No.

: A-016

EVALUASI INVESTASI PROYEK PENGEMBANG PERUMAHAN MEMAKAI MEKANISME ALIRAN DANA TAHUNAN
Sentosa Limanto1
1

Staf Pengajar, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Universitas Kristen Petra,Surabaya, Email:leonard@petra..ac.id

ABSTRAK
Mekanisme Aliran Dana Tahunan untuk mengevaluasi investasi pengembang perumahan berdasarkan konsep yang memperhatikan nilai waktu dari uang dengan menggunakan prinsip dari nilai Net Present Worth (NPW). Penerapanan konsep aliran dana pada tabel aliran dana tahunan, yang bertujuan agar pihak pengembang dapat mengantisipasi jumlah tahun yang sesuai untuk investasi dananya sehingga diperleh keuntungan pada masa yang akan datang. Pemakaian metode evaluasi aliran dana yang tercermin di tabel aliran dana tahunan dan berdasarkan tarip diskonto yang ditentukan untuk mendapatkan hasil perhitungan NPW yang nilai rupiahnya positip pertanda proyek tersebut dapat dilanjutkan/dil;aksanakan. Hasil analisis aliran dana tahunan tersebut perlu dire-evaluasi apabila mendapatkan besaran NPW yang negatip. Kata kunci: aliran dana, investasi, net present worth , pengembang perumahan, tarip diskonto

1.

PENDAHULUAN

Perumahan adalah sebidang tanah yang pemanfaatannya untuk tempat tinggal. Pengembang adalah kegiatan untuk mendirikan bangunan dengan tujuan untuk dijual kepada masyarakat yang berminat menghuni rumah tersebut. Usaha membangun rumah kemudian akan dibeli oleh pihak konsumen adalah sebuah usaha investasi yang bergerak dibidang perumahan. Pelakunya disebut dengan pengembang perumahan. Perkembangan dari usaha pengembang perumahan memerlukan lahan yang luas dan dilanjutkan dengan pekrjaan konstruksinya. Tingkat pertumbuhan penduduk di Jawa timur menunjukkan pertumbuhan khusus pada Kotamadya Surabaya adalah 1,62 % pertahun (Kompas, 2008). Peningkatan pertumbuhan penduduk akan diikuti oleh kenaikan kebutuhan rumah tinggal. Pangsa pasar untuk konsumen rumah bertambah beerarti kebutuhan akan rumah juga naik sehinggapengembang rumah akan memperhatikan peluang ini (Samiadji & Ringgi, 2003).Minat masyarakat untuk membeli rumah cukup besar dan membuat para pengembang berusaha untuk meraih peluang yang menggiurkan ini. Gerbangkertosusila merupakan wilayah yang meliputi Gersik, Bangkalan, Mojokerto, Sidoarjo dan Lamongan, merupakan wilayah-wilayah penunjang terhadap Surabaya. Kotamadya Surabaya merupakan kota yang cukup padat sehingga pengembang perumahan melihat peluang bisnis ini dan menganggap peluang ini akan menguntungkan. Peluang bisnis pada investasi pengembang perumahan sangat menggiurkan tetapi juga mengandung risiko investasi yang cukup besar.Investasi pengembang

perumahan membutuhkan permodalan yang besar dan waktu pengembalian yang tidak dapat dengan segera didapat artinya memerlukan waktu lama. Disamping itu juga sangat terpengaruh dengan fluktuasi harga material bangunan serta kondisi politik saat itu ataupun issue lingkungan sekitarnya. Investasi pada bidang usaha perumahan sangat menjanjikan namun juga mempunyai risiko yang tinggi. Hal ini dikarenakan modal yang ter- invest adalah cukup besar disamping itu harus memperhatikan pergerakan harga-harga dari bahan bangunan dan kondisi lingkungan/politik saat itu maupun yang akan datang. Investasi pada usaha pengembang perumahan memiliki banyak aspek dan satu dengan lainnya saling berhubungan , antara lain aspek : teknis dan nonteknis, ekonomi, sumber dana, peraturan-peraturan /perijinan, penjualan,dan masalah tanah itu sendiri. Perumahan adalah sebuah gedung yang dibangun oleh manusia di atas tanah yang sifatnya tidak dapat berpindah namun memiliki nilai ekonomi yang dapat dikuasai (Atkinson,Grant H.,pereye W., 1974). Karekteristik investasi pembangunan perumahan memiliki dua kategori yaitu kategori ekonomi dan kategori fisik (Fillmore,1991). Karakteristik ekonomi adalah faktor yang mempengaruhi nilai investasi dan berkaitan juga dengan konsep nilai waktu dari uang ( time value of money). Dalam jangka panjang harga tanah pada lahan tersebut akan semakin meningkat nilainya. Dimana pengolahan tanah pada suatu lahan adalah usaha pengembangan / pematangan di atas tanah tersebut terkait dengan kesiapan dari sumber daya yaitu pendanaan (modal pemilik dan kredit dari bank) dan tenaga kerja. Karekteristik fisik berupa tanah bersifat unique artinya bersifat tetap dimana posisi tanah satu dengan lainnya tidak bisa dipindahkan. Pengembangan / pematangan di atas tanah dapat berupa: (1) Usaha peningkatan atas pemanfaatan tanah dengan mengubah tanah pada lahan tersebut dari bentuk semula menjadi bentuk tanah yang sudah siap dibangun rumah diatasnya, (2) Pelaksanaan pekerjaan konstruksi untuk mendirikan struktur rumah di atas tanah pada lahan yang sudah siap (bisa dibangun rumah) termasuk pekerjaan infrastrukturnya. Hal ini dapat diartikan usaha pembangunan perumahan ( real estate) merupakan suatu proyek yang memerlukan biaya awal besar (arus kas keluar) dan waktu yang lama, sedangkan penghasilan baru diperoleh pada tahap penjualan (arus kas masuk) yang terjadi pada periode yang akan datang. Hal-hal tersebut diatas mempengaruhi kajian investasi pembangunan perumahan dan mengingat durasi pelaksanaan yang lama yang memungkinkan timbul masalah yang tidak dapat diduga yang bersifat tidak pasti. Oleh karena itu diperlukan perhitungan yang dapat meramal terhadap biaya dan manfaat pada konsep aliran dana, yang timbul akibat kondisi ketidak pastian. Analisa investasi ini pada kondisi ketidak pastian yang dimaksud terutama ditinjau pada aspek ekonomi yang timbul pada masa yang akan datang. Model analisis yang dipakai adalah model mekanisme teknis aliran dana diskonto ( discounted cash flow). Hasil analisis ini dapat menunjukkan bahwa pengembang bisa mendapatkan keputusan yang layak dalam berinvestasi dengan mengurangi risiko yang kurang baik pada masa yang akan datang, baik untuk debitor maupun bagi kreditor

2.

LANDASAN TEORI

Metode discounted cash flow diartikan sebagai mekanisme aliran dana diskonto dimana aliran dana ini merupakan penjumlahan antara arus kas keluar dan arus kas masuk yang berkaitan dengan nilai waktu dari uang. Dan pada tarip diskonto/ discount rate (i) yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang (present worth) dari pendapatan/man- faat yang diharapkan akan diterima ( arus kas masuk) sama dengan jumlah nilai sekarang ( present worth) dari pengeluaran /biaya (arus kas keluar) dan hasil penjumlahan, dan hasilnya disebut Net Present Worth (N.P.W). Model analisis finansial investasi pengembang perumahan dilakukan dalam bentuk tabelaris yang disebut dengan Tabel Skenario. Tabel Skenario merupakan Tabel Evaluasi Aliran Dana Tahunan (Tabel 1.) adalah tabel yang dipakai pada permulaan perencanaan penyusunan program anggaran (awal tahun investasi), dan diharapkan manfaat yang akan terjadi pada investasi tersebut dapat dinilai layak oleh investor nantinya. Tabel ini merupaka n suatu evaluasi untuk memberikan solusi bila terjadi gangguan pada aliran dananya. Prediksi pada skenario itu

berlaku untuk saat dimulainya perencanaan pembangunan sampai pada enam-tujuh atau delapan tahun mendatang. Analisis N.P.W. yang memperlihatkan penghasilan yang diterima dengan memperhatikan nilai waktu dari uang dari sebuah aliran dana. Aliran dana beragam dari tahun ke tahun , perlu sedikit modifikasi terhadap rumus nilai waktu dan uang (Fillmore, 1991). Perumusan matematis nilai NPW yaitu : CF1 CF 2 CFn NPW = ---------------- + ----------------- + . + --------------- . ( 1 ) (1+DR)1 ( 1 + DR )2 ( 1 + DR ) n Catatan NPW = nilai sekarang dari aliran dana CFn = nilai aliran dana pada periode n. n = periode/tahun untuk investasi yang menghasilkan aliran dana. DR ditetapkan. 1 ---------- = koefisien tarif diskonto (1+DR ) n Perhitungan NPW : Penjumlahan antara kas keluar dan kas masuk menghasilkan aliran dana bersih dari waktu ke waktu selama periode n Setelah dihitung nilai sekarang ( Prsesent Worth) dari aliran dana tersebut, yang diharapkan atas dasar tarif diskonto yang ditetapkan. Kemudian jumlahkan semua PW tersebut, hasilnya adalah NPW. Bila NPW lebih besar dari nlai investasi maka usulan investasi dapat diterima, demikian sebaliknya, maka sebaiknya investasi tersebut perlu dilakukan re-evaluasi dengan skenario penyesuaian yang realistis. = tarif diskonto /suku bunga bank ( i ) yang

3.

METODOLOGI PENELITIAN

Metode yang dipakai dalam penelitian ini adalah studi literatur dan penelitian lapangan. Studi literatur diperlukan untuk memahami dan mendalami mengenai Net Present Worth
(N.P.W) atau dikenal dengan nilai netto saat ini (De Garmo, dkk., 1984). Sedangkan penelitian lapangan dilakukan peninjauan sebuah kawasan perumahan di wilayah Surabaya Timur. Kemudian dilanjutkan dengan pencatatan : tipe-tipe unit rumah , rumah yang terjual dan belum, harga rumah masing-masing tipe, luasan/dimensi rumah, luas lahan, harga tanah, pajak bumi dan bangunan, bungan perbankan, infrastruktur pada perumahan tersebut, harga asli tanah. Setelah pencatatan dilakukan perhitungan-perhitungan dalam sebuah tabel yang disebut tabel aliran dana tahunan, kemudian dianalisa memakai metode aliran dana diskonto yang dibantu oleh program Microsoft Excel. Perhitungan dibuat sesederhana mungkin sehingga bisa dipahami oleh orang-orang yang awam yang tidak menghendaki kalkulasi yang rumit.

4.

ANALISA DAN PEMBAHASAN

Pencatatan data dan perhitungan aliran dana selama empat tahun dilakukan untuk mendapatkan total arus kas masuk dan total arus kas keluar (Tabel 1.) kemudian dianalisa besaran NPW. Hasil evaluasi tersebut ternyata nilai NPW adalah Rp. 9,325.180 (Tabel 1.), ini berarti pembiayaan untuk pembangunan perumahan perlu dire-evaluasi kembali (Limanto S., 1998) Hasil re-evaluasi bisa diketahui pada Tabel 2., yang mana besaran NPW yang diperoleh Adalah positip ( +Rp. 9,884,329,-). Untuk mendapatkan nilai NPW yang positip ternyata tidak cukup dengan waktu empat tahun tetapi memerlukan waktu pembiayaan/penjualan selama delapan tahun (Limanto, S., 1998)

Tabel 1. Evaluasi Aliran Dana Investasi Pengembang Perumahan

No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Item Pembelanjaan 2 Arus Kas Keluar Akuisisi Tanah BiayaPraOperasi B.Infrastr-M&E PengadaanAlatB. Perlengkp.Kantor BungaBankPraPbgn Lain-lain Jumlah Investasi Komulatif jml.Invst B.PembganRmh PBB,Ijin+Sertfkt Kewajiban Kredit Bank: Bunga selama Pembgn/Konstruksi Angsuran Pkok.Htg Total Arus Kas Keluar Komulatif Jml.Investasi Arus Kas Masuk Sumber Dana PenerimaanP.Rmh Komulatif PenerimaanP.Rmh Biaya (gaji,dll) Total Arus Kas Masuk setelah dikurangi biaya Komulatif total Arus Kas Masuk setelah dikurangi biaya AlirandanaTahunan Komulatif Aliran Dana Tahunan PW. ratenya =25% NPW nilainya ( -)

Volume 3 1,000,000 1,000,000 500,000 500 500 -

Satuan 4 m2 m2 m2

Harga Satuan (Rp) 5 16,000 6,100 LS LS

Total (Kontrol) x(Rp.1000,000) 6 16,000.000 6,100.000 29,214.100 306.000 29.900 3,900.000 450.000 56,000.000 56,000.000 48,887.930 2,264.417 19,110.000

Tahun -1 7 2,600.000

Tahun-2 8 12,000.000 2,819.000 19,403.609 95.000 29.900 3,900.000 225.000 38,472.509 41,297.509 1,169.230

Tahun-3 9 4,000.000 681.000 9,346.811 161.250

Tahu

225.000 2,825.000 2,825.000

unit unit

14,189.061 55,486.570 7,818.223 829.186 7,200.000

55 16

14

36,000.000 162,252.347 2,825.000 162,252.347 2,825.000 30,000.000 20,000.000 193,664.377 193,664.377 12,225.096 237,439.283 237,439.283 75,186.936 75,186.936

39,641.739 42,466.739 30,000.000 8,987.069

30,036.472 72,503.211

12 34,9

107,

15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

2,363.505

8,649.426 2,006.892 7,46 2,006.892 9,47

6.3% -

2,363.505 2,363.505 (461.495) (461.495)

44,987.069 47,350.574 5,345.331 4,883.835

120.414 471. 10,535.905 6,99

57,886.479 64,8

(19,500.568) (27,9 (14,616.732) (42,5 (9,984.291) (5,777.946)

(369.196) 3,421.012 (307.663) (9,325.180) 2,375.702

(11,4

(5,51

Tabel 2. Evaluasi Aliran Dana Investasi Pengembang Perumahan

No Item Pembelanjaan 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 2 Arus Kas Keluar Akuisisi Tanah BiayaPraOperasi B.Infrastr-M&E PengadaanAlatB. Perlengkp.Kantor BungaBankPraPbgn Lain-lain Jumlah Investasi Komulatif jml.Invst B.PembganRmh PBB,Ijin+Sertfkt Kewajiban Kredit Bank: Bunga selama Pembgn/Konstruksi Angsuran Pkok.Htg Total Arus Kas Keluar Komulatif Jml.Investasi Arus Kas Masuk Sumber Dana PenerimaanP.Rmh Komulatif PenerimaanP.Rmh Biaya (gaji,dll) Total Arus Kas Masuk setelah dikurangi biaya Komulatif total Arus Kas Masuk setelah dikurangi biaya AlirandanaTahunan Komulatif Aliran Dana Tahunan PW. ratenya =25% NPW nilainya (+)

Volume 3 1,000,00 0 1,000,00 0 500,000 500 500 -

Satuan Harga Satuan (Rp) 4 5 m2 m2 m2 16,00 0 6,100 LS LS

Total (Kontrol) Tahun -5 x(Rp.1000,000) 6 16,000.000 6,100.000 29,214.100 306.000 29.900 3,900.000 450.000 56,000.000 56,000.000 48,887.930 2,264.417 19,110.000 36,000.000 162,252.347 162,252.347 30,000.000 20,000.000 193,664.377 193,664.377 12,225.096 237,439.283 237,439.283 163.000 11

Tahun-6 12

Tahun-7 13

Tahun-8 14

unit unit

163.000 56,000.000 20,772.132 661.194 3,780.000 12,000.000 37,379.626 144,796.89 9

3,023.448

2,430.000 12,000.000 17,455.448 162,252.34 7

14

15 16 17 18 19 20 21

78,506.172 87,974.494 4,958.095 73,545.077 138,424.54 7 36,165.451 (6,372.352) 11,850.695

6.3% -

33,929.202 121,903.69 5 2,142.897 31,786.305

34,783.231 156,686.92 6 2,196.834 32,586.397

36,977.451 193,664.377 2,335.418 34,642.033

170,210.85 202,797.25 3 0 14,330.857 32,586.397 7,958.505 40,544.903 3,756.748 6,833.863

237,439.283

22 23 24 25

75,186.936 75,186.936 9,884.329

34,642.033 75,186.936 5,811.969

5.

KESIMPULAN
Evaluasi tahap awal pada perhitungan Analisa Aliran Dana Tahunan memperoleh hasil NPW negatip Rp. 9,325.180,- (Tabel 1.) dengan durasi waktu empat tahun. Re-evaluasi perhitungan Analisa Aliran Dana Tahunan mendapatkan nilai NPW positip, sebesar Rp. 9,884.329,- (Tabel 2.) dengan rentang waktu selama delapan tahun.

DAFTAR PUSTAKA
Atkinson; Grant,H.;Pereye, W. 1974.In: Modern Real Estate Practice. Dow Jones IrwinInc. Barens, Gayle; Haney, Richard L. Haney Jr.: Mike E. Miles; 1996. In:Real Estate Development: Principles and Process, Washington D.C DeGarmo, E.Paul; Sullivan, William, G.; Canada, John R. 1984. In: Engineering Economic, Macmillan Publishing company, New York. Fillmore, Galaty;1991. In: Modern Real Estate, Chicago: Real Estate Education Company. Kompas, 2008, 22 September, Surabaya Kelebihan Beban urbanisasi. Samiadji. B.T. & Ringgi (2003), Sosial, Ekonomi dan Kependudukan, http://www.penataanruang.net/taru/nspm/buku/metropolitan/Bab5.pdf Limanto, Sentosa, (1998), Analisa Investasi Properti Sebuah Kawasan Di Surabaya Timur, Program Pasca Sarjana Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.