TUGAS TEKNIK OPERASIONAL DAN

PEMELIHARAAN BANGUNAN

PERAWATAN DAN PEMELIHARAAN

GEDUNG RUMAH SAKIT CITO
KARAWANG

Dosen Pengajar : AM. Pattinaja, Dr.Ir., M.Si

Disusun Oleh :
Ida Ayu Rahayu

(4214217035)

KELAS REGULER KHUSUS

JURUSAN TEKNIK SIPIL

UNIVERSITAS PANCASILA
2016

BAB I
PENDAHULUAN
1.1

Latar Belakang
Suatu bangunan gedung merupakan aset penting bagi pemilik atau
pengelolanya, untuk mempertahankan aset tersebut maka kondisi bangunan harus
senantiasa terjaga dalam kondisi optimal sepanjang usia kegunaannya. Kegiatan
pemeliharaan merupakan suatu hal yang penting dalam mempertahankan kondisi
bangunan agar tetap berfungsi sebagaimana mestinya termasuk pada gedung Rumah
Sakit Cito Karawang.
Bangunan gedung terutama gedung Rumah Sakit, merupakan salah satu
bangunan yang mempunyai peranan penting dalam menunjang aktivitas penggunanya.
Seperti halnya bangunan lain, seiring dengan berjalannya waktu gedung Rumah Sakit
secara visual tentunya akan mengalami penurunan kualitas jika ditinjau dari fisik
bangunan.

1.2

Definisi Pemeliharaan Gedung

Pemeliharaan bangunan merupakan kegiatan yang perlu dilakukan untuk
menjaga dan mempertahankan kondisi bangunan, beserta elemen, bahan dan peralatan
di dalamnya sehingga dapat berfungsi secara maksimal sesuai dengan persyaratan.

1.3

Perbedaan Operasional dengan Pemeliharaan

Kegiatan operasional adalah seluruh kegiatan yang dibutuhkan untuk
melakukan dan menunjang aktivitas kegiatan bangunan gedung sehari-hari sehingga
gedung dapat berfungsisecara maksimal. Dengan kata lain kegiatan ini merupakan
kegiatan untuk mengoperasikan setiap elemen bangunan agar sesuai dengan fungsinya.

Kegiatan ini bersifat harian, meskipun tidak mustahil dilakukan berkala. Contoh kegiatan
operasional menurut Frank W. Helyar: Sewa lahan, pajak bangunan dan asuransi gedung,
pembelian listrik, gas, dan air, kebersihan dan keamanan, pengoperasian staf, kontrak jasa
untuk pemeliharaah lift, AC dll, Persediaan perlengkapan kantor, administrasi dan
pemeriksaan keuangan, pengadaan alat komunikasi. Sedangkan kegiatan pemeliharaan
merupakan kegiatan yang dilakukan untuk menjaga elemen bangunan agar dapat
dioperasikan secara maksimal. Perlunya kegiatan pemeliharaan pada suatu elemen
bangunan dilihat dari adanya penurunan layanan fungsi elemen tersebut dan terdapat usaha
mengembalikan keadaan elemen tersebut agar dapat befungsi sebagaimana mestinya.
Kegiatan ini lebih bersifat berkala atau tergantung pada kondisi dimana sesuatu elemen
bangunan memerlukan pemeliharaan.

1.4

Tujuan Pemeliharaan Gedung

Tujuan pemeliharaan bangunan gedung antara lain:
1. Menjamin gedung, beserta elemen, bahan dan peralatan di dalamnya berfungsi
sebagaimana mestinya serta menjaga dari pengaruh yang merusak sehingga dapat
mencapai umur rencana.
2. Mempertahankan nilai investasi dari bangunan yang ditinjau.
3. Menjamin keamanan, keselamatan, kenyamanan bagi pengguna bangunan gedng
tersebut.
4. Untuk menjamin kesiapan operasional dari seluruh peralatan yang diperlukan dalam
keadaan darurat setiap waktu.
5. Untuk menjamin ketersediaan suplemen peralatan yang dipasang untuk produksi dan
mendapatkan laba investasi maksimum.

1.5

Elemen Bangunan Gedung

Pada umumnya pemeliharaan diklasifikasikan berdasarkan elemen bangunannya:

Gambar 1.1 Pemeliharaan Elemen Bangunan

BAB II
4

IDENTIFIKASI
2.1

Bangunan Gedung Rumah Sakit Cito Karawang

Bangunan rumah sakit mempunyai beberapa kekhususan tersendiri sesuai
dengan fungsinya dalam pelaksanaan pelayanan medik, misalnya ruang operasi, ruang
laboratorium, ruang x-ray, poliklinik dan ruang perawatan. Kekhususan ruangan yang
disesuaikan dengan fungsi pelayanan ini menuntut adanya ketentuan khusus mengenai
bentuk ruangan dan jenis serta kualitas bahan bangunan yang dipergunakan dalam
membuat ruangan tersebut, sehingga pemeliharaanya harus mengacu kepada aspekaspek bahan dan fungsi pelayanannya (Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI 1995).
Untuk menjamin keadaan selalu siap operasional maka bangunan rumah sakit
beserta seluruh utilitas penunjangnya perlu dipelihara sehingga akan terhindar dari
kerusakan yang akan mengakibatkan terganggunya pelayanan medik dalam jangka
waktu yang lama. Maka dari

itu, perlu adanya sebuah standar operasional

pemeliharaan untuk seluruh aspek pada bangunan, agar tidak adanya kekeliruan/
kesalahan dalam pelaksanaan pemeliharaan dan perbaikan.

2.2

Fungsi Gedung Rumah Sakit Cito Karawang

Rumah Sakit Cito merupakan salah satu rumah sakit swasta yang berada di
Kabupaten Karawang yang memiliki fungsi sebagai penyelenggaraan pelayanan
pengobatan dan pemulihan kesehatan.

2.3

Organisasi Pemeliharaan Gedung Plaza PP

Pemeliharaan gedung Rumah Sakit Cito, ditangani oleh 3 pihak yaitu: Sub
Bagian Rumah Tangga, Manajer Bangunan, dan Unit Kerja Harian. Masing-masing
pihak mempunyai tanggungan kawasan atau wilayah yang harus dipelihara yaitu:
2.3.1

Wilayah Pemakai
5

Wilayah yang digunakan oleh pihak tertentu yaitu setiap lantai yang
ada di Rumah Sakit Cito, dikoordinir oleh Unit Kerja Harian.
2.3.2

Wilayah Sharing
Wilayah yang digunakan oleh 2 pihak atau lebih seperti lift, kamar
mandi akan dipelihara oleh Manager Bangunan. Dana pemeliharaan gedung
berasal dari pihak manajer Bangunan dan sebagian dari Unit Kerja Harian.

2.3.3

Wilayah tak bertuan

Wilayah yang digunakan untuk kepentingan umum seperti taman dan
jalan di wilayah Rumah Sakit Cito. Wilayah ini merupakan tanggung jawab
Sub Bagian Rumah Tangga.
Hubungan yang terjadi antara masing-masing pihak di atas adalah hubungan

fungsional, bukan hubungan struktural. Masing-masing pihak dapat bekerja sama untuk
mencapai

tujuan

yang

berhubungan

dengan

pemeliharaan

gedung,

beserta

perlengkapannya.

BAB III
6

MEKANISME DAN PERILAKU KERJA PEMELIHARAAN GEDUNG RUMAH

SAKIT CITO KARAWANG

3.1

Kerangka Kerja Program Pemeliharaan

Setiap program yang akan dibentuk sebaiknya direncanakan dengan seksama,
hal ini dikarenakan semua program yang akan dijalankan berkaitan dengan anggaran
biaya yang dibutuhkan dan ini harus disepakati oleh pemilik bangunan dan fasilitasnya.
Proses penerapan program pemeliharaan mengikuti kerangka seperti diagram seperti
pada gambar 3.1 di bawah.

Gambar 3.1 Program Pemeliharan

Pada tahap awal dari proses penerapan program pemeliharaan adalah

kebijakan dari pemilik bangunan terhadap keinginan untuk memelihara bangunannya
agar tercipta rasa nyaman dan aman bagi penggunanya. Tanpa adanya komitmen dari si
pemilik bangunan maka program pemeliharaan tidak akan berjalan lancar. Tahap
selanjutnya yang berkaitan dengan kebijakan adalah menyusun kerangka pikir tentang
program pemeliharaan, rancangan program pemeliharaan dan rancangan strategis
program pemeliharaan. Pada tahap ini terjadi pemilihan konsentrasi yang akan
7

dilaksanakan, tentunya disesuaikan dengan fokus peruntukan bangunan. Selanjutnya

adalah menerapkan seluruh program yang telah disepakati terhadap bangunan beserta
fasilitasnya, termasuk didalamnya adalah pengisian form yang harus diisi oleh
pelaksana program ini.
Melakukan evaluasi dan monitoring terhadap program pemeliharaan harus
selalu dilakukan guna mendapatakan tingkat efektifitas dan efisiensi, dilanjutkan
dengan pembuatan laporan akhir yang nantinya akan diserahkan kepada pemilik
bangunan dan fasilitasnya yang berisi tentang performa bangunan dan fasilitas yang ada
pada setiap perioda waktu tertentu.

3.2

Organisasi Unit Pemeliharaan

Sudah semestinya jika terdapat sebuah kegiatan tentunya akan diikuti oleh
pembentukan pihak yang akan bertanggung jawab terhadap jalanya program.
Posisioning dari unit pemeliharaan dalam sebuah organisasi bergantung pada rancangan
strategis dari organisasi yang bersangkutan dan tingkat kepentingan dari bangunan itu
sendiri. Berbagai hal yang perlu dipertimbangkan adalah posisioning organisasi unit
pemeliharaan dalam keseluruhan organisasi dan organisasi dalam unit pemeliharaan itu
sendiri. Dalam kasus ini, unit telah terbentuk beserta posisioningnya dalam organisasi
secara keseluruhan. Dengan adanya unit ini maka menjadi tanggung jawab pemilik
bangunan untuk mendidik dan melatih personalnya agar mampu melaksanakan program
terpilih secara benar sehingga semua tujuan yang diinginkan dari pemilik dapat dicapai.

Gambar 3.2 Jenis dan Standar Pelayanan

3.3

Lingkup Kegiatan
Pengelompokan jenis pekerjaan ini berpedoman pada klasifikasi jenis
pekerjaan yang didasarkan pada anggaran biaya tahunan. Ke-limabelas jenis pekerjaan
tersebut adalah air conditioning, kusen dan asesoris, cat, cleaning, fisik gedung, genset,
landscape, lift, listrik, penangkal petir, plumbing, rutin, saniter, dan telepon.
3.3.1

Air Conditioning
Pemeliharaan terhadap AC split yaitu dengan melakukan pembersihan
Rumah unit setiap 6 bulan sekali. Pembersihan menggunakan kain pembersih
dan deterjen/sabun.
Pembersihan dilakukan pada komponen heat exchanger condensor,
koil pipa evaporator, filter dan panci penampung. Pembersihan dilakukan
dengan cara mengeluarkan window AC dari rumahnya kemudian dibersihkan
menggunakan atau kain pembersih, deterjen dan kompresor angin.
AC split perlu juga dilakukan pengisian refrigran dengan cara
memasukan refrigran ke dalam pipa unit melalui lubang pengisian yang telah
ada. Jenis refrigran yang digunakan adalah Freon, R-12, R-22 atau fluida lain
yang ditentukan oleh pabrik pembuatnya. Pengisian dilakukan bila diperlukan.

3.3.2

Kusen Dan Asesoris

Pemeliharaan terhadap kusen aluminium yang dilakukan adalah

dengan melakukan pembersihan. Pembersihan ini dilakukan 3 hari sekali
untuk menghilangkan debu-debu yang menempel dengan menggunakan
kemoceng. Pembersihan kusen dilakukan oleh office boy, dimana 1 lantai
dikerjakan oleh 1-2 orang pekerja.
3.3.3

Cat
Cat pada dinding bangunan perlu dilakukan pemeriksaan pada setiap
permukaannya, baik cat dinding interior maupun eksterior. Pengecatan pada
dinding umumnya dilakukan 2-3 tahun sekali untuk dinding eksterior dan 5-7
tahun sekali untuk dinding interior.

3.3.4

Cleaning
Unit pelaksana kebersihan dilakukan oleh cleaning service yang
dikelola oleh koperasi karyawan. Unit ini bertanggung jawab untuk menjaga
kebersihan bangunan dan lingkungan bangunan. Beban kerja dari karyawan
unit ini didasarkan pada shift, sebagian masuk pagi dan sebagian kemudian
masuk sore, penjadwalan secara bergantian.

3.3.5

Fisik Gedung
Fisik gedung yang beupa balok, kolom dan plat praktis tidak ada
program pemeliharaannya, mengingat material yang digunakan adalah dari
beton bertulang. Kegiatan umum yang dilaksanakan adalah membersihkan dan
sekali waktu melihat kondisi komponen tersebut secara visual apakh terjadi
kerusakan yang dapat membahayakan.

3.3.6

Genset
10

Pemeliharaan dan penggantian yang dilakukan terhadap genset

adalah :

3.3.7

Genset yang digunakan pada RS.Cito Karawang yaitu genset jenis Perkins

dengan kapasitas 500 kVA.

Genset perlu dilakukan warming up setiap 1 minggu sekali selama setengah

jam.
Oli genset perlu diganti setiap 150 jam operasi atau 3 bulan (stand by).
Filter solar diganti setiap 600 jam operasi atau 6 bulan (stand by).
Filter oli diganti setiap 600 jam operasi atau 6 bulan (stand by).
Filter udara dibersihkan setiap 300 jam atau 6 bulan (stand by).
Ganti filter udara paling lama setelah 2 kali ganti oli.
Radiator dibersihkan setiap 300 jam operasi.

Landscape
Pekerjaan ini mencakup pembersihan dan pemotongan pohon dan
rerumputan yang telah terlalu tebal atau terlalu tinggi. Hanya saja dengan
peralatan manual masih dilakukan pemotongan rumput yang luasannya cukup
luas. Terlihat tidak begitu efisien, karena pekerjaan memotong rumput
dilakukan sepanjang waktu.

3.3.8

Lift
Merk Lift di RS. Cito adalah Handok. Pemeliharaan dan perbaikan
Lift pada dasarnya mengikuti standar pemeliharaan yang ditetapkan oleh
pabrik pembuat peralatan yang terpasang dan pada umumnya apabila terjadi
kerusakan, perbaikan dilakukan oleh teknisi dari pabrik pembuatnya.
Pemeliharaan rutin terhadap Lift yaitu dengan melakukan pembersihan pada
ruang Lift dan melakukan pemeriksaan pada setiap komponen Lift.

3.3.9

Listrik
Pemeliharaan listrik terdiri dari beberapa kegiatan yaitu : penggantian
lampu, penggantian trafo, penggantian starter, penggantian fitting, MCB, NFB,

11

MCCB, perbaikan instalasi listrik, perbaikan panel listrik, tambah daya.

Kegiatan terbesar dan frekwensi yang paling sering adalah penggantian lampu
dan penggantian MCB. Perawatan listrik umumnya dilakukan manakala
terdapat ketidaksempurnaan dari system itu sendiri.
3.3.11

Penangkal Petir
Instalasi ini sedikit memerlukan perawatan, hanya pada saat tertentu
dilakukan pengecekan terhadap instalasi yang telah terpasang guna
memastikan instalasi berjalan engan baik.

3.3.12

Plumbing

Saluran Air Kotor

Pemeliharaan terhadap saluran air kotor yaitu dengan melakukan
pemeriksaan pipa sebulan sekali, pembersihan rutin setiap sebulan sekali
dengan membersihkan benda-benda yang dapat mengganggu aliran air,
pembersihaan pipa kloset yang tersumbat, dan perbaikan pipa instalasi.

Saluran Air Bersih

Pemeliharaan terhadap saluran air bersih yaitu dengan melakukan
pemeriksaan pipa sebulan sekali dan perbaikan pipa instalasi.

3.3.13. Saniter
Perawatan saniter umumnya tidak memerlukan perawatan tetapi
penggantian, antara lain: kran air bak mandi, kran urinal, kran wastafel, selang
fleksibel, closet, urinal.
3.3.14. Telepon
12

Perawatan perangkat ini tidak membutuhkan hal yang khusus, pada

umumnya kerusakan terjadi karena habisnya sumberdaya berupa baterai yang
berada di dalam perangkat telpon. Sedangkan instalasi dan lain-lain jarang
mengalami gangguan. Untuk perawatan berkala tidak dilakukan, petugas akan
memperbaiki bila ada kerusakan.

BAB IV
KESIMPULAN
4.1

Kesimpulan

13

1. Hal utama yang nampak jelas dalam penelitian ini adalah bahwa gedung ini tidak
memiliki program pemeliharaan yang jelas dan terstruktur, yang ada hanya
melakukan kegiatan bila telah terjadi ketidakstabilan sistem atau fasilitas yang
melekat pada bangunan.
2. Pada beberapa kegiatan cukup baik dilakukan misalnya tingkat kebersihan pada
bangunan fisiknya, seperti lantai, kusen, dinding, kaca, tetapi kurang mendukung
pada instalasi genset, landscape.
3. Tidak adanya data tentang umur pakai dari setiap fasilitas tertentu, misalnya
lampu, kran, plumbing, telepon. Serta data masa lalu tentang penggantian yang
telah dilakukan.
4. Khusus untuk kebersihan kamar mandi secara umum sudah cukup baik, tetapi
perlu ditingkatkan kebersihannya dengan menggunakan checklist yang secara
periodik ditandatangani oleh petugas cleaning.

LAMPIRAN FOTO FOTO

14

Pencahayaan Lampu

Panel Listrik di ruang ME

Tabung Oksigen diruang Central Oksigen

DAFTAR PUSTAKA

15

Ahuja, Project Management, New York, John Wiley & Sons, 1984.
Blank,T, Engineering Economy, New York, McGraw-Hill Inc., 1989.
Chanter B, Building Maintenance Management, Australia, Blackwell Science, 1996.
Halpin D.W.; Woodhead R.W., Construction Management, New York, John Wiley &
Sons, Inc., 1998.
Harrison, Advanced Project Management, England, Gower Publishing Company,
1985.
Lieberman, Introduction to Operation Research, New York, McGraw-Hill Inc.,
1990.

16