Jenis Mall

Menurut Joseph de Chiara dan John Hancock Calendar dalam Time Saver Standards for Building Type
(1981:577), jenis-jenis dari pusat perbelanjaan adalah sebagai berikut :

1. Neighbourhood Center
Merupakan deretan pertokoan yang biasanya berbentuk linier, sejajar dengan jalan raya, dan
fasade toko yang menghadap ke arah jalan tersebut, dengan parkir di antaranya. Perkembangan
baru dari jenis ini adalah unit-unit pertokoan berbentuk mini mall.
2. Intermediate/Communit-Size Center,
Merupakan pertokoan yang juga berbentuk linier tetapi lebih besar daripada neighborhood center
dan sering disebut junior department store. Bentuk parkir sama dengan neighborhood center.
3. Regional Center
Terdiri dari satu sampai empat department store atau supermarket lima puluh sampai seratus
lebih toko-toko satelit dan fasilitas lain, yang semua menghadap ke jalur pejalan kaki utama (mall).
Bangunan ini terletak di daerah sub-urban.
4. Renewal Project
Merupakan pusat pertokoan yang terletak di pusat kota (downtown) yang merupakan bangunan
bertingkat yang terdiri dari department store dan pertokoan. Pusat perbelanjaan ini dihubungkan
langsung dengan fasilitasfasilitas lain seperti hotel, kantor, teater, tempat parkir, dan lain- lain.
Karena mahalnya harga lahan biasanya areal parkir dibuat multidecked, di bawah atau akan lebih
baik bila di samping pusat perbelanjaan.

Ciri-ciri jenis pusat perbelanjaan tersebut adalah sebagai berikut :

Pengelompokkan Individu

Individu yang melakukan kegiatan dalam mall dapat dikelompokkan sebagai berikut :

1. Pengunjung, merupakan factor yang paling menentukan dalam aktivitas perbelanjaan.

Pengunjung dapat dibedakan menjadi tiga macam:
a. Pengunjung yang datang khusus berbelanja
b. Pengunjung yang mempunyai tujuan berbelanja dan berekreasi
c. Pengunjung yang mempunyai tujuan hanya berekreasi
2. Penyewa, merupakan individu atau badan usaha yang menggunakan ruang dan fasilitas yang
disediakan untuk usaha komersial, hak untuk menggunakan tersebut dinyatakan dalam system
sewa.
3. Pengelola, merupakan individu yang tergabung dalam suatu badan yang mempunyai tugas
mengelola, mengatur, dan mengorganisasi mall agar dapat berjalan dengan baik dan sesuai
dengan tujuan dari mall itu sendiri.

Berdasarkan dari jenis barang yang dijual ( Design for shopping Centers, Nadine Beddington) :

1. Demand (Permintaan), yaitu yang menjual kebutuhan sehari-hari yang merupakan kebutuhan
pokok.
2. Semi Demand (Setengah Permintaan), yaitu menjual barang-barang untuk kebutuhan tertentu
dalam kehidupan sehari-hari.
3. Impuls ( Barang yang Menarik ), yaitu yang menjual barang-barang mewah yang menggerakkan
hati konsumen pada waktu tertentu untuk membelinya.
4. Drugery, yaitu menjual barang-barang higienis seperti sabun, parfum, dan lainlain.

Berdasarkan bauran jenis usahanya, Shopping Mall dibedakan menjadi :

1. Pusat perbelanjaan berorientasi keluarga

Pusat perbelanjaan ini menyediakan seluruh hal kebutuhan dalam satu atap (all under one roof
family- oriented shopping centre). Dengan luas bersih area yang disewakan sekitar 400.000-
500.000 kaki persegi dan didominasi oleh hypermarket, pusat hiburan, cinema, bowling, dan
billiard.
2. Pusat perbelanjaan spesialis (specialist shopping center)
Pusat perbelanjaan ini lebih kecil dari pada pusat perbelanjaan berorientasi keluarga dan hanya
menawarkan satu jenis perdagangan utama. yang dilengkapi dengan sejumlah toko yang
mendukung bisnis utama tersebut, seperti toko makanan, toko minuman, dan toko pelayanan
lainnya.
3. Pusat perbelanjaan gaya hidup (lifestyle shopping center)
Pusat perbelanjaan ini melayani para professional muda yang berkerja di wilayah kota. Dan
menawarkan produk tematis yang berkaitan dengan gaya hidup. Luas area pada pusat
perbelanjaan ini sekitar 100.000-200.000 kaki persegi.
Berdasarkan cara pelayanan ( Design for shopping Centers, Nadine Beddington) :

1. Shopping existing personal services

Pembeli dilayani langsung oleh para pelayan. Setelah transaksi, pelayan langsung meminta
pembayaran dan membungkus barang tersebut.
2. Self selection
Pembeli dapat memilih dan membeli barang-barang, kemudian mengumpulkan ke pelayan dan
meminta bon pembayaran, lalu ke kasir untuk membayar atau mengambil barang.
3. Self services
Pembeli dapat memilih dan mengambil barang-barang yang dibutuhkan, kemudian diletakkan
pada keranjang atau kereta keranjang yang telah disediakan, lalu dibawa ke kasir untuk
pembayaran dan pembungkusan.

Elemen-Elemen dalam Shopping Mall Menurut Bednar (1990), adalah :

1. Magnet Primer (Anchor)

Magnet primer merupakan transformasi dari node kota yang berfungsi sebagai titik konsentrasi.
Dan dapat pula menjadi Landmark. Analoginya dapat berupa Plaza atau court yang akan menjadi
daya Tarik utama pada Shopping Mall. Konsep penataan ruang pada shopping mall pada
umumnya berupa garis lurus (linear) atau setengah lingkaran. Pada bentuk linear diperlukan dua
buah magnet pada pengakhiran koridor. Sedangkan yang berbentuk T, L, atau Lengkung
memerlukan tiga buah magnet. Dalam perkembangannya sering pula di pakai magnet perantara
yaitu bila jarak antar magnet utama terlalu panjang sehingga bias menimbulkan kesan monoton.
Jarak antar magnet maksimal adalah 250 meter.
2. Magnet sekunder
Magnet sekunder merupakan transformasi dari distrik kota. Perwujudtannya dapat berupa toko-
toko pengecer maupun fasilitas fasilitas lainnya. Toko merupakan salah satu bagian terpenting
dari shopping mall yang dianggap sebagai district pada pusat perbelannjaan. Penempatan toko
erat kaitannya dengan magnet primer sebagai daya tarik utam dalam shopping mall tersebut.
Pemanfaatan daya tarik dengan mengarahkan pengunjung sedemikian rupa sehingga dengan
sendirinya arus tersebut melewati toko toko kecil sebelum akhirnya menuju magnet primer
yang terdapat di depan anchor tenant yang berupa department store, supermaket, atau
cineplex.
3. Koridor
Merupakan transformasi dari path, penerapannya dapat berupa jalur untuk pejalan kaki yang
menghubungkan antara magnet-magnet yang ada. Ada dua macam koridor, yaitu koridor utama
(primer) dan koridor tambahan (sekunder). Koridor utama merupakan orientasi dari toko-toko
yang ada di sepanjangnya. Sedangkan koridor tambahan merupakan koridor yang terletak pada
perpanjangan koridor utama, yang memudahkan pencapaian dari area parkir dan
mempersingkat jarak entrance bila terjadi keadaan darurat. Lebar koridor utama sekitar 15
meter sedangkan koridor tambahan sekitar 6 meter.
4. Atrium
Merupakan ruang kosong yang diapit oleh lapisan-lapisan lantai yang disekelilingnya, dengan
ketinggian minimal dua lantai atau lebih yang mendapat pencahayaan alami siang hari dan
menjadi pusat orientasi bangunan. Atrium ini berfungsi sebagai daya tarik dalam perancangan
ruang dalam maupun ruang luar bangunan tersebut. Begitu pula halnya dengan EMAC (Enclosed
 Mall Air Conditioned), atrium sangat penting perannya. Berdasarkan penutup atrium tersebut
dapat berupa:
a. Vault Skylight, bentuk lengkung atau setengah lingkaran.
b. Pyramid or Dome, Bentuk pyramid atau kubah.
c. Glazed wall, bentuk dinding kaca.
d. Multiple linear skylight, bentuk berupa atrium linear.
e. Multipleunits skylight, bentuk dengan beberapa unit atrium.
5. Vegetasi
Merupakan elemen yang berfungsi untuk melengkapi keberadaan suatu jalan. Dalam
perencanaan mall, pohon berintegrasi dengan elemen desain lainnya. Pohon digunakan untuk
menimbulkan kesan asri pada pedestrian serta menambah kesejukan mall. Street furniture yang
biasa dipakai dalam shoping mall antara lain :
a. Lampu penerangan atau lampu hias
b. Sclupture
c. Tempat duduk (sitting group)
d. Kolam dan air mancur
e. Pot tanaman
f. Box telpon, tempat sampah dan sebagainya.

Prinsip Dasar Shopping Mall (De Chiara, Joseph & Jhon Hancoc Callender, Time Saver Standards for
Building Types, Mc Graw-Hill Book Company, New York, 1981, hal 578).

Secara keseluruhan fisik, shopping mall mempunyai prinsip-prinsip :

1. Terdiri dari jalur pejalan kaki utama (pedestrian way) atau dikenal sebagai koridor utama dengan
satu atau lebih tambahan jalur pejalan kaki atau koridor tambahan yang berhubungan dengan
koridor uama dan lokasi parkir atau jalan yang berdekatan.
2. Semua toko menghadap dan memiliki pintu masuk kea rah koridor utama ataupun koridor
tambahan.
3. Untuk mengatasi masalah parkir karena tingginya harga dan semakin berkurangnya lahan bagi
suatu shopping mall, maka dapat disediakan bangunan parkir bertingkat (double decked) atau
besment, disamping parkir secara konfensional.

Tipe koridor berdasarkan Time Saver, 1981

Koridor tambahan tak

berhubungan dengan magnet primer
Sumber : Time Saver, 1981
 Koridor tambahan
berhubungan dengan magnet primer
Sumber : Time Saver, 1981

4. Tiap lantai harus mempunyai tingkat kepentingan yang sama

a. Aksesibilitas
b. Hindari ujung yang buntu , bisa diakhiri dengan deprt. Store atau supermaret
c. Transportasi vertikal yang nyaman
d. Hubungan visual antar lantai di hall tengah

Sistem Sirkulasi Pusat Perbelanjaan

Ada beberapa macam sistem perbelanjaan

1. Sistem Banyak Koridor

Ciri-ciri pusat perbelanjaan dengan banyak koridor :
a. Terdapat banyak koridor tanpa penjelasan orientasi, tanpa ada penekanan, sehingga semua
dianggap sama, yang strategis hanya bagian depan / dekat pintu
b. Efektifitas pemakaian ruangnya sangat tinggi
c. Terdapat pada pertokoan yang dibangun sekitar tahun 1960-an di Indonesia.
2. Sistem Plaza :
Ciri-ciri pusat perbelanjaan dengan sistem plaza :
a. Terdapat plaza/ ruang berskala besar yang menjadi pusat orientasi kegiatan dalam ruang
dan masih menggunakan pola koridor untuk efisiensi ruang.
b. Mulai terdapat hierarki dari masing-masing lokasi toko, lokasi strategis berada di dekat plaza
tersebut, serta mulai mengenal pola vide dan mezanin.
3. Sistem Mall
Ciri-ciri pusat perbelanjaan dengan sistem Mall :
Dikonsentrasikan pada sebuah jalur utama yang menghadap dua atau ebih magnet
pertokoan dapat menjadi poros massa, dan dalam ukuran besar dapat berkembang menjadi
sebuah atrium. Jalur tersebut menjadi jalur sirkulasi utama, karena menghubungkan dua titik
magnet atau anchor yang membentuk sirkulasi utama.
Kebutuhan ruang dan lahan menurut buku pedoman perencanaan lingkungan pemukiman kota yang
dikeluarkan oleh direktorat PU untuk standart pusat perbelanjaan dan niaga

Kebutuhan ruang dan lahan untuk sarana ini akan berkaitan juga dengan daya dukunglingkungan dan
jalan yang ada di sekitar bangunan sarana tersebut. Besaran kebutuhan ruang dan lahan menurut
penggolongan jenis sarana perdagangan dan niaga adalah:

a. warung / toko
Luas lantai yang dibutuhkan  50 m termasuk gudang kecil dengan skala pelayanan unit RT = 250
penduduk. Apabila merupakan bangunan tersendiri (tidak bersatu dengan rumah tinggal), luas
tanah yang dibutuhkan adalah 100 m2. Yang menjual barang barang kebutuhan sehari-hari.
pertokoan (skala pelayanan untuk 6.000 penduduk) Luas lantai yang dibutuhkan 1.200 m2.
Yang menjual barang barang kebutuhan sehari-hari yang lebih lengkap dan pelayanan
jasa seperti wartel dan fotocopy. Dengan luas tanah yang dibutuhkan 3000 m2. Bangunan
pertokoan ini harus dilengkapi dengan:
1. tempat parkir kendaraan umum yang dapat dipakai bersama kegiatan lain pada pusat
lingkungan;
2. sarana-sarana lain yang erat kaitannya dengan kegiatan warga;
3. pos keamanan
b. pusat pertokoan dan atau pasar lingkungan (skala pelayanan unit kelurahan  30.000 penduduk)
Luas tanah yang dibutuhkan: 10.000 m2 Bangunan pusat pertokoan / pasar lingkungan ini harus
dilengkapi dengan:
1. tempat parkir umum, sudah termasuk kebutuhan luas tanah;
2. terminal kecil atau pangkalan untuk pemberhentian kendaraan;
3. pos keamanan;
4. sistem pemadam kebakaran;
5. musholla/tempat ibadah.
c. pusat perbelanjaan dan niaga (skala pelayanan unit kelurahan  120.000 penduduk) Luas tanah
yang dibutuhkan adalah 36.000 m2. Bangunan pusat perbelanjaan harus dilengkapi:
a. tempat parkir umum, sudah termasuk kebutuhan luas tanah;
b. terminal atau pangkalan untuk pemberhentian kendaraan;
c. pos keamanan;
d. sistem pemadam kebakaran;
e. musholla/tempat ibadah.
Bentuk pusat perbelanjaan menurut Rubenstain. M. Harvey, 1978 Dengan meninjau bentukan
arsitekturnya, pusat perbelanjaan dapat dibagi atas 3, yaitu :

a. Pusat perbelanjaan terbuka

Semua jalan yang direncanakan mengutamakan kenyamanan pejalan kaki, letaknya dapat di
pusat kota, sistem penghawaannya dengan sistem penghawaan alami. Pusat
perbelanjaanterbuka cocok untuk daerah beriklim sedang.Berjalan-jalan di dalamnya menjadi
suatu keistimewaan tersendiri dan lebih menghemat energi.

b. Pusat perbelanjaanKomposit
Pusat perbelanjaan dengan bagian yang terbuka dan tertutup.Bagian yang tertutup diletakkan di
tengah sebagai pusat dan menjadi magnet yang menarik pengunjung untuk masuk ke pusat
perbelanjaan.
c. Pusat perbelanjaantertutup
Pusat perbelanjaantertutup adalah mal dengan pelingkup atap.Keuntungannya berupa
kenyamanan dengan kontrol iklim, dan kerugiannya adalah biaya menjadi sangat mahal dan
terkesan menjadi kurang luas.
Berdasarkan International Council of Shopping Center (1999) mengklasifikasikan shopping mall
menjadi dua bagian berdasarkan fisiknya, yaitu:
1. Strip Mall / Open Mall
Strip mall atau biasa dengan disebut shopping plaza adalah pusat perbelanjaan terbuka dengan
deretan unit-unit retail pada umumnya terdiri dari 1-2 lantai yang bersusunan sejajar (berderet
lurus maupun membentuk konfigurasi U atau L) dengan area pejalan kaki yang terbuka
ditengahnya yang menghubungkan antar unit-unit retail yang saling berhadapan. Dengan
semakin minimnya lahan terutama di daerah perkotaan, tipe strip mall ini berubah menjadi
unit-unit retail dengan parkir kendaraan yang terletak di depannya, menyesuaikan dan
mengoptimalisasi lahan yang ada.
2. Shopping Mall / Closed Mall
Shopping mall biasanya disebut dengan mall adalah tipikal pusat perbelanjaan yang bersifat
tertutup / indoor yang berisi unit-unit retail dan pada umumnya disewakan. Biasanya Mall
merupakan multi-storey building atau terdiri lebih dari 2 lantai, yang dikarenakan mall
dibangun di tengah kota dimana lahannya yang sangat terbatas tetapi tuntutan fungsinya tetap
banyak, sehingga pembangunan mall harus dilakukan secara vertikal. Dan Untuk menambah
kenyamanan pengunjung, mall sudah menggunakan bantuan teknologi seperti pengatur suhu
ruangan ( AC ), material-material yang bagus untuk dipandang, dll

Fasilitas pendukung pada pusat perbelanjaan yaitu : (Chiara, J. D. & Crosbie , M. J., 1983. Time Saver
Standart For Building Types. 4th penyunt. Singapore: McGraw - Hill Book Co. hlm.713)
a. Fasilitas Perbelanjaan
Berdasarkan lingkup pelayanan skala regional (150.000-400.000) fasilitas katagori ini meliputi
50-100 unit retail, supermarket dan departement store.
b. Fasilitas Rekreasi
Fasilitas yang biasanya ada dibedakan menurut :
- Kesenangan meliputi Foodcourt, restaurant, fast food, dan kafe.
- Hiburan meliputi Bioskop, auditorium, comunity center.
- Ketangkasan meliputi arena permainan dan game.

Pemilihan lokasi Time saver 2001 Josep de Chaira dan Michael J.Crosbie

1. Lokasi beada di kawasan perdagangan dan jasa

2. Lokasi mudah dicapai
3. Kondisi topografi mendukung perencanaan konstruksi dan ekonomi
4. Tersedianya jaringan utilitas