Analisis ROI dan Profitabilitas

PT Sentul City, Tbk.

PT. Sentul City Tbk. merupakan perusahaan perseroan di bidang properti. Maksud
dan tujuan Perseroan ini adalah berusaha dalam bidang pembangunan, perdagangan dan jasa.
Kegiatan usaha Perseroan ini meliputi usaha-usaha di bidang pembangunan antara lain
bergerak sebagai pengembang dan pemborong, menjalankan usaha-usaha di bidang
perdagangan yang berhubungan dengan usaha real estate dan properti seperti penjualan dan
pembelian bangunan-bangunan rumah, gedung perkantoran, pertokoan dan sebagainya. Serta
menjalankan usaha di bidang jasa seperti jasa penyewaan dan pengelolaan properti, jasa
penyewaan dan pengelolaan kawasan industri, dll. Kegiatan usaha penunjang perusahaan
meliputi pemasangan instalasi-instalasi, perdagangan secara impor, ekspor, lokal serta antar
pulau, jasa kebersihan gedung yang meliputi usaha cleaning service, dan usaha-usaha terkait
lainnya. Berikut ini adalah penjelasan terkait analisis dari ROI dan Profitabilitas dari PT
Sentul City, Tbk.

1
 A. Return on Asset (ROA)

Berikut tabel perhitungan ROA PT Sentul City, Tbk.

Return on Asset (ROA)

16,000,000,000,000
14,000,000,000,000
12,000,000,000,000
10,000,000,000,000
8,000,000,000,000
6,000,000,000,000
4,000,000,000,000
2,000,000,000,000
-
LABA BERSIH TOTAL ASET ROI/ROA (%)
2014 40,727,292,707 9,796,065,262,250 0.42%
2015 61,673,665,333 11,145,896,809,593 0.6%
2016 562,426,910,051 11,145,896,809,593 5%
2017 468,559,181,741 14,977,041,120,833 3.1%

2014 2015 2016 2017

Tingkat kembalian total asset PT Sentul City, Tbk. Tahun 2014 sebesar 0,4%, 2015
sebesar 0,6%, sebesar 5% tahun 2016 dan 3,1% tahun 2017, yang berarti setiap Rp 100 total
asset yang dimiliki perusahaan menghasilkan laba bersih Rp 0,4 pada tahun 2014, Rp 0,6
tahun 2015, Rp 5 tahun 2016 dan Rp 3,1 pada tahun 2017. Kemampuan menghasilkan laba
bersih perusahaan ini mengalami kenaikan di tahun 2015 hingga tahun 2016, yang mampu
mencapai 0,6% atau mengalami kenaikan sebesar 0,2%, 4,4% tahun 2016. Meskipun dalam
tiga tahun pertama mengalami kenaikan, namun di tahun 2017 mengalami penurunan yaitu
sebesar 3,1%. Kenaikan kinerja yang lumayan besar ini disebabkan karena kenaikan laba
bersih, yang berpengaruh pada pertumbuhan asset dari tahun 2014 ke tahun 2015 dimana
sebagian dari pertumbuhan tersebut merupakan pertumbuhan asset tetap. Meskipun demikian,
pertumbuhan asset tersebut tidak mampu mendongkrak pertumbuhan laba bersih ke angka
yang lebih besar pula. Namun, pertumbuhan tersebut bias dikatakan baik karena ROA
perusahaa mengalami kenaikan meskipun jumlahnya tidak besar. Dengan demikian

2
pertumbuhan ROA perusahaan dari tahun 2014 sampai tahun 2017 mengalami fluktuasi yang
cukup besar.

B. Return on Equity (ROE)

Seiring dengan pertumbuhan ROA, hal tersebut juga berdampak pada ROE. ROE
merupakan tingkat kembalian yang dapat diberikan pada pemegang saham. Berikut ini
disajikan tabel pertumbuhan ROE perusahaan:

Tabel pertumbuhan ROE PT Sentul City, Tbk.

Return on Equity (ROE)

12,000,000,000,000
10,000,000,000,000
8,000,000,000,000
6,000,000,000,000
4,000,000,000,000
2,000,000,000,000
-
Laba bersih Total Ekuitas ROE (%)
2014 40,727,292,707 6,210,827,586,227 0.7%
2015 61,673,665,333 6,549,719,346,013 0.9%
2016 562,426,910,051 7,160,248,908,120 7.9%
2017 468,559,181,741 9,942,554,632,114 4.7%

2014 2015 2016 2017

Pada tahun 2014 setiap Rp 100 yang diinvestasikan oleh pemegang saham, mendapatkan
tingkat kembalian Rp 0,7 dan jumlah ini mengalami kenaikan di tahun 2015 dengan tingkat
kembalian sebesar Rp 0,9. Kemudian mengalami pertumbuhan lagi pada tahun 2016 Rp 7,9
namun menurun di tahun 2017 hanya sebesar Rp 4,7. Pertumbuhan ROE yang fluktuatif ini
juga dipicu oleh pertumbuhan leverage yang merupakan perbandingan total asset dan total
ekuitas, dimana mengalami pertumbuhan sebesar 0,66 pada tahun 2015, mengalami
penurunan tahun 2016 dan naik lagi tahun 2017 sebesar Rp0,66.

3
 C. Kinerja Operasi
1. Gross Profit Margin

Gross Profit Margin

1,800,000,000,000
1,600,000,000,000
1,400,000,000,000
1,200,000,000,000
1,000,000,000,000
800,000,000,000
600,000,000,000
400,000,000,000
200,000,000,000
-
Laba Bruto Pendapatan Netto Gross Profit Maargin
2014 324,192,787,667 712,472,394,627 45.5%
2015 229,959,266,336 559,801,139,534 41.1%
2016 739,747,392,457 1,206,574,998,918 61.3%
2017 961,678,562,001 1,623,484,966,262 59.2%

Margin laba kotor PT Sentul City Tbk. Tahun 2014 adalah sebesar 45,5%, dimana
setiap Rp100 pendapatan mampu menghasilkan laba kotor sebesar Rp45,5 pada tahun 2014,
mengalami penurunan sebesar Rp41,1 tahun 2015, naik lagi tahun 2016 sebesar Rp61,3 dan
meurun tahun 2017 yaitu sebesar Rp59,2. Dengan demikian dari Rp100 pendapatan,
perusahaan menanggung beban pokok pendapatan sebesar Rp54,5. Beban pokok pendapatan
pada perusahaan property seperti Sentul City ini terdiri dari lahan siap bangun, rumah hunian,
ruko dan apartemen, restoran, pengelolaan kota, dan lain-lain. Kinerja margin laba kotor ini
megalami pernurunan di tahun 2015 yaitu Rp41,1 per setiap Rp100 pendapatan yang
diperoleh. Untuk mengetahui penyebab penurunan margin laba kotor tersebut dapat
diidentifikasi naik turunnya komponen biaya yang menjadi bagian dari beban pokok
pendapatan.

4
 %HPP
1,800,000,000,000
1,600,000,000,000
1,400,000,000,000
1,200,000,000,000
1,000,000,000,000
800,000,000,000
600,000,000,000
400,000,000,000
200,000,000,000
-
2014 2015 2016 2017
Beban Pokok Pendapatan 388,279,606,960 329,841,873,198 466,827,606,461 661,806,404,261
Pendapatan Netto 712,472,394,627 559,801,139,534 1,206,574,998,91 1,623,484,966,26
HPP (%) 54.5% 58.9% 38.7% 40.8%

Berdasarkan tabel perhitungan, terlihat bahwa persentase beban pokok pendapatan

juga mengalami pertumbuhan dari tahun 2014 yaitu sebesar 54,5% naik 58,9% pada tahun
2015. Namun di tahun 2016 mengalami penurunan yaitu hanya sebesar 38,7%, mengalami
pertumbuhan lagi tahun 2017 yaitu sebesar40,8%.

5
 2. Operating Profit Margin

Operating Profit Margin

1,800,000,000,000
1,600,000,000,000
1,400,000,000,000
1,200,000,000,000
1,000,000,000,000
800,000,000,000
600,000,000,000
400,000,000,000
200,000,000,000
-
Operating profit Margin
Laba Usaha Pendapatan netto
(%)
2014 180,984,643,056 712,472,394,627 25.4%
2015 204,547,112,322 559,801,139,534 36.5%
2016 656,995,801,142 1,206,574,998,918 54.5%
2017 608,713,300,903 1,623,484,966,262 37.5%

Margin ini untuk melihat kinerja perusahaan menghasilkan laba dari kegiatan pokok
perusahaan. Margin laba operasi PT Sentul City, Tbk. Tahun 2014 sebesar 25,4% yang
berarti setiap pendapatan Rp100 mampu menghasilkan laba operasi untuk perusahaan
tersebut sebesar Rp 25,4 dan margin ini mengalami kenaikan sebesar 36,5% pada tahun 2015,
mengalami pertumbuhan yang meningkat di tahun 2016 yaitu 54,5% tahun 2016. Meskipun
mengalami kenaikan dua tahun berturut-turut, margin ini mengalami penurunan tahun 2017
yaitu sebesar 37,5%. Laba operasi tersebut merupakan selisih pendapatan perusahaan pada
tahun yang bersangkutan dengan beban pokok pendapatan, beba penjualan, dan beban umum
dan administrasi.

6
 % Beban Penjualan
1,800,000,000,000
1,600,000,000,000
1,400,000,000,000
1,200,000,000,000
1,000,000,000,000
800,000,000,000
600,000,000,000
400,000,000,000
200,000,000,000
-
2014 2015 2016 2017
Beban Penjualan 91,692,195,744 55,712,725,434 55,064,501,431 56,168,807,372
Pendapatan Netto 712,472,394,627 559,801,139,534 1,206,574,998,9 1,623,484,966,2
Beban penjualan (%) 12.9% 10.0% 4.6% 3.5%

% Beban Adm dan Umum

1,800,000,000,000
1,600,000,000,000
1,400,000,000,000
1,200,000,000,000
1,000,000,000,000
800,000,000,000
600,000,000,000
400,000,000,000
200,000,000,000
-
2014 2015 2016 2017
Beban Adm & Umum 195,925,932,697 194,828,386,872 197,072,682,946 208,370,979,431
Pendapatan Netto 712,472,394,627 559,801,139,534 1,206,574,998,9 1,623,484,966,2
Total Beban Adm & Umum (%) 27.5% 34.8% 16.3% 12.8%

Dari hasil perhitungan tersebut diatas, dapat dilihat bahwa beban penjualan dan
beban umum dan administrasi belum mampu dikendalikan dengan baik. Hal tersebut

7
dibuktikan dengan angka yang menunjukkan jumlah yang cukup besar. Beban penjualan
perusahaan pada tahun 2014 adalah 12,9% mengalami penurunan sebesar 10,0% pada tahun
2015, turun lagi sebesar 4,6% untuk tahun 2016 dan 3,5% tahun 2017. Sementara itu, beban
administrasi dan umum yang ditanggung perusahaan dalam empat tahun masing-masing yaitu
27,5%, 34,8%, mampu ditekan pada tahun 2016 yaitu 16,3% dan mengalami penurunan lagi
tahun 2017 12,8%. Ini menunjukkan bahwa perusahaan mampu menekan beban penjualan
dalam empat tahun berturut-turut. Dengan demikian laba operasi yang mengalami
pertumbuhan fluktuatif dipengaruhi oleh nilai beban yang bias ditekan dan dikendalikan
dengan baik.

3. Pretax Profit Margin

Margin ini digunakan untuk menilai kinerja perusahaan dalam menghasilkan laba,
baik dari kegiatan utama perusahaan maupun kegiatan lain-lain, sebelum pajak penghasilan.

Pretax Profit Margin

1,400,000,000,000
1,200,000,000,000
1,000,000,000,000
800,000,000,000
600,000,000,000
400,000,000,000
200,000,000,000
-
2014 2015 2016 2017
Laba sebelum Pajak 68,506,952,993 62,046,220,824 562,390,582,418 468,310,373,708
Pendapatan Netto 712,472,394,627 559,801,139,534 1,206,574,998,9 712,472,394,627
Total PreTax Profit Margin (%) 9.6% 11.1% 46.6% 65.7%

Margin laba sebelum pajak pada tahun 2014 adalah sebesar 9,6% dari penjualan dan
meningkat di tahun 2015 yaitu sebesar 11,1%. Kemudian mengalami peningkatan yang
cukup besar di tahun 2016 sebesar 46,6% namun mengalami penurunan pada tahun 2017
yaitu hanya sebesar 28,8%. Margin laba sebelum pajak sudah memasukkan komponen
pendapatan (beban) luar usaha atau lain-lain dari margin laba operasi. Yang mana komponen

8
pendapatan (beban) lain-lain PT Sentul City selama empat tahun tersebut adalah sebagai
berikut:

Pdpt (beban) luar Usaha (%)

1,800,000,000,000
1,600,000,000,000
1,400,000,000,000
1,200,000,000,000
1,000,000,000,000
800,000,000,000
600,000,000,000
400,000,000,000
200,000,000,000
-
2014 2015 2016 2017
Beban operasi lainnya 39,029,973,228 108,374,489,931 52,496,591,600 78,712,996,079
Pendapatan Netto 712,472,394,627 559,801,139,534 1,206,574,998,9 1,623,484,966,2
Total Pdpt (beban) luar Usaha
5.5% 19.4% 4.4% 4.8%
(%)

Pada PT Sentul City, Tbk, komponen beban lain-lain lebih kecil dari pendapatan
lain-lain, ini berarti bahwa aktivitas bisnis lain-lain (luar usaha) mampu mengangkat laba
operasi perusahaan, bahkan meningkatkan pertumbuhan laba operasi, karena proporsi beban
lain-lain 5,5% dari penjualan tahun 2014, meningkat dua kali lipat tahun 2015 yaitu 19,4%,
turun menjadi 4,4% di tahun 2016 dan kembali meningkat 4,8% tahun 2017.

9
 Beban bunga (%)
1,800,000,000,000
1,600,000,000,000
1,400,000,000,000
1,200,000,000,000
1,000,000,000,000
800,000,000,000
600,000,000,000
400,000,000,000
200,000,000,000
-
2014 2015 2016 2017
Beban Keuangan 106,541,110,580 106,541,110,580 106,541,110,580 106,541,110,580
Pendapatan Netto 712,472,394,627 559,801,139,534 1,206,574,998,9 1,623,484,966,2
Total Beban bunga (%) 15.0% 19.0% 8.8% 6.6%

Disamping itu perusahaan juga menanggung beban keuangan sebesar 15% dari total
pendapatan yang diperoleh perusahaan pada tahun 2014, meningkat di tahun 2015 yaitu
29,4% yang ditanggung perusahaan. Pada tahun berikutnya beban keuangan yang ditanggung
perusahaan mampu ditekan dan dikendalikan dengan baik. Ini dibuktikan dengan beban
keuangan yang ditanggung perusahaan menurun pada tahun 2016 dan 2017 yaitu masing-
masing sebesar 11,5% dan 9,3%. Penurunan tersebut dapat dikatakan baik.

10
 4. Net Profit Margin

Margin ini menilai kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba bersih dari
pendapatan yang diperoleh perusahaan.

Nett Profit Margin

1,800,000,000,000

1,600,000,000,000

1,400,000,000,000

1,200,000,000,000

1,000,000,000,000

800,000,000,000

600,000,000,000

400,000,000,000

200,000,000,000

-
2014 2015 2016 2017
Laba Netto tahun berjalan 40,727,292,707 61,673,665,333 562,426,910,051 468,559,181,741
Pendapatan Netto 712,472,394,627 559,801,139,534 1,206,574,998,9 1,623,484,966,2
5.7% 11.0% 46.6% 28.9%

Kemampuan PT Sentul City Tbk, dalam menghasilkan laba bersih perusahaan adalah
sebesar 5,7% dari total pendapatan untuk tahun 2014 dan meningkat 11% tahun 2015 dan
kembali menunjukkan pertumbuhan yang besar di tahun 2016 yaitu mencapai 46,6% dari
total pendapatan. Meskipun demikian net profit margin yang diperoleh perusahaan
mengalami penurunan tahun 2017 yaitu hanya mampu mencapai angka 28,9%.

11
 Beban Pajak penghasilan
1,800,000,000,000
1,600,000,000,000
1,400,000,000,000
1,200,000,000,000
1,000,000,000,000
800,000,000,000
600,000,000,000
400,000,000,000
200,000,000,000
-
2014 2015 2016 2017
Beban Pajak Penghasilan - Neto 27,779,660,286 372,555,491 36,327,633 248,808,033
Pendapatan Netto 712,472,394,627559,801,139,534 1,206,574,998,9 1,623,484,966,2
Total Beban Pajak penghasilan
3.90% 0.07% 0.00% 0.02%
(%)

Jika dilihat dari komposisi pajak penghasilan, mengalami penurunan yang cukup
signifikan dimana tahun 2014 3,9% dari total pendapatan merupakan beban pajak
penghasilan dan -0,1% pada tahun 2015. Sementara tahun 2016 dan 2017 perusahaan tidak
menanggung beban pajak penghasilan.

12
 D. Pemanfaatan Aset
1. Perputaran Kas (Cash Turnover)

Perputaran Kas
1,800,000,000,000
1,600,000,000,000
1,400,000,000,000
1,200,000,000,000
1,000,000,000,000
800,000,000,000
600,000,000,000
400,000,000,000
200,000,000,000
-
2014 2015 2016 2017
Penjualan 712,472,394,627559,801,139,534 1,206,574,998,9 1,623,484,966,2
Rata-rata Kas dan setara kas 394,690,372,978432,061,091,835437,463,740,067447,216,844,044
Total Perputaran Kas (Cash TO) 1.81 1.30 2.76 3.63

Selama empat tahun, perputaran kas mengalami perubahan, yaitu 1,81 kali tahun
2014, 1,30 kali tahun 2015, 2,76 kali untuk tahun 2016 dan 3,63 kali tahun 2017. Ini berarti
kas perusahaan mempunyai kemampuan 2 kali dalam setahun menghasilkan pendapatan bagi
perusahaan. Dapat juga diartikan bahwa kas perusahaan bertahan selama 180 hari, dan ini
tidak baik bagi perusahaan untuk mempertahankan kas di perusahaan terlalu lama.

13
 2. Perputaran piutang (Account Receivable Turnover)

Perputaran Piutang
1,800,000,000,000

1,600,000,000,000

1,400,000,000,000

1,200,000,000,000

1,000,000,000,000

800,000,000,000

600,000,000,000

400,000,000,000

200,000,000,000

-
2014 2015 2016 2017
Penjualan 712,472,394,627 559,801,139,534 1,206,574,998,9 1,623,484,966,2
Rata-rata Piutang Usaha 605,306,957,636 569,082,596,802 752,383,386,363 1,095,912,504,4
1.18 0.98 1.60 1.48

Piutang merupakan asset operasional perusahaan yang paling produktifdalam

menghasilkan pendapatan bagi perusahaan. Berdasarka perhitungan diatas, terlihat bahwa
piutang berputas rata rata hanya 1 kali pada tahun 2014 hingga tahun 2017. Hal ini
menunjukkan perputaran piutang kurang dari 2 kali, menunjukkan kinerja piutang perusahaan
tidak baik. Semakin lambat perputaran piutang menunjukkan semakin tidak produktifnya
piutang tersebut dalam menghasilkan pendapatan bagi perusahaan.

14
 3. Perputaran Persediaan (Inventory Turnover)

Perputaran Persediaan
6,000,000,000,000

5,000,000,000,000

4,000,000,000,000

3,000,000,000,000

2,000,000,000,000

1,000,000,000,000

-
2014 2015 2016 2017
HPP 388,279,606,960 329,841,873,198 466,827,606,461 661,806,404,261
Rata rata persediaan 5,224,181,850,1 3,734,976,214,8 2,143,510,915,0 2,166,632,102,0
0.07 0.09 0.22 0.31

Perhitungan diatas digunakan untuk mengetahui kinerja pemanfaatan persediaan.

Perputaran persediaan PT Sentul City Tbk, tidak mampu mencapai angka satu kali dalam
empat tahun tersebut. Untuk menganalisis efektifitas pengendalian persediaan untuk
menghasilkan pendapatan, selanjutnya dapat dipisah-pisah berdasarkan jenis persediaan yang
dimiliki oleh perusahaan. Perputaran persediaan ini tergantung jenis persediaannya.

15
 4. Perputaran Modal Kerja (Working Capital Turnover)

Perputaran Modal Kerja

6,000,000,000,000
5,000,000,000,000
4,000,000,000,000
3,000,000,000,000
2,000,000,000,000
1,000,000,000,000
-
2014 2015 2016 2017
Penjualan 712,472,394,627 559,801,139,534 1,206,574,998,91 1,623,484,966,26
Rata-rata Modal Kerja 4,119,240,501,00 4,197,732,763,50 4,276,225,026,00 5,312,327,966,30
0.17 0.13 0.28 0.31

Perputaran modal kerja PT Sentul City Tbk, selama 4 tahun tidak mampu mencapai
angka 2 kali dalam setahun. Tahun 2016, modal kerja perusahaan hanya mampu berputas satu
kali dalam tahun tersebut. Ini menunjukkan kurangnya efektifitas pemanfaatan modal kerja
dalam perusahaan dalam menghasilkan pendapatan.

16
 5. Perputaran Aset Tetap (Fixed Asset Turnover)

Perputaran Aset Tetap

1,800,000,000,000
1,600,000,000,000
1,400,000,000,000
1,200,000,000,000
1,000,000,000,000
800,000,000,000
600,000,000,000
400,000,000,000
200,000,000,000
-
2014 2015 2016 2017
Penjualan 712,472,394,627 559,801,139,534 1,206,574,998,9 1,623,484,966,2
Rata-rata Aset tetap 721,747,456,180 164,145,996,487 186,060,359,726 197,466,740,160
0.99 3.41 6.48 8.22

Perputaran Aset Tetap PT Sentul City Tbk, mengalami penurunan pada tahun 2015
jika dibandingkan dengan tahun sebelumnya, yaitu dari 3,41 menjadi 0,99. Ini menunjukkan
bahwa kemampuan asset tetap dalam menghasilkan pendapatan menurun. Dapat diartikan
efektifitas pemanfaatan asset tetap tidak begitu baik tahun 2015. Kemampuan asset tetap
mengalami kenaikan tahun 2016 dan 2017 yaitu masing-masing sebesar 6,48 dan 8,22. Asset
tetap perusahaan tersebut mampu menghasilkan pendapatan yang meningkat tahun 2016 dan
2017.

17
 6. Perputaran Total Aset (Asset Turnover)

Perputaran Total Aset

14,000,000,000,000
12,000,000,000,000
10,000,000,000,000
8,000,000,000,000
6,000,000,000,000
4,000,000,000,000
2,000,000,000,000
-
2014 2015 2016 2017
PENDAPATAN NETO 712,472,394,627 559,801,139,534 1,206,574,998,91 1,623,484,966,26
Rata-rata total aktifa 10,230,889,311,9 10,470,981,035,9 11,252,701,560,3 13,168,273,715,9
Total Perputaran Total Aset 0.07 0.05 0.11 0.12

PENDAPATAN NETO Rata-rata total aktifa Total Perputaran Total Aset

Perputaran total asset tahun 2014 haya 0,07 kali dan efesiensi tersebut mengalami
penurunan di tahun berikutnya yaitu 0,05 kali. Ini menunjukkan kemampuan total asset
dalam menghasilkan pendapatan mengalami penurunan. Jika dilihat kinerja pemanfaatan
asset perusahaan secara individual, penurunan kinerja pemanfaatan total asset merupakan
pengaruh dari menurunnya kinerja persediaan, modal kerja dan asset tetap perusahaan
terhadap kemampuan dalam menghasilkan pendapatan.

18