TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PERJANJIAN PEMASARAN ANTARA

AGEN PEMASARAN DENGAN PEMILIK PROPERTI

(Studi Kasus di LJ Hooker Surakarta)

Disusun Sebagai Salah Satu Syarat Menyelesaikan Program Studi Strata 1 Pada
Jurusan Ilmu Hukum Fakultas Hukum

Oleh:
MAGHFIRA GINA SAPUTRI
C100140094

PROGRAM STUDI ILMU HUKUM

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2018
i
ii
iii
 TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PERJANJIAN PEMASARAN
ANTARA AGEN PEMASARAN DENGAN PEMILIK PROPERTI
(Studi Kasus di LJ Hooker Surakarta)

Abstrak

Penelitian dalam skripsi ini berjudul “Tinjauan Yuridis Terhadap Perjanjian

Pemasaran antara Agen Pemasaran dengan Pemilik Properti(Studi Kasus di LJ
Hooker Surakarta).” Perjanjian ini dilakukan secara tertulis, dimana adanya
kesepakatan antara kedua belah pihak untuk saling mengikatkan diri
melaksanakan perjanjian pemasaran properti. Rumusan masalah dari penelitian ini
adalah untuk mengetahui bagaimana perjanjian pemasaran properti, bagaimana
akibat hukum dari perjanjian pemasaran properti serta problematika apa yang
terjadi dalam perjanjian pemasaran properti tersebut. Metode pendekatan yang
digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan empiris. Jenis penelitian yang
digunakan adalah deskriptif. Jenis data yang digunakan meliputi data primer dan
data sekunder. Metode pengumpulan data yang digunakan adalah wawancara dan
studi kepustakaan. Metode analisis data yang digunakan adalah analisis secara
kualitatif.

Kata Kunci : Perjanjian, Pemasaran, Properti.

Abstract

The research in this thesis is entitled as “Judicial Review with the exception of a
marketing the property of between marketig agent with the land owners property
(a case study in LJ Hooker Surakarta) this agreement is made in writing,where
the inception of the agreement between the two sides for mutual marketing the
property of, how was the end of law of the deal as marketing the property of
problems it was what is going on in the agremeent on the properties account for
marketing. A method of approach that is used in research is the approach
empirical. The kind of research that is used is descriptive. The kind of data that
instruments consist of primary and secondary data. Data collection method that is
used is interview and study literature available. The method of analysis the data
used was analysis qualitatively.

Keyword : Agreement, Marketing, Property

1. PENDAHULUAN
Kepemilikan properti sebagaimana diatur dalam UUD 1945 dalam Bab XA,
yaitu termasuk dalam hak asasi manusia. Undang-Undang Republik
Indonesia Nomor 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia telah
mengatur hak asasi manusia yang berkaitan dengan kepemilikan properti,
yaitu pasal 27 ayat 1 yang berbunyi :

1
 “Setiap warga negara Indonesia berhak untuk secara bebas bergerak,
berpindah dan bertempat tinggal dalam wilayah negara Republik Indonesia.”

Pasal 40 berbunyi :

“Setiap orang berhak untuk bertempat tinggal serta berkehidupan

yang layak.”1

Dalam masyarakat Indonesia, perumahan sebagai salah satu kebutuhan

dasar manusia merupakan pengejawantahan diri manusia, baik sebagai suatu
kesatuan dengan sesama lingkungan alamnya. Dalam hubugan ini, alam
merupakan tempat berada dan sekaligus sarana yang menghidupi dan
menyediakan bahan-bahan yang dibutuhkan untuk kelestarian dan
pengembangan diri manusia.2
Rumah merupakan kebutuhan pokok setiap manusia yang hidup di
dunia ini, keuntungan agar hidupnya terjamin sesuai dengan kebutuhan yang
memadahi baik untuk tempat tinggal, tempat berteduh dan tempat untuk
berkumpul dengan keluarga. Merupakan aset tidak bergerak yang memiliki
nilai sangat tinggi untuk peluang bisnis karena nantinya dapat dijual maupun
disewakan pada orang lain.
Salah satu usaha bisnis yang marak dan populer di Indonesia saat ini
adalah usaha perdagangan/bisnis properti. Sebagaimana diketahui
perkembangan bisnis properti sangatlah menguntungkan bagi perusahaan agen
properti yang semakin banyak di Indonesia, perannya yang sangat membantu
laju perkembangan ekonomi Negara Indonesia. Selain menjadi pihak
perantara antara penjual dan pembeli, agen pemasaran properti juga mampu
membantu dalam hal memudahkan masyarakat yang ingin menjualkan
rumahnya secara cepat dengan teknik pemasaran yang jelaslah tidak dimiliki
seseorang/individu. Dengan teknik yang dimiliki oleh agen pemasaran inilah
masyarakat mendapatkan kemudahan dalam menjualkan rumahnya tanpa
membuang waktu mencari pembeli atau pemilik rumah baru.

1
Andika Wijaya dan Wida Peace Ananta, 2017, Hukum Bisnis Properti di Indonesia, Surabaya:
Grasindo, hal 3 
2
Cosmas Batubara, 1986, Pokok-Pokok Kebijaksanaan Perumahan dan Permukiman, Jakarta:
Yayasan Obor Indonesia, hal 4 

2
 Untuk memenuhi kebutuhan agar semua dapat dijalankan sesuai
dengan keiginan dan tidak melanggar norma hukum yang telah ditentukan,
perjanjian perlu dilakukan agar tercapainya suatu keinginan antara kedua
belah pihak. Seperti perjanjian jual beli maupun sewa menyewa antara pihak
satu dengan pihak agen pemasaran. Dalam hal ini sangat dibutuhkan
kesepakatan antara kedua belah pihak agar dapat melaksanakan kewajiban
sesuai dengan hak-hak yang telah disepakati.
Berdasarkan uraian diatas, penelitian ini bertujuan untuk mengetahui
bagaimana perjanjian, akibat hukum serta problematika dalam perjanjian
pemasaran properti di LJ Hooker Surakarta. Hasil penelitian ini diharap dapat
memberikan manfaat kepada masyarakat khususnya dalam jual beli properti
dan diharapkan dapat menjawab permasalahan yang diteliti serta dapat
memberikan masukan mengenai perjanjian pemasaran properti.
2. METODE
Metode pendekatan yang digunakan adalah metode pendekatan yuridis
empiris adalah penelitian dengan melihat suatu kenyataan hukum
didalam masyarakat.
Metode pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah
Studi Lapangan (Wawancara) dan Studi Kepustakaan. Wawancara merupakan
percakapan antara dua orang atau lebih dan berlangsung antara narasumber
dan pewawancara, untuk mendapatkan informasi yang tepat dari narasumber
yang terpercaya. wawancara langsung dengan narasumber pada kantor
pemasaran LJ Hooker, Surakarta yaitu Ibu Kustanti Mutiarasari yaitu selaku
Office Manager. Studi teknik pengumpulan data dengan cara mengumpulkan
bahan-bahan bacaan atau referensi yang dipergunakan sebagai bahan rujukan
dalam laporan penelitian dan dokumen-dokumen.3
Proses analisa data yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis
data secara kualitatif yaitu dengan memadukan antara penelitian kepustakaan
dan penelitian berdasarkan wawancara yang dilakukan dilapangan. Langkah
selanjutnya menyusun hasil penelitian sehingga bisa ditarik kesimpulan baru.

3
Sutrisno Hadi, 2015, Metodologi Riset, Yogyakarta: Pustaka Pelajar, hal 283

3
3. HASIL DAN PEMBAHASAN
3.1 Perjanjian Pemasaran antara Agen Pemasaran LJ Hooker Surakarta
dengan Pemilik Properti
Berdasarkan wawancara peneliti dengan narasumber Ibu Kustanti
Mutiarasari selaku Office Manager di Kantor Agen Pemasaran LJ Hooker.
LJ Hooker adalah Jasa Properti yang melayani jual-beli-sewa yang secara
garis besar terdiri dari rumah, tanah, gudang, ruko. Pada prinsipnya setiap
masyarakat yang ingin propertinya dijual atau disewa melalui agen
pemasaran, pasti tentunya harus melaksanakan perjanjian tertulis yang
biasa disebut dengan Perjanjian Pemasaran Properti. Dimana kesepakatan
antara pihak ditentukan, dan didalam Perjanjian Pemasaran Properti LJ
Hooker memberikan pelayanan dalam memasarkan propertinya dengan
menawarkan 2 produk pemasaran. Yaitu, yang pertama adalah sistem
exclusive dan yang kedua sistem open. Kedua produk dari agen
pemasaran LJ Hooker ini memiliki ketentuan yang harus disepakati
bersama.
terdapat perbedaan antara sistem Exclusive dengan sistem Open
yaitu, apabila sistem Exclusive pihak pemilik tidak perlu bersusah payah
lagi dalam menawarkan propertinya karena, LJ Hooker juga akan
memberikan pelayanan lebih diantaranya guarantee service, pasang iklan
gratis, diupload ke website LJ Hooker. Sedangkan hal itu tidak ada di
dalam sistem Open hanya pemasagan iklan didepan properti yang akan
dipasarkan.4
3.2 Akibat Hukum dari Perjanjian antara Agen Pemasaran LJ Hooker
Surakarta dengan Pemilik Properti
Hak dan kewajiban Pemilik Properti dalam melaksanakan
perjanjian pemasaran properti yang dilakukan dengan agen pemasaran LJ
Hooker diantaranya:
Hubungan antara Agen Pemasaran Properti dengan Pemilik
Properti tidak lepas dari perjanjian. Perjanjian antara dua belah pihak atau

4
Kustanti Mutiarasari, Office Manager Kantor Agen Pemasaran LJ Hooker Surakarta, Wawancara
Pribadi, Surakarta, 24 April 2018, pukul 09.05 WIB 

4
 lebih melahirkan hak dan kewajiban pada masing-masing pihak, sehingga
jika salah satu tidak memenuhi kewajibannya dengan sukarela, pihak yang
lain dapat menuntutnya di Pengadilan.
Dari aspek hukum terdapat di dalam Pasal 1338 KUHPerdata yang
berbunyi: “Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai
undang-undang bagi mereka yang membuatnya.” Oleh karenanya, setiap
perjanjian yang dibuat harus benar-benar dilaksanakan, apabila tidak
maka akan dikategorikan sebagai perbuatan wanprestasi atau ingkar janji
yang memberikan hak kepada pihak yang dirugikan untuk menuntut ganti
rugi.
Mengingat begitu penting dan begitu kuatnya kekuatan mengikat
suatu perjanjian maka tidak sembarangan membuat perjanjian, ada syarat-
syarat yang harus dipenuhi agar perjanjian menjadi sah dan mengikat para
pihak.
3.3 Problematika apa yang terjadi dalam Perjanjian antara Agen
Pemasaran LJ Hooker Surakarta dengan Pemilik Properti
Problematika yang terjadi dalam perjanjian pemasaran properti di
LJ Hooker biasanya muncul dari lingkup Pemilik Properti (intern)
misalnya, suami istri yang kondisinya bercerai namun masih didalam
proses persidangan. Dalam hal ini, properti yang di miliki menjadi harta
gono gini baik dari pihak suami maupun pihak istri. Namun, properti yang
sudah laku terjual hanya dibawah persetujuan satu pihak saja (bisa
suami/istri) hal ini dapat menimbulkan problematika yang harus
diselesaikan. Kedua belah pihak harus menyetujui dan menandatangani
perjanjian jual beli sehingga dalam proses jual beli dapat berjalan dan
sesuai dengan prosedur yang berlaku.5
Ada pula problematika yang terjadi mengenai nego komisi antara
agen pemasaran LJ Hooker dengan Pemilik properti. Karena Assosiasi
Real Estate Broker Indonesia (AREBI) telah menentukan minimal besaran
persentase yang harus dicantumkan di dalam Akta Perjanjian Agen

5
Kustanti Mutiarasari, Office Manager Kantor Agen Pemasaran LJ Hooker Surakarta, Wawancara
Pribadi, Surakarta, 24 April 2018, pukul 09.25 WIB 

5
 Pemasaran. Karena Agen Pemasaran LJ Hoooker merupakan Agen
Pemasaran yang memiliki struktur jelas dan mempunyai sistem perjanjian
baku.
4. PENUTUP
4.1 Kesimpulan
Pertama, alasan dilakukannya perjanjian pemasaran properti
antara Agen Pemasaran dengan Pemilik properti bertujuan untuk
menjadikan hubungan hukum antara para pihak dalam melaksanakan hak
dan kewajiban yang berkaitan dengan jual beli properti yang akan
dipasarkan oleh Agen Pemasaran. Hal ini agar terciptanya kesesuaian
antara para pihak untuk melaksanakan kewajiban sesuai dengan isi
didalam Perjanjian Pemasaran Properti yang telah disetujui bersama.
Kedua, akibat hukum dari perjanjian pemasaran properti adalah
untuk meminimalisir sesuatu yang akan terjadi dikemudian hari.
Mengingat begitu penting dan begitu kuatnya kekuatan mengikat suatu
perjanjian maka tidak sembarangan membuat perjanjian, ada syarat-syarat
yang harus dipenuhi agar perjanjian menjadi sah dan mengikat para pihak.
Ketiga, problematika apa yang terjadi dari perjanjian pemasaran
properti adalah yang muncul dari lingkup Pemilik Properti (intern)
misalnya, suami istri yang kondisinya bercerai namun masih didalam
proses persidangan. Namun, properti yang sudah laku terjual hanya
dibawah persetujuan satu pihak saja (bisa suami/istri) hal ini dapat
menimbulkan problematika yang harus diselesaikan.
4.2 Saran
Pertama, penulis melihat bahwa perjanjian yang dibuat oleh Agen
Pemasaran LJ Hooker sangatlah jelas dan dapat dibedakan kepada
Pengguna Jasa ingin menggunakan Perjanjian dengan sistem Exclusive
atau sistem Open untuk menitip jualkan propertinya. Hal ini perlu
dipertahankan untuk memberikan kepercayaan kepada Pengguna Jasa.
Kedua, penulis melihat bahwa di awal sebelum terjadinya
perjanjian tertulis atau perjanjian baku mengenai Perjanjian Pemasaran

6
 Properti, hal ini dilakukan untuk meminimalisir terjadinya kendala-
kendala yang mungkin saja nantinya bisa terjadi.

DAFTAR PUSTAKA
Buku

Batubara, Cosmas, 1986, Pokok-Pokok Kebijaksanaan Perumahan dan

Permukiman, Jakarta: Yayasan Obor Indonesia.

Hadi, Sutrisno, 2015, Metodologi Riset, Yogyakarta: Pustaka Pelajar.

Wijaya, Andika & Wida Peace Ananta, 2017, Hukum Bisnis Properti di
Indonesia, Surabaya: Grasindo.

Peraturan Perundang-undangan

Undang-Undang Dasar 1945

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Peraturan Menteri Perdagangan RI Nomor 51/M-DAG/PER/2017 Tentang

Perusahaan Perantara Perdagangan Properti.

Wawancara Pribadi
Kustanti Mutiarasari, Office Manager Kantor Agen Pemasaran LJ Hooker
Surakarta, Wawancara Pribadi, Surakarta, 24 April 2018, pukul 09.05
WIB.