Dalam mengembangkan sebuah proyek properti ada beberapa hal yang musti

diperhatikan ketika memilih lokasi proyek. Pertimbangan-pertimbangan yang harus

diperhatikan itu tidak jauh-jauh dari kondisi fisik lahannya, kondisi legalitas, harga
tanah, status kepemilikan dan lain-lain. Kondisi fisik tanah berkaitan dengan bentuk
lahan, elevasi, dan apakah lahan tersebut butuh pengurugan atau sudah berupa tanah
keras. Sedangkan kondisi legalitas yang perlu diperhatikan adalah apakah tanah
tersebut sudah bersertifikat atau masih dalam bentuk girik. Sertifikatpun harus
dipastikan juga apakah sertifikatnya tidak sedang dijaminkan ke pihak lain dan
pemiliknya tidak terlalu banyak.

 Bagaimana Bentuk Lahannya?

Bentuk lahan yang bagus untuk dijadikan proyek properti adalah berbentuk beraturan
supaya tidak banyak tanah yang terbuang. Namun untuk proyek dengan luasan lebih
dari 5000 m2 bentuk lahan tidak terlalu berpengaruh karena dengan tanah yang luas
akan tersedia ruang untuk improvisasi desain. Bahkan bagi arsitek pintar bentuk lahan
yang tidak teratur bisa menjadi kelebihan dalam mendesain. Tetapi untuk tanah yang
tidak begitu luas, bentuk lahan sangat mempengaruhi desain dan efektifitas lahan.
Lahan yang bagus adalah lahan dengan efektifitas 100%, yaitu lahan yang tidak perlu
menyediakan fasum atau fasos. Apakah ada lahan dengan tipe seperti ini? Ada.
Seorang alumni peserta workshop yang saya adakan berhasil mendapatkan tanah yang
memiliki efektifitas 100%. Tanah dengan lebar lebih kurang 90 meter dan panjang ke
belakang sekitar 17 meter. Desainnya sangat mudah bukan? Tinggal pecah-pecah
sertifikatnya dan ajukan IMB untuk masing-masing unit, persis yang saya lakukan.
Untuk membangun perumahan skala townhouse, bentuk lahan yang paling bagus
adalah lahan dengan lebar sekitar 30 meter. Karena lahan dengan lebar 30 meter bisa
didesain kaveling saling berhadapan dengan jalan di tengahnya. Dengan lebar jalan 5
meter sudah cukup ideal untuk perumahan menengah. Idealnya lebar jalan sekitar 6

Dwi Arinie Putri | 16.09.0.002

meter, tetapi dengan membangun saluran dan utilitas di bawah tanah, maka lebar jalan
5 meter sudah terasa lega.

 Bagaimana Kondisi Fisik Lahannya?

Kondisi fisik lahan yang paling bagus untuk dijadikan proyek properti adalah tanah
dengan kondisi tanah keras dan datar. Akan lebih baik lagi jika posisinya lebih tinggi
dari jalan atau sekurangnya sama tinggi. Tapi pada kenyataanya jarang developer
menemukan tanah dengan kondisi ideal seperti di atas, sehingga untuk dibangun
menjadi proyek properti, tanah tersebut memerlukan pekerjaan persiapan terlebih
dahulu. Pekerjaan persiapan yang umum dilakukan adalah pengurugan untuk kondisi
tanah masih berupa tanah sawah, rawa, cekungan dan lain-lain.Atau bisa juga hanya
berupa perataaan lokasi (cut and fill) untuk tanah yang masih belum datar. Jika Anda
memiliki lokasi yang berkontur, atau tidak datar, terutama tanah yang berlokasi di area
perbukitan, maka ada baiknya Anda mempertimbangkan sistem terasering dalam
desain. Jadi Anda mendesain proyek mengikuti kontur tanah sehingga tidak ada
pekerjaan cut and fill atau pengurugan. Selain menghemat biaya dan tidak merusak
keseimbangan tanah—terutama tatanan air tanah, desain dengan pola terasering ini
memiliki kelebihan tersendiri.

 Apakah Tanahnya Sudah Bersertifikat?

Kondisi legalitas tanah di Indonesia bermacam-macam, ada yang sudah bersertifikat,
ada juga yang belum bersertifikat. Pada umumnya tanah yang berlokasi di perkotaan
sudah bersertifikat, namun lokasi yang berada di daerah-daerah pelosok masih banyak
yang belum bersertifikat.

Dwi Arinie Putri | 16.09.0.002

  Kelebihan dan Kekurangan Membeli Tanah yang Sudah Bersertifikat
Kelebihan membeli tanah yang sudah bersertifikat adalah tanah tersebut dapat
langsung diurus perijinan untuk dibangun proyek properti, karena salah satu syarat
untuk mengajukan perijinan adalah tanahnya sudah bersertifikat. Selain itu, tanah yang
sudah bersertifikat lebih aman secara legalitas karena dilindungi undang-undang.
Kelebihan lainnya adalah tanah tersebut dapat dengan mudah dicek keabsahannya di
kantor pertanahan. Tak lupa, kelebihan membeli tanah yang sudah bersertifikat lainnya
adalah tanah tersebut bisa dijadikan jaminan untuk mendapatkan modal kerja. Di sisi
lain kekurangan membeli tanah yang sudah bersertifikat adalah pada umumnya
harganya sudah tinggi. Sekurangnya lebih tinggi jika dibandingkan tanah yang belum
bersertifikat.

 Kelebihan dan Kekurangan Membeli Tanah yang belum Bersertifikat

Kelebihan tanah yang belum bersertifikat adalah pada pada umumnya harganya masih
murah karena pembeli masih membutuhkan waktu dan biaya tambahan agar tanahnya
siap bangun, dan biaya untuk mengurus legalitas tersebut dimasukkan dalam harga
tanah. Selain itu pada umumnya penjual terbuka untuk negosiasi harga dan cara
pembayaran. Untuk tanah yang belum bersertifikat, salah satu strategi negosiasi yang
bisa Anda terapkan adalah dengan menjanjikan pembayaran harga tanah setelah
sertifikat selesai diurus. Selain itu bisa juga Anda tawarkan bahwa Anda yang akan
menanggung biaya pengurusan sertifikat sehingga komponen negosiasi bisa lebih
banyak untuk Anda. Dengan demikian ada kemungkinan Anda mendapatkan harga
lebih bagus. Keuntungan lainnya adalah persaingan antar developer untuk
mengakuisisi lahan yang belum bersertifikat relatif lebih kecil jika dibandingkan dengan
tanah yang sudah sertifikat. Selain keuntungan-keuntungan di atas tentu ada
kerugiannya jika Anda sebagai developer mengakuisisi tanah yang belum bersertifikat.
Kerugiannya adalah seorang developer masih membutuhkan waktu dan biaya untuk
mensertifikatkannya terlebih dahulu.

Dwi Arinie Putri | 16.09.0.002

  Mengurus Sertifikat dari Tanah Girik
Ada beberapa syarat yang harus dipenuhi ketika mengurus sertifikat dari tanah girik,
yaitu:
 Surat keterangan tidak sengketa, yang menerangkan bahwa di tanah tersebut
tidak ada sengketa kepemilikan.
 Surat keterangan riwayat tanah, yang menerangkan riwayat kepemilikan tanah
tersebut sejak dahulu sampai saat ini.
 Surat keterangan penguasaan fisik tanah yang menerangkan bahwa si pemohon
memang menguasai tanah tersebut.

Kesemua syarat tersebut dibuat oleh lurah/kepala desa dan diketahui oleh camat.
Syarat-syarat tersebut, girik aslinya dan syarat-syarat normatif permohonan hak atas
tanah diajukan ke kantor pertanahan. Selanjutnya petugas dari kantor pertanahan akan
melakukan pengukuran ke lokasi untuk mendapatkan data fisik tanah kemudian
dilanjutkan dengan proses di kantor pertanahan.

 Sertifikatnya tidak Sedang Dijaminkan ke Pihak Lain

Selanjutnya tanah yang layak untuk dijadikan proyek properti adalah sertifikatnya tidak
sedang dijaminkan kepada pihak lain, baik bank atau lembaga keuangan lainnya
termasuk sebagai jaminan utang-piutang antar pribadi. Karena apabila sertifikatnya
sedang dijaminkan, maka diperlukan uang untuk melunasi hutang pemilik lahan terlebih
dahulu untuk mengambil sertifikatnya. Jika Anda ingin melanjutkan rencana membeli
tanah dengan kondisi seperti ini, mintalah pemilik untuk mendapatkan sertifikatnya
terlebih dahulu. Setelah itu barulah Anda melanjutkan negosiasi. Sebenarnya, tidak
masalah dengan kondisi ini jika Anda memang sudah menyiapkan bujetuntuk membeli
tanah. Apalagi dengan kondisi ini biasanya si pemilik sangat membutuhkan uang untuk
mengambil sertifikatnya kembali.

Dwi Arinie Putri | 16.09.0.002

Karena mungkin saja utangnya sudah lama macet dan butuh uang untuk melunasi
hutangnya, salah satunya dengan cara menjual asetnya yang menjadi jaminan.
Banyak penghutang yang merasa pasrah terhadap hutangnya karena memang sudah
tidak sanggup lagi melunasinya.

 Cari Tahu Bagaimana Penilaian Tanah oleh Bank

Penting untuk mengetahui penilaian bank terhadap tanah, karena bank memiliki
penilaian sendiri terhadap suatu bidang tanah. Kepentingan bank menilai tanah dalam
rangka menentukan nilai properti tersebut jika dijadikan jaminan. Penilaian bank ini bisa
menjadi patokan bagi Anda untuk menentukan harga layak tanah tersebut. Inilah salah
satu keuntungannya jika Anda memiliki networking ‘orang bank’. Enaknya, jika sudah
kenal dengan mereka Anda bisa mendapatkan konsultasi gratis dari mereka. Ya,
sekedar ngobrol-ngobrol sambil nanya–nanya kepda mereka.
Sebenarnya, merekapun senang karena jika Anda sukses mengakuisisi tanah incaran
Anda dan akan dibangun menjadi proyek maka selanjutnya tentu mereka akan terlibat,
sekurangnya nanti akan ada kerjasama penjualan dengan skema Kredit Pemilikan
Rumah (KPR).

 Pemilik Tanah tidak Banyak

Tanah yang layak untuk Anda akuisisi selanjutnya adalah tanah yang pemiliknya tidak
banyak. Karena tanah yang pemiliknya banyak sulit mendapatkan kata sepakat,
misalnya tentang harga, tentang cara pembayaran dan lain-lain. Apalagi Anda ingin
menegosiasikan cara pembayaran, sulit sekali mencari kata sepakat dari banyak
pemilik. Karena masing-masing pemilik bisa saja memiliki pendapat dan keinginan yang
berbeda-beda. Kecuali mereka sudah sepakat menyerahkan segala sesuatunya kepada
seseorang, jadi Anda tinggal berhubungan dengan orang tersebut. Jangan lupa, jika
pemilik sudah meninggal, maka diperlukan surat keterangan waris yang menyatakan
siapa-siapa saja yang berhak atas tanah tersebut.
Dwi Arinie Putri | 16.09.0.002
Selanjutnya pastikan bahwa seluruh ahli warisnya memang satu frekuensi untuk
menjual sehingga pengambilan keputusan lebih mudah. Tapi jika Anda ingin membeli
tanah secara tunai, tidak masalah berapapun pemilik tanahnya. Strategi yang bisa Anda
terapkan adalah dengan meminta Notaris untuk membantu Anda mempersiapkan
transaksi, seperti melengkapi persyaratan dan mengatur pelaksanaan transaksi,
sehingga Anda hanya tinggal datang ke kantor Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) untuk tandatangan Akta Jual Beli (AJB).

 Tanahnya Berupa Tanah Darat dan untuk Pemukiman

Selanjutnya tanah yang layak untuk dijadikan proyek adalah tanah darat dan
peruntukannya untuk pemukiman. Untuk tanah yang sudah bersertifikat, jenis tanah
bisa dilihat di bagian belakang sertifikat. Jika tanahnya berupa tanah sawah maka di
sertifikat tertulis tanah sawah, begitu juga jika tanah tersebut berupa tanah pekarangan,
tanah darat dan lain-lain. Untuk tanah yang belum bersertifikat, jenis tanah merujuk
kepada peruntukan lokasi. Dimana peruntukan lokasi bisa dicek di kantor pemerintah
daerah setempat. Ada yang peruntukannya untuk pertanian, pemukiman, perdagangan,
industri, perkebunan, penghijauan taman, rencana jalan, fasilitas umum dan fasilitas
sosial dan lain-lain. Lokasi yang bagus tentu saja lokasi yang peruntukannya memang
untuk pemukiman karena bisa langsung diajukan perijinan. Sementara apabila jenis
tanahnya non pemukiman maka diperlukan proses untuk merubah peruntukan lahan
tersebut menjadi pemukiman, dimana proses perubahan ini membutuhkan waktu dan
biaya. Tapi Anda harus hati-hati karena ada juga peruntukan lokasi yang tidak bisa
diubah menjadi pemukiman, oleh karena itu Anda harus mendapatkan informasi yang
lengkap tentang tanah tersebut sebelum mengakuisisinya.

Dwi Arinie Putri | 16.09.0.002