REPLIK

Perkara Nomor : 5/Pdt.G/2019/PN.Sbr.

Pada PENGADILAN NEGERI SUMBER
Antara
HJ. FARCHA ---------------- Penggugat
Lawan
H. SATIM ---------------- Tergugat I
MUHAMAD BISRI ---------------- Tergugat II
H. SANIJA ---------------- Tergugat III
RAWINDER KAUR ---------------- Tergugat IV
H. DURASID ---------------- Tergugat V
MULYA ---------------- Tergugat VI
MAFERDY YULIUS, SH ---------------- Tergugat VII
WAHYUDIN ---------------- Tergugat VIII
BADAN PERTANAHAN NASIONAL
---------------- Turut Tergugat
KABUPATEN CIREBON

Cirebon, 16 Juli 2019

Kepada Yth.
Majelis Hakim
Perkara Nomor : 5/Pdt.G/2019/PN.Sbr
Jalan Sunan Drajat No.4 Sumber
Kabupaten Cirebon.

1|Replik perkara Nomor : 5/Pdt.G/2019/PN.Sbr

Dengan hormat,

ARIF RAHMAN, SHI; BANA, SH; dan EKO FEBRIANSYAH, SH; Advokat
pada Lembaga Penyuluhan & Bantuan Hukum Nahdlatul Ulama (LPBH
NU KABUPATEN CIREBON) beralamat Kantor di Jalan Dewi Sartika No. 9
Sumber Kabupaten Cirebon; Berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 03
Desember 2018; Bertindak untuk dan atas nama Hj. FARCHA sebagai
PENGGUGAT dengan ini mengajukan Replik atas Jawaban Gugatan
Tergugat IV tertanggal 09 Juli 2019 Sebagai berikut:
Dalam kesempatan Pendahuluan ini perkenankan Penggugat mengajak
segenap Pihak dalam persidangan yang mulia ini untuk merenungkan
tentang Hadits Nabi Muhammad SAW yang diriwayatkan dari IBNU
Tsabit Rodhiyallahu ‘anhu, ia berkata ; “Aku mendengar Rasullah
shallallohu ‘alaihi wa sallam bersabda yang artinya “Barang siapa yang
mengambil tanah tanpa adanya hak, maka dia akan dibebani dengan
membawa tanahnya (yang di rampas) sampai ke padang mashar”, Hadits
ini merupakan peringatan kepada kita semua agar tidak berlaku dzolim,
karena pada akhirnya persoalan yang dihadapi dalam perkara yang tengah
diperiksa oleh Yang Mulia Majelis Hakim ini adalah tentang hak serta
membuka tabir tentang titik pangkal permasalahan yang timbul atas
peralihan hak tanah. Semoga Yang Mulia Majelis Hakim yang memeriksa
Perkara aquo selalu diberikan lindungan dalam menjalankan tugasnya.
Aamiin..ya Rabbal ‘alamiin

I. DALAM EKSEPSI
Tentang Eksepsi
A. GUGATAN PENGGUGAT BELUM DAPAT DITERIMA UNTUK
DIPERIKSA SENGKETANYA DI PENGADILAN, OLEH KARENA
MASIH PREMATUR, DALAM ARTIAN GUGATAN YANG
DIAJUKAN MASIH TERLAMPAU DINI.
1. Bahwa dalam Eksepti Tergugat IV menyampaikan “dalil yang
dikemukakan oleh Penggugat dalam gugatanya yang berkali-kali
menyatakan bahwa permasalahan timbul oleh karena tindakan melanggar
hukum yang dilakukan oleh Tergugat VIII, yang menyebabkan timbulnya
peralihan hak atas tanah yang kini telah berada dalam penguasaan
Tergugat IV, dimana hal demikian sangat tidak tepat bila ditempatkan

2|Replik perkara Nomor : 5/Pdt.G/2019/PN.Sbr

 dalam satu gugatan yang sama dan berbarengan dalam hal gugatan in
casu, sebab dalil Penggugat tersebut merupakan dalil yang bersifat
“vonis” hal mana berdasarkan paparan dalil Penggugat tindakan
melanggar hukum yang dilakukan Tergugat VIII sebagaimana yang
dimaksudkan oleh Penggugat terkonstruksi bagi Tergugat IV sebagai
dugaan Tindak Pidana Pemalsuan dan/atau Tindak Pidana Penggelapan
atas Sertifikat, dimana dugaan dan dalil Penggugat tersebut tidak
dapat dipertanggungjawabkan secara hukum sebab mana Penggugat tidak
memiliki otoritas untuk menyatakan ada atau tidaknya putusan
Pengadilan yang bersifat inkracht....dst”,
2. Bahwa Penggugat dengan tegas menolak dalil-dalil Tergugat IV yang
terkesan ingin menghindari dan tidak menyeretnya dalam Perkara
aquo;

3. Bahwa Ternyata Tergugat IV tidak cermat dalam mempelajari isi dan

maksud gugatan Penggugat sehingga telah salah dalam memahami
pokok gugatan perkara ini;

4. Bahwa Eksepsi Tergugat IV yang menyatakan gugatan Penggugat

belum dapat diterima karena prematur, merupakan dalil yang
mengada-ada dan tidak dapat diterima kebenarannya, Penggugat
dalam mengajukan Gugatan pada Pengadilan Negeri Sumber tentang
Perbuatan Melawan Hukum telah tepat dan berdasarkan konstitusi
yang telah diatur dalam Undang-Undang untuk mendapatkan
persamaan serta keadilan yang hakiki hal ini dapat kita simak dalam
implementasi Undang-Undang Dasar 1945 dalam Pasal (28H) ayat (2)
menyebutkan “Setiap orang berhak mendapat kemudahan dan
perlakuan khusus untuk memperoleh kesempatan dan manfaat yang
sama guna mencapai persamaan dan keadilan” selanjutnya keadilan
menurut Aristoteles seorang filosof yang pertama kali merumuskan
arti keadilan, yaitu “memberikan kepada setiap orang apa yang
menjadi haknya, Fiat justitia bereat mundus” serta dalam Pasal 1367
KUH Perdata menyebut kan bahwa, “Seseorang tidak hanya
bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan perbuatannya sendiri,
melainkan juga atas kerugian yang disebabkan perbuatan orang-orang yang
menjadi tanggungannya, atau disebabkan barang-barang yang berada di
bawah pengawasannya”;

3|Replik perkara Nomor : 5/Pdt.G/2019/PN.Sbr

 5. Bahwa dalam Eksepsi Tergugat IV tidak tepat bila ditempatkan dalam
satu gugatan yang sama dan berbarengan, merupakan pendapat yang
tidak jelas dan tidak dapat dipertahankan kebenarannya, hal mana
menurut Ny. Retno Wulan Sutantio, SH dan Iskandar
Oeripkartawinata, SH, dalam buku nya “Hukum Acara Perdata
dalam Teori dan Praktek” Cetakan VIII, Tahun 1997, Penerbit CV
Mandar Maju, (hal.3), dalam Hukum acara perdata, Penggugat adalah
seorang yang “merasa” bahwa haknya dilanggar dan menarik orang
yang “dirasa” melanggar haknya itu sebagai Tergugat dalam suatu
perkara ke depan Hakim”;

Bahwa Prof. Dr. Sudikno Mertokusumo, S.H dalam buku Hukum

Acara Perdata Indonesia, Edisi Keenam, Cetakan I, Februari 2002,
Penerbit Liberty Yogyakarta, Halaman 48-49 menyebutkan “bahwa
pada dasarnya seseorang dapat mengajukan gugatan (tuntutan hak)
selama ia mempunyai kepentingan hukum sebagaimana asas : point
d’interest, point d’action”, hal ini juga sesuai dengan putusan
Mahkamah Agung tanggal 7 Juli 1971 No. 294 K/Sip/1971 yang
mensyaratkan “bahwa gugatan harus diajukan oleh orang yang
mempunyai hubungan hukum”; kemudian dipertegas dalam
Putusan Mahkamah Agung No. 305 K/Sip/1971 tahun 1971
menyatakan bahwa “Penggugatlah yang berwenang untuk
menentukan siapa-siapa yang digugatnya”;

6. Bahwa berdasarkan uraian diatas jelas bahwa setiap orang

berwenang untuk mengajukan gugatan kepada siapapun yang
dianggap merugikan kepentingan hukumnya, bahwa dalam hal ini
sekali lagi Penggugat uraikan ada keterkaitan dan tanggung jawab
perdata oleh Para Tergugat yang mana merupakan satu-kesatuan
dalam peristiwa serta fakta hukum yang terjadi terkait adanya jual-
beli satu hamparan yang menjadi permasalahan aquo adalah tiga
bidang tanah yang terletak di Jalan Pangeran Antasari Blok
Genong, Desa Lurah Kecamatan Plumbon Kabupaten Cirebon
dengan Pers sebidang tanah Persil Nomor 153 Blok Kenir, Kohir
Nomor C.350 Klas S.III. sertifikat Hak Milik Nomor 535 seluas
kurang lebih 814 M2 (delapan ratus empat belas meter persegi),
sebidang tanah Persil Nomor 57 Blok Genong D.III. C.350
Sertifikat Hak Milik Nomor 294 seluas 546 M2 (lima ratus empat
puluh enam meter persegi), sebidang tanah Persil Nomor 153 S.III

4|Replik perkara Nomor : 5/Pdt.G/2019/PN.Sbr

 Blok Kenir Kohir Nomor C. 350 Sertifikat Hak Milik Nomor 295
seluas 300 M2 (tiga ratus meter persegi);

7. Bahwa dalam Eksepsi Tergugat IV yang memahami isi gugatan aquo

adanya dugaan Tindak Pidana Pemalsuan dan/atau Tindak Pidana
Penggelapan atas Sertifikat merupakan hak preogratif Tergugat IV,
sebab fokus Penggugat dalam mencari keadilan dalam lembaga
peradilan ini melalui gugatan Perdata yang mana dalam fakta
hukum serta peristiwa nya telah nyata dan terang serta tidak bisa
dibantah kebenarannya berkaitan dengan adanya unsur-unsur
maladministrasi yang di duga dilakukan oleh Para Tergugat
(Tergugat VIII; Tergugat VII; Tergugat VI; Tergugat IV; Tergugat
III);
8. Bahwa demikian itu apakah hukum di Negara kita ini akan tebang
pilih? Ketika kebohongan dan rekayasa ini terungkap dalam
persidangan aquo mutatis mutandis dapat dibenarkan dan dapat
disahkan sebuah Akta Jual Beli yang mengandung unsur adanya
cacat hukum ???
9. Bahwa dalam hal ini Penggugat tidak memvonis siapapun,
karenanya Penggugat dalam posita telah berdasarkan analisis dan
adanya pengakuan dari pihak-pihak yang berkaitan dengan
perkara aquo, oleh karena itu Eksepsi Tergugat IV tersebut
berdasarkan opinio juris yang telah dipaparkan di atas, kiranya
beralasan untuk dikesampingkan oleh Majelis Hakim.

II. DALAM POKOK PERKARA;

10. Bahwa hal-hal yang tidak termuat dari pokok permohonan (posita
gugatan aquo) dalam Replik ini mohon dinggap satu kesatuan
yang tidak terpisahkan dalam Replik ini;

11. Bahwa Penggugat menolak seluruh dalil-dalil Tergugat IV

dalam Jawaban Pokok Perkara;

12. Bahwa sebelum menanggapi Jawaban Tergugat IV, Penggugat akan

menegaskan TIDAK AKAN MENANGGAPI hal-hal yang tidak
ada hubungannya dengan gugatan aquo, karena hanya akan
memperkeruh dan menjadi kaburnya esensi dari gugatan
Penggugat;

13. Bahwa Penggugat Menolak dengan tegas jawaban Tergugat

IV dalam point 2 Hal 4 yang menyebutkan “ tanah aquo

5|Replik perkara Nomor : 5/Pdt.G/2019/PN.Sbr

 tersebut saat ini telah dipecah kedalam tiga bidang tanah,
masing-masing sebidang tanah Persil Nomor 153 Blok Kenir,
Kohir Nomor C.350 Klas S.III. sertifikat Hak Milik Nomor 535
seluas kurang lebih 814 M2 (delapan ratus empat belas meter persegi),
sebidang tanah Persil Nomor 57 Blok Genong D.III. C.350
Sertifikat Hak Milik Nomor 294 seluas 546 M2 (lima ratus empat
puluh enam meter persegi), sebidang tanah Persil Nomor 153 S.III
Blok Kenir Kohir Nomor C. 350 Sertifikat Hak Milik Nomor 295
seluas 300 M2 (tiga ratus meter persegi) merupakan hal yang tidak
berdasar dan penyesatan riwayat tanah aquo, karena dalam fakta
nya ketiga bidang tersebut telah nyata dimiliki masing-masing
pemilik awal, bukan dipecah oleh Tergugat IV;

Bahwa Tergugat IV telah nyata mengakui sebidang tanah Persil

Nomor 153 Blok Kenir, Kohir Nomor C.350 Klas S.III. sertifikat
Hak Milik Nomor 535 seluas kurang lebih 814 M2, ini apakah
bukan merupakan “VONIS” yang mana dalam gugatan aquo
menjelaskan status tanah tersebut oleh Penggugat telah membeli
sebidang tanah yang terletak di Jalan Pangeran Antasari Blok
Genong, Desa Lurah Kecamatan Plumbon Kabupaten Cirebon
Akta Jual Beli Nomor : 298/2006 yang dibuat dan dihadapan H.
SONO SUPRAPTO, Sos.,M.Si yang berdasarkan Surat Keputusan
Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi Jawa
Barat tanggal 29 Oktober 2004 Nomor 640-2018, yang diangkat
dan ditunjuk sebagai PPAT yang beralamat Kantor di Jalan
Pangeran Antasari Nomor 10, Plumbon Kabupaten Cirebon, yang
dimana telah menghadap kepada saya Sdr. ASBI dalam hal ini
bertindak untuk dan atas nama dirinya sendiri dan Kuasa dari
Ahli Waris Alm KARWADI Bin MARTA selaku Penjual,
kemudian Hj. FARCHA dalam hal ini bertindak untuk dan atas
nama dirinya sendiri selaku pembeli sebidang tanah Persil Nomor
153 Blok Kenir, Kohir Nomor C.350 Klas S.III. seluas kurang lebih
814 M2, dengan harga Rp. 39.072.000,- (tiga puluh sembilan juta
tujuh puluh dua ribu rupiah);
Bahwa kemudian Penggugat telah mendaftarkan sebidang tanah
dan bangunan tersebut pada point diatas untuk dibuatkan
Sertifikat Hak Milik pada tahun 2017 lalu;

6|Replik perkara Nomor : 5/Pdt.G/2019/PN.Sbr

 Bahwa akhirnya pada tanggal 06 Februari 2017 telah terbit
Sertifikat Hak Milik Nomor 535 atas nama Penggugat;
Bahwa berdasarkan alas hak tersebut seyogyanya dikuasai oleh
Penggugat secara mutlak, namun pada faktanya Penggugat
tidak bisa menguasai tanah dan bangunan dimaksud;
14. Bahwa Penggugat Menolak dengan tegas Jawaban gugatan pada
point (3) dan Point (4) hal. 4 & 5 yang menyebutkan “Tergugat
IV memiliki tanah aquo khususnya terhadap bidang tanah dengan
Persil 57 Blok Genong D.III. C.350 seluas 546 M 2 (lima ratus
empat puluh enam meter persegi) berdasarkan transaksi jual beli
dari pemilik asal dan/atau sebelumnya yang bernama Tuan Haji
SANIJA” kemudian dalam point (4) hal. 5 menyebutkan
“Tergugat IV memiliki berdasarkan transaksi jual beli dengan Sdr.
MULYA Bin. H. SOLEKH (Tergugat VI) sebagaimana yang
terdokumentasi dalam Akta Jual Beli Nomor :487/2016, tertanggal
25 Juli 2016 yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Maferdy Yulius, SH, PPAT di Kabupaten Cirebon (Tergugat VII)”;
Bahwa sebelum menjawab terhadap dalil jawaban Tergugat IV
diatas, Penggugat ingin menjelaskan rangkaian peristiwa
hukum yang mana akhirnya menyeret Tergugat IV sebagai
pembeli terakhir dan namanya tercatat pada Sertifikat hak
milik 294 dan Sertifikat hak milik 295 pada Persidangan ini,
sebab rangkaian ini patut dan harus diketahui oleh Tergugat
IV sebagai pembeli terhadap masing-masing sebidang tanah
Persil Nomor 153 Blok Kenir, Kohir Nomor C.350 Klas S.III.
sertifikat Hak Milik Nomor 535 seluas kurang lebih 814 M2
(delapan ratus empat belas meter persegi), sebidang tanah Persil
Nomor 57 Blok Genong D.III. C.350 Sertifikat Hak Milik Nomor
294 seluas 546 M2 (lima ratus empat puluh enam meter persegi),
sebidang tanah Persil Nomor 153 S.III Blok Kenir Kohir Nomor C.
350 Sertifikat Hak Milik Nomor 295 seluas 300 M2 (tiga ratus meter
persegi);
A. Bahwa pengakuan Tergugat IV dalam hal kepemilikan sebidang
tanah Persil Nomor 57 Blok Genong D.III. C.350 Sertifikat Hak
Milik Nomor 294 seluas 546 M2 (lima ratus empat puluh enam meter
persegi), karena berlandaskan adanya Jual Beli dengan Tuan Haji

7|Replik perkara Nomor : 5/Pdt.G/2019/PN.Sbr

 Sanija (Tergugat III) berdasarkan Akta Jual Beli Nomor : 486/2016
tertanggal 25 Juli 2016 yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) Maferdy Yulius, SH, PPAT di Kabupaten
Cirebon (Tergugat VII), kemudia oleh Tergugat IV dilakukan
Permohona untuk di sertifikatkan kepada Turut Tergugat
yang tercatat dalam nomor pendaftaran sertifikat tertanggal
28-07-2016 kepada atas nama RAWINDER KAUR (Tergugat
IV), sehingga peristiwa dari adanya jual beli antara Tergugat
III dengan Tergugat IV sampai dengan didaftarkan nya
kepada Turut Tergugat cukup singkat hanya membutuhkan
waktu 3 (tiga) hari kerja;
Bahwa menurut hemat Penggugat, adanya unsur kelalaian atau
kesengajaan oleh Tergugat IV selaku pembeli dan Tergugat VII
selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah, karena seharusnya
Tergugat IV selaku pembeli yang katanya beritikad baik,
dapat mengecek kelengkapan dokumen, keabsahan dokumen,
menganalisa apakah objek tersebut dalam sengketa (terblokir)
cek sertifikat hal mana dalam sertifikat hak milik nomor 294
aquo, telah nyata dan terang tercatat adanya pemblokiran
yang dilakukan oleh Penggugat berdasarkan surat permohonan
tertanggal 18 Januari 2016, kemudian berdasarkan Surat
Kepala Kantor tanggal 22-10-2016 nomor : 72/07-
32.09/I/2016 blokir tersebut hapus dengan sendirinya,
kecurigaan Penggugat adalah jika memang Tergugat IV
merupakan pembeli yang beritikad baik kenapa tidak
menulusuri adanya pemblokiran dimaksud, dan kenapa yang
memblokir pihak lain? Sedangkan yang tercatat dalam sertifikat
dan jual beli dengan Tergugat IV adalah Tuan Haji Sanija
(Tergugat III);
Bahwa Tergugat VII selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah tidak
teliti dan menelaah dengan seksama, muncul pertanyaan dari
Penggugat apakah ini semua sudah direncanakan ? Karena
peralihan hak dari Tergugat I kepada Tergugat II tidak
dilakukan dihadapa Tergugat VII, hal mana telah diakui oleh
Tergugat I, tidak pernah menghadap dan menandatangai berkas
jual beli dihadapan Tergugat VII, sehingga analisis Penggugat
cukup beralasan untuk membuat perkara ini menjadi terang

8|Replik perkara Nomor : 5/Pdt.G/2019/PN.Sbr

 adanya dugaan rekayasa dalam Jual Beli sebidang tanah
Persil Nomor 57 Blok Genong D.III. C.350 Sertifikat Hak Milik
Nomor 294 seluas 546 M2 (lima ratus empat puluh enam meter persegi),
kemudian untuk dapat dilakukannya transaksi harus memenuhi
syarat yang salah satunya adalah Bukti pembayaran Pajak Bumi
dan Bangunan, seyogyanya pada tahun 2016 Penggugat lah yang
masih menyetorkan Pajak Bumi dan Bangunan dalam Surat
Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan tahun
2016 pada 21 Maret 2016, kemudian dibayarkan melalui Bank BJB
tertanggal 23/08/2016, NOP. 32.11.120.016.006-280.0 atas nama
HJ. FARCHA, hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 91 ayat
1 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah
dan Retribusi Daerah secara tegas menyatakan “Pejabat Pembuat
Akta Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani Akta
pemindahan hak atas tanah dan/atau bangunan setelah wajib
pajak menyerahkan bukti pembayaran Pajak”;
Karena kosekuensi yang akan diterima oleh PPAT, terhadap
pelanggaran sebagaimana yang ditentukan dalam Pasal 91 ayat (1)
akan dikenakan sanksi administratif berupa denda sebesar Rp.
7.500.000,- (tujuh juta lima ratus ribu rupiah) untuk setiap
pelanggaran;
Bahwa Penggugat selaku warga Negara Indonesia yang saat ini
sedang berjuang untuk mencari keadilan dalam persidangan
ini, telah bersusah payah untuk mengumpulkan pundi-pundi
rupiah guna dapat membeli sebidang tanah aquo sebagaimana
yang tercatat dalam posita gugatan Penggugat yang mana
Tergugat I menjual tanah dan bangunan yang terletak di Jalan
Pangeran Antasari Blok Genong, Desa Lurah Kecamatan Plumbon
Kabupaten Cirebon dengan Sertifikaat Hak Milik Nomor 294 an.
Tergugat I (H. SATIM) seluas 546 M2 (lima ratus empat puluh
enam meter persegi) kepada Penggugat pada tanggal 15 juni 2007;
Kemudian oleh Penggugat Sertifikat Hak Milik 294 atas nama
Tergugat I tersebut belum dibuatkan Akta Jual Beli dan dimohonkan
untuk dijadikan Sertifikat ke atas nama diri Penggugat;
Bahwa dalam faktanya saat ini telah ada peralihan hak yang masing
terjadi pada :

9|Replik perkara Nomor : 5/Pdt.G/2019/PN.Sbr

 1. Tergugat I selaku penjual dan Tergugat II selaku pembeli
berdasarkan Akta Jual Beli Nomor : 188/2014, tertanggal 28
Mei 2014 yang dibuat oleh dan hadapan Tergugat VII di
Kabupaten Cirebon;

2. Tergugat II kepada Tergugat III dengan Akta Jual Beli Nomor :

337/2014 tertanggal 04 September 2014 yang dibuat dan
dihadapan Tergugat VII;
3. Bahwa kemudian pada tanggal 25 Juli 2016 telah terjadi
perbuatan hukum yaitu adanya Jual beli sebidang tanah dan
bangunan yang terletak di Jalan Pangeran Antasari Blok
Genong, Desa Lurah Kecamatan Plumbon Kabupaten Cirebon
dengan Sertifikaat Hak Milik Nomor 294 an. Tergugat III
seluas 546 M2 (lima ratus empat puluh enam meter persegi)
kepada Tergugat IV dengan Akta Jual Beli Nomor : 486/2016
yang dibuat dan dihadapan Tergugat VII;

Bahwa untuk menyikapi hal tersebut Penggugat mengupasnya

dalam pokok gugatan aquo yang merupakan satu-kesatuan dalam
Replik ini;
B. Bahwa dalam Jawaban Tergugat IV dalam hal kepemilikan sebidang
Persil Nomor 153 S.III Blok Kenir Kohir Nomor C. 350 Sertifikat
Hak Milik Nomor 295 seluas 300 M2 (tiga ratus meter persegi),
karena berlandaskan adanya Jual Beli dengan Sdr. MULYA Bin
SOLEKH (Tergugat VI) berdasarkan Akta Jual Beli Nomor :
487/2016 tertanggal 25 Juli 2016 yang dibuat oleh Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) Maferdy Yulius, SH, PPAT di Kabupaten
Cirebon (Tergugat VII), kemudia oleh Tergugat IV dilakukan
Permohona untuk di sertifikatkan kepada Turut Tergugat yang
tercatat dalam nomor pendaftaran sertifikat tertanggal 28-07-2016
kepada atas nama RAWINDER KAUR (Tergugat IV), sehingga
peristiwa dari adanya jual beli antara Tergugat VI dengan
Tergugat IV sampai dengan didaftarkan nya kepada Turut
Tergugat cukup singkat hanya membutuhkan waktu 3 (tiga) hari
kerja;

Bahwa perlu diketahui dalam hal pembelian sebidang tanah sangat

berbeda dengan pembelian kendaraan bermotor (benda bergerak),

10 | R e p l i k p e r k a r a N o m o r : 5 / P d t . G / 2 0 1 9 / P N . S b r
 karena untuk membeli sebidang tanah harus memperhatikan
beberapa hal terkait dengan keabsahan dokumen-dokumen
pendukungnya, kendati demikian dilakukan dihadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT);
Bahwa Penggugat ingin menguraikan kembali fakta yang terungkap
dalam analisis serta pengumpulan bukti-bukti sebelum akhirnya
Penggugat melayangkan gugatannya pada Pengadilan Negeri
Sumber terkait dengan Perbuatan Melawan Hukum, ini perlu
diulas, karena setiap peristiwa dan perbuatan hukum tidak bisa di
pisah-pisah, karenanya kenapa sampai ada peralihan dari
Tergugat V kepada Tergugat VI dalam Akta Jual Beli 415/2014
tertanggal 03 November 2014 kemudian adanya peralihak hak
antara Tergugat VI kepada Tergugat IV dalam Akta Jual beli nya
487/2016 tertanggal 25 Juli 2016;
Bahwa yang menjadi menarik dalam peristiwa dan perbuatan
hukum terkait dengan Akta Jual Beli 415/2014 tertanggal 03
November 2014 antara H. DURASID (Tergugat V) sebagai Penjual
dan Sdr. MULYA Bin SOLEKH (Tergugat VI) sebagai pembeli
yang dibuat dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Maferdy Yulius, SH (Tergugat VII), pertanyaan nya siapa yang
hadir untuk menandatangani Akta Jual Beli Beli 415/2014
tertanggal 03 November 2014 yang bertindak sebagai Penjual??
Bahwa karena nya dalam klarifikasi yang dilakukan oleh Penggugat
terhadap Tergugat V, menjelaskan Tergugat V tidak pernah
menandatangani berkas jual-beli apapun termasuk Akta Jual Beli
415/2014 tertanggal 03 November 2014 dihadapan Tergugat VII,
sangat luar biasa seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah bisa
melegalisasi adanya Jual-beli yang mana penjual sendiri tidak ada
dan tidak menandatanganinya;
Seyogyanya selaku PPAT dalam proses pembuatan Akta Jual-beli
yang dibuat dihadapan PPAT, dibutuhkan langkah-langkah yang
harus dilalui oleh PPAT sebelum dilakukan penandatanganan Akta
Jual Belinya oleh para pihak yang BERKEPENTINGAN yang salah
satunya adalah :
1. Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan
atau pembebanan hak atas tanah atau hak milik atas satuan

11 | R e p l i k p e r k a r a N o m o r : 5 / P d t . G / 2 0 1 9 / P N . S b r
 rumah susun, PPAT wajib terlebih dahulu melakukan
pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian
sertifikat hak atas tanah;
2. Pembuatan Akta PPAT HARUS dihadiri oleh para Pihak yang
melakukan perbuatan hukum, atau orang yang diKuasakan
olehnya dengan Surat Kuasa tertulis sesuai dengan Peraturan
Perundang-undangan yang berlaku;
3. PPAT WAJIB membacakan Akta kepada Para Pihak yang
bersangkutan dan memberi penjelasan mengenai isi dan
maksud pembuatan Akta , dan prosedur pendaftaran yang
harus dilaksanakan selanjutnya sesuai ketentuan yang berlaku;
4. Bahwa sebelum dilakukannya akta Jual-beli, PPAT HARUS
terlebih dahulu meminta bukti pembayaran pajak, hal ini sesuai
dengan ketentuan dalam Pasal 91 ayat 1 Undang-Undang
Nomor 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah secara tegas menyatakan “Pejabat Pembuat Akta
Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani Akta pemindahan
hak atas tanah dan/atau bangunan setelah wajib pajak
menyerahkan bukti pembayaran Pajak”;
Bahwa berdasarkan langkah-langkah yang harus dilalui PPAT
dalam hal sebelum dilakukan nya penandatanganan Akta Jual Beli
harus membuktikan adanya pembayaran pajak, namun dalam fakta
nya Penggugat lah yang masih menyetorkan Pajak Bumi dan
Bangunan dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak
Bumi dan Bangunan tahun 2016 pada 21 Maret 2016, kemudian
dibayarkan melalui Bank BJB tertanggal 22/06/2016, NOP.
32.11.120.016.006-0279.0 atas nama HJ. FARCHA, karenanya
berdasarkan analisis yuridis Penggugat selain tidak dihadirinya
Tergugat V sebagai penjual dalam Akta Jual Beli 415/2014
tertanggal 03 November 2014, serta tidak dipenuhinya syarat mutlak
terkait pembayaran pajak oleh wajib pajak, sehingga secara patut
Jual-Beli yang tercatat dalam Akta Jual Beli 415/2014 tertanggal 03
November 2014 seharusnya tidak dapat dilaksanakan oleh PPAT
yang dalam hal ini oleh Tergugat VII;

12 | R e p l i k p e r k a r a N o m o r : 5 / P d t . G / 2 0 1 9 / P N . S b r
 Bahwa Tergugat IV selalu menyampaikan merupakan pembeli yang
beritikiad baik seharusnya Tergugat IV yang katanya beritikad baik,
dapat mengecek kelengkapan dokumen, keabsahan dokumen,
menganalisa apakah objek tersebut dalam sengketa (terblokir) cek
sertifikat hal mana dalam sertifikat hak milik nomor 295 aquo, telah
nyata dan terang tercatat adanya pemblokiran yang dilakukan oleh
Penggugat berdasarkan surat permohonan tertanggal 18 Januari
2016, kemudian berdasarkan Surat Kepala Kantor tanggal 22-10-2016
nomor : 72/07-32.09/I/2016 blokir tersebut hapus dengan
sendirinya, kecurigaan Penggugat adalah jika memang Tergugat
IV merupakan pembeli yang beritikad baik kenapa tidak
menulusuri adanya blokir dimaksud, dan kenapa yang memblokir
pihak lain? Sedang kan yang tercatat dalam sertifikat dan jual beli
dengan Tergugat IV adalah Saudara MULYA Bin H. SOLEKH
(Tergugat VI);
15. Bahwa Penggugat Menolak dengan tegas Jawaban Gugatan pada
point 5 (lima) hal 5, yang menyebut kan”terdapat satu bidang yang
belum tersertifikasi dan berbalik nama ke nama Tergugat IV meskipun
pada faktanya Tergugat IV telah membayar secara terang, tunai dan
sekaligus biaya pembelian bidang tanah tersebut kepada penjual dan/atau
pemilik yang bernama MULYA Bin SOLEKH (Tergugat VI)
sebagaimana yang terkonfirmasi dalam Akta Jual Beli Nomor : 495/2016
tertanggal 26 Juli 2016 yang dibuat dan dihadapan Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) Maferdy Yulius, SH”...dst”;
Bahwa seharusnya Tergugat IV tidak bisa tutup mata, tutup telinga
dan tutup hati atas permasalahan aquo, karena faktanya yang
terjadi tidak pernah ada sama sekali transaksi Jual-beli sebagaimana
dalam Akta Jual Beli Nomor : 495/2016 tertanggal 26 Juli 2016
antara Penggugat dengan MULYA Bin SOLEKH yang dibuat
dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Maferdy Yulius,
SH (Tergugat VII);
Bahwa perlu diketahui Penggugat dalam hal ini sebagai korban
atas kedzoliman-kedzoliman yang dilakukan oleh para oknum
yang tidak bertanggung jawab, sejatinya saat ini Sertifikat Hak
Milik Nomor 535 yang terletak di Jalan Pangeran Antasari Blok
Genong, Desa Lurah Kecamatan Plumbon Kabupaten Cirebon
dengan Pers sebidang tanah Persil Nomor 153 Blok Kenir, Kohir

13 | R e p l i k p e r k a r a N o m o r : 5 / P d t . G / 2 0 1 9 / P N . S b r
 Nomor C.350 Klas S.III. seluas kurang lebih 814 M2 (delapan ratus
empat belas meter persegi), sudah patut dan selayaknya milik
Penggugat karena:
1. Bahwa Penggugat telah membeli sebidang tanah yang terletak
di Jalan Pangeran Antasari Blok Genong, Desa Lurah
Kecamatan Plumbon Kabupaten Cirebon Akta Jual Beli
Nomor : 298/2006 yang dibuat dan dihadapan H. SONO
SUPRAPTO, Sos.,M.Si yang berdasarkan Surat Keputusan
Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi
Jawa Barat tanggal 29 Oktober 2004 Nomor 640-2018, yang
diangkat dan ditunjuk sebagai PPAT yang beralamat Kantor
di Jalan Pangeran Antasari Nomor 10, Plumbon Kabupaten
Cirebon, yang dimana telah menghadap kepada saya Sdr.
ASBI dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama dirinya
sendiri dan Kuasa dari Ahli Waris Alm KARWADI Bin
MARTA selaku Penjual, kemudian Hj. FARCHA dalam hal ini
bertindak untuk dan atas nama dirinya sendiri selaku pembeli
sebidang tanah Persil Nomor 153 Blok Kenir, Kohir Nomor
C.350 Klas S.III. seluas kurang lebih 814 M2, dengan harga Rp.
39.072.000,- (tiga puluh sembilan juta tujuh puluh dua ribu
rupiah);
2. Bahwa pada tanggal 26 November 2014, Penggugat telah
melaporkan atas kehilangan surat berharga berupa 1 (satu)
buah Buku Akta Jual Beli Nomor : 298/2006 atas nama
Penggugat selaku pembeli atas sebidang tanah Persil Nomor :
152 Blok Kenir Kohir Nomor C.350 Klas S.III seluas kurang
lebih 814 ( delapan ratus empat belas meter persegi)
sebagaimana dalam Surat Tanda Penerimaan Laporan
Kehilangan Nomor : STPL/1482/XI/2014/Sektor pada
Kepolisian Sektor Depok Kabupaten Cirebon;

3. Bahwa kemudian atas adanya insiden telah hilangnya Akta

Jual Beli Nomor : 298/2006 tersebut, Penggugat segera
melakukan pemblokiran terhadap Akta Jual Beli dimaksud
kepada Kepala Badan Pertanahan Kabupaten Cirebon guna
untuk menghindari adanya penyalahgunaan Akta Jual Beli
Bahwa untuk menghindari adanya resiko yang muncul seperti

14 | R e p l i k p e r k a r a N o m o r : 5 / P d t . G / 2 0 1 9 / P N . S b r
 yang terjadi terhadap Sertifikat hak Milik Nomor 294 dan
Sertifikat Hak Milik 295 walapun saat ini hak konstitusional
guna mencari keadilan Penggugat sedang dalam proses pada
lembaga peradilan, Penggugat dengan segera ingin
memproses Akta Jual Beli Nomor : 298/2006 tersebut untuk
ditingkatkan menjadi sertifikat, namun dalam perjalanan nya
muncul Akta Jual-Beli yang berbeda akan tetapi dengan objek
tanah yang sama yaitu Akta Jual Beli Nomor 376/2014
tertanggal 29 September 2014, yang mana dalam Akta tersebut
tertera nama Penggugat dan ahli waris lainnya sebagai
penjual dan MULYA Bin SOLEKH (Tergugat VI) selaku
pembeli;

4. Bahwa dengan adanya insiden tersebut, Penggugat kembali

melakukan pemblokiran terhadap objek tanah Persil Nomor :
152 Blok Kenir Kohir Nomor C.350 Klas S.III seluas kurang
lebih 814 ( delapan ratus empat belas meter persegi) yang
mana Penggugat sangat terdzolimi atas peristiwa yang terjadi,
nyatanya Penggugat dan ahli waris lainnya tidak
menandatangani berkas jual beli Nomor 376/2014 tertanggal
29 September 2014 tersebut, kenapa bisa muncul akta ?? ada
apa dengan Notaris dan PPAT Saudara Maferdy Yulius, SH??

5. Bahwa oleh karena Penggugat tidak pernah merasa melakukan

transaksi jual beli dengan MULYA Bin SOLEKH sebagaimana
dimaksud dalam Akta 376/2014 tertanggal 29 September
2014, serta pengusaan objek sengketa masih berada pada
penguasaan Penggugat dan menganggap Akta Jual beli
376/2014 tertanggal 29 September 2014 tidak mempunyai
kekuatan hukum mutatis mutandis tetap berlaku secara hukum
Akta Jual Beli Nomor 298/2006 atas nama Penggugat selaku
pembeli atas sebidang tanah Persil Nomor : 152 Blok Kenir
Kohir Nomor C.350 Klas S.III seluas kurang lebih 814 (
delapan ratus empat belas meter persegi) kemudian
mendaftarkannya ke Badan Pertanahan Nasional Kabupaten
Cirebon sebagai mana tercatat dalam Tanda Terima Dokumen
dengan Nomor berkas permohonan 30627/2016 dengan
melampirkan dokumen pendukung Penggugat;

15 | R e p l i k p e r k a r a N o m o r : 5 / P d t . G / 2 0 1 9 / P N . S b r
 6. Bahwa kemudian Penggugat telah mendaftarkan sebidang
tanah dan bangunan tersebut untuk dibuatkan Sertifikat Hak
Milik pada tahun 2017 lalu;
7. Bahwa akhirnya pada tanggal 06 Februari 2017 telah terbit
Sertifikat Hak Milik Nomor 535 atas nama Penggugat;
Sehingga dalam prosesnya dalam pembuatan sertifikat keatas
nama diri Penggugat telah sesuai dengan Pasal19 ayat (1), ayat (2),
ayat (3) dan ayat (4) terkait pendaftaran tanah dalam Undang-
Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-
Pokok Agraria;

16. Bahwa Penggugat menolak dengan tegas Jawaban Gugatan pada

point 6 hal 6;
Tergugat IV dalam memahami makna telah terlaksananya
hubungan hukum jual beli secara sempurna dan mengikat hanya
untuk kepentingan Tergugat IV saja, tanpa mempertimbangkan
rangkaian fakta hukum, alasan adanya peralihannya dari
Penggugat kepada Saudara MULYA Bin SOLEKH, jika dikaitkan
dengan Pasal 37 PP Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah memang tidak diragukan, namun dalam melihat persoalan
hukum sudah sepatutnya dan selayaknya Tergugat IV harus
membuka matanya, karena telah jelas dan terang apa yang telah
disampaikan dalam gugatan aquo, seharusnya Tergugat IV
menanyakan kepada Saudara MULYA Bin H. SOLEKH (Tergugat
VI) selaku penjual, kenapa tidak bisa disertifikatkan??, jika
memang Akta Jual Beli tersebut merupakan Jual Beli yang
sempurna dan mengikat;
Bahwa disinilah letak kelalaian, tidak cermat dan teliti dalam
melakukan transaksi Jual-Beli kepada bukan yang haknya,
seharusnya Tergugat VII selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah
dalam ketentuan Pasal 39 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 tidak mengesahkan atau menolak untuk membuat Akta jika
tidak memenuhi sebagaimana ketentuan dalam Pasal 2 huruf
a,b,c,d,e, dan f ? Pertanyaannya apakah Tergugat VII telah
memenuhi untuk dapat dibuatkan Akta Jual Beli aquo antara
Penggugat dan Saudara MULYA Bin SOLEKH (Tergugat VI)?
Penggugat katakan TIDAK, karena Penggugat sama sekali tidak
pernah memiliki kepentingan hukum apapun apalagi untuk

16 | R e p l i k p e r k a r a N o m o r : 5 / P d t . G / 2 0 1 9 / P N . S b r
 mengikrarkan tanahnya dijual kepada Tergugat VI sebagaimana
yang termaktub dalam Akta Jual Beli beli Nomor 376/2014 tertanggal
29 September 2014;
17. Bahwa untuk menjawab gugatan pada point 7 hal. 6 Penggugat
menyayangkan sikap Tergugat IV, yang tidak memahami esensi hukum
acara, saat ini memang benar telah adanya proses pelaporan yang
dilakukan oleh Tergugat IV, yang mana Tergugat IV laporkan adalah
berkaitan dengan adanya dugaan tindak Pidana Penipuan dan/atau
Penggelapan yang dilakukan oleh Tergugat VIII serta adanya dugaan
yang dilakukan oleh Penggugat, namun sekali lagi Penggugat sangat
menyayangkan, karena dalam faktanya Tergugat IV membeli sebidang
tanah Persil Nomor : 152 Blok Kenir Kohir Nomor C.350 Klas S.III seluas
kurang lebih 814 ( delapan ratus empat belas meter persegi) dari
Saudara MULYA Bin SOLEKH (Tergugat VI) berdasarkan Akta Jual
Beli Nomor 495/2016 tertanggal 26 Juli 2016, kemudian dalam faktanya
oleh Tergugat IV tidak bisa disertifikatkan, jika merujuk pada peristiwa
dan perbuatan nya, Tergugat IV seharusnya menuntut Saudara MULYA
Bin H. SOLEKH selaku Penjual serta yang telah menerima pembayaran
dari Tergugat IV, sehingga jika Tergugat IV memaksa harus meminta
pertanggung-jawaban pidana kepada Penggugat, merupakan hal yang
sangat aneh bagi Penggugat, sehingga muncul pertanyaan ada
hubungan hukum apa antara Tergugat IV dengan Tergugat VI?
Kemudian siapa yang telah melakukan dugaan penipuan dan/atau
penggelapan??;
18. Bahwa Penggugat Menolak dengan tegas Jawaban Gugatan pada point
8, hal 6 ;
Bahwa Penggugat dalam menyampaikan gugatannya telah berdasarkan
serta kerangka hukum yang telah bersesuaian, serta berdasarkan fakta-
fakta yang terjadi dan mengumpulkan bukti-bukti lain sebagai penunjang;
Penggugat dalam menyampaikan fakta-fakta terkait dengan penguasaan
fisik dianggap telah jelas dan terang, sebab dalam proses kepemilikan
tanah untuk ketiga bidang dimaksud Penggugat peroleh berbeda-beda
waktunya, namun sejatinya yang menjadi problem saat ini adalah
PENGUASAAN FISIK terhadap ketiga OBJEK telah dikuasai oleh
TERGUGAT IV, kendati demikian terhadap objek perkara atas sebidang
tanah Persil Nomor : 152 Blok Kenir Kohir Nomor C.350 Klas S.III seluas

17 | R e p l i k p e r k a r a N o m o r : 5 / P d t . G / 2 0 1 9 / P N . S b r
 kurang lebih 814 ( delapan ratus empat belas meter persegi) dengan
sertifikat 535 atas nama Penggugat tetap dikuasai oleh Tergugat IV;
19. Bahwa Penggugat Menolak dengan tegas Jawaban Tergugat IV pada
point 9, hal 9;
Bahwa sekali lagi Penggugat tidak memvonis siapapun, serta berkaitan
dengan penguasaan fisik tanah dan bangunan seluas kurang lebih 814 (
delapan ratus empat belas meter persegi) tanah Persil Nomor : 152 Blok
Kenir Kohir Nomor C.350 Klas S.III oleh Tergugat IV merupakan
Perbuatan Melawan Hukum, faktanya saat ini Sertifikat Hak milik atas
tanah tersebut diatas adalah tertera nama PENGGUGAT, bukankah itu
merupakan suatu perbuatan yang jelas oleh Undang-Undang
melarangnya sebagaimana dalam Peraturan Pemerintah Pengganti
Undang-Undang Nomor 51 Tahun 1960 tentang Larangan Pemakaian
Tanah Tanpa Izin yang berhak atau Kuasanya;
Bahwa dalam gugatan aquo penguasaan fisik oleh Tergugat IV sejak
tahun 2014 merupakan kesalahan Penggugat dalam pengetikan dan
tidak terkoreksi pada saat pembacaan gugaatan yang pada waktu lalu di
anggap dibacakan, namun terhadap fakta hukum yang Penggugat
pegang sebagai bukti, Penggugat mengetahui berdasarkan adanya
peralihan hak atas sertifikat hak milik 294 dan sertifikat hak milik 295
kepada Tergugat IV terjadi pada tahun 2016 (dua ribu enam belas)
sehingga tidak perlu dipermasalahkan tentang hal yang tidak bersifat
prinsip;
Bahwa gugatan Penggugat berpedoman pada bukti-bukti dan fakta yang
terjadi sebenarnya, TIDAK OMONG-KOSONG belaka, kemudian untuk
membuktikan dalil gugatan Penggugat selebihnya akan dibuka dalam
Sidang Pembuktian nantinya;
Bahwa Tergugat IV masih mencari celah hukum untuk dapat
menghindari pertanggung-jawaban perdata yang akan dipikulnya
bersama dengan Para Tergugat yang lain hal mana akan Penggugat
jelaskan berkenaan dengan terjadi nya peralihan hak atas masing-masing
bidang tanah;
Bahwa berkenaan dengan itu tidak terlepas oleh peran penting Pejabat
Pembuat Akta Tanah, karena jika saja PPAT bertindak lebih teliti dan
hati-hati dalam melaksanakan tugas dan jabaatannya berdasarkan uraian
yang telah Penggugat tegaskan dalam Replik ini, kemungkinan tidak

18 | R e p l i k p e r k a r a N o m o r : 5 / P d t . G / 2 0 1 9 / P N . S b r
 akan terjadi yang namanya peralihan hak kepada masing-masing nama
Para Tergugat, serta tidak ada pula peralihan hak kepada Tergugat IV;
Bahwa Penggugat memahami setiap suatu perbuatan selalu ada akibat
hukumnya sama halnya dengan perbuatan dalam hal pembuatan
Akta Jual-Beli yang tidak sesuai dengan ketentuan Peraturan yang
berlaku, maka akan mengakibatkan batalnya Akta PPAT tersebut,
batal disini dapat diartikan Batal Demi Hukum atau dapat
diBatalkan, kemudian karena batalnya Akta Jual Beli yang dibuat
Pejabat Pembuat Akta Tanah, mengakibatkan PPAT mendapatkan
Sanksi apabila terbukti PPAT yang melakukan kesalahan seperti
yang termaktub dalam Pasal 62 Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 yang menyebutkan ”PPAT yang dalam melaksanakan
tugasnya mengabaikan ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 38, Pasal 39 dan Pasal 40 serta ketentuan dan petunjuk yang
diberikan Menteri atau Pejabat yang di tunjuk dikenakan tindakan
administratif berupa teguran tertulis sampai pemberhentian dari
Jabatannya sebagai PPAT, dengan tidak mengurangi kemungkinan
dituntut ganti kerugian oleh pihak-pihak yang menderita kerugian yang
diakibatkan oleh diabaikannya ketentuan-ketentuan tersebut”;
20. Bahwa Penggugat Menolak dengan tegas dalil Jawaban Tergugat IV
dalam point 10, hal 13 ;
Bahwa Tergugat IV sepertinya kurang minum AQUA, karena gagal
paham dalam menganalisa gugatan Penggugat terhadap riwayat
tanah dan bangunan yang terletak di Jalan Pangeran Antasari Blok
Genong, Desa Lurah Kecamatan Plumbon Kabupaten Cirebon
dengan Sertifikaat Hak Milik Nomor 294 seluas 546 M2 (lima ratus
empat puluh enam meter persegi) karena pada peralihan yang
terjadi adalah H. SATIM (Tergugat I) menjual kepada MUHAMAD
BISRI (Tergugat II) berdasarkan Akta Jual Beli Nomor : 188/2014,
tertanggal 28 Mei 2014 yang dibuat oleh dan hadapan Tergugat VII di
Kabupaten Cirebon, bukan kepada H. SANIJA (Tergugat III);
Bahwa berdasarkan rentetan perbuatan hukum dan peristiwa hukum
yang sebelumnya telah Penggugat jelaskan dalam gugatan serta Replik
ini kemudian ada peralihan hak kembali dari MUHAMAD BISRI (Tergugat
II) kepada H. SANIJA (Tergugat III) berdasarkan Akta Jual Beli Nomor :
337/2014 tertanggal 04 September 2014 yang dibuat dan dihadapan
Tergugat VII;

19 | R e p l i k p e r k a r a N o m o r : 5 / P d t . G / 2 0 1 9 / P N . S b r
 Hal mana kemudian diteruskan peralihan haknya kepada Tergugat IV
selaku pembeli terakhir dari H. SANIJA berdasarkan Akta Jual Beli Nomor
Nomor : 486/2016 tertanggal 25 Juli 2016 yang dibuat dan dihadapan
Tergugat VII
Bahwa dalam Jawabannya Tergugat IV selalu menyampaikan adalah
Pembeli yang beritikad baik sebagaimana yang tertuang dalam Surat
Edaran Mahkamah Agung Nomor 7 Tahun 2012 butir I yang
menyatakan “Perlindungan harus diberikan kepada pembeli yang beritikad
baik sekalipun diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidak berhak
(objek jual beli tanah), dimana pemilik asal hanya dapat mengajukan
gugatan ganti rugi kepada penjual yang tidak berhak”;
Pertanyaannya bagaimana Hakim secara konkrit dapat menilai apakah
pembeli memang semestinya harus dilindungi, dalam kesepakatan
Rapat Pleno Kamar Perdata selanjutnya sebagaimana dilampirkan
dalam Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 5/2014,
disebutkan dua kriteria (dikutip sebagaimana aslinya) dalam huruf b
menyebutkan ;
 Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan
dengan objek tanah yang diperjanjikan, antara lain ;
- Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah
yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan buku
kepemilikannya;
- Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam
status disita, atau;
- Tanah/objek yang diperjualbelikan tidak dalam status
jaminan/hak tanggungan, atau;
- Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh
keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara
tanah tersebut dengan pemegang sertifikat;
Bahwa Negara kita adalah Negara hukum, berkaitan dengan tanah adat
yang ada di Indonesia, pertimbangan itu dapat dikaitkan dengan
syarat “terang”, dengan demikian Majelis Hakim yang memeriksa
perkara dapat pula mempertimbangkan apakah proses peralihan
telah dilakukan secara terbuka dihadapan Kepala Desa atau Pihak
yang berwenang, dengan dipastikannya status kepemilikan tanah

20 | R e p l i k p e r k a r a N o m o r : 5 / P d t . G / 2 0 1 9 / P N . S b r
 yang hendak dialihkannya, jika kemudian timbul sengketa,
sebagaimana telah diuraikan, maka harus dipertimbangkan apakah
terjadinya peralihan yang tidak sah itulebih disebabkan oleh
kesalahan pembeli yang tidak mencermati asal-usul tanah yang
dibelinya, atau kesalahan pemilik asal yang tidak menjaga haknya
dengan baik. Selain itu Majelis Hakim dapat mempertimbangkan
efektivitas sistem pendaftaran pada situasi kontritnya, dalam
mengukur apa yang sepatutnya dapat diketahui oleh Pembeli;

Pembeli yang beritikad baik adalah pembeli yang tidak mengetahui

dan tidak dianggap sepatutnya telah mengetahui adanya cacat cela
dalam proses peralihan hak atas tanah yang dibelinya.
Para ahli berpendapat untuk pembeli yang beritikad baik :
1. Menurut Pendapat Ahli R. Subekti dalam bukunya Aneka
perjanjian , PT. Aditya Bakti. 2014, hal, 15 menyebutkan “Pembeli
yang beritikad baik diartikan pembeli yang sama sekali tidak mengetahui
bahwa ia berhadapan dengan orang yang sebenarnya bukan pemilik”;
2. Menurut Pendapat Ahli Agus Yudha Hernoko, dalam bukunya
Hukum perjanjian asas Proposionalitas dalam kontrak komersial,
Mediatama, Yogyakarta, 2008 hlm. 25 menyebutkan “Pembeli
beritikad baik adalah orang yang jujur dan tidak mengetahui cacat yang
melekat pada barang yang dibelinya”;

Bahwa berdasarkan uraian tersebut diatas, Penggugat berpendapat tentang

Tergugat IV bukan merupakan pembeli beritikad baik sebagaimana yang
tertuang Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 7 Tahun 2012 butir I,
karenanya dalam fakta nya Tergugat IV patut dianggap mengetahui tentang
adanya pemblokiran terhadap Objek Sengketa tersebut, karenanya berkenaan
dengan kecermataan, ketelitian, dalam mengecek keabsahan suatu
dokumen serta terhadap penguasaan fisiknya, hal mana telah sependapat
dengan Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 5/2014, disebutkan
dua kriteria (dikutip sebagaimana aslinya) dalam huruf b menyebutkan ;
Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek
tanah yang diperjanjikan;
Bahwa atas rangkaian-rangkaian peristiwa diatas, Para Tergugat telah lalai
dan telah melakukan Perbuatan melawan hukum, sehingga telah merugikan
Penggugat sebagaimana Prof Wiryono Prodjodikoro jelaskan “Bagi orang

21 | R e p l i k p e r k a r a N o m o r : 5 / P d t . G / 2 0 1 9 / P N . S b r
Indonesia asli tetap berlaku hukum adat yang juga mengenal hak hukum, seperti
tertulis pada Pasal 1365 KUHPerdata, yaitu secara bersalah melakukan
perbuatan melawan hukum dan dengan itu merugikan orang lain, adalah wajib
memberi ganti rugi”;

II. KERUGIAN PENGGUGAT

Bahwa adapun kerugian Penggugat yang diakibat kan oleh Perbuatan
Melawan Hukum yang dilakukan oleh PARA TERGUGAT terhitung
sejak diketahui adanya peralihan hak tanpa izin yang berarti dari
Penggugat yaitu sejak tanggal 03 November 2014, dapat Penggugat
rincian sebagai berikut :
Kerugian Materiil:
- Bahwa akibat perbuatan Para Tergugat, maka Penggugat tidak dapat
menguasai, mengalihkan/menjual tanah miliknya yaitu tanah objek
perkara dengan total luas 1.660 M2 kepada pihak lain terhitung dari
tanggal 03 November tahun 2014 yang nilainya diperkirakan sebesar
1.660 M2 x Rp. 3.000.000.,- (tiga juta rupiah) dengan Total Rp,
4.980.000.000,- (empat milyar sembilan ratus delapan puluh juta
rupiah);
- Bahwa Penggugat tidak dapat menyewakan tanah miliknya kepada
orang lain terhitung sejak tahun 2014 s/d sekarang tahun 2018 atau
selama 4 (empat) tahun, sehingga Penggugat mengalami kerugian
sebesar Rp. 4 X 500.000.000,- adalah sebesar Rp. 2.000.000.000,- (dua
milyar rupiah);
Kerugian Immateril:
- Bahwa Penggugat sangat terganggu baik pikiran mau pun perasaan
akibat kehilangan haknya ketika mengetahui tanah miliknya/objek
perkara telah dikuasai tanpa hak Kesemuanya itu tidak dapat di nilai
dalam bentuk apapun namun patut diperkira-kan ganti kerugian
tersebut dengan sejumlah uang sebesar Rp. 5.000.000.000,- (lima
miliar rupiah).

1. Bahwa oleh karena Penggugat adalah pemilik atas tanah objek

perkara maka secara hukum Tergugat IV harus menyerahkan tanah
objek perkara serta sertifikat objek perkara kepada Penggugat dalam
keadaan baik dan terlepas dari segala beban;

- Bahwa oleh karena perbuatan melawan hukum berawal dari rekayasa

Tergugat VIII, Tergugat VII, Tergugat VI, Tergugat IV dan Tergugat
III yang telah mengakibatkan kerugian kepada Penggugat, baik

22 | R e p l i k p e r k a r a N o m o r : 5 / P d t . G / 2 0 1 9 / P N . S b r
 kerugian Materil maupun kerugian Immateril, maka sudah selayaknya
apabila Tergugat Tergugat VIII, Tergugat VII, Tergugat VI, Tergugat
IV dan Tergugat III dihukum untuk membayar kerugian yang dialami
Penggugat yaitu kerugian akibat Penggugat tidak dapat menguasai
tanah objek perkara untuk dapat menjual kepada orang lain dengan
harga sebesar Rp. 4.980.000.000,- (empat milyar sembilan ratus
delapan puluh juta rupiah) dan kerugian tidak dapat menyewakan
objek perkara kepada orang lain yang sebelumnya sudah pernah
disewakan kepada perusahaan keramik sebesar Rp. sebesar Rp. 4 X
500.000.000,- adalah sebesar Rp. 2.000.000.000,- (dua milyar rupiah);
serta kerugian Immateril sebesar Rp. 5.000.000.000,-(lima Milyar
rupiah);
2. Bahwa berhubung dasar peralihan hak atas objek perkara kepada
PARA TERGUGAT dibuat secara melawan hukum, mutatis mutandis
peralihan hak terakhir kepada Tergugat IV berdasarkan Akta Jual
Beli Nomor : 486/2016 tertanggal 25 Juli 2016, kemudian Akta Jual
Beli 495/2016 tertanggal 26 Juli 2016 adalah Batal Demi Hukum,
serta penguasaan objek perkara tanah dan bangunan berdasarkan
sertifikat hak milik nomor 535 atas nama Penggugat dengan
melawahan hukum, Maka Penggugat memohon untuk diletakkan
sita jaminan atas tanah yang terletak di Jalan Pangeran Antasari Blok
Genong, Desa Lurah Kecamatan Plumbon Kabupaten Cirebon seluas
1660 M2 (seribu enam ratus enam puluh meter persegi) dengan Batas-
Batas :
Sebelah Utara : Tanah Milik H. Busaeri;
Sebelah Selatan : Jalan Desa;
Sebelah Timur : Tanah milik nining Karnadi;
Sebelah Barat : Tanah milik Negara;

3. Bahwa oleh karena gugatan ini didasarkan atas dalil-dalil yang kuat
dan/atau sempurna, maka mohon perkenankan Pengadilan Negeri
Sumber Kabupaten Cirebon untuk menyatakan Putusan yang
dijatuhkan dalam perkara aquo dapat dilakukan lebih dahulu,
meskipun ada bantahan, banding atau kasasi;

23 | R e p l i k p e r k a r a N o m o r : 5 / P d t . G / 2 0 1 9 / P N . S b r
III. PERMOHONAN PENGGUGAT

Bahwa Akibat Perbuatan Melawan Hukum Para Tergugat baik atas kesalahan
maupun atas kelalaian atau kekurang hati-hatiannya yang telah mengakibat
kan Penggugat menderita Kerugian secara Materiil dan Immateril
berdasarkan hal-hal yang sudah diuraikan tersebut di atas, maka demi
adanya kepastian hokum serta untuk melindungi kepentingan hokum
Penggugat maka dengan ini Penggugat memohon secara hormat kepada
Ketua Pengadilan Negeri Sumber melalui Yang Mulia Majelis Hakim
yang memeriksa dan mengadili perkara ini kiranya berkenan untuk
memberikan pertimbangan hukum dan memutus yang amarnya berbunyi
sebagai berikut :

IV DALAM EKSEPSI

Menolak Eksepsi TERGUGAT IV untuk seluruhnya;

V. DALAM POKOK PERKARA :

1) Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

2) Menyatakan secara hukum perbuatan Tergugat IV Pemakaian Tanah

Tanpa Izin yang berhak atau Kuasanya yang dilakukan oleh Tergugat
IV atas sebidang tanah Persil Nomor 153 Blok Kenir, Kohir Nomor
C.350 Klas S.III. dengan Sertifikat hak Milik Nomor 535 seluas kurang
lebih 814 M2 milik Penggugat adalah Perbuatan Melawan Hukum;

3) Menyatakan Perbuatan Tergugat VIII, Tergugat VII yang menjadi

inisiasi adanya peralihan hak antara Tergugat I dan Tergugat II
berdasarkan Akta Jual Beli Nomor : 188/2014, tertanggal 28 Mei 2014
yang dibuat oleh dan hadapan Tergugat VII di Kabupaten Cirebon
adalah Perbuatan Melawan Hukum;

4) Menyatakan Peralihan hak berdasarkan Akta Jual Beli Nomor :

188/2014, tertanggal 28 Mei 2014 antara Tergugat I kepada Tergugat II
yang dibuat oleh dan hadapan Tergugat VII dan Akta Jual Beli Nomor :
337/2014 tertanggal 04 September 2014 antara Tergugat II kepada
Tergugat III yang dibuat dan dihadapan Tergugat VII ; dan Akta Jual
Beli Nomor : 486/2016 antara Tergugat III kepada Tergugat IV yang
dibuat dan dihadapan Tergugat VII, batal demi hukum dengan
segala akibat hukumnya dan tidak memiliki kekuatan hukum yang
mengikat;

5) Menyatakan perbuatan Tergugat VIII yang mengambil alih sertifikat

objek perkara dan melakukan perbuatan hukum dengan melaksanakan

24 | R e p l i k p e r k a r a N o m o r : 5 / P d t . G / 2 0 1 9 / P N . S b r
 transaksi Jual Beli yang seolah-olah sebagai Tergugat V selaku Penjual
dan Tergugat VI selaku Pembeli dalam Akta Jual Beli nomor :
415/2014, tertanggal 03 November 2014 yang dibuat oleh Tergugat VII
selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah Perbuatan Melawan
Hukum;

6) Menyatakan peralihan hak berdasarkan Akta Jual Beli nomor :

415/2014, tertanggal 03 November 2014 yang dibuat oleh Tergugat VII
selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan Akta Jual Beli
Nomor : 487/2016 tertanggal 25 Juli 2016 yang dibuat oleh Tergugat
VII selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), batal demi hukum
dengan segala akibat hukumnya dan tidak memiliki kekuatan hukum
yang mengikat;

7) Menghukum Tergugat IV untuk menyerahkan tanah objek perkara

kepada Penggugat dalam keadaan baik dan terlepas dari segala
beban;

8) Memerintahkan Turut Tergugat untuk mencoret nama Tergugat IV atas

sertifikat tanah objek perkara yakni Sertifikat Nomor 294 ke atas nama
Tergugat I (H. SATIM) dan Sertifikat Nomor 295 ke atas nama
Tergugat V (H. DURASID) dan mencatat kembali nama atas sertifikat
tanah objek perkara;

9) Menyatakan Para Tergugat telah melakukan Perbuatan Melawan Hukum

atas kesalahannya yang telah menyebabkan kerugian bagi Penggugat;

10) Menghukum Tergugat VIII, Tergugat VII, Tergugat VI, Tergugat IV

dan Tergugat III untuk membayar kerugian yang dialami Penggugat
yaitu kerugian akibat Penggugat tidak dapat menguasai tanah objek
perkara untuk dapat menjual kepada orang lain dengan harga sebesar
Rp. sebesar 4.980.000.000,- (empat milyar sembilan ratus delapan puluh
juta rupiah) yang harus dibayarkan secara sekaligus dan seketika;

11) Menghukum Tergugat VIII, Tergugat VII, Tergugat VI, Tergugat IV dan
Tergugat III untuk membayar kerugian karena tidak dapat menyewakan
objek perkara kepada orang lain yang sebelumnya sudah pernah
disewakan kepada perusahaan keramik sebesar Rp. 4 X 500.000.000,-
adalah sebesar Rp. 2.000.000.000,- (dua milyar rupiah) yang harus
dibayarkan secara sekaligus dan seketika;
12) Menghukum Tergugat VIII, Tergugat VII, Tergugat VI, Tergugat IV dan
Tergugat III untuk membayar kerugian Immateril sebesar Rp.
5.000.000.000,- (lima milyar rupiah);

25 | R e p l i k p e r k a r a N o m o r : 5 / P d t . G / 2 0 1 9 / P N . S b r
13) Menghukum Tergugat VIII, Tergugat VII, Tergugat VI, Tergugat IV dan
Tergugat III untuk membayar uang Paksa (dwangsom) kepada
Penggugat sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) setiap harinya
terhitung sejak gugatan ini didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan
Negeri Sumber;
14) Menyatakan sita jaminan yang diletakkan dalam perkara ini adalah
sah dan berharga sesuai ketentuan Pasal 227 HIR ;

15) Menghukum Para Tergugat dan Turut Tergugat untuk tunduk pada isi
putusan;

16) Menyatakan putusan ini dapat di laksanakan terlebih dahulu meskipun

ada Bantahan (Verzet), Banding atau Kasasi (Uitvoerbaarbij Voorraad);

17) Menghukum pihak yang kalah untuk membayar biaya perkara yang
timbul dalam perkara ini;

Atau

Apabila Majelis Hakim yang memutus perkara a quo berpendapat lain,

mohon putusan seadil-adilnya (ex aequoet bono).

Demikian Gugatan Perbuatan Melawan Hukum/Onrechtmatige Daad ini

diajukan oleh Penggugat dan atas perhatian serta kebijaksanaan Yang
Terhormat Ketua Pengadilan Negeri Sumber melalui Yang Mulia Majelis
Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini, perkenankanlah Penggugat
mengucapkan terima kasih.

Hormat PENGGUGAT
Hj. FARCHA,
Kuasanya

ARIF RAHMAN, SHI BANA, SH

EKO FEBRIANSYAH, SH

26 | R e p l i k p e r k a r a N o m o r : 5 / P d t . G / 2 0 1 9 / P N . S b r