Metode Estimasi

Biaya Proyek
09
Modul ke:

Pokok Bahasan Modul

Teknik Penyusunan Cash Flow Berdasarkan Grafik S -

Fakultas Curve
TEKNIK

Program Studi
Teknik Sipil
Anom Wibisono, MT
TUJUAN CASH FLOW PROYEK

1. Untuk mengetahui jumlah pinjaman yang diperlukan untuk

penyelesaian proyek, dengan memperhitungkan cash flow, maka
project team dapat melihat seberapa besar cash masuk yang dapat
digunakan untuk melaksanakan pekerjaan proyek. Sehingga ketika
terbaca bahwa proyek tersebut membutuhkan pendanaan dari luar,
maka dapat di perkiraan berapa kebutuhan dana tersebut.
2. Mengetahui Jadwal Pinjaman yang diperlukan, tentunya dalam
peminjaman kebutuhan dana, diperlukan penentuan waktu yang tepat
sehingga dapat disesuaikan kapan kebutuhan dana tersebut harus
dipersiapkan. Sehingga, penempatan sesuai dengan yang direncanakan
3. Mengetahui Jadwal Pengembalian pinjaman, Dana yang sudah dipinjam
harus dikembalikan kepada pihak yang meminjamkan, ketika ada Cash
masuk, pengembalian dana pinjaman harus diperhitungkan.
4.  Mengetahui jumlah bunga pinjaman yang harus ditanggung oleh
proyek.
5. Menekan sekecil mungkin jumlah bunga yang harus ditanggung.
DATA-DATA YANG DIBUTUHKAN
untuk penyusunan Cash Flow proyek antara lain :

1. Kontrak
2. Progress Schedule
3. Manpower, Material dan Equipment Schedule
4. Kas Awal
5. Jadwal pinjaman
6. Jadwal pengembalian pinjaman dan pembayaran bunga
7. Prakiraan pembayaran kepada Subkontraktor
JADWAL PENERIMAAN
Ditinjau dari cara pembayaran Proyek Konstruksi ada bermacam-macam, yaitu
antara lain :
• Pembayaran dengan uang muka atau tanpa uang muka.
• Pembayaran bulanan (monthly payment)
• Pembayaran terjamin (progress payment)
• Pembayaran sekali di akhir (turn key payment)

• Cara pembayaran yang menguntungkan bagi Pemberi Jasa, ditinjau dari

cash flow adalah :
• Pembayaran dengan uang muka, di mana diperlukan persyaratan tertentu,
misalnya jaminan bank.
• Pembayaran bulanan, biasanya diberikan persyaratan prestasi minimal,
misal 5%.
• Pencairan pembayaran biasanya dipotong untuk angsuran pengembalian
uang muka dan sebagian ditahan sebagai jaminan retensi (retention).
Untuk pencairan pembayaran uang muka pekerjaan biasanya
memerlukan proses sebagai berikut :
• Penyiapan jaminan bank dan persyaratan lain yang diperlukan
• Pembuatan dan penyampaian surat permohonan pembayaran
uang muka pekerjaan sesuai surat perjanjian.
• Proses penelitian terhadap surat permohonan. Bila pada
proses ini ternyata ada kekeliruan, maka proses pertama dan
atau proses kedua harus diulang
• Proses penyelesaian berita acara pembayaran. Pada tahap ini
sangat tergantung dengan orang-orang yang terlibat dalam
proses pembayaran.
Untuk proyek pemerintah yang sumber dananya dari APBN, maka
proses pembayarannya melalui Kas Negara (KPN). Untuk
pencairan pembayaran bulanan prestasi pekerjaan,
• biasanya memerlukan proses sebagai berikut :
• Berita acara prestasi pekerjaan ditanda tangani/ disahkan oleh
petugas yang berwenang.
• Pembuatan dan penyampaian surat permohonan pembayaran
prestasi pekerjaan, sesuai dengan surat perjanjian.
• Proses penelitian terhadap surat permohonan, bila dapat
disetujui maka proses berlanjut.
• Proses penyelesaian berita acara pembayaran prestasi
pekerjaan. Pada tahap ini sangat tergantung dengan orang-
orang yang terlibat dalam proses pembayaran.
Untuk pencairan pembayaran sekali diakhir pekerjaan (turn key
project), biasanya memerlukan proses sebagai berikut :
• Berita acara serah terima bangunan. Biasanya berita acara ini
baru dapat diselesaikan bila bangunan sudah dapat berfungsi
dengan baik dan memuaskan pemilik bangunan. Bila pemilik
bangunan yang kurang fair, penyelesaian berita acara ini akan
mengalami kendala yang serius bagi kontraktor.
• Pembuatan dan penyampaian surat permohonan pembayaran
harga total bangunan sesuai dengan surat perjanjian.
• Proses penelitian terhadap surat permohonan, bila dapat
disetujui maka proses berlanjut.
• Proses penyelesaian berita acara pembayaran harga total
bangunan. Pada tahap ini sangat tergantung dengan orang-
orang yang terlibat dalam proses proses pembayaran.
Untuk jenis kontrak ini, kadang-kadang ada variasinya, misalnya turn key
project dengan extended payment. Artinya pembayaran tidak langsung
dilunasi pada saat serah terima bangunan tetapi berselang waktu sesuai surat
perjanjian.
Perkiraan waktu untuk proses pencairan bisa berbeda-
beda, tergantung atau dipengaruhi oleh hal-hal sebagai
berikut :

• Jenis proyek
• Kebiasaan orang-orang yang terlibat dalam proses
pencairan.
• Lokasi proyek
• Sistem administrasi yang ada
• Dan lain-lain.
JADWAL PENERIMAAN
Sesuai dengan sistem dalam akuntansi, maka pengeluaran uang dapat untuk
menunjang berbagai tujuan, yaitu :
1) BIAYA LANGSUNG, YANG TERDIRI DARI :
• Biaya upah
• Biaya material
• Biaya alat
• Biaya-biaya langsung yang lainnya
2) BIAYA TIDAK LANGSUNG, YANG TERDIRI DARI :
• Biaya administrasi dan umum wilayah/cabang
• Biaya administrasi dan umum pusat
3) Pajak-pajak
4) Investasi
5) Deviden
Untuk perhitungan Cash Flow Proyek, biasanya pengeluaran yang tersebut
dalam butir 2, 3, 4, dan 5 tidak termasuk, tetapi hanya pengeluaran untuk
biaya langsung saja.
Pengeluaran untuk pembiayaan proyek pola atau sistemnya
tergantung dengan kebijakan operasional proyek yang
diterapkan. Kebijakan operasional yang terkait dengan
pengeluaran adalah :
1) Pembayaran secara tunai (cash)
2) Pembayaran dengan jangka waktu tertentu (kredit)

Ada dua masalah yang perlu dipertimbangkan dalam

menetapkan kebijakan pembayaran tersebut diatas, yaitu :
• 1) Harga barang/jasa, akan relatif murah melalui cara
pembayaran tunai.
• 2) Harga barang/jasa relatif mahal melalui cara pembayaran
berjangka. Semakin lama jangka waktunya, harga semakin
mahal karena beban bunga.
Pembayaran untuk upah
Pada umumnya pembayaran untuk upah dilakukan dengan cara tunai (cash),
biasanya sekali seminggu. Ada memang, beberapa mandor borong yang cukup
kuat ekonominya, sehingga mampu untuk dibayar sekali dalam sebulan. Pada
umumnya pembayaran untuk upah tenaga di proyek, didasarkan atau dihitung
atas hasil kerjanya.

Sehingga pembayaran untuk upah akan membesar bila hasil kerja dari tenaga
besar, sebaliknya bila hasil kerja kecil, pembayaran untuk upah juga mengecil.
Jadwal pembayaran untuk tenaga (upah borong) disesuaikan dengan rencana
hasil kerja sesuai program kerja yang ada.

Secara kasar jumlah pembayaran untuk upah borong tiap bulan sesuai dengan
kemajuan prestasi pekerjaan per bulan. Bila proyek dilaksanakan dengan
sistem upah harian, maka jumlah pembayaran untuk tenaga tiap bulan sesuai
dengan jumlah tenaga yang ada pada bulan yang bersangkutan, berdasakan
hari orang (HO) atau mandays.
Pembayaran untuk Material
Untuk pembayaran material dapat dilakukan dengan cara tunai atau kredit,
tergantung pada situasi dan kondisi yang ada. Untuk harga material yang cenderung
bergejolak naik dan sulit diprediksi, biasanya memaksa kita untuk menerapkan cara
pembayaran tunai. Sedang pembayaran cara kredit, biasanya untuk kondisi harga
yang stabil atau bergerak naik tetapi dapat diprediksi, misal tiap tahun naik 10%.
Situasi persaingan dari pembeli karena terbatasnya persediaan material, biasanya juga
mendorong cara pembayaran tunai untuk dapat memperoleh material. Sistem
pembayaran kredit jelas tidak dapat bersaing dalam hal terbatasnya persediaan
material.
 
Dengan demikian kebijakan pembayaran secara tunai dan kredit tidak dapat
diterapkan sepihak, tetapi juga dipengaruhi oleh situasi dan kondisi dari lingkungan.
Kebituhan akan material selama proses konstruksi sangat tergantung dengan program
kerja yang telah disusun. Artinya semakin tinggi kegiatan proyek pada umumnya
membutuhkan material yang lebih banyak dibanding dengan kegiatan yang rendah.
 
Jadwal pengadaan material di lokasi proyek sangat dipengaruhi oleh kebijakan
jumlah stok. Bila jumlah stok besar, berarti pengadaan material dalam jumlah besar
tetapi intensitasnya rendah (misalnya 3 bulan sekali). Sedang bila jumlah stok kecil,
berarti pengadaan material dalam jumlah kecil, tetapi intensitasnya tinggi (sering),
misal tiap dua minggu harus mendatangkan material.
Kebijakan stok tersebut juga banyak dipengaruhi oleh beberapa hal seperti antara
lain :

- Problem pengadaan material

- Lokasi pengumpulan material
- Urutan pekerjaan.
 
Jadi jelas disini bahwa jadwal pengeluaran uang (cash flow) untuk material,
dipengaruhi oleh beberapa hal antara lain :

- Program kerja (kegiatan proyek)

- Kebijakan stok
- Kebijakan pembayaran (cash atau credit)
 
Pembayaran untuk material yang diuraikan tersebut diatas meliputi pembayaran
untuk keperluan peralatan, yaitu :

- BBM
- Bahan pelumas
- Sparepart (termasuk ban)
 Pembayaran untuk Subkontraktor
Pembayaran untuk subkontraktor dibedakan atas dua jenis yaitu :
1. Pembayaran uang muka
2. Pembayaran prestasi kerja

Kedua jenis pembayaran tersebut, jadwal dan besarnya diatur dengan jelas pada
surat perjanjian subkontrak yang ada. Seperti kontrak pada umumnya, maka cara
pembayaran kepada subkontraktor dapat diatur sebagai berikut :
- Dengan atau tanpa uang muka
- Pembayaran berdasarkan termijn atau bulanan
 
Bila subkontraktor yang digunakan lebih dari satu, maka langkah pertama adalah
membuat rencana jadwal pembayaran masing-masing subkontraktor. Langkah
berikutnya, rencana pembayaran untuk subkontraktor direkap menjadi satu
(digabung).
Jadwal pembayaran untuk subkontraktor pada dasarnya sama dengan jadwal
penerimaan dari owner.
 
Ada dua hal yang mempengaruhinya, yaitu :
1. Surat perjanjian, khususnya pasal yang mengatur cara pembayaran.
2. Program kerja (jadwal pelaksanaan).
Pembayaran untuk Persiapan dan
Penyelesaian
Pembayaran untuk pekerjaan persiapan dan penyelesaian pada
dasarnya menggunakan tiga cara diatas, yaitu :
• Pembayaran untuk upah
• Pembayaran untuk material atau alat
• Pembayaran untuk borongan.

Jadi bila dalam pekerjaan persiapan dan penyelesaian ada pekerjaan

yang dilakukan oleh tenaga, maka menggunakan cara pembayaran
untuk upah, bila perlu beli material, menggunakan cara pembayaran
material dan bila ada pekerjaan yang diborongkan, maka cara
pembayarannya menggunakan cara pembayaran subkontraktor.
Namun biasanya, pekerjaan persiapan dan penyelesaian berhubungan
dengan golongan ekonomi lemah, sehingga cara pembayaran
umumnya adalah tunai (cash).
Pembayaran untuk Overhead Lapangan dan lain-
lain
Pembayaran untuk overhead lapangan termasuk pembayaran yang rutin
dan jumlahnya relatif tetap. Dengan demikian jadwal pembayarannya
dilakukan rutin (tiap minggu atau per bulan) dari awal proyek sampai
penyelesaian proyek. Untuk pembayaran ini biasanya ditetapkan
jumlahnya sama tiap bulan dan cara pembayarnnya tunai (cash).
Kas Awal
Pada umumnya setiap proyek, memerlukan kas awal untuk dapat memulai
kegiatannya. Walaupun proyek dengan fasilitas pembayaran uang muka
sekalipun tetap memerlukan kas awal. Hal ini disebabkan oleh cairnya uang
muka pekerjaan memerlukan waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum
pekerjaan dimulai. Dari data pengalaman proyek, cairnya uang muka pekerjaan
dapat diketahui waktunya (saatnya).
 
Kas awal yang disediakan untuk proyek, biasanya tidak terlalu besar, misalnya
untuk pengeluaran pada bulan pertama (bulan-bulan awal). Bulan-bulan
berikutnya bila terjadi defisit, maka harus ditutup / diatasi dengan modal pinjaman
(dari bank, dari perusahaan induk atau lembaga keuangan lainnya). Mungkin saja
ada suatu proyek yang sama sekali tidak dibekali dengan uang kas awal. Untuk
kasus ini berarti sejak bulan pertama proyek sudah perlu disediakan modal
pinjaman yang harus diadakan sebelum proyek dimulai

Yang dimaksud dengan uang kas diatas adalah sejumlah uang yang harus
disediakan pada awal kegiatan proyek, yang nantinya uang ini harus
dikembalikan dari penerimaan proyek diakhir pekerjaan. Di dalam cash flow, kas
awal, adalah sejumlah uang yang harus tersedia pada setiap awal bulan. Dengan
demikian kas akhir pada bulan N adalah merupakan kas awal pada bulan N + 1.
Finansial
Yang dimaksud dengan finansial disini adalah keputusan tentang keuangan
untuk mengatasi dan menyesuaikan kondisi kas sesudah kas awal. Bila
kondisi kas sesudah kas awal defisit, maka harus diatasi dengan
memasukkan dana pinjaman dan bila kondisi kas sesudah kas awal surplus
cukup besar dapat digunakan untuk mengangsur/mengembalikan pinjaman
(bila masih ada pinjaman), untuk tujuan menekan bunga pinjaman.
 
Dengan demikian pada kelompok finansial terdiri dari uang masuk dan uang
keluar, oleh karena itu total financial dapat positif dan dapat juga negatif,
tergantung perimbangan antara uang yang masuk dan yang keluar pada
kelompok financial pada tiap bulan. Sesuai dengan penjelasan diatas bahwa
financial ini adalah keputusan keuangan, maka selalu diupayakan suatu
keputusan yang terbaik, dimana tolok ukurannya adalah jumlah bunga
pinjaman yang harus dibayar. Keputusan financial yang baik tentu akan
menghasilkan bunga pinjaman yang lebih kecil. Kebutuhan financial
dipengaruhi oleh kebijakan operasional dan kebijakan keuangan
(pembiayaan). Kebijakan operasional dan kebijakan pembiayaan
menghasilkan jadwal penerimaan dan jadwal pengeluaran. Semakin besar
defisit maka kebutuhan dana finansial menjadi lebih besar.
Kas Akhir

Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana

merupakan penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total
financial. Biasanya jumlah kas akhir ditetapkan nilai minimalnya,
yang dipakai sebagai pedoman dalam kebijakan financial.
UNSUR-UNSUR CASH FLOW SECARA LENGKAP
Seperti uraian diatas, maka unsur-unsur dari cash flow selengkapnya adalah
sebagai
berikut :
1. Penerimaan bersih, yaitu uang dari proyek yang masuk kedalam kas
(plus)
2. Pengeluaran, yaitu uang yang dikeluarkan untuk keperluan pelaksanaan
proyek (minus).
3. Selisih penerimaan dan pengeluaran.
4. Bila positif tanpa diberi tanda dan bila negatif diberi tanda kurung sebagai
pengganti tanda minus.
5. Kas awal, yaitu uang yang disediakan sebelum kegiatan proyek dimulai.
6. Kas sebelum finansial, yaitu kondisi kas sebelum ada kebijakan financial
atau penjumlahan butir (3) dan (4)
7. Finansial, yaitu terdiri dari pinjaman, pengembalian pinjaman dan bunga
pinjaman serta total financial.
8. Kas Akhir, yaitu penggabungan kas sebelum finansial dan total finansial.
9. Jumlah pinjaman secara komulatif, merupakan total pinjaman yang
terjadi pada tiap akhir bulan.
Daftar Pustaka

Elhazri Hasdian, S. M. (t.thn.). Teknik Penyusunan Cash Flow

Berdasarkan Grafik S-Curve.

https://mencaripijak.blogspot.com/2018/01/perencanaan-cash-fl
ow-dalam-proyek.html
(di akses pada april 2019)
Terima Kasih