Karakteristik Properti yang Relevan

Subjek suatu penilaian adalah keuntungan suatu asset. Keuntungannya dapat berupa
biaya sederhana, biaya sewa, penyewaan, atau bentuk keuntungan lainnya. Pada suatu
kasus penilaian properti riil, asetnya adalah realestat atau tanah dan pengembangannya.
Analisa subjek properti harus mewakili karakteristik yang mempengaruhi nilai.

Beberapa karakter penting yang berhubungan dengan nilai adalah:

1. Hak milik PR yang sedang dinilai

2. Lokasi
3. Karakter fisik lainnya seperti ukuran, susunan, dan kualitas konstruksi
4. Karakter ekonomi seperti tingkat penyewaan dan ketentuan pembiayaan
5. Karakter legalitas seperta penggunaan lahan dan pembatasan zona

Beberapa informasi yang relevan disediakan oleh klien dan beberapa akan diteliti oleh
penilai melalui wawancara dengan pemilik properti dan peserta pasar. Catatan publik mejadi
sumber data yang jelas dalam karakteristik properti. Deskripsi legalitas yang lengkap biasanya
digunakan untuk mengidentifikasi subjek properti meskipun informasi-informasi lainnya dapat
berguna seperti alamat sederhana atau peta yang telah dibubuhi catatan.

Kondisi penugasan

Hampir seluruh tugas penilaian adalah subjek untuk beberapa kondisi yang
mempengaruhi ruang lingkup pekerjaan dan harus dikomunikasikan dengan klien untuk
mendapatkan analisa penilai dalam konteks yang tepat. Kondisi penugasan antara lain:

 Asumsi umum
 Asumsi luar biasa
 Kondisi hipotesis
 Hukum dan regulasi
 Pengecualian yurisdiksi
 Kondisi lain yang mempengaruhi ruang lingkup pekerjaan dalam penugasan

Asumsi umum dan hukum dan regulasi yang dapat diterapkan pada dasarnya mudah.
Asumsi luar biasa, kondisi hipotesis, dan pengecualian yurisdiksi dijelaskan lebih detil
dibawah.

Asumsi Luar Biasa

 Asumsi yang luar biasa adalah sesuatu yang dianggap benar untuk tujuan penilaian tetapi
itu mungkin benar atau tidak benar pada tanggal efektif penilaian. Tidak seperti asumsi umum,
asumsi luar biasa hanya dikhususkan untuk tugas yang dihadapi

Sebuah contoh penggunaan asumsi luar biasa adalah penilaian suatu properti yang
berlokasi di area perindustrian tua dimana penilai mengasumsikan properti tidak terdampak
oleh kontaminasi tanah atau air tanah. Dengan kata lain, penilai menganalisa lahan seperti
tanahnya yang tidak terkontaminasi untuk tujuan penilaian walaupun penilai tidak tahu pasti
jika tanahnya terpengaruh oleh kondisi yang merugikan.

Jika suatu asumsi luar biasa ternyata tidak benar, hasil dari penugasan akan
terpengaruhi. Contohnya, jika properti diatas benar terjadi kontaminasi tanah dan penilaian
dilakukan dengan asumsi luar biasa dimana properti tidak memiliki masalah terkait dengan
tanah, efek kontaminasi tidak akan berpengaruh dalam analisa penilai. Khususnya, penilai
tidak mempertimbangkan biaya untuk memulihkan kontaminasi tersebut ketika bekerja
dengan asumsi luar biasa yang tidak terdapat kontaminasi. Akan tetapi, jika klien menerima
asumsi luar biasa dan mengerti tujuan penggunaan penilaian, yang menggunakan asumsi
luar biasa, maka pekerjaan penilai akan memenuhi standar profesional dan akan menjadi
penilaian yang dapat dipercaya dengan asumsi luar biasa. Jika, setelah mempelajari
kontaminasi tanahnya, klien menginginkan penilaian yang menghitung adanya kontaminasi,
penilai dan klien harus menyetujui tugas penilaian baru yang tidak menggunakan asumsi luar
biasa.

Penilaian dapat melibatkan lebih dari satu asumsi luar biasa dan mengkomunikasikan
kondisi tersebut kepada klien secara terang-terangan adalah penerapan yang baik.
Mengendalikan asumsi luar biasa secara jelas dan terang-terangan dalam laporan penilaian
semakin penting ketikan lebih dari satu kondisi dapat mempengaruhi penilaian.

Kondisi hipotesis

Kebalikan dari asumsi luar biasa, yang bisa jadi benar atau tidak, Kondisi hipotesis adalah
sesuatu yang diketahui bertentangan dengan fakta pada tanggal efektif penilaian tetapi
dianggap benar untuk tujuan penilaian. Sebagai contoh, jika klien ingin mengetahui nilai suatu
pengembangan yang diusulkan seolah-olah selesai pada saat ini, tugas penilaian dapat
dilakukan dengan kondisi hipotesis dimana pengembangan yang tidak ada seperti sudah
terjadi dan siap digunakan sesuai usulan. Kembali ke contoh porperti yang berlokasi di area
perindustrian tua/lama penilai akan menggunakan kondisi hipotesis jika diketahui properti
tersebut terpengaruh oleh kontaminasi tanah tetapi penilai membuat opini nilai dari properti
tersebut seperti tidak terpengaruh dengan kontaminas. Nilai tersebut mungkin dicari untuk
menentukan kemungkinan dari opsi pembersihan.
 Menjelaskan suatu opini dari nilai yang dihasilkan dengan kondisi hipotesis seperti “nilai
hipotesis” adalah istilah yang tidak cocok/ tidak sesuai. Nilai itu sendiri bukan hipotesis.
Seperti dijelaskan sebelumnya, tipe dan definisi dari nilai diidentifikasi masing masing sebagai
bagian yang berbedan dari tujuh elemen penting dari penugasan, terpisah dari penentuan
kondisi tugas seperti kondisi hipotesis.

Seorang penilai mungkin tidak bisa mengidentifikasi asumsi luar biasa dan kondisi
hipotesis yang mempengaruhi penilaian sampai analisa benar-benar dimulai. Sebuah usaha
juga harus dilakukan untuk mengidentifikasi kemungkinan atau probabilitas asumsi luar biasa
dan kondisi hipotesis yang mempengaruhi penugasan selama percakapan awal dengan klien.

Asumsi luar biasa dan kondisi hipotesis adalah istilah yang muncul di USPAP, namun
standarnya tidak membutuhkan label-label tersebut. Suatu asumsi luar biasa atau kondisi
hipotesis dapat diidentifikasi dengan cara lain (seperti kondisi spesial) selama label
penggantinya tidak salah arah.

Pengecualian yurisdiksi

Pengecualian yurisdiksi itu langka tetapi dapat mempengaruhi tugas penilaian ketika
hukum atau regulasi yang relevan menghalangi penyesuaian dengan standar profesional
yang relevant. Persyaratan federal, negara atau hukum dan regulasi lokal dapat bertentangan
atau menggantikan beberapa porsi dari suatu standar profesional. Hanya bagian dari standar
profesional yang bertentangan dengan pembatalan regulasi yang dipengaruhi oleh
pengecualian yurisdiksi. Keseimbangan standar profesional tetap berlaku.

Instruksi dari klien atau seorang pengacara tidak akan sesuai dengan pengecualian
yurisdiksi. Juga, sebuah pengecualian yurisdiksi harus menjadi pengecualian tegas kepada
standar profesional.

Jika suatu regulasi pemerintahan mengatur metodologi tertentu untuk suatu situasi
namun USPAP tidak membahas metodologi spesifik tentang situasi tersebut, pengecualian
yurisdiksi tidak digunakan. Melainkan, metodologi yang ditentikan kemungkinan merupakan
teknik yang diketahui digunakan dalam penilaian dimana regulasinya relevan dan penilai perlu
menggunakan seluruh teknik penilaian yang dapat diterapkan oleh sesama penilai dan
menghasilkan penilaian yang kredibel untuk penggunaan yang diharapkan. Dalam kasus ini,
regulasi tersebut menambah, dan bukan mengurangi persyaratan dari standar profesional.

Karena kompleksitas dan potensi yang mempengaruhi pemngembangan dan hasil suatu
penilaian, pengecualian yurisdiksi perlu diidentifikasi diawal suatu penugasan daripada
dilakukan setelah fakta dan ditampilkan dengan jelas pada laporan penilaian.