Rangkuman Property Cash Machine PDF
Rangkuman Property Cash Machine PDF
com/
Tipe ini adalah golongan yang membeli properti / rumah dengan dasar keputusan ketika harga
Properti turun dan tidak akan menjualnya sampai kapanpun karena mereka membiarkan properti
mereka bekerja untuk mereka. Menghasilkan cash flow positif bagi mereka >> menghasilkan
passive income bagi mereka selamanya. Mereka ini berpikir ketika membeli properti kita harus
Untung terlebih dahulu di depan lalu tiap bulannya mereka juga mengambil keuntungan dari
hasil pemberdayaan rumah / properti tersebut (cash flow positive ) sehingga mereka
memberdayakan rumah / properti nya dengan maksimal.
Penjual properti sedang terlibat hutang yang sudah tidak bisa membayarnya lagi
Selain 6 kriteria tersebut diatas, dalam memilih properti kita juga harus memperhatikan beberapa
faktor seperti misalnya, propertinya dekat dengan pusat perkantoran, dekat dengan kawasan
industri, disekitar sekolah atau kampus, kepadatan penduduk yang cukup tinggi dan daerah yang
berdekatan dengan akses jalan tol.
reproduksi
baru
(harga
tanah
sekitar
harga
bangunan
baru)
Nah kalau yang ini merupakan harga property berdasarkan harga tanah di sekitar daerah
tersebut di tambah dengan harga bangunan baru yang menempati bangunan tersebut.
Contohnya adalah perumahan baru, biasanya ada harga tanahnya dan ada harga
bangunannya. Harga ini biasanya juga di sebut replacement cost, yaitu harga yang sering
di gunakan pengembang untuk memasarkan propertynya.
4. Harga jual cepat = harga likuidasi
Harga ini biasanya adalah harga maksimal yang diberikan oleh bank untuk memberikan
pinjaman. Biasanya nilainya adalah 80% dari harga pasar. Mengapa kok bank hanya
memberikan pinjaman hanya 80% dari harga pasar? Jawabnya adalah karena kalau terjadi
kredit macet dengan property tersebut dan bank akan menjual asset tersebut, maka jika
bank akan menjual dengan cepat, maka harga yang bisa ditawarkan adalah sekitar 80%
dari harga pasar tadi. Nah yang 20% itu biasanya di sebut margin of safety atau batas
tingkat keamanan dari bank, artinya jika bank harus menjual dengan cepat property yang
sudah menjadi milik bank tersebut, maka harga jual cepat biasanya sekitar 805, dengan
demikian jika bank ingin menjual dengan harga tersbut, sebenernya bank sudah tidak
rugi.
5. Harga transaksi (harga sesungguhnya)
Harga transaksi adalah harga sesungguhnya yang terjadi dari transaksi property. Nah
tentu sebagai investor yang baik, harga transaski hendak lebih kecil dari harga pasar,
sehingga bisa untung saat membeli. Lebih hebat lagi jika bisa mendapatkan harga
transaksi di bawah harga likuidasi, ini lebin bagus lagi, karena bisa mendapatkan harga di
bawah harga likuidasi, dan kalau property tersebut harus dengan cepat, maka minimum
property tersebut akan laku di harga likuidasi, dan sekali lagi investor tetep akan untung.
11 Langkah Sukses Dalam Memenangi Negosiasi Dan Transaksi Properti
Menurut Joe Hartanto dalam buku property cash machinenya, ada kiat-kiat khusus agar kita bisa
menjadi seorang negosiator yang handal sehingga selalu bisa mendapatkan transaksi properti hot
deal. Langkah-langkah tersebut meliputi :
1. Kita diharuskan untuk tidak pernah jatuh cinta dan pakai emosi dalam transaksi
Maksudnya adalah, ketika kita selalu melibatkan emosi dalam bernegosiasi maka sudah
pasti harga jual properti tidak akan memberikan keuntungan yang maksimal.
Apalagi kita sampai jatuh cinta sama properti yang kita incar, maka kemungkinan untuk
mendapatkan hot deal pasti tidak mungkin, karena kita sudah terlanjur tertarik. Yang
seharusnya kita cintai adalah hasil dari transaksi properti dan cashflow yang diperoleh.
2. Selalu siap dalam melakukan kompromi
Tidak ada negosiasi tanpa kompromi tetapi dengan syarat kita tetap yang mengendalikan
negosiasi tersebut agar kita selalu dipihak yang memenangkan deal.
agar kita lekas tertarik dan akan menyesal apabila kita sampai tidak membelinya.
Oleh karena itu kita disarankan menunggu 3 nyampai 4 hari dari survei, karena hal ini
akan menguntungkan kita dalam rangka evaluasi dan analisis properti tersebut.
9. Seorang investor properti harus bisa melakukan tenggang waktu pembayaran
Semakin lama semakin baik, karena kita nantinya akan bekerja sama dengan pihak bank
sehingga perlu waktu untuk mencairkan uang untuk membiayai properti tersebut.
Biasanya proses bank dalam melakukan pencairan pinjaman kurang lebih memakan
waktu satu bulan paling cepat.
10. Usahakan kita tidak memberikan DP kepada penjual
Kita akan dianggap investor hebat dan sukses jika sampai melakukan transaksi tanpa DP
dan pembiayaan dilakukan oleh bank. Inilah yang disebut membangun investasi tanpa
modal yang setiap investor inginkan. Seandainya ada DPpun, sebaiknya kita
memberikannya dalam jumlah yang kecil, terus bagaimana caranya agar penjual setuju
dengan permintaan kita? yaitu dengan strategi menaikkan harga properti (misal dinaikkan
20 juta atau 50 juta dari harga kesepakatan) tapi dengan catatan mereka mau
meringankan syarat pembayaran.
11. Pantau perkembangan harga properti yang sedang kita incar secara berkala
Cek setiap minggu atau bulan apakah mengalami penurunan harga, atau barangkali
memang sudah laku. Karena biasanya penjual yang frustrasi karena properti yang
dijualnya tidak laku-laku, maka mereka akan menurunkan harga agar cepat laku ditambah
karena faktor kepepet pula (butuh duit).
6 Sumber Pendanaan
1. Pembiayaan dari penjual (financing by owner/seller)
2. Bantuan IMF (Istri, Mertua, dan Famili)
3. Kerjasama dengan rekan bisnis (konsorsium)
4. Pinjaman dari kantor
5. Lembaga keuangan non-bank
6. Bank
dari properti yang kita beli, dengan modal yang telah kita keluarkan. Dengan meminjam
ke bank, kita bisa memperbesar persentase COC tersebut.
7. Pinjaman properti adalah pinjaman dengan jangka waktu terpanjang dan termurah
Hal ini karena properti merupakan agunan yang sangat bagus, hampir bisa dibilang harga
properti tidak pernah turun.
8. Kredit bank = leverage yang luar biasa
9. Dengan kredit bank kita bisa mendapatkan cash back
Kita harus mendapatkan properti yang harganya dibawah harga pasar, sehingga nantinya
kita bisa memperoleh cash back dari selisih pinjaman dari bank dan harga properti
tersebut.
Kalau jangka waktunya pendek, maka cicilannya menjadi besar dan menjadi terasa berat
bagi kita, sehingga cashflow menjadi sedikit.
Pengaruh inflasi, yaitu nilai cicilan kita semakin lama, semakin menurun walaupun
angkanya sama, hal ini terjadi karena pengaruh inflasi yang semakin lama semakin tinggi.
Nilai aset kita makin lama makin meningkat, sedangkan pokok hutang kita makin lama
makin berkurang.
ditambahkan.Ini berarti kemampuan kita membayar cicilan kredit bank sebesar 10 juta
perbulan (sepertiga dari jumlah penghasilan kita).
4. Ketahui harga reproduksi baru dari properti yang akan kita beli.
5. Pelajari siklus pengucuran kredit bank.
Dengan mengetahui siklus ini, kemungkinan besar kredit kita akan dicairkan, dibanding
kita tidak tahu menahu tentang siklus pengucuran bank.
6. Menggunakan cashback dengan bijak
Jika kita mendapatkan uang lebih dari pengucuran kredit bank, maka sebaiknya
digunakan untuk tujuan produktif, atau kita investasikan lagi ke properti lain sehingga
nantinya dapat menghasilkan keuntungan yang semakin berlipat.
7. Menjaga kepercayaan bank
Maksudnya yaitu, kita harus menjaga nama baik kita dimata bank. Misalnya, kita jangan
sampai telat membayar cicilan kredit setiap bulannya, karena dengan terlambatnya kita,
maka dimata bank kita menjadi nasabah yang tidak disiplin, dan untuk jangka panjang
jika kita mengajukan kredit lagi akan lebih sulit di cairkan.
8. Meminjam lagi
Pinjaman pertama yang telah disetujui oleh bank akan menjadi catatan bagi kita, karena
jika catatan kita baik dimata bank, maka untuk kedepannya kita bisa meminjam lagi, dan
kemungkinan besar pasti disetujui oleh bank karena catatan baik ini
Menurut Joe Hartanto dalam bukunya Property Cash Machine, ada sembilan strategi yang wajib
kita ketahui jika ingin menjadi seorang investor atau pedagang properti. Sebetulnya jika menjadi
seorang investor properti, adalah pantang untuk menjual aset properti kita, kecuali kalau aset kita
memang sudah tidak lagi menghasilkan passive income, atau menghasilkan tetapi tidak relevan
dengan harapan kita atau biaya-biaya yang telah kita keluarkan.
Berikut sembilan cara agar aset properti kita bisa terjual dengan harga yang kita inginkan :
calon pembeli, maka faktor emosional akan lebih dominan. Akan terjadi persaingan
penawaran harga diantara mereka, sehingga kita bisa tentukan penawar yang tertinggilah
yang mendapatkan properti kita.
7. Beri batas waktu penawaran
Kita harus bisa sedikit jual mahal ketika melakukan penawaran. Kita harus bisa
menyembunyikan kalau kita lagi butuh uang atau dalam posisi terjepit. Jangan pernah
memberi mereka kesempatan untuk mengulur-ulur waktu. Katakan pada mereka bahwa
penawaran paling lambat satu minggu kedepan. Kalau lewat dari itu, maka properti ini
tidak jadi dijual. Dengan cara seperti ini, maka calon pembeli lebih terpengaruh dan
berpikir cepat untuk segera mengajukan penawaran.
8. Mintalah DP (Down Payment) sebesar mungkin
Ini sangat berkebalikan jika kita hendak membeli properti. Dalam menjual properti, maka
mintalah DP sebesar mungkin kepada mereka, jika memang memungkinkan kita bisa
meminta langsung pelunasan pada saat itu juga.
diharapkan akan terus berupaya dan berjuang keras untuk mendapatkan properti hot deal
tanpa dilandasi perasaan malas atau menyerah.
3. Membuat Manajemen Waktu yang baik
Sebagai investor properti, kita harus mampu membagi waktu seperti, kapan waktu yang
tepat dalam mencari properti, kapan kita berhubungan dengan pihak bank, kapan
mengelola aset, dll.
4. Membuat Manajemen Keuangan Yang Ketat
Sebetulnya cukup banyak orang yang bisa mendapatkan properti hot deal yang setiap
bulannya bisa menghasilkan cash flow yang bagus, akan tetapi karena lemahnya dalam
pengelolaan uang, sehingga mereka banyak yang salah jalan dan terlibat utang ataupun
mengalami kredit macet dalam pembiayaannya. Terus caranya bagaimana agar kita bisa
membuat manajemen keuangan yang baik? Misalnya, jika kita mendapatkan cash back
atau cash flow positip pada saat transaksi, maka cara yang baik adalah mengatur
pendapatan itu untuk tujuan investasi bukan konsumsi. Utamakan biaya pelunasan
transaksi, biaya cicilan ke bank, dll. Jangan pernah menggunakan dana untuk membeli
motor, mobil atau produk konsumsi lainnya, karena hanya akan menimbulkan beban dan
pengurangan modal atau aset.
5. Kita harus menggunakan logika, bukan emosi dalam transaksi property
Dalam mencari properti, kita harus cermat dalam menghitung cash flow, cash back,
cicilan perbulan, dll. Karena jika kita hanya menggunakan emosi, maka timbul perasaan
suka terhadap properti yang kita cari, sehingga masalah keuangan tidak kita
pertimbangkan lagi, apakah cash flownya positip atau negatif