URBAN DESIGN PROCESS AND PROCEDURES

Hal 24-41

Di seluruh dunia, banyak skema desain perkotaan telah dibawa dari secercah gagasan di kepala
seseorang menjadi bagian kota yang lengkap. Banyak proposal yang tetap tidak diterapkan.
Beberapa hanya eksplorasi kemungkinan. Sebaliknya, banyak proposal konkret untuk proyek
tertentu. Beberapa dirancang dengan proses implementasi yang terbukti tidak layak. Beberapa
adalah korban kegilaan politik. Lainnya hanya mengabaikan hak-hak pemilik tanah individu dan
/ atau sumber pendanaan tersirat tidak tersedia. Banyak yang tidak dilaksanakan karena
pengembang properti tidak dapat didorong untuk berpartisipasi dalam membangun komponen
skema.
Banyak pengembang, publik dan swasta, mengadakan kompetisi untuk proyek desain. Proporsi
nyata dari studi kasus yang disajikan dalam buku ini dimulai melalui kompetisi. Dalam sejarah
singkatnya, situs World Trade Center telah menjadi subjek dari sebuah angka. Ada banyak lagi
contoh. Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, misalnya, mengadakan kompetisi desain internasional
pada tahun 2003 untuk desain distrik bisnis sentral baru untuk kota tersebut. Entri harus
mempertimbangkan pentahapan pembangunan tetapi tidak bagaimana harus dibiayai. Mereka
memberi para pejabat kota banyak ide untuk ditambang. Dalam kompetisi seperti itu, entri
yang menang sering harus mengalami perubahan besar untuk memungkinkannya secara
finansial untuk mengimplementasikannya.
Banyak arsitek dan arsitek lansekap menganggap masalah kelayakan finansial dari skema desain
perkotaan yang mereka usulkan berada di luar masalah mereka. Sikap ini mengejutkan karena
anggaran yang tersedia merupakan faktor sentral dalam desain bangunan dan lanskap. Namun,
sering kali, masalah pembiayaan dan bagaimana membuat pengembang properti membangun
apa yang diinginkan hanya menjadi masalah ketika proposal desain telah disiapkan. Sebuah
proposal memberi para pemangku kepentingan sesuatu yang dapat mereka pahami. Dalam
hampir setiap kasus desain kemungkinan akan berubah karena keterbatasan fiskal. Seorang
perancang kota dengan stamina apa pun segera terlibat dalam masalah keuangan dan desain
wortel dan tongkat untuk membentuk desain ke arah tertentu. Dalam masyarakat otokratis
menerapkan skema muluk itu mudah asalkan ada yang berfungsi untuk diktator!

Perbedaan utama antara perancangan kota di negara-negara otokratis dan demokratis adalah
bahwa kekuatan pengambilan keputusan yang terpusat dalam masyarakat otokratis tidak
tunduk pada kontrol apa pun dari warga negara atau perwakilan mereka. Akibatnya mereka
cenderung berskala besar dan terletak di mana kehendak diktator ditetapkan. Dalam
pembaruan perkotaan, proyek-proyek digerakkan dengan kejam melalui area yang sudah ada
(mis. Pembangunan kembali Bucharest di bawah Ceausescu; lihat Bab 7). Baron Georges-
Eugène Haussmann di Paris Napoleon III memberi contoh untuk zaman modern pada tahun
1853. Pada paruh pertama abad kedua puluh, Hitler, Stalin dan Mussolini semuanya memiliki
proyek besar di papan gambar. Dua indikator terakhir melihat bagian dari ambisi desain urban
mereka. Via della Conciliazione dari Mussolini, yang dipenuhi dengan gedung-gedung baru dan
28 obelisk, memberikan pemandangan St Peter yang menawan (lihat Gambar 2.1). Proyek-
proyek seperti itu sulit dilaksanakan di negara-negara demokratis karena jumlah pembongkaran
kota yang ada diperlukan untuk membangunnya. Skema City Beautiful untuk Philadelphia hanya
melihat satu komponen, Benjamin Franklin Parkway, dibangun. Itu harus dipotong melalui
sejumlah lingkungan (Brownlee, 1989).
Selama sepertiga pertengahan abad kedua puluh di negara-negara totaliter dan demokratis,
banyak skema desain perkotaan adalah perumahan (misalnya skema perumahan publik di
Inggris, Amerika Serikat dan benua Eropa dan, yang lebih spektakuler, perkembangan massa di
seluruh dunia). bekas Uni Soviet, dan di banyak negara Asia). Ukurannya sangat bervariasi.
Beberapa kota baru, selain kota perusahaan, di negara-negara demokratis ternyata
berkembang secara otokratis. Mereka cenderung menjadi kolase kerja oleh desainer yang
berbeda. Di negara-negara sosialis dengan kekuatan politik dan administrasi yang terpusat
banyak yang dicapai secara kuantitas jika bukan kualitas.

di mana peserta di dalamnya belajar sambil jalan. Mereka belajar tentang tujuan dan cara yang
dirasakan oleh pemangku kepentingan yang berbeda, mereka belajar dari bukti yang masing-
masing memberikan pandangannya. Mereka berdiri di atas apa yang mereka yakini sebagai
ranah publik untuk kepentingan umum. Mereka berdebat tentang variabel yang harus
dipertimbangkan dan apa yang dibutuhkan desain yang baik. Dugaan diuji oleh individu
menggunakan logika mereka sendiri berdasarkan prediksi mereka tentang konsekuensi dari
tindakan desain yang berbeda.
Sangat mudah untuk bersikap sinis tentang siapa yang memenangkan pertengkaran (yaitu
mereka yang memegang dompet) tetapi informasi yang baik berdasarkan pengetahuan empiris
adalah alat yang ampuh yang dapat digunakan oleh desainer. Begitu juga reputasi mereka
(kecuali saat menghadapi pemeriksaan silang di pengadilan). Dalam desainnya untuk gedung
Bank DG di Pariser Platz di Berlin, Frank Gehry menunjukkan bahwa reputasi memungkinkan
adanya konsesi yang mungkin tidak didapatkan oleh arsitek yang kurang terkenal (lihat Bab 8).
Model rasional desain menunjukkan bahwa proses perancangan kota dimulai dengan persepsi
peluang yang layak untuk dieksploitasi atau masalah yang perlu diatasi. Menurut model
seorang desainer harus memulai dengan pikiran terbuka. Namun, kita semua memiliki kepala
yang penuh dengan solusi umum, contoh dan pengetahuan anekdotal yang membimbing kita.
Sangat mungkin bahwa semua desainer mulai merancang dengan beberapa gambar samar dari
solusi yang mungkin ada dalam pikiran. Desain ini dibentuk melalui serangkaian pendekatan
seiring dengan perkembangan desain dan informasi baru. Sebagian besar, jika tidak semua,
studi kasus yang termasuk dalam buku ini memiliki anteseden atau campuran anteseden.
Berapa banyak desainer harus bergantung pada preseden? (lihat Rowe, 1983). Studi kasus dan
solusi generik yang baik tentu saja membantu dalam memahami masalah yang memerlukan
perhatian dalam situasi tertentu dan dalam menciptakan solusi. Namun dunia berubah.
Menemukan solusi generik baru dengan demikian merupakan tugas yang bermanfaat. Siapa
yang bertanggung jawab untuk melakukannya? Di masa lalu mereka telah menjadi produk
visioner dan praktisi, profesional dan awam, ilmuwan sosial dan seniman. Model masa depan
harus spesifik budaya dan iklim. Banyak yang dapat dipelajari dari kualitas generik studi kasus.
Ada banyak kesamaan di antara proses pengambilan keputusan yang digunakan dalam semua
studi kasus yang termasuk dalam buku ini. Semua perancangan kota melibatkan langkah-
langkah dasar untuk memutuskan untuk terlibat dalam suatu situasi, mengembangkan program
singkat dan pembangunan, menemukan keuangan, dan melihat program itu sampai selesai.
Yang berbeda adalah bagaimana keseluruhan proses ditangani dan cara setiap langkah
dilakukan. Siapa yang mengendalikan? Siapa melakukan apa?
Ada empat jenis umum pekerjaan desain perkotaan yang bervariasi dalam prosedur yang diikuti
dan / atau tingkat kontrol yang dimiliki perancang, sebagai individu atau sebagai tim, atas
penciptaan suatu produk. Mereka adalah sebagai berikut:
1 Total urban design, di mana perancang kota merupakan bagian dari tim pengembangan yang
membawa skema mulai dari awal hingga selesai.
2 Desain perkotaan serba lengkap, di mana tim desain perkotaan menyusun rencana induk dan
menetapkan parameter di mana sejumlah pengembang bekerja pada komponen proyek secara
keseluruhan.
3 Desain perkotaan sepotong demi sepotong, di mana kebijakan dan prosedur umum
diterapkan pada kantor kota untuk mengarahkan pembangunan ke arah tertentu.
4 Desain perkotaan plug-in, di mana tujuan desain adalah untuk menciptakan infrastruktur
sehingga pengembangan selanjutnya dapat 'menyambungkan' ke dalamnya atau, sebagai
alternatif, elemen infrastruktur baru dicolokkan ke struktur perkotaan yang ada untuk
meningkatkan tingkat kemudahan lokasi sebagai katalis untuk pengembangan.
,
Batas antara kategori tidak jelas. Dua jenis pertama, desain perkotaan total dan lengkap, secara
historis menjadi inti dari pekerjaan desain perkotaan tetapi keempatnya dianggap demikian
dalam buku ini karena mereka berfokus pada lingkungan binaan empat dimensi dan
memerlukan tindakan kolaboratif. dari semua disiplin ilmu desain.

TOTAL URBAN DESIGN

Total desain perkotaan benar-benar merupakan kombinasi dari arsitektur besar (dalam wilayah
geografis atau jumlah bangunan) dan arsitektur lansekap. Ini melibatkan desain baik ranah
publik dan bangunan yang membingkainya. Tim orang yang bekerja sebagai unit individu
memegang pengembangan total dan kontrol desain. Infrastruktur dan bangunan dirancang
sebagai satu kesatuan oleh tim. Sebagian besar detail desain kemudian diselesaikan oleh
insinyur transportasi, arsitek dan arsitek landcape yang merupakan bagian dari tim. Perdebatan
tentang tujuan dan sarana terjadi dalam tim. Dalam pikiran banyak orang, desain perkotaan
total dipandang sebagai norma praktik desain perkotaan. Jarang.
Ada beberapa proyek desain perkotaan besar di seluruh dunia yang duduk nyaman dalam
kategori total desain perkotaan ini. Mereka bervariasi dalam skala dari kota baru ke daerah kota
ke desain Plaza dan ruang terbuka perkotaan lainnya. Brasília, seperti dijelaskan pada Bab 7,
mungkin, paling terkenal dari desain kota tersebut (lihat Gambar 2.3). Banyak kota baru yang
dibangun di Uni Soviet antara tahun 1950 dan 1980 memiliki karakter yang serupa dan banyak
sekali kota-kota perusahaan di seluruh dunia adalah contoh lain dari desain perkotaan total.
Kota-kota perusahaan semua 'masyarakat yang dikelola' pada awalnya meskipun mereka dapat
berkembang menjadi kota-kota di mana kontrol berada di tangan penduduk itu sendiri daripada
didikte oleh otoritas tunggal - perusahaan (Gottschalk, 1975). Komunitas yang dikelola bersifat
totaliter bahkan ketika berada di negara yang paling demokratis.
Sebagian besar desain perkotaan berurusan dengan area kota daripada kota secara
keseluruhan. Dua yang paling terkenal adalah kompleks ibu kota (lihat Bab 7) dan superblok
pusat kota di Chandigarh (lihat Gambar 2.4). Le Corbusier diberi kebebasan dalam desainnya.
Selama 50 tahun terakhir, ada banyak kawasan kota yang telah dirancang dan dikembangkan
oleh satu organisasi tetapi pengembangannya jarang lebih dari tiga atau empat blok kota
tradisional. Sebaliknya, ada banyak perkebunan suburban yang diprakarsai pengembang di
seluruh dunia yang merupakan desain perkotaan total. Di banyak negara dengan pemerintahan
sosialis mereka dikembangkan, dirancang dan dibangun oleh Departemen Pekerjaan Umum
atau mereka setara tetapi di negara-negara kapitalis mereka juga telah dikembangkan secara
pribadi. Beberapa perkembangan total dalam ukuran yang luas, mencakup banyak kilo meter
persegi. Seringkali mereka akhirnya membosankan secara visual dan perilaku!
Perhatian diperlukan dalam memikirkan desain perkotaan total sebagai benar-benar di bawah
kendali satu tiang tunggal. Dalam ekonomi pasar masyarakat demokratis, tim pembangunan
jarang memiliki tangan yang bebas untuk melakukan apa yang mereka inginkan. Hampir semua
proyek tertanam dalam wilayah geografis yang populasinya memaksakan kontrol atas apa yang
dapat terjadi, baik melalui perwakilan terpilih untuk bertindak atas nama mereka atau dengan
aksi langsung masyarakat. Selain itu, proyek harus dilakukan dalam hukum suatu negara.
Namun, ada banyak contoh undang-undang yang dilonggarkan karena alasan politik. Raleigh
Park di Sydney adalah contohnya (lihat Bab 7).
Dalam masyarakat totaliter situasinya berbeda. Dalam membangun kembali Bucharest selama
tahun 1970-an, Presiden Nicole Ceausescu melakukan apa yang ingin dia lakukan (lihat Bab 7).
Setelah kehancurannya, kekuatan pasar telah berkuasa. Penguasa totaliter juga bertanggung
jawab atas pengembangan Yamoussoukro, ibukota baru Pantai Gading. Masa depan kota itu
terbuka untuk dipertanyakan. Dengan semua laporan itu berdiri kosong, tidak digunakan dan
tidak dicintai. Mungkin, di masa depan itu akan hidup kembali.

All of a piece Urban Design

Banyak proyek pembangunan kembali kota dan pengembangan pinggiran kota begitu besar
dalam ukuran yang pengembang tunggal dan pendukungnya tidak mampu membiayai mereka
sendiri. Dalam kasus lain, pola penguasaan lahan sangat terfragmentasi sehingga memiliki
pengembang tunggal yang menangani semua lokasi secara terkoordinasi secara hukum atau
administratif tidak mungkin dilakukan. Dalam kasus ini, tim konsultan mengembangkan satu
desain tiga dimensi ilustratif (atau master plan atau rencana konsep) dari keseluruhan
pengembangan. Potongan-potongan skema kemudian dibagikan kepada pengembang yang
berbeda dan profesional desain mereka untuk dibiayai dan desain. Skema yang diilustrasikan
pada Gambar 2.5 ini berpotensi memiliki lebih dari 30 sub-pengembangan di dalamnya.
Kesulitan dalam membiayai begitu banyak proyek sering kali berarti bahwa masa konstruksi
dapat diperpanjang hingga tiga atau empat dekade. Diciptakan pada tahun 1989, pada tahun
2000 hanya proyek-proyek yang ditetapkan sebagai 20 dan 22 contoh telah dibangun. Dalam
proyek semacam itu pengembang besar, publik atau swasta, dapat membangun infrastruktur
secara keseluruhan, atau sebagai alternatif semua sub-pengembang mungkin harus
menyediakan komponen-komponen yang berkaitan dengan skema mereka sendiri atau
berkontribusi pada biaya pembuatannya.
Setelah desain konseptual yang dirancang oleh master planner diterima, sebuah program dan
seperangkat pedoman dikembangkan untuk setiap blok yang akan dibangun oleh sub-
pengembang (lihat Gambar 8.1 untuk contoh Distrik Seni Dallas). Beberapa tinjauan desain dan
keseluruhan pengembangan dan prosedur manajemen konstruksi kemudian harus dibuat untuk
mengelola seluruh pengembangan bersama dengan proses untuk mengelola proyek ketika
telah selesai. Dalam beberapa kasus, komite peninjau tunggal memimpin semua perkembangan
di kota; dalam kasus lain komite peninjau ditunjuk untuk mengawasi satu proyek. Masalah
dalam implementasi, baik dalam proyek pembiayaan atau dalam memenuhi tujuan proyek
sebagaimana dinilai oleh klien atau dewan peninjau, sering mengarah pada pendesainan ulang
rencana induk. Hasil akhirnya mungkin sangat berbeda dari yang awalnya dibayangkan (mis.
Lihat Battery Park City, atau Charles Center, atau Potsdamer Platz; semua dijelaskan dalam Bab
8).
Proses desain all-of-a-piece mengikuti serangkaian langkah yang mendekati yang ditunjukkan
pada Gambar 2.6. Pengembang utama, publik atau swasta, memulai proyek melalui akuisisi
tanah dan kemudian memutuskan apa yang akan dibangun (atau sebaliknya) dengan
permintaan pasar lokal dan / atau beberapa asumsi mengenai apa yang menjadi kepentingan
umum. Beberapa pengembang swasta mungkin kehilangan keuntungan untuk mengejar tujuan
kepentingan publik tetapi, secara umum, itu adalah badan publik yang menetapkan agenda
kepentingan publik untuk suatu proyek. Adalah pengembang properti, publik atau pribadi, yang
mempekerjakan perancang kota, perorangan atau tim, untuk menghasilkan desain konseptual
dan untuk mengembangkan desain singkat. Dalam masyarakat demokratis proses ini mendapat
manfaat dari dan diterpa oleh serangkaian kepentingan publik dan pribadi.
Untuk memastikan bahwa perhatian atas rencana bencana tidak, setiap pengembangan harus
dibangun sesuai dengan serangkaian pedoman. Terkadang pedoman ini generik untuk
keseluruhan pengembangan dan kadang-kadang diterapkan untuk setiap situs yang akan
dikembangkan. Salah satu contoh paling terkenal dari skema desain perkotaan serba ada adalah
Battery Park City di Lower Manhattan, New York (lihat Gambar 2.7). Berasal dari awal 1960-an
proyek ini selesai pada tahun 2004. Sejumlah desain situs ilustratif untuk proyek ini
dikembangkan di bawah kondisi politik dan ekonomi yang berbeda selama hampir 30 tahun.
Akhirnya, apa yang secara umum, tetapi tidak berarti secara universal, dianggap sebagai daerah
perkotaan yang baik telah dihasilkan dari karya beberapa pengembang dan arsitek mereka. Apa
yang penting adalah bahwa pedoman tersebut diadopsi secara hukum sebagai kebijakan publik.
Dalam proposal pengembangan situs World Trade Center New York, tampaknya tidak demikian
(lihat Bab 8).

Piece by Piece Urban Design

Semua kota memiliki desain. Ini dibuat oleh ribuan keputusan desain individu dalam kerangka
kerja keputusan investasi modal dan dalam kode hukum. Jika desain perkotaan total cenderung
terdiri dari proyek arsitektur skala besar, desain perkotaan sepotong demi sepotong cenderung
perencanaan kota. Sementara desain perkotaan sepotong demi sepotong adalah kawasan, atau
lingkungan, berbasis, itu berbeda dengan desain all-of-a-piece bukan situs-oleh-situs,
bangunan-oleh-bangunan, berbasis. Prosesnya melibatkan pertama-tama menetapkan tujuan
untuk suatu daerah dan kemudian kebijakan pengembangan / desain untuk mencapainya.
Penciptaan tujuan adalah tindakan yang sangat politis idealnya, tetapi seringkali hanya konon,
berdasarkan persepsi kepentingan publik. Setelah tujuan diterima, langkah selanjutnya adalah
merancang insentif dan kontrol, wortel dan tongkat, untuk mencapainya.
Mungkin contoh paling terkenal dari desain perkotaan sepotong demi sepotong adalah dari
New York pada 1960-an dan 1970-an (Barnett, 1974, 2003). Pengembang diberikan insentif di
bidang khusus untuk membangun fasilitas khusus (lihat Bab 9). Di Distrik Teater, tujuannya
adalah untuk memasukkan teater baru di sekitar Broadway pada saat keberadaan teater itu
terancam oleh peluang bagi pengembang untuk membangun jenis bangunan yang lebih
menguntungkan. Mereka diizinkan untuk membangun lebih dari total luas lantai yang diizinkan
oleh peraturan zonasi yang ada untuk mendapatkan kepentingan publik yang dirasakan dari
lebih banyak teater. Banyak kota telah menerapkan prosedur serupa untuk mendapatkan
beragam jenis bangunan dan / atau fasilitas dari crèch hingga perumahan untuk orang-orang
berpenghasilan rendah di kawasan tempat pengembang properti tidak melihat imbalan
finansial dalam membangunnya.

Plug-in Urban Design

Desain perkotaan plug-in mengacu pada desain dan implementasi proyek infrastruktur untuk
mendapatkan beberapa reaksi katalitik. Ada dua jenis proyek desain plug-in perkotaan. Jenis
pertama melibatkan penyediaan infrastruktur, biasanya, sebuah kota atau pinggiran kota, dan
penjualan situs di mana setiap pengembang dapat memasang bangunan. Tipe kedua
melibatkan pemasangan infrastruktur ke struktur perkotaan yang ada untuk meningkatkan nilai
kemudahannya.
Terkadang proses membangun infrastruktur dan kemudian jalinan kota atau pinggiran kota
sangat terkontrol. Penggunaan gedung ditentukan dan panduan desain dibuat untuk diikuti
oleh setiap pengembang. Dalam hal ini, prosesnya benar-benar merupakan varian dari desain
urban serba ada. Dalam kasus lain, para pengembang properti yang menghubungkan proyek-
proyek mereka dengan infrastruktur yang disediakan bebas untuk menanggapi pasar,
sebagaimana yang akan mereka lakukan. Asumsi dalam hal ini adalah bahwa pasar paling tahu
apa yang ada dalam permintaan dan dengan demikian layak untuk dibangun.
Tipe kedua dari desain perkotaan plug-in mengacu pada situasi di mana elemen infrastruktur
dicolokkan ke kota yang sudah ada dengan harapan memacu perkembangan baru atau
menyediakan kemudahan publik. Elemen-elemen infrastruktur dapat berupa tautan, tempat
atau bangunan yang menyediakan untuk penggunaan khusus yang, diharapkan, memiliki efek
katalitik terhadap pengembangan properti di sekitarnya (Attoe dan Logan, 1989). Sistem
skyway di Minneapolis dimulai dengan cara ini tetapi, seperti yang dijelaskan dalam Bab 10,
sistem ini telah menjadi bagian integral dari hampir semua pengembangan di pusat kota itu.

Pembiayaan
Semua desain perkotaan dipengaruhi oleh pembiayaan yang tersedia. Seseorang harus
membayar tagihan. Ada dua aspek utama untuk membiayai proyek: (1) biaya modalnya dan (2)
biaya pengoperasian begitu proyek dibangun. Yang kedua sering dilupakan dengan tergesa-gesa
untuk mendirikan bangunan atau ruang publik dibuat. Pertanyaan mendasarnya adalah: "Dari
mana uang itu berasal?" Dan "Siapa yang membayar untuk apa?" Kemudian pertanyaannya
adalah: "Berapa biaya uang itu?" Suku bunga memengaruhi banyak keputusan desain.
Kelayakan setiap proposal tergantung pada ketersediaan dana modal. Ada dua sumber
pembiayaan - sektor publik melalui pendapatan pajak dan sektor swasta melalui uang yang
tersedia untuk dipinjamkan dengan bunga. Di negara-negara sosialis, dana utamanya berasal
dari pemerintah. Dalam kapitalis, pendanaan proyek kadang-kadang berasal dari pendapatan
pajak dan kadang-kadang dari uang pinjaman tetapi biasanya campuran dari keduanya. Setiap
kelompok yang terlibat dalam pengembangan proyek bernegosiasi berdasarkan persepsinya
terhadap ekuitas yang perlu ditingkatkan dan jaminan finansial yang diperolehnya. Dalam
masyarakat totaliter, sentralisasi kekuasaan membuat pendanaan menjadi lebih mudah.
Pada umumnya lebih mudah bagi pemerintah untuk mengumpulkan uang karena kredit mereka
didasarkan pada kemampuan mereka untuk memperoleh pendapatan dari pajak masa depan.
Namun, banyak kota memiliki ekonomi yang genting. Pengembang swasta harus
mengumpulkan dana berdasarkan proyek per proyek dan mencari pinjaman dengan tingkat
bunga terendah, jumlah ekuitas paling sedikit yang diperlukan, dan idealnya dari sudut pandang
mereka, dengan subsidi pemerintah. Subsidi tersebut memiliki banyak bentuk: membayar
untuk pembangunan infrastruktur, jaminan hipotek, penyewaan bagian-bagian dari proyek,
atau menyusun program kertas komersial gabungan. Sebaliknya, sektor swasta dapat
mensubsidi investasi pemerintah dengan membangun bagian dari infrastruktur.
Jumlah yang dibutuhkan untuk skema desain kota besar sangat besar dan banyak investasi
harus dilakukan sebelum pengembalian finansial terlihat. Biaya dimuka ini adalah untuk
pembelian tanah, merencanakan pembangunan, mengembangkan infrastruktur, memetakan
lokasi untuk pengembangan, menulis pedoman desain bangunan, menegosiasikan penjualan
tanah, dan meninjau proposal pengembangan individu. Oleh karena itu, pentahapan
pembangunan sangat penting karena pembangunan infrastruktur yang prematur bisa mahal. Di
sisi lain, jika ditunda seorang pengembang menimbulkan biaya riil dan masyarakat kehilangan
pendapatan pajak potensial. Proyek-proyek besar terhenti selama periode kesulitan fiskal.
Hanya perubahan dalam kondisi ekonomi dan / atau suntikan baru dana publik atau perubahan
dalam program atau kontrol desain yang sudah mulai bergerak konstruksi lagi. Studi kasus di
sini penuh dengan contoh.
Investasi publik dalam infrastruktur telah berfungsi sebagai katalis untuk banyak perkembangan
penting. Kegagalan investasi yang diharapkan tersebut untuk terjadi telah menyebabkan krisis
keuangan di banyak proyek (mis. Canary Wharf; lihat Bab 8). Ada juga banyak skema di mana
infrastruktur telah dibangun dan sektor swasta tidak melihat adanya keuntungan dalam
membangun komponen proyek lainnya (mis. Penn's Landing, Philadelphia telah berdiri tidak
berkembang dengan infrastrukturnya yang sudah ada selama lebih dari 20 tahun sekarang).
Saat ini, sumber-sumber pembiayaan publik telah mengering di banyak negara-negara kapitalis
dan sektor swasta diharuskan untuk mensubsidi pengembangan ranah publik dengan imbalan
diizinkan membangun apa yang ingin dibangun. Insentif bagi sektor swasta untuk mengambil
peran ini secara substansial lebih tinggi di negara-negara berkembang daripada di negara-
negara yang stagnan atau menurun. Pengembang properti publik dan swasta sama-sama
bersaing atau bekerja sama dalam 'web tak terlihat' dari undang-undang, kode, dan pedoman
desain yang ada (Lai, 1988). Mereka harus melihat imbalan yang dapat diperoleh jika proposal
desain perkotaan akan dilanjutkan. Seseorang pasti menginginkan produk yang dijual. Harus
ada pasar untuk itu.

Pasar
Tidak ada proyek dalam masyarakat kapitalis yang berjalan tanpa gambaran bahwa proyek itu
layak dijual. Itu harus laku. Pasar yang diperlukan untuk mendukung proyek dan membuatnya
layak di mata pengembangnya terdiri dari populasi yang mencari real estat dan layanan lainnya
dan kemampuannya untuk membayarnya. Untuk semua jenis skema desain perkotaan yang
dipertimbangkan seseorang adalah: 'Apakah pasar cukup besar untuk mendukungnya?' - karena
semua kecuali dua studi yang termasuk dalam buku ini telah banyak dilaksanakan, jawaban
dalam semua kasus adalah bahwa dalam benak seseorang itu. Ada beberapa skema yang
didasarkan pada riset pasar dan lainnya berdasarkan perasaan intuitif dan yang lain hanya
berdasarkan harapan. Namun, ada sejumlah proyek desain perkotaan di seluruh dunia, yang
sebagian besar tidak berpenghuni karena pasar tidak diidentifikasi dengan benar. Muong Thong
Thani di Bangkok mungkin yang paling terkenal (lihat Marshall, 2003).
Sektor publik dan swasta memiliki citra pasar yang berbeda namun tumpang tindih. Yang
pertama berpikir dalam hal pendapatan pajak masa depan dan yang terakhir dalam hal persepsi
tuntutan saat ini atau masa depan. Sektor swasta prihatin tentang daya beli investor potensial
dan pendapatan pembuangan mereka dalam memutuskan campuran program. Sektor publik
dapat melakukan intervensi dalam hal persepsi tentang kepentingan publik dan, idealnya, atas
nama kebutuhan orang-orang di mana sektor swasta tidak tertarik.
Pasar dan nilainya tidak statis. Mode berubah. Desain menyeluruh yang berevolusi dalam
periode waktu yang lama sehingga sering mengalami perubahan besar tidak hanya pada
fasilitas yang disediakan tetapi juga dalam kualitas estetika agar selalu mutakhir. Pasar
tersegmentasi menjadi banyak bagian dalam hal budaya, tahap siklus hidup dan status sosial
ekonomi orang-orang yang membentuknya. Setiap proyek desain perkotaan yang dijelaskan
dalam buku ini ditujukan untuk segmen pasar tertentu. Setiap pengembang properti merasa
nyaman dalam menargetkan satu sektor daripada yang lain. Salah satu pertanyaan desain kota
adalah: "Bagaimana perkembangan dapat dibentuk sehingga pengembang swasta akan
menyediakan fasilitas kepentingan publik ketika pasar tidak mampu mendukung mereka?"

Kontrol dan Insentif

Sejumlah mekanisme hukum yang digunakan dalam perencanaan kota membentuk lingkungan
yang dibangun. Zonasi (sering disebut peraturan tata guna lahan) adalah contoh utama.
Kebijakan perpajakan adalah hal lain. Sebagian besar peraturan zonasi menuntut pemisahan
kegiatan atas nama kepentingan publik dalam hal kesehatan masyarakat dan variabel
kemudahan lainnya. Banyak tata cara seperti itu sekarang sedang ditulis ulang untuk
mendorong integrasi penggunaan yang saling mendukung. Zonasi juga digunakan untuk
menentukan tinggi dan ukuran bangunan, penggunaan bangunan dan persyaratan parkir,
kemunduran (atau tidak) yang diperlukan dari jalan dan, seringkali, bahan bangunan. Namun
demikian, umumnya digunakan untuk menetapkan penggunaan lahan pada tingkat blok-demi-
blok. Kategori zonasi umumnya berlaku untuk area kota yang dibatasi oleh jalan-jalan yang
menciptakan apa yang disebut 'blok perencana'. Mereka bukan blok kehidupan. Perancang kota
umumnya harus peduli dengan apa yang terjadi di kedua sisi jalan. Jalanan adalah pelipit
kehidupan kota.
Batasan zonasi sebagai alat desain adalah bahwa itu tidak berurusan secara efektif dengan
penciptaan pengaturan perilaku dan tampilan estetika. Pengadilan umumnya mengerutkan
kening, zonasi situs-demi-situs. Namun kualitas ranah publik tergantung pada perincian seperti
itu. Namun, penggunaan zonasi bersama dengan kabupaten dan insentif khusus dapat
mencapai banyak hal.
Wortel dan Tongkat dalam Desain Perkotaan
Baik insentif dan disinsentif telah banyak digunakan untuk membentuk kota dan sering kali
merupakan bagian dari paket desain perkotaan sepotong demi sepotong untuk menyusun
kawasan kota dalam arah tertentu (lihat Bab 9). Insentif melibatkan subsidi keuangan dalam
beberapa bentuk atau lainnya. Tongkat melibatkan langkah-langkah yang bersifat hukuman
finansial, langsung atau tidak langsung. Banyak paket kontrol desain perkotaan memiliki
komponen hukuman dan komponen insentif yang beroperasi secara bersamaan untuk
mendapatkan skema yang dibangun sesuai dengan tujuan desain konseptual. Apa yang legal
sangat tergantung pada sistem politik di mana tindakan publik terjadi. Paket kontrol,
bagaimanapun legalnya, tidak dapat beroperasi melawan kekuatan pasar; mereka harus
beroperasi bersama mereka.
Wortel
Banyak wortel yang mendorong pengembang untuk melakukan apa yang seharusnya tidak
mereka lakukan melibatkan penggunaan kode zonasi. Rencana tata guna lahan dan kode zonasi
secara tradisional digunakan untuk menghindari dampak negatif pembangunan. Pertanyaan-
pertanyaan yang kemudian diajukan dalam situasi seperti di New York yang telah disebutkan
adalah: 'Apakah alat ini dapat digunakan untuk membentuk kota untuk mencapai tujuan yang
diinginkan?' Dan 'Dapatkah insentif dikembangkan untuk mendorong pembangunan untuk
mengambil arah tertentu dan menyediakan fasilitas tertentu yang diinginkan dan untuk
kepentingan umum tetapi tidak menguntungkan bagi pengembang seperti membangun untuk
keperluan lain? '
Sejumlah kemungkinan insentif tersedia untuk membentuk dan mendukung tujuan desain
perkotaan. Subsidi pemerintah telah disebutkan. Ada jenis wortel lainnya. Insentif ruang lantai
biasanya memungkinkan pengembang untuk membuat keuntungan lebih besar dengan
membangun gedung yang lebih tinggi atau lebih besar daripada peraturan zonasi yang
memungkinkan sebagai imbalan untuk memasukkan beberapa fasilitas nirlaba atau tidak terlalu
menguntungkan dalam pengembangan yang diusulkan. Insentif desain semacam itu melibatkan
pertukaran antara memiliki fasilitas yang diinginkan dan pejalan kaki (dan vegetasi) yang
memiliki paparan lebih sedikit ke langit di permukaan tanah.
Pengalihan hak pengembangan dari satu situs ke situs lainnya merupakan alat lain yang telah
digunakan untuk melindungi bangunan dan distrik tertentu yang dianggap layak untuk
dipertahankan dalam karakter mereka saat ini namun berlokasi di mana pengembang properti
memiliki hak hukum untuk mengembangkan dengan cara yang berbeda. Insentifnya adalah
untuk memberikan pengembang dengan hak hukum di atas di lokasi lain sambil membeli hak
pengembangan di lokasi asli dengan harga kurang dari nilai pasar.
Semua insentif diberikan untuk membantu pengembang properti dengan pembiayaan dalam
beberapa bentuk atau lainnya. Menurunkan pajak adalah satu. Lain yang digunakan untuk
memenuhi tujuan desain perkotaan adalah melalui pembiayaan kenaikan pajak. Ini bukan
teknik hukum di sebagian besar negara. Di Amerika Serikat, bagaimanapun, ini tersedia di
sejumlah negara. Di California dimungkinkan oleh amandemen tahun 1962 terhadap konstitusi
negara. Amandemen tersebut memungkinkan pengembang properti yang bekerja di sebuah
kantor pemerintah kota yang memiliki rencana yang didukung oleh warganya, untuk
mendapatkan manfaat langsung dari kenaikan pajak properti yang bertambah karena
peningkatan yang dilakukan oleh mereka di daerah tersebut. Peningkatan pendapatan pajak ini
digalakkan kembali untuk meningkatkan lebih lanjut dan / atau memelihara daerah dengan
baik. Kerangka koordinasi - rencana pengembangan dan kontrol - untuk pengembangan
berkelanjutan dari wilayah tersebut kemudian dapat didanai publik (lihat deskripsi Glendale di
Bab 8).

Tongkat
Ada sejumlah disinsentif khusus yang dapat digunakan oleh perancang kota untuk membentuk
pembangunan. Penggunaannya sering bermasalah kecuali didukung oleh bukti yang dapat
meyakinkan pengadilan dan / atau pengadilan administratif bahwa mereka dibenarkan. Salah
satu disinsentif utama untuk melaksanakan suatu proyek adalah biaya keuangan untuk
melakukannya dibandingkan dengan pengembalian keuangan yang akan diterima. Tongkat
seperti itu dapat berupa kenaikan pajak, memperlambat proses persetujuan untuk proyek yang
tidak dianggap mematuhi pedoman desain, misalnya, dan pembayaran langsung biaya.
Banyak pusat kota penuh sesak dengan pengendara mobil. Respons standar adalah untuk
membuat jalan yang lebih luas, lebih banyak jalan satu arah dan lebih banyak fasilitas parkir dan
/ atau untuk meningkatkan sistem angkutan massal. Alternatif yang tidak melibatkan desain
fisik, melainkan mengharuskan pembayaran biaya secara langsung di Singapura dan London. Ini
untuk membebankan biaya pada orang yang mengemudi ke kawasan pusat bisnis. Di Kota
London, lalu lintas bergerak pada 16 kilometer per jam (10 mil per jam). Pada awal 2003,
retribusi jalan sebesar £ 5,00 diberlakukan dalam upaya untuk membujuk orang agar
menggunakan layanan bus wilayah metropolitan dan sistem bawah tanah kuno. Tujuannya
adalah untuk mengurangi waktu perjalanan di dalam kota sebesar 20% hingga 30%. Laporan
menyatakan bahwa setidaknya sebagian berhasil.
Taktik yang berbeda digunakan di Bellevue dekat Seattle untuk mendorong pekerja di daerah
pusat kota untuk menggunakan sistem bus (lihat Bab 9). Itu untuk membuat parkir lebih sulit.
Jumlah ruang parkir yang dibutuhkan per 1000 kaki persegi pengembangan baru di daerah
berkurang sehingga meningkatkan biaya parkir. Pada saat yang sama, layanan bus ditingkatkan.
Peningkatan jumlah penumpang sudah terlihat, tetapi beberapa organisasi memilih untuk tidak
mencari di Bellevue karena biaya parkir. Pertukaran ini dianggap bermanfaat oleh warga dan
pejabat kota.
Contoh lain, yang sering ditantang di pengadilan, adalah penggunaan moratoria. Moratoria
untuk menghentikan pengembangan selama suatu periode dapat digunakan untuk:
1 membuat jeda sementara rencana koordinasi dikembangkan;
2 halpembangunankonsekwensipembangunan akan menjadibegatif;
3 mengalihkan pertumbuhan dari satu area ke area lain (ketika ada permintaan untuk
pertumbuhan).
Penerapan moratoria dapat memiliki dampak langsung pada desain perkotaan, khususnya
dalam pengembangan program pembangunan dan implementasi proyek. Di Bethesda,
Maryland serangkaian moratoria digunakan untuk menggeser potensi pengembangan di
daerah-daerah terpencil ke inti pusat kota di mana sebuah stasiun pada sistem Metro
Washington telah dibangun. Proyek MetroCenter (lihat Gambar 2.8), skema desain transportasi
/ bangunan / perkotaan berskala besar, sangat terbantu oleh dua moratoria dalam membangun
di luar pusat kota. Dasar hukum bergantung pada prediksi bahwa pembangunan yang tersebar
akan membanjiri sistem jalan pinggiran kota dengan lalu lintas di luar kemampuannya untuk
mengatasinya. Mantraoria mendorong pengembangan lebih lanjut di pusat kota dengan
menciptakan pusat kota yang kuat yang terkait dengan perhentian Metro. Kualitas
pengembangan dipastikan dengan menggunakan pedoman desain dan penggunaan proses
tinjauan desain yang kuat. Moratorium membutuhkan data keras tentang potensi dampak
negatif pengembangan untuk memvalidasinya. Nassau County, New York berhasil
memberlakukan moratorium pertumbuhan sampai masalah peningkatan salinasi pasokan air
tanahnya dapat diselesaikan. Namun moratorium pengembangan komersial lebih dari 10.000
kaki persegi di Walnut Creek, California sampai masalah kemacetan lalu lintas diatasi di
pengadilan karena tidak sesuai dengan rencana induk (Lesher Communications, Inc. versus Kota
Walnut Creek, Contra Costa Supreme Court, 1986). Penggunaan moratoria di Amerika Serikat
menerima dorongan pada tahun 2002 ketika Mahkamah Agung Amerika Serikat mendukung
penggunaannya tanpa harus memberi kompensasi kepada mereka yang proposal
pengembangannya ditunda (Dewan Pelestarian Tahoe-Sierra, Inc. versus Badan Perencanaan
Regional Tahoe, 23 April 2002 ) (Lucero dan Soule, 2002).

Ulasan Desain
Bagi beberapa pengamat, kegiatan yang benar-benar kreatif dalam proses desain tidak terletak
pada desain program maupun pembangunan atau kompleks, melainkan pada evaluasi skema
yang mungkin. Mengenali dan memilih desain yang baik, terutama yang menyimpang dari
norma adalah bisnis yang sangat berisiko dan ada banyak contoh skema pemenang
penghargaan yang ternyata merupakan kegagalan dalam hal kehidupan masyarakat. Evaluasi
desain meliputi:
1 memprediksi konteks masa depan di mana skema tersebut akan berfungsi secara estetis dan
perilaku;
2 memprediksi bagaimana skema akan bekerja di masa depan itu;
3 mengevaluasi kinerjanya terhadap skema lain yang mungkin.
Akan tetapi, masa depan tidak diketahui meskipun kita dapat membuat prediksi yang masuk
akal berdasarkan informasi yang baik tentang tren di masyarakat. Namun, haruskah satu
'bermain aman' atau 'pergi untuk bangkrut'?
Di beberapa tempat proses tinjauan desain dilakukan murni subyektif dan di tempat lain
digunakan sistem penilaian terbuka. Dalam kasus terakhir tujuan ditimbang, mengakui bahwa
beberapa tujuan lebih penting daripada yang lain. Setiap aspek desain dievaluasi secara
numerik berdasarkan pendapat para ahli dalam hal tujuan yang dinyatakan untuk situs
pengembangan. Prosesnya mungkin sangat transparan tetapi telah menerima banyak kritik
karena subyektivitas evaluasi pada masing-masing dimensi desain. Keterbukaan memang,
bagaimanapun, menghadirkan pengembang dengan pemahaman tentang logika proses
peninjauan dan apa yang dimaksudkan untuk kepentingan publik dan apa yang tidak.
Otoritas Perencanaan Kota Battery Park menerima 27 proposal dari pengembang properti
untuk pembangunan Rector Place di Battery Park City, New York (lihat Bab 8). Pertanyaannya
adalah: ‘Bagaimana seharusnya setiap kemungkinan dievaluasi?’ Beberapa variabel seperti
pengembalian keuangan ke kota dalam hal penerimaan pajak dapat dinilai dengan akurasi yang
wajar. Dimensi lain dari desain seperti 'kesesuaian dengan konteks' atau 'karakter sopan' tidak.
Namun, mereka dapat didefinisikan secara operasional dalam seperangkat pedoman desain
sebagaimana untuk Rektor Place. Apakah seseorang setuju dengan definisi yang dijelaskan
dalam pedoman atau tidak, desain bangunan dapat dinilai secara obyektif oleh panel peninjau
terhadap tuntutan pedoman. Ketika kriteria kurang tajam mendefinisikan kartu skor seperti
yang digunakan di Bethesda, Maryland untuk proyek yang membentuk bagian dari kompleks
MetroCenter setidaknya menampilkan pemikiran pengulas desain (lihat Gambar 2.9).
Dalam banyak perencanaan, yurisdiksi di seluruh dunia merancang kebijakan dan kontrol yang
diartikulasikan dengan buruk atau kehilangan masalah penting. Akibatnya, tinjauan proposal
pengembangan dan desain tidak jelas. Semakin jelas kebijakan dan pedoman desain, semakin
logis pilihan skema terbaik dapat dibuat dari berbagai kemungkinan yang tersedia. Pedoman
tersebut harus didasarkan pada bukti bahwa mereka memenuhi tujuan yang disyaratkan untuk
menghadapi tantangan di pengadilan (Stamps, 1994).
Kekuatan yang dimiliki dewan peninjau desain dalam menegakkan pedoman desain dan kontrol
desain lainnya bervariasi. Pada satu ekstrim mereka memiliki kekuatan veto mutlak; di ujung
lain mereka hanya bisa membuat saran. Dalam yurisdiksi di mana ada permintaan untuk
pengembangan kekuatan paksaan dari dewan peninjau desain berpotensi lebih besar daripada
di tempat-tempat yang menyerukan siapa pun untuk mengembangkan apa pun. Dalam
masyarakat kapitalis di mana pengembang adalah perusahaan swasta yang mengontrakkan
pekerjaan kepada pengembang properti lain atau menjual tanah untuk dikembangkan oleh
orang lain, kekuatan panel peninjau perusahaan mungkin absolut. Di kota baru Las Colinas di
luar Dallas di Texas, misalnya, Asosiasi Las Colinas adalah kelompok kuasi-pemerintah yang
bertanggung jawab untuk mengawasi kualitas semua pekerjaan yang dilakukan di kota baru. Itu
memiliki hak veto atas proposal seperti halnya panel mengawasi pengembangan
dariDenverTechnologyCenter (lihat Bab 8).

Komentar
Semua desain perkotaan pada akhirnya dibentuk tidak hanya oleh ide-ide desain tetapi juga
oleh keputusan pemasaran sektor publik dan swasta dan sumber pembiayaan. Perubahan sifat
produk desain perkotaan sejak awal 1990-an tidak hanya disebabkan oleh perubahan dalam
ideologi desain perkotaan tetapi juga karena perubahan pasar modal. Keuangan untuk investasi
sedang dipindahkan secara internasional. Banyak perkembangan di Amerika Serikat dibiayai
oleh sumber-sumber Inggris dan Kanada. Lembaga-lembaga Asia telah banyak berinvestasi di
Australia, Kanada, dan Amerika Serikat. Banyak perkembangan terakhir di Vietnam (mis. Saigon
Selatan) berasal dari Taiwan. Ketergantungan pada sumber-sumber lokal masih ada tetapi
pemodal mencari peluang investasi internasional dan arsitek bekerja secara internasional. Baik
arsitek maupun sumber investasi tidak menunjukkan minat pada sensitivitas lokal (Abel, 2000;
Olds, 2001). Sikap ini menjelaskan mengapa begitu banyak proyek (mis. Lujiazui, Shanghai; lihat
Bab 8) sekarang desain pragmatis secara finansial yang secara global bersifat global.
Berbagai mekanisme yang tersedia untuk pejabat publik dan perancang kota yang bertujuan
untuk membentuk pengaturan perilaku dan kualitas estetika yang ingin mereka ciptakan dalam
skema spesifik umumnya bersifat universal tetapi tunduk pada kode dan preseden hukum
setempat. Kesediaan badan-badan publik yang ditugaskan melindungi kepentingan publik untuk
melakukannya juga berbeda dari satu tempat ke tempat lain, seperti halnya tingkat korupsi dan
kemauan badan-badan pemerintah dan pengadilan untuk menegakkan hukum dan pedoman
desain. Studi kasus yang disajikan dalam buku ini berkisar dari yang ada di masyarakat totaliter
hingga yang laissez faire. Masing-masing perlu dilihat dalam konteks politik dan sosialnya.