Apriani Hutagalung

5193311001
PTB A 19
pengelolaan bisnis konstruksi/properti
 Langkah awal yang dilakukan adalah mengakuisisi
lahan untuk dijadikan proyek. Porsi modal untuk 
mengakuisisi lahan mengambil bagian yang signifikan
jika dibandingkan dengan komponen biaya  lainnya.
Menurut kebiasaan proyek yang sudah kami jalani porsi
untuk harga lahan bisa mencapai 30%  dari keseluruhan
Rencana Anggaran Biaya (RAB). Bisa dibayangkan jika
kita membeli lahan secara tunai  akan membutuhkan
modal yang sangat besar. 
Membeli Lahan Tanpa Uang  
Membeli lahan tanpa uang, bagi saya pemikiran seperti ini adalah
pemikiran yang progresif dan  melawan kodrat!, karena sudah
menjadi hukum jual beli bahwa jika kita membeli sesuatu sudah
pasti  dibutuhkan alat tukar berupa uang untuk mengganti
barang yang kita peroleh atau kenikmatan yang kita  dapatkan
jika objek jual beli adalah jasa. Untungnya property memiliki sifat
baik yang memungkinkan kita membeli tanpa uang. Caranya
bisa  bermacam-macam diantaranya membeli dengan bayar
bertahap, membeli dengan sistem bagi hasil atau  dikenal dengan
istilah kerjasama lahan dan membeli dengan mengundang
investor. (dan masih banyak  metode beli tanpa uang lainnya.)  
1.Tetap Butuh Uang untuk Memulai Proyek
Jika owner bersedia dengan sistem pembayaran yang kita tawarkan,
deretan langkah-langkah selanjutnya sudah antri menunggu, yakni
mengurus perijinan dan legalitas turutannya termasuk membuat
perencanaan.Sekali lagi dibutuhkan biaya untuk mengurus perijinan,
dimana biaya-biaya tersebut harus ada pada saat pengajuan perijinan
agar bisa diproses di instansi berwenang.Ya, untuk perijinan kita bisa
memakai uang orang lain, apakah dalam wujud uang saudara, uang
teman, dana ADB (Ayah dan Bunda), bahkan menggunakan uang
investor dengan perjanjian dengan format tertentu. Ketika pengurusan
perijinan selesai kita bisa langsung memasarkan proyek dengan program
yang dirancang dengan baik, sehingga dalam waktu kurang dari enam
bulan sudah terjual sebagian dimana hasil penjualan tersebut digunakan
untuk membayar harga tanah kepada pemilik.
2.Strategi Pembayaran Bertahap Sesuai Unit Terjual
Dengan strategi bayar tanah sesuai dengan unit terjual,
pemilik lahan menerima pembayaran atas tanahnya jika ada
penjualan proyek. Cara ini cenderung lebih aman untuk
developer karena tidak ada pembayaran yang jatuh tempo
terhadap developer.Namun diharapkan tentu saja dengan
adanya kelonggaran terhadap pembayaran tidak membuat
developer melalaikan pengerjaan proyek. Bahkan sebaliknya
dengan adanya kemudahan tersebut seharusnya developer
lebih terpacu untuk menepati janji kepada pemilik lahan,
karena dengan kesepakatan tersebut si developer tanpa
modal bisa memiliki proyek.
Beli Lahan Tanpa Uang Dengan Bayar Bertahap  
Tentu saja dengan pembayaran bertahap kita tidak perlu
membayar harga tanah di muka. Dalam  prakteknya
membeli dengan bertahap ini bisa dengan pembayaran
uang muka atau bahkan dengan  tanpa uang muka. Lho
kok bisa? Kok pemilik tanah mau? Jelas mau kalau kita
menyatakan sanggup  membayar lebih tinggi dari harga
yang ditawarkan pemilik.  
Contohnya:  
Jika owner bersedia dengan sistem pembayaran yang
kita tawarkan, deretan langkah-langkah  selanjutnya
sudah antri menunggu, yakni mengurus perijinan dan
legalitas turutannya. Sekali lagi  dibutuhkan biaya untuk
mengurus perijinan, dimana biaya-biaya tersebut harus
ada pada saat  pengajuan perijinan agar bisa diproses di
instansi berwenang. Terus kenapa saya berani
mengatakan  bahwa menjadi developer bisa tanpa
modal?
Ya, untuk perijinan kita bisa memakai uang orang lain,
apakah dalam wujud uang saudara, uang teman,  dana ADB
(Ayah dan Bunda), bahkan menggunakan uang investor
dengan perjanjian dengan format  tertentu. Gampang
kan?  Ketika pengurusan perijinan selesai kita bisa
langsung memasarkan proyek dengan program yang 
dirancang dengan baik, sehingga dalam waktu kurang dari
enam bulan sudah terjual sebagian dimana  hasil penjualan
tersebut digunakan untuk membayar harga tanah kepada
pemilik.  
Beli Lahan Tanpa Uang dengan Sistem Bagi Hasil  
Dengan sistem bagi hasil ini kewajiban membayar harga tanah adalah
pada saat proyek sudah mulai  terjual atau bisa juga pada saat proyek sudah
terjual semua, tergantung kenyamanan para pihak.  Kesepakatan tentang
besarnya bagian masing-masing pihak harus dibicarakan terlebih dahulu
dan  dikongkritkan dalam bentuk perjanjian tertulis yang bisa menjadi
bukti di kemudian hari jika terjadi  perselisihan. Besarnya bagian masing-
masing tergantung sistem kerjasamanya, sebagai contoh jika pemilik lahan 
hanya menyediakan lahan tanpa ikut mengelola proyek maka besarnya
bagiannya 30 s.d. 40 persen dari  laba bersih proyek. Prosentase akan
berbeda jika pemilik tanah juga menyediakan modal kerja atau ikut 
mengelola proyek, pembagian 40 s.d. 60 persen adalah wajar untuk pemilik
tanah. Sekali lagi besarnya  prosentase ini hanya sebagai contoh, tiap orang
dan lokasi bisa menerapkan sistem yang berbeda.  
Sistem Pembayaran Kepada Pemilik Tanah  
Sistem pembayaran harga tanah kepada pemilik
tanah bisa dilakukan dengan melibatkan pihak bank, 
yaitu dengan membuat kesepakatan bahwa uang harga
pembayaran unit rumah oleh konsumen akan  langsung
ditransfer kepada rekening pengelola dan ke rekening
pemilik tanah sesuai dengan besaran  jumlah yang
diperjanjikan. Asumsi di atas jika konsumen membeli
dengan KPR, jika pembayaran dengan  cash atau cash
bertahap akan lebih mudah karena kita tinggal
perintahkan konsumen untuk mentransfer  uang ke
rekening yang diminta. 
Beli Lahan Tanpa Uang dengan Mengundang Investor  
Cara ini tergolong paling aman, karena lahan yang akan dijadikan
proyek sudah dibeli oleh investor  sehingga tidak ada lagi hubungan
dengan pemilik tanah. Developer pengelola selanjutnya membuat 
perjanjian dengan investor mengenai pelaksanaan proyek dan rencana
bagi hasil.  Besarnya porsi bagi hasilnya bisa mengadopsi sistem bagi
hasil antara pengelola dengan pemilik tanah  diatas, hanya saja yang
berposisi sebagai pemilik lahan adalah investor. Contoh ini hanya
sebagian cara yang bisa digunakan untuk mewujudkan impian kita
menjadi developer,  walaupun kita tidak mempunyai modal.
Keberhasilan metode ini tergantung kepada masing-masing  orang.  
Tips 1 Banyak Belajar  
Apapun jenis usahanya, tahap pertama memang harus
banyak belajar. Sebagai seorang developer  pemula, anda
dapat menggali informasi dengan mengikuti seminar,
diskusi dengan para pengembang  yang telah sukses, dan
menambah ilmu dari media internet, atau lewat
membaca buku, seperti buku  Property Magic oleh Simon
Zutshi, buku Make Cash in Property Market Crash oleh
Rob Moore dan Mark  Homer, dan lainnya.  
Tips 2 Pakai CCTV ATM  
Sebagai develepor pemula yang minim pengalaman,
anda sebaiknya mengamati strategi dan inovasi  yang
dilakukan oleh developer berpengalaman. Pakai CCTV
ATM yang diartikan sebagai Contek Cermati  Tela’ah dan
Variasikan atau Amati, Tiru, lalu Modifikasi. Jadi
lakukan pengamatan, tiru sedikit, kemudian 
dimodifikasikan. 
Tips 3 Fokus pada Trendmarket
Dalam mengembangkan bisnis properti untuk hunian, rasa
ego harus dihilangkan. Meskipun anda sangat suka dengan
sebuah model rumah, namun bila pasar belum meresponnya
dengan baik, maka jangan membangun bentuk tersebut. Amati
seperti apa keinginan konsumen saat ini. Namun bila modal anda
telah berlimpah, maka membangun sebuah hunian dengan
konsep dan model yang anda anggap yang terbaik dan futuristik
bisa anda lakukan sebagai salah satu bentuk inovasi perusahaan.
Bila anda lebih berfokus pada trendmarket, maka pelanggan yang
akan mencari anda, sehingga tidak perlu melakukan extra
marketing untuk meraih konsumen sebanyak-banyaknya.
Tips 4 Pelajari Aturan Tata Ruang Wilayah
Sebagai seorang developer properti, peraturan
pemerintah baik pusat maupun daerah adalah salah satu
pijakan yang harus dipelajari dengan cermat. Masing-
masing daerah memliki aturan tata ruang yang berbeda.
Jadi sesuaikan rencana pengembangan bisnis anda
dengan aturan yang berlaku agar mudah dalam
pengurusan izin warga, IMB, IPPT, dan lainnya.
Tips 5 Siapkan Dana Ekstra  
Apa pun jenis usahanya, modal ekstra wajib
disediakan, apalagi menjadi developer properti. Modal 
ekstra tersebut dipakai untuk menutupi bunga dan
biaya lainnya selama masa belum terjualnya hunian. 
Dana ekstra juga digunakan untuk hal yang terduga,
misalnya penundaan transaksi, penggajian tenaga 
tambahan, biaya promosi dan sebagainya. Manfaatkan
sumber dana pinjaman dari lembaga keuangan, 
kerabat, atau investor/mitra bisnis anda. 
Tips 6 Jaga Citra Diri dan Perusahaan
Tips yang terakhir adalah berusaha menjaga nama
diri dan perusahaan, sehingga dikenal sebagai
perusahaan yang profesional, bukan hanya di mata
konsumen, tetapi juga bagi rekan-rekan bisnis dan
mitra usaha anda, seperti bank tempat anda melakukan
kredit. Jika image perusahaan anda terjaga, maka akan
lebih mudah untuk mengerjakan dan membangun
bisnis properti tahap berikutnya
Catatan:

Pemilik lahan bersedia menyerahkan tanahnya untuk dijadikan proyek

tanpa dibayar lunas setelah dilakukan negosiasi tentang pembayaran dan
besaran bagi hasil.Hal lainnya yang tak kalah penting adalah pemilik
lahan tersebut akan merasa aman dengan metode pelaksanaan proyek
karena seluruh aspek kerjasama proyek dituangkan dalam perjanjian-
perjanjian.Begitu juga dengan investor, mereka bersedia menyerahkan
uangnya untuk dijadikan modal mengelola proyek setelah mereka merasa
aman karena uangnya akan mengikat kepada aset.Dengan demikian uang
investor akan terproteksi tanpa khawatir uangnya akan hilang.Teknik
negosiasi lahan dan membuat perjanjian dengan pemilik lahan dan
investor akan diajarkan dalam Workshop Developer Properti selama 2 hari
yang saya adakan. Silahkan klik link di bawah untuk informasi lebih detil.
TERIMA
KASIH
;)