TUGAS BESAR

EKONOMI TEKNIK 02
Analisis Kelayakan Proyek Investasi Pembagunan Komplek Ruko
Harapan Depok

Oleh:
KELOMPOK 02
Ega Religia (1306404992)
Fhani Meliana (1206212413)
Jason Gabriel Jonathan (1206238904)
Ranee Devina Rusli Putri (1206212483)
Sri Dwi Aryani (1206212395)

MATA KULIAH DASAR TEKNIK
FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS INDONESIA
AGUSTUS 2014
2

KATA PENGANTAR

Puji syukur kami panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas berkat dan karunia-
Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan Laporan Tugas Besar yang membahas mengenai
aplikasi ekonomi teknik pada proyek pembangunan.
Penulis menyampaikan ucapan terimakasih kepada Bapak Rully Andhika selaku dosen
mata kuliah Ekonomi Teknik yang telah membimbing kami dalam menyelesaikan laporan
tugas besar ini. Ucapan terimakasih juga penulis sampaikan kepada teman-teman selaku
rekan dalam kelas Ekonomi Teknik 02 yang telah memberikan saran dan dukungan kepada
penulis selama proses penyelesaian proyek.
Penulis menyadari bahwa masih banyak kesalahan dalam penulisan laporan tugas besar.
Oleh karena itu, penulis sangat mengharapkan saran serta kritik yang membangun sehingga
dapat membawa perbaikan yang lebih positif. Akhir kata, penulis mengucapkan terima kasih.





Depok, Agustus 2014
Penulis







3

EKONOMI TEKNIK
TUGAS BESAR KELOMPOK

KASUS:
Misalkan perusahaan Anda mempunyai kesempatan untuk membeli tanah di kawasan
strategis Jalan Juanda, Depok, tidak jauh dari Jalan Margonda Raya. Luas tanah tersebut
adalah seluas 1 ha (panjang dan lebarnya bebas diasumsikan sendiri), dengan harga sebesar
Rp.8.000.000,00 per

. Modal ekuitas yang perusahaan Anda miliki adalah sebesar

Rp.50.000.000.000,00 (50 milyar) yang sedang diivestasikan dengan IRR sebesar 8% per
tahun. Bunga pinjaman yang berlaku adalah sebesar 12% per tahun. Investasi apa yang akan
Anda bangun di atas tanah tersebut? Lakukan analisa kelayakan investasinya!

PENYELESAIAN:
A. Data
Data yang diperoleh berdasarkan kasus adalah sebagai berikut:
1. Lokasi tanah : Jalan Juanda Depok, dekat Jalan Margonda Raya
2. Luas tanah : 1 ha = 10.000 m
2

3. Harga tanah per m
2
: IDR 8.000.000
4. Modal Ekuitas perusahaan : IDR 50.000.000.000
5. IRR : 8% per tahun
6. Bunga pinjaman : 12% per tahun

B. Jenis Investasi
Dari beberapa opsi jenis proyek investasi, kelompok kami pada akhirnya memilih
investasi bangunan berupa ruko tempat usaha. Pemilihan ini berdasarkan pada lokasi
tanah yaitu di Jalan Juanda (dekat Jalan Margonda Raya), dan menurut analisis kami
tanah di Jalan Juanda merupakan lahan investasi yang baik serta lebih sesuai untuk
wilayah pertokoan karena relatif tidak terlalu sepi.



4

C. Informasi Perencanaan Investasi
Tabel 1. Harga Jual Ruko

Data di atas yaitu beberapa alternatif harga penjualan setiap satu unit ruko di daerah
Sawangan Lenteng Agung Depok. Alternatif yang kelompok kami gunakan untuk
penjualan adalah alternatif G.

D. Denah Lokasi

Gambar 1. Denah Lokasi Ruko
5

E. Layout Proyek

Gambar 2. Denah Kompleks Ruko

Gambar 3. Denah Bagian Lantai 1 Ruko

Gambar 4. Denah Bagian Lantai 2 Ruko
6

F. Gambaran Umum Proyek
Pembangunan ruko dilakukan di atas tanah seluas 10.000 m
2
di Jalan Juanda, Depok.
Unit yang akan dibangun sejumlah 100 unit dengan luas per unitnya 63 m
2
, maka sisa
tanah kosong seluas 3700 m
2
digunakan untuk lahan parkir, lahan septitank, bak sampah,
pos satpam, taman, dan pagar. Dengan total uang IDR 50.000.000.000 diasumsikan tidak
cukup untuk memenuhi pengeluaran pembangunan seluruh unit ruko, maka kami
melakukan peminjaman ke bank sejumlah IDR 90.000.000.000.

G. Persyaratan Pembangunan

Persyaratan pembangunan telah memenuhi Perwal No. 14 Tahun 2013 Tentang Izin
Ruang Pasal 15 dan Pasal 17. Khususnya pada pasal 17 ayat (3) tentang kegiatan
perdagangan/komersial jasa meliputi
a. Lahan parkir dalam 1 (satu) persil dimanfaatkan menjadi tempat parkir bersama dan
tidak boleh di pagar, dan
b. Untuk semua kegiatan perdagangan dan jasa, ruang terbuka hijau (RTH) ditetapkan
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang undangan

H. Analisis
Dalam menganalisis proyek investasi pembangunan ruko, metode yang digunakan adalah
metode NPV (Net Present Value) dan IRR (Internal Rate Return).
1. Rencana Pemasukan
a. Modal ekuitas: IDR 50.000.000.000
b. Modal pinjaman bank: IDR 90.000.000.000
c. Penghasilan dari penjualan: IDR 4.000.000.000 (termasuk PPN)
2. Rencana Pengeluaran
a. Pembelian tanah : IDR 8.000.000/m
2

b. Pembangunan ruko 100 unit : IDR 4.000.000/ m
2
(sudah termasuk biaya listrik,
air,dll).
c. Pembayaran kredit ke bank
3. Pajak
Sebagai pengusaha berpenghasilan di atas IDR 600.000.000/tahun, maka statusnya
menjadi PKP (Pengusaha Kena Pajak). Dalam usaha ruko sendiri terdapat beberapa
pajak yang harus disetorkan kepada negara, di antaranya:
a. Pajak pertambahan nilai (PPN)
7

Dasar hukum yaitu UU PPN No. 42 Tahun 2009 pasal 7 ayat (1) dengan tarik
pajak 10% dari harga jual per unit ruko
b. Pajak penghasilan (PPh) untuk badan hukum CV/firma
Dasar hukum yaitu UU No. 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan pasal 17
ayat (1b) dengan ketentuan flat rate yaitu 25% dari total penghasilan bersih per
tahun.
c. Pajak alih bangunan
Dasar hukum diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan No.243/PMK.03/2008
tentang PPh atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan dengan tarif 5% yang
dibebankan kepada pembeli dan penjual.

I. Perhitungan
1) Perhitungan MARR
Mencari WACC (weighted average cost of capital)
WACC = (equity fraction) x (cost of equity capital) + (debt fraction) x (cost of
capital)
[

] [

]

2) Perhitungan Inflasi
(sumber: http://www.inflation.eu/inflation-rates)

3) Perhitungan Future Worth

Setelah dilakukan interpolasi dari data tabel, dihasilkan faktor F/P = 1,499
Future Worth = IDR 5.996.000.000
8

Month
Cash Flow Before Tax
Investment and Salvage Annual Costs Annual Income Net Income
0 IDR (105.385.000.000,00) IDR - IDR - IDR (105.385.000.000,00)
1 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 34.980.000.000,00 IDR 33.922.291.667,00
2 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 39.960.000.000,00 IDR 38.902.291.667,00
3 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 44.940.000.000,00 IDR 43.882.291.667,00
4 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 49.920.000.000,00 IDR 48.862.291.667,00
5 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
6 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
7 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
8 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
9 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
10 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
11 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
12 IDR - IDR (101.857.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR (81.937.708.333,00)
13 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
14 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
15 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
16 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
17 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
18 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
19 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
20 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
21 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
22 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
23 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
24 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
25 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 14.940.000.000,00 IDR 13.882.291.667,00
26 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 9.960.000.000,00 IDR 8.902.291.667,00
Tabel 3. Perhitungan Cash Flow Before Tax (sebelum pajak)
9

27 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 4.980.000.000,00 IDR 3.922.291.667,00
Total IDR (105.385.000.000,00) IDR (129.358.124.991,00) IDR 598.080.000.000,00 IDR 363.336.875.009,00

NPV IDR 298.596.763.267,24

PW of Cost IDR (116.159.788.611,90)

B/C 2,5705691

IRR 29%

Tabel 4. Perhitungan Pajak
Month
Pajak
Pajak Pertambahan Nilai (10%) Pajak Penghasilan (25%) Pajak Alih Bangunan (5%)
0 IDR - IDR - IDR -
1 IDR (6.875.000.000,00) IDR - IDR (3.437.500.000,00)
2 IDR (6.875.000.000,00) IDR - IDR (3.437.500.000,00)
3 IDR (6.875.000.000,00) IDR - IDR (3.437.500.000,00)
4 IDR (6.875.000.000,00) IDR - IDR (3.437.500.000,00)
5 IDR - IDR - IDR -
6 IDR - IDR - IDR -
7 IDR - IDR - IDR -
8 IDR - IDR - IDR -
9 IDR - IDR - IDR -
10 IDR - IDR - IDR -
11 IDR - IDR - IDR -
12 IDR - IDR (27.570.625.001,00) IDR -
13 IDR - IDR - IDR -
14 IDR - IDR - IDR -
15 IDR - IDR - IDR -
16 IDR - IDR - IDR -
17 IDR - IDR - IDR -
10

18 IDR - IDR - IDR -
19 IDR - IDR - IDR -
20 IDR - IDR - IDR -
21 IDR - IDR - IDR -
22 IDR - IDR - IDR -
23 IDR - IDR - IDR -
24 IDR - IDR (56.586.875.001,00) IDR -
25 IDR - IDR - IDR -
26 IDR - IDR - IDR -
27 IDR - IDR - IDR -

Tabel 4. Perhitungan Cash Flow After Tax (setelah pajak)
Cash Flow After Tax (CFAT)
Investment and Salvage Annual Cost Annual Income Net Income
IDR (105.385.000.000,00) IDR - IDR - IDR (105.385.000.000,00)
IDR - IDR (11.370.208.333,00) IDR 34.980.000.000,00 IDR 23.609.791.667,00
IDR - IDR (11.370.208.333,00) IDR 39.960.000.000,00 IDR 28.589.791.667,00
IDR - IDR (11.370.208.333,00) IDR 44.940.000.000,00 IDR 33.569.791.667,00
IDR - IDR (11.370.208.333,00) IDR 49.920.000.000,00 IDR 38.549.791.667,00
IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
IDR - IDR (129.428.333.334,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR (109.508.333.334,00)
IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
11

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00
IDR - IDR (57.644.583.334,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR (37.724.583.334,00)
IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 14.940.000.000,00 IDR 13.882.291.667,00
IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 9.960.000.000,00 IDR 8.902.291.667,00
IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 4.980.000.000,00 IDR 3.922.291.667,00
IDR (105.385.000.000,00) IDR (129.358.124.991,00) IDR 598.080.000.000,00 IDR 363.336.875.009,00

NPV Rp187.459.606.945,73
PW of Cost IDR (227.296.944.933,41)
B/C 0,824734389
IRR 20%
12

J. Analisis Sensitivitas
1) MARR
Percent Variation % MARR/year MARR Variation per month PW Variation per month
-20% 9% 0,007053186 Rp305.460.256.052,97
-10% 10% 0,007897747 Rp301.978.498.587,33
0% 11% 0,008734594 Rp298.578.231.137,50
10% 12% 0,009563873 Rp295.256.660.891,87
20% 13% 0,010385726 Rp292.011.118.660,30
30% 14% 0,011200291 Rp288.839.052.221,63
40% 15% 0,012007701 Rp285.738.020.090,58
50% 17% 0,012808087 Rp282.705.685.674,01

2) First Cost
Percent Variation P Variation per month PW Variation per month
-20% IDR (84.308.000.000,00) Rp319.673.763.267,24
-10% IDR (94.846.500.000,00) Rp309.135.263.267,24
0% IDR (105.385.000.000,00) Rp298.596.763.267,24
10% IDR (115.923.500.000,00) Rp288.058.263.267,24
20% IDR (126.462.000.000,00) Rp277.519.763.267,24
30% IDR (137.000.500.000,00) Rp266.981.263.267,24
40% IDR (147.539.000.000,00) Rp256.442.763.267,24
50% IDR (158.077.500.000,00) Rp245.904.263.267,24

3) Grafik


Rp0.00
Rp50,000,000,000.00
Rp100,000,000,000.00
Rp150,000,000,000.00
Rp200,000,000,000.00
Rp250,000,000,000.00
Rp300,000,000,000.00
Rp350,000,000,000.00
-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
P
W

V
a
r
i
a
t
i
o
n

p
e
r

m
o
n
t
h

MARR (%)
Grafik 1 Analisis Sensitivitas
13

Melalui grafik di atas diketahui bahwa variabel First Cost (merah) lebih
berpengaruh dibandingkan dengan variabel MARR (biru), ini dapat dilihat dari gradien
First Cost yang lebih besar dari MARR (garis grafik yang lebih miring). Sehingga, dapat
disimpulkan bahwa MARR memiliki sensitivitas lebih tinggi dibandingkan dengan
variable first cost.

K. Analisis Alternatif Do Nothing (DN)
Setelah melakukan analisis After Tax diperoleh uang sejumlah
Rp187.459.606.945,73. Sedangkan untuk membandingkan dengan alternatif do nothing,
dilakukan langkah langkah sebagai berikut:
1) Mencari effective interest rate per bulan dari interest rate (bunga bank) = 8%

2) Melakukan interpolasi untuk mendapatkan faktor F/P, sehingga didapatkan hasil
1,14715
3) Mengalikan dengan modal ekuitas yang dimiliki = IDR 50.000.000.000,00
4) Didapatkan jumlah uang IDR 57.357.500.000,00
Apabila dibandingkan dengan investasi pembangunan ruko dan ditambah modal
pinjaman dari bank yang menghasilkan uang sebesar Rp187.459.606.945,73, jumlah
yang didapatkan dari alternatif do nothing lebih sedikit dari keuntungan pembangunan
ruko. Atau dengan kata lain, pembangunan ruko adalah alternatif yang lebih
menguntungkan.

14

KESIMPULAN
Setelah dilakukan analisa aspek teknis dan aspek finansial yang telah diuraikan diatas dan
dalam perhitungan dengan menggunakan program Microsoft Excel, maka dapat ditarik
rangkuman perhitungan sebagai berikut :
1) Bentuk proyek investasi yang dipilih adalah ruko tingkat 2.
2) Rencana Pemasukan
a. Modal ekuitas: IDR 50.000.000.000
b. Modal pinjaman bank: IDR 90.000.000.000
c. Penghasilan dari penjualan: IDR 4.000.000.000 (termasuk PPN)
3) Rencana Pengeluaran
a. Pembelian tanah : IDR 8.000.000/m
2

b. Pembangunan ruko 100 unit : IDR 4.000.000/ m
2
(sudah termasuk biaya listrik,
air,dll).
c. Pembayaran kredit ke bank dengan buka 12% per tahun.
4) MARR: 11%
5) NPV: IDR 319.971.027.222,12
6) IRR: 29%
7) B/C Ratio: 2,754576528
8) Payback Period: 12 bulan
9) Inflasi: 1,56%
10) Analisis sensitivitas: MARR memiliki sensitivitas lebih tinggi daripada first cost terhadap
nilai dari present worth.
Berdasarkan perhitungan tersebut, maka dapat ditarik beberapa kesimpulan, yakni sebagai
berikut:
1) Pembangunan komplek ruko Harapan Depok merupakan pembangunan proyek yang
legal dari Pemerintah, dikarenakan telah sesuai dengan prosedur yang diterapkan oleh
pemerintah kota Depok serta telah mengikuti peraturan yang diterapkan dalam undang-
undang mengenai persyaratan pembangunan dan mengenai tanggungan pajak.
2) Pembangunan komplek ruko merupakan proyek yang layak untuk direalisasikan,
dikarenakan ROR sebesar 29% yang diperoleh lebih besar dari MARR yang ditetapkan
15

sebesar 11%. Selain itu, B/C ratio yang dihasilkan memiliki nilai lebih dari 1.0, yakni
sebesar 2.75, yang menunjukan bahwa proyek layak untuk direalisasikan.
3) Pembangunan komplek ruko adalah alternatif yang lebih menguntungkan, dibandingkan
dengan alternative do nothing yang hanya menginvestasikan uang dalam bentuk deposito
di bank dengan IRR 8% per tahun.