Properti, bangunan pabrik dan peralatan adalah aktiva yang diharapkan dapat memberikan manfaat

lebih dari satu tahun, digunakan di dalam bisnis, dan tidak untuk diperjual belikan. Maksud untuk
menggunakan aktiva tersebutsebagai bagian dari operasi usaha klien dan kegunaan yang diharapkan
lebih dari satu tahun itu adalah karakteristik penting yang membedakan aktiva-aktiva ini dari persediaan,
biaya dibayar dimuka, dan investasi.

Karena audit akun properti, bangunan pabrik dan peralatan ini sama, maka seksi ini memfokuskan pada
audit peralaytan menufaktur untuk mengilustrasikan pendekatan audit semua jenis akun properti. Jika
ada perbedaan signifikan dalam verifikasi akun properti, bangunan pabrik dan peralatan lain, maka
perbedaan tersebut singkat saja pembahasannya.

AUDIT BEBAN DIBAYAR DI MUKA

Bagi banyak entitas, piutang usaha dan persediaan menunjukan aktiva lancer utama yang masuk dalam
laporan keuangan. Termasuk juga di kebanyakan laporan keuangan adalah akun yang disebut sebagai
aktiva lain (other asset). Jika aktiva tersebut memberikan manfaat ekonomis selama kurang dari satu
tahun, maka diklasifikasikan sebagai aktiva lancer dan disebut beban dibayar di muka (prepaid expenses)
Contoh beban dibayar dimuka yaitu:

Asuransi dibayar di muka

Sewa dibayar di muka

Bunga dibayar di muka

Aktiva yang memberikan manfaat ekonomis lebih dari satu tahun diklasifikasikan sebagai beban yang
ditangguhkan (deferred charges) atau aktiva tidak berwujud (intangible asset). Contoh dari beban
ditangguhkan dan aktiva tidak berwujud yaitu:

Biaya organisasi

Biaya penerbitan utang

Hak cipta

Merek dagang

Nama dagang

Lisensi

Paten

Waralaba

Goodwill
Biaya pengembangan software computer

Perbedaan utama antara akun aktiva seperti piutang usaha atau persediaan dan beban dibayar dimuka
adalah materialitas dari saldo akun. Pada banyak perikatan, beban dibayar di muka, beban yang
ditangguhkan, dan aktiva tidak berwujud materialitasnya tidak tinggi. Akibatnya, prosedur analitis
substantive dapat digunakan secara luas untuk memverifikasi saldo akun ini.

B. PENENTUAN RISIKO BAWAAN-BEBAN DIBAYAR DI MUKA

Risiko bawaan untuk beban dibayar di muka seperti asuransi dibaray di muka pada umumnya akan
ditentukan pada tingkat yang rendah karena akun ini tidak melibatkan isu akuntansi yang kompleks atau
mendalam. Terlebih lagi salah saji yang mungkin dapat dideteksi pada audit terdahulu secara umum akan
berjumlah tidak material.

Beban yang ditangguhkan dan aktiva tidak berwujud di sisi lain dapat memerlukan pertimbangan risiko
bawaan yang serius. Contohnya, penilaian dan estimasi umur paten, waralaba dan goodwill melibatkan
pertimbangan mendalam dan dapat mengarah pada perbedaan pendapatan antara auditor dengan klien.
Dalam situasi seperti itu, auditor dapat menentukan risiko bawaan pada tingkat yang tinggi.

C. PENENTUAN RISIKO PENGENDALIAN-BEBAN DIBAYAR DI MUKA

Transaksi beban dibayar di muka, beban ditangguhkan, dan aktiva tidak berwujud biasanya
diproses melalui proses pembelian. Pembahasan yang tersisa berfokus pada akun asuransi dibayar di
muka karena akun tersebut akan ditemui pada hamper semua perikatan. Bagian dari penentuan auditor
atas risiko pengendalian untuk transaksi asuransi dibayar di muka didasarkan pada efektivitas prosedur
pengendalian dalam proses pembelian. Contohnya, prosedur pengendalian dalam proses pembelian
harus memastikan bahwa polis asuransi yang baru telah diotorisasi dengan tepat dan dicatat.

Prosedur pengendalian tambahan dapat digunakan untuk mengendalikan transaksi dan informasi
asuransi. Sebagai contoh, daftar asuransi (insurance register) dapat dibuat sebagai catatan yang terpisah
mengenai semua polis asuransi yang masih berlaku. Daftar asuransi berisi informasi penting seperti hal-
hal yang dijamin asuransi dan tanggal habis masa berlaku tiap polis asuransi. Daftar ini harus di-review
secara berkala oleh orang yang independen untuk memverifikasi bahwa entitas telah memiliki jaminan
asuransi yang konsisten dengan kebutuhannya.

Entitas juga perlu melakukan pengendalian atas alokasi sistematis dari asuransi dibayar di muka ke
beban asuransi. Pada tiap akhir bulan, karyawan klien harus menyiapkan ayat jurnal untuk mengakui
porsi yang jatuh tempo dari asuransi dibayar di muka. Dalam beberapa kasus, entitas menggunakan
jumlah estimasi ketika mencatat ayat jurnal ini pada tahun berjalan. Pada akhir tahun, akun asuransi
dibayar di muka disesuaikan untuk mencerminkan jumlah actual dari asuransi yang belum jatuh tempo.
D. PROSEDUR SUBSTANTIF-ASURANSI DIBAYAR DI MUKA

Pada banyak audit, auditor dapat mengumpulkan bukti yang memadai dan kompeten atas
asuransi dibayar di muka dengan melakukan prosedur analitis substantive. Pengujian terinci atas
transaksi, jika dilakukan, dilaksanakan sebagai bagian dari pengujian proses pembelian. Pengujian terinci
atas saldo asuransi dibayar di muka biasanya diperlukan hanya ketika salah saji diperkirakan.

1) Prosedur Analitis Substantif

Karena pada umumnya terdapat beberapa transaksi pada akun asuransi dibayar di muka dank arena
jumlah yang dilaporkan pada laporan keuangan untuk asuransi dibayar di muka biasanya tidak material,
prosedur analitis substantive adalah efektif untuk memverifikasi saldo akun. Prosedur analitis sunbstantif
berikut biasanya digunakan untuk menguji asuransi dibayar di muka:

Membandingkan saldo asuransi dibayar di muka dan beban asuransi untuk tahun berjalan dengan saldo
tahun lalu setelah mempertimbangkan adanya perubahan dalam operasi.

Menghitung rasio beban asuransi terhadap aktiva atau penjualan dan membandingkannya dengan rasio
tahun lalu.

2) Pengujian Terinci atas Akun Asuransi Dibayar di Muka

Pengujian terinci atas saldo asuransi dibayar di muka dan beban asuransi mungkinperlu ketika auditor
mencurigai salah saji berdasarkan audit tahun lalu atau ketika prosedur analitis substantive menunjukan
bahwa saldo akun mungkin mengandung salah saji. Auditor mulai menguji saldo akun asuransi dibayar di
muka dengan memperoleh skedul dari klien yang berisi analisis terinci mengenai polis yang termasuk
dalam akun asuransi dibayar di muka.

EarthWear Clothiers

Analisis Asuransi Dibayar di Muka

31/12/05
Perusahaan Asuransi

Nomor Polis

Cakupan

Termin

Premi

Saldo Awal 1/1/05

Tambahan

Beban

Saldo Akhir 31/12/05

Babcock, Inc. C

46-2074

Liability Umbrella Policy

15/1/05

15/1/06

$55.000

$2.100

$55.000 V

$54.800
$ 2.300 Y

Evans&SmithC

47801-X7

Fire&Casuality

30/3/05

30/3/06

33.600

$7.500

33.600 V

$32.700
8.400 Y

Nat'l InsuranceC

8945-X7

Key Executive Term

31/8/05

Life Insurance

31/8/05

15.000

$11.250

15.000 V
$15.000

11.250 Y

TOTAL

$20.850

$103.600

$102.500

$21.950

LF

F= Dijumlahkan ke bawah dan ke samping

Rekonsiliasi akun beban asuransi:

C= Informasi dicocokan ke konfirmasi perusahan asuransi

Beban asuransi overhead barang dagangan

$ 69.700L

L= Dicocokan ke buku besar

Beban asuransi overhead administrasi dan umum

32.800L

= Dicocokan ke kertas kerja tahun lalu

Total

$102.500
V= Dicocokan ke faktur perusahaan asuransi

Y= Jumlah dihitung kembali oleh auditor

3) Keberadaan dan Kelengkapan (Existence and Completeness)

Auditor dapat menguji keberadaan dan kelengkapan dari polis asuransi yang tercakup dalam
analisis akun dengan mengirimkan konfirmasi kea gen asuransi entitas, meminta informasi dari tiap
nomor polis, cakupan, tanggal akhir masa berlaku, dan premi. Hal ini merupakan cara yang efektif dan
efisien dalam mendapatkan bukti mengenai dua asersi. Pendekatan alternative adalah pemeriksaan
dokumen pendukung yang mendasarinya seperti tagihan dan polis asuransi. Auditor dapat juga menguji
kelengkapan dengan membandingkan polis terinci di daftar asuransi tahun berjalan dengan polis yang
ada di daftar asuransi tahun lalu.

4) Hak dan Kewajiban (Right and Obligation)

Pemegang polis dapat diuji dengan meminta informasi tersebut dikonfirmasi yang dikirimkan kea
gen asuransi atau dengan memeriksa polis asuransi. Jika pemegang polis adalah orang lain di luar klien,
auditor dapat memiliki bukti atas kewajiban yang tidak tercatat atau bukti behwa pihak lain memiliki
klaim atas aktiva yang diasuransikan.

5) Penilaian (Valuation)

Auditor berkepentingan dengan apakah porsi yang belum jatuh tempo atas asuransi dibayar di
muka, dan juga beban asuransi, telah dinilai dengan tepat. Hal ini dapat dengan mudah diuji dengan
menghitung kembali porsi asuransi yang belum jatuh tempo setelah mempertimbangkan premi yang
dibayar dan termin polis. Drngan memverifikasi porsi asuransi dibayar di muka yang belum jatuh tempo,
auditor juga memverifikasi jumlah total beban asuransi.

6) Klasifikasi (Classification)

Pertimbangan auditor mengenai klasifikasi adalah bahwa berbagai jenis asuransi dialokasikan
secara tepat ke berbagai akun beban asuransi. Biasanya, pemerikasaan mengenai cakupan polis asuransi
menunjukan jenis asuransi. Misalnya, polis asuransi kebakaran pada fasilitas pabrik dan administrasi
utama harus dibebankan baik kea kun beban asuransi overhead manufaktur maupun kea kun beban
asuransi umum dan administrasi.

E. AUDIT PROSES MANAJEMEN PROPERTI

Untuk sebagian besar entitas, aktiva tetap menunjukan jumlah yang material dalam laporan keuangan.
Ketika mengaudit klien lama, auditor dapat memfokuskan diri pada aktivitas tahun berjalan karena aktiva
yang didapat di tahun-tahun terdahulu telah menjadi subjek dari prosedur audit pada waktu perolehan.
Di sisi lain, untuk perikatan baru auditor harus memverifikasi aktiva yang merupakan bagian dari saldo
awal aktiva tetap klien.

Ukuran entitas juga mempengaruhi pendekatan auditor. Jika klien relative kecil dengan perolehan
beberapa aktiva selama periode tersebut, biasanya auditor dapat menghemat biaya untuk mengikuti
strategi substantive. Dengan mengikuti strategi ini, auditor melakukan prosedur analitis substantive dan
mengarahkan pengujian atas saldo akun. Di sisi lain, entitas besar kemungkinan memiliki prosedur resmi
untuk menganggarkan dan membeli aktiva modal. Sementara pembelian rutin dapat doproses melalui
proses pembelian.
F. JENIS TRANSAKSI

Empat Jenis transaksi aktiva tetap yang mungkin terjadi:

Perolehan aktiva modal secara tunai atau dengan alat nonomoneter lainnya

Penghapusan aktiva modal melalui penjualan, pertukaran, pemberhentian, pemakaian atau

pembuangan

Penyusutan aktiva modal selama umur ekonomisnya

Penyewaan aktiva modal

G. PENENTUAN RISIKO BAWAAN - PROSES MANAJEMEN PROPERTI

Penentuan risiko bawaan untuk proses pembelian memberi titik awal bagi penentuan risiko bawaan
aktiva tetap. Tiga faktor risiko bawaan yang diklasifikasikan sebagai karakteristik operasi memerlukan
pertimbangan dari auditor, antara lain:

Isu akuntansi yang kompleks

Beragam jenis transaksi aktiva tetap melibatkan isu-isu akuntansi yang kompleks. Akuntansi sewa guna
usaha, aktiva yang dibangun sendiri, dan bunga yang dikapitalisasi merupakan contoh dari isu tersebut.
Sebagai contoh, dalam kasus transaksi sewa guna usaha auditor harus mengevaluasi keputusan klien
baik untuk mengapitalisasi sewa guna usaha tersebut atau untuk memperlakukannya sebagai sewa guna
usaha operasi (sewa menyewa biasa).

Transaksi yang sulit untuk diaudit

Sebagian besar transaksi aktiva tetap relatif mudah untuk diaudit. Jika aktiva dibeli langsung dari vendor,
sebagian besar asersi dapat diuji dengan memeriksa sumber dokumen. Tetapi, transaksi yang melibatkan
aktiva yang disumbangkan dan aktiva yang dibangun sendiri lebih sulit untukm diaudit, maka
kemungkinan akan sulit untuk memverifikasi nilai pertukaran dari aktiva yang ditukarkan atau mengaudit
secara benar akumulasi biaya aktiva yang dibangun sendiri.

Salah saji yang terdeteksi pada audit tahun lalu

Jika auditor telah mendeteksi salah saji pada audit tahun lau, penentuan risiko bawaan harus ditetapkan
pada tingkat yang lebih tinggi daripada jika sedikit atau tidak ada salah saji telah ditemukan di masa lalu.

H. PENENTUAN RISIKO PENGENDALIAN PROSES MANAJEMEN PROPERTI

Meskipun auditor umumnya mengikuti strategi substantif ketika mengaudit proses manajemen properti,
pemahaman atas pengendalian internal masih dibutuhkan.
1) Keterjadian dan otorisasi

Prosedur pengendalian untuk asersi keterjadian dan otoriasi biasanya merupakan bagian dari proses
pembelian. Permintaan pembelian dimulai di departemen yang relevan dan diotorisasi di tingkat yang
semestinya di dalam entitas. Untuk transaksi seperti itu, auditor mungkin perlu memeriksa lebih dari
faktur vendor untuk menguji validitas. Review atas dokumentasi tambahan, seperti dokumen
penganggaran modal dan spesifikasi rekayasa, mungkin diperlukan. Kebanyakan entitas memiliki
beberapa jenis tabel otorisasi untuk menyetujui transaksi aktiva modal. Klien harus memiliki
pengendalian untuk memastikan bahwa otorisasi untuk membeli aktiva modal konsisten dengan tabel
otorisasi. Entitas juga perlu memiliki prosedur pengendalian untuk mengotorisasi penjualan atau
penghapusan lain atas aktiva modal. Hal ini harus termasuk tingkat otorisasi di atas departemen yang
meminta penghapusan aktiva tetap. Prosedur pengendalian juga harus mengidentifikasi aktiva yang tidak
digunakan lagi dalam operasi karena hal itu mungkin membutuhkan perlakuan akuntansi yang berbeda.
Terakhir, semua pemeliharaan utama atau transaksi perbaikan harus diotorisasi secara tepat oleh tingkat
manajemen yang semestinya.

2) Kelengkapan

Kebanyakan entitas menggunakan beberapa jenis software untuk mengelola rincian catatan properti.
Buku besar pembantu terinci aktiva tetap biasanya memasukkan informasi berikut untuk tiap aktiva
modal:

Deskripsi, lokasi, dan nomor identitas

Tanggal perolehan dan biaya instalasi

Metode penyusutan untuk tujuan buku dan pajak, nilai sisa, dan estimasi masa manfaat.

Prosedur pengendalian yang digunakan dalam proses pembelian untuk memastikan kelengkapan
memberikan beberapa keyakinan bahwa semua transaksi aktiva modal tercatat di buku besar pembantu
aktiva tetap dan buku besar umum. Prosedur yang membantu meyakinkan bahwa asersi ini dipenuhi
adalah rekonsiliasi berkala buku besar pembantu aktiva tetap ke akun buku besar pengendali. Prosedur
pengendalian lain yang dapat digunakan entitas untuk memastikan bahwa semua aktivita modal telah
dicatat adalah perbandingan berkala dari catatan terinci dalam buku besar pembantu dengan aktiva
modal yang ada. Hal ini dapat dilakukan dengan cara, klien dapat melakukan pemeriksaan fisik lengkap
atas aktiva tetap secara berkala atau menurut rotasi dan membandingkan aktiva fisik ke buku besar
pembantu aktiva tetap.

3) Pemisahan Tugas
Adanya pemisahan tugas yang memadai untuk proses manajemen properti tergantung pada volume dan
siginifikansi transaksi yang diproses. Sebagai contoh, jika entitas membeli mesin dan peralatan dalam
jumlah besar, atau jika entitas memiliki proyek modal besar sedang dalam pembangunan, maka
kemungkinan akan memiliki sistem pengendalian formal. Sedangkan jika suatu entitas memiliki sedikit
pembelian aktiva modal, biasanya tidak akan memiliki sistem pengendalian formal atas transaksi seperti
itu.

I. PROSEDUR ANALITIS SUBSTANTIF AKTIVA TETAP

Prosedur analitis substantif berikut dapat digunakan dalam audit aktiva tetap:

Bandingkan saldo aktiva tetap dan beban penyusutan tahun lalu dengan saldo tahun berjalan setelah
mempertimbangkan perubahan dalam kondisi atau komposisi aktiva

Menghitung rasio beban penyusutan ke akun aktiva tetap terkait dan membandingkan dengan rasio
tahun lalu

Menghitung rasio beban pemeliharaan ke akun aktiva tetap terkait dan membandingkan dengan rasio
tahun lalu

Menghitung rasio beban asuransi ke akunaktiva tetap tetap terkait dan membandingkan dengan rasio
tahun lalu.

Review anggaran modal dan membandingkan jumlah yang dibelanjakan dengan jumlah yang
dianggarkan.

Sebagai contoh, auditor dapat menghitung rasio beban penyusutan ke akun aktiva terkait dan
membandingkannya dengan rasio tahun lalu. Jika rasio kurang dari rasio tahun lalu, auditor dapat
menyimpulkan bahwa penyusutan tidak dihitung untuk beberapa aktiva yang ada di dalam akun.

J. PENGUJIAN TERINCI ATAS TRANSAKSI, SALDO AKUN, DAN PENGUNGKAPAN-AKTIVA TETAP

1) Kelengkapan

Auditor memverifikasi keakuratan aktiva tetap dengan mendapatkan skedul induk dan skedul terinci
untuk penambahan dan pengurangan aktiva. Jika auditor masih memiliki keraguan mengenai asersi
kelengkapan, ia dapat memeriksa secara fisik sampel aktiva dan menelusurinya ke buku pembantu aktiva
tetap. Jika aktiva termasuk dalam buku besar pembantu, auditor memiliki bukti yang memadai yang
mendukung asersi kelengkapan.

2) Pisah Batas
Pisah batas diuji sebagai bagian dari pekerjaan audit utang usaha dan beban yang masih harus dibayar.
Dengan memeriksa sampel faktuk vendor dari beberapa hari sebelum dan sesudah akhir tahun, auditor
dapat menentukan apakah transaksi aktiva modal dicatat di periode tepat. Tanya jawab dengan pegawai
klie dan review atas transaksi sewa guna untuk periode yang sama dapat memberikan bukti atas pisah
batas yang tepat bagi sewa guna usaha.

3) Klasifikasi

Pertama , klasifikasi transaksi ke dalam akun aktiva tetap yang benar biasanya diperiksa sebagai bagian
dari pengujian proses pembelian. Pengujian pengendalian auditor dan pengujian substantif atas
transaksi memberikan bukti mengenai efektivitas prosedur pengendalian untuk asersi ini. Kedua, auditor
harus memeriksa akun beban yang dipilih seperti perbaikan dan pemeliharaan untuk menentukan
apakah ada aktiva modal yang telah dicatat secara tidak tepat di dalam akun ini. Dalam memeriksa
dokumen pendukung, auditor harua menentukan apakah transaksi benar-benar merupakan unsur beban
atau apakah akan lebih tepat untuk mengapltalisasi biaya tersebut. Terakhir, auditor harus memeriksa
tiap perjanjian sewa guna usaha material untuk memverifikasi bahwa sewa guna usaha telah di
klasifikasikan dengan benar sebagai sewa menyewa biasa atau sewa guna usaha pembiayaan.

4) Keberadaan

Untuk menguji keabsahan, auditor mendapatkan daftar dari semua penambahan besar dan
memeriksanya ke dokumen pendukung seperti faktur vendor. Dan lagi, auditor mungkin ingin
memverifikasi bahwa aktiva yang dicatat sebagai aktiva modal benar-benar ada. Untuk perolehan yang
besar, auditor dapat memeriksa secara fisik aktiva modal. Sama halnya, penghapusan aktiva harus
diotorisasi dengan tepat, dan dokumentasi pendukung seperti penerimaan penjualan harus
menunjukkan bagaimana penghapusan berlangsung. Auditor harus juga memastikan keabsahan
transaksi sewa guna usaha dengan memeriksa perjanjian sewa guna usaha yang dilakukan oleh entitas.
Jika perjanjian sewa guna usaha diotorisasi secara tepat dan aktiva telah digunakan, bukti tersebut
mendukung keabsahan aktiva yang dicatat.

5) Hak dan Kewajiban

Auditor dapat menguji hak atau kepemilikan dengan memeriksa faktur vendor atau dokumen pendukung
lain.

6) Penilaian dan Alokasi

Auditor menguji biaya aktiva baru yang dicatat dengan memeriksa faktur vendor dan dokumen
pendukung lain yang digunakan oleh klien untuk menetapkan nilai aktiva yang tercatat. Jika klien
memiliki aktiva yang dibangun sendiri, auditor melaksanakan pekerjaan audit terinci atas akun pekerjaan
dalam pembangunan. Hal ini termasuk memastikan bahwa bunga dikapitalisasi secara tepat sebagi biaya
aktiva (lihat FASB No.34, Kapitalisasi Biaya Bunga).

FASB No 144, Akuntansi untuk Penurunan Nilai atau Penghentian Pemakaian Aktiva Berumur Panjang,
mensyaratkan bahwa aktiva berumur panjang di-review untuk penurunan nilai jika peristiwa atau
perubahan kondisi menunjukkan bahwa nilai tercatataktiva tidak dapat di pulihkan. Biasanya, auditor
mengumpulan keyakinan atas penilaian aktiva tetap melalui berbagai prosedur (misalnya, memahami
bisnis dan industri serta peristiwa saat ini yang dapat mengarah pada penurunan nilai, pengujian
pengendalian atas evaluasi penurunan nilai klien, tanya jawab dan observasi terkait dengan kondisi dan
manfaat aktiva berumur panjang, dan pengujian terinci atas saldo).

Isu penilaian lainnya yang harus dihadapi auditor adalah pengakuan beban penyusutan. Jika klien
menggunakan komputer untuk memproses dan memperhitungkan aktiva modal, auditor mungkin dapat
menggunakan teknik audit berbantuan komputer untuk memverifikasi perhitungan penyusutan untuk
berbagi aktiva. Alternatifnya, auditor dapat menghitung kembali beban penyusutan untuk sampel aktiva
modal. Dalam melakukan perhitungan ini, auditor mempertimbangkan kewajaran estimasi umur aktiva,
metode penyusutan yang digunakan untuk tujuan pembukuan dan pajak, serta nilai sisa yang
diperkirakan.

7) Isi Pengungkapan

Beberapa pengungkapan ini dibuat berupa catatan atas laporan keuangan ikthisar kebijakan akuntansi
signifikan, sedangkan unsur lain dapat diungkapkan dalam catatan atas laporam keuangan terpisah.

K. EVALUASI TEMUAN AUDIT-AKTIVA TETAP

Auditor menjumlahkan kemungkinan salah saji dan membandingkan jumlah ini dengan salah saji yang
dapat diterima, bukti menunjukkan bahwa akun aktiva tetap tidak mengandung salah saji material.
Tetapi jika kerugian salah saji lebih besar dari salah saji yang dapat diterima, auditor akan memerlukan
menyesuaian atas akun tersebut atau menerbitkan laporan auditor dengan pendapat wajar dengan
pengecualian.