PT Fuel Technologies Group Indonesia Tesis. Bogor (ID): Institut Pertanian
Bogor
PPM Manajemen. 2012. Business Model Canvas. Jakarta (ID) : Penerbit
Rangkuti F. 2008. Analisis SWOT Teknis Membedah Kasus Bisnis. Jakarta (ID): Gramedia Pustaka Utama.
Saaty TL. 1991. Pengambilan Keputusan Bagi Para Pemimpin: Proses Hirarki Analitik Untuk Pengembalian Keputusan Dalam
Situasi Yang Kompleks. Jakarta (ID) : PT Pustaka Binawxan Pressindo.
Sekaran, Uma. 2011. Metode Penelitian untuk Bisnis. Jakarta: Salemba Empat.
Sugiyono, 2013. Metode Peneltian Pendidikan Pendekatan Kuantitatif, Kualitatif, dan R&D. Bandung: Alfabeta.
Saputra R. 2017. Analisis Pengembangan Model Bisnis Properti PT Hasta Raya Utama Tesis. Bogor (ID): Institut Pertanian
Bogor
Umar, et al. 2018. Business Model Canvas As A Solution For Competing Strategy Of Small Business In Indonesia.
International Journal of Entrepreneurship. Vol.22(1).
Wheelen and Hunger. 2012. Strategic Management and Business Policy: Toward Global Sustainability 13 th Edition. Pearson
Eduaction. New Jersey.
Terimakasih