BAB IV

ASPEK PASAR

Kajian terhadap aspek pasar dalam bisnis properti merupakan salah satu aspek yang memegang
peranan penting dalam membangun dan memelihara keberlanjutan usaha di bidang ini.
Kemampuan perusahaan menguasai pasar dan mengamati prospek pasar dimasa mendatang,
perlu sekali mendapat perhatian.
PT Ciputra Adhigraha merupakan salah satu perusahaan yang berada grup usaha Ciputra Grup.
Saat ini perusahaan berencana membangun superblock (kondomonium, service apartment, mall,
hotel, office building, museum dan auditorium) yang berlokasi di CBD area. Untuk itu dalam kajian
aspek pasar ini akan diberikan gambaran mengenai pasar yang berkaitan dengan proyek tersebut
dengan lokasi di Jakarta, di mana pembahasannya akan meliputi perkembangan supply dan
permintaan, beserta kisaran tariff. Di samping itu juga akan dikaji mengenai hal-hal yang bersifat
mikro mengenai rencana yang akan dibangun, diantaranya adalah mengenai penetapan tarif dan
strategi pemasarannya.

4.1 Indikator Makro Ekonomi Indonesia

Pertumbuhan ekonomi tahun 2010 merupakan pemulihan tahun 2009 yang sempat mengalami
penurunan dampak tahun 2008 akibat krisis ekonomi global. Sepanjang Januari-Juni (semester I)
2010, pertumbuhan ekonomi Indonesia mencapai 5,8 persen atau lebih tinggi dibandingkan
periode yang sama tahun lalu yang mencapai 4,3 persen. Sedangkan pada semester II-2010,
realisasi pertumbuhan ekonomi diharapkan bisa mencapai 6,9 persen sehingga sepanjang tahun
diperkirakan sebesar 6,0 persen.
Seiring dengan rendahnya tingkat inflasi, suku bunga Sertifikat Bank Indonesia (SBI) mencapai
rata-rata 6,5% dan penguatan nilai tukar Rupiah yang mencapai rata-rata Rp 9.128 per USD
sepanjang triwulan III 2010. Penguatan Rupiah didukung oleh tingginya cadangan devisa
Indonesia. Cadangan devisa Indonesia yang mencapai US$ 86,55 miliar per September 2010.
Adapun beberapa indikator makro ekonomi Indonesia adalah sebagai berikut:

IV - 1

Tabel 4.1
Beberapa Indikator Makro Ekonomi Indonesia
Uraian
Pertumbuhan PDB (%)
Inflasi IHK
Nilai Tukar (Rp/$) rata-rata
Suku Bunga SBI (Rp)(1 bln)
(%)

2005

2006

2007

2008

2009

2010*

5.69%
17,11
9.713

5.50%
6,60
8.980

6.35%
6,59
9.124

6.01%
11,06
9.672

4.55%
2,78
10.326

5,80
5,35
9.128

12,75

9,75

8,00

9,25

6,50

6,50

Sumber: BPS, BI.

* angka per triwulan III 2010

Pertumbuhan PDB merupakan indikator utama untuk melihat pertumbuhan sektor ekonomi
Indonesia yang pada akhirnya akan berpengaruh langsung terhadap pertumbuhan sektor properti.
Pertumbuhan permintaan properti ini selain dipengaruhi oleh pertumbuhan PDB, juga dipengaruhi
oleh inflasi, dimana masing-masing faktor tersebut saling mempengaruhi satu sama lain.

4.2 Perkembangan Superblok di Jakarta

Pembangunan properti di Jakarta baik hunian, perkantoran, pusat perbelanjaan dan hotel terus
berlangsung, walaupun terjadi krisis ekonomi global. Para pengembang pun menawarkan
berbagai konsep dalam pengembangannya mulai dari Green Property hingga konsep Superblok.
Konsep superblok hadir seiring pergeseran gaya hidup masyarakat. Superblok adalah suatu
kawasan yang dirancang secara terpadu dan terintegrasi, memiliki kepadatan yang cukup tinggi
dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran (mixed use). Konsep ini dipelopori sejak
tahun 20-an di Amerika Serikat oleh Perry Stein, sedangkan di Eropa dikembangkan oleh Le
Corbusier terutama untuk kawasan hunian skala besar.
Di Indonesia superblok dimulai pada awal tahun 90-an ketika Sudirman Central Business District
dibangun untuk tujuan mengurangi polusi. Superblok juga dapat menjadi salah satu pilihan yang
dapat membantu pemerintah daerah menekan kemacetan Jakarta, karena masyarakat cukup
berjalan kaki untuk menjangkau banyak lokasi strategis seperti kantor, rumah, pusat perbelanjaan,
tempat rekreasi, dan sebagainya. Kalaupun menempuh perjalanan jauh, cukup naik angkutan
umum, sebab kendaraan publik itu kebanyakan melewati kawasan superblok.

IV - 2

Disamping itu, khususnya kaum professional dipercaya dapat mentransformasi gaya hidup yang
semula komuter atau tinggal di wilayah sub urban tapi bekerja di Jakarta, akan kembali tinggal di
pusat kota Jakarta (back to the city). Hal ini tidak hanya mempertimbangkan biaya yang cukup
besar namun juga kelelahan fisik akibat jarak yang jauh dari tempat tinggal ke tempat kerja.
Beberapa faktor yang menjadi keuntungan atas pembangunan superblok, antara lain :
1. Efisiensi
Konsep Superblok adalah merupakan suatu konsep pengembangan yang memadukan
berbagai fungsi peruntukan bangunan baik itu perkantoran, apartemen, hotel, dan
sebagainya. Selain itu dihubungkan dengan pola penduduk perkotaan yang berkembang saat
ini semakin banyak pula kaum komuter karena keterbatasan lahan untuk pembangunan
tempat tinggal. Sehingga banyak yang bertempat tinggal di luar kota Jakarta namun bekerja di
Jakarta. Hal itu lah yang ingin diambil oleh pengembang dengan memberikan solusi baru
dalam hal efisiensi waktu, biaya serta jarak, yaitu dengan pengembangan kawasan dengan
konsep Superblok. Konsep ini dapat menarik perhatian masyarakat khususnya kaum komuter.
2. Menerapkan One Stop Living
Dalam konsep kawasan Superblok ada berbagai macam peruntukan bangunan dalam satu
kawasan, Hal itu menciptakan konsep tambahan bagi pengembang properti dengan
menambah keuntungan One Stop Living bagi para penghuninya yaitu dengan tinggal di
kawasan itu semua fasilitas yang dibutuhkan tersedia. Bahkan bisa bekerja tanpa harus keluar
dari lokasi kawasan tersebut karena jarak kantor dan hunian yang cukup dekat.
3. Mengurangi kemacetan
Secara fakta kemacetan di Jakarta memang tidak dapat dihindari karena terus bertambahnya
pengguna kendaraan bermotor. Namun dengan adanya pemusatan lokasi kegiatan seperti
penerapan kawasan Superblock maka sedikit akan mengurangi penggunaan kendaraan
karena adanya integrasi peruntukan yang ada.
Terdapat sekitar 12 pembangunan superblock di Jakarta yang sudah terbangun maupun yang
masih dalam tahap underconstruction dan perencanaan, dengan rincian sebagai berikut :

IV - 3

Tabel 4.2
Bangunan Superblok di Jakarta

Lokasi

Developer

Mix Use

Podomoro City
(Central Park)

Tanjung Duren,
Jakbar

Agung Podomoro Group

Apartemen, perkantoran,
ruko, mall, dan hotel

21,00

Tahun
Pengembanga
n
2006

Season City

Grogol, Jakbar

Agung Podomoro Group

Apartemen, townhouse,
retail (trade mall), ruko

5,13

2007

Lippo Group

Apartemen, perkantoran,
hotel, mall, rumah sakit,
sekolah, see world,
exhibition center,
clubhouse, exotic spa,
wedding chapel, helipad

12,00

2008

Pakuwon Group

Apartemen, perkantoran,
hotel, mall

8,50

2008

Nama Superblok

St Moris

Puri Indah,
Jakbar

Luas Lahan
(Ha)

Gandaria City

Kabayoran
Lama, Jaksel

Ciputra World

Dr. Satrio, Jaksel

Ciputra

Apartemen, perumahan,
perkantoran, hotel, mall,
museum & auditorium

5,5

Kuningan City

Dr. Satrio, Jaksel

Agung Podomoro Group

Apartemen, perkantoran,
entertainment center

2,90

2008

Kemang Village

Kemang, Jaksel

Lippo Group

12,00

2008

Kota Kasablanka

Kasablanka,
Jaksel

Pakuwon Group

Apartemen, perkantoran,
hotel, mall,
entertainment center,
rumah sakit, sekolah,
heliped
Apartemen, perkantoran,
hotel, mall

9,50

2007

Rasuna Epicentrum

Rasuna Said,
Jaksel

Bakrieland Development

53,50

2008

Pluit, Jakut

Agung Podomoro Group

Apartemen, perkantoran,
hotel, mall,
entertainment center,
exhibition center
Apartemen, perumahan,
perkantoran, hotel, mall,
pusat rekreasi dan
hiburan
Apartemen, mall, pusat
rekreasi dan hiburan

5,76

2005

15,65

2007

Apartemen, perkantoran,
hotel, mall, pusat
rekreasi dan hiburan

7,00

2007

CBD Pluit

Kelapa Gading Square

Kelapa Gading,
Jakut

Agung Sedayu Group

Grand Indonesia
Shopping Town

Thamrin, Jakpus

Djarum Group

Sumber : Diolah dari berbagai sumber

IV - 4

Dalam penerapan konsep Superblock pihak pemerintah khususnya Pemda DKI Jakarta sudah
menuangkannya di dalam peraturan Pemerintah DKI Jakarta yang mempersyaratkan beberapa
hal dalam menerapkan kawasan Superblock, yaitu :
Kebutuhan ruang untuk manuver dan parkir kendaraan harus disediakan di dalam perpetakan
Menyediakan ruang untuk fasilitas pejalan kaki
Menanam pepohonan untuk peneduh di dalam perpetakan
Pada kawasan campuran perumahan dan bangunan umum berbentuk superblok,
dipersyaratkan :
- Fasilitas umum, fasilitas sosial dan sarana parkir disediakan di dalam areal yang dikelola
yang jenis dan jumlahnya disesuaikan dengan standar.
- Koefisien Dasar Hijau diwujudkan dengan ruang terbuka hijau yang mengandung
tanaman pepohonan pelindung.
- Besarnya proporsi ruang untuk perumahan disesuaikan dengan kategori pola sifat
lingkungan setempat, yaitu sebagai berikut:
Pada kategori padat, ruang untuk perumahan 35% dan bukan perumahan 65%;
Pada kategori kurang padat, ruang untuk perumahan 50% dan bukan perumahan 50%
Pada kategori tidak padat, ruang untuk perumahan 65% dan bukan perumahan 35%.
Persyaratan diatas menjadi titik acuan dalam pengembangan konsep kawasan Superblok.

4.3 Perkembangan Pasar Apartemen di Jakarta

4.3.1

Pasokan (Supply)

Apartemen di Jakarta terbagi dalam apartemen sewa, apartemen service dan apartemen strata
title atau kondominium. Berikut ini adalah penjelasan masing-masing jenis apartemen tersebut:
a. Apartemen sewa; yaitu bangunan apartemen yang terdiri banyak unit dan tingkat yang
berfungsi sebagai rumah yang disewakan, dan dilengkapi oleh adanya jalan masuk dan
hallway.
b. Apartemen service; yaitu apartemen yang disewakan dan dilengkapi furniture (tempat tidur,
AC, mesin cuci, dan lain-lain), yang menawarkan pelayanan ekstra yang meliputi daily room
cleaning seperti layaknya di hotel.
c. Kondominium; yaitu unit apartemen yang sifatnya hak milik, yang dapat dimiliki secara
individu.
Kondomonium

IV - 5

Secara keseluruhan total supply apartemen sampai dengan tahun 2009 sebanyak 76.338 unit.
Pada tahun 2010 terdapat penambahan pasokan unit apartemen yang telah completion selama
kuartal pertama sampai dengan kuartal tiga sebanyak 3.440 unit. Penambahan pasokan berasal
dari proyek-proyek program subsidi pemerintah atau rusunami seperti Sentra Timur Residence
(1A) di Jakarta Timur dan Green View (Tower E) di Jakarta Barat.
Gambar 4.1
Perkembangan Kondomonium di Jakarta

Sumber : Colliers

Berdasarkan lokasi apartemen, terbagi dalam prime location residential dan secondary location
residential. Yang termasuk dalam prime location, yaitu apartemen yang berada di wilayah CBD
yaitu di wilayah Jl. Jend. Sudirman - Thamrin, Jl. HR Rasuna Said, dan Jl. Jend.Gatot Subroto.
Sedangkan secondary location yaitu area di luar wilayah prime location residential seperti
Menteng, Kebayoran Baru, Simprug, Permata Hijau, Kemang, dan Pondok Indah. Sebagian besar
apartemen strata title di Jakarta berada di wilayah CBD dan Jakarta Barat, dengan persentase
sebesar 45,83% dari total supply.

Gambar 4.2

IV - 6

Distribusi Apartemen Berdasarkan Jumlah Unit

Jaksel; 12%
CBD; 23%

Jakut; 21%
Jakpus; 16%
Jaktim; 5%

Jakbar; 23%

Apartemen Sewa
Apartemen sewa diklasifikasikan menjadi dua jenis, yaitu apartemen service dan apartemen non
service.Apartemen service dikelola oleh jaringan hotel sehingga penghuni menikmati fasilitas dan
pelayanan seperti menginap di hotel (inhouse keeping), sedangkan apartemen non service
merupakan apartemen yang dikelola oleh property management dengan pelayanan standar
apartemen.
Tabel 4.3
Beberapa Apartemen Sewa di Jakarta
No.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.

Nama Apartemen
The Ascot
Plaza Residence (Kempinsky)
Hilton Residence
Somerset Grand Citra
Istana Sahid
Four Season
Syailendra
Kuningan
Pacific Place Service
Oakwood Premier Cozmo

Sumber : Dari berbagai sumber

Pembangunan apartemen sewa di Jakarta relative sedikit, karena para pengembang menyediakan
apartemen sewa dari unit penjualan apartemen strata-title dan ditawarkan untuk disewa, sehingga

IV - 7

membuat persaingan di pasar ini cukup bersaing. Hal ini dapat dilihat dari pasokan di tahun 2010,
yang hanya terdapat satu penambahan apartemen service, yaitu Park Avenue Villas sebanyak 21
unit yang berlokasi di Menteng. Dengan adanya penambahan tersebut, jumlah unit apartemen
sewa sampai dengan kuartal III tahun 2010 telah mencapai 7.938 unit. Sebagian besar pasokan
apartemen sewa merupakan apartemen service (52%) dan sisanya merupakan non service.
Gambar 4.3
Perkembangan Apartemen Sewa di Jakarta

Sumber : Colliers

4.3.2

Permintaan (Demand)

Kondomonium
Penambahan supply akan terjadi pada pasar apartemen tetapi permintaan menunjukkan
perkembangan yang relatif stabil. Sebagian besar permintaan apartemen didasari oleh tingkat
kemacetan yang tinggi karena jarak rumah yang jauh dari kantor untuk komunitas kelas urban.
Karena itulah, proyek yang berdekatan ke pusat bisnis dan dilengkapi dengan fasilitas dapat
menjadi pilihan bagi konsumen.
Saat ini pasar apartemen memberikan pilihan bagi konsumen. Kepemilikan apartemen
dipermudah, dimana terdapat developer yang memberikan tingkat suku bunga yang rendah dan
jelas setiap periode, pembeli dibebaskan dari down payments, diberikan discount yang tinggi
untuk pembayaran hard cash atau dibebaskan dari suku bunga untuk skema pembayaran
installment jangka pendek.
Gambar 4.4
Rata-rata Take up Rate Apartemen Strata Title di Jakarta

IV - 8

Rata-rata take up rate apartemen strata title di Jakarta sampai dengan kuartal III tahun 2010 relatif
stabill kurang lebih 74%. Tingkat
penyerapan unit apartemen strata title
berada di CBD dan Jakarta Selatan.
Untuk wilayah CBD take up rate berkisar
antara 80% s.d 95%, sedangkan untuk
wilayah Jakarta Selatan berkisar antara
70% s.d 90%.
Sumber :PT Piesta Riset

Adapun take up rate beberapa apartemen strata title kelas menengah dapat dilihat pada tabel
berikut:
Tabel 4.4
Beberapa Apartemen Strata-Title
No.

Nama

1
Taman Rasuna
2
Wisma Gading Permai
3
Taman Anggrek
4
Kondominium Taman Kemayoran
5
Puri Kemayoran
6
Permata Eksekutif
7
Mediterania Garden Residences
8
Gading Mediterania Residences
9
Grand Soho
Sumber: Piesta Research

Lokasi
HR Rasuna Said
Kelapa Gading
Kemayoran
Kemayoran
Kemayoran
Kelapa Dua
Tanjung Duren
Kelapa Gading
Jl. S. Parman

Total Unit
3.544
1.021
2.824
676
400
308
2.630
1.544
48

Take Up
Rate
90%
97%
90%
90%
100%
70%
100%
100%
80%

Tahun
Penyelesaian
1997
1998
1997
1997
1999
2000
Des 2004
Juni 2004
2008

Dari tabel di atas terlihat bahwa beberapa take up rate apartemen strata title ada yang telah
mencapai take up rate sebesar 100%.
Apartemen Sewa
Occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun apartemen non service relative
stabil. Walaupun terdapat sedikit penurunan pada apartemen service di kuartal III tahun 2010
akibat adanya hari besar umat islam namun occupancy rate masih berada di atas 65%. Beberapa
apartemen sewa menawarkan diskon sewa bagi penghuni yang memperpanjang masa sewanya
agar tingkat hunian meningkat. Secara keseluruhan, occupancy rate apartemen sewa baik
apartemen service maupun non service meningkat di kuartal III tahun 2010 menjadi 69,9% dari
68,53% kuartal sebelumnya.

IV - 9

Target market apartemen sewa sebagian besar untuk pasar ekspatriat. Dari sisi lokasi, apartemen
sewa yang berada di CBD dan Jakarta Selatan merupakan wilayah yang banyak disukai oleh
ekspatriat karena dekat dengan tempat kerja, pusat hiburan, dan aneka fasilitas kota.
Gambar 4.5
Occupancy Rates Apartemen Sewa

Sumber : Colliers

4.3.3

Harga Jual dan Tarif Sewa

Kondomonium
Apartemen strata title untuk middle up dan upper (Inc. Luxury) sebagian besar berlokasi di Central
Business District dan rata-rata harga jual yang ditawarkan lebih dari Rp 10 juta per m 2. Sedangkan
apartemen strata title untuk middle low dan low-end sebagian besar berlokasi di Jakarta Utara
terutama di Kemayoran dan Pluit, dengan rata-rata harga jual tertinggi sebesar Rp 10 juta per m 2.
Tabel 4.5
Rata-Rata Harga Jual Berbagai Kelas Apartemen di Jakarta
Segmen Pasar
Low
Middle-Low
Middle-Up
Upper
Luxury

Harga Rata-rata per m2

Rupiah
US$
< 6 juta
sekitar 638
antara 6 juta-10 juta
638 s.d 1.064
antara 10 juta-15 juta
1.064 s.d 1.596
antara 15 juta-20 juta
1.596 s.d 2.128
20 juta dan sekitarnya
2.128 dan sekitarnya

Sumber : JP Morgan

IV - 10

Cara pembayaran dalam membeli apartemen dapat dibagi menjadi 3 tipe, yaitu cash keras, cash
bertahap dan KPA. Cara pembayaran cash bertahap adalah membayar down payment berkisar
antara 10% sampai dengan 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan, dan sisanya
70% sampai dengan 90% dapat dicicil selama 24 bulan (pelunasan selama pembangunan).
Sedangkan cara pembayaran KPA adalah down payment sekitar 30% yang dapat dicicil selama 1
sampai dengan 6 bulan, dan sisanya 70% dapat dicicil dengan menggunakan fasilitas KPA
dengan jangka waktu pilihan selama 5 tahun, 10 tahun dan 15 tahun.
Apartemen Sewa
Tarif apartemen sewa di Jakarta bersaing. Untuk dapat bersaing apartemen sewa melakukan
beberapa strategi, antara lain apartemen yang melayani sewa long term cenderung
mempertahankan tarif sewa dan ada pula yang menawarkan free service charge selama satu
tahun.
Pada area CBD, tarif sewa meningkat sebesar 1,3%, menjadi US m $ 17,40/sqm/bulan.
Sementara di Jakarta selatan dan daerah di luar CBD, tarif sewa rata-rata cenderung stabil,
masing-masing sebesar $ 12,40/sqm/ bulan dan $ 8,70/sqm/bulan.
Gambar 4.6
Rata-rata Tarif Sewa Apartemen Sewa

Sumber : Colliers

IV - 11

4.3.4

Preferensi Pemilihan Apartemen

Terdapat beberapa prefererensi bagi konsumen untuk membeli apartemen. Aspek-aspek

mendasar yang menjadi preferensi pemilihan apartemen diantaranya adalah harga, keamanan,
fasilitas, dan waktu tempuh dengan lokasi kerja. Berdasarkan preferensi tersebut, diketahui bahwa
harga merupakan preferensi yang merupakan kriteria pertama konsumen terhadap suatu
apartemen. Preferensi kedua dalam pembelian apartemen adalah keamanan, dengan persentase
sebesar 25%. Secara lengkap preferensi pemilihan apartemen dapat dijelaskan sebagai berikut:
Gambar 4.7
Kriteria Pemilihan Apartemen Strata Title/Kondominium

8%
25%

harga

Keamanan

fasilitas

Lainnya

Sumber : Piesta research

Berdasarkan preferensi waktu terhadap apartemen, maka diketahui bahwa waktu tempuh yang
diharapkan oleh sebagian besar konsumen dalam menempuh perjalanan antara apartemen
dengan tempat kerja adalah < 30 menit.
Gambar 4.8
Preferensi Waktu Tempuh Lokasi Kerja

IV - 12

> 60 menit; 18%

31 - 59 menit; 12%
< 30 menit; 71%

Sumber: Piesta research

Sumber : Piesta research

Dari hasil preferensi waktu tersebut dapat diketahui bahwa pemilihan akan apartemen diharapkan
akan memberikan nilai tambah berupa efisiensi waktu para konsumennya.
4.4 Perkembangan Pasar Gedung Perkantoran di Jakarta
4.4.1

Pasokan (Supply)

Pertumbuhan pasar properti terutama pasar perkantoran sempat mengalami turun naik dalam
beberapa tahun, namun saat ini pasar perkantoran mulai menunjukkan tanda-tanda pemulihan,
bahkan dalam satu-dua tahun ke depan , pasar perkantoran akan menjadi primadona dalam dunia
properti. Keadaan itu akan terwujud dengan stabilnya makro ekonomi dan stabilitas politik mampu
dipertahankan.
Perkantoran sewa dikelompokkan menurut lokasi (jalan) dan lokasi strategis yaitu kawasan bisnis.
Pengelompokan kawasan bisnis pada analisa dapat dibagi menjadi 3 bagian sesuai dengan
kualitas dan harga sewa bangunan kantor tersebut. Pengelompokan tersebut dapat dilihat dalam
tabel di bawah ini :
Tabel 4.6

IV - 13

Pembagian Kawasan Bisnis di Jakarta

Kawasan
KELAS I
Sudirman & sekitarnya
HR. Rasuna Said & sekitarnya
Gatot Subroto & sekitarnya
MH. Thamrin & sekitarnya
S. Parman
MT. Haryono
Medan Merdeka Barat
KELAS II
Ex. Bandara Kemayoran
Kebon Sirih & sekitarnya
TB Simatupang & Pondok Indah
KELAS III
Yos Sudarso
Kebon Jeruk & sekitarnya
Gunung Sahari
Warung Buncit & Kemang
Cikini & Menteng
Sumber : CITRADATA

Meliputi
Jl. Sudirman, Jl. Mas Mansyur
Jl. Asia Afrika, Kawasan SCBD
Jl. Rasuna Said, Jl. Dr. Satrio
Jl. Casablanca, Kawasan Mega Kuningan
Jl. Gatot Subroto, Jl. Kuningan Barat
Jl. Thamrin, Jl. Tanjung Karang
Jl. Imam Bonjol, Jl. Merdeka Selatan
Jl. S. Parman
Jl. MT. Haryono
Jl. Medan Merdeka Barat

Ex. Bandara Kemayoran

Jl. Kebon Sirih, Jl. Ridwan Rais
Jl. Medan Merdeka Barat
Jl. TB. Simatupang, Pondok Indah

Jl. Yos Sudarso

Jl. Perjuangan, Jl. Kedoya
Jl. Gunung Sahari
Jl. Warung Buncit, Jl. Kemang Raya
Jl. Cikini, Jl. Menteng

Pasar perkantoran lima tahun terakhir memiliki kecenderungan yang meningkat. Walaupun terjadi
perlambatan di tahun 2008 akibat krisis global namun tidak berlangsung lama karena di
tahun 2009 mengalami pertumbuhan yang meningkat. Ruang perkantoran dari Cyber 2 seluas
53.600 m2 telah menambah pasokan di tahun 2009 sehingga annual supply 281.140 m2 atau naik
53% dibandingkan tahun sebelumnya. Kawasan CBD masih menguasai sekitar 80% suplai ruang
dan permintaan ruang perkantoran di Jakarta.
Penambahan pasokan di sepanjang tahun 2009 disebabkan meningkatnya permintaan ruang
kantor dari perusahaan asing dan domestik serta pengembangan kawasan perkantoran yang
meluas ke sejumlah lokasi di luar kawasan pusat bisnis (central business district/CBD), mengikuti
tren pembentukan klaster perkantoran berdasarkan sektoral.
Pada kuartal ketiga 2010, terdapat gedung perkantoran di luar CBD yang menambah pasokan
ruang yaitu Graha Tedja. Graha Tedja menambah pasokan 4.500 m 2, yang berlokasi di Kebon
Jeruk, Jakarta Barat. Diperkirakan di akhir tahun 2010 terdapat 12 proyek gedung perkantoran
yang akan completion sehingga annual supply seluas 350.000 m 2.

IV - 14

Gambar 4.9
Perkembangan Supply Ruang Perkantoran

Sumber : Colliers International Indonesia

Dengan menguatnya permintaan ruang perkantoran, diperkirakan di tahun 2011 banyak

dibangunnya proyek gedung perkantoran. Berikut adalah future supply gedung perkantoran di
CBD yang masih dalam tahap underconstruction dan planning.

Tabel 4.7
Future Supply Gedung Perkantoran di Jakarta
Nama Gedung

Rencana Tahun
Operasi

Lokasi

Sistem Pemasaran

CBD AREA
UNDER CONSTRUCTION
Sentral Senayan 3
18 Park
Allianz Tower
Tempo Scan Tower
AXA Tower
K-Link Tower
Ciputra Office Tower
Multivision Tower
Office 8
World Trade Centre 2
The City Center

Senayan
SCBD
Rasuna Said
Rasuna Said
Satrio
Gatot Soebroto
Satrio
Kuningan Persada
Senopati
Sudirman
KH Mas Mansyur

2010
2011
2011
2011
2011
2011
2012
2012
2012
2012
2012

Lease
Lease
Lease
Lease
Strata-title Sale dan Lease
Lease
Lease
Strata-title Sale
Strata-title Sale
Lease
Strata-title Sale

UNDER PLANNING
Menara Prima 2
Keppel New Tower
Mangkuluhur Tower B
Menara Selaras
Office Tower @ ex Wisma Benhil
Menara Pertiwi
Chase Tower
Life Tower
Graha Surya Internusa 2

Mega Kuningan
Sudirman
Gatot Soebroto
Sudirman
Sudirman
Mega Kuningan
Sudirman
Rasuna Said
Rasuna Said

2012
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013

Lease
Strata-title Sale
Lease
Lease
Strata-title Sale
Strata-title Sale
Lease
Lease
Lease

IV - 15

Nama Gedung

Rencana Tahun
Operasi
2013
2013

Lokasi

Sistem Pemasaran

Eighty 8
Rifa 2

Casablanca
Satrio

Strata-title Sale
Strata-title Sale

NON CBD AREA

UNDER CONSTRUCTION
Central Office Park
Menara Citicon
Menara Satu
MT Haryono Square
Menara 165
Wisma Pondok Indah 3
Sovereign Plaza
Chitatex Tower

Jalan Letjen S. Parman

Jalan Letjen S. Parman
Kelapa Gading
Jalan MT Haryono
Jalan TB Simatupang
Jalan Sultan Iskandar Muda
Jalan TB Simatupang
Jalan TB Simatupang

2011
2011
2011
2011
2012
2012
2012
2012

Strata-title Sale
Lease
Strata-title Sale dan Lease
Strata-title Sale
Strata-title Sale
Lease
Strata-title Sale
Lease

UNDER PLANNING
Alamanda Tower
Talavera Suite
The Manhattan (Tower 2)
Graha Elnusa 2

Jalan TB Simatupang
Jalan TB Simatupang
Jalan TB Simatupang
Jalan TB Simatupang

2012
2012
2012
2013

Lease
Lease
Lease
Lease

Sumber: Piesta Riset

4.4.2

Permintaan (Demand)

Permintaan gedung perkantoran berasal dari industri telekomunikasi, minyak dan gas,
pertambangan, finance dan perbankan. Industri-industri ini banyak menggunakan gedung
perkantoran dengan luasan lebih dari 1.000 m 2. Permintaan banyak yang merupakan
perpanjangjangan kontrak yang berjalan, hanya beberapa saja yang merupakan investor baru.
Seiring dengan kondisi ekonomi membaik, dan beberapa developer menunda proyek
pengembangannya, tingkat hunian mengalami pertumbuhan yang meningkat selama tahun 2010.
Penyerapan pasar yang positif pada kuartal ketiga tahun 2010, mencatat tingkat hunian 89,3%.
Gambar 4.10
Occupancy Rate Office Building di Jakarta

Sumber : Colliers International Indonesia

4.4.3

Tarif Sewa

IV - 16

Permintaan (demand) pasar perkantoran tumbuh paling positif dibandingkan dengan property
lainnya. Kondisi ini mempengaruhi kenaikan tariff sewa. Pada kuartal ketiga tahun 2010, Rata-rata
tarif sewa ruang perkantoran naik sebesar 1% dibandingkan kuartal sebelumnya sehingga
menjadi Rp 101.871/m2/bulan. Service charge juga mengalami peningkatan, akibat kenaikan tarif
listrik yang berpengaruh terhadap biaya pelayanan. Pada kuartal tiga 2010, service charge di CBD
area US$ 5,99/m2/bulan, sedangkan di luar CBD sebesar US$ 4,80/m 2/bulan.
Gambar 4.11
Tarif Sewa di CBD Area

Sumber : Colliers International Indonesia

4.5 Perkembangan Pasar Pusat Perbelanjaan di Jakarta

4.1.1

Pola Belanja Konsumen

Seiring dengan perkembangan ekonomi nasional, pola belanja masyarakat mengalami perubahan
dari pola belanja tradisional menjadi modern. Perubahan pola belanja konsumen/masyarakat
dipengaruhi beberapa faktor dengan tingkat pengaruh yang berbeda. Adapun faktor-faktor yang
mempengaruhi pola belanja adalah sebagai berikut :
Daya beli masyarakat

Pembangunan infrastruktur (pusat perbelanjaan)

Perkembangan ritel modern (hipermarket, supermarket, department store dan minimarket)

Sarana transportasi.

Kedekatan lokasi

Tingkat pendidikan

Status sosial dan ekonomi

Perkembangan ekonomi nasional

Globalisasi ekonomi dan informasi

IV - 17

Perkembangan industrialisasi

Perubahan pola belanja telah mendorong para investor untuk membangun sarana belanja.
Munculnya pasar modern akan menguntungkan bagi konsumen karena semakin tersedia banyak
pilihan untuk berbelanja. Disamping itu, berbagai fasilitas yang disediakan memberikan
kenyamanan bagi pengunjungnya sehingga pasar ini bukan hanya sebagai tempat untuk
berbelanja tapi juga sebagai tempat tujuan rekreasi. Hal ini dimungkinkan karena pasar modern
menyediakan tempat makan bahkan bioskop dan arena permainan anak.

Perkembangan pasar modern yang semakin pesat tentunya akan menimbulkan persaingan antara
pasar modern dengan pasar tradisional. Namun demikian keduanya memiliki segmen pasar yang
berbeda. Dari hasil survey yang dilakukan BIRO kepada masyarakat di wilayah Jabotabek
didapatkan bahwa sekitar 60% konsumen berbelanja bahan makanan di ritel modern sedangkan
sisanya 40% berbelanja di pasar tradisional dan warung terdekat. Sedangkan untuk belanja
kosmetik dan toiletries, 68,7% konsumen memilih berbelanja di supermarket, 49% konsumen
berbelanja di minimarket, dan hanya 3,5% memilih belanja di pasar tradisional. Sedangkan untuk
belanja fashion, 89,2% konsumen memilih department store.

Ini berarti pasar tradisional dan warung masih menjadi tempat belanja potensial bagi konsumen di
Jabotabek khususnya produk makanan. Pasar tradisional menawarkan produk kebutuhan seharihari terutama bahan mentah. Disamping itu, harga yang ditawarkan relatif murah dan dapat
ditawar serta produk yang segar.
Gambar 4.12
Komposisi Tempat Belanja Menurut Jenis Produk

IV - 18

100%

80%

60%
Food

Cosmetic

Fashion

40%

20%

0%
Hipermarket

Supermarket

Minimarket

Shop

Trad. Market

Dept. Store

Sumber : BIRO Survey

Tingkat frekuensi konsumen belanja di setiap tempat belanja berbeda dan disesuaikan dengan
tingkat kebutuhan konsumen. Secara umum frekuensi konsumen belanja di warung terdekat dan
pasar tradisional lebih tinggi dibandingkan dengan tempat belanja lainnya. Berdasarkan survey
menunjukkan bahwa masing-masing 63% dan 31,8% konsumen yang sering belanja di warung
terdekat dan pasar tradisional dengan frekuensi lebih 4 kali sebulan. Sementara itu konsumen
yang biasa belanja di supermarket menyatakan frekuensi belanjanya rata-rata 2 atau 3 kali
sebulan. Sedangkan frekuensi konsumen belanja di hipermarket dan department store rata-rata 1
atau 2 kali sebulan.
Frekuensi belanja di warung terdekat dan pasar tradisional yang lebih tinggi dibandingkan dengan
belanja lainnya atau retail modern, disebabkan kedua tempat belanja tersebut merupakan tempat
pemenuhan kebutuhan sehari-hari.

Tabel 4.8
Frekuensi Belanja Bulanan Berdasarkan Usia
Age

1 time

2 times

HIPERMARKET

IV - 19

3 times

4 times

> 4 times

Age

1 time

2 times

3 times

4 times

> 4 times

17 - 25
26 - 35
36 - 45
> 45

51,3%
47,0%
47,6%
70,0%

29,0%
35,2%
41,7%
10,0%

12,2%
13,8%
9,5%
0,0%

5,5%
1,6%
1,2%
20,0%

2,1%
2,4%
0,0%
0,0%

18,8%
17,0%
15,5%
21,4%

37,6%
36,4%
34,9%
35,7%

24,5%
29,3%
24,0%
35,7%

9,3%
10,5%
17,8%
0,0%

9,8%
6,8%
7,8%
7,1%

17 - 25
26 - 35
36 - 45
> 45

25,0%
15,2%
15,7%
0,0%

30,1%
33,5%
28,4%
50,0%

21,6%
23,0%
17,6%
0,0%

8,7%
12,7%
16,7%
37,5%

14,6%
15,5%
21,6%
12,5%

17 - 25
26 - 35
36 - 45
> 45

2,7%
4,4%
4,6%
11,1%

8,6%
4,4%
5,6%
0,0%

5,1%
7,4%
2,8%
0,0%

18,0%
21,3%
32,4%
22,2%

65,7%
62,5%
54,6%
66,7%

24,4%
13,2%
14,7%
12,5%

16,5%
25,9%
7,4%
12,5%

15,7%
11,3%
16,8%
12,5%

10,3%
18,9%
30,5%
25,0%

33,1%
30,7%
30,5%
37,5%

31,2%
27,9%
35,4%
46,2%

32,6%
32,4%
29,1%
7,7%

18,6%
20,6%
23,6%
15,4%

7,6%
12,3%
10,2%
15,4%

10,0%
6,7%
1,6%
15,4%

SUPERMARKET
17 - 25
26 - 35
36 - 45
> 45

MINIMARKET

SHOP

TRADITIONAL MARKET
17 - 25
26 - 35
36 - 45
> 45

DEPARTMENT STORE
17 - 25
26 - 35
36 - 45
> 45

Sumber : BIRO Survey

4.1.2

Pasokan (Supply)

Banyak developer yang membangun retail dengan konsep lebih spesifik sesuai dengan
kebutuhan. Sebagai contoh adalah WTC Mangga Dua, dimana waktu lalu di rancang sebagai
pusat perbelanjaan wholesaler, tetapi saat ini ada beberapa lantai yang digunakan untuk

IV - 20

penjualan mobil (show room). Dengan pembayaran sewa yang stabil menjadikan shopping center
ini tinggi tingkat huniannya.
Pusat perbelanjaan lainnya yang memilih konsep lainnya adalah STC Senayan, dimana
merupakan strata title retail center, namun secara keseluruhan juga diposisikan sebagai gedung
perkantoran. Area Senayan merupakan pusat perbelanjaan kelas atas dan grade A untuk gedung
perkantoran dan tidak cocok dengan konsep lama yang merupakan strata title. Saat ini, konsep
perkantoran menjadi lebih baik untuk area Senayan.
Persaingan shopping center skala premium di area CBD masih berlangsung kompetitif. Kompetisi
bukan saja berasal dari lokasi pembangunan untuk shopping center, tetapi juga dari konsep
perbelanjaan yang mendukung apartemen atau perkantoran seperti Oakwood Apartement, City
Walk, dan Menara Standard Charterd (Satrio Tower). Pada prinsipnya pasar retail akan menarik
bagi calon penyewa apabila memiliki konsep yang unik.
Kegiatan bisnis perdagangan di Jakarta terus mengalami pertumbuhan. Periode 2002 s.d 2009
pasokan ritel di Jakarta terus mengalami peningkatan sehingga pasokan menjadi 3,77 juta m 2
hingga tahun 2009. Begitu pula sepanjang tahun 2010, pasokan ritel juga mengalami peningkatan
menjadi 3,92 juta m2. Salah satu ritel yang memberikan kontribusi pasokan di tahun 2010 adalah
Gandaria, yang terletak di Jalan Iskandar Muda, Jakarta Selatan. Luas pusat perbelanjaan
tersebut sekitar 86.382 m2 meter persegi, Gandaria akan menjadi mal terakhir untuk memasuki
pasar Jakarta pada 2010.
Distribusi ritel di Jakarta sebagian besar terkonsentrasi di CBD, Jakarta Pusat, Jakarta Selatan,
dan Jakarta Utara. Ritel di Jakarta Pusat banyak ditemukan di Tanah Abang dan Kemayoran.
Jakarta Selatan, area ritel termasuk CBD, Pondok Indah, Cilandak dan Permata Hijau, sedangkan
Jakarta Utara meliputi Kelapa Gading, Mangga Dua dan Pluit.

Gambar 4.13
Annual Supply Retail di Jakarta

IV - 21

Sumber : Colliers International Indonesia

Jakarta masih merupakan pasar yang menarik bagi retailer. Kondisi ini dapat dilihat dari masih
banyaknya shopping center yang masih under construction dan tidak lama lagi akan terdapat
penambahan space dari beberapa retail seperti Kuningan City, Kota Kasablanka.
4.5.1

Permintaan (Demand)

Rata-rata tingkat hunian retail di Jakarta sepanjang tahun 2010 masih mengalami perkembangan
yang positif. Rata-rata tingkat hunian pada kuartal ketiga tahun 2010 berkisar antara 80% s.d
90%.
Perkembangan tingkat hunian yang positif di sepanjang tahun 2010, ditunjukkan dari beberapa
penyewa yang akan segera beroperasi. The Foodhall, beroperasi di shopping arcade Bellezza,
berlokasi di Permata Hijau, Lotte Mart dari Korea terbuka di Ratu Plaza, menempati ruang yang
ditinggalkan oleh Carrefour. Pusat perbelanjaan yang baru beroperasi yaitu Central Park, dengan
resmi beroperasi SOGO, diikuti oleh Zara, dan Kidz Station.
Penyewa kecil juga aktif dalam memperluas jaringan pemasarannya. Beberapa toko baru juga
dibuka di Plaza Senayan, termasuk jam tangan Omega, Parang Kencana Batik, Tag Heuer,
Charles & Keith dan Fat Burger. Lifestyle fX juga menambahkan daftar penyewa, termasuk
restoran Ta Wan dan outlet hand phone. Penyewa untuk F & B juga terus berkembang, dengan
berbagai outlet yang baru dibuka di Pasar Festival, Gajah Mada Plaza dan Plaza Slipi Jaya.

Gambar 4.14
Total Kumulatif Supply, Demand dan Tingkat Hunian Retail

IV - 22

Sumber: Colliers

4.5.2

Tarif Sewa

Harga sewa ruang retail di Jakarta sepanjang tahun 2010 relatif stabil. Hal ini disebabkan banyak
developer tidak menaikan harga sewa untuk mengantasipasi ketatnya persaingan pasar. Pada
kuartal ketiga tahun 2010, rata-rata tariff sewa di Jakarta sebesar Rp 347.000/m 2/bukan,
Sedangkan rata-rata service charge pada periode tersebut sebesar Rp 70.000/m2/bulan.
Gambar 4.15
Harga Rata-rata Sewa dan Service Charges Retail di Jakarta

Sumber: Colliers

4.6 Perkembangan Pasar Hotel di Jakarta

IV - 23

4.6.1

Pasokan (Supply)

Pariwisata merupakan salah satu sektor yang memegang peranan penting dalam perekonomian
Indonesia. Peran tersebut baik sebagai salah satu sumber devisa maupun sebagai sumber
kesempatan kerja. Besar kecilnya penerimaan devisa tergantung kepada besar kecilnya sarana
dan prasarana yang tersedia khususnya perhotelan diantaranya jumlah dan kamar hotel.
Perkembangan hotel di DKI Jakarta berkembang dengan pezat. Hal ini ditunjukkan dengan jumlah
hotel yang terus meningkat dari tahun ke tahun. Hal ini mengingat DKI Jakarta sebagai pusat
pemerintahan, perdagangan, jasa, perindustrian, budaya dan pariwisata, sehingga fungsi-fungsi
tersebut terus berkembang yang membutuhkan fasilitas penunjang yang salah satunya adalah
hotel. Indikator lain yang menunjukkan pentingnya hotel di DKI Jakarta ditunjukkan dengan
semakin meningkatnya jumlah wisatawan yang merupakan sumber pemasukan potensial bagi
Pemerintah Daerah DKI Jakarta dimana hotel merupakan sektor yang memperoleh pemasukan
terbesar dibandingkan sector sektor pariwisata lainnya.
Pada tahun 2008, jumlah hotel baik hotel berbintang maupun hotel non bintang sebanyak 320
hotel, terdiri dari 146 hotel berbintang dan 174 hotel non bintang. Adapun jumlah hotel di Jakarta
adalah sebagai berikut :
Tabel 4.9
Jumlah Hotel di Jakarta
Wilayah
Jaksel
Jaktim
Jakpus
Jakbar
Jakut

Hotel
Berbintang
31
5
77
22
11

Hotel Non
Bintang
12
22
80
34
26

Sumber : BPS

Pasokan hotel berbintang di Jakarta tahun 2008 sebanyak 146 hotel yang berkonsentarasi di
Jakarta Pusat, dengan kontribusi sebesar 52,7%. Posisi kedua diikuti oleh Jakarta Selatan
sebesar 21,2% dari total hotel di Jakarta.

Gambar 4.16

IV - 24

Persentase Jumlah Hotel di Jakarta, 2008

Sumber : BPS

Hotel berbintang di Jakarta didominasi oleh hotel bintang 3 dan 4. Sementara hotel bintang 1 dan
2 lebih sedikit dibandingkan kedua hotel tersebut. Bintang 1 dan 2 sering disebut sebagai budget
hotel. Sedikit populasi hotel bintang 1 dan 2 dikarenakan sebagian besar dioperasikan standalone (bukan jaringan seperti bintang 3, 4 dan 5). Namun dalam perkembangannya jaringan hotel
yang biasanya mengelola di Bintang 3 s.d 5 mulai mengelola bintang 2 sebagai tambahan
portofolio hotelnya.
4.6.2

Rata-rata Occupancy Rate

Tingkat penghunian kamar (TPK) hotel dipengaruhi oleh kondisi sosial, ekonomi, politik serta
keamanan. Secara keseluruhan selama periode tahun 2007 hingga 2009, tingkat penghunian
kamar relatif stabil, walaupun terdapat peristiwa peledakan bom di Hotel JW Marriot pada
pertengahan tahun 2009. Pada tahun 2009, rata-rata tingkat penghunian kamar hotel berbintang
di Jakarta mencapai sekitar 75% atau naik sebesar 7% dibandingkan tahun sebelumnya. Realisasi
kuartal I 2010 rata-rata tingkat penghunian kamar hotel bintang 3, 4 dan 5 telah mencapai kurang
lebih 68%.
Untuk hotel bintang lima, tingkat penghunian kamar juga mengalami peningkatan selama tahun
2007 s.d 2009. Pada tahun 2009 telah mencapai kurang lebih 70%. Realisasi kuartal I 2010
mencapai kurang lebih 69%.
Perkembangan rata-rata tingkat penghunian kamar selama periode tahun 2005 s.d September
2010 adalah sebagai berikut.
Gambar 4.17

IV - 25

Perkembangan Rata-rata Occupancy Rate

Hotel Berbintang di Jakarta

Sumber : BPS DKI Jakarta

Ket. *) Januari s.d September 2010

4.7 Rencana Pembangunan Ciputra World Jakarta

Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha di
atas tanah seluas 5,5 hektar. Proyek ini berlokasi di kawasan bisnis segitiga emas tepatnya di
Jalan Dr Satrio. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World Jakarta adalah
kondomonium, service apartment, office building, shopping center, hotel, museum, dan
auditorium. Dengan kelengkapan fasilitas yang tersedia, Ciputra World memiliki daya saing yang
tinggi di premium area karena berbagai fungsi bisa didapatkan dalam satu kawasan.
Ciputra World Jakarta tidak hanya akan menjadi new destination bagi masyarakat Jakarta maupun
wisatawan, dikarenakan pemerintah Jakarta memiliki master plan agar wilayah proyek menjadi
pusat belanja dan wisata internasional seperti Singapores Orchard Road.
Berdasarkan rencananya rincian unit yang akan dibangun adalah sebagai berikut :

Shopping Center
Ciputra World Mall terdiri dari tiga lantai shopping center dan dua lantai diperuntukkan
entertainment. Mall ini menjadi pilihan sebagai tempat yang nyaman untuk berbelanja, makan,
dan tempat rekreasi. Direncanakan luas mall gross area 135.500 m 2 dengan NLA 77.600 m2.
Office Tower

IV - 26

Ciputra office tower berada di lokasi premium dan menawarkan 38 lantai ruang kantor yang
prestige. Direncanakan luas office tower gross area 73.500 m 2.

Hotel
Hotel bintang 5 ini dapat menjadi salah satu pilihan wisatawan ke Jakarta untuk menginap.
Hotel ini dilengkapi fasilitas ballroom dan banquet. Secara keseluruhan jumlah kamar hotel
174 unit.

MyHome Apartment (Kondomonium)

Kondomonium yang akan dibangun memiliki luas gross area 25.000 m 2 dengan jumlah unit
apartemen yang ditawarkan sebanyak 136 unit.

Serviced Apartment
Serviced Apartment yang akan dibangun memiliki luas gross area 28.000 m 2 dengan
leaseable area 17.900 m2.

Raffles Residence
Premium Residence yang akan dibangun memiliki luas gross area 50.000 m 2 dengan net area
41.000 m2. Jumlah unit yang ditawarkan sebanyak 91 unit (inc. penthouse)

4.8 Profil Ciputra Group

Ciputra Group merupakan salah satu perusahaan pengembang properti terbesar di Indonesia.
Disamping itu, sebagai pengembang yang cukup lama berkecimpung dalam industri properti,
Ciputra Group memiliki pengalaman dan reputasi yang diakui di bidangnya. Hal ini terbukti dari
proyek properti yang telah dikembangkan, antara lain :
a. Hotel dan Mall Ciputra Jakarta
Hotel Ciputra Jakarta merupakan hotel bintang 4 yang dioperasikan dengan standar
pelayanan international oleh operator Swiss-Belhotel International. Saat ini Hotel Ciputra
Jakarta memiliki 328 kamar dengan berbagai tipe kamar, yaitu 40 kamar Grand, 199 kamar
Deluxe, 24 kamar Superior, 59 Executive Club, 5 Executive Suite, dan 1 President Suite.
Selain itu Hotel Ciputra Jakarta juga dilengkapi dengan fasilitas Ballroom yang dapat
menampung sekitar 2000 orang dan 15 ruang serba guna yang dibangun di atas tanah seluas
4,1 hektare. Di tahun 2009 Hotel Ciputra telah melakukan beberapa perbaikan antara lain

IV - 27

merenovasi dua lantai kamar Executive, Suite, dan Executive Lounge dengan total kamar
yang direnovasi 64 kamar. Hal ini dilakukan seiring dengan tujuan Ciputra Hotel untuk terus
meningkatkan kenyamanan pelanggan dan memberikan kualitas layanan yang prima.
Tingkat hunian rata-rata sepanjang tahun 2009 adalah 73% berada di atas tingkat hunian ratarata pasar sebesar 71% dengan angka rata-rata menginap harian tamu selama 2,75 hari.
Berdasarkan kewarganegaraan, di tahun 2009, tamu hotel masih didominasi oleh tamu dari
Indonesia. Tamu kedua yang terbanyak datang dari Jepang dan Negara Asia lainnya.
Selanjutnya tamu dari Eropa, Amerika dan Negara lainnya.
Mal Ciputra Jakarta memiliki luas 43.115 meter persegi dan dihuni sekitar 252 toko terbaik. Di
tahun 2009, Mal Ciputra Jakarta memiliki tingkat hunian rata-rata sebesar 96% dan dikunjungi
kurang lebih 70.330 pengunjung setiap harinya atau sekitar 25.670.184 orang per tahun serta
tercatat sepanjang tahun 2009 mal didatangi 1.325.040 mobil dan 1.336.120 motor. Hal ini
disebabkan antara lain oleh pilihan campuran toko yang tepat dan sesuai dengan segmen Mal
Ciputra Jakarta, yaitu Watsons Personal Care, Hero Supermarket, Gold Gym, Matahari
Department Store, Toko Buku Gramedia, Toko Buku Gunung Agung, Cineplex 21, dan lainlain.
Ditahun 2009, Mal Ciputra Jakarta mendapat Piagam Penghargaan dari Museum Rekor
Indonesia (MURI) atas Rekor Pemrakarsa dan Penyelenggara Merakit Robot dengan Peserta
Terbanyak. Selain itu juga menerima penghargaan dari Asosiasi Pengelola Pusat Belanja
Indonesia (APPBI) dalam Festival Jakarta Great Sale sebagai Mal Terbaik.
b. Hotel dan Mall Ciputra Semarang
Berdiri di atas lahan seluas 1,7 Hektar, Hotel Ciputra Semarang merupakan hotel bintang 5
yang dioperasikan dengan standar pelayanan international oleh operator Swiss-Belhotel
International. Hingga tahun 2009, Hotel Ciputra Semarang memiliki 200 kamar dengan
berbagai tipe dan jumlah kamar, yaitu 5 kamar Suite, 21 kamar Executive, 150 kamar Deluxe,
10 kamar Superior, dan 14 kamar Grand Deluxe.
Hotel ini juga memiliki lokasi yang sangat strategis, berada di tengah kawasan bisnis dan
pemerintahan Simpang Lima, Semarang, Jawa Tengah dan hanya 15 menit berkendara dari
Bandara Ahmad Yani. Di tahun 2009, Hotel Ciputra Semarang memiliki tingkat hunian ratarata di atas rata-rata pasar, yaitu mencapai 75% dengan rata-rata menginap harian tamu
selama 2,75 hari.

IV - 28

Mal Ciputra memiliki luas 20.600 meter persegi dan diisi sebanyak 153 toko. Tingkat hunian
rata-rata mal berlantai tiga dan beroperasi sejak tahun 1994 ini adalah sebesar 98%. Pilihan
yang tepat dalam memilih toko-toko terbaik dan disukai pengunjung antara lain Gelael
Supermarket, Robinson Departement Store, KFC, Fantasia, Cineplex 21, Mc Donalds, dan
Toko Buku Gunung Agung merupakan salah satu alasan Mal Ciputra menjadi mal terfavorit
dan paling banyak dikunjungi di Semarang dengan mencatat jumlah pengunjung kurang lebih
38.610 orang per hari atau sekitar 14.092.823 orang per tahun. Selain itu, sepanjang tahun
2009 jumlah kendaraan yang terhitung adalah 596.490 mobil dan 956.901 motor.
c. Somerset Grand Citra Serviced Residence Jakarta
Komplek apartemen yang berdiri di atas lahan seluas 1,1 hektar ini telah beroperasi sejak
tahun 1995 dan dikelola oleh operator apartemen servis berpengalaman yaitu The Ascott
Group Singapore. Pada tahun 2009, tingkat hunian rata-rata apartemen ini mencapai 61%
dengan didominasi oleh tamu dari kalangan ekspatriat.
Lokasi yang sangat strategis di Jalan Prof. DR. Satrio Kaveling 1, yang dikenal sebagai
kawasan pusat bisnis Jakarta menjadi salah satu keuntungan apartemen 2 menara ini;
dimana satu menara merupakan apartemen dan tempat tinggal servis dengan 163 unit dan
menara lainnya merupakan kondominium yang memiliki 40 unit. Mulai tahun 2009, Somerset
telah melakukan perbaikan di beberapa bidang yaitu dengan merenovasi dua menara
apartemen sebagai upaya untuk terus menjaga dan meningkatkan kualitas serta kenyamanan
penghuni.

4.9 Rencana Pemasaran

4.9.1

Proyeksi Penjualan

Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan pre sale sejak tahun 2008. Saat ini telah
terjual 79 unit MyHome Apartments atau take up rate 58%, yang telah dilakukan penjualan selama
tahun 2008 s.d 2010. Sebagian besar pembeli MyHome Apartments berasal dari Jakarta dan
sekitarnya seperti Tangerang.
Sementara untuk mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. Berdasarkan
informasi dari pihak manajemen, telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha

IV - 29

sebagai lessor dan PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada
tanggal 31 Mei 2011. Dalam perjanjian ini disebutkan bahwa PT Ciputra Adigraha akan
menyewakan area retail dalam kawasan mixed use Ciputra World Jakarta seluas 77.351 m2
kepada PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. Masa berlaku perjanjian ini selama 20 tahun sejak
tanggal dimulainya sewa guna usaha dan dapat diperpanjang untuk 10 tahun berikutnya jika
tercapai kesepakatan dari dua belah pihak. Namun perjanjian tersebut belum diterima sampai
dengan dilakukannya penyusunan studi kelayakan ini.
Berdasarkan kinerja penjualan unit properti yang dijual/sewa dan melihat kondisi pasar sektor
properti dan faktor-faktor lainnya yang mempengaruhi, maka rencana penjualan Ciputra World
adalah sebagai berikut:
Tabel 4.10
Proyeksi Penjualan Ciputra World
Uraian

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019
77.60
0
99,7%
77.35
1

Mall
-

77.600

77.600

77.600

77.600

77.600

77.600

99,7%
77.351

99,7%
77.351

99,7%
77.351

99,7%
77.351

99,7%
77.351

99,7%
77.351

174
50,0%

174
55,0%

174
60,0%

174
65,0%

174
65,0%

174
65,0%

174
65,0%

64.400

64.400

64.400

64.400

64.400

64.400

Luas Tersedia
% Sewa

50,0%

60,0%

70,0%

80,0%

80,0%
51.520

80,0%
51.520

Luas Tersewa

32.200

38.640

45.080

51.520

64.40
0
80,0%
51.52
0

Luas Tersedia
% Sewa
Luas Tersewa
Hotel
Kamar Tersedia
Occupancy
Office Tower

Service Apartment
17.900

17.900

17.900

17.900

17.900

17.900

Luas Tersedia
% Sewa

50,0%

65,0%

75,0%

75,0%
13.425

75,0%
13.425

75,0%
13.425

Luas Tersewa

8.950

11.635

13.425

17.90
0
75,0%
13.42
5

MyHome Apartment
Luas Siap Dijual
Total Luas Terjual

18.600
17.428

1.172
1.172

Raffles Residence
Luas Siap Dijual
Total Luas Terjual

41.200
2.472

38.728
4.944

33.784
4.944

28.840
6.592

22.248
9.064

13.184
4.944

IV - 30

4.9.2

Proyeksi Harga Jual dan Sewa

Diproyeksikan harga jual dan sewa Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut :
Tabel 4.11
Proyeksi Harga Jual dan Sewa Ciputra World Jakarta
Uraian

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

204

204

211

218
114

226
118

236
123

246
129

107

107

110

2.376

2.530

2.695

2.870

3.05
7

3.25
5

3.46
7

143

152

162

173

182
67

192
70

203
74

54

57

60

63

277

295

313

333

353

376

399

27.41
6

29.06
1

54

57

60

63

67

70

74

38.17
8

40.66
0

43.30
2

46.11
7

54

57

60

63

67

70

74

Mall
Rental (Rp000/m2/bulan)
Service Charge
(Rp000/m2/bulan)
Hotel
Tarif Kamar (Rp 000)
Office Tower
Rental (Rp000/m2/bulan)
Service Charge
(Rp000/m2/bulan)
Service Apartment
MyHome Apartment
Harga Jual (Rp 000/m2)
Service Charge
(Rp000/m2/bulan)
Raffles Residence
Harga Jual (Rp 000/m2)

33.66
0

35.84
8

Service Charge
(Rp000/m2/bulan)

Harga di atas masih berada dikisaran harga jual dan sewa beberapa properti di Jakarta. Adapun
harga jual & sewa properti di Jakarta adalah sebagai berikut :
Apartemen Strata Title (Kondominium)
No.

Nama Apartemen

Luas
(m2)

Lokasi

Harga Jual
(Rp/m2)

CBD
1.

Verde Apartment

Kuningan, Jaksel

509

23.000.000

2.

Keraton The Grand Hyatt Residence

MH. Thamrin, Jakpus

500

36.000.000

IV - 31

3.

Airlangga

Kuningan, Jaksel

800

22.500.000

4.

The Peak Sudirman

Jl. Jend. Sudirman, Jaksel 418

23.600.000

5.

Pacific Place

Jl. Jend. Sudirman, Jaksel 500

32.400.000

Non CBD
1.

The Pakubuwono View

Jl. Pakubuwono, Jaksel

150

24.000.000

2.

Apartemen Dharmawangsa

Jl. Dharmawangsa,Jaksel

458

49.000.000

3.

Kemang Village

Jl. Antasari, Jaksel

132

17.000.000

4.
5.

Essence Dharmawangsa
1 Park Residence

Dharmawangsa, Jaksel
Jl. Gandaria, Jaksel

177
91

19.000.000
14.000.000

Sumber : Hasil Survey

Apartemen Service
No.
CBD
1.
2.
3.
4.
5

Nama Apartemen
Capital Residence
Kempinski Apartment
Aston Rasuna Residence
Somerset Grand Citra
The Mayflower

Non CBD
1. Apartemen Dharmawangsa
2. Apartemen Alson
3. Ascott Jakarta
4. Batavia Apartment
5. Somerset Berlian

Luas
(m2)

Lokasi

Tarif Sewa
(Rp/m2/bulan)

Jl. Jend. Sudirman, Jaksel

MH. Thamrin
HR. Rasuna Said, Jaksel
Jl. Satrio
Kuningan, Jaksel

150
250
74
157
135

264.000
216.000
297.297
177.707
253.333

Jl. Pakubuwono, Jaksel

Jl. Senen Raya, Jakpus
Kebon Kacang, Menteng
Jl. KH. Mas Mansyur, Jakpus
Permata Hijau

83
99
166
185
135

428.571
227.273
200.602
185.514
203.333

Sumber : Hasil Survey

Perkantoran
No.

Nama Gedung

Lokasi

Occupancy
Rate

CBD
1. Menara Dea 2

Kuningan, Jaksel

100%

2. Menara Palma

Kuningan, Jaksel

70%

3. Kuningan City

Kuningan, Jaksel

60%

IV - 32

Tarif Sewa
(Rp/m2/bulan)
Rental Rates
Service Charge
Rental Rates
Service Charge
Rental Rates
Service Charge

120.000 s/d 150.000

40.000
125.000
60.000
202.500
31.500

4. Menara Mulia

Jl. Gatot Subroto

100%

Rental Rates

5. Indofood Tower

Jl Jend. Sudirman, Jaksel

90%

Rental Rates
Service Charge

Jl. MT Haryono, Jaktim

80%

2. Belleza

Arteri Permata Hijau, Jaksel

90%

3. Menara Batavia

Jl. KH Mansyur, Jakpus

100%

4. Ratu Prabu 1

Jl. TB Simatupang, Jaksel

100%

5. Grand Soho

Jl. S. Parman

85%

Rental Rates
Service Charge
Rental Rates
Service Charge
Rental Rates
Service Charge
Rental Rates
Service Charge
Rental Rates

Non CBD
1. Menara MTH

189.000
(Inc. Service Charge)
150.000
35.000

125.000
35.000
150.000
25.000
140.000
31.500
108.000
36.000
162.000
(Inc. Service Charge)

Sumber : Hasil Survey

Pusat Perbelanjaan
No.

Nama Mall

CBD
1.
Plaza Semanggi

Jl. Gatot Subroto

2.

Grand Indonesia

Jl. MH Thamrin, Jakpus

3.

Kuningan City

Jl. Satrio

4.

Senayan City

Senayan, Jaksel

5.

Grand Indonesia

Jl. MH Thamrin, Jakpus

Non CBD
1. Central Park

Tarif Sewa
(Rp/m2/bulan)

Lokasi
Rental
Service Charge
Rental
Rental
Service Charge
Rental
Service Charge
Rental

2. Pejaten Village

Jl. Tanjung Duren, Jakbar Rental

Service Charge
Pejaten, Jaksel
Rental

3. Gandaria City

Gandaria, Jaksel

4. Mal Kelapa Gading

Kelapa Gading, Jakut

5. Pondok Indah Mall

Pondok Indah, Jaksel

Rental
Service Charge
Rental
Service Charge
Rental
Service Charge

Sumber : Hasil Survey

Hotel

IV - 33

200.000 s.d 300.000

75.000
834.000
(Inc. Service Charge)
500.000 s.d 850.000
85.000
800.000
90.000
843.000
(Inc. Service Charge)

120.000 s.d 600.000

40.000
300.000 s.d 400.000
(Inc. Service Charge)
487.500
82.500
210.000
77.000
480.000 s.d 600.000
88.000

Nama Hotel
Ritz Carlton Hotel
(Pacific Place)

Kategori
Kelas
*****

Tarif Kamar
(Rp)
Superior Grand Club
- Week end
- Week day
Executive Grand Club
- Week end
- Week day
Junior Suite
- Week end
- Week day
Junior Suite (Privat Spa)
- Week end/Week day
Ritz Carlton Suite
- Week end/Week day
President Suite
- Week end/Week day

2.652.200
3.453.200
2.919.200
3.720.200
3.542.200
3.987.200
4.610.200
34.603.200
60.520.000

Sumber : Hasil Survey

4.9.3

Manajemen Pengelolaan

Hotel dan service apartment Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen pengelolaan,
antara lain :
a. Hotel
Hotel Ciputra World Jakarta akan menggunakan manajemen Raffles, yang telah memiliki
jaringan internasional. Salah satu pertimbangan menggunakan operator Raffles karena
merupakan operator hotel pertama di Indonesia. Selain itu memiliki brand image tersendiri
karena operator hotel ini hanya memfokuskan pada segmen tertentu (High End). Berdasarkan
The Daily Telegraph, Raffles merupakan hotel terbaik di Asia tahun 2007.
Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited), pada tanggal 29 April 2008
PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan hotel dengan
PT Raffles Hotels and Resorts Management dan Raffles International Limited.
Adapun beberapa hotel yang menggunakan operator Raffles adalah sebagai berikut :
ASIA PASIFIK
Singapura
Kamboja

Raffles Hotel
Raffles Grand Hotel d'Angkor, Siem Reap

IV - 34

China

Philipina
Maladewa
Seychelles
TIMUR TENGAH/AFRIKA
Uni Emirat Arab
Saudi Arabia
EROPA
Perancis
Istambul
AMERIKA
Kepulauan Karibia

Raffles Hotel Le Royal, Phnom Penh

Raffles Beijing Hotel
Raffles Tianjin
Raffles Sanya, Qingshui Bay (opening 2012)
Raffles Makati
Raffles Konottaa
Raffles Praslin

Raffles Dubai
Raffles Makkah Palace

Le Royal Monceau
Raffles Istanbul Zorlu Center (Opening 2012)

Raffles Tortola

Gambar 4.18
Beberapa Raffles Hotel dan Resort

Raffles
Raffles
Grand
Hotel,
Hotel
Singapura
dAngkor

Raffles Dubai

Raffles Praslin

b. Service Apartment

IV - 35

Berdasarkan Laporan Keuangan per 31 Desember 2010 (audited), pada tanggal 26 Februari
2008 PT Ciputra Adigraha telah menandatangani perjanjian manajemen pengelolaan
apartemen dengan PT Ascott International Management..
4.9.4

Target Market

Target market dari proyek pembangunan Ciputra World Jakarta adalah sebagai berikut.
a. Office Tower
Gedung perkantoran CWJ diposisikan sebagai gedung perkantoran premium, didukung
dengan keberadaannya sebagai salah satu bagian dari superblock dan lokasinya yang sangat
strategis. Gedung perkantoran ini juga dilengkapi dengan sistem keamanan yang terintegrasi,
fibre optic sebagai pendukung system data dan telekomunikasi, 100% electrical back-up, dan
lain sebagainya. Selain itu, gedung perkantoran CWJ ini juga merupakan pilot project dari
Green Building di Indonesia. Dengan segala kelebihannya, gedung perkantoran CWJ ini
ditargetkan akan dihuni oleh perusahaan-perusahaan asing maupun lokal dengan skala bisnis
menengah ke atas.
b. Mall
Secara kesuluruhan, tidak terkecuali pusat perbelanjaannya, Ciputra World Jakarta
diposisikan untuk mampu bersaing di pasar premium. Lokasinya yang strategis dan didukung
dengan lingkungan sekitar yang aktif, maka mall ini diharapkan dapat dipenuhi pengunjung
secara terus-menerus. Untuk itu, Mall ini akan dipenuhi oleh mixed tenants yang sesuai
dengan profile pengunjung. Brand-brand mancanegara kelas atas juga diharapkan dapat
melengkapi Mall Ciputra World Jakarta, sehubungan dengan banyaknya ekspatriat yang
tinggal dan bekerja di lingkungan ini.
c. MyHOME Apartment
MyHOME Apartment dibangun sebagai bagian dari superblock Ciputra World Jakarta. Dengan
segala kemewahan dn kenyamanannya, MyHOME Apartment cocok untuk orang-orang yang
menginginkan gaya hidup perkotaan yang mewah ataupun investor yang mencari
pengembalian yang menjanjikan.

4.10

Strategi Pemasaran

IV - 36

Strategi pemasaran yang diterapkan oleh perusahaan untuk mencapai target yang telah
direncanakan adalah sebagai berikut :
a. Office Tower
Strategi pemasaran yang dilakukan guna mendukung positioning dan targeting dari gedung
perkantoran Ciputra World Jakarta akan dirumuskan dan dilakukan bersama dengan
PT Procon Indah selaku konsultan pemasarannya. Procon Indah akan memberikan masukan
dalam pengembangan proyek gedung perkantoran yang merupakan bagian dari Ciputra World
Jakarta, melakukan intelijen pasar, kegiatan pemasaran, administrasi mengenai ketentuan
sewa, dan memberikan laporan berkala mengenai kegiatan pemasaran yang telah dilakukan
terhadap gedung perkantoran Ciputra World Jakarta.

b. Mall
Dalam kegiatan pemasarannya, PT Ciputra Adigraha akan mengandeng Jones Lang Lesalle.
Jones Lang Lesalle akan memberikan jasa konsultasi mengenai area ritel yang akan dibangun
dan akan melakukan kegiatan pemasaran dan penyewaan dari area ritel pada pusat
perbelanjaan di superblock Ciputra World Jakarta.
c. MyHOME Apartment
Untuk melakukan pemasaran atas MyHOME Apartment, PT Ciputra Adigraha bekerjasama
dengan PT TigaDua. PT TigaDua akan bertanggungjawab untuk membuat strategi pemasaran
yang efektif, memberikan masukan mengenai desain dari unit apartment, merekomendasikan
harga jual dan syarat penjualan untuk apartment tersebut, membantu CAG dalam
berhubungan dengan advertising agency, serta mengidentifikasikan dan memprospek
customers.

4.11

Kesimpulan

1. Pembangunan property di Jakarta baik hunian, perkantoran, pusat perbelanjaan dan hotel
terus berlangsung, walaupun terjadi krisis ekonomi global. Para pengembang pun
menawarkan berbagai konsep, salah satunya adalah konsep Superblock.
2. Ciputra World Jakarta merupakan superblock yang dikembangkan oleh PT Ciputra Adhigraha
diatas tanah seluas 5,5 hektar. Jenis property yang akan ditawarkan dalam Ciputra World

IV - 37

Jakarta adalah kondomonium, service apartment, office building, shopping center, hotel,
museum, dan auditorium.
3. Pemasaran Ciputra World Jakarta telah mulai dilakukan. Saat ini telah terjual 79 unit
kondomonium atau take up rate 58%, yang telah dilakukan penjualan selama tahun 2008 s.d
2010.
4. Mall akan disewa oleh PT Lotte Shopping Plaza Indonesia. Berdasarkan informasi dari pihak
manajemen, telah dilakukan perjanjian sewa antara PT Ciputra Adigraha sebagai lessor dan
PT Lotte Shopping Plaza Indonesia sebagai Lesse yang ditandatangani pada tanggal 31 Mei
2011, dengan luas disewa 77.351 m 2. Sedangkan untuk hotel akan menggunakan manajemen
pengelolaan Raffles dan untuk service apartment akan menggunakan pengelolaan Ascott.

IV - 38