BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Bogor merupakan Kota terletak di Provinsi Jawa Barat yang memiliki luas
wilayah sebesar 118 km2. Berdirinya Kota Bogor sebagai “Kota Hujan”, menjadikannya
sebagai wilayah yang dimanfaatkan pada pengembangan pertanian, walaupun tidak lepas
dari wilayah pelayanan umum, perdagangan dan jasa. Sehingga dengan begitu,
masyarakat dari wilayah lain akan cenderung mencari tempat tinggal yang didalamnya
terdapat fasilitas-fasilitas yang dapat membantu mereka untuk memenuhi kebutuhan
hidup baik dalam segi kebutuhan primer maupun sekunder. Maka, hal inilah yang
menjadi salah satu penyebab atau faktor yang mempengaruhi laju pertumbuhan penduduk
di Kota Bogor. Semakin meningkatnya jumlah penduduk disuatu wilayah, maka semakin
meningkat pula kebutuhan akan tempat tinggal. Penduduk yang tinggal di pusat kota atau
metropolitan cenderung akan mencari tempat tinggal yang layak yakni yang dapat
memberikan rasanya mandanaman, sehingga hal tersebut yang mendorong peningkatan
kualitas hunian yang dapat memenuh kebutuhan akan tempat tinggal masyarakat
perkotaan.

Perencanaan Tapak (site plan) adalah seni menata lingkungan buatan manusia
dan lingkungan alamiah, guna menunjang kegiatan manusia. Pengkajian perencanaan
tapak (site planning) sering tersusun dalam dua komponen yang berhubungan, yaitu
faktor lingkungan alam dan faktor lingkungan buatan manusia (Felicity Brogden, 1985).
Maka, perancangan tapak inilah yang dipilih sebagai metode untuk membangun suatu
perumahan eksklusif yang dapat menjawab persoalan akan kebutuhan masyarakat dalam
halt empat tinggal. Dalam Undang-Undang Nomor 4 tahun 1992 tentang perumahan dan
permukiman, perumahan diartikan sebagai kelompok rumah yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan
prasarana. Pengertian perumahan ekskulsif dalam sosiologi adalah masyarakat yang
cenderung akan membatasi pergaulannya dengan masyarakat lainnya teruatama dalam hal
keyakinan, perkawinan, dan agama. Sehingga dapat dikatakan bahwa dalam

1
merencanakan perumahan eksklusif, harus mengetahui terlebih dahulu sasaran
masyarakat yang akan meninggali perumahan tersebut agar pembangunan sarana dan
prasarana dapat bersifat sustainable (berkelanjutan).

1.2 Rumusan Masalah

Adapun rumusan masalah pada laporan perencanaan tapak mengenai perumahan

eksklusif ini adalah bagaimana cara memaksimalkan potensi penggunaan lahan dengan
luasan tertentu sebagai kawasan perumahan eksklusif dengan mempertimbangkan sarana
dan prasarana di sekitar wilayah tapak yang menjadi faktor-faktor pendukung
pembangunan perumahan eksklusif di Jalan Raya Pemda, Kec. Sukaraja, Bogor, Jawa
Barat, Indonesia.

1.3 Tujuan dan Manfaat

Tujuan dari pembuatan laporan perencanaan tapak mengenai perumahan

eksklusif ini adalah untuk memaksimalkan potensi penggunaan lahan dengan luasan
tertentu sebagai kawasan perumahan eksklusif dengan mempertimbangkan sarana dan
prasarana di sekitar wilayah tapak yang menjadi faktor-faktor pendukung pembangunan
perumahan eksklusif di Jalan Raya Pemda, Kec. Sukaraja, Bogor, Jawa Barat, Indonesia.

2
 BAB II

LANDASAN TEORI DAN TINJAUAN KEBIJAKAN

2.1 Definisi Perumahan

Dalam Undang-Undang Nomor 4 tahun 1992 tentang perumahan dan

permukiman, perumahan diartikan sebagai kelompok rumah yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan
prasarana.

Perumahan merupakan salah satu bentuk sarana hunian yang memiliki kaitan
yang sangat erat dengan masyarakatnya. Hal ini berarti perumahan di suatu lokasi sedikit
banyak mencerminkan karakteristik masyarakat yang tinggal di perumahan tersebut.
(Abrams, 1664 dalam Santoso, 2015).

Rumah adalah tempat untuk melepaskan lelah, tempat bergaul, dan membina rasa
kekeluargaan diantara anggota keluarga, tempat berlindung keluarga dan menyimpan
barang berharga, dan rumah juga sebagai status lambing sosial (Azwar, 1996;
Mukono,2000).

Perumahan dapat diartikan sebagai suatu cerminan dari diri pribadi manusia, baik
secara perorangan maupun dalam suatu kesatuan dan kebersamaan dengan lingkungan
alamnya dan dapat juga mencerminkan taraf hidup, kesejahteraan, kepribadian, dan
peradaban manusia penghuninya, masyarakat ataupun suatu bangsa.
(Yudhohusodo, 1991 dalam Santoso, 2015).

Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat

tinggal atau hunian yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan yaitu kelengkapan
dasar fisik lingkungan, misalnya penyediaan air minum, pembuangan sampah,
tersedianya listrik, telepon, jalan, yang memungkinkan lingkungan pemukiman berfungsi
sebagaimana mestinya.

3
2.2 Jenis Perumahan

Menurut SKB Menteri Dalam Negeri, Menteri PU, Menteri Perumahan Rakyat Tahun
1992 Properti perumahan dapat dikategorikan menjadi beberapa jenis, yaitu :

a. Rumah sederhana adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas
kaveling antara 54 m2 sampai 200 m2 dan biaya pembangunan per m2 tidak
melebihi dari harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas
pemerintan kelas C yang berlaku.
b. Rumah menengah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas
kaveling antara 200 m2 sampai 600 m2 dan/atau biaya pembangunan per m2
antara harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas
pemerinah kelas C sampai A yang berlaku.
c. Rumah mewah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling
antara 600 m2 sampai dengan 2000 m2 dan/ atau biaya pembangunan per m2 di
atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas kelas A
yang berlaku Menurut Siddik dalam Rahma (2010), karakteristik perumahan
yang bersifat unik terutama menyangkut hal- hal sebagai berikut :
1. Lokasinya yang tetap dan hampir tidak mungkin dipindah.
2. Pemanfaatannya dalam jangka panjang.
3. Bersifat heterogen secara multidimensional, terutama dalam lokasi,
sumber daya alam dan preferensinya.
4. Secara fisik dapat dimodifikasi.

Berdasarkan UU no 1 tahun 2011 (perumahan dan kawasan pemukiman) pasal 1, ayat:

1. Perumahan Sederhana merupakan jenis perumahan yang biasanya

diperuntukkan bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah dan mempunyai
keterbatasan daya beli. Jenis perumahan ini memiliki fasilitas yang masih minim.
Hal ini dikarenakan pihak pengembang tidak dapat menaikkan harga jual
bangunan dan fasilitas pendukung operasional seperti pada perumahan menengah
dan mewah, dimana harga sarana dan prasarana perumahan dibebankan kepada

4
 konsumen. Pada umumnya, rumah sederhana mempunyai luas rumah 22 m² s/d
36 m², dengan luas tanah 60 m² s/d 75 m².

Contoh Perumahan Sederhana

2. Perumahan Menengah merupakan jenis perumahan yang biasanya

diperuntukkan bagi masyarakat yang berpenghasilan menengah dan menengah ke
atas. Jenis perumahan ini sudah dilengkapi dengan sarana dan prasarana
penunjang operasional, seperti pengerasan jalan, open space berikut tamannya,
jalan serta lampu taman dan lampu jalan, bahkan dilengkapi juga dengan fasilitas
untuk olah raga seperti lapangan tenis. Pada umumnya, rumah menengah ini
mempunyai luas rumah 75 m² s/d 120 m², dengan luas tanah 80 m² s/d 200 m².

Contoh Perumahan Menengah

5
 3. Perumahan Mewah merupakan jenis perumahan yang dikhususkan bagi
masyarakat yang berpenghasilan tinggi. Jenis perumahan ini dilengkapi dengan
sarana dan prasarana penunjang operasional yang sudah sangat lengkap, seperti
pusat olah raga, taman dan fasilitas bermain, gedung pertemuan, pusat
perbelanjaan, bahkan fasilitas rekreasi. Hal tersebut dikarenakan penghuni rumah
tersebut menginginkan kemudahan akses dan pelayanan sekitar perumahan yang
cepat dan lengkap. Pada umumnya, rumah mewah ini biasanya mempunyai luas
rumah lebih dari 120 m² dengan luasan tanah lebih dari 200 m².

Contoh Perumahan Mewah

Berdasarkan jenis perumahan menurut UU no 1 tahun 2011 (perumahan dan

kawasan pemukiman) pasal 1, ada 3 jenis yaitu perumahan sederhana dengan luas rumah
22 m² s/d 36 m², dengan luas tanah 60 m² s/d 75 m², perumahan menengah dengan luas
rumah 75 m² s/d 120 m², dengan luas tanah 80 m² s/d 200 m², dan perumahan luas rumah
lebih dari 120 m² dengan luasan tanah lebih dari 200 m².

6
2.3 Kriteria Perumahan

Lokasi dari lingkungan perumahan juga harus memenuhi beberapa ketentuan berikut,
yaitu:

 Lokasi perumahan harus sesuai dengan rencana peruntukan lahan yang diatur
dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen
perencanaan lainnya, seperti:

 Kriteria keamanan, berada di daerah yang terjamin aman.

 Kriteria kesehatan, bukan daerah dengan pencemaran udara atau pencemaran

air

 Kriteria kenyamanan, mudah dicapai, mudah untuk berkomunikasi, mudah

untuk berkegiatan

 Kriteria keindahan/keserasian/keteraturan, adanya penghijauan serta

mempertahankan karakteristik topografi dan lingkungan yang ada

 Kriteria fleksibilitas, pertumbuhan fisik dan pemekaran lingkungan perumahan

telah diperhitungkan

 Kriteria keterjangkauan jarak, mempertimbangan jarak kemampuan orang

berjalan kaki terhadap penempatan sarana dan prasarana lingkungan

 Kriteria lingkungan berjati diri, mempertimbangkan keterkaitan dengan aspek

kontekstual pada lingkungan tradisional atau lokal setempat

 Lokasi perumahan harus berada pada lahan yang jelas status kepemilikannya,
serta memenuhi syarat administratif, teknis dan ekologis

 Adanya keterpaduan antara kegiatan dan alam di sekitarnya

7
2.4 TINJAUAN KEBIJAKAN PERUMAHAN SNI 03-1733-2004

2.4.1 Ketentuan Umum

Dalam merencanakan perumahan perlunya mengetahui syarat dan ketentuan

umum dalam pembangunan perumahan, berdasarkan SNI 03-1733-2004 persayaratan
dasar perencanaan. Beberapa ketentuan umum yang harus dipenuhi dalam merencanakan
lingkungan perumahan di perkotaan adalah:

a. Untuk mengarahkan pengaturan pembangunan lingkungan perumahan yang sehat,

aman, serasi secara teratur, terarah serta berkelanjutan / berkesinambungan, harus
memenuhi persyaratan administrasi, teknis dan ekologis, setiap rencana
pembangunan rumah atau perumahan, baik yang dilakukan oleh perorangan
maupun badan usaha perumahan.
b. Perencanaan pembangunan lingkungan perumahan harus menyediakan pusat-
pusat lingkungan yang menampung berbagai sektor kegiatan (ekonomi, sosial,
budaya), dari skala lingkungan terkecil (250 penduduk) hingga skala terbesar
(120.000 penduduk), yang ditempatkan dan ditata terintegrasi dengan
pengembangan desain dan perhitungan kebutuhan sarana dan prasarana
lingkungan.
c. Perencanaan lingkungan perumahan juga harus memberikan kemudahan bagi
semua orang, termasuk yang memiliki ketidakmampuan fisik atau mental seperti
para penyandang cacat, lansia, dan ibu hamil, penderita penyakit tertentu atas
dasar pemenuhan azas aksesibilitas (sesuai dengan Kepmen No. 468/ Thn. 1998),
yaitu kemudahan, kegunaan, kemandirian, dan keselamatan.
d. Dalam merencanakan kebutuhan lahan untuk sarana lingkungan, didasarkan pada
beberapa ketentuan khusus, yaitu:
 besaran standar ini direncanakan untuk kawasan dengan kepadatan
penduduk <200 jiwa/ha
 untuk kawasan yang berkepadatan >200 jiwa/ha diberikan reduksi 15%-
30% terhadap persyaratan kebutuhan lahan

8
Tabel 2.1 Faktor reduksi kebutuhan lahan untuk sarana lingkungan berdasarkan
kepadatan penduduk

Kawasan kabupaten Bogor, tepatnya di kecamatan sukaraja memiliki jumlah

penduduk dengan total 205.599 jiwa (berdasarkan hasil terakhir data sensus kab. Bogor
tahun 2017) dengan luas wilayah kecamatan 42,97 km2 (4297 ha). Dan memiliki
kepadatan penduduk 48 jiwa/ha. Maka, kawasan kabupaten sukaraja di kabupaten Bogor
teramasuk dalam kategori kawasan dengan kepadatan penduduk rendah.

2.4.2 Persyaratan Fisik

Ketentuan dasar fisik lingkungan perumahan harus memenuhi faktor-faktor berikut ini:

a. Ketinggian lahan tidak berada di bawah permukaan air setempat, kecuali dengan
rekayasa/ penyelesaian teknis.
b. Kemiringan lahan tidak melebihi 15% (lihat Tabel 2) dengan ketentuan:
 tanpa rekayasa untuk kawasan yang terletak pada lahan bermorfologi
datarlandai dengan kemiringan 0-8%; dan
 diperlukan rekayasa teknis untuk lahan dengan kemiringan 8-15%

9
Tabel 2.2 Kesesuaian penggunaan lahan berdasarkan kemiringan lereng

Zona agak sesuai permukiman merupakan kategori kawasan permukiman yang

terletak pada lokasi yang sesuai untuk tapak permukiman, yang terletak agak belakang
bagian kiri pojok site. Pada zona ini masih memungkinkan pembangunan permukiman
tetapi dengan beberapa hambatan yang harus ditangani terlebih dahulu. Daerah rendahan
ini, seringkali juga disiasati dengan penimbunan, walaupun membutuhkan biaya yang
besar dan seringkali tidak tepat karena menutupi daerah tangkapan air dan aliran air alami.
Selain itu antisipasi banjir dapat disiasati dengan pembuatan saluran drainase atau kolam
/tendon penampungan air, namun hal ini jarang sekali dilakukan terutama untuk
permukiman masyarakat.

2.4.3 Kondisi Fisik

a. Topografi
Menurut M. Suparno dan Marlina Endy (2005:139), keadaan topografi adalah
keadaan yang menggambarkan kemiringan lahan, atau kontur lahan, semakin besar
kontur lahan berarti lahan tersebut memiliki kemiringan lereng yang semakin besar.
Lahan yang baik untuk dikembangkan sebagai area perumahan adalah lahan yang
relatif landai, memiliki kemiringan lereng yang kecil, sehingga mempunyai potensi
pengembangan yang besar.

10
Menurut Zuidam dalam I Gede Sugiyanta (2006:24), kriteria kemiringan lereng
dapat dinyatakan dalam satuan persen dan dikelompokkan ke dalam tujuh kelas,
yaitu:
1. Datar atau hampir datar (0 – 2%)
2. Agak miring (3 – 7%)
3. Miring (8 – 13%)
4. Agak curam (14 – 20%)
5. Curam (21 – 55%)
6. Sangat curam (56 – 140%)
7. Paling curam ( > 140%)

Untuk melihat suatu kawasan pemukiman maka harus dilihat kemiringannya. Karena
kawasan yang baik untuk dijadikan sebuah perumahan atau pemukiman haruslah
daerah yang relatif landai dan memiliki kemiringan relatif kecil.

11
b. Geologi

Menurut Munir (1996) Geologi merupakan cabang ilmu yang mempelajari

tentang gejala yang terkait dengan pembentukan bumi, keberadaan bumi, serta
fenomena lain yang terkait dengan bentuk alami. Definisi Peta Geologi menurut
(SNI-4691, 1998) adalah bentuk ungkapan data dan informasi geologi suatu
daerah/wilayah/kawasan dengan tingkat kualitas berdasarkan skala. Peta geologi
menggambarkan informasi sebaran dan jenis serta sifat batuan, umur, stratigrafi,
stuktur, tektonika, fisiografi dan sumberdaya mineral serta energi.

12
c. Hidrologi
Hidrologi merupakan cabang ilmu yang mempelajari seputar pergerakkan,
distribusi, dan kualitas air yang berada dibumi. Menurut Singth (1992), Hidrologi
merupakan ilmu yang membahas karakteristik menurut waktu dan ruang tentang
kuantitas dan kualitas air dibumi. Proses terjadinya siklus hidrologi dibagi menjadi 3
jenis yaitu diantaanya sebagai berikut :
1.) Siklus Pendek
Pada siklus ini air laut akan mengalami penguapan menjadi gasa karena panas
dari matahari lalu terjadi kondensasi membentuk awan yang pada akhir nya
jatuh ke permukaan laut.
2.) Siklus Sedang
Pada siklus ini, menguap nya air laut menjadi uap gas karna panas dari
matahari lalu terjadilah evaporasi dan membentuk awan yang pada akhir nya
jatuh ke permukaan daratan dan kembali ke lautan.

3.) Siklus Panjang

Pada siklus ini, menguap nya air laut menjadi uap gas Karena panas dari
matahari dan mengalami sunlimasi yang menyebabkan pembentukkan awan
yang mengandung Kristal esyang kemudian jatuh dalam bentuk salju.
Berdasarkan SNI 03-1733-2004 bahwa jenis-jenis elemen perencanaan yang
harus ada pada jaringan air bersih yang harus disediakan pada lingkungan
perumahan di perkotaan yaitu sebagai berikut :
a.) Penyediaan kebutuhan air bersih
- Lingkungan perumahan harus mendapat air bersih yang cukup dari
perusahaan air minum atau sumber lain sesuai dengan ketentuan yang
berlaku.
- Apabila telah tersedia sistem penyediaan air bersih kota atau sistem
penyediaan air bersih lingkungan, maka tiap rumah berhak mendapat
sambungan rumah atau sambungan halaman.
b.) Penyediaan Jaringan air bersih
- Harus tersedia jaringan kota atau lingkungan sampai dengan sambungan
rumah.

13
 - Pipa yang di tanam didalam tanah menggunakan pipa PVC, GIP atau fiber
glass.
- Pipa yang dipasang diatas tanah tanpa perlindungan menggunakan GIP.
c.) Penyediaan Kran Umum
- Satu kran umum disediakan untuk jumlah pemakai 250 jiwa.
- radius pelayanan maksimum 100 meter.
- kapasitas minimum untuk kran umum adalah 30 liter/orang/hari.
- ukuran dan konstruksi kran umum sesuai dengan SNI 03-2399-1991.
d.) Penyediaan hidran kebakaran
- untuk daerah komersial jarak antaa kran kebakaran 100 meter
- untuk daerah perumahan jarak antara kran maksimum 200 meter.
- jarak dengan tepi jalan minimum 3.00 meter.
- Apabila tidak dimungkinkan membuat kran diharuskan membuat sumur-
sumur kebakaran.
- Perencanaan hidran kebakaran mengacu pada sni 03-1745-1989.

Berdasarkan SNI 06-2412-1991, titik pengambilan contoh air tanah dapat berasal
dari air tanah bebas dan air tanah tertekan (artesis) dengan penjelasan sebagai
berikut :
1) Air tanah bebas :
(a) pada sumur gali contoh diambil pada kedalaman 20 cm di bawah permukaan
air dan sebaiknya diambil pada pagi hari ;
(b) pada sumur bor dengan pompa tangan /mesin, contoh diambil dari kran/mulut
pompa tempat keluarnya air setelah air dibuang selama lebih kurang lima menit.
2) Air tanah tertekan (artesis) :
(a) pada sumur bor eksplorasi contoh diambil pada titik yang telah ditentukan
sesuai keperluan eksplorasi ;
(b) pada sumur observasi contoh diambil pada dasar sumur setelah air dalam
sumur bor/pipa dibuang sampai habis (dikuras) sebanyak tiga kali ;
(c) pada sumur produksi contoh diambil pada kran/mulut pompa keluarnya air.

d. Klimatologi
Klimatologi merupakan cabang ilmu yang mempelajari proses dan gejala cuaca
yang terjadi di dalam atmosfer terutama pada lapisan bawah yaitu troposfer. Menurut

14
Tjaysono (2004), Klimatologi merupakan ilmu yang mencari gambaran dan penjelasan
sifat iklim mengapa iklim di berbagai tempat dibumi berbeda, dan bagaimana kaitan
antara iklim dan aktivitas manusia. Adapun unsur-unsur yang terdapat pada cuaca dan
iklim yaitu kelembapan udara, tekanan udara, suhu udara, angin, curah hujan.

Contoh ilustrasi analisa klimatologi

15
 e. Bencana Alam
Mendeteksi dan menganalisa suatu bencana alam yang pernah terjadi dari tahun-
tahun sebelumnya di kawasan site maupun sekitar site yang kira – kira dapat memberi
pengaruh negatif maupun positif.

2.4.4 Sarana

a. Sarana Ruang Terbuka Hijau

Ruang Terbuka Hijau di H City Sawangan

Ruang terbuka hijau adalah area memanjang/jalur dan/atau mengelompok, yang

penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh
secara alamiah maupun yang sengaja ditanam. Taman adalah sebuah area atau
sebidang tanah yang ditanami berbagai tumbuhan dan diberikan beberapa komponen
tambahan yang bermanfaat bagi manusia.

16
Pengelompokan dan Kriteria Ruang Terbuka Hijau dan Taman

Penyediaan ruang terbuka hijau di kelompokan menjadi 3 yaitu menurut luas wilayah,
jumlah penduduk, dan Kebutuhan fungsi tertentu.

17
i. Menurut Luas Wilayah

Penyediaan RTH berdasarkan luas wilayah di perkotaan adalah sebagai berikut:

• Ruang terbuka hijau di perkotaan terdiri dari RTH Publik dan RTH privat
• Proporsi RTH pada wilayah perkotaan adalah sebesar minimal 30% yang
terdiri dari 20% ruang terbuka hijau publik dan 10% terdiri dari ruang
terbuka hijau privat
• Apabila luas RTH baik publik maupun privat di kota yang bersangkutan
telah memiliki total luas lebih besar dari peraturan atau perundangan
yang berlaku, maka proporsi tersebut harus tetap dipertahankan
keberadaannya.
• Proporsi 30% merupakan ukuran minimal untuk menjamin keseimbangan
ekosistem kota, baik keseimbangan sistem hidrologi dan keseimbangan
mikroklimat, maupun sistem ekologis lain yang dapat meningkatkan
ketersediaan udara bersih yang diperlukan masyarakat, serta sekaligus
dapat meningkatkan nilai estetika kota.

ii. Menurut Jumlah Penduduk

Untuk menentukan luas RTH berdasarkan jumlah penduduk, dilakukan

dengan mengalikan antara jumlah penduduk yang dilayani dengan standar luas
RTH per kapita sesuai peraturan yang berlaku.

• 250 jiwa : Taman RT, di tengah lingkungan RT

• 2500 jiwa : Taman RW, di pusat kegiatan RW
• 30.000 jiwa : Taman Kelurahan, dikelompokan dengan sekolah/
pusat kelurahan
• 120.000 jiwa : Taman kecamatan, dikelompokan dengan sekolah/
pusat kecamatan
• 480.000 jiwa : Taman Kota di Pusat Kota, Hutan Kota (di
dalam/kawasan pinggiran), dan Pemakaman (tersebar)

18
iii. Menurut Kebutuhan Fungsi Tertentu

Fungsi RTH pada kategori ini adalah untuk perlindungan atau pengamanan,
sarana dan prasarana misalnya melindungi kelestarian sumber daya alam,
pengaman pejalan kaki atau membatasi perkembangan penggunaan lahan agar
fungsi utamanya tidak teganggu. RTH kategori ini meliputi: jalur hijau sempadan
rel kereta api, jalur hijau jaringan listrik tegangan tinggi, RTH kawasan
perlindungan setempat berupa RTH sempadan sungai, RTH sempadan pantai, dan
RTH pengamanan sumber air baku/mata air.

Kebutuhan luas lahan ruang terbuka hijau berdasarkan kapasitas pelayanan

sesuai jumlah penduduk, dengan standar 1 m2 /penduduk. Kebutuhan lahan tersebut
adalah:

1. Taman untuk unit RT ≈ 250 penduduk, sekurang-kurangnya diperlukan 250

m2 atau dengan standar 1 m2/penduduk.

2. Taman untuk unit RW ≈ 2.500 penduduk, dibutuhkan minimal 1.250 m2

atau dengan standar 0,5 m2/penduduk yang lokasinya dapat disatukan dengan
pusat kegiatan RW lainnya, seperti balai pertemuan, pos hansip dan
sebagainya.

3. Taman dan lapangan olah raga untuk unit Kelurahan ≈ 30.000 penduduk,
diperlukan lahan seluas 9.000 m2 atau dengan standar 0,3 m2/penduduk.

4. Taman dan lapangan olah raga untuk unit Kecamatan ≈ 120.000 penduduk,
diperlukan lahan seluas 24.000 m2 (2,4 hektar) atau dengan standar 0,2
m2/penduduk.

5. Dibutuhkan jalur hijau seluas 15m2 / penduduk yang lokasinya menyebar;

dan

6. Besarnya lahan kuburan/pemakaman umum tergantung dari sistem

penyempurnaan yang dianut sesuai agama dan kepercayaan masing-masing.
Acuan perhitungan luasan berdasarkan angka kematian setempat dan/atau
sistem penyempurnaan.

19
b. Penerangan Jalan

Lampu penerangan jalan adalah bagian dari bangunan pelengkap jalan yang dapat
diletakkan atau dipasang di kiri/kanan jalan dan atau di tengah (di bagian median
jalan) yang digunakan untuk menerangi jalan maupun lingkungan di sekitar jalan
yang diperlukan termasuk persimpangan jalan, jalan layang, jembatan dan jalan di
bawah tanah yang mempunya sebuah penompang.

20
21
 Lampu penerangan jalan raya dan lampu penerangan pejalan kaki

Pada daerah-daerah atau kondisi dimana median sangat lebar (> 10 meter) atau pada
jalan dimana jumlah lajur sangat banyak (> 4 lajur setiap arah) perlu
dipertimbangkan dengan pemilihan penempatan lampu penerangan jalan kombinasi
dari cara-cara tersebut di atas dan pada kondisi seperti ini, pemilihan penempatan
lampu penerangan jalan direncanakan sendiri-sendiri untuk setiap arah lalu-lintas.

c. Sarana Pemerintahan dan Pelayanan Umum

Yang termasuk dalam sarana pemerintahan dan pelayanan umum adalah:

i. Kantor-kantor pelayanan / administrasi pemerintahan dan administrasi

kependudukan;
ii. Kantor pelayanan utilitas umum dan jasa; seperti layanan air bersih (PAM),
listrik (PLN), telepon, dan pos; serta
iii. Pos-pos pelayanan keamanan dan keselamatan; seperti pos keamanan dan pos
pemadam kebakaran.

22
d. Sarana Pendidikan dan Pembelajaran

Adapun penggolongan jenis sarana pendidikan dan pembelajaran ini meliputi:

1) Taman kanak-kanak (tk),

2) Sekolah dasar (sd),
3) Sekolah lanjutan tingkat pertama (sltp),
4) Sekolah menengah umum (smu),
5) Sarana pembelajaran lain yang dapat berupa taman bacaan ataupun
perpustakaan umum lingkungan, yang dibutuhkan di suatu lingkungan
perumahan sebagai sarana untuk meningkatkan minat membaca, menambah
ilmu pengetahuan, rekreasi serta sarana penunjang pendidikan.

e. Sarana Kesehatan

Beberapa jenis sarana yang dibutuhkan adalah:

1) Posyandu
2) Balai pengobatan
3) Balai kesejahteraan ibu dan anak (BKIA) / Klinik Bersalin
4) Puskesmas dan balai pengobatan
5) Tempat praktek dokter
6) Apotik

f. Sarana Peribadatan

Adapun jenis sarana ibadah untuk agama Islam, direncanakan sebagai berikut:

1) Kelompok penduduk 250 jiwa, diperlukan musholla/langgar;

2) Kelompok penduduk 2.500 jiwa, disediakan masjid;
3) Kelompok penduduk 30.000 jiwa, disediakan masjid kelurahan; dan
4) Kelompok penduduk 120.000 jiwa, disediakan masjid kecamatan.

Untuk sarana ibadah agama lain, direncanakan sebagai berikut:

1) Katolik mengikuti paroki;

2) Hindu mengikuti adat; dan

23
 3) Budha dan kristen protestan mengikuti sistem kekerabatan atau hirarki
lembaga.

g. Sarana Perdagangan dan Niaga

Menurut skala pelayanan, penggolongan jenis sarana perdagangan dan niaga adalah:

1) Toko/warung (skala pelayanan unit RT ≈ 250 penduduk), yang menjual

barang-barang kebutuhan sehari-hari;
2) Pertokoan (skala pelayanan 6.000 penduduk), yang menjual barang-barang
kebutuhan sehari-hari yang lebih lengkap dan pelayanan jasa seperti wartel,
fotocopy, dan sebagainya;
3) Pusat pertokoan dan atau pasar lingkungan (skala pelayanan unit kelurahan ≈
30.000 penduduk), yang menjual keperluan sehari-hari termasuk sayur, daging,
ikan, buah-buahan, beras, tepung, bahan-bahan pakaian, pakaian, barang-
barang kelontong, alat-alat pendidikan, alat-alat rumah tangga, serta pelayanan
jasa seperti warnet, wartel dan sebagainya;
4) Pusat perbelanjaan dan niaga (skala pelayanan unit kecamatan ≈ 120.000
penduduk), yang selain menjual kebutuhan sehari-hari, pakaian, barang
kelontong, elektronik, juga untuk pelayanan jasa perbengkelan, reparasi, unit-
unit produksi yang tidak menimbulkan polusi, tempat hiburan serta kegiatan
niaga lainnya seperti kantor-kantor, bank, industri kecil dan lain-lain.

h. Sarana Kebudayaan dan Rekreasi

Menurut lingkup pelayanannya, jenis sarana kebudayaan dan rekreasi meliputi:

1) Balai warga/balai pertemuan (skala pelayanan unit RW ≈ 2.500 penduduk);

2) Balai serbaguna (skala pelayanan unit Kelurahan ≈ 30.000 penduduk);
3) Gedung pertemuan/gedung serbaguna (skala pelayanan unit kecamatan ≈
120.000 penduduk);
4) Bioskop (skala pelayanan unit kecamatan ≈ 120.000 penduduk).

24
 BAB III

FAKTA DAN ANALISIS

3.1 Definisi

Dalam Undang-Undang Nomor 4 tahun 1992 tentang perumahan dan

permukiman, perumahan diartikan sebagai kelompok rumah yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan
prasarana. Secara fisik perumahan merupakan sebuah lingkungan yang terdiri dari
kumpulan unit-unit rumah tinggal dimana dimungkinkan terjadinya interaksi sosial
diantara penghuninya, serta dilengkapi prasarana sosial, ekonomi, budaya, dan pelayanan
yang merupakan subsistem dari kota secara keseluruhan. Lingkungan ini biasanya
mempunyai aturan-aturan, kebiasaan-kebiasaan serta sistem nilai yang berlaku bagi
warganya.

Pengertian perumahan sering dikaitkan dengan pembangunan sejumlah rumah

oleh berbagai instansi baik pemerintah atau swasta dengan disain unit-unit rumah yang
sama atau hampir sama. Jumlah rumah dan kelompok perumahan ini tidak tertentu, dapat
terdiri dari dua atau tiga rumah atau dapat juga sampai ratusan rumah. Bentuknya pun
tidak terbatas hanya pada bangunan satu lantai saja, yang berderet secara horizontal,
melainkan dapat juga merupakan bangunan bertingkat yaitu merupakan rumah susun.

25
3.2 Analisa Aspek Fisik
3.2.1 Analisa Geografis
Lokasi perumahan terletak di Desa Pasir Jambu, Jl. Raya Pemda, Kec.
Sukaraja, Kab. Bogor, Jawa Barat, Indonesia.

Luas Lahan Site = 9000 m2

Batasan Wilayah

- Sebelah Utara : Permukiman Warga

- Sebelah Timur : Agen Bus
- Sebelah Barat : Lahan Kosong
- Sebelah Selatan : Permukman Warga

Kecamatan sukaraja merupakan kecamatan yang berbatasan

langsung dekat dengan kota bogor dimana merupakan potensi yang
strategis bagi perkembangan dan pertumbuhan ekonomi dan jasa,
pusat kegiatan untuk industri, perdagangan, transportasi, komunikasi,
dan pariwisata.

Letak posisi pintu masuk akan di posisikan bagian timur site

bersebrangan dengan agen bus. Karena cenderung akses jalannya yang
relative datar dan mudah diakses oleh berbagai jenis kendaraan pribadi.

26
3.2.2 Analisa Regulasi

Lokasi projek : Jl. Karadenan, Desa Pasir Jambu, Kec.Sukaraja

Kab.Bogor

Peraturan Mendirikan Bangunan yang berlaku di Daerah

Bogor :

KDB : 60% dari luas keseluruhan lahan

KDH : 20% dari luas keseluruahan lahan

RTH : Min. 30% dari total luas lahan

KLB : Maksimal 5 Lantai

Lebar jalan Utama : 12 m

GSB : 6 m (setengah dari lebar jalan)

Luas Lahan : 9000 m2

27
Regulasi Site

28
3.2.3 Analisa Topografi

LEGEND
SITE

CI (Contour Interval) = 2 Meter

Kemiringan lahan sebesar 9 %, dapat dkategorikan kriteria kondisi
lahan yang sedang.

29
 Tampak perspektif kontur site dari sisi barat

Kemiringan lahan sebesar 9 %, dapat dkategorikan kriteria kondisi lahan yang sedang.

Upaya

Zona agak sesuai permukiman merupakan kategori kawasan permukiman yang terletak pada lokasi yang sesuai untuk tapak permukiman,
yang terletak agak belakang bagian kiri pojok site (ditandai dengan lingkaran putus warna merah). Pada zona ini masih memungkinkan
pembangunan permukiman tetapi dengan beberapa hambatan yang harus ditangani terlebih dahulu. Daerah rendahan ini, akan disiasati dengan
penimbunan dan sedikit perataan tanah walaupun membutuhkan biaya yang besar dan seringkali tidak tepat karena menutupi daerah tangkapan
air dan aliran air alami. Selain itu antisipasi banjir dapat disiasati dengan pembuatan saluran drainase atau kolam /tendon penampungan air,
namun hal ini jarang sekali dilakukan terutama untuk permukiman masyarakat.

30
3.2.4 Analisa Geologi

31
Tanah didominasi oleh batuan sedimen vulkanik. Mengingat kedekatan gunung berapi aktif yang besar, daerah ini dianggap sangat seismik.

Tanah Vulkanik
Yang dimaksud dengan tanah Vulkanik adalah jenis tanah yang berasal dari pelapukan material padat maupun material cair yang dikeluarkan
oleh gunung berapi saat terjadi erupsi. Tanah ini merupakan jenis tanah yang subur karena banyaknya unsur hara yang terkandung didalamnya,
persebarannya banyak di temui di daerah Jawa, Sumatra, Bali, Lombok, Halmahera, dan di Sulawesi.
Terjainya erupsi gunung berapi akan mengeluarkan berbagai macam material seperti abu vulkanik, lava, dsb. yang akan tersebar di sekitar daerah
gunung berapi serta ditambah adanya faktor lain seperti hujan dan terjadinya berbagai proses kimiawi seperti reaksi Basa sehingga menghasilkan
unsur hara dengan pH yang baik sesuai dengan unsur hara tanah yang subur.

Karakteristik Tanah Vulkanik

1. Umumnya memiliki lapisan hitam pada bagian atasnya dan pada lapisan bawah berwarna kecoklatan, kemerahan hingga ada yang
kekuning-kuningan.
2. Memiliki unsur hara yang baik, sumber hara tersebut berasal dari lava gunung berapi. (Cocok untuk bercocok tanam)
3. Umumnya memiliki struktur yang rentan terhadap erosi. (Perlunya penambahan jenis tanah padat dan penggalian yang dalam untuk
struktur pondasi)
4. Tanahnya gembur dan subur sehingga bagus digunakan sebagai lahan pertanian. (Tanahnya yang gembur sangat bermanfaat untuk
infiltrasi cadangan air yang baik dan maksimal karena memiliki kemampuan daya serap yang tinggi).
5. Memiliki pH yang cukup bagus antara 4 hingga 7. (Tingkat pH yang netral sangat baik untuk keperluan rumah tangga)
6. Terletak di sekitar lereng gunung berapi.

32
3.2.5 Analisa Hidrologi

Dikawasan site memiliki hidrologi berupa jaringan air bersih

yang digunakan oleh masyarakatnya. Sebagian besar
masyarakatnya menggunakan Air PDAM, sehingga sudah
tidak terdapat masyarakat yang masih menggunakan air
sumur dan air ledeng. Begitu pula dengan daya dukung serap
tanah yang tinggi karena jenis tanah didominasi oleh tanah
sedimen vulkanik, cadangan air untuk PDAM akan
kebutuhan warga akan terpenuhi dengan baik.

Arah pergerakan aliran hujan

33
Peta Jaringan PDAM

Jaringan PDAM dengan jenis pipa Keunggulan Pipa HDPE : Penyambungan kuat dan
HDPE (High Density Polythylene) tahan bocor, fleksibel dan tahan terhadap tekanan tinggi,
ukuran 18” tahan korosi dan bahan kimia, mudah dalam perawatan.

34
3.2.6 Analisa Klimatologi
a. Orientasi Matahari

BARAT
TIMUR

35
b. Analisa Suhu, Kelembaban, Curah Hujan, dan Arah Angin

Dikawasan site, memiliki rata-rata suhu udara, kelembaban relative, tekanan udara dan curah hujan yaitu seperti yang tertera pada tabel berikut :

Rata – rata temperature tahunan di kawasan site sebesar

33 derajat celcius yang dimana kondisi suhunya sedang
cenderung cerah. Jumlah curah hujan dikategorikan
normal. Kecepatan rata-rata arah angina sebesar 5 mph
menuju arah utara.

Upaya

Diperlukannya penempatan bukaan – bukaan yang tepat

sesuai dengan arah datangnya sinar matahari dan arah
pergerakan datangnya angina agar suasana dan sirkulasi
didalam rumah sehat dan nyaman.

36
Kecepatan Rata-Rata Arah Angin Sebesar 5 mph ke arah utara

37
3.3 Identifikasi Potensi Dan Masalah

Kawasan site di Secara umum kawasan sekitar wilayah perencanaan tapak merupakan kawasan pemukiman. Sehingga, dengan
keberadaan permukiman tersebut maka terbentuklah fasilitas-fasilitas pendukung guna menopang kebutuhan masyarakat sekitar, disamping itu
dapat dijadikan sebagai komponen pendukung pembangunan perumahan. Fasilitas-fasilitas pendukung tersebut terdiri atas fasilitas kesehatan,
pendidikan, peribadatan, perdagangan dan jasa, rekreasi. Semakin lengkap fasilitas yang telah terbangun disekitar wilayah perencanaan, maka

38
dapat dijadikan sebagai nilai tambah untuk menarik masyarakat membeli atau meninggali perumahan eksklusif yang akan dibangun di wilayah
perencanaan tapak.

Dengan luas tapak yang sebesar 9000 m2 maka jenis perumahan yang akan dibangun adalah jenis perumahan cluster untuk masyarakat menengah
keatas. Dimana fasilitas penunjang besar pada perumahan tidak berada didalam cluster itu sendiri, namun berada di wilayah luar sekitar cluster.

3.4 Identifikasi Kebutuhan Fasillitas Kebutuhan Sarana Prasarana

Identifikasi kebutuhan fasilitas didasarkan pada peraturan SNI 03-1733 tahun 2004 tentang tata cara perencanaan lingkungan perumahan
di perkotaan namun menyesuaikan kebutuhan fasilitas sarana prasarananya pada jenis kebutuhan perumahan cluster menengah ke atas.

3.4.6 Prasarana
a) Jaringan Drainase
b) Jaringan Persampahan
c) Jaringan Air Bersih
d) Jaringan Listrik
e) Jaringan Telekomunikasi
f) Jaringan Transportasi
g) Jaringan Jalan
h) Penerangan Jalan Umum

39
3.4.7 Sarana
a) Ruang Terbuka Hijau (Vegetasi)
b) Sarana Parkir
Parkir adalah keadaan tidak bergerak dari suatu kendaraan yang bersifat sementara (Direktorat Perhubungan Darat, 1998). Lalu lintas
berjalan menuju suatu tempat tujuan dan setelah mencapai tempat tersebut kendaraan membutuhkan suatu tempat pemberhentian.

c) Taman Rekreasi

40
3.5 Site Plan Dan Analisis Tapak
3.5.1 Site

41
3.5.2 Site Plan

42
3.5.3 Kondisi Bangunan Sekitar

43
44
3.5.4 Aksesibilitas

45
3.5.5 Sumber Bising

Sumber bising terdekat berasal dari dua sumber, yaitu dari jalan raya pemda dan jalan parakan kembang. Upaya yang akan dilakukan
adalah untuk dibagian timur site sebagian bising sudah terhalang dengan adanya bangunan ruko (ditandai dengan blok warna orange) dan

46
akan ditambahi beberapa pohon dibagian pintu masuk perumahan. Di bagian barat site pun juga akan ditanami pepohonan dan juga
pembuatan batasan tembok beton.

47
3.5.6 Analisa Vegetasi

Kondisi vegetasi site tampak depan

48
 Kondisi vegetasi site tampak atas
Tree Transplanting machine

Kondisi wilayah site merupakan lahan kosong yang terdapat rumput-rumput liar dan beberapa jenis pohon berakar tunggang. Upaya terbaik
dalam penanganan pembersihan lahan yaitu dengan memangkas vegetasi rumput dan semaksimal mungkin untuk tidak membabat pohon yang
sudah besar dengan cara memindahkannya menggunakan alat atau yang disebut “Tree Transplanting Machine”.

49
3.5.7 Peta Jaringan Jalan

Jalan raya perumahan

50
3.5.8 Peta Jaringan Listrik

Jaringan Listrik

51