Petunjuk:

Tidak boleh membuka buku, catatan dan sejenisnya;

Boleh menggunakan kalkulator tetapi dilarang menggunakan ponsel (HP), tablet, dan sejenisnya;
Tulisan yang susah dibaca berisiko penilaian yang tidak akurat;
Nilai akhir semester sebanyak-banyaknya 40 diberikan kepada mahasiswa yang terbukti
bekerjasama dengan mahasiswa lainnya;
Jawaban ditulis pada kertas lembar jawaban yang disediakan dan soal ujian dikumpulkan bersama
lembar jawaban

I. Jawablah soal / Pertanyaan dibawah ini yang Saudara anggap paling benar dengan
memberikan tanda X atau O pada jawaban yang telah tersedia dengan kode a, b, c,
atau d .
1. Pengertian Nilai adalah:

a. Semua Properti yang ada yang diperoleh dengan semua harapan keuntungan atas hasil baik
berujud atau tak berujud yang timbul dari suatu harta tetap.
b. Semua hak yang ada pada masa depan atas semua harapan keuntungan terhadap suatu properti
baik berujud atau tak berujud yang diperolehnya ;
c. Semua hak yang ada pada saat sekarang atas semua harapan keuntungan terhadap suatu
properti baik berujud atau tak berujud yang timbul dari suatu harta tetap.
d. Semua hak atas Properti yang ada dengan harapan keuntungan terhadap hak perolehan baik
berujud atau tak berujud yang timbul dari suatu harta .
2. Pengertian penilaian adalah :

a. Merupakan gabungan antara Ilmu Pengetahuan dan seni dalam menentukan nilai dari suatu
property dalam waktu tertentu, serta mempertimbangkan karakteristiknya ;
b. nilai dari suatu kepentingan property bagi tujuan tertentu, waktu tertentu, serta mempertimbangkan
karakteristiknya ;
c. Merupakan gabungan antara Ilmu Pengetahuan dan seni dalam estimasi hak atas property bagi
tujuan tertentu, waktu dimasa datang, serta mempertimbangkan karakteristiknya ;
d. Merupakan gabungan antara Ilmu Pengetahuan dan seni dalam estimasi nilai dari suatu property
bagi tujuan dan guna properti, waktu yang ditetapkan, serta mempertimbangkan karakteristiknya .
3. Apa yang Saudara ketahui tentang harga :
a. Sejumlah uang dan barang yang disepakati atau terjadi karena suatu transaksi tukar menukar
dengan suatu harta yang terjadi di pasar wajar ;
b. Sejumlah uang yang disepakati atau terjadi karena suatu pertukaran harta dengan suatu harta
yang terjadi di pasar wajar ;
c. Sejumlah uang yang disepakati atau terjadi karena suatu transaksi atau pertukaran dengan suatu
barang yang terjadi di pasar wajar ;
d. Sejumlah uang yang disepakati atau terjadi karena suatu transaksi pertukaran dengan suatu
barang atau jasa yang terjadi di pasar wajar .
4. Pengertian biaya adalah :

a. Sejumlah daya dan dana yang dikeluarkan dalam hasil produk, atau pembangunan suatu property
atau harta tetap.
b. Sejumlah tenaga dan daya yang dikeluarkan dalam pembangunan suatu property atau harta tetap.
c. Sejumlah dana yang dibayarkan dalam pembuatan suatu property atau harta tetap.
d. Sejumlah usaha yang dikeluarkan yang berupa dana dalam pembangunan suatu property atau
harta tetap.
5. Konsep Dasar Penilaian adalah :
a. Penilaian adalah opini dari penilai yang didasarkan pada disiplin ilmu dari penilai, Objek Penilaian
adalah kepemilikan atau kebendaan , dan Digunakan / dipakai untuk tujuan penilaian.
b. Penilaian adalah estimasi dari penilai yang didasarkan pada perhitungan dari data yang diperoleh
pada saat tertentu, Objek Penilaian adalah Properti , dan Digunakan / dipakai untuk tujuan
tertentu.
 c. Penilaian adalah opini dari penilai yang didasarkan pada interpretasi dari fakta dan keyakinannya
pada saat tertentu, Objek Penilaian adalah Properti atau Hak kepemilikan atau kebendaan , dan
Digunakan / dipakai untuk tujuan tertentu.
d. Penilaian adalah perhitungan dari penilai yang didasarkan pada estimasi dari fakta dan data pada
saat tertentu, Objek Penilaian adalah Properti atau Hak kepemilikan , dan Digunakan / dipakai
untuk tujuan tertentu.
6. Kegunaan ( utility) suatu property adalah :
a. suatu kemampuan untuk memperoleh hak kepemilikan atas properti dimaksud karena diharapkan
dapat memberikan keuntungan dimasa dating ;
b. suatu kemampuan untuk memiliki properti dimaksud karena diharapkan dapat memberikan
kegunaan dimasa dating ;
c. suatu kemampuan untuk mendapatkan property dari keinginan memiliki harta tetap yang
diharapkan dapat memberikan keuntungan / manfaat dimasa datng ;
d. suatu kemampuan untuk membangkitkan keinginan untuk memiliki properti dimaksud karena
diharapkan dapat memberikan keuntungan / manfaat dimasa dating .
7. Pada prinsipnya Nilai suatu Properti dapat dibentuk, dipelihara, diubah atau dirusak oleh beberapa
factor, yaitu :
a. Zoning, Lingkungan Ekonomi , Kehidupan Sosial, Pengaruh Alam dan Kemampuan lainnya.
b. Politik dari Peraturan Pemerintah, Ekonomi dan Lingkungannya, Standar Kehidupan Sosial,
Pengaruh Alam dan Topografi
c. Faktor politik dari Pemerintah, Perubahan Ekonomi, Standar Kehidupan Sosial Ekonomi Warga,
Pengaruh Topografi Alam dan Kemampuan lainnya.
d. Faktor politik dan Peraturan Pemerintah, Ekonomi dan Perubahannya, Standar Kehidupan Sosial,
Pengaruh Alam dan Kemampuan lainnya.
8. Freeholds / Pemilikan ke abadi adalah :

a. Pemilikan ke abadi sebagai owner occupier atau investor orang atau badan yang mengambil
resiko finansial atas sewa terhadap harta tetap dari kepemilikannya ;
b. Pemilikan ke abadi sebagai owner occupier atau investor yang mengambil resiko finansial
sepenuhnya terhadap kepemilikannya dan mendapatkan hasil sewa ;
c. Pemilikan atau owner occupier atau investor yang memperoleh harta dengan resiko finansial
sepenuhnya terhadap kepemilikan harta tetap dan mendapatkan hasil sewa ;
d. Pemilikan abadi sebagai owner occupier atau investor atas Properti yang diusahakan dengan
resiko finansial sepenuhnya terhadap kepemilikannya dan mendapatkan hasil sewa .
9. Besarnya Yields ditentukan oleh :
a. Harga pasar wajar, Sewa pada masa kini , Kenaikan sewa , Frekuensi dari semakan sewa , kondisi
Properti , Biaya Manajemen, Perubahan dalam kebijaksanaan pemerintah
b. Harga pembelian, Sewa pada masa kini , Prospek kenaikan sewa , Frekuensi dari semakan sewa ,
Jenis dan kondisi Properti , Biaya Manajemen, Perubahan dalam kebijaksanaan pemerintah
c. Harga property di Pasar, Prospek kenaikan sewa , Frekuensi yang semakin naik, Jenis Properti
yang disewakan , Biaya Manajemen, Kebijaksanaan Pemerintah
d. Harga pembelian, Sewa Properti , Prospek Kenaikan Sewa , Semakin Tinggi Sewa , Jenis dan
kondisi Properti , Manajemen Properti, Perubahan dalam kebijaksanaan pemerintah.
10. Pengertian Mortgage adalah :

a. pinjaman uang yang telah dijamin dengan saham dari harta lainnya.
b. pinjaman atas saham yang telah dijamin dengan uangi atau harta lainnya.
c. pinjaman uang yang telah dijamin dengan properti atau harta lainnya.
d. pinjaman Harta Tetap yang telah dijamin dengan obligasi atau piutang lainnya.
11. Pengertian the highest and best used adalah :

a. Penggunaan yang seoptimal mungkin dari sesuatu properti harta adalah penggunaan yang akan
memberikan hasil yang paling maksimal.
b. Penggunaan Properti Harta Tetap yang paling tinggi dari sesuatu properti adalah penggunaan
yang memberikan keuntungan yang paling tinggil.
 c. Penggunaan tertinggi dan terbaikl dari sesuatu properti harta tetap adalah penggunaan yang akan
memberikan keuntungan yang paling optimal.
d. Penggunaan yang semaksimal mungkin dari sesuatu properti harta tetap adalah penggunaan yang
akan memberikan keuntungan yang paling maksimal.
12. Ketika jangkaan atau ramalan yang rasional dari HBU atas suatu properti mengidentifikasi sebuah
perubahan dalam waktu dekat maka HBU saat ini adalah :

a. dipertimbangkan sebagai interim use atau keguanaan sementara.

b. dipertimbangkan sebagai prospect land atau Keguanaan dikemudian.
c. dipertimbangkan sebagai vacant land atau tanah kosong .
d. dipertimbangkan sebagai interim use atau keguanaan sementara.
13. Tujuan dan analisis HBU pada tanah yang telah terbangun ada dua alasan :

a. identifikasi kegunaan yang diharapkan menghasilkan pengembalian tertinggi, dan estimasi untuk
identifikasi properti pembanding.
b. identifikasi kegunaan yang menghasilkan pengembalian Nilai Modal, dan estimasi untuk identifikasi
properti yang disewakan.
c. identifikasi kegunaan tertinggi dan terbaik atas nilai sewa, dan estimasi untuk identifikasi properti
yang dibanding.
d. identifikasi kegunaan yang diharapkan menghasilkan pendapatan tertinggi, dan estimasi untuk
identifikasi properti Bandingan
14. Hal-hal yang berpengaruh terhadap kegunaan yang dapat dilakukan/dibangun di atas tapak adalah :
a. Ukuran, Bentuk, Luas, Ketinggian dari as jalan, Kontur, Frontage, Depth, Utilitas lainnya.
b. Bentuk, Ukuran Luas, Topografi, Tampak muka, Kedalaman Tanah, Utilitas lainnya.
c. Ukuran, Bentuk, Luas, Ketinggian dari as jalan, Kontur, Lingkungan, Topografi, Utilitas lainnya.
d. Bentuk, Luas Tanah, Kondisi Tanah, Subur/Tidaknya Tanah, Frontage, Depth, Utilitas lainnya.
15. Sebidang tanah dengan keluasan tertentu terletak di daerah Komersial. Dalam estimasi Pemilik akan
dibangun Ruko atau Rukan. Analisis dari Penilai membuat perhitungan sebagai berikut :

Para meter Ruko Rukan

Nilai Tanah Rp 750.000.000 Rp 750.000.000
Biaya Pembangunan Rp 400.000.000 Rp 550.000.000
Total Investasi Rp 1.150.000.000 Rp 1.300.000.000
Potensi NOI Rp 132.250.000 Rp 136.500.000
Tingkat Pengembalian dalam
%
Ditinjau dari prinsip HBU mana yang lebih menguntungkan ?
a. Ruko
b. Rukan
c. Rumah Tempat tinggal
d. Pertanian.
16. Menurut jenisnya secara umum pasar properti meliputi
a. Sales Value, Market Value, dan Mortgage Market ;
b. Sales Market, Rental Market, dan Mortgage Market;
c. Market Property, Rental Property, dan Mortgage Property;
d. Sales Value, Rental Value, dan Mortgage market..
17. Teknik Penyesuaian Data Perbandingan Harga jual Secara langsung (Direct Sales Comparison) :
a. Lump-Sum Technique, Adjusment Prosentage Method, Pembobotan Subjektif , Adjusment Cost
Method, Paired Data Comparison Method, Quality Rating Method.
b. Lump-Sum Technique, Prosentage Adjusment Method, Heavy Method , Cost Adjusment Method,
Paired Data Comparison Method, Quality Rating Method.
c. Lump-Sum Technique, Prosentage Adjusment Method, Pembobotan Subjektif , Cost Adjusment
Method, Paired Data Comparison Method, Quality Rating Method.
d. Lump-Sum Method, Prosentage Adjusment Method, Plus and minus Method , Cost Adjusment
Method, Paired Data Comparison Method, Quality Rating Method.
18. Tatacara Pembobotan Subjektif adalah :
 a. Melakukan aplikasikan perbndingan harga tiap properti diberi bobot sesuai dengan kesamaan
bagian Properti yang dibanding dengan total bobot sebesar 100%.
b. Melakukan aplikasikan perbandingan tiap properti diberi bobot sesuai dengan kesamaan Properti
yang dibanding dengan bobot sebesar 100%.
c. Melakukan aplikasikan perbandingan properti yang diberi bobot sesuai dengan bagian Properti
yang dibanding dengan bobot sebesar 100%.
d. Melakukan aplikasi perbandingan nilai tiap properti diberi bobot sesuai dengan bagian Properti
yang sama dibanding dan diberi total bobot sebesar 100%.
19. Perbandingan Data Berpasangan ( Paired Data Comparison)
a. Pendekatan ini untuk memperoleh nilai atas objek dengan Metoda deduksi, nilai dari tiap
perbedaan utama properti yang dimiliki objek yang dinilai dibandingkan dengan objek pembanding.
b. Pendekatan ini untuk memperoleh nilai atas objek dengan Metoda deduksi, nilai dari tiap
perbedaan bagian properti utama dinilai dibandingkan dengan objek pembanding utama.
c. Pendekatan ini untuk memperoleh nilai atas objek dengan Metoda deduksi, nilai dari tiap
perbedaan properti yang utama dimiliki objek dinilai dibandingkan dengan objek fitur utama
property pembanding.
d. Pendekatan ini untuk memperoleh nilai atas objek dengan Metoda deduksi, nilai dari tiap
perbedaan utama dalam fitur properti yang dimiliki objek yang dinilai dibandingkan dengan objek
pembanding.

II. Esay atau Paparan :

1. Jelaskan apa yang Saudara ketahui tentang Pasar Properti .
2. Paparkan tentang Proses Penilaian dengan menggunakan Pendekatan Data Pasar.
3. Cobalah Paparkan Analisis Kegunaan Tertinggi dan Terbaik pada tanah yang telah Terbangun

III. Soal Hitungan

1. Suatu properti berupa tanah dan bangunan yang terletak di Jl Pisok no. 7 yang merupakan kawasan
Bintaro Utama Lima, dengan luas tanah sebesar 450 m 2 dan bangunan yang berdiri diatas tanah
tersebut seluas 245m 2 yang dibangun pada tanggal 15 Juni 2013, Data Objek yang akan dinilai :
Dinding Luar dilapis floor dan Cat No Drop tahan air ;
Dinding Dalam dilapis semen dan wallpaper ;
Genteng press kodok tembikar glasir ;
Lantai keramik kwalitas bagus merk Ikad;
dan berdasarkan survey data pembanding didapat informasi tanah dan bangunan dalam lingkungan
yang serupa sebagai berikut :

No Identifikasi Objek Data 1 Data 2 Data 3 Data 4

1 Alamat Objek Jl Beo 3 Jl Podang 6 Jl Manyar 5 Jl Kakaktua 5
2 Peruntukan Perumahan Perumahan Perumahan Perumahan
3 Ukuran :
a.Tanah 480 m2 460m2 440m2 450m2
b.Bangunan 250m2 260m2 230m2 240m2
4 Waktu Transaksi 10 September 10 Juni 2015 1 Januari 2015 23 Oktober 2014
2014
5 Harga jual Rp 4,8 milyar Rp 4,5 milyar Rp 4,25 milyar Rp 4,5 milyar
6 Spesifikasi Marmer Tulung
Bangunan Keramik (Ikad) Keramik Agung Keramik (Ikad)
a.Lantai Tanah Liat Pres Mewah Tanah Liat Tnah Liat Pres
b. Genteng Tanahliat Glasur
 Kodok
7 Biaya Reproduksi
baru Bangunan Rata-rata Rp 3.750.000,00 per m2 bangunan.
(data 2015, PU/m2)

Apabila penyesuaian waktu dan jenis data adalah :

Data 1 = 7%; Data 2 = 5%; Data 3 = 4%; Data 4 = 6% .

Hitung Berapa Nilai Properti Tanah dan rumah di Jl Pisok No.7 tersebut .

2. Sebuah Properti berupa sebidang tanah kosong berupa pekarangan seluas 250m2 disuatu kawasan
Sudah berkembang, data pembanding yang serupa dengan objek yang akan dinilai adalah sebagai
berikut :

Data 1 Data 2 Data 3

Luas Tanah : 235m2 245 m2 260m2

Bukti Hak : HGB SHM Serifikat HM

Penawaran : PPAT Transaksi PPAT

Tanah Kosong Tanah dan Rumah Tanah Kosong

Rp 555.000.000 Rp 645.000.000 Rp 675.350.000

Rp 45.150.000 7% PPAT

Rp 599.850.000

Penyusutan diperkirakan 12 %

Cobalah perkirakan berapa nilai (estimasi) tanah tersebut.