9 Asas Perbankan Yang Perlu Dikuasai Dalam Pelaburan Hartanah

Berdasarkan pengalaman Abe Nazz membantu pembeli

rumah dan pelabur hartanah, satu kekangan utama mereka
untuk mendapatkan kelulusan pinjamn bank adalah
disebabkan gagal memahami prosedur dan cara pihak
bank menilai peminjam. Ilmu asas memahami cara pihak
bank berfikir ini amat penting terutama pembeli rumah
pertama kerana meraka ini selalunya yang sering gagal
mendapat pinjaman bagi kediaman idaman mereka.
Selain itu ilmu asas ini amat penting bagi pihak pelabur
hartanah yang ingin menaikkan portfolio hartanah mereka.
Sekiranya anda mahu menjadi seorang pelabur hartanah
yang professional, anda mestilah mahir selok-belok teknik
meminjam wang dari rakan kongsi terbaik anda yakni pihak
bank. Mari kita fahami ilmu asas ini. Apabila asas sudah
kukuh, barulah kita mampu mempelajari teknik tahap yang
lebih tinggi.

1. LTV atau MOF

LTV bermaksud Loan to Value Ratio. Bahasa Melayunya

ialah kadar jumlah pinjaman berbanding nilai pasaran
hartanah itu. Sesetengah orang memanggilnya Margin of

Financing (MOF). Ini bermaksud berapa banyak bank

sanggup memberikan jumlah pinjaman berbanding nilai
pasaran penuh hartanah itu.
Ada juga bank memberikan MOF 100% dan juga MOF
107%. Ini termasuk serapan kos seperti yuran guaman dan
insurans MRTT atau MRTA. BNM telah menetapkan untuk
pinjaman hartanah rumah kediaman pertama dan kedua,
anda layak mendapat LTV90.
Sekiranya anda sudah mempunyai dua pinjaman
perumahan dari bank, anda hanya layak LTV70 untuk
pinjaman ketiga. Ini bermakna anda perlu mendahulukan
wang muka sebanyak 30%. Maknanya sekiranya nilai
pasaran hartanah itu bernilai 300 ribu ringgit, LTV70
bermaksud anda hanya dibenarkan meminjam 70% dari
300 ribu Ringgit. Ini bersamaan dengan 210K sahaja. Anda
perlu membayar 30% lagi kepada si penjual.
Anda mungkin mempunyai lima buah rumah tetapi Bank
hanya melihat ialah berapa banyak pinjaman perumahan
yang anda ada. Sekiranya anda membuat pinjaman
bersama, contohnya dengan menggabungkan nama anda
dan isteri anda, bank akan melihat mana satu LTV paling
rendah. Sekiranya ada mempunyai LTV 90 tapi isteri anda
LTV70, maka secara automatis, pinjaman itu akan menjadi
LTV70.
2. Sistem Pemarkahan Permohonan Pinjaman

Penilaian markah bergantung pada pekerjaan anda, umur,

tahap pelajaran, pendapatan, jenis perniagaan atau
industri, dan lain-lain. Sistem komputer yang dikenali
sebagai pusat maklumat akan mengira jumlah markah
anda.
Sebagai contoh, jenis pekerjaan selalunya ada dua
kategori:
a. Kolar Putih golongan professional seperti doktor,
peguam, jurutera, akauntan, juruterbang, dan sebagainya.

b. Kolar Biru golongan professional seperti mekanik,

pemandu lori, tukang masak, pekerja kilang, dan
sebagainya.
Jenis industri juga memainkan peranan yang penting.
Contoh-contoh industri ialah:
a. Minyak dan Gas
b. Pengangkutan
c. Sektor awam
d. Penerbangan
e. Pertanian
f. Pelombongan
Sebagai contoh, pekerja sektor minyak dan gas mungkin
dinilai sebagai berisiko tinggi apabila harga pasaran
minyak dunia tidak menentu. Sebagai contoh, Puan Azyan
Halimi (pekerja kolar putih) dan Puan Adlida Mainor (kolar
biru) memohon pinjaman pada masa yang sama, pada
bank yang sama, dan mempunyai pendapatan bersih 4,000
sebulan.
Namun, bahagian kredit bank itu mungkin akan meluluskan
nilai pinjaman yang berbeza dimana Puan Azyan mendapat
pinjaman 90% daripada nilai harga hartanah itu (LTV 90),
manakala Puan Adlida hanya mendapat 80% sahaja
(LTV80).
Ini adalah kerana pihak bank mempunyai pendirian
sekiranya apabila keadaan ekonomi negara merosot dan
keyakinan pasaran wang di Malaysia rendah, pekerja
berkolar putih akan lagi mapan menghadapi risiko daripada
pekerja kolar biru. Bank akan membuat statistik dan
analisis daripada data-data terdahulu yang telah
dibuktikan.
3. CCRIS

Bank Negara dan kebanyakan bank merekodkan disiplin

pembayaran hutang atau ansuran bulanan setiap
peminjam di Malaysia. Setiap pertengahan bulan, bank

akan menghantar rekod ini kepada Bank Negara agar rekod

anda boleh dijadikan rujukan pada pihak pemiutang lain.
Apabila pinjaman anda sedang diproses, bank akan
mengambil tahu CCRIS dan Sistem Pemarkahan Permohon
Pinjaman anda. Dari sinilah terhasilnya Gred Risiko, yang
akan menentukan berapa banyak nilai pinjaman anda,
berapa lamanya tempoh pinjaman anda, dan juga kadar
faedah / keuntungan pinjaman anda.
Sedari 2015, mereka yang engkar dalam membayar hutang
PTPTN telah juga direkodkan di dalam CCRIS kelompok
demi kelompok. Sekiranya terdapat angka 3 dalam CCRIS
anda, ini bermakna anda telah gagal membayar ansuran
selama tiga bulan berturut-turut. Bank akan terus
menendang permohonan anda secara automatis. Jadi
jagalah CCRIS bagai menatang minyak yang penuh.
Di dalam CCRIS tidak dinyatakan jumlah ansuran bulanan
anda dan kadar keuntungan bank. Jadi pihak bank
adakalanya meneka nilai ansuran itu. Contohnya anda
meminjam wang dari Bank A untuk kereta anda.
Anda sebenarnya membayar 500 Ringgit kerana tempoh
pinjaman anda ialah 9 tahun dan kadar keuntungan bank
yang rendah. Namun pihak bank tidak akan tahu dan
meneka anda hanya meminjam selama 6 tahun dan
dengan kadar keuntungan yang tinggi.
Bank membuat kiraan bahawa anda membayar ansuran
800 Ringgit walhal ianya sepatutnya 500 Ringgit! Akhirnya
anda tidak dapat melepasi permohonan itu. Justeru itu,
setiap kali anda memohon pinjaman bank, lampirkan bukti
ansuran bulanan anda kepada pihak bank seperti Surat
Tawaran Pembiayaan dan sebagainya.
CCRIS itu agak mendalam. Anda perlu mahir membaca
segmen-segmen seperti Akaun Pemerhatian Khas (Special
Attention Account).

SAA ini mengandungi info seperti:a. Ada peminjam yang terjerumus dalam isu kewangan dan
kecemasan hinggakan tidak mampu membayar ansuran
pinjaman mengikut jadual atau tidak mampu membayar
ansuran minima.
b. Namun mereka tidak mahu dilabelkan sebagai orang
yang muflis.
c. Biasanya mereka akan memohon bantuan dari bank lain
dan AKPK milik Bank Negara.
d. Biasanya bank akan menyokong penstrukturan semula
pinjaman mereka agar mereka mampu melangsaikan
hutang.
e. Namun, mereka yang berada di bawah penstrukturan
semula ini tidak layak untuk membuat pinjaman dari Bank
lagi.
f. Maka ia akan muncullah nota info ini di bahagian Akaun
Pemerhatian Khas.
CCRIS Kosong:
a. Sekiranya peminjam tidak pernah mempunyai rekod
pembayaran pada Bank, pihak Bank tidak dapat menjejaki
keboleh upayaan anda membayar balik pinjaman.
b. Maka mereka akan mengalami kesukaran menilai dan
meyakinkan pihak atasan bank mereka.
c. Bank akan mengkategorikan peminjam ini sebagai
individu yang berisiko tinggi.
d. Sebab itulah selepas menerima ijazah, ada baiknya anda
memohon pinjaman pembiayaan ASB agar rekod anda
cantik. Pastikan anda memilih bank yang tidak
mengenakan penalty sekiranya anda ingin membatalkan
kontrak pinjaman.
e. Pinjaman ASB mudah diluluskan dan mudah untuk
dibatal. Sekadar untuk menunjukkan anda mempunyai
rekod kewangan yang mantap.
f. Satu cara lagi ialah dengan memohon kad kredit.
Gunakan sekali dan terus bayar agar rekod tercipta.

4. Ratio Hutang Berbanding Pendapatan Bersih Anda

Nama lain bagi ratio hutang berbanding pendapatan bersih

anda ialah debt serving ratio (DSR). Pihak bank akan cuba
mengurangkan dan mengawal pemiutang lapuk (NPL Non
performing Loan). Mereka mempunyai rumus tersendiri
untuk mengira kelayakan seseorang peminjam itu untuk
berhutang. Rumus itu dikenali sebagai DSR.
DSR = Jumlah Komitmen bulanan/Pendapatan BERSIH
bulanan
Dengan menggunakan rumus ini, pihak bank akan
menentukan kelayakan dan jumlah pinjaman anda. Setiap
bank mempunyai had siling DSR yang berbeza. Bank A
mungkin mempunyai Had DSR 60%, Bank B mungkin 70%,
dan sebagainya. Maka apabila memohon pinjaman bank,
tanyalah agen bank itu apakah had siling DSR mereka.
Sebagai contoh, Andi Suria Jaferi mempunyai gaji bulan
kasar sebanyak RM 6,000. Gaji bersih setelah tolak
potongan cukai, zakat, dan kwsp ialah 5,025. Andi telahpun
mempunyai jumlah komitmen untuk pinjaman terdahulu
dan yang sedang dipohoni sebanyak RM 3,700. Ini
bermakna DSR andi ialah 73.63%.

Sekiranya Bank A mempunyai had siling DSR 60%,

permohonan pinjaman Andi akan ditolah mentah-mentah.
Namun mungkin Bank B mempuyai had siling DSR 75%.
Maka pinjaman Andi boleh diluluskan.
5. CTOS

CTOS adalah sistem maklumat utama yang digunakan

secara meluas oleh majoriti sistem kewangan negara,
syarikat perdagangan dan perniagaan, firma undangundang dan institusi lain.
Tidak seperti CCRIS yang berada di bawah Bank Negara
Malaysia (BNM), CTOS dimiliki dan diuruskan oleh syarikat
Malaysia, telah berada dalam perniagaan selama 20 tahun,
mengumpul maklumat mengenai individu dan syarikatsyarikat daripada pelbagai sumber yang terdapat dalam
domain awam.
Maklumat ini diformatkan ke dalam pangkalan data
elektronik yang menyediakan proses untuk memeriksa
dengan mudah, cepat dan berkesan untuk permohonan
pinjaman, kredit perdagangan dan perniagaan dan untuk
membuat keputusan oleh pemberi kredit dan pemberi
pinjaman.
Sumber-sumber maklumat CTOS antara lain termasuklah:
a. Notis undang-undang dalam akhbar
b. Carian di Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM)
c. Warta dan penerbitan kerajaan.
d. Carian di Jabatan Insolvensi Malaysia
e. Jabatan Pendaftaran Negara
f. Carian di pendaftar pertubuhan.
g. Maklumat hubungan yang disediakan oleh pemiutang /
litigators / penyokong perdagangan
h. Maklumat sukarela yang diberikan oleh subjek itu
sendiri.
i. Hanya pelanggan CTOS boleh mengakses Pengkalan Data
Maklumat CTOS.

Kini anda juga boleh melihat maklumat CCRIS anda

didalam CTOS. Aplikasi CTOS boleh dimuat turun di telepon
pintar anda. Cara paling mudah ialah dengan mengunjungi
pejabat CTOS di Megan Avenue II di Kuala Lumpur. Ini
penting jika anda ingin membersihan rekod buruk anda.
Sekiranya anda terpalit dengan rekod kurang elok seperti
disaman pihak tertentu, walaupun ianya telah anda
langsaikan, anda terpaksa menanti tempoh dua tahun
untuk pembersihan rekod. Ini ialah saranan dari Bank
Negara. Maka jagalah CTOS anda!
6. Kemuflisan

Sekiranya seseorang itu gagal membayar hutang melebihi

30 ribu Ringgit, ia akan disaman muflis. Andainya anda
muflis, segala asset akan dibekukan dan terpaksa
menyerahkan segala harta pada jabatan insolvensi.
Orang muflis tidak dibenarkan keluar negara, menjadi
pengarah syarikat, atau memiliki asset. Sudah pastilah
bank tidak akan meluluskan permohonan pinjaman anda.

7. Senarai Hitam

Di Malaysia, selain CCRIS, bank juga akan mendapatkan

maklumat dan laporan dari Agensi Pelapor Kredit seperti
RAM Credit Information Sdn Bhd, CTOS Data System Sdn
Bhd, Credit Bureau Malaysia Sdn Bhd, FIS Data Reference
Sdn Bhd, dan BASIS Corporation Sdn Bhd.
Sesetengah pengedar kenderaan sebenarnya
menggunakan khidmat ini untuk memantau dan memberi
informasi kepada syarikat-syarikat diatas. Sekiranya
peminjam hutang gagal membayar ansuran bulanan, agen
ini akan melaporkannya kepada Agensi Pelapor Kredit and
akan menyenarai hitam nama anda. Syarikat
telekomunikasi juga melakukan perkara yang sama.
8. Dokumen Sokongan Permohonan Pinjaman Bank

Anda perlu membuktikan pada bank dari mana datangnya

pendapatan bulanan anda. Biasanya semua dokumen
untuk pelbagai bank hampir sama. Biasanya setiap individu
akan dikategorikan sebagai pemakan gaji atau bekerja
sendiri/berniaga.
8.1 Dokumen sokongan untuk anda yang makan gaji
Anda perlu sediakan salinan kedua-dua belah kad
pengenalan. Sekiranya bergabung pinjaman dengan
pasangan, sertakan sekali sijil nikah.
Penyata gaji:
a. Untuk yang bergaji tetap 3 bulan penyata gaji
diperlukan.
b. Untuk yang mempunyai elaun berubah-ubah seperti
pekerja minyak dan gas 6 bulan penyata gaji (elaun, kerja
lebih masa, bonus, dan sebagainya).
Penyata gaji ini haruslah selari dengan penyata bulanan
bank anda. Anda harus menyediakan penyata bank dimana
pendapatan anda dimasukkan. Anda boleh menggunakan:
a. Penyata asli bank yang diposkan ke rumah anda
b. Penyata dari internet yang disahkan oleh pegawai

perbankan
c. Salinan buku bank anda
d. Atau penyata yang didapati dari cawangan bank anda
Penyata KWSP haruslah selari dengan potongan gaji anda.
Anda boleh menggunakan:
a. Penyata KWSP yang asli yang diposkan ke rumah anda
b. Cetakan dari kiosk KWSP dan cawangan KWSP.
c. Cetakan dari internet yang disahkan pegawai KWSP.
Borang EA haruslah selari dengan penyata EPF dan gaji
tahunan anda.
Lain-lain dokumen:
a. Surat Pengesahan Jawatan/Bukti bekerja di syarikat
anda.
b. Laporan Biro Kredit Singapore (Credit Bureau Singapore
Report (CBS)) dan Notice of Assessment (NOA) Untuk
Residen Tetap Singapura dan Pemegang Permit Kerja
Singapura PR and Singapore work permit holder).
c. Permit kerja yang sah/Permit Khas/Kad Pengenalan
(untuk mereka yang bekerja di luar negara).
Bukti pendapatan lain seperti sewaan. Harus dibuktikan
dengan perjanjian sewaan yang telah dimatikan setemnya
di LHDN. Haruslah selari dengan penyata bank. Eloklah
anda lampirkan surat tawaran bank untuk hutang-hutang
sedia ada. Ini amat penting untuk pengiraan DSR.
8.2 Dokumen sokongan untuk bekerja
sendiri/berniaga
Anda perlu sediakan salinan kedua-dua belah kad
pengenalan. Sekiranya bergabung pinjaman dengan
pasangan, sertakan sijil nikah.
Bagi bukti Cukai pula, sertakan Borang B dan e-filing.
Kepilkan sekali resit pembayaran cukai atau penyata bank
sah bukti pembayaran cukai. Kalau ada bukti pemulangan

semula lebihan bayaran cukai berserta penyata bank sah

yang terbukti, sertakan sekali.
Penyata gaji:a. Untuk yang berpendapatan tetap 3 bulan penyata gaji
diperlukan.
b. Untuk yang mempunyai pendapatan berubah-ubah 6
bulan penyata
Penyata pendapatan ini haruslah selari dengan penyata
bulanan bank anda. Anda harus menyediakan penyata
bank dimana pendapatan anda dimasukkan. Anda boleh
menggunakan:
a. Penyata asli bank yang diposkan ke rumah anda
b. Penyata dari internet yang disahkan oleh pegawai
perbankan
c. Salinan buku bank anda h. Atau penyata yang didapati
dari cawangan bank anda
Sekiranya anda mencarum dalam KWSP, sediakanlah
Penyata KWSP yang selari dengan potongan gaji anda.
Anda boleh menggunakan:
a. Penyata KWSP yang asli yang diposkan ke rumah anda
b. Cetakan dari kiosk KWSP dan cawangan KWSP.
c. Cetakan dari internet yang disahkan pegawai KWSP.
Lain-lain:
a. Penyata bank syarikat, biasanya 6 bulan.
b. Bukti percukaian terkini 2 tahun & resit pembayaran.
c. Bukti pendaftaran perniagaan. Borang 24 & 49 terkini
(pengarah syarikat).
d. Penyata untung dan rugi syarikat yang disahkan
akauntan bertauliah.
e. Gambar lokasi dan premis perniagaan anda (contohnya
papan tanda niaga) dan kad bisnes.
f. Bukti pendapatan lain seperti sewaan. Harus dibuktikan
dengan perjanjian sewaan yang telah di matikan setemnya
di LHDN. Haruslah selari dengan penyata bank.
g. Bukti pendapatan lain seperti simpanan dan dividen
ASB, Tabung Haji, dan simpanan tetap.

h. Eloklah anda lampirkan surat tawaran bank untuk

hutang-hutang sedia ada. Ini amat penting untuk pengiraan
DSR!
9. Faktor-faktor Lain

Faktor-faktor ini mengambil kira perihal pemaju

perumahan, projek perumahan, lokasi perumahan dan
hartanah itu sendiri.
9.1 Hartanah sedang dibina (undercons)
Pemaju dan projek juga penting untuk nilaian bank.
Sebelum projek boleh bermula, pemaju akan memohon
bridging loan dan pembiayaan akhir dari bank. Proses ini
biasanya mengambil masa 3 hingga 4 minggu.
Apabila bank itu meluluskan pinjam akhir, pembeli projek
dalam pembinaan hanya boleh memohon pinjaman dari
bank-bank ini sahaja (juga dikenali sebagai bank panel).
Bank akan menilai reputasi pemaju, orang-orang penting
dalam pemaju, dan rekod pemaju.
Sekiranya pemaju pernah disenarai hitam, bank tidak akan
ingin menjadi panel. Jumlah bank panel bagi setiap projek
menunjukkan kegagahan projek itu.
9.2 Hartanah sudah siap (subsale)
Bank akan meminta penilai hartanah panel untuk
menentukan harga pasaran hartanah itu. Sesetengah
hartanah mempunyai aura negatif dan boleh menjejaskan
harga pasarannya seperti:
a. Mengadap persimpangan tiga (untuk residensi sahaja,
bisnes bagus untuk lebih senang dilihat).
b. Berdekatan kawasan kumbahan dan rawatan najis, tong
sampah, kawasan pelupusan sampah, perkuburan, di
bawah kabel elektrik, dan sebagainya.
c. Kawasan sentiasa dilanda banjir dan tanah runtuh.
d. Hartanah yang diubahsuai tanpa kelulusan majlis

perbandaran tempatan.
e. Struktur hartanah (dibuat dari kayu atau separa bata
sahaja)
f. Pegangan sementara (leasehold) dengan tempoh pajakan
kurang dari 40 tahun.
g. Dan faktor-faktor lain.
Terima kasih Tuan Ashphan untuk gambar-gambar ini.