Anda di halaman 1dari 50
CARA DEVELOPING DENGAN BANK Siapkan data-data sebagai berikut ‘Surat Permohonan Kerjasama, bukan surat permohonan ijn tidak masuk kantor dari dokter ya. Proposal proyek yang berisi executive summary, kelayakan proyek, rab bangunan, material promosi seperti brosur, contoh iklan koran dll, peta lokasi, data penjualan, data spesifikasi, daftar harga. Bukan proposal permintaan dana pembangunan fasiltas sosial ya Legalitas perusahaan seperti akta perusahaan, bukannya akta kelahiran. siup, tdp, npwp. Legalitas proyek seperti perijinan, copy sertiikat, copy PBB. Data-data di atas dibendel dan diperbanyak paling tidak 4 bendel. 1 untuk kepala cabang, 1 untuk kepala bagian kredit, 1 untuk prosesor kredit, 1 untuk administrasi Untuk berkas ke kepala cabang, usahakan berwama. Biar lebih makyus. Hey, we must stealing the show, right?! Nah kalau semua berkas sudah terkumpul. ACT NOW! Datanglah ke bank yang dituju. Sekali lagi bank, bukan tempat pembuangan sampah. Kalau jam kerja, gak perlu ketuk pintu karena biasanya ada satpam yang jaga. Kalau di luar jam kerja, ngapain ngurusin kerjasama bank? Kecuali udah janjian. "_* ‘Sampaikan bendel tadi ke masing-masing meja. Sempatkan ngobrol dengan masing- masing person. Tak kenal maka ta'aruf bukan?! Untuk bisa mendekatkan diri dengannya. Makin deket, dijamin makin mulus tuh proposal! Setelah itu, pulanglah. Karena Anda bukan pegawai di sana, Anda dilarang menginap!!! ‘Tunggu 1-2 hari untuk datang lagi ke bank tersebut. Cari alasan kenapa Anda datang ke bank lagi. Bikin obrolan santai tanpa harus menyinggung masalah proposal yang Anda sampaikan lalu, Tips biar bisa ngobrol santai adalah tanyakan minat dia dan biarkan dia bercerita tentang minatnya itu. Syukur-syukur minatnya sama. Obrolan bisa jadi gayeng Kalau gak sama gimana? Besok lagi kalau datang, pasti Anda sudah mencari informasi dari internet atau media apapun tentang minat dia Setelah kunjungan kedua, ya pulang lagi. Jangan menginap! Kunjungan ketiga, sama alasannya dengan kunjungan kedua. Namun tanyakan progres proposal Anda. Apakah ada yang kurang? Catat apa yang kurang. Pastikan Anda siapkan 1-2 hari kemudian. Nah, dapat alasan untuk datang lagi ke bank bukan?! Ulangi terus kunjungan-kunjungan. Berikan senyum kepada satpam, front office, office boy, teller dan usahakan akrab dengan mereka pula. Jadikan Anda bukan orang asing bagi mereka. Terakhir, jangan lupa negosiasi spiritual. Baca di bagian lain dari blog ini. Sejago- jagonya nego, hanya Allah sebaik-baiknya Sang Penolong Cara Mudah Jadi Developer Tanpa Modal Pravokatit,tulah kesan yang saya tangkap ketka membaca judul di atas, mengundang rasa ingin tahu lebih jauh. Apa banar bisnis property yang nota bene-nya padat modal dan skil bisa llakukan hanya dengan modal dengkul alias tanpa modal? Borita baiknya adalah menjadi developer property (dikhususkan untuk developer perumahan, selanjutnya hanya disebutkan developer) memang bisa dilakukan dangan modal dengkul atau tanpa modal. Tanpa ‘modal maksudnya bahwa untuk menjadi developer seseorang bisa memulal tanpa menggunakan uang sendin ‘Satu hal yang harus dipahami bahwa menjadi developer tanpa modal harus dipahami secara benar dan proporsional karena sebenarnya tidak mungkin bisa menjadi developer tanpa modal (hehehe pusingkan?). ari Mana Memulai Bisnis Property Sebagal Developer? LLangkah awal yang dilakukan adalah mengakuisisi shan untuk djadikan proyek. Porsi modal untuk ‘mengakuisisi lahan mengambil bagian yang signifi jika dibandingkan dengan komponen biaya lainnya, Menurut kebiasaan proyok yang sudah kam! jalani pos! untuk harga lahan bisa mencapal 30% dart keseluruhan Reneana Anggaran Blaya (RAB). Bisa dlbayangkan jka kita membell lanan secara tunal ‘akan membutuhkan modal yang sangat besar. ‘Membeli Lahan Tanpa Uang ‘Membel han tanpa uang, bagi saya pemikiran seperti ini adalah pemikiran yang progres dan melawan kodratl, Karena sudah menjadi hukum jual bell bahwa jka kita membell sesuatu sudah pasti dibutuhkan alattukar berupa Uang untuk mengganti barang yang kta peroleh atau kenikmatan yang kita dapatkan jika objek jual bel! adalah jas Untungnya property memilk sift balk yang memungkinkan kita membeli tanpa uang, Caranya bisa bermacam-macam diantaranya memeli dengan bayar berlahap, membeli dengan sistem bag) hasil atau dlikenal dengan istilan kerjasama lahan dan membeli dengan mengundang investor. (dan masih banyak ‘metode beli tanpa uang lainnya.) i Lanan Tanpa Uang Dengan Bayar Bertahap Tentu saja dengan pembayaran bertahap kita tidak perlu membayar harga tanah di muka. Dalam prakteknya memeli dengan bertahap ini bisa dengan pembayaran uang muka atau bahkan dengan tanpa lang mua, Lho kek bisa? Kok pemilk tanah mau? Jelas mau kalau kita menyatakan sanggup membayar lebih tinggi dav harga yang ditawarkan pemilik Contohnya’ Bang Haji Pitung bermaksud menjual sebidang tanahnya seluas 8000 m2 di JI. TB. Simatupangdengan hharga 1 uta per-meter, Lalu kta sebagai developer melakukan riset tentang permintaan hunian dan harga rumah di sekilar lokasi tanah Bang Haji Ptung. Dari riset didapat bahwa rumah tipe 50/100 dljual dengan ‘harga Rp. 500 s.d. 600 juta. Dengan perhitungan yang matang kita bisa menawar tanah Bang Haji Pitung ‘dengan harga Rp. 2 jutam2. Dengan perjanjian bahwa pembayaran dilakukan enam bulan lagi sebesar limapuluh persen kemudian limapuluh porsen sisanya dlbayarkan dia kali masing-masing iap tiga bulan, (tahapan pembayaran ini bisa dinegosiasikan dengan owner, oh ya yang terpenting adalah tawarkan kepada owner sesuatu yang nggak mungkin mereka tolakl, slahkan di-explore senci) Ini sebagai contoh bahwa kita bisa menawar dengan harga yang lebih tinggi dengan syarat pembayaran dimundurkan, ska owner bersedia dengan sistem pembayaran yang kita tawarkan, deretan langkah-langkah selanjutnya sudah antri menunggu, yakni mengurus perijinan dan legalitas turutannya, Sekali lagi dibutuhkan blaya Untuk mengurus periinan, dimana biaya-biaya tersebut harus ada pada saat pengajuan periinan agar bisa dliproses ai instansi berwonang, Terus kenapa saya berani mengatakan bahwa menjadi developer bisa tanpa modal? Ya, untuk periinan kta bisa memakai uang orang lain, apakah dalam wujud vang saudara, uang teman, dana ADB (Ayah dan Bunda), bahkan menggunakan ang investor dengan perjanjian dengan format tertentu, Gampang kan? Ketixa pengurusan perlinan selesal kita bisa langsung memasarkan proyek dengan program yang dirancang dengan balk, sehingga dalam waktu kurang dari enam bulan sudah terjual sebagian dimana hasil penjualan tersebut digunakan untuk membayar harga tanah kepada peril Beli Lahan Tanpa Uang dengan Sistem Bagi Hasil Dengan sistem bagi hasil ini Kewajiban membayar harga tanah adalah pada saat proyek sudah mulai terjual atau bisa juga pada saat proyek sudah terjual semua, tergantung kenyamanan para pihak, Kosepakatan tentang besarnya bagian masing-masing pihak harus dibicarakan teriebh dahulu dan clikongkritkan dalam bentuk perjanjian tertulis yang bisa menjadi bukti di kemudian hari jka teria persolisian. Besarnya bagian masing-masing tergantung sistem kerjasamanya, sebagai contoh jika pemilik lahan hanya menyediakan lahan tanpa ikut mengelola proyek maka besamya bagiannya 30 s.d. 40 persen dari laba bersih proyek. Prosentase akan berbeda jka pemilik tanah juga menyediakan modal kerja atau ikut ‘mengelola proyek, pembagian 40 s.d. 60 persen adalah wajar untuk pemilik tanah. Sekali lagi besamnya, prosentase ini hanya sebagai contoh, tap orang dan lokasi bisa menerapkan sister yang berbeda. Sistem Pembayaran Kepada Pemilik Tanah ‘Sistem pembayaran harga tanah kepada pomilk tanah bisa dilakukan dengan mellbatkan pihak bank, yaltu dengan membuat kesepakatan bahwa uang harga pembayaran unit rumah oleh konsumen akan langsung ditranster kepada rekening pengelola dan ke rekening pemilk tanah sesual dengan besaran jumlah yang dliperianjkan. Asumsi di atas jka konsumen membeli dengan KPR, jka pembayaran dengan cash atau cash bertahap akan lebih mudah karena kta tinggal perintahkan konsumen untuk rmentransfer uang ke rekening yang diminta, Bell Lahan Tanpa Uang dengan Mengundang Investor Cara ini tergolong paling aman, karena lahan yang akan dljadikan proyek sudah dlibeli oleh investorsehingga tidak ada lagi hubungan dengan pemilk tanah. Developer pengelola selanjutnya ‘membuat perjanjian dengan investor mengenai pelaksanaan proyek dan rencana bagi hasil Bosarnya porsi bagi hasilnya bisa mengadopsi sistem bagi hasil antara pengolola dengan pemilk tanah diatas, hanya saja yang berposisi sebagai pemilk lahan adalah investor. CContoh ini hanya sebagian cara yang bisa digunakan untuk mewujudkan impian kita menjadi developer, walaupun kita tidak mempunyal modal. Keberhasilan metode in tergantung kepada masing-masing orang SSetiap orang mempunyai jalannya sendit-sendiri yang merupakan rahasiaSang Pencipta, Tetap, ‘Semangat Sang Pengembag!! nokad himlssthash rOFHOSFQ.dout BELAJAR JADI DEVELOPER DENGAN CARA NYANTAI PELAJARAN DASAR - Koefisien dasar bangunan ( KDB ) 60% : 40% ada yang bisa menjelaskan ? - Ambil brosur rumah sederhana harga jual 55 jt, amati spesifikasinya dan cari tahu berapa borongan/m2 ( bahan + upah + fee ) bila diborongkan ke kontraktor. Jangan malu tanya ke mandor atau siapapun yang tahu aku coba bantu kasih penjelasan secara garis besarnya : (dan ini tidak harus berurutan dikerjakan ) 1. lakukan cma ( comparative market analysis )lakukan perbandingan apple to apple terhadap kompetitor yang ada di sekitar lokasi anda mulal dari desain rumah, spesitikasi bangunan.fasilitas rumah, harga jual dil setelsh data dapat mungkin dari 3 lokasi perumahan kompetitor maka fentukan milik anda supaya bersaing dengan kompetitor. 2. eek ke pemda setempat untuk kdb ( koefisien dasar bangunan ) dan cek juga iin peruntukkannya ‘serta biaya perijinannya mulal dari jin prinsip, hgb induk, imb induk dit 3. eek harga borongan ke kontraktor setempat, cek juga biaya2 koordinasi setempat 4. cek juga harga tanah mentah anda yang berlaku disana 5. setelah semua data mentah anda dapati maka buatkan budgeting/rab ( rencana anggaran biaya ) untuk lokasi yang ada miliki BIASANYA BUDGETING TERDIRI DARI -biaya periinan - blaya konstruks/ bangunan rumah biaya sarana dan prasarana (jalan utama, jalan lingkungan, saluran, pagar cluster, pos jaga, taman, trafo gantung/gardu, jaringan listrik dl!) - biaya promosi,marketing,gaji karyawan, adm dll ( biaya operasional + overhead ) - pajak penjualan bangunan 5% dari harga jual rumah excl. ppn 10% buat secara detail dan usaha dalam rab (rencana anggaran biaya) biaya tak terduga maximum 3% dari total rab ‘cok apakah layak profit yang ada terima 227? kalo tidak layak maka harga Jual perlu dinaikkan atau biaya2 lainnya dikurang). kalo harga jual dinaikkan ? bagaimana harga jual pesaing..kalo anda yang paling mahal dari pesaing terdekat anda maka susah anda menjual produk anda dan kalo biaya? Iain anda kurangi maka kualitas berkurang dan ini tentu kurang menjual dimata konsumen kalo profitnya menurut anda layak maka anda harus menentukan dana awal untuk memenuhi 2 eiteria berikut ini: 1. layak legalistas 2. layak tampi 1. layak legalitas ‘anda membuat perseroan terbatas ( PT ) baru, buat ijn prinsip (lebih jelasnya anda tanya ke pemda ‘setempat ) untuk lokasi yang anda miliki, pajak2, 2. layak tampit ‘coba lakukan pematangan lahan, gerbang masuk, pos jaga, taman depan, jalan utama, rumah contoh, pagar cluster, promosi, marketing kalo dana awal tsb anda sanggup penuhi maka ~ balknya ada ukur ulang lokasi anda ~ buatkan site plannya yang jelas sesuai desain arsitek - ajukan ijn prinsip dan jin lainnya sebatas supaya anda bisa maju = sebelum jin disetujui anda sebaiknya mempersiapkan desain tapak.desain rumah Rp1jt harus bermaterai Rp.6000,-) Kuasai/ hunilah rumah setelah pembayaran uang muka (DP) 30 %. Minta kepada pengembang untuk memenuhi keinginan tersebut. Bertransaksi dengan orang yang berwenang terhadap rumah tsb (pemilik rumah/ yang tercantum dalam sertifikat). Hindari bertransaksi tunai, arahkan penjual bertransaksi transfer antar rekening bank Pelunasan diikuti/ bersamaan dengan penanda tanganan akta jual beli (AJB) dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (Notaris) dan dilakukan peyerahan asli sertifikat. * 7. Masukkan poin 6 tersebut di atas didalam perjanjian sesuai arahan poin Apabila poin 6 tidak dilakukan, tunda pelunasan sampai poin 5 terlaksana. Tetap kuasai rumah Anda, jangan mengosongkannya sampai penandatanganan AJB terlaksana *Catatan : Suatu penandatanganan yang dilakukan dihadapan Notaris tidak diikuti penyerahan Asli Sertifikat bukanlah AJB, yang terjadi biasanya adalah penandatanganan PPJB (Perjanjian/Pengikatan Penandatanganan Akta Jual Beli) sifatnya perjanjian biasa bukanlah peralihan hak, Orang awam banyak tertipu oleh pengembang nakal dengan motif/ metode seperti ini TUNAI BERTAHAP/ CASH LUNAK ‘Tunai bertahap adalah cara pembayaran yang dilakukan secara bertahap, biasanya dalam jangka waktu 6-24 bulan, Konsumen yang memilih tunai bertahap juga biasanya mendapat diskon dari pengembang walaupun tidak sebesar konsumen tunai eras. Biasanya yang menjadi persyaratan tunai bertahap adalah adalah uang muka yang cukup besar umumnya sekitar 50% Kelebihan pembayaran Tunai bertahap: 1. Tetap mendapat diskon, walaupun tidak sebesar Tunai Keras Tidak begitu repot dengan administrasi, sebab cicilan langsung kepada pengembang bukan pada Bank ‘Menanggung utang yang tidak begitu lama dengan bunga cicilan 0% Kekurangan pembayaran Tunai Bertahap: 1. Nilai angsuran cukup besar karena jangka waktu yang pendek . Apabila bertemu dengan pengembang nakal, potensi resiko hukum lebih besar dati pada pembayaran Tunai Keras. Tlustrasi cara membayar Tunai Keras harga rumah RpSO0jt Pada saat hari pertama closing deal Anda membayar tanda jadi Rp10jt (tergantung pengembang/ kesepakatan) Selanjutnya Anda membayar uang muka atau DP sebesar $0% dari harga rumah dikurangi tanda jadi yang telah dibayar (Rp25Ojt — Rp1Ojt = Rp 240jt) Sisa pembayaran Rp250jt akan dicicil selama 24 bulan dengan bunga 0% sebesar Rp10.417.000 setiap bulannya Kiat memitigasi resiko Hukum dalam pembelian Tunai Bertahap Hindari pemikiran “asas kepercayaan”, setelah closing deal tuangkan kesepakatan di dalam sebuah perjanjian. Akan lebih baik apabila perjanjian dibuat dihadapan notaris, ‘walaupun akan menambah biaya, Dalam bertransaksi, sekecil apapun (misalnya uang tanda jadi atau pembayaran angsuran) pastikan transaksi memiliki tanda terima yang jelas dan sesuai kaidah hukum (kwitansi >Rp 1jt harus bermaterai Rp.6000,-). ._Kuasai/ hunilah rumah setelah pembayaran ang muka (DP) 50 %. Minta kepada pengembang untuk memenuhi keinginan tersebut. Bertransaksi dengan orang yang berwenang terhadap rumah tsb (pemilik rumah/ orang yang tercantum dalam sertifikat). Hindari bertransaksi tunai, arahkan penjual bertransaksi transfer antar rekening bank. 6 bulan masa angsuran, asli sertifikat rumah harus sudah penah dilihat untuk meyakinkan sertifikat rumah dalam keadaan aman, Apabila perlu minta kepada pengembang agar sertifikat rumah dipegang oleh Notaris, Pelunasan diikuti/ bersamaan dengan penanda tanganan akta jual beli (AJB) dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (Notaris) dan dilakukan peyerahan asli sertifikat. Apabila sertifikat rumah tidak pernah dilihat setelah 6 bulan angsuran, tunda pembayaran angsuran cicilan rumah sampai Anda melihat sertifikat rumah tsb Tetap kuasai rumah Anda, jangan mengosongkannya sampai penandatanganan AJB terlaksana. KREDIT MENGGUNAKAN KPR BANK Cara pembayaran dengan kredit dilakukan melibatkan pihak bank melalui program kredit Pemilikan Rumah (KPR). Pada metode KPR, bank yang membayar pelunasan rumah kepada pengembang, lalu Anda akan mencicil pada Bank dengan bunga tertentu. Perlu Anda ketahui, Bank hanya membayar paling banyak 70%-80% dari harga rumah sesuai hasil analisa kelayakan kredit, sisanya (20%-30%) adalah uang muka yang harus Anda bayar kepada pengembang. Jangka waktu kredit 3-15 tahun, bahkan Bank BTN sudah ada tenor sampai 20 tahun. Kelebihan metode KPR Bank: ‘Tidak perlu modal besar, cukup tanda jadi dan DP Dilengkapi asuransi jiwa dan kebakaran Resiko hukum sangat minim, karena Bank mengecek seluruh dokumen kepemilikan dan IMB rumah. Bahkan apabilapun terjadi permasalahan hukum (sangat jarang terjadi) Bank akan maju sebagai pihak yang paling berkepentingan tethadap rumah tsb Kekurangan Metode KPR Bank: Harga lebih mahal karena harga rumah akan ditambah bunga bank, ditambah biaya administrasi dan provisi akad kredit Sedikit ribet dengan melengkapi dokumen permohonan kredit bank Menimbulkan kewajiban utang dalam jangka waktu yang cukup lama Iustrasi cara membayar via KPR Bank harga rumah Rp5OOjt Pada saat hari pertama closing deal Anda membayar tanda jadi Rp10jt (tergantung pengembang/ kesepakatan) Selanjutnya Anda membayar uang muka atau DP sebesar 30% dari harga rumah dikurangi tanda jadi yang telah dibayar (Rp150jt — Rp1Ojt = Rp 140jt) Sisa pembayaran Rp350jt akan dicicil selama jangka waktu yang telah disetujui ditambah bunga Bank yang telah disepakati Beberapa hal penting Anda ketahui apabila ingin KPR: Pilih Bank yang telah berpengalaman dalam kredit KPR, angsuran murah dan cepat bukan patokan utama. Ada baiknya memilih bank BUMN (BTN,Mandiri,BNI, BRI) biasanya pembinaan debiturnya (bagian penagihan) lebih manusiawi, atau pilih Bank Syariah Selain angsuran (bunga bank), syarat KPR yang mudah, pastikan jenis bunga yang digunakan (efektif floating), bagaimana tentang kebijakan pelunasan lebih awal, jumlah biaya provisi dan administrasi pada saat akad kredit Bandingkan minimal 3 Bank penyedia KPR perihal poin 2 di atas . Pembayaran DP sebaiknya dilakukan setelah surat persetujuan kredit telah diterima, sebab ada kalanya permohonan kredit tidak sesuai dengan keinginan Anda. Persetujuan kredit yang tidak sesuai dengan harapan membuat Anda dalam dilema penambahan uang muka yang berat/sulit/tidak mungkin, atau pembatalan uang muka yang merugikan/berat/sulit/ tidak mungkin. Kondisi ini akan terus terkatung-katung sampai Anda dan pengembang mencapai kata sepakat yang tidak merugikan salah satu pihak ‘Administrasikan dengan baik scluruh dokumen dan surat-surat perihal kredit Anda, Surat persetujuan kredit, akad kredit, foto copy sertifikat dan IMB rumah Anda, beserta perjanjian acessoir akad kredit Anda (Akta Pembebanan Hak Tanggungan dan Sertifikat Hak Tanggungan) Bayar rutin setiap bulan angsuran Anda, hindari tunggakan angsuran atau pembayaran metode deposit (bayar untuk beberapa bulan kedepan) sebab tidak semua bank ‘memiliki sistem pembinaan yang selalu mengingatkan pembayaran angsuran. Apabila menunggak 1 bulan Anda biasanya sulit untuk mengelola keuangan untuk bulan-bulan selanjutnya (terlebih khusus kepada PNS dan Karyawan) Rahasia Menjadi Developer dengan Investasi yang Relatif Sedikit Dunia mengakui bahwa bisnis property termasuk sepuluh besar bisnis paling menguntungkan yang sebenarnya bisa dilakukan oleh siapapun dan relative mudah dalam pemasarannya karena rumah merupakan kebutuhan setiap orang. Banyak orang menyangka bahwa bisnis property hanya bisa dilakukan oleh para professional yang telah lama bergerak dibisnis ini, atau orang-orang yang mempunyal disiplin ilmu sipil dan arsitek. Padahal jika mau belajar, berani, disiplin, jujur dan bekerja keras insyaallah siapapun dapat melakukan bisnis ini. Banyak orang beranggapan bahwa bisnis property memerlukan modal yang besar sehingga banyak orang ragu dalam memulai bisnis ini. Padahal dengan sedikit kreatiftas bisnis ini dapat dijalankan dengan modal yang relative sedikit. ‘Ada dua jenis Developer 1. Developer yang memiliki modal dan asset yang besar 2. Developer yang memiliki modal dan asset yang kecil Dalam kesempatan ini saya tidak akan membahas mengenai developer dengan modal besar, karena siapapun yang memiliki modal besar cendrung bisa memulai bisnis property tanpa ada masalah yang berarti Dalam memulai usaha property dengan modal yang relative sedikit diperlukan perhatian, kreatifitas dan perhitungan yang matang, sehingga kita dapat meminimalisir kebutuhan modal. Sayang banyak orang yang tidak mau mempelajati imu dan seluk-beluk dalam property (perumahan / cluster, ruko, rukan) karena mayoritas orang beranggapan bisnis property hanya buat pengusaha atau pemodal besar saja. Padahal dengan kreatifitas dan kerja keras anda bisa memulai bisnis ini dengan modal yang relative kecil. Untuk pertama kali memulai bisnis ini saya sarankan adalah membangun perumahan kecil / cluster Tahapan-tahapan yang harus dilakukan developer dalam mengembangkan mulai pembangunan sampai tahap pemasaran 4. Tanah / lahan Tanah / lahan mutlak diperlukan dalam memulai bisnis property. Jika anda telah memiliki tanah, it merupakan modal utama dalam pengelolahan dan pengembangan cluster malah dengan sedikit strategi pemilik tanah dapat membangun cluster tanpa modal, sungguh bersyukurlah orang yang memiliki tanah jika mereka tahu bagaimana cara mengelolahnya. vJika tidak punya, anda tidak perlu berkecil hati Karena ada cara agar anda dapat memilkinya tanpa harus membeli karena dibutuhkan modal yang besar untuk pembebasan lahan, dimana tidak satupun bank yang akan memberikan pinjaman jika digunakan untuk pembebasan lahan atau investor yang berani meninvestasikan dananya kepada developer pemula. Ada berbagai cara untuk mendapatkan tanah tanpa harus membelinya serta tehnik-tehnik dalam negosiasinya’ a. Kerja-sama dengan pemilk tanah b. Pembayaran bertahap yang dapat dibayar dengan waktu yang dapat disepakati oleh kedua belah pihak. Kerjasama dengan pemilik tanah Kerja sama dengan pemilik tanah adalah yang paling saya sarankan bagi developer pemula, dimana pembagian keuntungan (tanah dibayar) setelah unit rumah terjual. Memang tidak mudah dalam meneari lahan yang pemiliknya mau bekerjasama dalam pembangunan tapi percayalah diluar sana ada banyak pemilk tanah yang bersedia bekerja-sama untuk membangun tanahnya dimana banyak pemilik tanah juga tidak tahu imu dan rahasia menjadi developer dadakan tanpa modal (modal kecil) kalau bisa saya, katakan begitu Dalam mencari dan menentukan lokasi diperlukan survey yang bisa anda lakukan sendiri dimana ada beberapa aspek yang harus diperhatikan sehingga cluster yang anda rencanakan akan mudah dalam pemasarannya, sekali lagi ini diperlukan usaha yang keras. Aspek-aspek yang harus diperhatikan yaitu: = Lokasi belum pernah banjir (mutlak) Akses menuju lokasi bagus, diutamakan sekitar pintu tol atau 15 ~ 30 menit dari pintu tol - Jalan lingkungannya bagus sehingga anda tidak perlu membangun lagi infrastrukturnya. Minimal lebar jalannya 4m - Tanah harus sudah sertifikat - Yang paling mudah menentukan sebuah lahan bagus tidaknya untuk dibangun sebagai hunian adalah dengan cara melihat apakah daerah tersebut terdapat banyak developer yang lagi membangun hunian, apalagi ada developer yang unit rumahnya sudah terjual hnabis. Karena dapat diasumsikan bahwa pasar menyukai daerah tersebut. - Sasaran pasar adalah perumahan menengah kebawah, karena disamping anda developer pemula justru pemasaran rumah menengah kebawahlah yang paling laku dan paling mudah dalam pemasarannya (kayak kacang goreng kata orang hehe). Karena perumahan mewah cendrung susah dipasarkan karena dibutuhkan keahlian tambahan dalam pemasarannya - Untuk pembangunan cluster menengah minimal lebar tanah 35 meter - Untuk pembangunan cluster sederhana minimal lebar tanahnya 28 meter - Kalau bisa tanah yang dicari cendrung lebih tinggi dari jalan, kalau lebih rendah harus ada biaya ekstra pengurugan (cut & Fill) Tanah bukan bekas sawah, karena cut & fillnya akan lebih besar dan sumber air tanah pada lahan tersebut airnya kurang bagus (kebanyakan) = Cari tahu apakah daerah yang anda tuju sumber air tanahnya bagus, atau ada saluran air PDAM - Kalau bisa tanah yang akan anda kerjasamakan sudah ada saluran buangan (parit) - Untuk pemula carilah tanah dengan luas 1000m2 ~ 1500m2 Untuk mencari tanah dengan kriteria-kriteria diatas memang dibutuhkan usaha yang besar tanpa henti, untuk mempermudah dan mempermurah operasional dalam pencarian tanah tersebut saya sarankan beberapa tips. Bikin data untuk tanah-tanah yang dijual, kita bisa kumpulkan data tersebut melalui koran, internet maupun dari calo-calo tanah. Kalau perlu janjikan fee kepada calo-calo tanah jika bisa memediasikan kita dengan pemilik tanah (meyakinkan pemilk tanah untuk bekerjasama), dari sekian banyak data yang terkumpul hubungi 20 pemilik tanah yang akan dijual tersebut secara acak dan tanyakan harganya, biasanya tanah dengan iuas diatas 500m2 itu akan susah dijual. Dan harganya biasanya cendrung dibawah harga pasar tanah dibandingkan dengan luas tanah dibawah 500m2 Dari 20 pemilk tanah itu, anda ajak ketemu 10 pemilik tanah, dan langsung ajak kerja sama, dengan pethitungan pemilik tanah akan terjual 20% lebih mahal dari harga penawaran pemilk tanah jika mau bekerjasama. Jika pemilik tanah mau maka aspek yang paling utama dari pembangunan property telah anda punyai, jika tidak maka anda inarus cari lagi tanah yang lain. Memang terasa berat tapi keuntungan yang ditawarkan jika anda berhasil akan sangat manis. vika tanah telah didapatkan maka bikin perjanjian didepan notaries sehingga tidak ada satu pihakpun yang akan melanggar dari perjanjian tersebut. Yang paling penting anda juga harus menjaga seandainya pemilk tanah membatalkan perjanjian, harus ada ketentuan-ketentuan yang jelas, karena anda adalah pihak yang paling tidak diuntungkan jika perjanjian tersebut batal, sehingga anda harus memastikan bahwa jika perjanjian tersebut batal maka harus ada klausul-klausul yang menjelaskan posisi anda. ‘Seperti “pemilik tanah harus mengganti uang yang telah dikeluarkan oleh developer yang disepakatijika salah satu pihak membatalkan perjanjian kerjasama tersebut tanpa ada kesalahan yang dilakukan oleh developer. 2. Perencanaan Perencanaan terbagi dua tahap yaitu - Rencana pematangan lahan - Rencana pembangunan rumah 3. Perizinan Perizinan merupakan aspek penting, karena perizinan juga dapat meyakinkan calon pembeli bahwa cluster yang akan dibangun resmi, dan juga bisa menunjukkan kebonafitan kita sebagai developer. Ada dua perizinan yang harus dibuat demi lancamya pembangunan dengan baik. - Site Plan ini digunakan untuk peta lokasi dan dasar-dasar dari pemecahan sertifikat nnantinya, jka site plannya telah di urus di kantor tata kota. Biaya pengurusan site plan ini biasanya biayanya berkisar antara 12 juta- 15 juta untuk lahan 1000m2 — 1500m2 - lzin peruntukan lahan (fatwa) tergantung ketentuan dari dinas kota setempat, mereka punya regulasi tersendiri mengenai. Nilainya berkisar antara 8 juta — 10 juta + lin Mendirikan Bangunan (IMB) - Peruntukan lahan pekuburan sebesar 2% atau dapat dibayar kepada dinas tata kota (legal) 4, Pemasaran Setelah site plan didapatkan maka anda sudah bisa mulai untuk melakukan promosi, dengan bikin banner, spanduk, pamflet dan brosur. Ini tidak memerlukan dana yang besar, anda bisa sebar brosumya dimanapun anda berada, atau anda dapat membagikannya di pintu-pintu tol atau di mall-mall Perlu diingat, bahwa kekuatan dari sebuah usaha terletak kepada marketing dan sales 5. Aspek Pembangunan ‘Anda bisa bekerja sama dengan kontraktor sipil untuk pembangunan infrastruktur Untuk mewujudkan semua tahapan-tahapan diatas, diperlukan keberanian kecuali anda memiliki kecakapan dalam bidang marketing dan sales ‘Sekian tips dari saya, selamat mencoba, semoga anda sukses Baarokallahu fiykum ke Membuat Developer Perumahan Invalid Domain Name PERTANYAANNYA: 1.LANGKAH PERTAMA APA YANG PALING MENDASAR UNTUK KITA LAKUKAN JIKA MAU TERJUN SEBAGAI DEVELOPER PEMULA? ‘Apa cari lokasi dulu? ‘Apa susun anggaran dan hitung modal dulu? ‘Apa cari dana dulu ? atau bagaimana? 2.Kalo misal langkah pertama cari lokasi Parameter apa yang dipake untuk menentukan lokasi itu bagus atau tidak untuk di develop bagi perumahan. khususnya kita di sini kan membahas RSH ya (paramter misalnya: hatus dekat pasar atau terminal atau jalan tol all, mana yang prioritas untuk rumah RSH) 3. Sementara pertanyaannya itu dulu bro. ntar kalo ada pertanyaan aku posting lagi. sebab lagi pelajariilmu Developer itu dagang tanah. Tanah yg apa adanya didevelop sedemikian rupa sehingga ..bisa dijual dengan harga yang diterima konsumen. Dalam hal RSH 722/60 harga pemerintah Rp 55jt, terdiri dari unsur tanah yg sudah didevelop dan bangunan. Harga hari ini konsumen menerima tanah Rp 500.000-600.000/m (jadi rp30-33it). Sedangkan bangunannya harga sub kontrak antara rp850rb-1.100rb/m, pukul rata 22jt. Tambahkan unsur sarana air dan meteran 1.5, jaringan listrik luar, dll. Jadi ada ketekoran dari S5jt dr sisi Konstruksi rumah; untuk itulah anya peningkatan mutu Rp 6-10. Dg kendala harga jual tanah rp600 rb (didalamnya lahan, fasum 40%, cut en fil, disain, jin, IMB, legakjalan saluran) maka rumus pembebasan lahan adalah Maksimal Rp 125.000/m. JANGAN COBA MASUK KE DEVELOPER RSH BILA TIDAK BISA MEMBEBASKAN LAHAN DIBAWAH RP125.000/M. ltu adalah fatwa pertama dan utama. Selanjutnya lokasi: karena pembeli terbanyak adalah karyawan/pasangan berpenghasilan rp1_sit sd 3jt maka lokasi yg paling ideal adalah yg memiliki MASS RAPID TRANSPORTATION (MRT) dalam hal Jabotabek adalah kereta disellistrik.Jadi ada 3 lokasi: bekasi, serpong, dan yg paling yahud... citayem, bojong, cilebut Cari lahan di area tsb, maksimal 7 km dati stasiun KA (karena bisa ditempuh dg motor, motor dittip di stasiun, ke jkr naik ka), dan sudah dilalui atau direncanakan dilalui angkutan kota menuju stasiun/pasar. Modal: yg dibutuhkan Rp 2 Milyar per 2 Hektar, proyek sudah bisa jalan dgn aman, damai dan sentosa.Jadi harus cari pendanaan duly, Kalo hitung-hitungan dan kas flow: ayo kapan-kapan kopi darat, saya bisa terangin. Cukup suguhin coca cola ama pisang goreng. Buat yg punya kenalan modal kuat: Rp 6M up, pembebasan lahan langsung ke 10 hektar up. Tapi yg di develop tahun 1,2 ha, tahun Il 2 ha dst. Lihat di atas harga pembebasan maks Rp125rb/m harga jual RpS00rb/m. Pada tahun Ill lokasi sekitar sudah berkembang pesat: mulai pengembangan rumah sedethana (136/72 rp125it -PV) dimana tanah di jual rp1jtim. Tahun IV dan V develop rumah menengah (45/100 rp175, PV) tanah dinilai jual skrg 1,5jt /m kalo pilihan lokasi nya pas, ke senggol realisasi TOL, langsung deh bangun kelas Menengah atas. Ada Ciputra baru deh nongol SAMBUNGAN TENTANG RSH ~ kpr bank biasanya bank BTN —harga jual 55 juta ( koreksi : didim harg jual 55 juta gw liat file ternyata ppn 10% dan pph final 5%, tidak ada alias konsumen tidak dibebankan hrg2 tsb ) ini max “harga subsidi’ (istilahnya apa yach 7?) pemerintah jadi kalo anda mau kasih harga misal 60 juta maka di brosur tetap hrg jual 55 juta dan yang 5 juta nya diistilahkan “peningkatan ‘mutu’ jadi bro2 jangan takut walaupun beli tanahnya misal 150rb/m2 setelah dihitung2 supaya aman semuanya (profit,cost dll) lalu muncul harga 67 juta gampang tinggal buat aja harga 55 juta lalu yang 12 juta peningkatan mutu dan konsumen hrs bayar unas atau nyicil tapi yang 55 juta kan jadi subsidi pemerintah..bahkan gw pernah liat ada yang nulis di brosurnya peningkatan mutu sampai 30 juta !!!developer meng hack subsidi pemerintah —harga borongan kontraktor : 850rb-1, 1jt/m2 istilahnya borongan per plak — kalo dikerjakan sendiri : kira 650rb/m2—informasi dari teman tahun 2009 = upah borongan mandor : 107-11 0rb/m2 — dana retensi saat akad kredit di setujui : 6,5 jv/unit —lakukan cma,cpa,bisnis plan ~ biasanya pengawasan pembangunan RSH tidak ketat..gak tahu kenapa mungkin karena murah kale...tapi anda harus ketat pengawasannya karena kontraktornya setahu gw waktu dikasih hrg borongan 840rb/m2 pelaksanaannya hanya 650rb/m2 ( untuk tipe 22 )..anda hitung sendiri profitnya YANG PERLU DIPERHATIKAN UNTUK MEN-DEVELOP RSH ~ tidak ada taman berm, usahakan ada di jalan utama yang ada mediannya — tidak ada kanstin berm, usahakan ada di jalan utama yang ada mediannya ~ biasanya jarang pake pagar luster...usahakan ada mungkin untuk daerah2 tertentu. lebih baik kalo semuanya kecuali akses warga jangan ditutup..ribet urusannya ~ usahakan ada pos jaga nanti biar warga yang tentukan senditi pake satpam atau tidak - usahakan tidak ada import tanah... jadi pilih tanah darat —usahakan biaya cut n fil ( perataan tanah ) se-minimal mungkin ~ cari kawasan yang KDB nya 60:40 ~ cari yang dekat kali alam/sungai,usahakan tidak ada pembebasan lahan untuk saluran pembuangan akhir kalo pun ada maka ketahui saat survey lapangan pertama kali serta biaya2nya... juga cari yang dekat saluran utama existing dan hitung dari wal untuk biaya2 bila saluran utama kita mau nyambung kesana = usahakan dapat informasi tentang ongkos kuli turun material,biaya2 koordinasi ~ cari tahu apakah kalo disini ada developer RSH, material dari luar boleh masuk atau harus pake suplier daerah sekitar. tanya? hal yang berlaku di daerah sekitar ~ apakah boleh truk tronton bawa material masuk ke lokasi..atau hanya engkel atau...atau...ini pengaruh ke harga borongan kontraktor...karena kalo pake truk engkel dihitung per m3 jatuhnya jadi lebih mahal ketimbang angkut pake truk tronton ~ usahakan ada sarana olahraga misal lapangan badminton/volley = usahakan juga ada sarana ibadah....atau sediakan lahannya lalu developer bantu dana secukupnya...pembangunan dan pengawasan oleh warga — usahakan pembentukan rt dan rw diakomodir oleh developer spesifikasi jalan — biasanya hanya penetrasi...batu kapur tebal 10-20 cm lalu base course 5-10 cm terus. ditebar aspal cair lalu atasnya ditaruh abu batu...tahun 2009 mantan bosku kasih ke kontraktor 90rb/m2 kalo yang pakai hotmix tebal antara 2-3 cm waktu itu dihargai 125rb/m2 — spesifikasi saluran lingkungan pakai batako pasangnya miring lebar atas sekitar 30-40 cm dan lebar bawah 25-30 cm dan tinggi 40-50 cm, waktu itu harga borongan 80-90rb/m’ termasuk galian tanah + buang dan kalo dikerjakan sendiri habis hanya 50-60 ribu/m’ ~ taman lingkungan ( bukan taman berm loh ) kalo pun ada maka bujetnya 50- 75rb/m2....sekedamya..mestinya sih jangan sekedamya....berikan nilai tambah walaupun RSH....beban taman lingkungan/warga ke bisnis plan kecil sekale. **spesifikasi bangunan rumah — pondasi batu kali menerus minimal lebar atas 20 cm lebar bawah 30 tinggi 30 cm tergantung tanahnya..ada juga yang nekat lebih kecil dari ukuran tsb diatas...harga borongan ke kontraktor nya waktu itu kalo gak salah 325rb/m3 atau 365rb/m3..wah gw lupa..ntar gw cari2 dulu filenya...kagak janji = dinding nya dinding engkel dan pake pas. batako diplestersaciscat pas batako : 37-40rb/m2, plester+aci :30-32rb/m2, cat : 35-40rb/m2 luas rumah ~ genteng pake genteng beton harga 1800-2300/bh 1 m2 butuh 11-14 bh genteng..cari tahu sendiri merk apaan tuh...juga pake nok — konstruksi atap pake kayu jenis...gw lupa atau kalo hanya gording2 doang pake aja baja ringan galvalum atau zine alum yach 22? gw lupa pokokne cari yang murah ~ lisplang pake gre tebal 4 atau 5 atau 6 mm yach 7? gre yang lembaran ~ plafon pake gre tebal 6 mm harga berapa yach gw lupa lagi kalo gak salah 45-50rb/m2 rangkanya pake hollow 2x4 cm harga 20rb/btg atau 27? gw lupa lagi ~ keramik lantai uk 30 x 80 putih merk gak jelas pokokne murah kalo gak salah 1 dus atau per m2 hrg 15-25rb....borongan : 40-S0rb/m2 dan tidak ada lantai kerja — keramik lantai kw/we uk 20 x 20 cm, dinding juga ukuran sama dan dinding yang dipasangan keramik tinggi 1,2 m ~ closet pake closet jongkok, bak mandi pake bak fiber, floor drain pake yang plastik harga cari yang murah banget — pipa air kotor pake pipa pve yang warna hitam diameter 3" tapi kalo untuk tinja lebih baik pake yang 4” -kusen pintu dan jendela pake kayu apa yach gw lupa lagi dech — daun pintu biasanya double triplek — engsel,hak angin,rambuneis pake yang murah aja ex cina..banyak nich di pasaran ~ instalasi lstrik ini perlu diwaspadai karena sekarang aturannya ketat harus sesuai standark KONSUIL...listik pin 1300 va..harus pake meb 6 a ada 2 bh dan mob 10 a ada 11 bh...1 line untuk stop Kontak dan 1 line lagi untuk saklar. 3k ada lagi istilah jumperZan....kabel min extrana atau eterna pokokne standard pin dan saklar,stop Kontak, fitting lampu min merk broco atau yang direkomendasikan oleh pin...hati2 dengan masalah ini — septic tank biasanya pake buis beton dia 1 m panjang 1m dan resapan hanya pipa 4" dibolong2in panjang kalo gak salah 2-3 m ??? atau ada juga yang hanya pake galian tanah diameter 1 m kedalaman 1,2 m lalu sekeliingnya di rabat in beton dengan tulangan sekedarnya bahkan ada yang tidak pake ~ air bersih pake pompa dragon... bahkan ada gali tanah doang jadi seperti ‘sumuran. ..lebih baik sich pake pompa listrik yang 100-125 watt makanya kudu di cok ke warga sekitar waktu survey tanah...tanah disini kalo dipantek berapa m baru dapat air...ini masalah krusial dari kaca mata konsumen. ~ dinding pembatas kaviing kiri kanan bagian depan hanya pas. batako diplester + aci tinggi rata2 yach ambil saja 20 om dan yang diatas saluran yang berbatasan dengan kavling tidak ada pas. batako untuk menahan tanah taman depan agar tidak jatuh ke dalam saluran = INI YANG GW GAK SETUJU. ..biasanya untuk batas kavling belakang kiri kanan dan yang belakang tidak ada dinding.. jadi plong gitu aja... kalo bro2 buat RSH usahakan ada yach dinding pembatas kavling belakang baik yang kirkanan dan belakang walaupun tingginya 1-1,2 m dan tidak diplester+aci...jadi kalo harga jualnya lebih dari 55 it tinggal tulis aja di price list dan beritahu marketing nya bahwa itu “peningkatan mutu’...beres sudah waduh apa lagi yach...gw soalnya posting ini hanya ingat2 doang tidak buka file2..tahu tuch pade kemana file2nya. untuk biaya2 perijinan...penentuan lokasi...dl..strategi pemasaran n promosi coba2 liat postingan sbimnya. TAMBAHAN Develop RSH ‘Spek teknis dan satuan harga by Promedia udah lengkap dah bisa jadi acuan, karena ilmu nya emang sama Paling2 jalan: saya lebih suka ngecor sendiri Yang bisa saya tambahkan’ Kebutuhan Modal : Pengembangan pe 2 Ha 100 unit 722/60 total RAB sekitar 8 Milyard (sesuai spek teknis Promedia) Dg strategi berikut: Pembebasan lahan pembayaran di termin sd 9 bulan (25% per triwulan) Pe an di termin 2 thp (Ijin Lingkunga dan IPPT, thp 1, Pengesahan Siteplan tahap 2)Legal di termin 2x (Pengajuan sertitikat ke BPN) Cut en fill 100% (sampai badan jalan dan bentukan kavling) Rumah contoh 1, gapura, jalan hanya sampai rumah contoh Pemasaran (pakai agen pemasaran ~ mereka yg tanggung brosur, iklan, operasional pemasaran) Fee di potong saat KPR Dalam 1 bulan: Setelah IPT, jadi dalam 1 bulan langsung: spanduk di gelar, ikian dipasang, rumah contoh mulai dibangun) ‘Sudah menerima Kas-in : Booking Fee di bulan 2 ‘Sudah mulai menerima kas-in: uang muka (5,5}t) dan uang peningkatan mutu Kas-in yg non KPR Pembayaran tunai bertahap Kadang-kadang ada yg langsung tunai Kebutuhan modal hanya 2M (tontu saja harus siap2 dg cadangan kalo mendadak ada bencana alam, atau kejadian diluar dugaan) Bila semua on skedul: tuh modal 2M bisa di pulangin di triwulan 3 TAMBAHAN BAGIAN KE 2 1. layak legalitas, — pembentukan PT/badan hukum bila belum ada = pembayaran termin 1 ke land owner — ijn prinsip ( ipptijin peruntukan keluar mulai action ) gw kasih biaya ijn prinsip 4- Srb/m2 tapi ada juga teman gw bilang untuk ijin prinsip katanya 7,5 jthektar. 2. layak tampil ~cut n fill ~gapura — jalan masuk = rumah contoh ~ biaya promosi — biaya konsultan arsitek ( termasuk juga pengukuran ) — biaya2 administrasi — biaya2 operasional mungkin untuk triwulan pertama untuk fee marketing...kalo gw kasih 3% dari harga jual setelah dipotong ppn 10% anda juga harus menyediakan dana promosi dan kpdm ( biaya2 222? ) antara 1,25- 1,75% dari total omzet setelah dikurangi ppn 10%...anda harus ngertiistlah entertaint kan...kalo saat akad kredit konsumen cukup banyak maka anda siapkan anggaran untuk sewa ruangan,makanan,minuman...pokoknya untuk ke oknum bank kudu siapkan dana taktis yach walaupun RSH tapi usahakan mulai desain tapak.site plan sampai realisasinya ‘kelinatan” seperti Real estate...gimana caranya 22? anda silahkan cari tahu sendiri ‘gw sudah cukup banyak survei lokasi RSH dan umumnya mereka buat tuh perumahan ala kadamnya betul gak nich” COST ADALAH BENEFIT/PROFIT YANG AKAN DINIKMATI KONSUMEN’ benefit : konsumen merasakan kenyamanan baik dar lingkungan dan rumahnya sendiri profit: beli sekarang 60 juta....karena ok tuch perumahan...image bagus terbentuk...gak tahunya tahun depan coba2 jual ada yang nawar 75 jt...he..he..he. JADI NAFSU GAK BRO2 SETELAH TAHU RSH 2227 TAMBAHAN KE 3 Strategi developer modal besar dan kecil beda. Yq selalu saya ajukan adalah pemodal kecil Kalo modal kecil, hindarkan main dengan bendera PT, jadi cukup pengembang pribadi, karena aspek pajak. Yq didevelop juga bertahap, tiap tahap 2-3 Ha, sehingga tidak perlu ijin lokasiCukup IPPT dan pengesahan siteplan Utk land development, maksimal budget saya 75.000-100.000 per m2, namanya juga RSH. TAMBAHAN KE 4 Pengembang pribadi dijinkan mengajukan perijinan maksimal sampai. 5 Ha (tiap daerah berbeda2, Kab Bogor maks SHa) Pengembangan Lahan di atas 5 Hektar (ha), sebelum tahapan IPPT, wajib Mendapatkan ljin Lokasi (dari bupati, dan ada panitianya). Maklum aja kalo urusan ke Bupati, duitnya makin gede dong. Ratusan juta deh, tergantung negonya. IPPT tergantung NJOP tanah per meter. Kalo NJOP Rp 50.000/m, IPPT 2 hektar sekitar 4.000/m Setelah IPPT keluar: baru ngajukan siteplan (mulai dari peil banjir, makam, uplki, bibit penghijauan ll) Terkait pajak: kenapa pengembang pribadi?, kenapa RSH? Pengembang pribadi menurut UU pajak, tidak boleh memungut PPN atas penyerahan rumah. Jadi konsumen kalo beli rumah dari pengembang pribadi tidak dipungut PPN, jadi harga rumah tanpa PPN. Masalah konsumen mau nyetorkan PPN itu mah urusan konsumen. Mangkanya harga rumah menengah saya udah menang lebih murah 10%...he..he..he.... Tanpa saya melanggar ketentuan yg ada. Kalo PT saya dorong masuk ke RSH, karena RSH yg ikut harga pemerintah 55 juta (th 2008) dibebaskan dari PPN. Jadi PT yg jual RSH tidak memungut PPN kalo jual RSH 55 juta. Dasar di indonesia PT itu tukang akal-akalan, Harga dibilang Rp 55 juta tapi ada peningkatan mutu 10-15 juta. Hal ini sangat dimaklumi karena pemerintah juga akal- akalan ke dunia usaha. Seperti Infrastruktur air dan listrik yg seharusnya kewajiban pemerintah cenderung diabaikan. Kalo pengembang pribadi jual RSH, dia nggak masalah bilang harga rumah Rp70jt (wong nggak boleh mungut PPN), kalo PT jual rumah dg harga 70jt, dg nama dan bentuk apapun, wajib memungut PPN 10% Kalo pajak yg lain PPh dan BPHTB, biasa-biasa saja. Ikut ketentuan TAMBAHAN KE 5 Kalo soal legal (surat tanah) ada 2 altematip 1 Melalui pelepasan hak oleh pemilik tanah, untuk kemudian developer mengajukan permohonan hak tanah hal ini biasa dilakukan developer PT dan ber modal kuat. Karena kalau skala luas lahan besar, jatuhnya lebih murah per meter persegi. Alt ini punya batasan; hanya diljinkan dalam suatu periode tertentu, setahun atau dua tahun, tergantung nego. Lewat dari itu ang kita bisa hangus, kalau tidak jadi mengurus surat. Padahal sudah terlanjur bell tanah 2. Meningkatkan surat tanah yg ada’ a. Dg dasar PPJB, pemilik tanah meningkatkan surat ke sertifikat, kalo udah jadi langsung otomatis AJB, bali nama ke developer. dan. Dgn dasar AJB ( akte jual beli ), developer selaku pembeli, meningkatkan surat tanah atas nama sendiri ke sertiikat. Kalau merasa perlu: bisa menggabungkan sertifiakt2 tsb menjadi satu (induk) biaya nggak mahal kok, kalo tanah dgn NJOP masih rendah alternatif ke 2, di kab Bogor, per 2 ha, masih dibawah 10.000/m. TAMBAHAN KE 6 w baru liat2 file cash flow proyek RSH...he..he...gw salah nichhammer temyata harga jual 55 jt itu memang tidak ada unsur ppn 10% dan pph final 5% jadi alias konsumen RSH tidak dibebankan pn 10% dan developer tidak dikenai ph final 5% ( pajak penjual ) dimana ujung2nya pph final 5% ini biasanya juga developer membebankan konsumen pada harga jual produknya ( dalam hal ini rumah )...kayaknya sich bukan subsidi..gw asal nulis sekenanya aja soalnya gw ingat2 ppn 10% tidak ada begitu juga pph final 5%...istilahnya apa yach..mungkin “harga pemerintah” kali yach ane berikan contoh dari file yang masih ada — harga jual tipe 29/60 : 54,9 jt ( dari brosur developer ) —konsumen : institusi salah satu angkatan bersenjata ( program rumah untuk prajurit biasanya ada) lalu developer cantumkan di brosur spt ini = booking fee : 500rb = ang muka : 5,9 jt — jadi maksimum kredit : 54.9 — 5; saat konsumen tanya lebih jauh maka ada tambahan lagi ~ biaya proses : 8,1 jt jadi total uang muka : 5,9+8,1+0,5 = 14,5 juta —konsumen institusi bayar booking fee 500rb —ternyata ada dana bantuan dari institusi : 14 j/orang — jadi developer dapat duit : 0,5+14 = 14,5 jt dan biaya proses kpr BTN hanya .......anda cari tahu sendiri yach = 49 jt (ini bro bisa cair semua ) ada juga untuk konsumen umum : ( di brosur developer biar menarik konsumen ) — tipe rumah 29/60 ~harga jual : 47 jt (harga awal sebelum dikoreksi ) = uang muka : 3 jt ( dengan wang booking fee : 500rb ) — jadi maksimum kredit : 47-3 = 44 jt saat konsumen tanya lebih jauh maka muncul —uang muka + biaya proses kpr BTN : 7,9 jt ( dan ini harus dilunasi ) sedangkan biaya proses kpr BTN hanya kira — kira 3 juta-an...anda cari tahu senditi jadi developer dapat duit 7,9 jt. INGAT deh .....CASH FLOW I!! CASH FLOW II! TAMBAHAN KE 7 kalo anda adakan perjanjian masalah penjualan RSH ke broker properti...gw mau sharing yang gw tahu. mantan bosku melakukan perjanjian dengan broker properti spesialis RSH dengan pangsa pasar ( mayoritas ) institusi pemerintah atau swasta. — fee : 2-25 jtiunit rumah ( kalo gak salah ) — broker menempatkan tim marketingnya di rumah contoh sekaligus kantor marketing = saat konsumen bayar booking fee 500rb maka broker dapat fee 250rb...nah disini kadang2 yang buat orang administrasi developer kesal...soalnya marketing broker nyodorkan berkas2 konsumen kadang tidak lengkap tapi minta fee nya penuh... mungkin dalam perjanjiannya tidak dijelaskan... akhimya bagian. administrasi disuruh bos untuk telp tuh marketing kadang juga telp ke konsumen agar berkas2 yang kurang dipenuhi...bahkan pernah berkas2 konsumen diambil sendiri oleh kurir..soalnya waktu itu pas ada setumpukan berkas2 konsumen yang mau diajukan ke BTN....lebih baik dijelaskan dalam perjanjian kalo broker marketing menyodorkan berkas2 Konsumen untuk pengajuan kpr BTN tidak lengkap maka hanya dibayar separuh atau. .....biasalah broker ngejar setoran... jadi broker hrs mengawal konsumennya sampai tuntas..tas...tas — usahakan juga saat konsumen menyerahkan uang muka tidak ke marketing broker tapi ke bagian keuangan developer —evaluasi inerja broker dengan proyeksi cash flow anda....jangan segan2 untuk meng- cut off...tuangkan target2/batasan2 dalam perjanjian dimana developer secara sepihak dapat memutuskan kerja sama dengan broker bila target2/batasan2 tidak tercapai...dari tim anda juga perlu mendukung tim broker... —buatkan satu map untuk masing2 berkas konsumen dan tempelkan secarik kertas check list di depan map. kalo mau bagus kita desain senditi map nya. jadi ada logo perusahaan,nama perumahan form check list spt : ktp,pas foto,akte nikah,surat keterangan,surat pengangkatan all jadi kasih ke BTN nya lengkap dan syukur2 konsumen segera dipanggil untuk wawancara perihal pengajuan kpr nya TAMBAHAN KE 8 ‘Agensi Pemasaran RSH Dg RSH skala kecil 2 Ha (180 rumah), deal saya terakhir dan agensi sy sbb: komisi agensi 2 jt/unit target 6 bulan habis. Kalau 90% terjual dalam target waktu 6 bulan ada bonus 1 juta/unit. Definisi terjual adalah: DP masuk utk yg kas/bertahap, turunnya Surat Persetujuan KPR dr bank Berkas KPR urusan agensi Uang masuk: diterima staff saya yg ditempatkan di agensi. Agensi tidak boleh memegang uang lebih dr 124 jam Utk perangsang: agensi diljinkan menambahkan harga maks Rp 500 rb,- berupa uang tanda jadi/bookong fee. Jadi konsumen bayar booking fee Rp 1 juta. ( 500 ribu boleh diambil agensi, 500 rb masuk ke kas developer ) Fee agensi dibayarkan saat KPR cair ita cuman nyediain brosur, spanduk, dan bayar iklan di koran yg nggak sampe Rp 5 juta Intinya RSH mah nggak perlu di pasarin. Cukup spanduk gede2 TAMBAHAN KE 8 Moral Story Developer RSH Cukup Sendiri, 1 staf administrasi, 1 pengawas. dah bisa ngejalanin Develop RSH ‘Semua pekerjaan bisa di sub kontrak kan: mulai dari pembebasan lahan, legal, perijinan, konstruksi tata ruang, Konstruksi rumah, pemasaran. Kalo nggak mau repot Tapi kalo mau margin lebih gede: kerjain sendiri semua hal tsb. Dan tentu saja Semakin besar potensi margin semakin tinggi sakit kepala kita, Masalahnya yg terberat adalah: 9 dari 10 org di lapangan yg datang menemui kita, kalo nggak penjahat ya penipu ataw preman. Preman beneran dan preman berseragam. Selama kita ‘stick’ to principle, cek and re check, verifikasi, konfirmasi. Aman deh. Seperti kata org pinter “Trust but verify” prinsip itu apa: jin, legal, komitmen, dan bussines plan-nya 00 jiya jangan lupa: hire the muscle ( marinir kek, brimob, atau dll). Ajukan permohonan ke komandan terdekat (sanguin Rp 2-4 juta), lalu gaji Rpt juta/bin entah sersan atau kopral. Kerja nya cuman tengok-tengok, dan datang on call, kalo ada masiah seperti orang mabok dateng, preman nyari rokok. Jangan biarkan preman ber tunas di lahan kita. Kalo prinsip sy “fight to the death’. Kalo masih awal-awal tidak susah. Tapi sama sekali nggak boleh dibiarkan berkembang, Itu guna nya si kopral/sersan ‘Sekali berkembang: tiba-tba akan ada puluhan org lontang-lantung nyari makan di lokasi kita. Mayoritas perumahan: nurunin material aja langsung di kerubutin org, Sampe terpaksa yg punya rumah beli keramik naik taksi. Tidak jarang beli springbed aja: kita nggak bisa gotong ke dalam rumah, harus preman ini, ‘Siap2 dah: matrial semen dan besi berhilangan TAMBAHAN KE 10 pembebasan lahan: Tim yg anggotanya wali ada penduduk setempat yg mengetahui sejarah fisik penguasaan tanah (penggarap atas ijin pemilik, penggarap liar, pemilik wal, pembeli, ahli waris). Mereka yg nego ke pemilik langsung. Bukan ke saudaranya pemilik, atau ke calo. Tugas mereka sampai: berkas surat siap di AJB / PPUB kan di notaris (girk, rincikan, bebas sengketa, keterangan riwayat tanah, letter c) ~ Trust but verify (ada org kepercayaan yg memonitor jalannya uang, nyampe nggak ke pemilik) Hal ini akan meminimalisir munoulnya tuntutan dari pihak lain. Legal: bisa diurus sendiri, bisa diurus notaris, bisa di sub kan ke Pegawai BPN Perijinan: bisa diurus sendiri, bisa diurus notaris (ada tho notaris yg bisa ngurus sampai siteplan, bisa diurus Pegawai yg terkait perijinan (Bappeda, PU dil) ‘Semua memang ngaku bisa ngurus. Karena kita bisa juga ngurus sendiri, jadi tahu anggarannya’ Misal IPPT: kalo ngurus sendiri maks bisa Rp 2.500/m. Kalo sub kon gw: Rp4.000 dalam tempo 2 minggu, kelar. (separuh biaya dilunasi saat |PPT keluar) Nah kalo ada yg ngaku bisa ngurus IPPT, punya kenalan sana sini, tapi minta Rp 20.000/m bayar didepan dan waktu diusahakan secepat mungkin (???), terserah aja mau pake atau nggak Demikian juga meningkatkan AJB ke sertifikat: kalo ada yg ngaku bisa ngurus dan minta Rp20.000/m dalam waktu 1 tahun, dan biaya di depan, siap-sap aja duitnya bablas. TAMBAHAN KE 11 Penyerahan rumah terkena PPN. Terhadap penyerahan rumah sederhana sampai dengan Rp 55 juta DIBEBASKAN dari PPN Jual Beli rumah: penjual wajib menyetor PPH (final) 5% dari harga. (mana yg terendah antara harga real dan harga menurut NJOP-SPT PBB) ‘tas harga sampai dengan Rpé0jt. PPH nya adalah NIHIL Lihat terminologi yg digunakan BEBAS dan NIHIL.Sepintas sama dalam praktek jauh berbeda.Memang Indonesia pejabatnya semakin soleh pasti semakin sinting.Artinya nihil adalah: penjual wajib menyetor kan pajak sejumiah Rp 0. Jadi ente yg punya GUBUK kalo jual tuh gubuk RpS9jt, udu dateng ke kantor pajak, ngisi SSP (surat setoran pajak) nilai nya RpO, melengkapi berkasnya (copy berkas/surat tanah, lunas pbb, copy spt pbb, bahkan ada petugas yg super megalomaniac minta copy akte jual bel ), setelah itu tuh SSP di verifikasi (cap dan tanda tangan) yg artinya : keluar duit Harga tinta cap dan pulpen di Ind, adalah paling tinggi sedunia, makium negara paneasila. Nagak mau repot??? (maklum aja penjual rumah mayoritas awam, paling dia jual rumah sekali dua seumur hidupnya).... suruh aja notaris... tentu saja selain biaya diatas notaris akan nambah kan fee dia, ngurus SSP NIHIL TAMBAHAN KE 12 TIM PENGELOLA ~ PEMILIK TANAH ~ INVESTOR — tim pengelola tingkatan atas biasanya “maling” dari hrg pembebasan/pembelian tanah, hhrg deal dgn land owner misal 200rb/m2 maka di bisnis plan bisa jadi 240rb/m2, kadang juga jadi subkont terang2an atau pakai bendera saudaraznya ~ investor? kakap biasanya jadi subkont atau suplai material ke subkont2 istilahnya ada MOU supply by owner..jadi subkont2 ambil materialnya dari dia — tim pengelola tingkat menengah spt project manager, site manager biasanya nitip dari volume atau harga satuan atau harga borongan atau “malak’ subkont....misal di bisnis plan volume pek perkerasan jalan 5000 m2..hitung kembali ternyata hanya 4500 m2 tetap aja di spk ( surat perjanjaian kerja) volume ditulis 5000 m2...atau di bisnis plan harga satuan pek.borongan rumah misal 1,8 jtim2...yach diakal2 in material2 yang sama kualitasnya tapi hrg beda....atau gw kasih lo nich borongan tapi buat gw berapa persen 2wah..pokokne banyak cara. — begitu juga tingkatan lainnya spt pengawas, kasir.bagian keuangan dll rata2 berusaha mendapatkan “sampingan” "MAYORITAS ORANG2 YANG TERLIBAT DALAM PROYEK MENGANGGAP HAL2 TSB DIATAS ADALAH HAL BIAS) mulai dari yang tidak lulus sekolah dasar sampai yang lulus S3...dari yang lulus nilainya pas2an sampai yang cum laude atau bahkan diatasnya...mayoritas kalo sudah di proyek apalagi tanda tangan nya “berlaku"...wah payah dech...payah dech...alasan nya macam2. wah....kudu kuat kuat hati pikiran,jiwa dan tenaga.. anda kalo punya bisnis developer....jangan liat omzet dan profit nya aja l!! anda pernah menyaksikan nggak ? developer macet atau proyeknya selesai melebihi dari jadwal yang ditentukan bisnis plan bahkan melenceng sampai 1,5 thn..gara2 tim pengelola dan investor bermain di dalamnya 2??? HARGA JUAL RUMAH RSH TIPE 22/60 : Rp. 55.000.000 ~ LAND DEVELOPMENT : TARUHLAH Rp. 250.000 X 60 M2 = Rp. 15.00.00 ( PERIJINAN,OVERHEAD, LEGAL, NOTARIS,PREMAN,SARANA, PRA ‘SANA,FASUS,FASOM, TAMAN.OPERSIONAL,MARKETING,PROMOS |,FEE BROKER, BIAYA KOORDINASI,UPETI,PJUsJARINGAN KABEL SUTR BOLEH JUGA PLUS SUTM/SKTM ) = IMB PECAHAN : 1 UNIT X Rp. 150.000 = Rp. 150.000 — SERTIFIKAT PECAHAN : 1 UNIT X Rp. 600.000 = Rp. 600.000 ~ PENYAMBUNGAN BARU PLN : 1 UNIT X Rp. 593.000 = Rp. 593.000 TOTAL BARU : Rp. 16.343.000 KIRA2 30% DARI HARGA JUAL RSH BANDINGKAN DENGAN INI — BORONGAN RUMAH : 22 M2 X Rp 900.000/M2 = 19.800.000 KIRA2 36% DARI HARGA JUAL RSH JADI INTINYA DI PEK. SIPILARSITEKTUR/PROYEK BILA DIGABUNGKAN MULAI DARI PEK. CUT N FILL, PERKERASAN JALAN, SALURAN, TAMAN,FASUM/FASOS MAKA KOMPONEN BIAYANYA MEMAKAN LEBIH 45% DARI HARGA JUAL RSH BEGITU JUGA DENGAN RUMAH REAL ESTATE STANDARD !! ANDA CARI SENDIRI ARTINYA YACH !! SUPAYA INI BUKAN SEKEDAR INFORMASI u Cara mengurus perijinan perumahan di Bantul by gickey | May 17, 2014 | Pengetahuan Umum | 0 comments Bantul ~ InfoBantul.com | Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok, dan seiring pertumbuhan pendudukdan semakin banyaknya pendatang di Kabupaten Bantul pada khususnya.maka banyak sekali pengembang pengembang bermunculan baikyang berjin maupun tidak Nah yang belum mempunyai ijin, bagaimana sih cara mengurus perijinan perumahan di Bantul. Dalam tulisan cara mengurus perijinan perumahan di Bantu! ini penulis mencoba memberikan sedikit gambaran caranya mengurus perijinannya Bagi Anda yang ingin memulai mungkin tulisan cara mengurus perijinan perumahan di Bantul ini sedikit banyak dapat membantu, Langkah pertama cara mengurus perijinan perumahan di Bantul adalah Datang ke Dinas Perijinan di Kabupaten Bantul, namun hebatnya Cara mengurus perijinan perumahan di Bantul sekarang bisa diakses secata terbuka di Sistem Informasi Perijinan yang bisa diakses online. Anda akan memperoleh informasi: Informasi jenis perizinan, dasar hukum, besamya retribusi, lama waktu pemrosesan izin dan masa berlakunya izin. Petsyaratan pengajuan izin Mekanisme /prosedur pengurusan perizinan , duplikat surat izin dan legalisir surat izin Mekanisme /prosedur pengurusan perizinan , perdagangan, perumahan, perindustrian dll Pencarian Perizinan yang masuk / didaftarkan Download formulir permohonan izin dan peraturan perizinan di Dinas Perijinan Kabupaten Bantul ‘Sampai dengan tulisan Cara mengurus perijinan perumahan di Bantul ini di tulis sekarang ini ada 129 jenis perijinan yang dapat di urus di Kabupaten Bantul. Untuk detailnya dapat dilihat disini Proses cara mengurus perijinan perumahan di Bantul Cara mengurus perijinan perumahan di Bantul bagi Pengembang Perumahan adalah mengajukan permohonan persetujuan Prinsip kepada Bupati Bantul, dan Juga Mengajukan permohonan Kesesuaian Tata Ruang Kepada Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Bantul, Dan apabila luasan tanahnya yang di mohonkan adalah lebih dari 1 Ha (satu Hektar) maka mengajukan jin ke Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Bantul Untuk dimohonkan ljin Lokasi, sedangkan apabila luasan tanahnya yang di mohonkan adalah Kurang dari 1 Ha (satu Hektar) maka mengajukan jin ke Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Bantul Untuk dimohonkan jin Klarfikasi. Kemudian Pengembang Perumahan mengajukan pengesahan Site Plan Kepada Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Bantul. Jika telah muncul Site Plan tersebut digunakan untuk mengajukan permohonan |jin Mendirikan Bangunan (IMB) kepada Dinas Perjinan Bantul. Sebagai catatan apabila pembangunan dengan Basement maka cara mengurus perijinan perumahan di Bantul harus dilengkapi dengan \jin Dewatering, Jenis Perizinan : Izin Lokasi (estimasi waktu kurang lebih 12 harikerja dari berkasi masukdan komplit) | cara mengurus perijinan perumahan di Bantul No Syarat 1. Foto copy akte pendirian atau KTP bila pemohon perorangan 2. Surat kuasa dan fc KTP penerima kuasa apabila pengurusan diwakilkan 3. Surat keterangan NPWP 4. Gambar tanah/sketsa tanah yang dimohon di atas peta penggunaaan tanah dengan skala yang memadai 5. Pernyataan kesanggupan akan memberikan ganti rugi / menyediakan tempat penampungan bagi pemilik tanah yang terkena izinlokasi 6. _Uraian rencana proyek yang akan dibangun disertai dengan site plan 7. Surat persetujuan penanaman modal dari yang berwenang bagi fasilitas PMA/PMDN atau persetujuan prinsip bagi non fasilitas PMA/PMDN atau \jin prinsip bagi pengembang perumahan 8 Pernyataan kerelaan dari para pemilik tanah yang tanahnya terkena izin lokasi 9. Pernyataan tanah-tanah yang telah dimiliki oleh pemohon dan perusahaan lain yang satu grup dengannya 10. Surat keterangan atau atau bukti keanggotaan dari DPD RE! bagi pengembang 11, _SPPT pajak bumi dan bangunan dan bukti pelunasannya 12. Surat kesesuatan lokasi yang dimohon dengan Rencana Tata Ruang dari Dinas Pekerjaan Umum Jenis Perizinan : Izin Mendirikan Bangunan (IMB) Gedung (estimasi waktu kurang lebih 6 hari kerja dari berkasi masukdan komplit) | cara mengurus perijinan perumahan di Bantul Syarat Foto copy KTP pemohon yang masih berlaku Surat kuasa dan fe KTP penerima kuasa apabila pengurusan diwakilkan Sertfikat IMB lama ( untuk perizinan bukan baru) Gambar denah bangunan Surat Pernyataan tidak berkeberatan dari tetangga 9, 10. ul 12, 13, 4, Fotokopi Sertifikat Tanah/bukti kepemilikan tanah yang menyatakan status tanah pekarangan atau non pertanian Surat pernyataan kerelaan, antara pemilik bangunan dengan pemilk tanah, apabila pemilik bangunan bukan pemilik tanah ‘Surat pernyataan tidak berkeberatan dari tetangga yang berbatasan langsung Surat pernyataan membuat peresapan air hujan yang dapat menampung luapan curah hujan dalam bidang tanah Gambar rencana bangunan yang meliputi:situasi, denah, tampak (depan, belakang dan ssamping), rencana (pondasi, atap, sanitasi), potongan (melintang dan memanjang) dengan skala 1:100 atau 1: 50 ‘Apabila bangunan menggunakan konstruksi baja, melampirkan gambar dan perhitungan konstruksi baja ‘Apabila bangunan bertingkat dan menggunakan struktur beton, melampirkan gambar dan perhitungan beton Apabila bangunan bertingkat lebih dari 2 lantai atau ketinggian lebih dari 12 meter, melampirkan hasil tes sondir Untuk bangunan gedung kepentingan umum dan komersial dengan luasan ruang komersial > 54:m2 dilengkapi dengan SPPL/DPL Untuk selain bangunan rumah tinggal tidak bertingkat dilengkapi dengan : surat keterangan rencana kabupaten dokumen perencanaan disahkan oleh Dinas Pekerjaan Umum Untuk perumahan dilengkapi dengan 16, engesahan site plan dari instansi yang ditunjuk; dokumen pengelolaan lingkungan bila luas lahan > 5.000 m2 17, _ Bila berubah fungsi menjadi tempat usaha dengan luas ruang usaha > 54 m2 dilampiri dengan Surat Keterangan Rencana Kabupaten; dokumen pengelolaan lingkungan 1g, _Bil@ perubahan bentuk dan penambahan luas, dilampiri dengan ‘gambar perubahan bangunan berupa : site plan/situasi, denah, tampak (depan, belakang dan samping) , rencana (pondasi, atap, sanitasi), potongan (melintang dan memanjang); bila bukan bangunan rumah tinggal tidak bertingkat dan bukan bangunan tempat usaha dengan luas ruang usaha > 54 m2 dilampiri dengan Surat Keterangan Rencana Kabupaten dan dokumen perencanaan disahkan Dinas Pekerjaan Umum ~apabila bangunan menggunakan konstruksi baja, melampirkan gambar dan perhitungan konstruksi baja; apabila bangunan bertingkat dan menggunakan struktur beton, melampirkan gambar dan perhitungan beton; apabila bangunan bertingkat lebih dari 2 lantai atau ketinggian lebih dari 12 meter, melampirkan hasil tes sondir 19, _ Bila teriadi perubahan kepemilikan bangunan dar/ atau atas hak, :i, bukti perubahan kepemilikan tanah atau bukti perubahan kepemilikan bangunan Jenis Perizinan : Izin Dewatering (estimasi waktu kurang lebih 12 harikerja dari berkasi ‘masukdan komplit) | cara mengurus perijinan perumahan di Bantul No Syarat Foto Copy KTP / Paspor dan KITAS yang masih berlaku dari pemohon; ‘Surat kuasa bermaterai cukup jika pengajuan permohonan diwakilkan. Foto copy akte pendirian dan perubahannya bila berbentuk badan peta situasi sekurang-kurangnya skala 1 : 10,000 atau lebih besar; informasi mengenai rencana dewatering dilengkapi dengan gambar rencana dewatering yang telah disetujui oleh instansi yang berwenang; Surat pernyataan kebenaran dokumen; Dokumen Pengelolaan Lingkungan (AMDAL/UKL-UPL/SPPL); Foto kopi surat kepemilikan tanah, apabila menggunakan tanah dari pihak lain dilampiri 1 Ha. ja heasannya “libawah iy sebaga ponggantnya cokip dengan in UKUUPL ( upaya pongeolaanlingkungan hip dan upaya pemaniaatan Tngkungan hp}. rosos in awalnys Ma Sharskaneok kadar At fanah pada lokas. Setelah ka mombuat proposal tentang plus minus Gan dampak yang ekan tera pada proyek yang akan ke Kembangkan. Produk perinan inl adalah surat Tekemendas da anlar KLE yang nanthya dlampirsan juga saga pengajvan lin Meraikan Bangunan (IMB). Langkah 5 ta masuk ke kartorPodjinan Tespa tau kanorPelinan Satu Alap atau apapon namanya unk mengurus IMB. Bersaraan dengan pengaj.an IMB, kla mengurus pengesahan Sieplan Perunaran yang silahkefennya ZONING. Setelh itlangkah eraxieye adalah IME, Syarat pengajuan IMB in adalah akumlsi dar perinan-pernan yang sudah Kia banas Sebelumnya ctambah dengan 4.Gambar tora Rumah yang akan cbangun 2.Surat penyalaan Tetangga yang dlsyahkan Iotangga karan Ki depan Belang, RTIRW, Kelrahan, Koeamatan ‘3 Surat Pomyataan bortanggung awa toradap semua Kegatan yang dlakikan dan sogala yang dimbukan “Copy Status Tana '5.Copy KTP ponanggung awa ‘3.Copy lnas PB Kalau semua syaal sua dlampikan ka tnggal menungguhasinyakelvar dan membayarretibsi yang milainya sesual ‘Songan las tanah dan bangunara, Setelan tu semua selesal,Oeveloper perumahan bisa bematas lag, tak aut ag csempit dan dbangkar paksa ols Satpol PP dan pengaluan KPR dengan Bank sudah pat lancer