1

BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Proyek
Sebagai salah satu daerah dengan kegiatan pariwisata yang
menjanjikan, Provinsi Bali selayaknya mempersiapkan potensi pariwisata
yang menarik dan dapat dijadikan sebagai tujuan kunjungan wisatawan asing
ataupun wisatawan domestik. Potensi pariwisata yang dapat disiapkan antara
lain wisata alam, wisata budaya, dan lain lain.
Setiap tahun kunjungan wisatawan ke Bali terus meningkat yang
mengakibatkan pemerintah Provinsi Bali menyadari bahwa peningkatan
sarana dan prasarana kepariwisataan tidak cukup hanya dengan
mengembangkan dan melestarikan obyek wisata saja, namun yang tidak
kalah pentingnya adalah tersedianya banyak fasilitas yang layak dan dapat
dipilih sesuai kebutuhan wisatawan selama berlibur, misalnya seperti fasilitas
penginapan, fasilitas hiburan, fasilitas rumah makan, fasilitas perbelanjaan,
dan lain-lain.
Sunset Road merupakan salah satu daerah di Denpasar Barat yang
sangat strategis. Letaknya yang berada di kawasan pertemuan Kuta-Legian-
Seminyak yang merupakan kawasan bisnis dan ramai wisatawan di Bali
sehingga bisa menarik para calon pembeli yang ingin bermain di sektor
kondotel di Bali, membuat daerah Sunset Road menjadi salah satu daerah
yang sangat cocok untuk dikembangkan.
Condotel Horison Sunset Road ini merupakan salah satu pilihan yang
dikategorikan sangat baik untuk dijadikan salah satu referensi tempat
persinggahan di sela jadwal berwisata para turis yang mengunjungi pulau
bali.

2
1.2 Maksud Dan Tujuan Proyek
Adapun maksud dan tujuan dibangunnya Condotel Horison Sunset
Road secara umum sebagai berikut:
1. Berpartisipasi dalam pembangunan kepariwisataan dengan
menyediakan fasilitas penginapan yang memadai bagi wisatawan
yang berkunjung ke Bali;
2. Membuka lapangan kerja baru bagi masyarakat dan membantu
pemerintah dalam mengatasi jumlah pengangguran;
3. Membantu program pemerintah untuk mengembangkan dunia
kepariwisataan dalam rangka meningkatkan pemasukan devisa
sebagai salah satu pendapatan pemerintah

1.3 Gambaran Umum Proyek
Proyek pembangunan Condotel Horison Sunset Road merupakan
suatu kawasan bangunan berdiri di atas lahan 2.833 m2 dengan luas
bangunan 8.055 m2. Bangunan ini memiliki empat lantai dan satu lantai semi
basement. Berdasarkan pengamatan penulis selama melaksanakan kerja
praktek dan wawancara dengan pelaksana proyek maka dapat digambarkan
gambaran umum proyek sebagai berikut:
1. Nama Proyek : Pembangunan Condotel Horison Sunset Road
2. Lokasi Proyek : Jl.Raya Sunset Road 150, Kuta,Bali untuk lebih
jelasnya dapat dilihat pada Gambar 1.1 dan lebih
sfesifiknya pada gambar 1.2
1.3.1. Pihak-Pihat Terkait
1) Pemilik Proyek : PT. Binong Megapolitan Development
2) Sumber Dana : PT. Binong Megapolitan Development
3) Kontraktor Pelaksana : PT. Purindo Penertek
4) Konsultan Struktur : Siriana
5) Konsultan Arsitektur : Jimmy Patty
6) Konsultan M & E : PT. Karya Surya Lestarindo


3




Gambar 1.1 Peta Pulau Bali



Gambar 1.2 Lokasi Proyek Pembangunan Condotel Horison Sunset Road



4
1.3.2. Data Teknis Proyek
Condotel Horison Sunset Road merupakan suatu kawasan penginapan
yang berdiri di atas lahan 2.833 meter persegi (m2) dengan luas total
bangunan 8.055 m2. Dalam proyek hotel ini terdiri dari empat lantai dan satu
lantai semi basement. Sedangkan jangka waktu pelaksanaan keseluruhan
proyek Condotel Horison Sunset Road adalah 180 hari kalender, terhitung
mulai tanggal 15 September 2013 sampai dengan Februari 2014.

1.4 Lingkup Kerja Praktek (KP)
Selama melaksanakan kerja praktek pada Proyek Pembangunan
Condotel Horison Sunset Road , kegiatan pokok yang dilakukan antara lain:
1. Mengamati teknik pelaksanaan pekerjaan di lapangan sehingga dapat
membandingkan dengan teori yang di dapat di perkuliahan;
2. Mengamati pekerjaan struktur, arsitektur dan MEP
3. Melakukan pengumpulan data dan informasi sebagai bahan untuk
menyusun laporan kerja praktek;

1.5 Metode Pengumpulan Data
Adapun metode-metode yang digunakan dalam pengumpulan data-
data laporan kerja praktek ini adalah:
1. Metode Wawancara
Pada metode ini, melakukan tanya jawab langsung dengan pihak-pihak
yang terlibat dalam proyek, mengenai hal-hal yang tidak dapat diamati
secara langsung di lapangan.
2. Metode Observasi
Metode obervasi merupakan suatu metode dengan pengamatan langsung
di lapangan mengenai pelaksanaan proyek, cara kerja para tukang beserta
pengawas lapangannya. Penulis juga mengamati perkembangan proyek
yang bersangkutan untuk mengetahui apakah hasil pekerjaan di lapangan
telah sesuai dengan yang direncanakan atau tidak.

5
BAB II
ADMINISTRASI DAN ORGANISASI
2.1 Umum
Proyek adalah proses pengadaan dari yang belum ada menjadi ada
dalam jangka waktu tertentu. Pengertian proyek pada umumnya mengacu
pada rangkaian aktivitas yang mempunyai dimensi waktu, mutu, dan biaya
untuk mewujudkan suatu gagasan. Perkembangan sebuah proyek dimulai dari
timbulnya gagasan atau ide dasar hingga menjadi kenyataan secara fisik di
lapangan. Dalam usaha merealisasikan suatu proyek sangat mutlak diperlukan
suatu pemikiran yang matang. Mulai dari penjajakan terhadap kemungkinan
realisasi proyek, kelayakan proyek, perencanaan, pelaksanaan hingga pada
pengoperasian serta pemeliharaan proyek tersebut.
Dalam melaksanakan suatu proyek, salah satu faktor yang berperan
penting adalah pengelolaan proyek yaitu bagaimana menciptakan administrasi
dan susunan organisasi yang baik. Dengan prosedur administrasi dan susunan
organisasi yang baik akan tercapai hasil pembangunan suatu proyek seperti
yang diharapkan, sehingga proyek besar maupun proyek kecil harus
menerapkan sistem tersebut agar sesuai dengan yang diharapkan. Faktor-
faktor organisasi dan administrasi memegang peranan yang sangat penting
karena:
1. Apabila susunan organisasinya tidak baik, akan mengakibatkan
keterlambatan dan bahkan bisa menyebabkan tidak terselesaikannya
suatu proyek yang sedang dilaksanakan.
2. Apabila sistem administrasinya yang tidak baik, akan menimbulkan
beberapa kendala, baik itu mengenai persoalan-persoalan intern
perusahaan maupun hubungan dengan instansi/perusahaan lain.
Dengan organisasi yang sehat akan tercapainya perencanaan proyek yang
efektif dan efisien. Serta dengan administrasi yang baik dan teratur maka
akan dapat ditetapkan segala peraturan-peraturan dan ketetapan-ketetapan
yang harus dipatuhi misalnya keuangan, kepegawaian dan sebagainya.
Organisasi merupakan wadah atau bentuk kerjasama beberapa pihak
yang terlibat dalam bentuk struktur organisasi. Struktur ini akan
6
menggambarkan hubungan formal, tetapi tidak melukiskan hubungan
informal yang umumnya timbul bila ada interaksi sosial. Untuk mencapai
tujuan proyek yang telah ditetapkan bersama, maka akan diadakan pembagian
kerja dimana masing-masing orang mempunyai tugas dan wewenang serta
kedudukan yang saling berkaitan. Untuk menjamin terlaksananya realisasi
proyek dengan baik, kelengkapan administrasi pihak-pihak terkait juga
merupakan hal mutlak yang harus disiapkan. Berdasarkan pendapat para ahli
di bidang manajemen, terdapat hubungan yang sangat erat antara oerganisasi
dan administrasi. Di bawah ini dijelaskan uraian definisi secara singkat
tentang administrasi dan organisasi.

2.2 Proses Realisasi Proyek
Proyek merupakan suatu rangkaian kegiatan yang memiliki dimensi
biaya, mutu, dan waktu dalam mewujudkan gagasan atau ide seseorang
sehingga menjadi kenyataan atau terlihat secara fisik di lapangan (dari belum
ada menjadi ada). Sebuah proyek dapat terealisasi dengan baik, diperlukan
suatu perencanaan yang matang dan proses realisasi pada umumnya
merupakan urutan kegiatan yang sistematis dengan tujuan agar proyek yang
dibangun dapat berdaya guna semaksimal mungkin
Umumnya realisasi suatu proyek melalui proses-proses kegiatan
seperti adanya kebutuhan (need), pemikiran kemungkinan keterlaksanaannya
(feasibility study), keputusan untuk membangun dan pembuatan penjelasan
(penjabaran) yang lebih rinci tentang rumusan kebutuhan tersebut (briefing),
penuangan dalam bentuk rancangan awal (preliminary design), pembuatan
rancangan yang lebih rinci dan pasti (design development dan detail design),
persiapan administrasi untuk pelaksanaan pembangunan dengan memilih
calon pelaksana (procurement), kemudian pelaksanaan pembangunan pada
lokasi yang telah disediakan (construction), serta pemeliharaan dan persiapan
penggunaan bangunan tersebut (maintenance, start-up, dan implementation).

7
2.2.1 Adanya kebutuhan (Need)
Adanya suatu proyek disebabkan karena adanya keinginan akan suatu
kebutuhan (need) dari manusia itu sendiri. Sehingga untuk
mengungkapkannya ke bentuk nyata diperlukanlah suatu bentuk media
sehingga keinginan dapat terwujud.
Pada proyek pembangunan Condotel Horison Sunset Road , pihak
pemilik mempunyai keinginan untuk memenuhi kebutuhan akan tempat
peristirahatan bagi para wisatawan yang berkunjung ke Bali. Sehingga,
pemilik membangun hotel sebagai tempat hunian yang nyaman di wilayah
Sunset Road, Kuta.

2.2.2 Tahap Studi Kelayakan (Feasibility Study)
Tahap ini bertujuan meyakinkan pemilik proyek bahwa proyek
konstruksi yang diusulkannya layak untuk dilaksanakan, baik dari aspek
perencanaan dan perancangan, aspek ekonomi (biaya dan sumber pendanaan)
maupun aspek lingkungannya.
Kegiatan yang dilaksanakan pada tahap studi kelayakan ini adalah:
1. Menyusun rancangan proyek secara kasar dan membuat estimasi biaya
yang diperlukan untuk menyelesaikan proyek tersebut.
2. Meramalkan manfaat yang diperoleh jika proyek tersebut dilaksanakan,
baik manfaat langsung (non ekonomis) maupun manfaat tidak langsung
(fungsi sosial).
3. Menyusun analisa kelayakan proyek, baik ekonomis maupun finansial.
4. Menganalisis dampak lingkungan yang mungkin terjadi apabila proyek
tersebut dilaksanakan.

2.2.3 Tahap Penjelasan (Briefing)
Tujuan dari tahap ini adalah untuk memungkinkan pemilik proyek
menjelaskan fungsi proyek dan biaya yang diijinkan, sehingga konsultan
perencana dapat secara tepat menafsirkan keinginan pemilik proyek dan
membuat taksiran biaya yang diperlukan.
8

Kegiatan yang dilakukan dalam tahap ini adalah:
1. Menyusun rencana kerja dan menunjuk para perencana dan tenaga ahli.
2. Mempertimbangkan kebutuhan pemakai, keadaan lokasi dan lapangan,
merencanakan rancangan, taksiran biaya, persyaratan mutu.
3. Mempersiapkan ruang lingkup kerja, jadwal waktu, taksiran biaya dan
implikasinya, serta rencana pelaksanaan.
4. Mempersiapkan sketsa dengan skala tertentu sehingga dapat
menggambarkan denah dan batas-batas proyek.

2.2.4 Tahap Perancangan (Design)
Tahap ini bertujuan melengkapi penjelasan proyek dan menentukan
tata letak, rancangan, metoda konstruksi, dan taksiran biaya agar
mendapatkan persetujuan dari pemilik proyek dan pihak berwenang yang
terlibat. Kegiatan yang dilaksanakan pada tahap ini adalah:
1. Mengembangkan ikhtisar proyek menjadi penyelesaian akhir.
2. Memeriksa masalah teknis.
3. Meminta persetujuan akhir ikhtisar dari pemilik proyek.
4. Mempersiapkan:
- Rancangan skema (pra perancangan) termasuk taksiran biaya.
- Rancangan terinci.
- Gambar kerja, spesifikasi dan jadwal.
- Daftar kuantitas, taksiran biaya akhir
- Program pelaksanaan pendahuluan termasuk jadwal waktu.

2.2.5 Tahap Pengadaan/ Pelelangan (Procurement/ Tender)
Tujuan dari tahap ini adalah untuk menunjuk kontraktor sebagai
pelaksana yang akan melaksanakan konstruksi di lapangan. Jenis-jenis
pelelangan antara lain:

9
a) Pelelangan Umum (Terbuka)
Pada metode ini pelelangan dilakukan secara terbuka dengan
pengumuman secara luas melalui media masa,media cetak dan papan
pengumuman resmi untuk papan penerangan umum sehingga masyarakat
luas/dunia usaha yang berminat dan memenuhi syarat kualifikasi dapat
mengikuti.
Keuntungan dari pelelangan umum:
- Terjadi kompetisi persaingan ketat antara peserta lelang sehingga
harga borongan menjadi lebih rendah
Kerugian dari sistem pelelangan umum ini:
- Dengan banyaknya ikut penawaran, termasuk salah satu atau lebih
yang sering memotong harga sehingga pemborong yang binafied akan
enggan untuk ikut melakukan penawaran.
- Hilangnya kontrol terhadap ikutnya penawaran-penawaran yang tidak
bonafied dan tidak berpengalaman.

b) Pelelangan Terbatas
Pada sistem ini kontraktor yang diundang adalah kontraktor tertentu
saja yang ikut melakukan penawaran. Jumlah peserta lelang dibatasi,
tetapi tidak boleh kurang dari 10 kontraktor. Dari 10 kontraktor yang
diundang tersebut minimal tujuh kontraktor ikut aanwizing, dan minimal
lima kontraktor yang memasukkan penawaran dan dari lima penawar
tersebut minimal tiga penawar yang sah.

Keuntungan dari sistem pelelangan terbatas:
- Kontraktor yang memasukkan penawaran adalah kontraktor yang
bonafied dan dapat dipercaya.
- Suasana kompetisi masih dapat dipertahankan dalam batas-batas yang
wajar.

Pada proyek pembangunan Condotel Horison Sunset Road ini,
sebagai pelaksana proyek adalah PT. Purindo Penertek dengan
10
menggunakan pelelangan terbatas yaitu PT. Purindo Penertek diundang
untuk ikut melakukan penawaran untuk proyek pembangunan Condotel
Horison Sunset Road .

2.2.6 Tahap Pelaksanaan (Construction)
Tujuan dari tahap ini adalah untuk mewujudkan bangunan yang
dibutuhkan oleh pemilik proyek yang sudah dirancang oleh Jimmy Patty
selaku Konsultan Arsitektur, Siriana selaku Konsultan Struktur dan PT.
Karya Surya Lestarindo selaku Konsultan M & E dalam batasan biaya dan
waktu yang sudah disepakati serta dengan mutu yang disyaratkan, sedangkan
PT. Purindo Penertek bertindak sebagai pelaksana proyek pembangunan
Condotel Horison Sunset Road Sunset Road-Kuta.

2.2.7 Tahap Pemeliharaan dan Persiapan Penggunaan (Maintenance
and Start Up)
Tujuan dari tahap ini adalah untuk menjamin agar bangunan yang
telah selesai sesuai dengan dokumen kontrak dan semua fasilitas bekerja
dengan sebagaimana mestinya. PT. Purindo Penertek dalam penggunaan alat
berat tidak menggunakan tower crane karena tidak ada disebutkan dalam
kontrak untuk menggunakan tower crane, selain itu lokasi proyek tidak
memadai. Kegiatan ini dimulai sejak proyek teralisasi dan berfungsi, serta
berlangsung terus hingga batas umur proyek.

2.3 Administrasi
Administrasi merupakan pencatatan mengenai segala aktifitas yang
berkaitan dengan suatu proyek. Administrasi dan organisasi mempunyai
hubungan yang erat dan saling berkaitan. Organisasi merupakan alat atau
wadah dari administrasi dalam rangka mencapai tujuan tertentu.
Administrasi yang baik dan teratur, akan dapat menetapkan segala
peraturan-peraturan dan ketetapan-ketetapan yang harus dipatuhi, misalnya
11
dalam bidang keuangan, kepegawaian, dan sebagainya. Peraturan dan
ketetapan tersebut mempunyai tujuan dan sasaran sesuai dengan bidangnya
masing-masing, yaitu:

2.3.1 Administrasi keuangan
Bertujuan untuk menjamin keberhasilan terlaksananya program
pembangunan dengan sempurna, serta menyusun dan mengawasi pemasukan
dan pengeluaran keuangan. Pada proyek pembangunan Condotel Horison
Sunset Road proses pembayarannya secara bulanan sesuai dengan
kesepakatan dan prestasi yang telah disepakati dengan syarat selama satu
bulan tersebut prestasi yang terjadi minimal 25%.
2.3.2 Administrasi di bidang teknik logistik
Bertujuan untuk mengawasi jumlah, waktu, dan kebutuhan keluar
masuknya barang dan perlengkapan yang digunakan untuk menyelesaikan
proyek tersebut.
2.3.3 Administrasi kepegawaian
Bertujuan supaya tercapai penempatan personil yang mantap sesuai
dengan keahlian serta mewujudkan struktur kepegawaian yang mantap,
efektif, dan tetap.
Dari uraian di atas, dalam penyusunan administrasi yang baik maka harus ada
hal-hal sebagai berikut :
1 Kelompok manusia
2 Kerjasama dalam kelompok
3 Kerja tim/usaha/proses
4 Bimbingan/kepemimpinan/pengawasan
5 Tujuan
Dalam proyek kontstuksi, pemilik (owner), konsultan, dan kontraktor
memiliki administrasi untuk mendukung setip pekerjaan masing-masing.
Dengan didukung oleh administrasi yang baik, maka proyek yang dikerjakan
akan berjalan dengan baik dan sesui dengan apa yang diharapkan.
12

2.4 Manajemen Pengendalian Proyek
Pengelolaan suatu proyek akan berhasil apabila semua fungsi
manajemen berjalan secara efektif. Ini dapat dicapai dengan jalan
menyediakan sumber daya yang dibutuhkan untuk menjalankan setiap fungsi
tersebut dan menyediakan kondisi yang tepat sehingga memungkinkan orang-
orang untuk melaksanakan tugasnya masing-masing.
Adapun fungsi dasar manajemen untuk setiap proyek konstruksi
dikelompokkan menjadi tiga kelompok kegiatan, yaitu:

Kegiatan Perencanaan
- Penetapan tujuan (goal setting)
- Perencanaan (planning)
- Pengorganisasian (organizing)

Kegiatan Pelaksanaan
- Pengisian staf (staffing)
- Pengarahan (directing)

Kegiatan Pengendalian
- Pengawasan (supervising)
- Pengendalian (controlling)
- Koordinasi (coordinating)

2.4.1 Penetapan Tujuan
Tahap awal yang harus ditentukan adalah penetapan tujuan yang akan
dicapai. Dalam menetapkan tujuan, yang harus diingat adalah :
1 Tujuan yang ditetapkan harus realistis atau memungkinkan
untuk dicapai.
13
2 Tujuan yang ditetapkan harus spesifik atau memiliki kejelasan
mengenai apa yang ingin dicapai.
3 Tujuan yang ditetapkan harus terukur atau tujuan itu memiliki
ukuran keberhasilan.
4 Tujuan yang ditetapkan terbatas waktu atau mempunyai durasi
pencapaian.

2.4.2 Perencanaan
Perencanaan mencakup penentuan berbagai cara yang memungkinkan
kemudian menentukan salah satu cara yang tepat dengan mempertimbangkan
semua kendala yang mungkin ditimbulkan.
Perkiraan jenis dan jumlah sumber daya yang dibutuhkan dalam suatu
proyek konstruksi menjadi sangat penting untuk mencapai keberhasilan
proyek tersebut. Kontribusi sumber daya dalam perencanaan adalah
memungkinkan perumusan dari suatu rencana atau beberapa rencana yang
akan memberi gambaran secara menyeluruh metode yang digunakan untuk
mencapai tujuan.
Perencanaan dapat didefinisikan sebagai peramalan masa yang akan
datang dan perumusan kegiatan-kegiatan yang akan dilakukan untuk
mencapai tujuan yang akan ditetapkan berdasarkan peramalan tersebut.
Bentuk perencanaan dapat berupa perencanaan prosedur, perencanaan metoda
kerja, perencanaan standar pengukuran hasil, perencanaan anggaran biaya,
perencanaan pemrograman.

2.4.3 Pengorganisasian
Pengorganisasian bertujuan melakukan pengaturan dan
pengelompokan kegiatan proyek konstruksi agar kinerja yang dihasilkan
sesuai dengan harapan. Pengelompokan kegiatan dapat dilakukan dengan
menyusun jenis kegiatan dari yang besar hingga yang kecil. Penyusunan ini
disebut Work Breakdown Structure (WBS). Penyusunan tersebut kemudian
dilanjutkan dengan menetapkan pihak yang nantinya bertanggung jawab
14
terhadap pelaksanaan pekerjaan tersebut. Proses ini disebut dengan
Organization Breakdown Structure (OBS).

2.4.4 Pengisian Staf
Tahap ini merupakan tahap awal dalam perencanaan personel yang
akan ditunjuk pengelola pelaksanaan proyek. Kesuksesan proyek juga
ditentukan oleh kecermatan dan ketepatan dalam memosisikan
seseorangsesuai keahliannya.
Definisi pengisian staf adalah pengerahan, penempatan, pelatihan,
pengembangan tenaga kerja dengan tujuan menghasilkan kondisi tepat
personel (right people), tepat posisi (right postion), dan tepat waktu (right
time).
2.4.5 Pengarahan
Jika penenempatan staf telah dilakukan dengan tepat, maka tim
tersebut harus mendapat penjelasan tentang lingkup pekerjaan dan paparan
waktu untuk memulai dan menyelesaikan pekerjaan tersebut.
Tahap pengarahan didefinisikan sebagai kegiatan mobilisasi sumber
daya yang ada agar dapat bergerak sebagai kesatuan sesuai rencana.
Termasuk didalamnya adalah memberikan motivasi dan melaksanakan
koordinasi terhadap seluruh staf.
2.4.6 Pengawasan
Pengawasan adalah interaksi langsung antara individu-individu dalam
organisasi untuk mencapai kinerja dalam tujuan organisasi. Proses ini
berlangsung secara menerus untuk mendapatkan keyakinan bahwa
pelaksanaan kegiatan berjalan sesuai dengan prosedur.
Dalam kenyataanya, kegiatan ini dilakukan oleh pelaksana dan
pemilik. Pengawasan yang dilakukan oleh pelaksana bertujuan untuk
mendapatkan hasil yang telah ditetapkan oleh pemilik proyek. Sedangkan
pengawasan yang dilakukan oleh pemilik bertujuan untuk memperoleh
keyakinan bahwa apa yang akan diterimanya sesuai dengan apa yang telah
15
direncanakan. Parameter hasil pelaksanaan kegiatan dituangkan dalam
spesifikasi.
2.4.7 Pengendalian
Pengendalian adalah proses penetapan atas apa yang telah dicapai,
evaluasi kinerja dan langkah perbaikan bila diperlukan. Proses ini dapat
dilakukan jika telah ada kegiatan perencanaan sebelumnya karena secara
esensi pengendalian adalah membandingkan apa yang seharusnya terjadi
dengan apa yang telah terjadi.
Instrumen pengendalian yang biasa digunakan dalam proyek
konstruksi adalah diagram batang dan kurva S. pembuatan kurva S
dilakukan pada tahap awal sebelum proyek dimulai dengan menerapkan
asumsi-asumsi sehingga dihasilkan rencana kegiatan yang rasional. Instrumen
ini nantinya digunakan pedoman atas apa yang seharusnya terjadi dalam
proyek konstruksi.
Pemantauan kegiatan yang telah terjadi di lapangan seharusnya
dilakukan dari waktu ke waktu dan selanjutnya dilakukan pembandingan
antara apa yang seharusnya terjadi dengan apa yang telah terjadi. Jika
realisasi prestasi kegiatan melebihi prestasi rencana maka dikatakan proyek
tersebut dalam keadaan lebih cepat (up-shedule). Namun, jika sebaliknya
maka proyek dikatakan dalam keadaan terlambat (behind schedule). Harapan
pengelola proyek tentunya proyek selesai lebih cepat.
2.4.8 Koordinasi
Semua permasalahan dalam proyek harus diselesaikan bersama antara
pihak-pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi sehingga diperlukan
agenda acara yang mempertemukan semua unsure. Kegiatan ini disebut
langkah koordinasi.
Koordinasi dilakukan setiap periode tertentu, umumnya dilakukan
satu minggu sekali. Namun, tidak menutup kemungkinan dilakukan lebih
sering karena situasi dan kondisi tertentu. Koordinasi dapat dilakukan internal
maupun eksternal. Koordinasi internal dilakukan untuk evaluasi diri terhadap
kinerja yang telah dilakukan, sedangkan koordinasi eksternal dilakukan untuk
16
proses evaluasi yang melibatkan pihak-pihak dalam proyek (pemilik,
konsultandan kontraktor). Koordinasi dilakukan untuk menyelesaikan
masalah-masalah yang timbul saat berjalannya proyek. Hal ini menjadi sangat
penting karena kelancaran kegiatan sangat tergantung dari pemilik proyek,
terutama dalam pengambilan keputusan yang bersifat mendesak.
Pada PT. Purindo Penertek koordinasi yang dilakukan adalah sebagai
berikut:
- Rapat koordinasi lapangan dan owner setiap hari selasa jam 14.00
- Rapat internal koordinasi lapangan setiap hari jumat jam 14.00
2.5 Organisasi
Pengertian bentuk organisasi yang paling sederhana adalah bersatunya
kegiatan-kegiatan dari dua individu atau lebih dibawah satu koordinasi
(Wulfram I. Ervianto, Manajemen Proyek Konstruksi. 2002, hal. 23).
Sedangkan pengertian organisasi proyek adalah organisasi yang bersangkutan
untuk tugas khusus pengelolaan proyek, misal organisasi fungsional dan
organisasi proyek matriks. (Imam Suharto, Manajemen Proyek , 2001, hal.
302)
Untuk mengoptimalkan proses mengorganisir proyek maka dilakukan
diferensiasi pekerjaan , yang terdiri dari langkah-langkah sebagai berikut :
1. Melakukan identifikasi dan klasifikasi pekerjaan.
2. Mengelompokkan pekerjaan.
3. Menyiapkan pihak yang akan menangani pekerjaan.
4. Mengetahui wewenang dan tanggumg jawab, serta melakukan
pekerjaan.
5. Menyusun mekanisme koordinasi.

2.5.1 Tipe-Tipe Organisasi
Berdasarkan proses pengembangan organisasi, ada beberapa bentuk
struktur organisasi yang umumnya dipilih, yaitu:


17
1. Organisasi Garis (Line Organization)









Gambar 2. 1 Bentuk Struktur Organisasi Garis

Karakteristik :
a. Bentuk organisasi yang paling sederhana.
b. Jumlah karyawan sedikit,karena pemilik merupakan pimpinan
tertinggi.
c. Pemberi wewenang dan tanggung jawab bergerak vertikal dari
atas ke bawah.
Keunggulan :
a. Bentuk organisasi sederhana, mudah dipahami dam dilaksanakan.
b. Pembagian tugas, tanggung jawab dan wewenang cukup jelas.
c. Pengambilan keputusan dapat dilakukan secara cepat karena
komunikasi mudah.
Kekurangan :
a. Bentuk organisasi tidak fleksibel.
b. Kemungkinan pimpinan bertindak otokratis cukup besar.
c. Ketergantungan pada seseorang cukup besar, jika salah satu hilang
akan terjadi kekacauan.




(Sumber: Ervianto,Wulfram I. 2002. Manajemen Proyek Konstruksi. Yogyakarta: Penerbit ANDI)

Pimpinan Umum
Manajer Proyek
Manajer Perencana Layanan
Pendukung
Manajer Konstruksi
18
2. Organisasi Garis dan Staf (Line and Staff Organization)










Gambar 2. 2 Bentuk Organisasi garis dan Staff
(Sumber: Ervianto,Wulfram I. 2002. Manajemen Proyek Konstruksi.
Yogyakarta: Penerbit ANDI)

Keunggulan :
a. Pembagian tugasnya jelas (antara orang yang menjalankan tugas
pokok dan pemberi saran).
b. Pengambilan keputusan lebih matang.
c. Spesialisasi keahlian dapat dikembangkan.
d. Adanya staf ahli memungkinkan pencapaian mutu pekerjaan lebih
baik.
Kekurangan :
a. Saran dari staf mungkin sulit dilaksanakan, karena kurangnya
tanggung jawab pekerjaan.
b. Jika pejabat garis mengabaikan gagasan dari staf, maka gagasan
menjadi tidak berguna.
c. Bagi pelaksana operasional, perbedaan antara perintah dengan
saran tidak selalu jelas.



OWNER
MANAJER PROYEK DIVISI
PERENCANAAN
LAYANAN
PENDUKUNG
DIVISI
KONSTRUKSI
MANAJER
PERENCANA
MANAJER
KONSTRUKSI
19
3. Organisasi Fungsional (Functional Organization)









Gambar 2. 3 Bentuk Struktur Organisasi fungsional
(Sumber: Ervianto,Wulfram I. 2002. Manajemen Proyek Konstruksi.Yogyakarta:
Penerbit ANDI)


Keunggulan :
a. Adanya spesialisasi menyebabkan tugas dilaksanakan dengan
baik.
b. Koordinasi antara orang-orang dalam satu fungsi mudah
dijalankan.
Kekurangan :
a. Ditinjau dari karyawan, banyaknya atasan akan membingungkan.
b. Terjadi saling mementingkan fungsi masing-masing yang
menyebabkan koordinasi menyeluruh sulit dijalankan.
c. Mutasi pekerjaan sulit dilaksanakan karena telah terspesialisasi.







OWNER
DIVISI PERENCANAAN DIVISI KONSTRUKSI
MANAJER PROYEK
20
4. Organisasi panitia (Commitee Organization)









Gambar 2.4 Bentuk Organisasi Panitia
(Sumber: Ervianto,Wulfram I.2002. Manajemen Proyek Konstruksi.
Yogyakarta: Penerbit ANDI)

Karakteristik :
a. Pelaksanaan tugas atau kegiatan memiliki jangka waktu yang
terbatas, volume kegiatan tertentu.
b. Tanggung jawab dan kepemimpinan dilaksanakan secara bersama.
c. Semua anggota dan pimpinan memiliki tanggung jawab,
wewenang dan hak yang sama.
d. Anggota kelompok dipisahkan menurut bidang tugas kegiatan
tertentu dan dilaksanakan dalam bentuk satuan tugas.
Keunggulan :
a. Keputusan dapat diambil secara tepat.
b. Pembinaan kerjasama antar anggota mudah dilaksanakan.

Kekurangan :
a. Kemampuan anggota kurang dapat berkembang.
b. Sulit menentukan penanggung jawab apabila terjadi hambatan.
c. Jalur perintah seringkali membingungkan.

Ketua
Wakil Ketua
SEKRETARIS
BENDAHARA
SIE C
SIE A
SIE B
21
5. Organisasi Proyek Matrik (OPM)














Gambar 2. 5 Bentuk Organisasi Matrik
(Sumber: Ervianto,Wulfram I.2002. Manajemen Proyek Konstruksi. Yogyakarta:
Penerbit ANDI)

Bentuk organisasi matrik terbagi dalam beberapa bentuk organisasi
yaitu organisasi matrik lemah (weak matrix), organisasi matrik
seimbang (balance matrix), organisasi matrik (strong matrix) kuat dan
organisasi matrik proyek.
Keunggulan organisasi matrik secara umum antara lain :
a. Dengan adanya penanggung jawab tunggal, maka kepentingan
proyek dapat dijaga, dipelihara, dan dikerjakan terus menerus
secara berkesinambungan.
b. Memungkinkan tanggapan atas persoalan yang timbul dengan
cepat.
Pimpinan Umum
Kepala Proyek
A
Kepala
Proyek B
Kepala Proyek
C
Staf
Perencanaan
Staf
Perencanaan

Staf
Perencanaan

Staf
Pelaksanaan
Staf
Pelaksanaan
Staf
Pelaksanaan

Staf
Pengendalian
Staf
Pengendalian
Staf
Pengendalian

22
c. Memungkinkan pemakaian bersama terhadap tenaga ahli atau
sumber daya lain secara efisien. (Imam Suharto, Manajemen
Proyek , 2001, hal. 313)
Kelemahan organisasi proyek matrik antara lain :
a. Keputusan mengenai pelaksanaan pekerjaan dan keperluan
personil berada di departemen lain.
b. Adanya sifat ketergantungan antara proyek dan organisasi lain
pendukung proyek.

2.5.2 Organisasi Proyek
Pihak pihak yang terlibat dalam proyek pembangunan Condotel
Horison Sunset Road , yaitu :
a. Pemberi Tugas (Owner)
Proyek pembangunan Condotel Horison Sunset Road merupakan
proyek swasta, dimana owner proyek ini adalah : PT. Binong
Megapolitan Development. Adapun hak dan kewajiban pemberi tugas
(owner) adalah sebagai berikut:
Mempunyai hak tertinggi dalam penentuan kebijaksanaan serta
pengambilan keputusan mengenai pembangunan.
Mengambil keputusan terakhir dalam penentuan segala sesuatu yang
terkait dengan pembangunan proyek.
Menerima atau menolak usul-usul/ saran pada tahap perencanaan,
anggaran biaya pelaksanaan dan lain-lain yang ada hubungannya
dengan proses pembangunan proyek.
Mengambil keputusan terakhir tentang pemilihan kontraktor,
penyalur bahan, konsultan perencana, serta konsultan-konsultan ahli
yang telah ada.
Menandatangani semua surat perintah kerja (SPK) dengan
kontraktor, serta mengesahkan dokumen pembayaran kepada
kontraktor.
23
Merumuskan dan menyampaikan keinginan, kebutuhan dan sasaran
yang hendak dicapai.
Menyediakan dana dan sarana yang diperlukan, sesuai dengan
jumlah dan jadwal yang telah disepakati.
Menunjuk atau membentuk sebuah tim atau wakil yang diberi
wewenang penuh untuk membuat keputusan yang sah dan mengikat.
Mengambil ketetapan, pengarahan dan keputusan secepatnya untuk
menjamin kelancaran pekerjaan.

b. Tim Pengelola Proyek
Tim pengelola proyek merupakan penyelenggara kegiatan yang
bertanggung jawab kepada pemberi tugas atau owner . Tim pengelola
proyek terdiri dari :
Pemimpin Proyek, memimpin penyelenggaraan proyek dan
bertanggung jawab kepada pemberi tugas/ owner.
Kasir, membantu pemimpin proyek dalam melaksanakan
pengelolaan keuangan proyek dan bertanggung jawab kepada
pemimpin proyek.
Pengelola Administrasi Proyek, membantu pemimpin proyek dalam
melaksanakan administrasi proyek dan bertanggung jawab kepada
pemimpin proyek.
Pengelola Teknis Proyek, merupakan tenaga bantuan yang
membantu pemimpin proyek mengelola kegiatan teknis selama
penyelenggaraan proyek baik tahap perencanaan maupun
pelaksanaan.
Dalam proyek Condotel Horison Sunset Road , tim pengelola proyek
adalah :
Pemimpin Proyek (Project Manager) : Aptono Bhakti
Site Manager : Moko


24
c. Perencana
Perencana merupakan suatu badan hukum maupun perorangan yang
menerima pekerjaan dari owner dalam bidang perencanaan.
Identitas Perencana :
Konsultan Struktur : Siriana
Konsultan Arsitektur : Jimmy Patty
Konsultan M & E : PT. Karya Surya Lestarindo

d. Pengawas
Pengawas merupakan badan hukum atau perorangan yang diangkat atau
ditunjukan oleh pelelang yang bertugas setiap harinya mengawasi
pelaksanaan pekerjaan. Pada proyek Condotel Horison Sunset Road
pengawasan struktur dilaksanakan oleh Siriana dan pengawasan
arsitektur dilaksanakan oleh Jimmy Patty.
e. Pelaksana
Pelaksana adalah perusahaan perorangan maupun badan hukum yang
menerima pekerjaan dari owner untuk melaksanakan pekerjaan
konstruksi.
Identitas Pelaksana:
Nama : PT.Purindo Penertek
Direktur : Sugandha
Alamat : Jalan Raya Legian Kaja No.497 Kuta-Bali 80361.
Adapun struktur organisasi PT. Purindo Penertek dalam
Proyek Pembangunan Condotel Horison Sunset Road dapat dilihat pada
lampiran gambar 2.6
2.5.3 Uraian Tugas dan Tanggung Jawab Masing - Masing Personil
1) Regional Diectur/Branch Manager (Kepala Cabang)
Kepala Cabang adalah orang yang bertanggung jawab penuh
terhadap perusahaan dan pelaksanaan proyek pada suatu daerah
yang ditangani oleh perusahaan cabang tersebut.


25
2) Project Manager (Manager Proyek)
Manager Proyek adalah orang yang diberi wewenang dan
tanggung jawab oleh kontraktor untuk memimpin, mengatur dan
mengawasi serta membuat keputusan yang terbaik dalam
pelaksanaan proyek secara keseluruhan. Manager proyek adalah
pemegang kekuasaan tertinggi pada organisasi di lapangan,
adapun tugas tugasnya adalah:
a. Menguasai detail kontrak dan spesifikasi teknis kontrak;
b. Menyusun Rencana Mutu Proyek termasuk jadwal serta
metode kerja bersama-sama dengan Site Manager pada
awal proyek;
c. Menyusun Rencana Anggaran Pelaksana (RAP)
berdasarkan RAP awal dari Estimate Manager dan
mempresentasikan pada Direksi hingga diperoleh
persetujuan;
d. Mengidentifikasikan dan menyelesaikan masalah yang
timbul selama proses kegiatan konstruksi di proyek.
3) Site Manager (Manager Lapangan)
Tugas-tugas dari manager lapangan yang dalam melaksanakan
tugasnya selalu bertanggung jawab kepada manager proyek
untuk membantu kelancaran pekerjaan di lapangan adalah:
a. Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan metode konstruksi
untuk memenuhi persyaratan mutu, waktu dan biaya yang
telah disepakati;
b. Memberikan pengarahan dan pembinaan staf yang ada di
bawahnya;
c. Membuat keputusan dalam batasan yang telah digariskan
oleh manager proyek;
d. Mengarahkan, mengkoordinasi dan mengawasi tenaga
kerja agar efisien terhadap pemakaian tenaga, alat dan
material serta target kemajuan proyek agar tercapai sesuai
dengan time schedule yang telah ditetapkan;
26
e. Memeriksa bobot pekerjaan setiap akhir bulan dan jika
terjadi kemunduran dari time schedule maka site manager
memutuskan untuk melaksanakan pekerjaan lembur;
f. Mempelajari kemungkinan kemungkinan perubahan
metode konstruksi yang menguntungkan;
g. Memeriksa laporan pemakaian alat dan membuat surat
permohonan pemindahan alat dan bahan bila diperlukan;
h. Dalam melaksanakan tugasnya bertanggung jawab atas
segala sesuatu yang bersangkutan dengan masalah teknis
atau pengelola proyek;
i. Bertanggung jawab atas surat masuk dan surat keluar dari
proyek tersebut;
j. Menjamin:
a) Tersedianya tenaga kerja, material dan alat yang
memadai.
b) Tersedianya gambar kerja untuk dilaksanakan oleh
mandor / subkontraktor.
c) Tersedianya dana pembayaran upah / opname Mandor.
4) Keuangan/Bendahara
a. Membuat laporan keuangan proyek meliputi laporan saldo
kas bank dan saldo hutang proyek;
b. Melakukan verifikasi mengenai bukti-bukti pelaksanaan
pekerjaan yang akan dibayar;
c. Mempelajari dan mengevaluasi kontrak pekerjaan;
d. Bertanggung jawab kepada Project Manager
5) Engineering Manager
Tugas Engineering Manager yaitu:
a. Sebagai coordinator dari staff enginer
b. Mengawasi pekerjaan yang dikerjakan oleh Bar Bending
Scheduler(BBS), Drafter dan Quantity Surveyor(QS);
27
c. Bersama dengan Coordinator NSC melakukan koordinasi
terhadap pekerjaan struktur, arsitektur dengan pekerjaan
instalasi MEP;
d. Bertanggung jawab kepada Project Manager.
6) Coordinator NSC
Tugas Coordinator NSC
a. Melakukan pengawasan terhadap pekerjaan instalasi MEP
b. Bersama dengan Engineering Manager melakukan
koordinasi terhadap pekerjaan struktur, arsitektur dengan
pekerjaan instalasi MEP;
c. Bertanggung jawab kepada Project Manager.
7) Engineering MEP
Tugas Engineering MEP yaitu:
a. Menjalankan pelaksanaan dari rencana instalasi MEP;
b. Bersama dengan NSC (subcontractor MEP) menjalankan
rencana pelaksanaan instalasi MEP;
c. Bertanggung jawab kepada Project Manager.
8) Construction Manager
Tugas Engineering Manager yaitu:
a. Sebagai pengawas pekerjaan dari pihak kontraktor
pelaksana;
b. Mengawasi pelaksanaan pekerjaan struktur dan arsitektur;
c. Melakukan pemeriksaan terhadap hasil pekerjaan dari
Supervisor sebelum dilakukan pemeriksaan oleh pihak
Owner;
d. Bertanggung jawab kepada Project Manager.
9) Safety
Tugas Engineering Manager yaitu:
a. Bertanggung jawab terhadap keselamatan staff dan pekerja
di lingkungan proyek;
b. Menjalankan program keselamatan kerja K3;
28
c. Memastikan setiap pekerja dan staff memakai pakaian
keselamatan kerja;
d. Bertanggung jawab kepada Project Manager.
10) Cad Drafter
Tugas pelaksana Cad Drafter yaitu:
a. Memeriksa Gambar agar sesuai dengan Bill Of Quantity;
b. Mempelajari gambar terutama gambar detail;
c. Menyiapkan perubahan perubahan pada gambar rencana
yang diakibatkan oleh lingkungan namun tetap
berdasarkan gambar dari konsultan perencana sebagai
persetujuan;
d. Melakukan pengecekan gambar
11) Bar Bending Scheduler
Tugas Bar Bending Scheduler:
a. Melakukan perhitungan dan mengontrol kebutuhan
pembesian, seperti : pembengkokan besi, pemotongan
besi;
b. Mengontrol kebutuhan besi di lapangan agar tidak terjadi
penyimpangan dengan anggaran;
c. Memeriksa hasil pengelolaan besi dari pembengkokan,
pemotongan besi danmembuat laporan penolahan besi
tersebut;
d. Bertanggung jawab kepada Engineering Manager.
12) Supervisor
a. Menjalankan tugas lapangan sesuai dengan schedule
mingguan/bulanan yang dibuat site manager;
b. Mengkoordinasikan seluruh pekerjaan ke setiap pelaksana
lapangan dan surveyor;
c. Membuat laporan pekerjaan di lapangan sesuai dengan
format yang telah disepakati;
d. Menjamin terlaksananya pekerjaan sesuai dengan
persyaratan mutu dan waktu yang telah ditentukan;
29
e. Bertanggung jawab kepada Site Manager.
13) Surveyor
a. Membuat rencana dan mengusulkan kepada Site Manager
mengenai kebutuhan alat alat ukur (Theodolit, Auto level,
dan Aksesorisnya) sesuai dengan besarnya areal dan
schedule master kerja;
b. Memastikan pengadaan alat alat ukur yang telah
disetujui Site Manager perihal jumlah, jenis, dan
kelayakan pakai;
c. Memastikan bahwa hasil survei di lapangan sesuai dengan
persyaratan teknis yang ditentukan;
d. Melaporkan dan berkomunikasi langsung dengan site
manager, bila terjadi ketidak sesuaikan gambar dengan
keadaan di lapangan.
14) Mekanik
a. Mengatur dan mengontrol semua peralatan yang
mendukung pelaksanaan pekerjaan;
b. Mengkoordinasikan dengan site manager dan supervisor
untuk penggunaan peralatan di lapangan;
c. Memastikan semua peralatan yang digunakan untuk
mendukung pelaksanaan di lapangan siap pakai.
15) Logistik
Tugas logistik antara lain:
a. Bertanggung jawab kepada Project Manager;
b. Bertanggung jawab terhadap pengadaan jumlah dan mutu
material yang diperlukan dalam pelaksanaan proyek tepat
pada waktunya;
c. Menjaga keamanan material dan alat-alat yang disimpan di
dalam gudang penyimpanan;
d. Mengurus dan bertanggung jawab terhadap semua surat -
surat transaksi peralatan maupun material sebagai arsip;
30
e. Membuat laporan keuangan, absensi pegawai dan tenaga
kerja;
f. Mengawasi pengadaan, pemakaian dan penempatan
material di gudang;
g. Mengadakan pengecekan atas kebenaran barang yang
datang dari rekanan harus sesuai dengan yang diminta;
h. Menerima dan mengeluarkan barang.

2.6 Pengelolaan Proyek
2.6.1 Pemilik/ Owner
Pemilik atau pemberi tugas merupakan pihak yang mempunyai
gagasan untuk membangun. Pemilik merupakan perseorangan atau badan
yang memberi tugas kepada ahli (konsultan), membayar honor serta
mengganti semua ongkos ahli. Pemilik merupakan perseorangan atau badan
swasta/ pemerintah yang memberi tugas kepada pemborong atau kontraktor
untuk melaksanakan suatu pekerjaan, apabila pelaksanaan sudah cukup layak
dan tidak timbul keberatan, maka pemberi tugas menerima pekerjaan dan
menyetujuinya dan membayar biaya dari pekerjaan tersebut.
Jenis-jenis dari pemberi tugas antara lain :
1. Perseorangan atau individu.
2. Wakil suatu perusahaan atau organisasi swasta.
3. Wakil suatu dinas atau jawatan, biasanya pada proyek pemerintah
disebut pengelola proyek.
Hubungan kerja antara pemberi tugas, konsultan dan kontraktor dapat
digambarkan sebagai berikut :

31














Gambar 2.6 Hubungan Kerja Proyek

2.6.2 Kontraktor/ Pelaksana
Kontraktor atau Pelaksana atau Jasa Pemborongan merupakan salah
satu bentuk badan hukum pengadaan barang / jasa menurut Keputusan
Presiden Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2000 tentang Pedoman
Pelaksanaan Barang / Jasa Instansi Pemerintah.
2.7 Pedoman Pelaksanaan Proyek Bangunan Gedung
2.7.1 Kontrak
Dalam pekerjaan pembangunan konstruksi, pada dasarnya ada 2 jenis
kontrak yang dikenal, yaitu: Kontrak dengan Harga Tetap (Fixed Price
Contract) dan kontrak berdasarkan biaya ditambah jasa. Berikut penjelasan
tentang jenis-jenis kontrak (Imam Soeharto,2005).
a. Kontrak Lump-sum
Pada kontrak lump sum, kontraktor menawarkan untuk menyelesaikan
seluruh pekerjaan dengan biaya tetap meskipun terjadi perubahan
Pemberi Tugas/ Pemilik
Tim Pengelola
Kontraktor Konsultan
Proyek
32
volume pekerjaan. Jenis kontrak ini digunakan bila semua detail
pekerjaan yang dilaksanakan diketahui dan kemungkinan perubahan
(variasi) sangat kecil. Kontrak lump sum mengijinkan kenaikan
sampai suatu batas tertentu yang telah disepakati oleh pemilik
pekerjaan dan kontraktor.
b. Harga Satuan (Unit Price)
Kontrak ini, kontraktor menawarkan untuk menyelesaikan berbagai
jenis pekerjaan dimana masing-masing pekerjaan mempunyai harga
satuan yang tetap dengan volume sesuai dengan yang dikerjakan.
Karena itu, jenis pekerjaan yang akan dilaksanakan maupun kualitas
yang diinginkan harus ditentukan secara jelas. Jumlah sebenarnya
dari tiap pekerjaan tidak perlu ditetapkan lebih dahulu.
c. Kontrak Daftar Volume (Bill Of Quantity Contract)
Dengan kontrak ini, kontraktor menawarkan untuk menyellesaikan
berbagai jenis pekerjaan dengan masing-masing jenis pekerjaan
mempunyai harga satuan yang tetap dan volume pekerjaan
berdasarkan gambar rencana.
Kontrak proyek yang dipergunakan dalam pembangunan Condotel
Horison Sunset Road mempergunakan system Unit Price.
2.7.2 Gambar Kerja
Gambar kerja merupakan penjelas proyek secara visual yang akan
didirikan. Gambar kerja memperlihatkan ruang lingkup dan bentuk pekerjaan
yang harus dibuat. Gambar kerja harus dibuat secara jelas, lengkap, relevan
dengan proyek dan mudah dibaca oleh para pelaksana lapangan, serta
menghasilkan interpretasi yang sama.
Jumlah dan tipe gambar bervariasi antara proyek yang satu dengan
proyek lainnya, bergantung kepada tipe kontrak yang dipergunakan. Ada
beberapa jenis gambar dalam pekerjaan konstruksi, yaitu:


33
a. Gambar Pra-rencana (preliminary drawing)
Gambar ini dibuat untuk memberikan konsep dasar dari ide atau gagasan
yang akan dilaksanakan. Gambar ini diperlukan bila pekerjaan yang
dilelangkan menggunakan sistem design and build contract dan
negotiated contract.
b. Gambar Informasi (information drawings)
Gambar dibuat agar para peserta lelang dapat menghitung dan
mengajukan penawaran.
c. Gambar Kerja (shop drawing/ detail work drawing)
Merupakan gambar pelaksanaan yang memberikan penjelasan visual
sehingga gambar harus teliti, jelas, akurat dan eksplisit karena dibaca
oleh pekerja-pekerja lapangan ditingkat pelaksana.
d. Gambar Jadi (as build drawings)
Merupakan gambar yang benar-benar sesuai dengan keadaan yang
sebenarnya yang telah dibangun di lapangan dan sebagai gambar akhir
dari semua perubahan dan perbaikan pada gambar kerja.

2.7.3 RKS (Rencana Kerja dan Syarat)
Rencana Kerja dan Syarat Merupakan uraian dari penjabaran tugas
(job description) untuk pemborong mengenai ketentuan peraturan,
pelaksanaan, material sampai hal yang sekecil kecilnya.
Dalam RKS tersebut memuat:
a. Kondisi umum (general condition)
Memuat persyaratan-persyaratan yang berlaku umum untuk semua
macam proyek konstruksi. Di Indonesia dikenal A. V. atau S. U. (syarat-
syarat umum).
b. Kondisi khusus (special condition)
Memuat persyaratan-persyaratan yang berlaku khusus untuk proyek
tersebut, seperti pemilik proyek, perencana, waktu pelelangan dan
sebagainya.
34
c. Spesifikasi teknis (technical specification)
Memuat merk produk yang digunakan, mutu yang dihasilkan dan cara
pengerjaannya.
Sedangkan menurut peraturan pemerintah pada Keppres 29 tahun 1984,
Rencana Kerja dan Syarat syarat (RKS) pekerjaan sekurang kurangnya
memuat:
a. Syarat umum
Keterangan mengenai pemberi tugas, perencana, direksi, syarat-syarat
peserta pelelangan, serta bentuk surat penawaran dan cara
penyampaiannya.
b. Syarat administrasif
Jangka waktu pelaksanaan, tanggal penyerahan pekerjaan, syarat-syarat
pembayaran, denda atas keterlambatan, besarnya jaminan pelelangan,
dan besarnya jaminan pelaksanaan.
c. Syarat teknis
Jenis dan uraian pekerjaan yang harus dilaksanakan, jenis dan mutu
bahan, gambar detail, gambar konstruksi dan sebagainya.

2.7.4 RAB (Rencana Anggaran Biaya)
Rencana Anggaran Biaya adalah merencanakan suatu
perkiraan/perhitungan (anggaran) besarnya pengeluaran (biaya) dari setiap
jenis pekerjaan sesuai dengan gambar kerja dan persyaratannya (spesifikasi
teknis dan administrasi) dari suatu bangunan yang akan dilaksanakan.
Tujuan dari RAB adalah sebagai estimasi rincian biaya yang dapat
diajukan suatu perusahan dalam penawaran pada suatu pelaksanaan
pelelangan.

35












Gambar 2.7 Proses dan Tata Cara Pembuatan RAB

2.7.5 Rencana Kerja dan Rencana Lapangan
Sebelum mpelaksanaan kegiatan proyek konstruksi dimulai, biasanya
didahului dengan penyusunan rencana kerja waktu kegiatan yang disesuaikan
dengan metoda konstruksi yang digunakan. Pihak pengelola proyek
melakukan pendataan lokasi proyek guna mendapat informasi untuk
keperluan penyusunan rencana kerja.
Pertimbangan penyusunan rencana kerja :
a. Keadaan lapangan lokasi proyek,
b. Kemampuan tenaga kerja,
c. Pengadaan material konstruksi,
d. Pengadaan alat pembangunan,
e. Gambar kerja,
f. Kontinuitas pelaksanaan pekerjaan.

Manfaat penyusunan rencana kerja :
a. Alat koordinasi bagi pimpinan
b. Sebagai pedoman kerja para pelaksana
RKS Harga Satuan Upah/ Bahan
Perhitungan Volume Kegiatan Perhitungan Satuan Tiap Jenis
Pekerjaan
Perhitungan
RAB
36
c. Sebagai penilaian kemajuan pekerjaan
d. Sebagai evaluasi pekerjaan

Rencana Lapangan
Rencana lapangan adalah suatu rencana peletakan bangunan-bangunan
pembantu yang bersifat temporal yang diperlukan sebagai sarana pendukung
untuk pelaksanaan pekerjaan. Tujuan dari pembuatan rencana lapangan
adalah mengatur letak bangunan-bangunan pembantu sedemikian rupa
sehinnga pelaksanaan pekerjaan dapat berjala efisien, lancar, aman, dan
sesuai rencana kerja yang disusun.
Kompleksitas dari pelaksanaan pembangunan menuntut pengelola
konstruksi untuk memperhitungkan dengan cermat segala sesuatu yang akan
dihadapi di lapangan. Pada umumnya, penyiapan lokasi lapangan adalah
sebagai berikut :
a. Penyelidikan lapangan,
b. Pertimbangan tata letak,
c. Keamanan lokasi proyek,
d. Penerangan lokasi proyek,
e. Kantor proyek,
f. Penyimpanan material,
g. Jenis dan komponen material yang akan disimpan,
h. Kebutuhan ruang penyimpanan
i. Alokasi ruang dalam tata letak lokasi proyek
j. Setting out