A.

PENGERTIAN LEASING
Leasing adalah perjanjian kontraktual antara lessor dan lessee yang
memberikan hak kepada lessee untuk menggunakan properti tertentu
yang dimiliki oleh lessor selama periode waktu tertentu dengan membayar
sejumlah uang (sewa) yang sudah ditentukan, yang pada umumnya dilakukan
secara periodik. Unsur penting dari perjanjian leasing bahwa hak
kepemilikan lessor atas propertinya yang di-lease menjadi berkurang.
Oleh karena lease adalah suatu kontrak maka perjanjian yang disetujui
oleh lessor dan lessee dapat sangat bervariasi dan hanya dibatasi oleh
keinginan kedua pihak tersebut. Durasi (jangka waktu lease) dapat bervariasi
dari periode waktu yang pendek hingga seluruh umur manfaat dari aktiva
yang bersangkutan. Pembayaran sewa (rental payments) dapat dilakukan dari
tahun ke tahun dalam jumlah yang meningkat atau menurun; sementara
nilainya dapat ditetapkan terlebih dahulu atau dapat bervariasi dengan
penjualan, suku bunga utama, indeks harga konsumen atau beberapa
faktor lainnya.

B. KEUNGGULAN LEASING
Walaupun leasing memiliki kekurangan, tetapi pertumbuhan
pengaplikasiannya menunjukkan bahwa lease sering kali memiliki
keunggulan tambahan terhadap kepemilikan properti. Beberapa keunggulan
yang umumnya dinikmati lessee adalah sebagai berikut:
1.

Pembiayaan 100% dengan suku bunga tetap. Lease sering

ditandatangani tanpa membutuhkan uang muka dari lessee, yang

membantu menghemat dana kas yang terbatas, khususnya sangat
diinginkan oleh perusahaan baru dan sedang berkembang. Selain itu,
pembayaran lease juga sering bersifat tetap sehingga melindungi lessee
dari inflasi dan meningkatnya cost uang (cost of money).

2.

Proteksi terhadap keusangan. Peralatan yang di-lease dapat

mengurangi risiko keusangan bagi lessee, dan dalam banyak kasus, dapat
memindahkan risiko nilai residu kepada lessor.
3.

Fleksibilitas. Perjanjian lease memiliki lebih sedikit batasan-batasan

bila dibandingkan dengan perjanjian utang lainnya. Lessor yang inovatif

mampu membuat perjanjian lease disesuaikan dengan kebutuhan khusus
lessee. Misalnya, pembayaran sewa dapat diatur untuk memenuhi waktu
pendapatan kas yang dihasilkan oleh peralatan yang di-lease sehingga
pembayaran dapat dilakukan pada saat peralatan tersebut mulai produktif.
4.

Pembiayaan yang lebih murah. Beberapa perusahaan menyadari

bahwa pembiayaan dengan lease ternyata jauh lebih murah daripada jenis
pembiayaan lainnya.
5.

Pembiayaan di luar neraca (off-balance-sheet financing). Beberapa

lease tidak mengakibatkan bertambahnya kemampuan perusahaan untuk

melakukan pinjaman. Pembiayaan di luar neraca semacam itu penting bagi
perusahaan tertentu.

C. SIFAT KONSEPTUAL LEASE

Secara singkat, FASB setuju dengan pendekatan kapitalisasi apabila lease
serupa dengan pembelian seluruh cicilan, dengan menyatakan bahwa
lease yang secara substansial memindahkan seluruh manfaat dan risiko
dari kepemilikan properti harus dikapitalisasi. Pemindahan kepemilikan
dianggap terjadi hanya jika lease tersebut tidak dapat dibatalkan. Tidak
dapat dibatalkan berarti bahwa kontrak lease bisa dibatalkan hanya bila
terjadi suatu hal yang bersifat kontinjensi atau ketentuan pembatalan dari
penalty kontrak begitu tinggi bagi lessee sehingga kemungkinan
pembatalan terjadi sangat kecil. Hanya lease yang tidak dapat dibatalkan
yang perlu dikapitalisasi.

Dengan demikian, dapat diambil 3 kesimpulan. (1) Karakteristik yang

menunjukkan bahwa secara substansial semua manfaat dan risiko
kepemilikan yang telah ditransfer harus diidentifikasi. (2) Karakteristik yang
sama harus diterapkan secara konsisten kepada lessee dan lessor. (3)
Lease yang tidak mentransfer semua manfaat dan risiko secara
substansial disebut sebagai lease operasi. Kontrak lease ini tidak perlu
dikapitalisasi, tetapi diperlakukan sebagai pembayaran lease dan penerimaan
lease.

AKUNTANSI OLEH LESSEE

A. PENCATATAN LEASE

Jika lessee mengkapitalisasi lease maka lessee akan mencatat aktiva dan
kewajiban yang umumnya sama dengan nilai sekarang pembayaran sewa,
lessor yang sudah memindahkan secara substansial seluruh manfaat dan
risiko kepemilikan, mengakui penjualan dengan mengeluarkan aktiva dari
neraca dan menggantikannya dengan piutang. Jurnal yang dibuat oleh lessor
dan lessee dengan asumsi peralatan di-lease dan dikapitalisasi adalah sebagai
berikut:

Lessee

Lessor

Peralatan yang di-lease RpXXX

Piutang lease (bersih)

RpXXX
Kewajiban lease

RpXXX

Peralatan RpXXX

Karena sudah mengkapitalisasi aktiva, lessee akan mencatat penyusutan.

Lessor dan lessee akan memperlakukan pembayaran lease sebagai
pembayaran pokok dan bunga. Jika kontrak lease tidak dikapitalisasi, tidak ada
yang dicatat oleh lessee dan tidak ada aktiva yang dikeluarkan dari
pembukuan tersebut. Pada saat pembayaran lease dilakukan, lessee
mencatat beban sewa dan lessor mengakui pendapatan sewa.
Untuk lease yang dicatat sebagai Lease Modal (capital lease), lease harus
dianggap tidak dapat dibatalkan, dan memenuhi satu dari lebih empat
kriteria berikut ini:
1.

Lease mentransfer kepemilikan properti kepada lessee.

2.

Lease memiliki opsi untuk membeli dengan harga khusus (bargain

purchase option).
3.

Jangka waktu lease sama dengan atau lebih 75% dari estimasi

umur ekonomis aktiva yang di-lease.

4.

Nilai sekarang (present value) dan pembayaran lease minimum

(tidak termasuk biaya executory) sama dengan atau melebihi 90% dari
nilai wajar properti yang di-lease.
Lease yang tidak memenuhi salah satu kriteria di atas diklasifikasikan
sebagai Lease Operasi (operating lease).

B. KRITERIA KAPITALISASI
Keempat kriteria kapitalisasi yang berlaku untuk lease bersifat
kontroversial dan sulit diterapkan dalam praktik. Kriteria-kriteria tersebut
akan dibahas berikut ini.
1.

Pengujian Pengalihan Kepemilikan

Jika lease tersebut mengalihkan kepemilikan aktiva kepada lessee maka

lease itu dianggap sebagai lease modal. Kriteria ini tidak bersifat
kontroversial dan mudah untuk diterapkan.
2.

Pengujian Opsi untuk Pembelian dengan Harga Khusus (Bargain

Purchase Option)
Opsi pembelian khusus adalah sebuah provisi yang memungkinkan lessee
untuk membeli properti yang di-lease dengan harga yang secara
signifikan lebih rendah dibandingkan nilai wajar properti yang diharapkan
pada tanggal opsi itu dapat digunakan. Pada awal lease, perbedaan
antara harga opsi dengan nilai pasar wajar yang diharapkan harus cukup
besar sehingga realisasi dari opsi bisa dipastikan secara layak.
3.

Pengujian Umur Ekonomis (Pengujian 75%)

Jika periode lease sama dengan atau melebihi 75% dari umur ekonomis aktiva,
di mana sebagian besar risiko dan imbalan atas pemilikan barang
dialihkan ke lessee maka perlu dilakukan kapitalisasi. Akan tetapi, penentuan
jangka waktu atau masa lease dan umur ekonomis aktiva dapat menimbulkan
masalah.
4.

Pengujian Pemulihan Investasi (Pengujian 90%)

Jika nilai sekarang (present value) dari pembayaran lease minimum

(minimum lease payments) sama dengan atau melebihi 90% dari nilai
pasar wajar aktiva maka aktiva yang di-lease harus dikapitalisasi. Dasar
pemikiran untuk pengujian ini bahwa jika nilai sekarang pembayaran lease
minimum tidak berbeda banyak dengan harga pasar aktiva maka secara
efektif aktiva tersebut dapat dibeli.

C. AKTIVA DAN KEWAJIBAN YANG DIPERLAKUKAN SECARA BERBEDA

Dalam transaksi lease modal, lessee menggunakan lease sebagai sumber

pembiayaan. Lessor membiayai transaksi (menyediakan modal investasi)
melalui aktiva yang di-lease, dan lessee melakukan pembayaran sewa,
yang sebenarnya merupakan pembayaran cicilan. Oleh karena itu, selama
umur properti yang di-lease, pembayaran sewa kepada lessor mencakup
pembayaran pokok ditambah bunga.
1. Pencatatan Aktiva dan Kewajiban
Dalam metode lease modal, lessee memperlakukan transaksi lease seolaholah aktiva telah dibeli dalam transaksi pembiayaan di mana aktiva
diperoleh dan kewajiban diakui. Oleh karena itu, lessee mencatat lease modal
sebagai aktiva dan kewajiban pada nilai terendah antara (a) nilai
sekarang (present value) dari pembayaran lease minimum (tidak termasuk
cost executory) atau (b) nilai pasar wajar aktiva yang di-lease pada awal
lease. Dasar pemikiran untuk pendekatan ini bahwa aktiva yang di-lease tidak
boleh dicatat lebih tinggi dari nilai pasar wajarnya.
2. Periode Penyusutan
Salah satu aspek yang menyulitkan akuntansi untuk penyusutan aktiva
yang di-lease yang dikapitalisasi berhubungan dengan periode
penyusutan. Jika perjanjian lease mengalihkan kepemilikan aktiva kepada
lessee (Kriteria 1) atau mencakup opsi pembelian dengan harga khusus
(Kriteria 2) maka aktiva yang di-lease dengan cara yang konsisten melalui
kebijakan penyusutan norma lessee atas aktiva yang dimilikinya, dengan
menggunakan umur ekonomis aktiva. Sebaliknya, jika lease tidak mengalihkan
kepemilikan atau tidak mencakup opsi pembelian dengan harga khusus
maka aktiva disusutkan selama masa lease.

3. Metode Bunga Efektif

Selama jangka waktu lease, metode bunga efektif digunakan untuk

mengalokasikan setiap pembayaran lease antara pokok dan bunga.
Metode ini menghasilkan beban bunga periodik yang sama dengan
persentase konstan dari nilai tercatat kewajiban lease. Tingkat diskonto yang
digunakan oleh lessee untuk menentukan nilai sekarang dari pembayaran
lease minimum harus digunakan oleh lessee ketika mengaplikasikan metode
bunga efektif pada lease modal.
4. Konsep Penyusutan
Walaupun jumlah yang awalnya dikapitalisasi sebagai aktiva dan dicatat
sebagai kewajiban telah dihitung pada nilai sekarang yang sama, tetapi
penyusutan aktiva dan pengurangan kewajiban adalah 2 proses akuntansi
yang independen selama jangka waktu lease. Lessee harus menyusutkan
aktiva yang di-lease dengan menggunakan metode penyusutan konvensional;
garis lurus, jumlah angka tahun, saldo menurun, unit produksi, dan lainnya.

AKUNTANSI OLEH LESSOR

A. KEUNGGULAN LEASING BAGI LESSOR

Keunggulan leasing bagi lessor adalah :
sebagai berikut.
1. Pendapatan bunga. Leasing adalah salah satu bentuk pembiayaan. Oleh
karena itu, lembaga keuangan dan perusahaan leasing menganggap
leasing sangat menarik karena menyediakan marjin bunga yang kompetitif
2. Insentif Pajak. Dalam banyak kasus, perusahaan yang me-lease tidak
dapat menggunakan manfaat pajak, tetapi leasing memberikan mereka

peluang untuk mengalihkan manfaat pajak semacam itu kepada pihak lain
(lessee) berupa pengembalian atas tarif sewa yang lebih rendah dari aktiva
yang di-lease.
3. Nilai Residu yang Tinggi. Keunggulan lain bagi lessor adalah
pengembalian properti pada akhir masa lease. Nilai residu dapat
menghasilkan laba yang sangat besar.

Dari sudut pandang lessor, semua lease dapat diklasifikasikan untuk

tujuan akuntansi sebagai berikut :
1. Lease operasi.
2. Lease pembiayaan langsung.
3. Lease jenis penjualan.

Kriteria Kapitalisasi (Lessor)

Kelompok I
1.

Lease mengalihkan kepemilikan properti kepada lessee.

2.

Lease mencakup opsi pembelian dengan harga khusus.

3.

Jangka waktu lease sama dengan atau lebih dari 75% estimasi

umur ekonomis properti yang di-lease.

4.

Nilai sekarang dari pembayaran lease minimum (kecuali cost executory)

sama dengan atau melebihi 90% nilai wajar properti yang di-lease.

Kelompok II

1.

Ketertagihan pembayaran yang diperoleh dari lessee dapat

diprediksi secara layak.

2.

Tidak ada ketidakpastian yang penting di seputar jumlah biaya/cost

yang tidak dapat dibayarkan kembali meskipun telah dikeluarkan oleh

lessor menurut lease (apa yang perlu dilakukan oleh lessor secara
substansial telah selesai atau biaya masa depan dapat diprediksi secara layak).

Mengapa kriteria Kelompok II disyaratkan? Jawabannya bahwa profesi ingin

memastikan bahwa lessor telah benar-benar mengalihkan risiko dan
manfaat kepemilikan. Jika ketertagihan pembayaran tidak dapat diprediksi
atau jika apa yang perlu dilakukan oleh lessor tidak lengkap maka
kriteria untuk pengakuan pendapatan belum dipenuhi, dan hal itu harus
diklasifikasikan sebagai lease operasi.
Perbedaan antara lease pembiayaan langsung dan lease jenis penjualan
bagi lessor adalah ada atau tidaknya untung (atau kerugian) produsen
atau penyalur: lease jenis penjualan melibatkan keuntungan produsen atau
penyalur. Sedangkan, lease pembiayaan langsung tidak memiliki keuntungan
tersebut. Keuntungan (atau kerugian) lessor adalah perbedaan nilai wajar
properti yang di-lease pada awal lease dengan nilai buku lessor.
Umumnya lease jenis penjualan terjadi apabila perusahaan manufaktur
atau penyalur menggunakan leasing sebagai sarana memasarkan produk
mereka.

D. METODE PEMBIAYAAN LANGSUNG (DIRECT FINANCING LEASE) OLEH

LESSOR
Pada hakikatnya, lease merupakan pembiayaan atau pembelian aktiva
oleh lessee yang mengharuskan lessor mengganti aktiva yang di-lease
dengan piutang pembayaran lease. Informasi yang dibutuhkan untuk

mencatat lease pembiayaan langsung (direct financing lease) ditunjukkan

pada pembahasan berikut.
Perhitungan investasi kotor (piutang pembayaran lease) sering membingungkan karena ketidakpastian mengenai bagaimana memperhitungkan nilai
residu. Ingat, bahwa pembayaran lease minimum mencakup hal-hal
berikut ini.
1. Pembayaran lease (tidak termasuk cost executory)
2. Opsi pembelian dengan harga khusus (jika ada)
3. Nilai residu yang dijamin (jika ada)
4. Denda atau penalty atas kegagalan untuk memperbarui (jika ada)