CHAPTER 2

Nilai Waktu Dari Uang

 Nilai Masa Depan
 Nilai Saat Ini
 Anuitas
 Tingkat Pengembalian
 Amortisasi
2-1
2-2
 10 YEARS CHALLENGE

2009 2019

Rp 8.000 Rp 13.500

2-3
 10 YEARS CHALLENGE

2009 2019
Biaya
SKS
Rp 200.000
IBM Rp 550.000
/ sks / sks

2-4
10 Years Yang Tidak Berubah

2-5
 Time lines FV dan PV
0 1 2 3
I%

CF0 CF1 CF2 CF3

 Tampilkan waktu arus kas.

 Centang tanda terjadi pada akhir periode,
sehingga waktu 0 adalah hari ini; Waktu 1
adalah akhir dari periode pertama (tahun,
bulan, dll) atau awal periode kedua.
2-6
 Time Lines FV dan Anuitas
$100 lump sum due in 2 years
0 1 2
I%

100
3 year $100 ordinary annuity
0 1 2 3
I%

100 100 100

2-7
 Drawing time lines
Uneven cash flow stream
0 1 2 3
I%

-50 100 75 50

2-8
 Berapa Nilai Masa Depan (FV) Dari Uang $ 100
Setelah 3 Tahun, Jika Bunga / Th = 10%?

 Menemukan FV dari arus kas atau serangkaian arus

kas disebut pemajemukan.
 FV dapat diselesaikan dengan menggunakan step
by step kalkulator finansial, dan metode
spreadsheet. FVn = PV (1 + I)n

0 1 2 3
10%

100 FV = ?
2-9
Pemecahan untuk FV:
Step by step dan metode rumus
 After 1 year:
 FV = PV (1 + I) = $100 (1.10)
1
= $110.00
 After 2 years:
 FV = PV (1 + I)2 = $100 (1.10)2
2
=$121.00
 After 3 years:
 FV = PV (1 + I)3 = $100 (1.10)3
3
=$133.10
 After N years (general case):
 FV = PV (1 + I)N
N
2-10
 Jika 3 tahun akan datang terdapat uang $ 100,
berapa nilai sekarangnya (PV), jika I / YR =
10% ?
 Menemukan PV dari arus kas atau serangkaian
arus kas disebut mendiskontokan (kebalikan
dari pemajemukan).
 PV menunjukkan nilai arus kas dalam hal daya
beli hari ini.

0 1 2 3
10%

PV = ? 100
2-11
Pemecahan untuk PV:
Metode rumus
 Menyelesaikan persamaan FV umum
untuk PV :
 PV = FVN / (1 + I)N

 PV = FV3 / (1 + I)3
= $100 / (1.10)3
= $75.13

2-12
 ANUITAS
Anuitas : serangkaian pembayaran
dengan jumlah yang sama yang
dilakukan pada interval waktu yang
tetap selama jangka waktu tertentu.
Anuitas

0 1 2 3
i = 10 %

-100 -100 -100

2-13
 Apa Perbedaan Antara Anuitas Biasa
Dan Anuitas Jatuh Tempo?
Anuitas Biasa

0 1 2 3
i%

PMT PMT PMT

Anuitas Jatuh Tempo
0 1 2 3
i%

PMT PMT PMT

2-14
Formula Anuitas Biasa (FV)

2-15
Formula Anuitas (FV) Jatuh
Tempo

2-16
Formula Anuitas (PV) Jatuh
Tempo

2-17
 Bagaimana Dengan Arus Kas Yang
Tidak Rata ?

0 1 2 3 4
10%

100 300 300 -50

90.91
247.93
225.39
-34.15
530.08 = PV dari Anuitas
2-18
 Jika Pemajemukan Menggunakan Semi
Anually Apakah Lebih Besar Dari Anually ?
 LEBIH BESAR, karena frekuensi lebih sering terjadi,
sehingga bunga yang diperoleh atas bunga lebih
sering.
0 1 2 3
10%

100 133.10
Annually: FV3 = $100(1.10)3 = $133.10
0 1 2 3
0 1 2 3 4 5 6
5%

100 134.01
Semiannually: FV6 = $100(1.05)6 = $134.01
2-19
 Klasifikasi Suku Bunga
 Tingkat Nominal (INOM) – disebut juga tingkat presentase
tahunan, tingkat dinyatakan, atau tingkat diberikan
 INOM terdapat dalam perjanjian. Periode harus
disertakan, cth : 8% per kuartal atau 8% per hari.
 Tingkat Periodic (IPER) – jumlah bunga yang dibebankan
setiap periode, cth : bulanan atau kuartalan.
 IPER = INOM / M, dimana M adalah jumlah periode
dalam 1 tahun. M = 4 untuk kuartal and M = 12
untuk bulanan.

2-20
 Klasifikasi Suku Bunga
 Tingkat tahunan efektif (ekuivalen) (EAR = EFF%) –
tingkat periodik dikalikan jumlah periode per tahun
 INOM 10% per tahun ekuivalen dengan berapa
tingkat bunga setengah tahunan ?
EFF% = ( 1 + INOM / M )M - 1
= ( 1 + 0.10 / 2 )2 – 1 = 10.25%.

2-21
 Mengapa Penting Untuk
Mempertimbangkan Tingkat
Pengembalian Efektif?
 Investasi dengan interval pemajemukan yang berbeda
akan memberikan hasil pengembalian yang berbeda.
 Untuk membandingkan investasi dengan interval
pemajemukan yang berbeda, kita harus melihat tingkat
pengembalian efektif (EFF% atau EAR).
 Lihat bagaimana melihat variasi tingkat pengembalian
antara investasi dengan tingkat nominal yang sama,
tetapi interval pemajemukannya berbeda.
EARANNUAL 10.00%
EARQUARTERLY 10.38%
EARMONTHLY 10.47%
EARDAILY (365) 10.52%

2-22
 Kapan Suku Bunga Tersebut
Digunakan?
 INOM ditulis ke dalam kontrak, dikutip oleh bank dan
broker. Tidak digunakan dalam perhitungan atau
ditampilkan pada baris waktu
 IPER Digunakan dalam perhitungan dan ditampilkan
pada timeline. Jika M = 1, INOM = IPER = EAR.
 EAR Digunakan untuk membandingkan pengembalian
investasi dengan pembayaran yang berbeda per tahun.
Digunakan dalam perhitungan ketika pembayaran anuitas
tidak cocok periode pemajemukan.

2-23
Berapa FV Dari $ 100 Setelah 3 Tahun Dengan
Bunga 10% Pemajemukan Semi Annual ?
Pemajemukan Kuartal?

I NOM MN
FVn  PV ( 1  )
M

0.10 23
FVsemi anual  $100 ( 1  )
2
FVsemi anual  $100 (1.05)6  $134.01
FVkuartal  $100 (1.025)  $134.49
12
2-24
 Dapatkah Tingkat Suku Bunga Efektif
Sama Dengan Tingkat Nominal?

 Ya, tetapi hanya jika pemajemukan

anual digunakan, yaitu ketika M = 1.
 Jika M> 1, EFF% akan selalu lebih
besar dari tingkat nominal.

2-25
 Berapa FV Dari Anuitas 3 Tahun $ 100, Jika
Tingkat Bunga Yang Ditetapkan Adalah
10%, Dengan Pemajemukan Semi-anual?

0 1 2 3 4 5 6
5%

10% 100 100 100

 Pembayaran terjadi setiap tahun, namun

pemajemukan terjadi setiap 6 bulan.
 Tidak dapat menggunakan teknik penilaian
anuitas normal.

2-26
 Cara Penyelesaian
 Cari EAR dan gunakan sebagai anuitas.
 EAR = (1 + INOM / M )M - 1
 EAR = (1 + 0.10 / 2)2 – 1 = 10.25%.

FV3 = $100(1.1025)3-1 + $100(1.1025)3-2 + $100(1.1025)3-3

FV3 = $121.55 + $110.25 + $100

FV3 = $331.80

2-27
Pinjaman Yang Diarmortisasi
 Tabel amortisasi secara luas digunakan
untuk kredit rumah, kredit mobil, pinjaman
usaha, rencana pensiun, dll
 Kalkulator keuangan dan spreadsheet yang
besar untuk menyiapkan tabel amortisasi.

 CONTOH: Menyusun jadwal amortisasi pinjaman $

1000 dengan tingkat bunga 10%, dengan
pembayaran yang sama sebanyak 3 x.

2-28
 Step 1:
Cari Besarnya Pembayaran Tahunan

Menggunakan Formula di Excel, masukkan

Pinjaman, Tahun, Suku Bunga. Cari Pembayaran
dengan formula :
= PMT(kolom bunga, kolom tahun, kolom
pinjaman)
Pinjaman 1000
Tahun 3.00
Bunga 10%
Pembayaran ($402.11)

2-29
Step 2:
Cari Bunga Pinjaman Tahun 1
 Peminjam akan berutang bunga atas saldo awal pada
akhir tahun pertama. Bunga yang harus dibayarkan
pada tahun pertama dapat ditemukan dengan
mengalikan saldo awal dengan tingkat bunga.

Bungat = Saldo Awalt x (Bunga)

Bunga1 = $1,000 (0.10) = $100

2-30
Step 3:
Cari Pokok Pinjaman Pelunasan Tahun 1
 Jika pembayaran dari $ 402,11 dibuat pada akhir
tahun pertama dan $ 100 nya adalah bunga, maka
nilai yang tersisa harus mewakili jumlah pokok
pelunasan yang dibayar.

Pokok Pelunasan = Pembayaran – Bunga

= $402.11 - $100
= $302.11

2-31
Step 4:
Cari Saldo Akhir Setelah Tahun 1
 Untuk menemukan saldo pada akhir
periode, kurangi saldo awal dengan
pokok pinjaman pelunasan.

END BAL = BEG BAL – Pokok Pelunasan

= $1,000 - $302.11
= $697.89

2-32
 Constructing an amortization table:
Repeat steps 1 – 4 until end of loan

Pembayar Pelunasan Saldo

Year Saldo Awl an Bunga Pokok Akhir
1 $1,000 $402 $100 $302 $698
2 698 402 70 332 366
3 366 402 37 366 0
TOTAL 1,206.34 206.34 1,000 -

2-33
SELESAI

2-34