Aspek Keuangan

6.1. Perkiraan Modal Kerja

Time Line Assumption
Waktu Awal Proyek
Jangka Waktu Konstruksi
Waktu Akhir Konstruksi
Lifetime Proyek
Waktu Akhir Proyek

2013
1
2014
5
2018

Project Overview
Luas Lahan
Luas Bangunan

Harga
Harga Sewa Tempat
Biaya Konstruksi Bangunan
Biaya Interior

Private Investment
Equity Ratio
Debt Ratio
Interest Rate for Debt
Return on Equity needed
Grace Period

Tahun
Tahun

200
150

120.000.000,00
200.000.000,00
67.000.000,00

30,00%
70,00%
14,00%
18,00%
-

m
2
m

per Tahun

Tahun

6.2. Perkiraan Biaya Investasi

Biaya Investasi
Biaya Peralatan Dapur
Service Mobile Coffee
Biaya Peralatan Kantor
Modal Kerja

Kenaikan Operasional
Kenaikan Pendapatan Operasional
Kenaikan Pengeluaran Operasional

195.000.000,00
200.000.000,00
40.000.000,00
95.000.000,00

10,00%
10,00%

per Tahun
per Tahun

34
Target Penjualan
Jumlah Pengunjung
Penjualan Produk Coffee & Beverage
Penjualan Produk Cake
Penjualan Produk Sandwich

320
100,00%
12,50%
20,00%

Harga Penjualan Rata-Rata

Penjualan Produk Coffee & Beverage
Penjualan Produk Cake
Penjualan Produk Sandwich

11.300,00
9.200,00
10.700,00

HargaBahan Baku Rata-Rata

Produk Coffee & Beverage
Produk Cake
Produk Sandwich

3.300,00
2.600,00
3.450,00

Financial Assumption
Social Discount Rate
Inflasi

13,00%
7,00%

Pajak
Pajak Penghasilan:
1. Taxable Income < 5.000.000
2. 5.000.000 < TI < 100.000.000
3. 100.000.000 < TI

10,00%
15,00%
30,00%

Project Cost
Biaya Sewa Tempat

120.000.000,00

Biaya Konstruksi Bangunan

200.000.000,00

Biaya Interior Bangunan

67.000.000,00

Biaya Peralatan

195.000.000,00

Service Mobile Coffee

200.000.000,00

Biaya Peralatan Kantor

40.000.000,00

Modal Kerja

95.000.000,00

Total Investasi

Orang per Hari

dari Pengunjung
dari Pengunjung
dari Pengunjung

917.000.000,00

per Tahun

35
6.3. Perkiraan Biaya Operasional
Biaya Manajemen
Jumlah
Personil

Jumlah
Bulan

Manajer

13,00

4.750.000,00

61.750.000,00

Barista

13,00

2.000.000,00

104.000.000,00

Staf

13,00

1.250.000,00

130.000.000,00

Lain-lain

13,00

1.000.000,00

Posisi

Gaji /Bulan

Total

Gaji /Tahun

78.000.000,00
373.750.000,00

Biaya Operasional
Item

Satuan

Jumlah Bulan

Biaya /Bulan

Biaya /Tahun

Ls

1,00

120.000.000,00

120.000.000,00

Transportasi Mobile Coffee

Telepon

Ls

12,00

1.000.000,00

12.000.000,00

Ls

12,00

1.000.000,00

12.000.000,00

Internet

Ls

12,00

1.170.000,00

14.040.000,00

Listrik

Ls

12,00

2.500.000,00

30.000.000,00

Air

Ls

12,00

1.330.000,00

15.960.000,00

Biaya Pemasaran

Ls

12,00

5.000.000,00

60.000.000,00

Perbaikan & Perawatan Alat

Ls

12,00

300.000,00

3.600.000,00

Sewa Tempat

Total

267.600.000,00

36
6.4. Proyeksi Laporan Keuangan
RENCANA PENERIMAAN
Tahun

Target
Penjualan /Hari

Jumlah Hari
/Tahun

Penerimaan Operasional
Penjualan Produk Coffee & Beverage
Penjualan Produk Cake
Penjualan Produk Sandwich
Total Penerimaan

320
40
64

360
360
360

Target
Penjualan /Hari

Jumlah Hari
/Tahun

320
40
64

360
360
360

Harga
Satuan

2013

11.300
9.200
10.700

2014
-

2015

1.301.760.000
132.480.000
246.528.000
1.680.768.000

2016

1.431.936.000
145.728.000
271.180.800
1.848.844.800

2017

1.575.129.600
160.300.800
298.298.880
2.033.729.280

2018

1.732.642.560
176.330.880
328.128.768
2.237.102.208

1.905.906.816
193.963.968
360.941.645
2.460.812.429

RENCANA PENGELUARAN BIAYA BAHAN

Tahun
Biaya Bahan Baku
Produk Coffee & Beverage
Produk Cake
Produk Sandwich
Total Pengeluaran

SUMBER DANA DAN PENGGUNAAN

Sumber Dana
Equity Investor

2013
275.100.000,00

Pinjaman
Saldo Awal
Peminjaman
Pembayaran Bunga
Pembayaran Pokok Pinjaman
Saldo Akhir
Debt Service Payment

641.900.000,00
641.900.000,00
-

Harga
Satuan

2013

3.300
2.600
3.450

2014
-

2014

2015

380.160.000
37.440.000
79.488.000
497.088.000

2015

2016

418.176.000
41.184.000
87.436.800
546.796.800

2017

459.993.600
45.302.400
96.180.480
601.476.480

2016

2018

505.992.960
49.832.640
105.798.528
661.624.128

2017

556.592.256
54.815.904
116.378.381
727.786.541

2018

641.900.000,00
(58.594.523,34)
(128.380.385,15)
513.519.614,85
(186.974.908,49)

513.519.614,85
(58.594.523,34)
(128.380.385,15)
385.139.229,70
(186.974.908,49)

385.139.229,70
(58.594.523,34)
(128.380.385,15)
256.758.844,55
(186.974.908,49)

256.758.844,55
(58.594.523,34)
(128.380.385,15)
128.378.459,40
(186.974.908,49)

128.378.459,40
(58.594.523,34)
(128.380.385,15)
(1.925,76)
(186.974.908,49)

37
DEPRESIASI & AMORTISASI
Asset Base

Rate

Biaya

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Aset Bangunan & Kendaraan

SL

467.000.000,00

467.000.000,00

420.300.000,00

373.600.000,00

326.900.000,00

280.200.000,00

233.500.000,00

Peralatan Dapur & Kantor

SL

235.000.000,00

235.000.000,00

188.000.000,00

141.000.000,00

94.000.000,00

47.000.000,00

467.000.000,00

702.000.000,00

608.300.000,00

514.600.000,00

420.900.000,00

327.200.000,00

233.500.000,00

Total Nilai Aset

Biaya Depresiasi/Amortisasi
Aset Bangunan & Kendaraan

10

46.700.000,00

46.700.000,00

46.700.000,00

46.700.000,00

46.700.000,00

Peralatan Dapur & Kantor

47.000.000,00

47.000.000,00

47.000.000,00

47.000.000,00

47.000.000,00

93.700.000,00

93.700.000,00

93.700.000,00

93.700.000,00

93.700.000,00

Total Depresiasi & Amortisasi

INCOME STATEMENT
Tahun
Penerimaan
Equity
Pinjaman
Penjualan Produk Coffee & Beverage
Penjualan Produk Cake
Penjualan Produk Sandwich
Total Penerimaan
Pengeluaran Operasional
Biaya Investasi
Biaya Bahan Baku
Biaya Manajemen
Biaya Operasional
Total Pengeluaran

2013

2014

2015

2016

2017

2018

275.100.000,00
641.900.000,00
917.000.000,00

1.301.760.000,00
132.480.000,00
246.528.000,00
1.680.768.000,00

1.431.936.000,00
145.728.000,00
271.180.800,00
1.848.844.800,00

1.575.129.600,00
160.300.800,00
298.298.880,00
2.033.729.280,00

1.732.642.560,00
176.330.880,00
328.128.768,00
2.237.102.208,00

1.905.906.816,00
193.963.968,00
360.941.644,80
2.460.812.428,80

(917.000.000,00)
(917.000.000,00)

(497.088.000,00)
(373.750.000,00)
(267.600.000,00)
(1.138.438.000,00)

(546.796.800,00)
(411.125.000,00)
(294.360.000,00)
(1.252.281.800,00)

(601.476.480,00)
(452.237.500,00)
(323.796.000,00)
(1.377.509.980,00)

(661.624.128,00)
(497.461.250,00)
(356.175.600,00)
(1.515.260.978,00)

(727.786.540,80)
(547.207.375,00)
(391.793.160,00)
(1.666.787.075,80)

38
Tahun
Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation,
and Amortization (EBITDA)

2013

2014

2015

2016

2017

2018

542.330.000,00

596.563.000,00

656.219.300,00

721.841.230,00

794.025.353,00

Depresiasi & Amortisasi

(93.700.000,00)

(93.700.000,00)

(93.700.000,00)

(93.700.000,00)

(93.700.000,00)

Earnings Before Interest and Taxes (EBIT)

448.630.000,00

502.863.000,00

562.519.300,00

628.141.230,00

700.325.353,00

Pembayaran Bunga

(58.594.523,34)

(58.594.523,34)

(58.594.523,34)

(58.594.523,34)

(58.594.523,34)

Earnings Before Taxes (EBT)

390.035.476,66

444.268.476,66

503.924.776,66

569.546.706,66

641.730.829,66

Pembayaran Pajak

(117.010.643,00)

(133.280.543,00)

(151.177.433,00)

(170.864.012,00)

(192.519.248,90)

Earning After Taxes (EAT)

273.024.833,66

310.987.933,66

352.747.343,66

398.682.694,66

449.211.580,76

Penyesuaian Depresiasi
Pembayaran Pokok Pinjaman

93.700.000,00
(128.380.385,15)

93.700.000,00
(128.380.385,15)

93.700.000,00
(128.380.385,15)

93.700.000,00
(128.380.385,15)

93.700.000,00
(128.380.385,15)

Net Income

238.344.448,51

276.307.548,51

318.066.958,51

364.002.309,51

414.531.195,61

6.5. Penilaian Investasi

Tahun
Internal Rate of Return Proyek
Biaya Proyek
Penerimaan Operasional
Net Flows
IRR

2013

(917.000.000,00)
(917.000.000,00)
36,55%

2014

366.724.833,66
366.724.833,66

2015

404.687.933,66
404.687.933,66

2016

446.447.343,66
446.447.343,66

2017

492.382.694,66
492.382.694,66

2018

542.911.580,76
542.911.580,76

39
Tahun
Net Present Value & BCR
PV Penerimaan
PV Pengeluaran Investasi
PV Penerimaan
PV Pengeluaran Investasi
NPV
Internal Rate of Return Investor
Equity Inflow
Cash Flow available for Equity
Net Flows
IRR Investor
Debt Service Covearge Ratio (DSCR)
Cash Flow available for Debt Service (CADS)
Debt Service Payment
DSCR
IRR Proyek Per Tahun
Tingkat Pengembalian Minimum
IRR Investor Per Tahun
Tingkat Pengembalian Minimum
Payback Period Proyek
Kumulatif Kas Proyek

2013

2014

(917.000.000,00)
1.547.533.850,70
(917.000.000,00)
630.533.850,70

2015
316.930.013,05
-

309.410.403,97

238.344.448,51
238.344.448,51

276.307.548,51
276.307.548,51

366.724.833,66
(186.974.908,49)
1,96

0,00%

2017

2018

301.987.527,82
-

294.670.654,83
-

318.066.958,51
318.066.958,51

364.002.309,51
364.002.309,51

414.531.195,61
414.531.195,61

404.687.933,66
(186.974.908,49)
2,16

446.447.343,66
(186.974.908,49)
2,39

492.382.694,66
(186.974.908,49)
2,63

542.911.580,76
(186.974.908,49)
2,90

0,00%

-10,63%
0,00%

15,09%
0,00%

28,77%
0,00%

36,55%
0,00%

18,00%

-13,36%
18,00%

52,50%
18,00%

78,90%
18,00%

90,43%
18,00%

95,88%
18,00%

2,33
(917.000.000,00)

Tahun
(550.275.166,34)

(145.587.232,68)

(275.100.000,00)
(275.100.000,00)
95,88%

324.535.251,03

2016

300.860.110,98

793.242.805,64

1.336.154.386,40

40
6.6. Grafik Tahunan Keuangan Proyek
2013

2014

2015

2016

2017

2018

Total Penerimaan

1.680.768.000,00

1.848.844.800,00

2.033.729.280,00

2.237.102.208,00

2.460.812.428,80

Pengeluaran

1.138.438.000,00

1.252.281.800,00

1.377.509.980,00

1.515.260.978,00

1.666.787.075,80

Pokok Pinjaman

128.380.385,15

128.380.385,15

128.380.385,15

128.380.385,15

128.380.385,15

Bunga

58.594.523,34

58.594.523,34

58.594.523,34

58.594.523,34

58.594.523,34

Pajak

117.010.643,00

133.280.543,00

151.177.433,00

170.864.012,00

192.519.248,90

Laba Bersih

238.344.448,51

276.307.548,51

318.066.958,51

364.002.309,51

414.531.195,61

Persentase Laba

14,18%

14,94%

15,64%

16,27%

16,85%