GROUP 1

Ensuring
Commercial
Viability
PERANCANGAN PERMUKIMAN
 Anggota Kelompok

1 2 3 4

C U T YA SIFI KAN IA N A IFA S IT I G U S T I A

SA LWA EGID IA AZZAHRA MA RF I Z A

2104104010012 2104104010014 2104104010015 2104104010079

SUB BAB
TOPIK PRESENTASI

• menyelesaikan penilaian pembangunan

• bekerja melalui contoh teoritis
• nilai desain
• preferensi konsumen
• isu-isu yang mempengaruhi nilai skema
• isu desain dan manajemen mempengaruhi nilai skema
• gunakan banding batasan
Ensuring Commercial Viability

Sebuah desain dan tata letak perumahan memiliki aspek

komersial di mana bangunan dan ruang dibangun dan dijual
untuk mendapatkan keuntungan.

Penilaian pembangunan dilakukan dengan teknik residual yaitu

penilaian di awal perencanaan skema pembangunan sederhana
sehingga desain tidak naif secara komersial. Sebuah desain
dapat membentuk potensi pasar.
 Menyelesaikan Penilaian Pembangunan

• Persamaan Dasar
• Menghitung Nilai Pembangunan
• Menghitung Biaya
- Biaya Bangunan
- Biaya Profesional
- Biaya Pemasaran dan Penjualan
- Biaya Pinjaman
- Keuntungan Pengembang
- Kemungkinan
- Penentuan Harga Tanah
Persamaan Dasar

NILAI PENGEMBANGAN BIAYA

PENGEMBANG KEMUNGKINAN BIAYA
TANAH

Merancang skema di mana pegembalian yang

diprediksi lebih besar daripada biayanya.
Perbedaan antara pengembalian dan biaya
dikenal dengan residu yang digunakan untuk
menentukan nilai tanah.
Menghitung Nilai
Pembangunan

Biaya pengembangan perumahan spekulatif relatif lurus

ke depan. Dalam memprediksi nilai ini penting untuk
memahami pasar lokal dan seberapa mirip rumah yang
dijual di area tersebut agar nilainya tidak melambung.
Nilai akan bervariasi sesuai dengan lokasi rumah, sifat
rumah dan plot, serta kualitas desain dan finishing
internal.
Menghitung Biaya

Biaya normal yang terkait dengan

pembangunan akan mencakup biaya
bangunan, biaya operasional, biaya
pemasaran, biaya peminjaman, keuntungan
pengembang dan beberapa bentuk dana
darurat.
Biaya Bangunan
Biaya bangunan ditentukan oleh surveyor
kuantitas berdasarkan desain perumahan dan
kualitas hasil akhir. Rumah standar lebih
dapat diprediksi dibandingkan skema yang
dirancang khusus. Biaya lainnya yang
dikeluarkan adalah biaya jalan raya, parkir,
lanskap ruang terbuka, dan perawatan batas.
Biaya Profesional

Biaya profesional in house (internal) dapat

diprediksi pengeluaran gajinya. Sedangkan
perkiraan biaya honorium profesional
eksternal adalah 12,5% dari biaya bangunan
untuk arsitek, insinyur, dan surveyor
kuantitas, serta biaya untuk mendapatkan
persetujuan peraturan perencanaan dan
bangunan yang relevan.
Biaya Pemasaran dan
Penjualan

2% dari biaya pengembang harus

disisihkan untuk biaya pemasaran dan
penjualan baik menggunakan staff
pemasan internal atau agen eksternal.
Biaya Pinjaman
Sebagai aturan praktis diasumsikan bahwa
semua biaya bangunan dan biaya profesional
dibagi dua kemudian biaya pinjaman dihitung
dari jumlah tersebut untuk seluruh periode
pembangunan yang diproyeksikan. Setelah
nilai tanah dihitung secara kasar, perlu dihitung
biaya pinjaman untuk membeli tanah tersebut.
Tanah akan dibeli diawal pembangunan
sehingga harus dihitung jumlah bunga selama
periode pembangunan'
Keuntungan
Pengembang

Keuntungan pengembang akan bervariasi,

ditambah nilai laba operasional ke penetapan
biaya. Kita bisa memperhitungkannya sebagai
20% dari biaya pengembangan.
Kemungkinan

Biaya ini untuk membantu memperhitungkan

biaya tidak terduga yang mungkin
diakibatkan oleh penundaan atau perkajaan
tambahan lainnya. Kita dapat mengalokasikan
dana sebsar 3% dari biaya pengembangan.
Penentuan Harga
Tanah

Setelah total nilai dan biaya

pengembangan ditentukan maka nilai
potensial tanah dapat dihitung. Biaya
dikurangi dari nilai untuk menentukan apa
yang tersisa untuk negosiasi.
 • Sebuah Situs dalam
Konteksnya
lokasi memiliki permintaan konstan
untuk lahan perumahan dan
memiliki lahan bernilai jual dari
segi akses, lingkungan, dan budaya.
• Skema Awal
Skema awal menggunakan kisaran
rumah sederhana dengan metoden
negosiasi sebelum dikembangkan
menjadi skema yang lebih baik
• Dampak dari Masa
Pembangunan yang Lama
Bekerja Melalui
Masa pembangunan yang lama
dapat akan meningkatkan biaya
Contoh Teoritis
pinjaman dan biaya kontinjensi.
Pengembang harus mencari solusi
untuk biaya pinjaman.
• Pertahapan Pembangunan • Menilai Skema Bertahap
Sebagian keuntungan dari tahap Skema dibagi beberapa tahap. Biaya
awal dapat digunakanuntuk akan bervariatif karena dipengaruhi
mendanai pekerjaan selanjutnya. suku bunga (surplus/inflasi).
Komisi Arsitektur dan Lingkungan Buatan
Inggris mencoba mengeksplorasi sejauh mana
orang siap membayar premi untuk hidup

NILAI DESAIN
NILAI DESAIN

Mereka menemukan bahwa orang akan membayar lebih

untuk hidup dalam skema di mana 'sense of place' yang
khas telah dicapai.

itu akan membantu membuat lokasi tertentu, dan oleh

karena itu tanah tempat mereka dibangun, jauh lebih
diinginkan dan berharga
 Pembangunan komersial dengan kualitas tinggi dalam
skala besar telah mendorong nilai tanah tetangga untuk
pembangunan komersial dan perumahan

Pengembang lain di lokasi terdekat mungkin

mendapat manfaat

NILAI DESAIN
 Fasilitas: Penghuni menginginkan berbagai fasilitas, toko, dan layanan.
Mereka ingin dapat diakses dengan berjalan kaki, tetapi bagi banyak
orang hal ini tidak diperlukan

Sekolah: Orang membeli rumah di daerah yang merupakan daerah tangkapan untuk sekolah yang
memiliki reputasi baik

Angkutan umum: Orang-orang yang menggunakan angkutan umum untuk pergi ke tempat kerja

PREVERENSI
tertarik ke lokasi yang dekat dengan halte dan stasiun transit yang diperlukan

Pedesaan dan desa: Ada aspirasi umum untuk tinggal di pedesaan, atau memiliki pemandangan

KONSUMEN pedesaan, dan lingkungan tipe desa sering disebut sebagai ideal.

BERIKUT ADALAH ASPEK YANG

DIPERTIMBANGKAN KONSUMEN
 Ruang terbuka: Jika mereka tidak dapat tinggal di pedesaan, maka orang akan memilih untuk
tinggal di sekitar ruang terbuka yang signifikan

Parkir: Salah satu frustrasi utama yang menimbulkan kekhawatiran adalah area yang tidak
memiliki tempat parkir mobil, sehingga orang ingin tinggal di tempat yang tersedia banyak
tempat parkir untuk memenuhi kebutuhan

Penerangan jalan yang baik: Memiliki rasa aman merupakan aspirasi utama bagi banyak

PREVERENSI warga

Perumahan terpisah: Kenyataannya adalah bahwa rumah mengambil berbagai bentuk dan

KONSUMEN
orang tampaknya siap untuk tinggal di dalamnya, tetapi ketika ditanya, orang menunjukkan
aspirasi untuk tinggal di rumah terpisah

BERIKUT ADALAH ASPEK YANG

DIPERTIMBANGKAN KONSUMEN
 Rumah yang lebih besar: Terlepas dari bentuk perumahannya, faktor penting
dalam pilihan penghuni adalah bahwa rumah mereka harus lebih besar dan
memiliki lebih banyak ruang penyimpanan.

Kebun: Preferensi yang sangat umum untuk keluarga dengan anak-anak adalah
keinginan untuk tinggal di rumah dengan taman berukuran cukup. Ini,
bagaimanapun, tidak hanya terbatas pada kebun belakang

PREVERENSI
KONSUMEN
BERIKUT ADALAH ASPEK YANG
DIPERTIMBANGKAN KONSUMEN

Penampilan: Penampilan luar rumah sering tampak sebagai prioritas rendah

bagi pembeli rumah, meskipun orang mungkin khawatir tentang penampilan
umum dan pemeliharaan suatu area.
 Neo-tradisional atau modern: Meskipun ada persepsi umum bahwa orang lebih menyukai
bentuk dan gaya bangunan neo?tradisional yang agak konservatif, ada beberapa bukti yang
menunjukkan bahwa penduduk perkotaan yang lebih muda mencari sesuatu yang sedikit lebih
modern

Lanskap: Dalam survei, kualitas lanskap tidak pernah menjadi faktor yang sangat signifikan
dalam membentuk pilihan konsumen, namun orang tampaknya tertarik pada kawasan yang
memiliki karakter terbuka dan memiliki pemandangan pepohonan dan bentuk penanaman
lainnya

PREVERENSI
KONSUMEN
BERIKUT ADALAH ASPEK YANG
DIPERTIMBANGKAN KONSUMEN
 ISU-ISU YANG MEMPENGARUHI
NILAI SKEMA
Lokasi rumah memiliki dampak terkuat pada nilainya. Ini memengaruhi harga rumah di
sejumlah tingkatan. Pada tingkat tertinggi orang menuntut untuk tinggal di daerah tertentu
yang dekat dengan pekerjaan mereka, dan dibandingkan dengan daerah lain, rumah akan
Popularitas suatu daerah lebih mahal jika tanahnya langka.
dapat dipengaruhi oleh:
Di wilayah-wilayah tersebut, lokasi-lokasi tertentu akan lebih populer, meskipun faktor?
faktor yang membentuk popularitas akan lebih diperhalus.
• jenis perumahan yang tersedia di daerah tersebut
• jenis populasi yang tinggal di daerah tersebut
• kualitas
bersejarah yang cenderung memberikan karakter tambahan
pada
lokasi
• akses ke taman yang signifikan atau ruang hijau lainnya
• akses ke pemandangan yang signifikan
ISU-ISU YANG MEMPENGARUHI
NILAI SKEMA
Nilai tanah, dan karenanya pembangunan secara umum, akan sangat dipengaruhi oleh
kondisinya. Lahan yang sebelumnya telah terkontaminasi perlu dibersihkan sebelum
dapat digunakan untuk rumah dan biaya ini mungkin perlu dipenuhi dari hasil
pengembangan
KONDISI
TANAH
ISU-ISU YANG MEMPENGARUHI
NILAI SKEMA
Perumahan yang Terjangkau dan Sosial

Sistem perencanaan yang efektif mungkin memerlukan proporsi rumah yang akan dibangun agar terjangkau. Hal ini
penting di daerah-daerah di mana biaya rumah menyulitkan kelompok pekerja kunci untuk hidup; atau di mana,
sebagai akibat masuknya penduduk baru, pembeli lokal pertama kali diberi harga di luar pasar jika mereka ingin atau
perlu membeli secara lokal.

Hal ini jelas akan berdampak pada nilai skema: rumah seperti itu tidak akan memaksimalkan pengembalian proporsi
lahan untuk pengembang, sementara calon pembeli rumah dengan nilai pasar mungkin tidak mau membayar harga
yang lebih tinggi untuk rumah mereka
ISU-ISU YANG MEMPENGARUHI
NILAI SKEMA
Persyaratan Perencanaan Lainnya

Otoritas lokal dapat mengharapkan kepadatan pembangunan tertentu agar sesuai dengan yang dicapai di situs tetangga,
dan dengan demikian mempertahankan karakter suatu daerah. Beberapa sistem perencanaan juga akan membutuhkan
bagian lain dari infrastruktur, fasilitas atau kemudahan untuk disediakan sebagai bagian dari skema yang lebih besar.
Misalnya, agar skema dapat berjalan, mungkin perlu membayar untuk perbaikan persimpangan jalan yang berdekatan
ISU DESAIN DAN MANAJEMEN
MEMPENGARUHI NILAI SKEMA
isu-isu yang mempengaruhi nilai yang akan dihasilkan
dari sebuah skema dengan menggunakan desain.
 • Gunakan blok sempit

Untuk memanfaatkan lahan secara efisien,

merupakan praktik umum untuk mengonfigurasi
perumahan dalam blok panjang dengan dimensi
back-to-back minimum. Blok yang lebih dalam
cenderung menghasilkan taman yang sangat luas
untuk beberapa unit sebagai akibat yang
tak terelakkan dari konfigurasi blok
2. Jalan buntu dan jalan saling berhubungan

Cul-de-sac (jalan buntu) menjadi populer sebagian karena

pengembang mampu mengurangi jumlah jalan yang
diperlukan untuk melayani area tertentu.
3. Kurangi standar jalan raya
Dalam beberapa sistem perencanaan, dimungkinkan untuk
memperdebatkan pengurangan standar jalan raya normal. Ini
dapat menghasilkan peningkatan di lingkungan yang
didominasi jalan raya, tetapi itu juga berarti biaya untuk
penyediaan infrastruktur jalan raya juga dapat dikurangi
4. Eksklusivitas

gating atau penggunaan

penghalang simbolis
lainnya,
memungkinkan
pengembang untuk
meningkatkan rasa
eksklusivitas dalam
kawasan pemukiman yang
juga dapat menambah
nilai skema.
5. Standardisasi
Pembangun rumah volume akan mengadopsi
tipe rumah standar dalam skema. Jenis seperti
itu mungkin tidak populer dengan orang yang
mencari variasi dan desain
khusus tempat, tetapi mereka memungkinkan
pembangun rumah untuk mengontrol biaya,
jumlah dan standar, dan mereka dapat menekan
biaya desain untuk setiap skema individu.
6. Kepadatan

Mekanisme paling jelas yang tersedia untuk

meningkatkan nilai skema adalah dengan
membangun lebih banyak rumah di lokasi
tertentu. Telah dicatat bahwa penekanan
mempromosikan kepadatan yang lebih
tinggi di lokasi tertentu telah mengakibatkan
pengembang menggunakan lebih banyak arsitek
dan membangun lebih banyak skema yang
dipesan lebih dahulu.
7. Mengeksploitasi view
Pemandangan ke laut, melintasi lanskap atau lanskap kota, ke arah danau,
sungai, tanaman hijau, atau tengara lokal akan memperkuat rasa tempat dan
memberikan pandangan populer dari rumah, dan sebuah rencana dapat
dimanipulasi untuk memastikan bahwa sebanyak mungkin rumah mungkin
memiliki akses ke tampilan.
8. Mengeksploitasi pasar yang ada
Pengembang biasanya ingin mengasosiasikan skema mereka
dengan lokasi populer yang ada sehingga mereka dapat
mengeksploitasi nilai yang lebih tinggi terkait tempat-tempat
seperti itu.
 GUNAKAN BANDING BATASAN

Daya tarik tepi jalan adalah istilah yang digunakan untuk menggambarkan
kualitas visual rumah yang positif. Kesan pertama dan aspek visual terbaik
seringkali berasal dari jalan, sehingga pengembang biasanya berinvestasi lebih
banyak pada fasad depan bangunan untuk memberikan tingkat kekayaan yang
sesuai.

Meskipun hanya sedalam kulit, dengan adanya daya tarik tepi jalan dan desain
yang lebih baik dapat menghasilkan penjualan yang lebih cepat.
DAYA TARIK TROTOAR MELIBATKAN
PENCIPTAAN
KESAN TERBAIK DARI SEBUAH SKEMA JALAN
 GAYA
NEOTRADISIONAL

GAMBAR, GAYA & MAKNA

Pengembang bekerja keras untuk menciptakan kesan gaya yang tepat untuk
rumah mereka. Kecenderungan dominan dalam perumahan untuk dijual adalah
rumah yang bergaya neotradisional.

Namun, tidak semua rumah bersifat neotradisional, dan dalam sektor pasar
tertentu bentuk perumahan yang lebih kontemporer lebih populer, terutama di
wilayah metropolitan. Seperti di Inggris, pusat kota dan lokasi tepi laut yang
baru atau yang diperbarui sering kali berisi bangunan apartemen paling
kontemporer

GAYA PERUMAHAN KONTEMPORER YANG JUGA

POPULER
GUNAKAN DESAINER TERKENAL

Perumahan jarang dirancang oleh orang terkenal, tetapi mengaitkan arsitek atau
perancang terkenal dengan skema dapat meningkatkan nilainya, meningkatkan
profil nasionalnya, atau meningkatkan kecepatan penjualan. Sebuah contoh
bagus dari Inggris adalah keterlibatan Wayne Hemingway, mantan pemilik label
fesyen 'Red or Dead' dalam rancangan skema Staiths South Bank dengan
George Wimpey Homes dan Ian Darby Partnership. Ini menghasilkan tata letak
inovatif yang mencapai tingkat liputan media nasional yang tinggi untuk
perusahaan.

STAITHS SOUTH BANK,

GATESHEAD
 MENEMPATKAN PERUMAHAN SOSIAL
DI SUDUT YANG KURANG MENARIK

MENGINTEGRASIKAN
PERUMAHAN SOSIAL &
TERJANGKAU

Kebutuhan untuk mengakomodasi perumahan sosial dan terjangkau dalam

skema dapat ditangani dengan beberapa cara, tergantung pada
kekuatan sistem perencanaan atau, dalam beberapa kasus, pada sikap
pengembang. Jika sistem perencanaan lemah dan pengembang hanya bertujuan
untuk memaksimalkan keuntungan mereka, perumahan sosial akan
dikelompokkan bersama di sudut skema yang kurang menarik jauh dari pasar
perumahan

PERUMAHAN SOSIAL
PEPPERPOTTING
BANGUN "FLAT NENEK"
Umum untuk beberapa skema Urbanis Baru adalah pengenalan ruang hidup
atau kerja di atas garasi yang merupakan pelengkap rumah utama. Jika
disewakan, ini dapat menghasilkan pendapatan tambahan bagi pemilik rumah.
Juga alternatif lainnya, ruang tersebut dapat digunakan oleh penghuni rumah
utama atau kerabat

BANGUNAN "FLAT
NENEK"
JAUHKAN DARI TETANGGA YANG
BURUK
Analisis situs yang baik akan menyoroti jika ada kegunaan atau fitur lain di
sekitar situs yang akan mengurangi nilai rumah. Jika ini masalahnya, mungkin
perlu menanam penyangga pohon untuk menyembunyikan pemandangan yang
mengganggu, atau jika fiturnya lebih kecil, mungkin hanya perlu mengarahkan
bagian belakang rumah baru ke sana sehingga tidak terlihat dari pandangan
ranah publik.
MANAJEMEN & PERJANJIAN RESTRIKTIF

Perjanjian restriktif biasanya digunakan di beberapa negara untuk mengontrol bentuk perumahan atau
aktivitas yang terjadi di dalam area perumahan. Tujuan mereka adalah untuk mengelola fasilitas tempat
tinggal dan karenanya mempertahankan nilai properti. Perjanjian itu berbentuk perjanjian yang sah dan dapat
menetapkan, misalnya: luas tanah dan rumah yang diperbolehkan; kebutuhan untuk mendapatkan persetujuan
untuk desain dari 'komite review arsitektur'; jeniskonstruksi apa yang harus digunakan; kemunduran yang
diperlukan antara rumah dan batas-batas; aturan tentang jenis pagar yang harus digunakan; garis dari setiap
easements untuk menyediakan akses ke bawah atau di atas tanah utilitas; segala biaya yang diperlukan untuk
membayar pemeliharaan jalan raya atau lanskap; aturan yang menunjukkan warna rumah yang bisa dicat;
bagaimana kebun harus dipelihara; tempat warga dapat memarkir; detail tentang penggunaan rumah sebagai
bisnis; pedoman penebangan pohon; dan pemeliharaan hewan peliharaan dan hewan lainnya.

Perjanjian tersebut disesuaikan dengan properti individu. Mereka akan bervariasi dalam kedalaman dan
kompleksitasnya, tetapi mereka dapat memungkinkan satu penghuni untuk memaksakan tingkat pengaruh
yang signifikan atas pilihan gaya hidup orang lain. Meskipun demikian, mereka bisa populer karena kepastian
yang mereka ciptakan.