Makalah Tata Kota dan Ekonomika Lahan

SEWA LAHAN PERKOTAAN

D-III PBB/Penilai 2-03

Kelompok 4
1. Alifahzahra Yulia S. (04)
2. Chen Pieter W. (07)
3. Eko Prasetyo (10)
4. Iqbal Jauhar H. (17)
5. Nur Vita A. (25)
6. Yuni Rahma K. (37)

POLITEKNIK KEUANGAN NEGARA STAN

TAHUN 2018
 KATA PENGANTAR

Puji syukur kami panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa karena atas rahmat-Nya
“Makalah Urban Land Rent (Sewa Lahan Perkotaan)” ini dapat terselesaikan dengan tepat
waktu. Tidak lupa, ucapan terimakasih kami sampaikan kepada :
1. Orang Tua dan Keluarga yang selalu memberikan dukungan dan motivasi tanpa henti-
hentinya.
2. Bapak Masudin selaku dosen mata kuliah Tata Kota dan Ekonomika Lahan yang telah
memberi ilmu, membimbing kami dan tidak pernah lelah untuk menasehati kami agar
menjadi pribadi yang lebih baik.
3. Rekan-rekan DIII Penilai Kelas 2-03 yang telah memberi semangat.
4. Dan semua pihak yang telah membantu kami dalam penyelesaian Makalah Urban
Land Rent (Sewa Lahan Perkotaan)

Kami menyadari bahwa makalah ini masih jauh dari sempurna dan masih banyak
kekurangan. Oleh karena itu, mohon kritik dan sarannya.
Demikian kata pengantar dari kami. Semoga Makalah Makalah Urban Land Rent (Sewa
Lahan Perkotaan) ini dapat bermanfaat sebagai penunjang belajar dalam mata kuliah Tata
Kota dan Ekonomika Lahan. Mohon maaf bila ada kesalahan dalam penulisan kata-kata pada
Makalah ini.
Terima Kasih.

2
 BAB I
PENDAHULUAN

Tanah merupakan sumber daya alam ciptaan Tuhan yang ada di bumi ini. Sejalan
pertambahan penduduk dan hubungannya dengan kebutuhan hidup untuk bertempat tinggal
dan atau kebutuhan hidup lainnya seperti memproduksi makanan, kegiatan industri, dan lain-
lain maka tanah menjadi penting dan mempunyai nilai ekonomis yang tinggi. Pemilik tanah
yang lebih dikenal dengan tuan tanah, tentu akan memanfaatkan tanah tersebut untuk
disewakan kepada yang membutuhkannya.
Tanah merupakan sumber daya produksi yang mengandung kemampuan untuk
menghasilkan produksi dalam jumlah dan mutu yang melebihi atau meciptakan suatu surplus
bahan mentah yang digunakan dalam proses produksi. Dengan demikian, kegiatan di bidang
pertanian menghasilkan produk bersih atau surplus bagi masyarakat secara menyeluruh.
Produk netto atau produk bersih bersumber semata-mata pada sektor pertanian. Produk bersih
yang dimaksud semuanya diperuntukkan kepada pemilik tanah sebagai sewa tanah dan
pemilik tanah menerima sewa sebagai suatu imbalan jasa atas penggunaan tanahnya.
Tersedianya luas tanah dengan mutu lahan yang baik selalu terbatas terutama untuk
produksi pertanian. Dalam proses peningkatan produksi yang memerlukan tanah yang makin
meluas, harus digunakan bidang tanah yang mutu lahannya makin rendah. Hasil pertanian
memang bertambah tetapi tingkat pertambahannya semakin berkurang.
Teori Sewa Tanah menjadi penting mengingat penggunaannya yang bermacam-
macam. Pemikiran teori sewa tanah dalam perkembangannya telah dibahas sejak zaman dulu,
yaitu mulai zaman Physiokrat, klasik, dan sekarang. Banyak perbedaaan dan persamaan
antara pandangan berbagai kaum tersebut. Efisiennya nilai tanah ditentukan oleh tingginya
harga sewa tanah tersebut. Ternyata faktor yang paling dominan untuk menilai bahwa tanah
mempunyai makna Land Value adalah Kesuburannya dan Jarak lokasi tanah dengan pusat
kegiatan ekonomi.

3
 BAB II
ISI

LAND RENT DAN MARKET VALUE

(Sewa Lahan dan Nilai Pasar)
Land rent atau sewa lahan adalah pembayaran periodik oleh pengguna lahan kepada
pemilik lahan. Sedangkan market value atau nilai pasar lahan adalah jumlah yang
dibayarkan untuk menjadi pemilik lahan. Sewa dari bidang tanah tertentu ditentukan dari
seberapa banyak uang yang dihasilkan dari penggunaan lahan tersebut. Harga sewa lahan
pertanian ditentukan oleh kesuburannya

• Tabel 6-1 menunjukkan bagaimana menghitung jumlah maksimum yang bersedia

dibayarkan oleh petani penyewa untuk membayar lahan.
• Tanah yang kurang subur menghasilkan dua unit jagung per hektar, sehingga total
pendapatan per hektar adalah $ 20.
• Tanah yang subur menghasilkan 4 unit jagung per hektar, sehingga total pendapatan
per hektar adalah $40
• Biaya input non-daratan (modal, tenaga kerja, pupuk) adalah $ 15.
• Sehingga keuntungan petani dengan tanah yang kurang subur sebelum membayar
untuk tanah adalah $ 5. Sedangkan keuntungan petani dengan tanah yang subur
adalah 25$
• Ini adalah jumlah maksimum yang bersedia dibayar oleh seorang petani (WTP) untuk
satu hektar lahan rendah kesuburan.

 Kompetisi Akan Mendorong Laba Ekonomi Menjadi Nol

Semua perusahaan akan berlomba untuk mendapatkan keuntungan. Misalnya
Perusahaan A dan Perusahaan B membuat produk yang sama. Kemudian
perusahaan A menurunkan harga produknya. Secara otomatis, perusahaan B juga
akan menurunkan harga produknya untuk menarik pembeli. Sehingga laba dari
kedua perusahaan tersebut akan berkurang sampai menjadi nol. Persaingan akan
menciptakan situasi dimana tidak ada keuntungan ekonomi dan tidak ada ruang
bagi perusahaan baru untuk masuk ke pasar.

4
BID-RENT CURVES UNTUK SEKTOR MANUFAKTUR
Di daerah perkotaan, harga sewa yang bersedia dibayarkan penyewa tergantung dari
aksesbilitas daripada kesuburannya.

 Diketahui setiap perusahaan memproduksi 5 unit dan harga outputnya sebesar

$50. Sehingga semua total pendapatannya adalah $250 masing-masing perusahaan
 Jumlah nonland production cost atau biaya produksi bukan tanah (modal, tenaga
kerja, dan pupuk) setiap perusahaan adalah sama yaitu $130.
 Keempat perusahaan tersebut memiliki jarak pengangkutan yang berbeda.
Diketahui jika setiap pertambahan satu satuan jarak, maka akan menambah biaya
pengangkutan sebesar $20.
 Semua perusahaan memiliki lahan yang sama yaitu 2 hektar
 Maka dapat diketahui besar sewa lahan per hektar sebagai berikut:

𝑠𝑒𝑤𝑎 𝑝𝑒𝑟 ℎ𝑒𝑘𝑡𝑎𝑟

𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑝𝑒𝑛𝑑𝑎𝑝𝑎𝑡𝑎𝑛 − 𝑏𝑖𝑎𝑦𝑎 𝑝𝑟𝑜𝑑𝑢𝑘𝑠𝑖 𝑏𝑢𝑘𝑎𝑛 𝑙𝑎ℎ𝑎𝑛 − 𝑏𝑖𝑎𝑦𝑎 𝑝𝑒𝑛𝑔𝑎𝑛𝑔𝑘𝑢𝑡𝑎𝑛

=
𝑙𝑢𝑎𝑠 𝑏𝑖𝑑𝑎𝑛𝑔 𝑡𝑎𝑛𝑎ℎ

THE NEGATIVELY SLOPED RENT CURVE

(Kurva Sewa Negatif)

• Jumlah penawaran pembayaran sewa lahan suatu perusahaan akan berkurang seiring
dengan bertambahnya jarak pengangkutan
• Kemiringan kurva (slope) adalah perubahan dari penawaran pembayaran sewa lahan
pada satu unit seiring bertambahnya jarak pengangkutan.

∆𝑅 𝑏𝑖𝑎𝑦𝑎 𝑝𝑒𝑛𝑔𝑎𝑛𝑔𝑘𝑢𝑡𝑎𝑛 𝑥 𝑗𝑢𝑚𝑙𝑎ℎ 𝑜𝑢𝑡𝑝𝑢𝑡

=
∆𝑥 𝑙𝑢𝑎𝑠 𝑏𝑖𝑑𝑎𝑛𝑔 𝑡𝑎𝑛𝑎ℎ

• Setiap kenaikan jarak satu satuan, maka akan menambah biaya pengangkutan dan
mengurangi jumlah penawaran pembayaran sewa lahan.

5
 BID-RENT CURVES UNTUK SEKTOR INFORMASI
Perusahaan mengumpulkan, memproses, dan mendistribusikan informasi rahasia,
didefinisikan sebagai informasi yang tidak dapat dikodifikasikan dalam ensiklopedia atau
manual operasi. Itu transmisi informasi diam-diam membutuhkan kontak tatap muka
antara orang-orang bertukar informasi — biasanya pekerja berketerampilan tinggi yang
menghadapi peluang tinggi biaya perjalanan. Beberapa contoh pekerja yang mengirimkan
input dan output dengan cara ini adalah akuntan, konsultan keuangan, ahli strategi
pemasaran, perancang, dan bankir. Perusahaan kantor memiliki insentif untuk
mengelompok di area yang menyediakan akses siap informasi yang diberikan oleh
perusahaan kantor lainnya.

FIGURE 6–2 Travel Distances for Information Exchange (Masing-masing kantor

berinteraksi dengan kantor-kantor lain di CBD untuk bertukar informasi. Jarak tempuh total
untuk informasi pertukaran diminimalkan di pusat CBD dan tumbuh pada meningkatkan laju
saat jarak ke pusat meningkat.)

Perjalanan untuk informasi asing kira ada tujuh perusahaan di kawasan pusat bisnis (CBD),
spasi satu blok terpisah dalam garis lurus. Seorang pekerja dari rm kesan setiap perjalanan ke
masing-masing freelancer lain untuk bertukar informasi dan membuat perjalanan terpisah ke

6
dan dari berlandaskan masing-masing. Dengan kata lain, setiap perjalanan dimulai dan
berakhir di lokasi berlandaskan. Dalam angka 6 – 2, perusahaan A melalui G berada satu blok
terpisah di CBD, dengan D di pusat. Seperti yang ditunjukkan dalam tabel 6 – 3,
berlandaskan D perjalanan Barat ke perusahaan C (satu blok), B (dua blok), dan (tiga blok),
jadi yang satu arah barat perjalanan jarak adalah enam blok. Demikian pula, berlandaskan
perjalanan ke Timur ke perusahaan E, F dan G jadi jaraknya satu arah perjalanan ke Timur
adalah enam blok.
Jarak total perjalanan diminimalkan di lokasi pusat. Mengapa lokasi pusat
meminimalkan jarak total perjalanan? Pusat adalah lokasi rata-rata, lokasi bahwa perpecahan
tujuan perjalanan ke dalam dua bagian yang sama. Salah satu konsep dasar dalam lokasi teori
adalah prinsip lokasi rata-rata:lokasi rata-rata meminimalkan jarak total perjalanan ketika
berlandaskan bergerak jauh dari lokasi rata-rata (pusat CBD), jarak total perjalanan
meningkatkan karena perusahaan bergerak lebih jauh.
Kantor Kurva Sewa-Tawaran dengan Ukuran Lot Tetap
Dapat menerapkan prinsip sisa ke sektor kantor. Anggaplah masing-masing
perusahaan perkantoran memiliki bangunan berlantai empat di atas lahan seluas 1/4 hektar.
Setiap perusahaan menghasilkan output senilai $ 510 per hari dan memiliki dua jenis biaya
produksi: biaya modal bangunan ($ 100) dan biaya lainnya (untuk tenaga kerja, bahan, dan
input lainnya) sebesar $ 150. Untuk keuntungan ekonomi nol, sewa lahan dihitung sebagai
berikut:

Tabel 6 – 4 menunjukkan sewa dihitung tawaran untuk jarak yang berbeda dari pusat. Seperti
yang kita bergerak dari pusat dan biaya perjalanan, tawaran sewa tanah menurun. Jika biaya
perjalanan pada jarak satu blok adalah $46, tawaran sewa adalah $856:

Demikian pula, jika biaya perjalanan pada jarak five blok adalah $210, tawaran sewa
adalah $200. Dalam angka 6 – 3, kurva tawaran-menyewa negatif miring dan cekung.
Lereng negatif karena perjalanan biaya meningkat dengan jarak ke pusat.

7
OFFICE BID-RENT CURVES DENGAN FAKTOR SUBTITUSI
Asumsi yang digunakan untuk kurva penawaran-sewa pada Gambar 6–3 adalah
bahwa setiap kantor menggunakan bangunan kantor standar pada luas lahan yang
sama. Dengan kata lain, gedung kantor di semua lokasi diasumsikan memiliki
ketinggian yang sama. Kenyataanya, semakin dekat dengan pusat kota gedung-
gedung yang dibangun semakin tinggi dalam sepetak tanah yang semakin sempit.
 Opsi Bangunan : Kurva Isokuan Kantor
Kurva isoquant bangunan menunjukkan kombinasi tanah dan modal yang berbeda
dengan jumlah ruang kantor yang tetap (satu hektar = 10.000 meter persegi).
Bangunan yang lebih tinggi membutuhkan lebih banyak modal untuk penguatan
dan transportasi vertikal, sehingga kurva isoquant berslope negatif

8
 Faktor Substitusi : Memilih Ketinggian Bangunan
Tiga jenis bangunan dan variasi total biaya bangunan terhadap sewa lahan

 Sewa Rendah ($ 40). Total biaya minimal pada $ 90 dengan bangunan rendah (titik s
pada isokuan). Ketika tanah murah, tidak masuk akal untuk membangun keatas
karena penghematan dari penggunaan sedikit lahan akan didominasi oleh biaya modal
yang lebih mahal untuk bangunan yang lebih tinggi. Sebagai contoh, sebuah
perusahaan dapat menghemat $ 30 dalam biaya tanah untuk membangun bangunan
medium ($ 40 - $ 10), tetapi akan membayar $ 50 lebih banyak dalam biaya modal ($
100 - $ 50).
 Sewa Menengah ($ 200). Total biaya minimal pada $ 150 dengan bangunan sedang
(titik m pada isokuan). Bangunan yang lebih tinggi akan menghemat biaya tanah
sebesar $ 42 tetapi akan membutuhkan $ 150 lebih dalam biaya modal.
 Sewa Tinggi ($ 1.600). Total biaya minimal pada $ 314 dengan gedung tinggi ( titik t
pada isokuan). Ketika tanah mahal, penghematan biaya tanah dari penggunaan sedikit
lahan mendominasi biaya modal ekstra dari gedung tinggi.

9
 Faktor Substitusi Menghasilkan Convex Bid-Rent Curve
Kurva penawaran-sewa untuk kantor perusahaan adalah cekung tanpa factor substitusi
dan cembung dengan substitusi faktor. Perpindahan dari blok 5 ke blok 1
meningkatkan tawaran sewa karena biaya perjalanan menurun (titik e versus titik a)
dan factor substitusi menghemat biaya pembangunan (point a versus point j).

 Sewa Ruang : Los Angeles dan Atlanta

 Kesimpulan studi di Los Angeles oleh Sivitanidou (1995, 1996)
1. Kurva office-rent secara negatif miring: Semakin jauh dari pusat kota Los
Angeles, sewa menurun. Kemiringan negatif mencerminkan daya tarik pusat kota
Los Angeles.
2. Office-rent akan lebih tinggi untuk situs yang dekat dengan pusat
ketenagakerjaan.
3. Office-rent akan lebih tinggi untuk situs yang memiliki akses mudah ke jalan raya
dan bandara.

10
  Kesimpulan studi Atlanta oleh Bollinger, Khlanfeldt, dan Bowes (1998)
1. Kurva office-rent relatif datar, dengan kemiringan negatif kecil saat kita bergerak
selatan dari pusat kota, dan kemiringan positif kecil saat kita bergerak ke utara
dari Pusat kota.
2. Antara tahun 1990 dan 1996, kemiringan kurva daerah selatan menjadi datar
(angka negative yang lebih kecil), kemiringan kurva daerah utara menjadi lebih
curam (angka positif yang lebih besar).
3. Sewa kantor lebih tinggi untuk situs dengan peluang besar untuk pertemuan tatap
muka di antara pekerja kantor. Peluang lokasi untuk pertemaun tatap muka diukur
oleh (a) jumlah pekerja profesional terdekat dan (b) jumlah pekerja terdekat di
industri yang menyediakan layanan kepada kantor resmi.
4. Office-rent akan lebih tinggi untuk situs yang dekat dengan persimpangan jalan
raya

Housing Prices

Tawaran untuk suatu lahan sangat bergantung pada seberapa besar kesediaan
konsumen membayar untuk perumahan. Model housing prices yang akan digunakan berfokus
pada komuter sebagai kunci penentu atas faktor lokasi suatu tempat tinggal, dan memakai
asumsi-asumsi berikut:
• Biaya commuting hanya diukur oleh moneter (uang) pada biaya $t per milnya dan
mengabaikan biaya waktu yang terpakai saat commuting
• Satu orang dalam sebuah rumah tangga melakukan commuting untuk kerja di suatu
area kerja, bisa itu di CBD atau Manufacturing district
• Perjalanan yang bersifat non commuting tidak signifikan
• Pelayanan publik dan pajak yang sama di semua lokasi
• Suasana alam seperti udara, pemandangan, dan cuaca sama di setiap lokasi

Linear Housing-Price Curve: No Consumer Substitution

Pada model ini rumah tangga tidak mengikuti Hukum permintaan sehingga permintaan akan
harga berapapun sama atau elastisitasnya tidak elastis sempurna, sebagai contoh sebuah
keluarga yang hendak menempati tempat tinggal 1000 kaki persegi dan mempunyai budget

11
untuk tempat tinggal dan commuting $800 per bulannya. Biaya commuting $50 per mil.
Mereka akan bersedia memakai semua budget mereka untuk tempat tinggal apabila jarak
untuk commuting adalah 0 (Z), tetapi apabila semakin jauh jarak commuting maka kesediaan
mereka untuk membayar tempat tinggal akan menurun karena ada cost lain yaitu cost untuk
commuting yang harus dikeluarkan per milnya

Prices adjust to generate locational equilibrium

ΔP . h + Δx . t = 0
Rumus dasarnya adalah perubahan harga dikali konsumsi lahan untuk tempat tinggal
ditambah perubahan jarak ke employement area dikalli cost untuk commuting per mil sama
dengan 0.
ΔP . h = - Δx . t
Lalu bisa ditulis kembali menjadi rumus diatas yang berarti perubahan harga untuk tempat
tinggal sama dengan negatifnya perubahan harga untuk commuting
$0.25 . 1000 = - (-5) . $50 = $250
Bila dimasukan angka yaitu perpindahan untuk jarak 5 mil maka akan seperti operasi hitung
diatas
ΔP t
=−
Δx h
Rumus awal tadi bisa ditulis kembali menjadi seperti rumus diatas, yang berarti perubahan
harga per mil sama dengan negatif harga commuting per mil dibagi konsumsi lahan untuk
tempat tinggal
ΔP t $50
=− = − 1000 = - $0.05
Δx h
Bila rumus diatas dimasukan angka sesuai kondisi figure 6.6 maka dapat terlihat untuk
perpindahan jarak menjauh dari employement area sebesar 1 mil akan menurunkan kesediaan
membayar konsumen untuk lahan sebesar $0.05

Consumer Substitution Generates a Convex Housing-Price Curve

12
Dalam model ini konsumen akan lebih sedikit memakai lahan tempat tinggal pada harga yang
lebih tinggi, karena kenaikan harga rumah akan memakan opportunity cost lebih besar.
Misalnya saat pindah dari 10 mil ke 5 mil jarak ke employement area, maka harga per kaki
persegi akan naik dari $0.30 ke $0.55, oppurtunity cost per 100 kaki persegi juga akan naik
dari semua $30 untuk makanan jadi $55 untuk makanan sehingga rumah tangga akan
memilih hunian yang lahannya lebih kecil, dari semula 1000 kaki persegi menjadi 500 kaki
persegi
ΔP t
=−
Δx h(x)

Rumusnya untuk menghitung perubahan harga per perubahan milnya mirip seperti yang tadi
ΔP $50
=− = -$0.10
Δx 500

Bila dimasukan angka untuk di jarak 5 mil ke employement area dan konsumsi lahan sebesar
500 kaki persegi maka dapat terlihat kesediaan membayar konsumen untuk lahan akan turun
sebesar $0.10 per mil nya bila semakin jauh dari employement area

THE RESIDENTIAL BID-RENT CURVE

Kita dapat menggunakan kurva harga perumahan untuk memperoleh kurva

penawaran-sewa perumahan, yang menunjukkan berapa banyak produsen perumahan yang
menawar tanah di lokasi yang berbeda. Seperti dalam kasus perusahaan manufaktur dan
perkantoran, prinsip sisa berlaku: Sewa penawaran menghasilkan nol keuntungan ekonomi di
setiap lokasi.
Proporsi Faktor Tetap
Pertimbangkan dulu situasi di mana perumahan diproduksi dengan proporsi faktor
tetap. Anggaplah setiap perusahaan perumahan memproduksi rumah persegi Q,
menggunakan satu hektar lahan dan modal $ K. Setelah perusahaan membangun sebuah
bangunan, itu dapat digunakan sebagai tempat tinggal tunggal (dengan Q square feet of
space), atau dibagi menjadi unit q, yang masing-masing memiliki (Q / q) kaki persegi ruang
hidup. Sebagai contoh, sebuah bangunan dengan 10.000 kaki persegi dapat dibagi menjadi 10
unit, masing-masing dengan 1.000 meter persegi ruang hidup.

13
 Sewa lahan perumahan dengan jarak yang berbeda dari area kerja. Pendapatan total
perusahaan adalah jumlah tetap per hektar (Q) kali harga perumahan P (x), yang menurun
karena jarak ke area kerja meningkat. Karena kurva harga perumahan memiliki kemiringan
negatif dan cembung, demikian juga kurva pendapatan total perusahaan. Kesenjangan antara
kurva total pendapatan dan kurva biaya menunjukkan kesediaan perusahaan untuk membayar
lahan seluas satu hektar untuk sebuah kompleks perumahan. Karena setiap perusahaan
menempati satu hektar lahan, maka tawaran sewa per hektar sama dengan kesediaan untuk
membayar.
Faktor Substitusi
Kurva penawaran-sewa yang ditunjukkan pada Gambar 6-8 didasarkan pada asumsi
bahwa perumahan diproduksi dengan proporsi faktor tetap. Perusahaan perumahan
menghasilkan jumlah perumahan yang sama pada setiap hektar di semua lokasi, tanpa
memperhatikan harga lahan. Bagaimana hal-hal akan berubah jika perusahaan perumahan
terlibat dalam substitusi faktor? Seperti yang kita lihat di awal bab ini, peningkatan harga
tanah menyebabkan perusahaan mengganti modal dengan tanah, menghemat lahan dengan
membangun gedung-gedung yang lebih tinggi. Ketika kami mendekati area kerja dan harga
tanah meningkat, perusahaan perumahan akan membangun bangunan yang lebih tinggi pada
lahan yang lebih kecil. Penghematan biaya dari substitusi faktor dimasukkan ke dalam kurva
bid-rent, menyebabkan tawaran sewa lahan meningkat lebih cepat ketika kita mendekati pusat
kota. Dengan kata lain, faktor substitusi membuat kurva penawaran-sewa perumahan
cembung bahkan lebih cembung.
Kepadatan Perumahan
Bagaimana kepadatan penduduk bervariasi di dalam kota? Kepadatan meningkat ketika kita
mengaplikasikan bidang kerja karena dua alasan:
Substitusi konsumen.
Harga perumahan meningkat, dan rumah tangga merespons dengan mengonsumsi
kaki persegi lebih sedikit. Pada Tabel 6-8, penduduk pinggiran kota menempati rumah seluas
2.000 kaki persegi, sementara penduduk pusat kota menempati apartemen seluas 1.000 kaki
persegi.
Substitusi faktor.
Perusahaan perumahan menanggapi harga tanah yang lebih tinggi dengan
menggunakan lebih sedikit lahan per unit perumahan. Dalam Tabel 6-8, penduduk di
pinggiran kota hidup di banyak tempat yang merupakan dua kali luas hidup rumah, sementara
penduduk pusat kota tinggal di sebuah gedung apartemen 10 lantai, dengan tanah seluas 0,10
kaki persegi untuk setiap kaki persegi perumahan .
Dengan menggabungkan kedua faktor ini, penduduk pusat kota menggunakan 100 kaki
persegi tanah, sementara pinggiran kota menggunakan 4.000 kaki persegi. Oleh karena itu,
dalam contoh ini, kepadatan populasi adalah 40 kali lebih tinggi di pusat kota.

BERSANTAI ASUMSI: BIAYA WAKTU, PUBLIK LAYANAN, PAJAK, DANA

Sebagaimana dijelaskan sebelumnya dalam bab ini, model dasar penggunaan lahan
tempat tinggal memiliki sejumlah asumsi yang nyaman tetapi tidak realistis.
Asumsi pertama adalah bahwa com-muting tidak memiliki biaya waktu. Bahkan,
waktu perjalanan datang dengan mengorbankan pekerjaan atau waktu luang, jadi ada biaya

14
peluang. Studi tentang perilaku perjalanan menunjukkan bahwa orang yang khas menilai
waktu perjalanan antara sepertiga dan setengah tingkat upah. Semakin tinggi biaya peluang
dari perjalanan, semakin curam kurva harga perumahan dan kurva penawaran-sewa
perumahan.
Model ini juga mengasumsikan bahwa ada satu pekerja per rumah tangga. Untuk
kasus rumah tangga yang berpenghasilan dua yang lebih realistis, kita harus melacak dua
komuter dan biaya mereka. Jika dua penerima memiliki tempat kerja yang sama,
penghematan dalam perjalanan biaya dari bergerak menuju area kerja akan berlipat ganda,
meningkatkan kemiringan kurva harga perumahan. Jika dua penerima bekerja di lokasi yang
berbeda, semuanya tidak begitu rapi. Kurva harga perumahan bisa lebih curam, datar, atau
bahkan miring secara positif.
Model dasar juga mengasumsikan bahwa perjalanan yang tidak menentu — untuk
belanja, hiburan, dan kegiatan lainnya — tidak signifikan. Jika tujuan untuk perjalanan
nonkom-muting didistribusikan secara merata di seluruh wilayah perkotaan, asumsi ini tidak
berbahaya. Perubahan tempat tinggal dalam satu arah akan menurunkan biaya perjalanan ke
beberapa tujuan tetapi meningkatkan biaya perjalanan ke orang lain, dan perubahan bersih
dalam total biaya perjalanan akan relatif kecil. Sebaliknya, jika perjalanan nonkomuting
dikonsentrasikan, rumah tangga akan berorientasi ke tujuan ini, bersama dengan wilayah
kerja. Segala sesuatu yang lain sama, pindah dari tujuan non-ramai akan menurunkan harga
perumahan.
Asumsi keempat adalah bahwa layanan publik dan pajak sama di semua lokasi.
Anggaplah sebaliknya bahwa sebuah kota memiliki dua distrik sekolah dengan pajak yang
sama, tetapi satu kabupaten memiliki sekolah yang lebih baik. Persaingan di antara rumah
tangga akan menaikkan harga perumahan di distrik superior. Daripada membayar langsung
untuk sekolah yang lebih baik dengan pajak yang lebih tinggi, orang membayar secara tidak
langsung dengan harga perumahan yang lebih tinggi. Logika yang sama berlaku untuk variasi
dalam pajak. Jika dua komunitas memiliki tingkat layanan publik yang sama tetapi pajak
yang berbeda, persaingan di antara rumah tangga akan menaikkan harga perumahan di
masyarakat dengan pajak rendah.
Model ini juga berasumsi bahwa kualitas lingkungan sama di semua lokasi di kota.
Anggaplah pabrik pencemar bergerak ke pusat kota yang bersih sebelumnya, dan asap dan
bau dari pabrik paling berat di daerah pusat. Pabrik akan mengurangi daya tarik relatif tempat
tinggal dekat pusat kota, menurunkan harga perumahan. Untuk kasus sebaliknya dari fasilitas
positif, harga perumahan akan lebih tinggi untuk situs yang menyediakan pemandangan indah
atau akses ke taman.
Pola Penggunaan Lahan (Land Use Pattern)

• Teori Land Use pattern secara garis besar dibagi menjadi tiga penggunaan
- Manufactaries (Pabrik)
- Office Firms (Kantor Perusahaan)
- Resident (Tempat tinggal)

a. Perusahaan Manufaktur
Bahwa harga sewa lahan pada sektor manufaktur (pabrik) memiliki harga sewa
tertinggi atau optimum di dekat jalan raya ataupun di pinggiran kota. Hal itu
disebabkan oleh karena biaya yang dikeluarkan untuk pengangkutan barang semakin
tinggi jika jaraknya semakin jauh dan harga sewa lahan akan semakin rendah

15
b.Kantor Perusahaan (Bisnis)
Harga sewa lahan pada sektor bisnis ataupun kantor mempunyai harga optimum jika
semakin mendekati pusat kota, hal itu disebabkan jugaoleh pengaruh semakin dekat
dengan publik dan pelayanan-pelayanan.

b. Tempat Tinggal Pegawai

Pada sektor tempat tinggal untuk pegawai memiliki titik optimum pada dekat CBD
dan setelah itu di dekat daerah pinggiran kota maupun di dekat jalan raya hal itu
disebabkan dengan transportasi untuk mencapai lokasi pekerjaan maupun fasilitas
pusat kota dan faktor pendukung lainnya

16
Single Tax on Land
Teori ini menerangkan tentang pengenaan pajak 100% sebagai single tax kepada lahan dan
mengabaikan hal-hal yang ada diatasnya.

Kelebihan
- Mendorong investasi
- Membuat kota bertumbuh
Kekurangan
- Tidak ada pengembalian bersih (net return)
- Sulit untuk memisahkan antara tanah dan benda yang ada diatasnya
- Pelepasan tanah oleh pemilik tanah karena ketidak adilan akan pajak yang dikenakan
Solusi
• Mengenakan pajak tidak 100%
Sehingga si pemilik dapat membayar pajak terhadap barang pendukung pada lahn
tersebut dan menjadikan tanah tersebut mempunya net return
• Mengenakan two-rate tax atau split tax
Tanah dan benda pendukungnya dipisahkan secara pengenaan pajak sehingga dapat
semakin mempercepat investasi rumah maupun benda yang ada di atas tanah lainnya

17
 BAB III
KESIMPULAN

1. Harga sewa lahan pertanian ditentukan oleh kesuburannya. Semakin subur lahannya
maka produktivitasnya akan semakin tinggi dan harga sewa lahannya semakin mahal.
2. Harga sewa lahan manufaktur ditentukan oleh aksesbilitas jalan rayanya. Semakin
dekat sebuah perusahaan manufaktur dengan jalan raya, maka biaya pengangkutan
akan semakin rendah dan harga sewa lahannya semakin tinggi.
3. Harga sewa lahan perkantoran ditentukan oleh aksesbilitasnya. Semakin dekat
perkantoran dengan Central Business District, maka nilai lahannya semakin tinggi dan
harga sewanya juga semakin tinggi.
4. Harga sewa lahan residensial ditentukan oleh aksesbilitasnya. Semakin dekat sebuah
lahan residensial dengan perusahaan manufaktur atau daerah perkantoran, maka harga
sewa lahannya akan semakin tinggi.
5. Tanah dialokasikan kepada penawar tertinggi, sehingga kita dapat menggunakan
kurva bid-rent pengguna lahan yang berbeda untuk memprediksi pola penggunaan
lahan.
6. Henry George mengusulkan pajak tunggal atas tanah dan penghapusan pajak
perbaikan.

18