BAB II

MANAJEMEN DAN ORGANISASI PROYEK

2.1.Tinjauan Umum

Manajemen dapat didefinisikan sebagai suatu ilmu pengetahuan tentang

seni memimpin organisasi yang terdiri atas kegiatan perencanaan,
pengorganisasian, pelaksanaan, dan pengendalian terhadap sumber-sumber daya
yang terbatas diperoleh hasil maksimal dalam usaha mencapai tujuan dan sasaran
yang efektif dan efisien. Tujuan manajemen yaitu mendapatkan metode atau cara
teknis yang baik dengan sumber daya yang terbatas diperoleh hasil maksimal
dalam hal ketepatan, kecepatan, penghematan, dan keselamatan kerja secara
kompeherensif.

Proyek dapat didefinisikan sebagai gabungan dari sumber-sumber daya

seperti manusia, material, peralatan, dan modal/biaya yang dihimpun dalam suatu
wadah organisasi sementara untuk mencapai sasaran dan tujuan.

Dari semua uraian diatas, dapat diambil kesimpulan bahwa manajemen

proyek adalah penerapan ilmu pengetahuan, keahlian, dan keterampilan, cara
teknis yang terbaik dan dengan sumber daya yang terbatas, untuk mencapai
sasaran dan tujuan yang telah ditentukan agar mendapatkan hasil yang optimal
dalam hal kinerja biaya, mutu, dan waktu, serta keselamatan kerja. Proses dalam
manajemen sifatnya umum dan dapat digunakan dalam berbagai kegiatan / bidang
yang membutuhkan pengelolaan yang sistematis, terarah serta mempunyai sasaran
yang jelas.

Organisasi adalah gabungan dari beberapa orang atau beberapa badan

hukum dengan pembagian kerja yang jelas, yang saling bekerja sama untuk
mencapai suatu tujuan, dimana masing-masing pihak mempunyai tanggung jawab
dan hak-hak yang jelas dengan suatu metode pengendalian kualitas total (total
quality control). Fungsi dari organisasi teersebut yakni membantu dalam
memberikan cara dan langkah supaya semua terlibat didalamnya dapat bekerja
secara efektif dan efisien. Dengan kata lain organisasi harus mampu
mengarahkan, mensejajarkan serta memadukan sistem-sistem kerja secara sinergis
dan positif sehingga tercapai suatu suasana kerja yang saling mendukung dalam
satu tim kerja. Pada proyek ini kontraktor yang dipilih adalah PT. PP Precast,Tbk
dan yang bertugas sebagai pengawas adalah CV. Trimitra Konsulindo. Dengan
organisasi yang baik tersebut, maka akan didapatkan sistem koordinasi yang dapat
membantu kelancaran, sehingga tujuan proyek dapat tercapai. Misalnya adalah
hubungan antar unsur organisasi proyek meliputi hubungan antara owner dengan
konsultan perencana, hubungan antara kontraktor dengan pemilik proyek,
hubungan antara konsultan perencana dengan kontraktor, hubungan antara
kontraktor dengan konsultan MK serta hubungan antara kontraktor dengan sub
kontraktor. Dengan adanya hubungan kontrak maupun koordinasi antar unsur
organisasi proyek tersebut, maka proyek dapat berjalan dengan lancar mulai dari
perencanaan, perancangan, pengadaan/pelelangan hingga pelaksanaan proyek.

Agar didapat efektifitas dan efisiensi kerja unsur-unsur organisasi yang

baik, maka diperlukan manajemen proyek yang baik. Sehingga kita dapat
merencanakan dan mengendalikan proyek dari mulai perencanaan, pelaksanaan,
pengawasan, hingga serah terima kepada pemilik proyek.

Manajemen Proyek Konstruksi adalah suatu cara / metode untuk mencapai

suatu hasil dalam bentuk bangunan / infrastruktur yang dibatasi oleh waktu
dengan menggunakan sumber daya yang ada secara efektif melalui tahapan
proyek konstruksi yang meliputi :

1. Tahap Perencanaan

Tahap perencanaan adalah suatu proses yang mencoba meletakkan dasar

tujuan dan sasaran termasuk menyiapkan segala sumber daya untuk
pencapaiannya. Perencanaan memberikan pegangan bagi pelaksanaan mengenai
alokasi sumber daya untuk melaksanakan kegiatan. Secara garis besar,
perencanaan berfungsi untuk meletakkan dasar sasaran proyek, penjadwalan,
anggaran, dan mutu yang meliputi tindakan-tindakan sebagai berikut :
 a. Pengidentifikasi proyek, yaitu mempelajari secara cermat jenis, maksud,
dan tujuan dari proyek terkait, agar sesuai dengan apa yang dibutuhkan
pemilik proyek.
b. Survey pendahuluan, yaitu survey atau tinjuan yang dilakukan langsung
ke lapangan yang berfungsi untuk mengetahui kondisi lapangan apakah
sesuai untuk didirikan bangunan yang diinginkan tersebut.
c. Feasibility study, yaitu study kelayakan yang menitikberatkan pada aspek
teknis, ekonomi, maupun lingkungan. Peninjauan tersebut bertujuan untuk
menilai sejauh mana manfaat yang dapat diperoleh dari bangunan
tersebut. Hasil analitis ini digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam
mengambil keputusan, apakah menerima atau menolak dari suatu gagasan
mendirikan proyek. Pengertian layak dalam study ini adalah proyek yang
akan dibangun dapat memberikan manfaat dalam arti finansial maupun
sosial benefit.
2. Tahap Perancangan (design)

Tahap perancangan merupakan tahap dimana dilakukan pendesainan terhadap

bangunan yang akan dibuat.

Tahap perancangan terdiri dari :

a. Perancangan awal memuat gambar ide dari bangunan yang akan dibuat.
Gambar ide tersebut meliputi gambar situasi, denah, dan potongan, serta
estimasi cost secara global.
b. Pengembangan rancangan merupakan tahap pengembangan dari
perancangan awal yang lebih mendetail, mencakup :
Standart gambar yang digunakan.
Perhitungan detail (struktural maupun non struktural)
Gambar akhir dengan hasil rancangan secara detail (arsitektur,
struktur, dan MEP).
Spesifikasi teknis seperti material yang digunakan.
Estimasi cost secara terperinci.
c. Desain Akhir dan Penyiapan Dokumen Pelaksanaan, merupakan tahap
akhir dari perencanaan dan persiapan, yang mencakup :
 Gambar-gambar detail.
RKS (Rencana Kerja dan Syarat)
Bill of Quantity
Rincian perhitungan volume
RAB (Rencana Anggaran Biaya)
Dokumen administrasi kontrak proyek
3. Tahap Pengadaan / Pelelangan (procurement)
Tahap pengadaan merupakan tahapan untuk menunjuk kontraktor sebagai
pelaksana atau sejumlah kontraktor sebagai sub-kontraktor yang akan
melaksanakan konstruksi di lapangan. Pada proyek pembangunan Amartha
View Apartment, cara pemilihan penyedia barang / jasa yang digunakan yaitu
metode pemilihan penyedia barang / jasa lainnya untuk semua pekerjaan yang
dapat diikuti oleh semua penyedia barang / pekerjaan konstruksi / jasa lainnya
yang memenuhi syarat.
4. Tahap Pelaksanaan (construction)

Tahap pelaksanaan merupakan tahapan untuk mewujudkan bangunan yang

dibutuhkan oleh pemilik proyek yang sudah dirancang oleh konsultan perencana
dalam batasan biaya waktu, dan mutu yang telah disepakati. Pada tahap ini
setelah kontrak ditandatangani, Surat Perintah Kerja keluar dan pekerjaan dapat
dilaksanakan. Setelah pelaksanaan pekerjaan konstruksi selesai, maka kontraktor
pelaksana dapat melakukan :

1. Pemeriksaan/testing terhadap bangunan sipil tersebut. Misalnya untuk

gedung, maka dilakukan testing terhadap kelistrikan, saluran air, dan lain
sebagainya.
2. Serah terima pertama kepada owner (Provisional Hand Over)
3. Masa pemeliharaan
4. Serah terima kedua kepada owner (Final Hand Over)

Dengan adanya manajemen proyek yang baik, maka diharapkan setiap

pekerjaan didalam proyek (contohnya : bekisting, penulangan, pengecoran) dapat
berjalan dengan lancar. Sehingga, secara keseluruhan proyek pun akan berjalan
dengan lancar dan produk yang dihasilkan juga akan maksimal dan sesuai dengan
yang diharapkan. Apabila fungsi-fungsi manajemen diatas dilaksanakan dengan
baik, maka diharapkan tercapai sasaran akhir berupa : tepat mutu (quality), tepat
waktu (time), tepat biaya (cost) dan penerapan K3L dalam pelaksanaannya.

2.2. Unsur-Unsur Organisasi Proyek

Unsur-unsur yang terlibat dalam proyek pembangunan Caspian Tower Grand

Sungkono Lagoon, terdiri dari :

1. Pemilik Proyek (Owner) : PT PP Property, Tbk

2. Konsultan Perencana : BGA Cosulting Engginers, PT DP Architech.
3. Konsultan MK: Trimitra Konsulindo
4. Kontraktor : PT PP Precast, Tbk
5. Sub Kontraktor ( PT Pakubumi, PT Freyssinet Total Technology)
 OWNER

PT. PP PROPERTI, Tbk

KONSULTAN PERENCANA KONTRAKTOR KONSULTAN MK

PT. BGA CONSULTING

ENGINEERSPT(STRUKTUR) CV. TRIMITRA
PT. PP PRECAST, Tbk
PT. DP
ARCHITECT(ARSITEKTUR) KONSULINDO

Keterangan :
SUB KONTRAKTOR
: Hubungan Kontrak
PT. PAKUBUMI

: Hubungan Koordinasi PT. FREYSSINET

Bagan 2.1 Bagan Hubungan Koordinasi dan Kontrak antar Unsur Unsur
Pelaksana Proyek
2.2.1. Pemilik Proyek (Owner)

Pemilik proyek atau owner adalah pihak yang memiliki proyek dan
memberikan pekerjaan kepada pihak penyedia jasa serta membayarkan biaya
pekerjaan tersebut. Pemilik proyek ini menerima jasa dari konsultan sebagai
perencana dan pengawas proyek serta kontraktor sebagai pelaksana proyek di
lapangan, untuk dapat menghasilkan hasil akhir berupa bangunan yang
diinginkan. Pemilik proyek pada pembangunan Tower Caspian ini adalah PT. PP
Properti, Tbk.

PT. PP Properti, Tbk ini mempunyai hak sebagai berikut :

1. Memilih konsultan perencana, konsultan pengawas, dan kontraktor serta

pelaksana melalui proses pelelangan yang telah dilakukan.
2. Menentukan persyaratan administrasi sesuai dokumen kontrak.
3. Berhak memberikan rancangan atau ide mengenai desai atau rencana yang
akan dibuat konsultan perencana, serta mengganti desain yang dibuat oleh
konsultan.
4. Mengganti desain rancangan yang telah dibuat oleh konsultan perencana.
5. Meminta laporan secara periodik mengenai pelaksanaan pekerjaan yang
telah dilakukan oleh kontraktor pelaksana.
6. Berhak memutuskan hubungan kerja dengan pihak pelaksana proyek yang
tidak dapat melaksanakan pekerjaannya sesuai dengan isi surat perjanjian
kontrak. Misalnya pelaksanaan pembangunan dengan bentuk dan material
yang tidak sesuai dengan RKS.
7. Berhak memberikan sanksi terhadap unsur-unsur proyek yang tidak
menjalankan tugas dan tanggung jawabnya yang telah diatur dalam
perjanjian kontrak sebelumnya.

Sedangkan kewajiban owner adalah sebagai berikut :

 1. Menyediakan lahan untuk pelaksanaan pekerjaan.
2. Menyediakan dana untuk proyek tersebut dari awal pelaksanaan sampai
proyek tersebut selesai, termasuk pembayaran bagi konsultan dan
kontraktor.
3. Menyediakan fasilitas baik berupa sarana dan prasarana yang dibutuhkan
oleh pihak penyedia jasa (Konsultan dan Kontraktor) untuk kelancaran
pekerjaan di lapangan.
4. Mengesahkan atau menolak perubahan pekerjaan yang telah direncanakan.
5. Menandatangani dan mengesahkan semua dokumen proyek, seperti surat
perintah kerja, surat perjanjian dengan kontraktor serta dokumen
pembayaran.
6. Mengkoordinir konsultan perencana untuk membuat gambar desain yang
sesuai dengan permintaan, lengkap dan terkoordinasi antar bidang baik
untuk kebutuhan tender maupun kebutuhan pelaksanaan.
7. Menerima dan megesahkan pekerjaan yang telah selesai dilaksanakan oleh
penyedia jasa jika produknya tekah sesuai dengan hasil akhir yang
dikehendaki.

2.2.2. Konsultan Perencana

Konsultan Perencana adalah badan yang membuat perencanaan bangunan

secara lengkap baik bidang arsitektur, sipil, maupun bidang lain yang melekat erat
dan membentuk sebuah sistem bangunan. Konsultan perencana dapat berupa
perseorangan berbadan hukum / badan hukum yang bergerak dalam bidang
perencanaan pekerjaan bangunan. Konsultan perencana pada Proyek
Pembangunan Tower Caspian Grand Sungkono Lagoon ini adalah PT. DP
Architect meliputi Arsitektur, PT. BGA Consulting Engineersmeliputi Struktur.

Konsultan perencana mempunyai hak sebagai berikut :

1. Menerima pembayaran atas pekerjaan sesuai dengan waktu yang telah

ditentukan berdasarkan kesepakatan dengan pihak owner.
2. Berhak mengganti/merevisi perencanaan sehingga dapat mengubah
gambar pelaksanaan dengan persetujuan owner.
Sedangkan kewajiban konsultan perencana adalah sebagai berikut :

1. Membuat sketsa, perhitungan, dan gagasan yang memberikan gambaran

pekerjaan, meliputi : bentuk bangunan, rencana pelaksanaan, dan lain-
lainnya berdasarkan permintaan atau petunjuk pengguna jasanya.
2. Membuat rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) dan rencana anggaran
biaya (RAB).
3. Membuat kurva s rencana dan bar chart yang kemudian digunakan sebagai
acuan penjadwalan pekerjaan bagi pelaksana.
4. Sebagai tempat berkonsultasi jika ada hal-hal yang meragukan dibidang
arsitektural, struktur.
5. Memberikan penjelasan kepada kontraktor / quantity surveyor / quality
control apabila terdapat hal-hal yang kurang jelas berkaitan dengan
gambar rencana dan RKS.

2.2.3 Konsultan Manajemen Konstruksi

Konsultan Manajemen Konstruksi adalah badan yang ditunjuk pengguna

jasa untuk membantu dalam pengelolaan pelaksanaan pekerjaan pembangunan
mulai dari awal hingga berakhirnya pekerjaan pembangunan. Oleh karena itu,
konsultan ini disebut juga Konsultan Pengawas. Dalam proyek ini sebagai
konsultan pengawas adalah CV. Trimitra Konsulindo

Konsultan Manajemen Konstruksi memiliki hak sebagai berikut :

1. Mendapat imbalan jasa dari owner sesuai dengan kontrak yang berlaku.
2. Menolak pekerjaan dari kontraktor yang tidak sesuai dengan spesifikasi
pada shop drawing, ijin pelaksanaan, persetujuan material, dan
memerintahkan kontraktor untuk mengadakan pemeriksaan khusus
terhadap bagian pekerjaan tertentu yang dianggap menyimpang dari
perencanaan.
3. Mengusulkan kepada pemilik proyek untuk menghentikan sementara
proyek atau mengganti kontraktor yang ditunjuk, karena kontraktor
tersebut tidak memenuhi perjanjian kontrak yang telah disetujui.
 4. Konsultan MK dapat mengadakan perubahan atas bentuk, kualitas atau
kuantitas pekerjaan ataupun bagian dari pekerjaan atas persetujuan owner
dan konsultan perencana.

Sedangkan kewajiban konsultan manajemen konstruksi adalah sebagai berikut

:

1. Mengesahkan / menolak laporan harian pekerjaan yang dibuat oleh

kontraktor.
2. Memberikan instruksi atau koreksi kepada kontraktor apabila terjadi hal-
hal yang menyimpang dari standar perencanaan.
3. Membantu dalam menyelesaikan perbedaan pendapat dan permasalahan di
lapangan.
4. Melakukan pengawasan berkala serta memberikan pengarahan, petunjuk
dan penjelasan kepada pelaksana konstruksi dan meneliti hasil-hasil yang
telah dikerjakan.
5. Memberikan teguran dan peringatan kepada pelaksana konstruksi apabila
dalam pelaksanaan pekerjaan terjadi penyimpangan dari spesifikasi dan
gambar-gambar teknis.
6. Mempersiapkan, mengawasi, dan melaporkan hasil pelaksanaan proyek
kepada Pemilik Proyek (owner) dalam bentuk progress mingguan dan
laporan bulanan.

2.2.4 Kontraktor Pelaksana

Kontraktor pelaksana adalah badan yang ditunjuk oleh owner (dapat

melalui penunjukkan langsung atau melalui tender) sebagai pelaksana proyek.
Pihak inilah yang akan menerjemahkan proses perencanaan yang disiapkan oleh
para konsultan ke dalam wujud yang sebenarnya. Dalam prosesnya pihak
kontraktor akan berhubungan dengan para konsultan untuk mempermudah
pelaksanaan di lapangan. Pada Proyek Pembangunan Amartha View Apartment
Semarang ini yang ditunjuk sebagai kontraktor adalah PT. PP Precast, Tbk.

Hak yang dimiliki kontraktor adalah sebagai berikut :

1. Mendapat pembayaran sesuai dengan termin pembayaran yang telah
disepakati setelah syarat progress pekerjaan tercapai.
2. Dapat berkonsultasi dengan konsultan perencana maupun pengawas
apabila terdapat hal-hal yang kurang jelas mengenai gambar rencana.
3. Berhak memilih sub-kontraktor dengan tetap berkonsultasi dengan owner
dan konsultan MK.
4. Dapat meminta kepada pemilik proyek sehubungan dengan pengunduran
waktu penyelesaian pembangunan dengan memberikan alasan yang logis
dan sesuai dengan kenyataan di lapangan.

Sedangkan kewajiban kontraktor adalah :

1. Melaksanakan pekerjaan konstruksi sesuai dengan peraturan dan

spesifikasi yang telah direncanakan dan ditetapkan didalam kontrak
perjanjian.
2. Melakukan pekerjaan dengan baik dan memperhatikan pengendalian
terhadap mutu, waktu, dan biaya, serta K3L.
3. Memberikan laporan kemajuan proyek (progress) yang meliputi laporan
harian, mingguan, serta bulanan kepada pemilik proyek yang memuat
anatar lain : pelaksanaan pekerjaan, prestasi kerja yang dicapai, jumlah
tenaga kerja yang digunakan, jumlah bahan yang digunakan, keadaan
cuaca, dan lain-lain. Laporan tersebut perlu terlebih dahulu mendapatkan
persetujuan dari konsultan MK sebelum diserahkan kepada pihak owner.
4. Menyediakan tenaga kerja, bahan material, tempat kerja, peralatan, dan
alat pendukung lain yang mengacu pada spesifikasi dan gambar yang telah
ditentukan dengan memperhatikan waktu, biaya, kualitas, dan keamanan
pekerjaan.
5. Membuat as built drawing, yaitu gambar pelaksanaan yang telah
dilakukan di lapangan.
2.2.5 Sub Kontraktor

Sub Kontraktor adalah perusahaan yang ditunjuk kontraktoruntuk menjadi

bagian dari kontraktor yang khusus menangani pengadaan material, tenaga kerja,
untuk pekerjaan tertentu dalam proyek yang telah diatur oleh pelaksana utama
(main contractor). Pada Pembangunan Tower Caspian Grand Sungkono Lagoon
hingga saat ini hanya menggunakan satu sub kontraktor, yaitu :

1. PT INDOPORA sebagai subkontraktor untuk pekerjaan Borepile dan

Soldierpile
2. PT. Freyssinet Total Technology sebagai subkontraktor untuk pekerjaan
Ground Anchore.

Sebagai sub kontraktor mempunyai hak sebagai berikut :

1. Mendapat pembayaran atas jasa pekerjaan yang telah diselesaikan dari

kontraktor.
2. Dapat berkoordinasi dengan kontraktor dan konsultan pegawas apabila
terdapat hal-hal yang kurang jelas berkaitan dengan pelaksanaan
konstruksi.

Sedangkan kewajiban sub kontraktor, yaitu :

1. Menyelesaikan pekerjaan yang telah diberikan oleh kontraktor dengan

baik.
2. Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan spesifikasi material, spesifikasi
harga yang telah disepakati.

2.3. Hubungan Antar Pelaksana Proyek

Antar unsur-unsur pelaksana proyek harus berkoordinasi dengan baik

karena dengan adanya kerjasamadiantara unsur-unsur tersebut, maka pelaksanaan
pekerjaan dapat berjalan dengan baik dan lancar. Pihak yang terlibat tersebut
bekerja sama sesuai dengan tugas, kewenangan, dan haknya masing-masing
sehingga pelaksanaan sutu proyek dapat berjalan dengan lancar dan apabila ada
hambatan dapat diatasi dengan baik.

1. Hubungan antara Konsultan Perencana dengan Pemilik Proyek :

Ikatan berdasarkan hubungan kontrak.
Konsultan memberikan layanan konsultasi, dimana produk yang
dihasilkan berupa gambar rencana, peraturan, dan syarat-syarat.
Pemilik proyek memberikan biaya jasa atas konsultasi yang diberikan
oleh Konsultan.
2. Hubungan antara Kontraktor dengan Pemilik Proyek :
Ikatan berdasarkan hubungan kontrak.
Kontraktor memberikan layanan jasa profesional dimana produk yang
dihasilkan berupa bangunan sebagai realisasi dari keinginan pemilik
proyek sesuai dengan peraturan dan syarat-syarat.
Pemilik proyek membayar biaya pelaksanaan dan imbalan jasa
konstruksi kepada kontraktor pelaksana.
Pemilik proyek (owner) memberikan pengendalian teknis pelaksanaan
proyek yang dikerjakan oleh kontraktor pelaksana.
3. Hubungan kerja antara Konsultan Perencana dengan Kontraktor :
Ikatan berdasarkan hubungan koordinasi.
Konsultan perencana memberikan gambar rencana, peraturan, dan
syarat-syarat.
Kontraktor merealisasikan menjadi sebuah bangunan sesuai dengan
perencanaan dari konsultan perencana.
Kontraktor dapat berkoordinasi dengan konsultan perencana apabila
terdapat masalah pada gambar rencana ataupun perencanaan lainnya.
4. Hubungan antara kontraktor dengan konsultan MK :
Ikatan berdasarkan hubungan koordinasi.
Konsultan MK mempunyai tugas untuk mengawasi pelaksanaan
pekerjaan yang dikerjakan oleh kontraktor.
Kontaktor dapat mengkonsultasikan masalah-masalah yang timbul di
lapangan dengan Konsultan MK.
 Konsultan MK mempunyai wewenang untuk memberikan pengendalian
teknis kepada kontraktor pelaksana agar mutu pekerjaan sesuai dengan
spesifikasi yang diharapkan.
5. Hubungan antara owner dengan sub kontraktor :
Ikatan berdasarkan kontrak kerja dengan owner.
Sub kontraktor melaksanakan pekerjaan sesuai dengan kontrak kerja.
Sub kontraktor dapat berkoordinasi dengan owner dan konsultan
pengawas di lapangan.

2.4. Struktur Organisasi Pelaksana Proyek

Struktur suatu organisasi proyek juga merupakan bagian dari manajemen

atau pengelolaan suatu proyek dimana manajemen itu sendiri adalah suatu cara
pengelolaan kegiatan yang memiliki tujuan tertentu. Struktur organisasi proyek
secara umum dapat diartikan dua orang atau lebih yang melaksanakan suatu ruang
lingkup pekerjaan secara bersama-sama dengan kemampun dan keahliannya
masing-masing untuk mencapai suatu tujuan sesuai yang direncanakan. Dengan
adanya organisasi kerja yang baik diharapkan akan memberikan hasil efisien,
tepat waktu, serta dengan kualitas tinggi.

Seluruh bagian dalam organisasi proyek adalah satu kesatuan secara utuh
yang apabila salah satu tidak bekerja dengan baik maka dapat mempengaruhi
kelancaran proses pelaksanaan proyek.

Struktur Organisasi PT PP Property, Tbk yang sebagai Owner Proyek Tower

Caspian Grand Sungkono Lagoon Surabaya adalah sebagai berikut :
 Penjelasan Tentang Struktur Organsasi

1) Project Manager

Tugas project manager

(1) Melaksanakan tugas-tugas pengarahan dan dan pendayagunaan serta

pengawasanatas semua personil proyek dalam bidang pelaksanaan
(2) Secara organisatoris bertanggung jawab kepada direksi secara dapertemental
menjalin koordinasi sebaik-baiknya dengan bagian-bagian yang lain.
(3) Melaksanakan kewajiban-kewajiban perusahaan sesuai perjanjian dengan
pemilik proyek
(4) Melaksanakan sesuai dengan rencana kerja yang ekonomis dan
menguntungkan perusahaan dengan hasil yang dapat dipertanggung jawabkan
 Adapun staff di bawah project manager adalah :

1.1. Quantity Surveyor

Quantity Surveyor merupakan orang yang bertanggung jawab

untuk menghitung volume material yang dibutuhkan untuk masing-masing
pekerjaan. Selain itu, QS bertugas untuk membuat laporan progress
mingguan yang akan diperiksa oleh MK dan diserahkan kepada PM
sebagai tindakan monitoring.

1.2. Site Engineer Architechture

Site Engineer Architechture adalah orang yang membuat atau

menyiapkan gambar-gambar kerja teknis dari proses design menjadi
gambar kerja terjemahan sehingga gambar tersebut dapat dengan jelas dan
mudah dimengerti orang lain dan mudah dalam proses pembentukan
obyek gambar tersebut.

Site Engineer Architechture pada suatu proyek konstruksi gedung

mempunyai beberapa tugas, antara lain :

Membuat gambar pelaksanaan atau gambar shop drawing.

Menyesuaikan gambar perencana dengan kondisi nyata di lapangan.
Menjelaskan maksud gambar kepada pelaksana lapangan / surveyor.
Membuat gambar pekerjaan yang telah terlaksana atau as built
drawing.
Memonitoring gambar yang telah masuk dan keluar.

1.3. SHE Officer

SHE mempunyai fungsi utama, yaitu terselenggaranya tugas

perencanaan dan pengendalian Keselamatan Kesehatan Kerja dan
Lingkungan (K3L) lingkup pekerjaan proyek.
 SHE memiliki tugas dan tanggung jawab sebagai berikut :

Terumuskannya sistem Keselamatan dan Kesehatan Kerja (K3) di

seluruh pelaksanaan pekerjaan proyek beserta upaya
penegakkan/pelaksanaannya bagi seluruh organ proyek.
Terlaksananya tertib administrasi berkaitan dengan penerapan K3.
Terselenggaranya evaluasi K3 secara berkala.
Membuat ijin pelaksanaan proyek ke Koramil, Polsek, Polres,
Denpaker, Rumah Sakit, dan lingkungan sekitar.
Menyiapkan peraturan safety, spanduk, papan peringatan, kotak obat,
sarana safety, serta Alat Pelindung Diri (APD).
Melaksanakan kegiatan safety morning di pagi hari guna memberikan
pengarahan serta motivasi bagi seluruh pekerja.

1.4. Site EngineerME

Site EngginerMechanical Electical mempunyai wewenang dan

tanggung jawab mengenai pekerjaan finishing pada unit apartment yaitu
meliputi masalah-masalah mechanical electricity (kelistrikan) pada
pelaksanaan proyek di lapangan.

1.5. QC Officer

Quality Control memiliki tugas dan tanggung jawab sebagai berikut :

Terselenggaranya perumusan instruksi kerja dan rencana mutu di

lingkungan proyek.
Terumusnya rencana pengawasan dan pengujian :
Menetapkan titik-titik kendali mutu dalam proses pelaksanaan
peekerjaan proyek.
Merumuskan kegiatan-kegiatan yang perlu dilakukan pada titik-
titik tersebut.
Merumuskan kriteria kendali mutu.
Merumuskan sistem pendokumentasian atau sistem informasi.
 Merumuskan alat kendali mutu pada setiap titik kendali mutu
tersebut.
Terlaksananya pengawasan dan pengujian, serta pemeliharaan alat-
alatnya.
Memeriksa kualitas material pekerjaan yang akan dilaksanakan.
Memeriksa kualitas pekerjaan yang telah selesai dikerjakan.
Tersusunnya rekomendasi upaya peningkatan mutu, serta
mengkoordinasikan upaya-upaya peningkatan mutu di proyek.
Terselenggaranya Audit Internal di proyek.
Terumuskannya sistem Keselamatan dan Kesehatan Kerja (K3) di
seluruh pelaksanaan pekerjaan proyek, beserta upaya penegakkan atau
pelaksanaannya bagi seluruh organ proyek.

1.6. Surveyor

Surveyor secara umum berhubungan dengan pengukuran

bangunan. Tugas ini bisa dikatakan sebagai kunci pembuka dalam
pelaksanaan proyek karena aplikasi gambar rencana ke dunia nyata akan
sangat tergantung pada keahlian surveyor dalam menerjemahkan bentuk
dan ukuran gambar kedalam pelaksanaan konstruksi bangunan. Adapun
tugas surveyor pada proyek pembangunan gedung, yaitu :

Marking atau menentukan as kolom serta menentukan titik-titik batas

area proyek, ini diperlukan untuk pembuatan alur pagar proyek dan
penentuan koordinat gedung.
Membaca gambar dengan melihat bentuk dan ukuran bangunan untuk
diaplikasikan di lapangan.
Menentukan elevasi kedalaman galian tanah.
Menentukan as bangunan untuk mencari lokasi titik tiang pancang dan
pile cap.
Memantau kedataran cor beton pada pekerjaan pelat lantai dan balok.
Mengecek ketegangan kolom dengan waterpass dan beng ukur yang
diberi bandul.
 Marking posisi arsitektur seperti pemasangan pasangan dinding,
pemasangan keramik, penentuan lokasi titik lampu, dan sebagainya.
Membuat atau mengukur penurunan gedung dalam kurun waktu
tertentu, untuk mengetahui apakah bangunan gedung telah berada pada
kondisi aman.

2) Finence Manager

Tugas Finence Manager

(1) Mengelola fungsi akuntansi dalam memproses data dan informasikeuangan

untuk menghasilkan laporan keuangan yang dibutuhkan perusahaan secara
akurat dan tepat waktu.
(2) Mengkoordinasikan dan mengontrol perencanaan, pelaporan dan pembayaran
kewajiban pajak perusahaan agar efisien, akurat, tepat waktu, dan sesuai
dengan peraturan pemerintah yang berlaku.
(3) Merencanakan, mengkoordinasikan dan mengontrol arus kasperusahaan
(cashflow), terutama pengelolaan piutang dan hutang,sehingga memastikan
ketersediaan dana untuk operasionalperusahaan dan kesehatan kondisi
keuangan.
(4) Merencanakan dan mengkoordinasikan penyusunan
anggaranperusahaan, dan mengontrol penggunaan anggaran
tersebut untukmemastikan penggunaan dana secara efektif dan
efisien dalammenunjang kegiatan operasional perusahaan.
(5) Merencanakan dan mengkoordinasikan pengembangan sistem danprosedur
keuangan dan akuntansi, serta mengontrol pelaksanaannyauntuk memastikan
semua proses dan transaksi keuangan berjalandengan tertib dan teratur, serta
mengurangi risiko keuangan.
(6) Mengkoordinasikan dan melakukan perencanaan dan analisa keuanganuntuk
dapat memberikan masukan dari sisi keuangan bagi pimpinanperusahaan
dalam mengambil keputusan bisnis, baik untuk kebutuhaninvestasi, ekspansi,
operasional maupun kondisi keuangan lainnya.
 (7) Merencanakan dan mengkonsolidasikan perpajakan
seluruhperusahaan untuk memastikan efisiensi biaya dan
kepatuhan terhadap peraturan perpajakan

3) Legal Affair

Tugas Legal Affair

(1) Mensupport dan mengelolah dokumen perusahaan khususnya yang

berhubungan dengan perjanjian kerjasama maupun legal contract.

(2) Mereview legal contract, perjanjian kerjasama dan dokumen legal lain yang
berhubungan dengan project perusahaan dimana ditempatkan

(3) Membuat surat permintaan, penawaran dan negosiasi harga

(4) Mengelola administrasi yang berhubungan dengan pekerjaan yang telah

dilakukan.

(5) Melakukan tugas clerical secara umum termasuk, tetapi tidak terbatas pada
fotocopy, faks, surat menyurat dan filling dokumen.

(6) Menguasai pembuatan dan review surat perjanjian beserta monitoring

validitasnya.

4) Marketing Manager

Tugas Marketing Manager

(1) Bertanggung jawab terhadap Manager Umum

(2) Menetapkan tujuan dan sasaran jalannya operasional perusahaan dan strategi
penjualan kepada konsumen.
(3) Membuat analisa terhadap pangsa pasar dan menentukan strategi penjualan
terhadap konsumen atau pelanggan.
(4) Menganalisis laporan yang dibuat oleh bawahannya.
(5) Mengoptimalkan kerja staf dan administrasi dibawah wewenangnya
untuk mencapai tujuan perusahaan.
(6) Memberikan pelayanan yang prima kepada setiap konsumen atau pelanggan.
(7) Manajer pemasaran bertanggung-jawab terhadap perolehan hasil penjualan dan
penggunaan dana promosi
(8) Manajer pemasaran membina bagian pemasaran dan membimbing seluruh
karyawan dibagian pemasaran.

2.5. Laporan Prestasi Kerja

Laporan prestasi kerja yang terdapat di proyek pembangunan Tower
Caspian Grand Sungkono Lagoon Surabaya adalah sebagai berikut :
1. Laporan Harian
Laporan harian berfungsi untuk melaporkan pekerjaan apa saja yang telah
dilaksanakan per hari. Laporan harian ditanda-tangani oleh pihak
kontraktor dan MK.
Laporan harian berisi hal-hal sebagai berikut :
Jumlah tenaga kerja ahli dan lapangan.
Pekerjaan yang dilaksanakan pada hari ini (struktur, arsitek, dan
MEP) beserta volume pekerjaannya.
Jumlah alat dan material yang digunakan.
Kondisi cuaca.
Catatan / instruksi supervisor (perubahan desain, penambahan
desain, dll).
2. Proses Mingguan
Progress mingguan merupakan akumulasi dari laporan harian yang
dihitung dalam bentuk bobot dan prestasi kerja (%). Progress mingguan ini
ditanda-tangani oleh MK (team leader) dan kontraktor (Project Manager).
Progress mingguan berisi hal-hal sebagai berikut :
Bobot masing-masing pekerjaan (struktur, arsitektur, MEP).
Prestasi pekerjaan (%) masing-masing pekerjaan per minggu.
Deviasi pekerjaan yang dialami proyek per minggu yaitu selisih
antara bobot rencana dengan bobot aktual.

3. Laporan Bulanan
 Laporan bulanan merupakan akumulasi dari laporan mingguan. Laporan
bulanan ini ditanda-tangani oleh MK (team leader) dan kontraktor
(Project Manager / Deputy Project Manager) yang kemudian diserahkan
kepada owner. Laporan bulanan diserahkan setiap awal bulan.
Laporan bulanan berisi hal-hal sebagai berikut :
Laporan progress.
Kurva S.
Laporan ijin pelaksanaan (Struktur dan MEP).
Laporan cuaca.
Hasil tes material.
Dokumentasi.
Shop drawing yang telah disetujui oleh MK.
Approval material dari Sub Kontraktor ke MK (sesuai dengan
RKS)

2.6. SISTEM KONTRAK

Sistem kontrak yang digunakan dalam suatu proyek dapat dilihat di
dokumen kontrak. Dokumen kontrak berisi perjanjian dan peraturan yang
disepakati bersama dengan kontraktor terpilih pemenang tender yang
memenuhi syarat administrasi. Pada Proyek Pembangunan Tower
Caspian Grand Sungkono Lagoon Surabaya ini kontraktor yang terpilih
adalah PT PP (Persero) Tbk. Dalam dokumen kontrak dijelaskan bahwa
PT.PP Property Tbk, sebagai pemilik proyek sepakat untuk memberikan
pembayaran atas pelaksanaan pekerjaan di proyek yang dilakukan oleh
kontraktor terpilih sebesar Rp. 148.254.700.000. Sistem pembayaran pada
Proyek Pembangunan Tower Caspian Grand Sungkono Lagoon adalah
sebagai berikut:

1. 10% uang muka dari total nilai kontrak.

2. Progress Monthly Payment (dilakukan berdasarkan prestasi
pekerjaan setiap bulannya).
Sistem jaminan, denda keterlambatan, dan masa pemeliharaan pada
Proyek Pembangunan Tower Caspian Grand Sungkono Lagoon
Surabaya adalah sebagai berikut:

1. Sistem jaminan : 5% dari nilai kontrak (termasuk

PPN).

2. Denda Keterlambatan : 1% dari nilai kontrak per hari, tanpa

batas.

3. Masa pemeliharaan : 6 (enam) bulan.